zz园设施设备维修保养管理方案
桂花园设施设备维修保养管理方案
管理目标:
园区设施设备能正常运行。
灯罩完好无损、干净,正常调整因素除外,亮灯率保持在99%以上。
做到'急修不过夜,小修不过二',确保及时率达95%以上,合格率达98%。
业主对工程维修的有效投诉率低于2%。
设备房标识齐全,巡查、保养记录齐全,机房环境干净整洁。
人员配置:
1、维修工3人,负责园区公共设备设施的巡查、维护保养、维修及业主自用设备设施的有偿维修保养工作。
2、岗位设置:
1)维修工a:负责园区巡查、外委单位维修保养监管、设备设施保养兼日常维修。
2)维修工b:负责园区弱电维修保养、设备设施保养及日常维修。
3)维修工c:负责水电抄表、设备设施保养及日常维修。
3、日常工作安排:
1)维修工a:每周对园区公共设备设施巡查一次,每天上午分区域对灯具、门窗、墙路面、健身娱乐设施、景观水系、电气箱、管道阀门、排污泵、风机房及安防设备进行检查记录,下午对巡查出的问题进行处理及记录。
2)维修工b:每周三对周界报警设备进行一次检查维护,每二天对周界报警系统进行一次报警试验(保安部负责),每月对探头范围绿化进行一次修剪(绿化工负责),确保周界报警系统正常工作;其余工作日按计划对公共设备设施进行保养及处理日常维修工作。
3)维修工c:每月30日抄一次公共电表,形成公共能耗报表,及时掌握公共设备设施运行情况;其余工作日处理日常维修工作及按计划对公共设备设施进行保养。
4)每月22日,根据材料使用量填写常用材料申购单,尽量避免维修等料延误维修速度,保障维修及时率。
4、维修服务规范:
1) 上门维修准备
从接到报修开始应在15分钟内或按约定时间准时到达业主家。所有维修人员出工前必须随身携带工具箱,仔细检查箱内工具,并根据维修项目做好相应调整,做到工具齐备,箱体清洁。
2)入户维修
① 按规定门铃、叩门
a、到达业主家门口先轻按门铃,如无反应则在间隔6秒钟后再按第二次,不能连续按。
b、如无门铃则应轻轻地叩门,叩门时,一般用右手食指和中指的中关节轻轻连叩两次,然后等待2~4秒钟。若室内没有回音再连续敲三次,等待6~8秒钟。若仍无回音,再敲三次,等待10秒钟。如果连续敲3遍门仍无回音,则不应该再敲。在业主门上留下另约时间维修通知单后离开,并及时将情况向管理中心汇报。
②在隔门与业主对话时,必须说明身份和来意;业主开门后应招呼一声'您好',征得业主同意后,穿上专用自备鞋套,在业主带领下进入维修房间,不可随意走动。
③ 在维修开始前,应再次询问需维修项目,仔细查看维修现场及周边状况,如有妨碍修理的物品应主动协助业主移开。
④ 摊开塑料布或报纸以摆放工具及材料,并事先铺好自备的毛巾或报纸等隔离物以防止渗水及垃圾撒落。
⑤ 在维修中应专心致志,保证质量,提高效率,并尽可能降低噪音,工具轻拿轻放;严禁吃、喝、抽和收取小费。
⑥维修完毕后,应对维修结果进行自检,待业主验收认可后,请业主签字。
⑦按公司收费标准收费,如业主有异议,应耐心解释,不可与之争执。同时,维修人员应主动向业主交代使用中应注意事项。
⑧ 对未能及时完成维修的(如无法独立完成、专业性太强、配件不齐等),应对业主说明情况,解释原因,取得业主的谅解和支持或说明维修计划(包括完成时间),并尽快将其解决。
⑨ 如因各种原因确实无力完成的,应告知业主,请其另行解决。
3)清场
工作完毕后将工作前移动的物品要放回原处,要做好清洁工作。
4)离场
离开业主家时应说声'如有需要尽管与管理中心/维修中心联系'并向业主说'再见'。
5) 维修材料注意事项
原则上所需维修材料均由业主自行购买,业主确实不便购买的,可代为购买,购买材料时,应要求供方出示质保卡,并开具发票。
6) 与管理中心的通报
如该次维修服务业主未通过管理中心报修,当维修结束或与业主沟通后,及时将情况向管理中心通报,便于及时闭环。
要求标准:
1)草坪灯、地埋灯、庭院灯、车库灯、导向灯每天开关时间:根据季节及天气情况灵活掌握。
2)亮灯情况由中班队员进行检查,发现损坏的填写《报修登记表》,次日由早班班长交客户服务部,客户服务部落实工程维修人员及时查明原因,给予维修,要求:灯泡灯罩无缺损,设备完好,亮灯率在99%以上。
3)每半年擦拭或清洗一次灯泡和灯罩内部。要求:灯泡、灯罩保持清洁明亮。
4)窨井、窨沟、排水沟、集水井,每月检查一次,每年清理一次,(全体员工配合)台风来临前突击检查一次。要求:无积水、无杂物、无塌陷,水流畅通,井盖完好。
5)排污泵、排气扇,每月进行试运行;遇雨天上班时第一时间对半地下车库巡视,检查排水泵液位开关、排水情况是否正常,管道阀门接是否漏水等,并作好检查记录。
6)每月检查一次控制箱,每季检查并进行除尘,对接头螺丝紧固;对控制箱体表面进行一次除尘拭擦。要求:表面无灰尘,及扇叶无变形现象。
7)每季度检查一次每一层水表箱内阀门接口及减压阀,如发现有漏水现象应及时处理。要求:无渗漏现象。
8)露天消防栓每年一次保养。要求:表面无生锈现象,颜色一致。
9)消防箱喷淋管每年一次保养。要求:管道表面无生锈现象,颜色一致。
10)定期检查风机房,每月对风机房内设备设施进行一次全面保养。要求:设备正常运行,无损坏现象,表面无积尘,并做好记录。
11)消防仪表每周巡查(机房维修工负责,公共区域保安负责)。要求:压力正常。
12)每月对亭子进行检查,发现问题及时处理,每年保养一次。要求:屋面、立柱无损坏。
13)每周检查健身娱乐设施,连接是否牢固、表面有无破损、地面保护设施是否开裂。根据需要对螺丝进行加油、紧固。
14)网球场每月检查一次一年保养一次。要求:地面、围栏表面无锈腐现象,螺丝要牢固。
15)花架每季度检查一次,视情况进行养护。要求:表面无破损。
16)景观水池每季度检查一次半年清洗一次。要求:无
渗水、无破损、底部无严重积尘。
17)园区建筑小品、护拦每年保养一次。要求:无损坏现象。
18)外墙面每月检查一次,三年清洗一次。要求:无脱落无空鼓无渗水,表面完好无损坏。
19)内墙面每月检查一次,每三年翻新一次。要求:表面整洁无破损。
20)道路、停车场每周检查一次。要求:地面平整无破损。
21)水景开放时间:(保安队负责开关)
国定假日:10:00~12:00,晚上开放时间参照双休日;
双休日:17:00~19:00(12月~4月);18:00~20:00(5月~11月)。
22)公共门窗、锁每周检查一次。要求:表面完好无变形,窗户无渗水。
23)每月一次对道闸进行检查,保养。如对道闸弹簧加油、接触性能是否正常。要求:起动灵活,无损坏现象。
24)每年一次检查并清洁单元电表箱、配电箱、配电柜及每层管线分线盒。要求:无积尘,接头无松动现象。
25)每半年测试一次各主要用电线路的绝缘状况。要求:绝缘良好。
26)每年对围墙的铁质护栏进行一次保养,要求无明显锈迹。
27)ups、备用电源每季放电运行一次,时间约45分钟左右,检查外观是否清洁,各接线端子是否牢固。
5、业主有偿服务管理
(1)要求标准
1)在接到维修单后十五分钟赶到现场。急修15分钟内到现场,小修2小时内完成,中修24小时内完成,大修1天内有答复。
(2)管理内容
有偿服务项目
住户自用部位、自用设备的维修和养护
1)更换灯管、灯泡;
2)维修、更换门锁;
3)住户自用部位下水道疏通服务;
4)安装插座;
5)热水器、抽油烟机拆装;
6)室内供电线路维修;
7)挂镜、像框;
8)更换玻璃;
9)维修、更换自来水管、水阀及软管;
10)维修、更换水盆、水箱配件;
11)维修、更换晾衣架。
(3)维修后开具收费凭证。
6、安保系统智能化系统的维护方案和计划
(1)智能化系统维护方案
**桂花园智能化系统包括摄像监控系统;红外周界防越报警系统、保安巡更监控系统;可视对讲门禁系统;车辆管理系统;消防报警系统;对于以上配置特点,制定如下维护方案:
日检:系统外观;前端、终端、传输线路信号
日常检查记录;软件测试
维护内容例检:系统外观;前端、终端、传输线路信号
传输阶段性检查、记录、软件测试
临检:对日常维护工作、例检工作进行督检,
对其工作成果进行测评
一般性检查维护(日检)
月检
维护方式定期检查维护 (例检)季检 年检
临时抽样检查维护(临检)
详细维护保养项目见表1所示
2、智能化系统的维护计划
小修计划:根据日常维护记录、月检记录及报告,制定每季一次的小修计划。
中修计划:根据季检记录及报告、年检记录及报告,制定每年一次的中修计划。
