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第1篇 华南mall物业管理方案简案
华南MALL物业管理初步方案
华南MALL位于东莞市万江区，占地面积43万平方米，总建筑面积89万平方米，由东莞市三元盈晖投资发展有限公司(以下简称三元盈晖公司)投资开发。华南MALL是中国首个超大型主题式购物公园。
一、MALL的产生及华南MALL的“横空出世”
MALL产生于20世纪50年代的美国，全称shopping mall(音译“摩尔”或“销品茂”)，意为大型购物中心，指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构组织、协调和规划，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、旅游、饮食等各种服务的一站式消费中心。MALL现已成为欧美国家的主流零售业态。随着我国居民收入的不断提高，人们的消费观念正在更新，注重整体购买经历的愉悦，MALL这种新型商业业态顺应了居民一次购足和一站式休闲消费的需求，而传统的百货商场和超市大卖场难堪此任。MALL已成为现今中国最具发展潜力的商业零售业态。
三元盈晖公司审时度势，历时三年考察论证，在中国经济最为发达地区之一的珠三角腹地、现代制造业中心城市——东莞，打造全球商业颠峰之作——华南MALL。
二、华南MALL项目特点
(一)华南MALL具有作为MALL商业形态的一般特点，即：
u在硬件组成上，是由毗邻的建筑群组成。
u大。占地面积大，绿化地大，停车场大，建筑规模大。
u多。行业多，店铺多，功能多，它是一组零售商店及有关的商业设施的群体组成。
u高。购物环境要求高，档次高，价格高，购买力高。
(二)华南MALL的主题特色
在建筑规划上，结合万江区域水乡的特色，以水道为主线规划为七个特色主题区。“乘船逛大MALL，购物看风景”，欲将华南MALL打造成全中国最亮丽的商业风景线。
三、华南MALL的物业管理难点
通过以上对华南MALL商业业态及特点分析，华南MALL以后日常物业管理的难点或应注意的问题：
1、物业管理与商业管理的交织
一个大型MALL的正常运行，首先要求事先策划设计的成功，此外还须实行专业化的管理。把MALL的管理简单视为物业管理或商业管理都是错误的，它几乎是一门边缘学科，物业管理与商业管理的交织。管理者不仅要保证水、电、空调、电梯等设备的正常运转，周围环境的整洁与安全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议，更重要的是还在于进行统一的广告宣传及促销活动，负责把顾客引进店中来。这就要求管理着具有连续不断地策划组织各类节庆活动的能力(不是指简单的住宅小区社区文化活动)，如明星见面会、现场歌星音乐秀、群众问题竞赛、体育比赛、杂技表演、模特时装秀、新产品展示会等。
2、成本控制
华南MALL正式投入运营后，日客流量将十分巨大，各项设备设施使用量大、使用频率高，且华南MALL采用大开间、开放式的建筑空间布局。因此，各项设备设施的能耗等费用将十分惊人。另外，各类各级管理服务人员队伍将十分庞大，人工成本也会成为一笔不菲的开支。如何有效地降耗节能、精简人员，维持收支平衡，并实现既定的经营指标，将是摆在管理者面前的一个重要课题。具体措施：一是采用一些行之有效的办法如对设备设施进行节能改造、以技术手段代替部分人力操作等;二是严格管理，编制费用预算，建立、完善费用审批制度，采用竞标方式选聘承包商。
四、管理总体目标及管理理念
(一)管理华南MALL的总体目标
1.华南MALL正式管理后一年内，达到ISO9001质量管理体系标准要求，客户满意率应达到96%以上。这是管理华南MALL的初步管理目标。
2.华南MALL的最高管理目标是：在二年至三年内实现“个性化服务”，创建华南MALL物业管理品牌，使“华南MALL物业管理”的品牌社会知名度享誉全国，实现社会效益、经济效益和环境效益的完美统一。
(二)管理理念
1、团队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意识和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。
2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高;竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。
3、先进模式和一体化管理：作为物业管理企业在当前有多种模式，如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。针对华南MALL的实际情况，建立以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式是其必然选择。当然再好管理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定，国际质量管理体系(ISO9001：2000)、环境管理体系(ISO14000)、职业健康安全管理体系(OHSAS18000)一体化管理体系无疑是最佳选择，企业成立开始便导入一体化管理体系，用质量管理来保证我们服务产品的完美性。
4、“真切付出、心灵交汇”的服务理念。从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。
5、提高科技含量，走智能化、科技型物管之路。积极应用先进科学技术及设备，加大物业管理的技术含量，提高物业管理的效率，并有效降低管理成本。此外，通过利用现代信息技术，在物业管理区域内建立局域网，搭建物业管理服务平台，从而丰富物业管理服务内容和手段。
五、管理服务内容
(一)前期物业管理服务内容
前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。
1、项目设计方案的建议;
2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改;
3、参与单项工程的甲乙方交接验收;
4、参与整体工程的甲乙方交接验收;
5、物业的接管验收及问题的整改、督促;
6、接受业主入伙前的相关咨询;
7、供业主入伙前的上门服务。
(二)、业主入伙管理
1、办理业主入伙及接房的相关手续;
2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。
(三)、正常管理期物业管理服务内容
1、公共性服务
公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目：
(1)房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。
(2)房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等。
(3)本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场等。
(4)本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。
(5)公共园艺景观(绿地、花木、水景、建筑小品等)的养护与管理。
(6)公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑物共用部位。
(7)本物业规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理。
(8)配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。
(9)组织开展社区文化娱乐活动。
(10)物业管理档案、资料，包括工程建设竣工资料、住用户资料等。
(11)负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等政府规定的各项费用。
(12)法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。
2、特约性服务
特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务
(1)功能齐全的商务中心，提供包括打字、复印、传真等一系列办公服务。
(2)配置公共秘书，为规模较小的企业提供电话接听前台礼仪及部分后勤服务;
(3)办公区域花卉出租、公务车出租等服务;
(4)提供公共会议室的预订、预留、布置等服务;
(5)建立商家服务网平台，提供各种配送服务;
(6)预约私人区域卫生清洁、家政服务;
(7)亲友导游;
(8)预约接机、接车服务;
(9)票务代理;
(10)邮政服务;
(11)物业租售服务;
(12)业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的日常维修、装饰服务;
(13)礼仪服务。
(14)其他。室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家等。
(二)物业管理服务质量标准
序号
项目
国优标准
承诺指标
内容及实施措施
1.房屋完好率
98%
100%
指定维修技术人员负责责任区域内的房屋巡查，建档记录，确保房屋完好、整洁，无改变使用功能、无乱搭建、无随意占用公用设施及通道
2.房屋零修、急修及时率
99%
100%
接到维修单在承诺时间内到达现场，零修及时完成，急修不过夜
3.维修工程质量合格率、优良率及回访率
合格率100%
100%
85%
50%
分项检查，结合部位严格把关，按照工序一步到位，并按《维修回访制度》进行回访，以确保维修质量
4.清洁保洁率
99%
100%
区内实行卫生责任区包干，指定专职保洁员全天12小时进行保洁工作，实施巡查制度，建档记录，由保洁主管监督，以确保垃圾日产日清，空气清新，设施完好，环境无污染
5.道路车场完好率
100%
指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保道路畅通，无随意占道，无改变使用功能。车场内整洁，设施完好无损
6.化粪池、雨水井、污水井完好率
100%
定期疏通、清洁，井盖齐全完好，保证沟、渠、池、井完好，排放畅通
7.排水管、明暗沟完好率
100%
指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保排水畅通无阻、无积水、无塌陷
8.路灯完好率
99%
指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，定期检查及维护保养。实行巡查制度、建档记录，由维修主管监督，以确保路灯洁净及完好无损、夜间正常使用
9.大型及重要机电设备完好率
95%
99%
指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，定期检查及维护保养。实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保机电设备完好无损及正常运行
10.公共文体设施、休息设施及小品雕塑完好率
98%
98%
指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保公共问题设施、休息设施及小品雕塑完好无损，整洁美观
11.治安案件发生率
1%
≤0.1%
实行24小时保安巡查制度。落实保安岗位职责，明确责任区域，力保年度无重大刑事案件发生，以确保物业使用人的人身积极财产安全
12.消防设施设备完好率
100%
100%
指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保消防设施及设备完好无损，正常使用。加强消防宣传，增强物业使用人防火意识、建立义务消防组织，定期进行消防演练，及时消除火灾隐患
13.火灾发生率≤0.1%
加强消防宣传，增强物业使用人防火意识、建立义务消防组织，定期进行培训及消防演练，勤检查，及时消除火灾隐患
14.违章发生率及处理率
无标准
95%
1%、100%
建立巡视制度，跟踪管理，及时发现及时处理并记录，增强宣传力度，取得物业使用人的理解，杜绝违章现象的发生。
15物业使用人有效投诉率、处理率及处理时限
80%
≤0.2%/年
100%
按照政策规定，作好各项工作，提高管理人员素质，加强与物业使用人之间的沟通，定期征求物业使用人意见，主动改进工作;定期举行物业使用人座谈会，了解物业使用人的愿望及要求，满足物业使用人的合理的要求，将投诉及时处理及记录并建立回访制度(处理时限：立即处理，分类考虑可能处理的时间，一般不超过半天)
16.管理人员专业培训合格率100%
建立培训考核制度，对员工分别进行入职、在职及升职的培训，并予以考核，不合格者淘汰，对于特种作业人员，实行外送有关部门进行培训考核，并监督其上岗作业证的有效期，确保培训合格率达到100%，以此确保员工的高素质
六、组织架构及部门职责(见中海顾莞字017号文第二部分华南MALL物业管理组织架构)
七、管理服务人员的选聘及培训
(一)管理服务人员的选聘(见中海顾莞字017号文第二部分中关于管理服务人员配置原则及素质要求的描述)
(二)管理服务人员的培训(见中海顾莞字013号文中关于管理服务人员培训的描述)
八、物业管理服务创新
1、更新观念，努力倾听客户的心声
面对变化无常的市场，我们应该意识到创造忠诚的客户成为企业发展和成长的关键所在。物管企业提供的产品是服务，因此怎样提高业主的满意度尤为重要。就像杰克·韦尔奇讲到的“当我们全心全意帮助客户取得成功时，就是在为自己创造财富”，把“以客户为中心”的思想观念落实到我们的实际工作之中。
首先，认真地审视现有的意识和观念。新观念是开山斧，旧观念是拦路虎。自以为是是不能更新观念，自以为非也不能更新观念。要客观地评价自己，才能为更新升级打下基础。要从换位置、换角度、换视点、换层面几个方面，提高意识、更新观念，建立全方位的客户服务体系。
其次，客户服务要从做一个充满爱心的人开始。谁都喜欢和一个充满爱心的伙伴共事，他可以带给你主动的帮助，温暖的感受。行动起来，关心并热心帮助身边的每一个人，用感情与客户交流。
努力倾听客户的心声，用心发现客户的期望与需求。客户在享受服务的过程中会产生多种多样的不满和抱怨，这需要我们认真整理这些信息，因为他们是珍贵的信息资源。要采用积极的态度，正确有效地处理，对服务、产品或者沟通等原因造成的失误进行及时补救，建立信誉。客户需求与期望是不断增长的，我们要善于在与客户交流过程中发现他们的需求，以便完善相应的服务方式、方法和项目，为企业可持续发展提供原动力。
2、建立人才脱颖而出的机制
人员素质决定服务品质。从关注员工的需求层次着眼，从制度上加以保证，使大批公司员工通过考试、考核、选拔、培训、试岗、任用等几个环节纷纷走上重要管理岗位。
加大层面对员工进行职业塑造，为不同层面、不同需求的员工搭建工作平台，实现规范化管理和人性化管理的统一，企业发展与个人发展的统一。使公司员工在工作中不断学习、积极开拓、努力进取，最大可能发挥个人工作潜能，为企业不间断地产生新鲜血液。
物业管理行业是人才的竞争，也是管理服务中技术含量的比拼，是工作态度和服务意识的较量，培养出一支踏实肯干、业务精通、具有良好服务意识和职业道德的物业管理队伍，是企业具备核心竞争力的有力保障。注重员工职业素质的培养，给每一位员工提供岗前培训及在岗培训的机会，通过鼓励自学，自办培训班，外派学习培训、理论研讨和专题研讨等各种形式提高员工整体素质。
3、推行个性化服务(见中海顾莞字017号文第一部分中关于个性化服务的描述)。
4、将社区文化活动与传播MALL消费文化有机结合
针对华南MALL项目特点，其社区文化活动的开展不能等同于住宅小区、传统商业区：一是活动受众更广泛，除业主、物业使用人外，还应包括广大的消费者;二是活动内涵和外延进一步扩大，它还要传播MALL一站式消费文化，引领新的生活时尚和潮流，让消费者认知、认同并接受到MALL购物、休闲的消费方式，发掘、培养华南MALL忠实的消费者，为华南MALL的业主、使用人创造财富。
深圳市中海物业管理有限公司
驻华南MALL顾问组
第2篇 物业中心烟花爆竹燃放管理方案
1、目的:有效地引导园区业主在安全区域燃放烟花爆竹,在烟花爆竹燃放过程中发生意外事件时,安全员能及时、有效灵活的处理,确保燃放区域秩序良好。
2、范围:适用于星园服务中心
3、职责:
3.1物业服务中心经理负责园区烟花爆竹燃放工作监督。
3.2安全主管负责燃放现场的现场控制。
3.3指挥中心负责燃放现场的监控、调度,以及发生火灾事故和意外伤亡事故的资源协调工作。
3.4安全员负责燃放现场的秩序维护工作。
4、方法和过程控制:
4.1前期宣传和内部工作分工:
4.1.1安全组于2023年1月20日前拟定“园区业主烟花爆竹燃放位置和注意事项”通知,客服组与居委会、业委会征询意见后,套用公司通知统一模版于2023年1月31日前在园区信息栏和电子屏幕发放;
4.1.2 人事行政组于2023年1月25日前将“禁止燃放烟花爆竹”的宣传标识制作到位,安全组于2023年1月31日在小区重要区域(配电室、临时变压器、燃气调压站、锅炉房、以及化粪池、停车场附近、草坪等区域)将标识张贴到位;
4.1.3安全组在春节期间(2023年2月2日---2023年2月8日)烟花爆竹燃放高峰期,安排安全员集体加班,并在小区各个出入口配置足够的灭火器以防火灾;小区内安排部分安全员成立巡逻队,对业主在私家阳台或小区内燃放烟花爆竹行为及时劝阻;除夕晚上在13#东侧和2#南侧燃气站设专人看护。春节期间,与辖区派出所密切配合,控制各类违规行为;
4.2在引导业主燃放烟花爆竹的过程中,所遇情况的处理措施。
4.2.1业主在园区内燃放烟花爆竹,安全员制止不听时,处理办法;
指挥中心通过监控系统或安全员现场发现在小区内遇有下列行为时,服务中心任何人员均应予以提醒制止:
a)在禁放区内燃放烟花爆竹的;
b)在限放区内未按规定时间燃放烟花爆竹的;
c)十四周岁以下未成年人单独燃放烟花爆竹的;
d)向人群、车辆、建筑物抛掷点燃的烟花爆竹;
e)在建筑物内、屋顶、阳台燃放或者向外抛掷烟花爆竹;
f)妨碍行人、车辆安全通行;
g)个人私自燃放二踢脚等b级和礼花弹等a级烟花爆竹;
h)存放重量超过30公斤的烟花爆竹。
4.2.1.1有以上行为的人员,在安全员提醒时不听劝阻的,安全员应第一时间通知安全班长到现场处理,对于劝解不停的应采取现场拍照、录音等方式留下证据。
4.2.1.2对于业主在自家阳台燃放烟花爆竹的,安全员直接上门进行劝阻,发放北京市烟花爆竹管理规定并做好记录让业主签收,保留证据。
4.2.1.3当出现个人存放超过30公斤的烟花爆竹且不听劝阻时, 直接通知指挥中心向当地派出所报警。
4.2.1.4现场安全员对业主违规行为进行提醒,业主情绪特别激动的,现场安全员保持冷静避免事态恶化,立即通知安全班长到指挥中心其录音笔进行录音取证。必要时请示值班经理报警。
4.2.2烟花燃放现场出现伤人时的处理办法
4.2.2.1安全员现场发现有人员受伤时,第一时间通知指挥中心及安全班长。
4.2.2.2安全班长应在2分钟内赶到现场,安排人员划出警戒区,加强现场保护并上报安全主管,同时通知指挥中心上报服务中心经理请示报警。
4.2.2.3现场安全员应稳定伤员情绪,并通知指挥中心工作人员携药箱到现场,同时向120进行求助。根据现场伤员情况采取适当的方法进行处理。待120到场后将伤员送往医院治疗。
4.2.2.4安全员应协助警方控制现场秩序,防止肇事者破坏现场同时对肇事者进行有效监控,直到警务人员到达配合警方取证。
4.2.3出现车辆及其他物品损坏时的处理办法
4.2.3.1现场安全员与市政路公联安达工作人员配合对燃放区停放车辆进行清理,尽可能远离燃放区域50米以外停放,以免造成车辆损坏。
4.2.3.2安全员现场发现可能导致车辆受损的情况应立即消除。发现车辆或其它物品已经由于燃放烟花爆竹受损,应及时通知现场安全班长及指挥中心联系业主。
4.2.3.3现场安全班长接到信息后,立即到指挥中心取来相机,对现场受损情况进行拍照取证。
4.2.3.4待业主到场后,将现场情况向业主进行说明,在排除无服务中心责任的情况下可以为业主提供书面证明。
4.2.4烟花爆竹燃放现场出现火警时处理办法
4.2.4.1现场安全员一旦接到业主反映火警信息或发现明火火灾后,第一时间将信息反馈给指挥中心及现场安全主管。
4.2.4.2指挥中心接到信息立即安排附近安全员察看具体原因,如火警属实,立即呼叫现场安全员人员就近取灭火器灭火,同时向服务中心经理汇报。
4.2.4.3现场安全员随时将现场情况(着火地点、燃烧物质、火势情况)及时反馈给指挥中心,如火势较小可以控制,当值班长现场拍照取证,查明起火原因,上报指挥中心同时提醒现场业主燃放爆竹注意防火措施,以免再次发生火灾。
4.2.4.4如火势较大(如草坪或其它重要设施火灾)现场火势有蔓延趋势,指挥中心第一时间请示服务中心经理启动消防预案,按消防预案实施灭火。
4.2.5燃放烟花爆竹出现纠纷时的处理办法
4.2.5.1业主与业主之间发生纠纷
4.2.5.1.1安全员第一时间要上报当值班长及指挥中心,指挥中心将监控设施调制该区域进行紧急监控。
4.2.5.1.2当值班长立即赶赴现场,到达现场后首先安抚双方情绪,了解情况避免纠纷升级,并及时将了解情况反馈给安全主管及指挥中心。
4.2.5.1.3当值班长安排人员维护现场秩序,并进一步梳理业户情绪,如双方情绪得到控制,之后做好相关记录,如果纠纷进一步恶化趋势,请示服务中心经理向当地派出所求助,协调解决。
4.2.5.2业主和安全员纠纷
4.2.5.2.1现场尽量避免发生类似事件发生,一旦因安全员提醒业主发生此类事件,要求安全员保持冷静,不可与业主之间发生肢体接触,安抚业主情绪,第一时间上报当值班长。
4.2.5.2.2安全班长的到信息后第一时间通知指挥中心将将监控设施调制该区域进行紧急监控,避免安全员受伤并保留相关影像证据。
4.2.5.2.3安全班长到现场后,了解现场情况,本着化解矛盾的原则,进一步安抚业主情绪。如业主此时消除矛盾,此事就此了结,之后做好员工思想安抚工作;如业主情绪更加激动,避免矛盾进一步恶化,及时与辖区派出所联系协助处理。
由环境组负责燃放场地卫生环境的清理。
2023年2月2日除夕夜安全员具体工作分工
时间
组长
组员
巡逻区域
职责
灭火器材的配备
21:00---2:00
1、2、3、14、15、16号楼周围、围墙及楼内必要时协助南侧围墙外治安。
1、负责对园区内业主燃烧烟花爆竹的现象进行劝阻和控制;
2、负责对围墙周边进行控制,防止不法人员进入园区;
3、小区南侧围墙外如有业主燃放烟花爆竹,安全员立即制止,请其远离。
如有火情,就近取灭火器灭火
22:00-
2:00
4、5、6、7、8、9、号楼周围、围墙及北门
1、负责对园区内及北门业主燃烧烟花爆竹的现象进行劝阻和控制;
2、负责对围墙周边进行控制,防止不法人员进入园区;
3、疏导燃放区域内的交通,防止造成拥堵或造成车辆损坏。
如有火情,就近取灭火器;配10具灭火器放置28号岗北门。
22:00---2:00
商业街由南至北,包括会所广场
1、负责对业主燃放烟花爆竹的情况进行引导;
2、疏导燃放区域内的交通,防止造成拥堵、劝阻燃放区域停放车辆;
3、对因燃放引发的火情及时进行扑救;
4、负责对辖区内闲杂人员的疏导和控制。
由从园区内取10具灭火器放到26号岗会所出入口。放10具灭火器到27号岗东门
22:00---2:00
1、2号楼南侧围墙外及南门
1、负责对业主燃放烟花爆竹的情况进行引导;
2、疏导燃放区域内的交通,防止造成拥堵;
3、对因燃放引发的火情及时进行扑救;
4、负责对辖区内闲杂人员的疏导和控制。
从园区内取10具灭火器放到25号岗南门。
22:00---2:00
、
11、12、13#楼周围、西围墙外侧及西门
1、负责对业主燃放烟花爆竹的情况进行引导;
2、疏导燃放区域内的交通,防止造成拥堵、劝阻燃放区域停放车辆;
3、对因燃放引发的火情及时进行扑救;
4、负责对辖区内闲杂人员的疏导和控制。
第3篇 某某商业广场前期物业管理方案
某商业广场前期物业管理方案
第一节 前期物业管理工作的意义
由于在建筑设计时对于物业的使用功能和后期管理很难全面预测,设计时会有不周之处;在施工阶段会存在一些质量问题,对后期管理会造成隐患,这些问题往往是发展商和监理公司容易忽视的。由于物业管理公司长年从事物业管理与服务,因此在这些方面具有较丰富的经验,可以提出一些好的建议从而使该物业建设得更加完美。
在当今的房地产市场中,很少有物业建成再销售的情况,在房屋销售阶段、购房者们对于工程进度、物业管理服务收费、物业管理服务内容将非常关心,常要销售部门作大量的解释工作。如果销售人员对物业管理服务内容和规范了解不够,如果物业管理费标准测算不准确,收费项目和标准有问题,将给楼宇销售造成很*烦。物业公司筹备人员可以按政府文件和物业情况准确进行测算,给予业户明白准确的答复,同时也可使业户们对于物业管理有一个初步的了解,从而促进楼宇的销售工作。
物业管理筹备处在前期管理中根据政府文件和物业情况编写有关法律文件如《**广场房屋使用管理维修公约书》、《**广场前期物业管理服务协议》、《**广场物业管理服务手册》以及有关的协议书、操作文件等,为业主入住做好充分的准备。
第二节 前期物业管理工作内容
1、按物业管理和业户的要求重新审核设计方案,对于使用和服务功能方面的不足提出修改意见,适时进行增补或修改,在不增加或少增加投资的前提下使物业建设得尽可能完美。
2、对建筑、装修施工质量进行监理,避免施工中留下隐患。监理单位主要是对工程验收负责,而物业管理筹备处要对使用过程中的长期质量负责。
3、物业管理筹备处将对物业运行成本进行精确测算,提出物业管理费及其它收费标准、编制法律文本、各种协议文本、各种管理规程和规章制度及其工作表格,为后期管理做好准备。这些文件的提供使业户对于物业管理和服务有一个较为清晰的认识。
4、配合发展商做好业户的宣传解释工作,尽可能化解一些由于工程延期、承诺不合适所造成的误解,同时解答一些物业管理服务政策性问题,对于推动楼宇销售、亲善与业户的关系都有积极意义。
5、在施工尚未结束而有些业户要入住的情况下需要对装修施工进行管理,这正是我筹备处职责范围之内的工作。由于施工条件限制、施工队伍的不规范,装修阶段非常混乱,管理难度很大,如无有效管理将造成成品损坏、业户不满甚至造成事故。
6、现场秩序维护和物业成品保护。我司筹备处进驻后,将安排固定岗、流动岗经常巡视;对楼道和房间钥匙统一管理、外来人员盘查、治安消防隐患的检查与消除等,从而保证物业的绝对安全。
7、周边社会关系的建立。我司筹备处的早期进驻将提前与公安、市容环卫、供电、供水、街道等管理部门和单位建立联系,求得其支持与帮助,联合进行小区服务设计,有利于良好社区环境的营造。
第三节 前期物业管理工作的组织
1、在开发商与我司签订《物业管理委托合同》之后,双方应就前期物业管理工作协商并签订协议,明确职责、酬金以及具体计划安排。
2、组建物业管理筹备处,根据委托方要求确定人数和专业,一般情况以工程技术专业人员为主。我司从开发商利益和要求出发尽可能提高前期物业管理服务水平并降低管理成本。在以往的前期物业管理中,筹备处班子中基本是高中级工程技术人员和管理人员,人数以5-10人为宜。
3、物业管理筹备处进驻后将与开发商筹建工程部、销售部融为一体(最好联合办公),并与监理公司和施工单位密切配合,共同推进工程建设。物业管理筹备处的工作以建议形式为主,扮演参谋和协调员的角色。
第四节 前期管理的工作方式
前期工作的方式需双方协商确定,在我司以往的操作中,主要有以下方式:
1、派出常驻人员与开发企业联合办公,帮助贵司编撰管理文件,共同解决工作中遇到的问题。
2、我司可派出有经验的高层管理人员不定期到现场工作,提供建议。
第4篇 物业园区环境卫生绿化管理方案
物业园区环境卫生和绿化管理方案
我们将以iso9000为基础,进行'高标准,严要求'的环境卫生管理和以'高质量、高频度'的环境卫生维护,让业主和我们共同参与环境卫生管理与监督,建设好我们共同的家园,管理处也将根据实际情况制订以下具体工作内容如下:
1、垃圾分流
垃圾实行袋装化:住户的生活垃圾的收集,统一采用管理处提供的垃圾袋进行收集,清洁工按照垃圾的可回收和不可回收进行分类利用,避免资源浪费和污染环境,收集的垃圾统一交给环卫部门集中进行无害化处理。
2、卫生保洁程序(如图所示)
图例说明:
(1)管理处专门负责卫生管理人员每天对管理区域内的卫生负责,定期和不定期对卫生情况和卫生工情况进行抽查。
(2)发现存在清洁问题,分析存在的大致原因(如果是保洁员偷懒要严肃批评)。如果有其他因素要求保洁员以后一定要及时注意。
(3)找来当班保洁员,到现场进行整改,整改过后进行复查并记录。
3、环境绿化管理
物业绿化是为使业主(使用人)创造清新优美的生活、工作环境。加强环境保护,营造良好的生态环境已成为人们共识和追求,反映到物业工作上来就是要做好物业绿化管理工作。根据所管物业类型、规模和绿化管理要求合理组织人力,制定相应的工作计划,责任落实,管理到位,保证绿化工作的正常开展和物业环境绿意盎然。具体工作程序及方案如图所示:
图例说明:
(1)管理处安排的绿化负责人每天对所管的绿化的浇水、施肥、锄草、修剪、防寒除虫等进行检查。
(2)发现问题,分析原因记录在案,对各个环节提出修整方案,该浇水的浇水、该施肥的施肥、该锄草的锄草、该修剪的修剪、该防寒除虫的进行除虫害等。
(3)由管理处绿化组进行人员的安排,对问题进行针对性的处理。
(4)负责人对整改过后的绿化环境进行复查,已经达到要求后填写《绿化管理统计表》存档。
4、环境卫生和绿化养护管理的质量要求和考核标准
(一)、环境卫生管理工作
项 目 工 作 要 求 及 标 准 评 分 标 准 得 分 备注
室 外 20分 小区道路清洁无尘土、纸屑、积水、杂物 符合4分,发现1处扣1.5分
房屋明沟无淤泥、污垢、积水、杂物、不堵塞 符合4分,发现1处扣1.5分
宣传栏、扶手栏、导向牌洁净无灰尘、无污迹 符合4分,发现1处扣0.5分
盆景花木保持鲜活。花坛无杂草、枯枝等 符合4分,基本符合3分
垃圾池垃圾日常日清,垃圾实行袋装化。 符合2分,基本符合1分
露天阳台清洁无杂物 符合2分,发现1处扣0.5分
室内 25分 门厅、大堂地面、墙面光亮整洁楼内无乱涂乱画现象 符合3分,发现1处扣0.5分
消防楼梯踏步无尘土、杂物、扶手无灰尘 符合3分,发现1处扣0.5分
公用门窗、墙、玻璃、消防箱、消防管、信箱无灰尘 符合5分,发现1处扣1.5分
垃圾筒无异味、无污水、外表清洁 符合4分,发现1处扣1.5分
电梯门、轿厢地面无杂物痰迹、烟蒂,壁面无污垢 符合4分,发现1处扣1.5分
大厦内地面必须保持清洁光亮、小区保持清洁 符合3分,发现1处扣1分
地下室保持干燥,清洁,无乱堆杂物 符合3分,基本符合2分
(二)、绿化养护工作
项目 工 作 要 求 及 标 准 评 分 标 准 得分 备注
绿化养护管理30分 生长茂盛无枯枝,修剪整齐,草坪无杂草 符合5分发现1处扣1分
新苗成活率95%以上,老苗保存率98%以上 符合5分,基本符合3分
虫害的树木不超过总数的2%,绿地病虫害的面积不超过5%,灭虫率达100% 符合5分,基本符合3分
绿化设施无缺损,绿化建筑小品无损坏 符合5分,基本符合2分
按计划养护,按特殊要求养护实施情况 符合5分,基本符合2分
绿化档案齐全、完整,管理养护记录完整 符合5分,基本符合3分
5、规章制度
为了管理区的环境卫生和绿化的优化组合,规范部分管理水平,合理化区域内的管理要求,特制订管理规定及岗位职责如下:
(1)环境卫生管理规定
1、区域内业主应在规定的时间和指定的垃圾桶清倒垃圾,严禁乱倒乱抛。
2、严禁随地吐痰;禁止向室外泼水、丢抛果皮、烟蒂、杂物等。
3、保持公共楼梯走道整洁,不得在公共走廊过道堆放车辆杂物等。
4、区域内不准养家禽和牲畜,合理、合法,规范饲养宠物等禽畜。
5、不准在大厦内公共场所摆佛堂、烧香拜佛、办理丧事等活动。
6、要保持环境清新,所有业主(或租户)的杂物、废气、污水,要自行处理好,不得造成环境污染
(2)绿化管理规定
为使小区有一个鲜花盛开、绿树成荫、优美清新的居住环境,特制定如下绿化管理规定:
1、爱护小区的花草树木和园林设施。
2、小区内的绿化综合管理有物业公司绿化队负责。
3、严禁攀折花木、践踏草坪;不准在树木上凉晒衣物、系铁丝、拉绳索、挂物件等。
4、不准损坏花木的保护设施;不准在草坪及绿化带内嬉戏、玩耍。
5、不准在爱绿化带内倒污水、垃圾、焚烧物品。
6、不准在绿化带内设置广告、招牌。
7、不准在绿化带范围内堆放任何物品。
8、不准行人和各种车辆穿越和通过绿化带,不准在绿化带停放车辆。
(3)保洁员岗位职责
1、服从管理处领导,执行管理组各项规定。
2、道路、走廊、平台、停车场、绿化场地等无明显垃圾尘土。
3、垃圾应日产日清,不能长时间的积存堆放。
4、公共配套设施、楼道、建筑物等外观的乱涂、乱画、乱张贴广告、标语等现象应及时清洗。
5、平台、天井无积水、墙角无蜘蛛网、尘埃。
6、楼梯、扶手、玻璃窗、信箱、电表箱、电梯轿厢等定期擦拭、清扫无尘土。
7、对厕所无手纸,生活垃圾等废弃物、易堵塞物等及时清除,如发生管道堵塞现象应及时汇报。
8、对往楼下乱抛物的现象予以制止,并及时清除。
9、文明服务,作风廉洁,不收小费,拾金不昧。
10、卫生工具(用具)必须按规定使用,执行限额领料、以旧换新制度,对无故损坏者酌情赔偿。
(4)绿化工岗位职责
1、熟悉掌握区内绿化概况,充分利用和发展绿化面积。
2、提高绿化养护管理知识和技能,熟悉花草树木的品种、名称、特性和栽培管理方法,掌握花木病虫的防治方法,正确并熟练使用园林具械。
3、对花木进行适当挂牌,标明品种等方便居民欣赏。
4、对花草树木适时浇水、定期培土、施肥、除杂草和病虫害,并及时修剪枝叶、补苗。
5、保证绿地不留杂物,不缺水、不死苗、不被偷窃,生长茂盛。
6、妥善保管好绿化械具、工具设备、设施、农药化肥和其他用品。
7、管理好自来水龙头,节约用水,做到人走水断,不准出现长流,其他开关用水龙头损坏要及时修理。
8、完成公司和部门交给的其他任务。
保洁员劳动定额
1、 梯级清扫:14层/小时/人。
2、 地面清扫:300平方米/小时/人。
3、 拖楼梯:13层/小时/人。
4、擦楼梯扶手、通花铁栏、地脚线:12层/小时/人。
5、 洗地毯:360平方米/小时/人.
6、 刮玻璃:4平方米/分钟/人.
第5篇 小区分项物业管理方案：接管验收
华庭小区分项物业管理方案:接管验收
2.接管验收方案
为确保小区的环境、建设和设备设施符合有关法规政策及规划设计的要求,维护业主的合法利益,满足业主的质量要求,方便日后的物业管理,特制订接管小区方案。
(1)管理内容
a.了解接管物业的基本情况;
b.编制《j华庭物业接管验收计划》,确定验收的标准、方法和日程安排;
c.与开发、设计、施工单位一起,依照接管验收标准,对小区物业进行现场初步验收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改;
d.与开发、施工单位一起,对小区物业进行现场复验,直至符合规定的要求和标准;
e.与开发、施工单位联合进行小区物业交接:
核对、接收各类房屋和钥匙;
核对、接收各类图纸资料,并加以整理归档;
核对、接收各类设备设施;
核对、接收各类标识标牌。
(2)管理措施
a.抽调管理、业务骨干,组建接管验收小组,负责小区物业的接管验收工作;
b.制订接管验收规程;
c.掌握接管验收的标准和程序;
d.提高对接管验收重要性的认识;
e.实事求是地开展接管验收工作;
f.按规定办理接管验收手续。
第6篇 某医院后勤物业管理应急方案
医院后勤物业管理应急方案
对影响环境卫生的意外情况制定应急处理措施,为医院提供始终如一的清洁服务。
(一)暴风暴雨天气的应急方案
1.班长勤巡查、督导各岗位清洁员的工作,加强与其它部门的协调工作。
2.天台、楼裙平台的明暗沟渠、地漏由专人检查,特别在暴风雨来临前进行巡查,如有堵塞及时疏通。
3.各岗位清洁员配合保安员关好各楼层门窗,防止雨水进入楼内,淋湿墙面、地面及打碎玻璃。
4.雨后及时清扫各责任区地面杂物。
5.仓库内备好雨衣、雨靴、手电筒等,做到有备无患。
(二)突发火灾事故的应急方案
1.掌握火情,协助医院及管理处做好人员、贵重物品、文件的疏导转移工作。
2.加强易燃清洁用品管理。
3.清洁仓库常备灭火器材。
4.发生火灾后经有关部门批准,及时清理火灾遗留杂物。
(三)楼层内发生水管爆裂的应急方案
1.迅速关闭水管阀门并立即通知保安人员和维修人员前来处理。
2.关掉电源开关后,转移室内物品如电脑等物。
3.用垃圾铲将水盛到水桶内倒掉,再用地拖将余水吸干。
(四) 污水井、管道、化粪池堵塞,污水外溢的应急处理措施
1.维修工迅速赶到现场,进行疏通,防止污水外溢造成不良影响。
2.该责任区清洁员将垃圾车、扫把等工具拿到故障点,协助维修工处理。
3.将从污水井、管、池中捞起的污垢、杂草直接装进垃圾车,避免造成第二次污染。
4.疏通后,清洁员迅速打扫地面被污染处,并清洁地面到目视无污物。
第7篇 小区物业管理方案前言
小区《物业管理方案》前言
非常荣幸有机会参与____小区物业管理工作,衷心感谢您的信任与支持。
我物业公司在掌握深圳、上海等地先进物业管理模式的基础上,融汇国内外先进物业管理经验,结合各个物业项目的实际情况,探索出独具特色的物业管理模式。公司按照这一模式开展科学管理和优质服务,全心全意为业主提供安全、清洁、优美、舒适、方便的生活及工作环境。物业管理行业追求经济效益、社会效益和环境效益的统一和同步增长,而优秀的品牌客户是赢得这个目标的重要保证,也是我们承接该项目物业管理服务的信心保证所在。
针对项目特点,我物业公司秉承其一贯的踏实作风,公司上下高度重视,对项目进行了全方位的市场调研和评估,精心策划了小区前期物业管理服务方案。本方案是对我物业公司实力与能力的一次整体展示,在此将我们的构想及能力完整地呈现给您,真诚希望能够成为您在物业管理方面的合作伙伴。
在我们的项目策划中,将分别阐述针对_________小区所采取的质量管理目标、管理服务内容以及围绕物业服务而制定的各项方案。
在此方案中,我们将从本项目管理特点及难点分析、质量管理目标、管理服务内容、人员配备、规章制度、物业管理经费等方面进行描述。透过这些层面,您可以了解我们基于本项目一个完整的管理思路和解决方案,我们期待着您的评价。
(一)十大服务承诺
酒店一站式服务:业主只需要向小区管理公司服务中心拨打一个24小时热线电话,即可解决生活中的一切问题。无须找其他部门和记住其他电话,真正体会到星级酒店驿站式的人性化服务。
安全预案制:物管公司将优先解决业主的安全秩序管理问题,针对治安消防重点、难点和小区物业的安全特点,在实际管理开始之前就预先设立安全防范应急预案制度,对可能出现的突发问题均有及时、有效的处理程序,确保安全工作的万无一失。
不均衡管理:物管公司的各项服务会依照工作的轻重缓急和业主的生活规律进行统筹安排,不均衡、有所侧重地工作,通过优化后的工作编排使工作更加人性化,更加节省业主的每一分钟、每一分钱,更加符合专业化物业管理公司的要求。
零打扰服务:物管公司将认真解决因自身工作给业主造成的二次干扰的问题,努力将二次干扰降至最低,给业主一个宁静、悠闲、安逸的工作、生活环境。
保本微利经营:物管公司将按照保本微利原则经营管理业主的物业,无论何时都只按一定比例公开提取微薄的佣金,所有的管理节余将用于业主的服务之中。
时效工作制:对业主的服务工作一律实行时效工作制。即本公司承诺:所有对外的服务工作,均将在向业主公开承诺的时间完成或有处理结果。
收支费用公布:物管公司将定期向业主公开财务收支账目,接受全体业主的监督和公开咨询。
回访工作制:物管公司将依照自己的标准作业规程对所开展的服务工作定期走访业主,虚心接受业主的建议、批评。重大决策、措施均会在事先通报给业主。
公示服务制:所有服务工作均向业主公开。小区管理处禁止员工接受业主的任何恩赐。
首问责任制:所有服务人员在接到业主咨询、投诉、求助时均将负责业主的问题解决完毕方可获得公司认可。
(二)优惠条款
本公司郑重承诺对于物业管理收入,公司只提取管理佣金,超出的节余部分均返还给小区业主,用于改善小区公共设施和生活条件,决不收取超额利润。
本公司郑重承诺将注重社会效益,努力使_________小区成为黑龙江省、哈尔滨市物业管理的实习基地。通过本公司优质的物业管理与服务水平为行业发展提供一个示范窗口。
积极配合___房地产开发公司开展工作,多方参与房地产的开发、设计、建筑施工、物业销售等各环节的可行性论证,通过独具特色的物业服务为房屋销售增加卖点和房地产发展商共创企业发展品牌。
(三)管理优势
严密合理的组织系统是企业持续健康发展的基础,公司采取集中管理,通过严格的职能界定和岗位职责划分,建立起了一套具有明确的职权划分、严格的规章制度、合理的专业劳动组织结构系统。公司汲取了哈尔滨市房产系统近50年来对房屋维修、保养和内业档案管理的经验,并导入'环境+文化'的物业管理新理念,努力与国际化的物业管理模式接轨,并逐步向国内知名,省内领先的产业化、集团化的物业管理企业方向发展。
品牌优势:公司拥有众多学历较高、经验丰富、勇于创新和运用新思想的管理和技术人才,对管理类似的物业有独有的丰富的经验。
成本优势:本公司在进行物业管理活动中已形成了配套的专业公司,采用本公司的劳动定额,各专业劳动技能均明显高于一般物业公司的劳动定额,加之本公司的操作手法独到、先进,如采用预算定额档案制等本公司特有的管理工作方法等。因此,本公司在实施物业的服务与管理时的单位成本较之一般物业管理公司相比大为降低,本公司有能力在较低的收费标准中创造出良好业绩,达到业主与物业管理公司'双赢'的目标。
服务优势:本公司服务操作手法在全国行业独特先进,许多理念和手法均为国内首创,如唱诺制、时效制、安全预案制、不均衡管理等,这些先进的服务方法能够满足业主的不同需求,得到业主的认可。
培训优势:本公司将设置专门的物业管理人员培训机构,负责对友邻企业和企业内部的员工开展全方位、多层次的物业管理专业培训。公司正在创建'知识型'企业,员工业务学习积极,企业文化氛围浓厚,每年还定期聘请国内知名物业管理专家来公司传授先进管理理。
第8篇 小区分项物业管理方案：清洁绿化管理
华庭小区分项物业管理方案:清洁绿化管理
7.清洁、绿化管理方案
清洁绿化作为物业管理的重头戏,是小区不可缺少的部分,关系到整个小区的形象,也是测定环境质量的一个重要标志,故制订以下管理方案:
(1)管理内容
a.绿化养护:绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
根据气候,给花木适量浇水
根据花木长势,给花木适量施肥,适量松土;
及时清除杂草、枯枝,春秋两季定期修剪花木,对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗;
制订预防措施,防治病虫害;
做好恶劣天气花草树木的保护工作;
定期(每年8月、11月)修剪草坪,使其生长旺盛,平整美观。
b.清洁卫生
绿化及公共道路:每天打扫一次、捡拾绿化带内杂物,清洁小区所有设施(含各种标识标牌),随时清除各类污渍,清扫积水,每周对垃圾桶进行清洁、消毒;每月对照明设施进行擦拭。
垃圾房:每天收集一次各楼层的垃圾,清运到垃圾房,并清洗垃圾房内外墙壁及地面;天花及管道外除尘。
楼层:各楼层道每天保洁一次,电表箱盖、煤表箱盖、水表箱、楼梯扶手、栏杆、台阶(含踢脚线)每天保洁一次,楼梯灯开关、楼道感应灯灯罩每周保洁一次。
各功能房:半月拖抹、清扫水泵房、安全监控中心、配电房等地面(日常保洁由各功能房工作人员负责)。
会馆洗手间:每天擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等,清理并清洁垃圾箱。每月擦拭清洁照明灯等。
(2)管理措施
a.建立绿化保洁制度,狠抓落实;
b.按操作程序进行规范操作;
c.加强绿化保洁人员的思想教育和业务培训,提高员工素质,增强专业技能;
d.以'三查'形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查('三查'指:绿化、保洁工自查、管理主管巡查、服务中心主任抽查);
e.抓好绿化保洁人员的行为规范管理,要求服装统一、标识齐全、言行文明。
清洁管理工作流程与质量标准
保洁领班工作流程与质量标准
工作项目对各层面保洁员工作质量进行巡查
工作范围负责管理区域所有公共场所卫生评测
工作标准按照保洁员工作流程与质量标准,制订各层面员工的工作标准并进行测评记录,记录清晰、完整,符合现实并督促员工工作,保持各点卫生保洁率99%以上。
工作程序与时间8:00~8:30向服务中心经理汇报前日工作。
8:30~11:00巡视检查保洁员的工作和辖区卫生状况。
13:00~16:30巡视保洁员的工作和辖区卫生状况。
质量考评每周五向服务中心经理汇报工作情况,每月评出优秀保洁员,经理每月按旬复核抽查考评。
保洁员工作流程与质量标准
项目清洁内容作业方法作业频率作业时间质量标准
垃圾清运二次/天上午6:30~7:30
中午12:30~1:30日产日清
大堂墙面清擦一次/月
一次/天上午7:30~10:30
下午1:30~5:00干净无尘、无蜘蛛网、无污迹、墙面明亮
地面清扫四次/天随时保持清洁,痰迹、烟头、纸屑、果皮、杂物等
顶灯清擦一次/月无蜘蛛网、照明灯明亮
垃圾桶清擦一次/天干净无污迹及时清运垃圾
玻璃门窗清擦一次/天上午7:30~10:30
下午1:30~5:00干净明亮
花池清擦一次/天干净无杂物烟头
电梯地面清擦二次/天上午7:30~10:00
下午1:30~5:00保持干净
顶面清擦周次/天无污迹蜘蛛网
箱体钢油擦洗一次/周无污迹保持不锈钢金属光泽
楼道玻璃窗清擦一次/月上午7:30~10:00
下午1:30~5:00无广告、污迹、明亮
扶手清擦一次/月无尘、蜘蛛网
墙面清扫一次/月无广告、污迹
指示灯清擦一次/月无广告、污迹、明亮
地面清扫一次/天
保洁一次无广告、污迹
地下车库地面洗擦一次/月无杂物、干净
果皮箱清理一次/天烟灰缸干净整洁
地面清扫一次/天上午9:30~10:00
下午3:30~5:00干净无杂物烟头
墙面清扫一次/月无污迹蜘蛛网
顶棚清扫一次/月无蜘蛛网照明明亮
消火箱栓清擦一次/月干净玻璃门明亮
外围道路清扫循环上午6:30~7:30
下午2:00~3:00
集中打扫,清运垃圾
上午7:30~15:00
轮流打扫、保洁随时保持干净无纸屑、烟头、果皮、杂物、积水
标牌清擦一次/月干净无广告
垃圾箱桶清擦一次/天干净无广告
外立面清洗二/年干净无明显印痕
具体的工作流程与质量标准根据小区不同物业(如商场)需要进行调整,以满足不同业主的需求。
工作质量考核文件
《员工行为准则》
《岗位职责》
《巡视检查记录》
《月工作质量评估表》
绿化工工作流程与质量标准
园林绿化管理
我们将结合【汇景华庭】绿化具体分布,设计室内与室外绿化区分,并且花卉品种不同,我们将根据实际情况对物业绿化实施专业、规范的管理。
绿化工工作流程与质量标准
工作项目作业频度质量标准工作流程督导方式
整形造型春、夏、秋、冬各一次乔木剪下重枝内生枝灌木造型地被草保持4~8公分浇水、除杂草、整形造型、杀虫、补缺、施肥和保洁。领班每天巡视、检测,每月公司检查一次,通报,扣分。
施肥春夏秋各一次无重无漏
浇水春夏秋早或晚各一次冬春季二天一次均匀适量不损坏花木渗透地表5公分
除杂草一次/月基本无杂草
补缺一次/月绿化覆盖99%以上
病虫害防
治一次/季,发现虫害时连续多次至消灭为止用药正确卫生安全不污染环境长势优良
保洁8小时/天保洁率99%以上
防风台风季前和台风季后风前设立支柱疏剪枝叶,风后清理断枝扶正苗木
工作质量考核文件
《员工行为准则》
《岗位职责》
《巡视检查记录》
《月工作质量评估表》
第9篇 物业消防管理工作方案
物业区域消防管理工作方案
1.消防组织机构的建立
(1)管理处负责建立消防安全小组。
(2)管理处主任为消防安全负责人。
(3)管理处其他人员为义务消防员。
(4)安全管理主管为专职安全监督员。
(5)日常巡视安全管理员为兼职消防巡视员。
(6)管理处负责制定组织机构图及人员职责。
2.建立各项消防制度
(1)消防检查制度。
(2)专职安全员每日检查小区内的消防安全情况,包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等,检查结果记录在《安全检查记录》中,该记录每周由管理处主任审核。
(3)兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视,每两小时巡视一遍,并填写《消防安全检查登记表》。
(4)在安全检查中发现消防隐患,应及时采取整改措施,做到隐患不过夜。
(5)发现业户因装修造成的消防隐患,应向业户发放《整改通知》,限期整改,并跟踪验证。
(6)管理处制定《动火审批制度》,内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。
3.防火措施
(1)贯彻'预防为主,防消结合'的方针,业户要树立防火意识,管理处每周确定一名主管以上的管理人员为防火值班员,全面负责小区的消防工作。
(2)严禁乱拉、乱接临时用电线路,电器线路需维修时请及时找管理处安排施工。
(3)严禁在小区内烧废纸、杂物,乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。
(4)不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。
(5)不准在楼道、过道设立仓库,堆放杂物,阻碍通道。
(6)严格装修审批手续,动火审批手续,保证每楼、每层有必要的消防设施。
(7)公共场所严禁使用可燃性装修材料,室内使用可燃性材料要严格控制,并加以处理。
(8)配备火警时刻的必须器材,如:应急照明灯等。
4.消防知识培训
(1)对业户的消防要求(包括安全用水、用电),通过《业户须知》、《管理公约》传达到各业户,并向业户发放有关消防学习资料,用宣传栏等消防宣传途径对业户进行消防宣传教育。
(2)管理处内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学习时间,学习教材是安全消防管理条例,内部的消防管理制度,设备设施的操作方法等,学习情况须详细记录。
(3)管理处主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。
(4)在安全消防活动日查出的安全、消防隐患,由各组自行在活动记录中登记并整改。
(5)专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训,考试合格后方可任职,其资格每年确认一次。
5.消防设备管理
(1)管理处负责建立消防档案。
(2)管理处对各种消防设备和设施的标识进行设计,编制《消防设备标识登记》。消防设备标识由管理处主任指定人专实施,并在各项安全检查中作为检查内容。
(3)制定《设备管理制度》,对消防设备进行检查和维护。
6.消防演习
(1)小区内每年至少组织一到两次消防演习,具体办法和内容参见由管理处每次制定的《消防演习方案》并报政府消防部门。
(2)消防演习后,管理处主任编制《消防演习报告》。对演习过程中发现的问题,及时调整、纠正并验证其结果。
第10篇 某小区物业管理方案
小弟在此发这个方案希望前辈指点指点
××物业管理方案
前 言
×××作为×××集住宅、商场、农贸为一体的高尚楼盘,其物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。***市立青物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。
舒适:物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适”的一面,以满足其“生理上的基本需求”。
安全:安全防范是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作,同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。
尊贵:“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上,充分实现物业管理服务的内容,让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。
优雅:高尚的住宅离不开优雅的环境,优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上,公司将充分考虑和利用会所的功能,将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“社交”和“自我价值实现”的需求,让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。
第一部分 ×××物业管理有限公司简介
公司简介
….
二、 公司总经理介绍
…….
三、企业管理理念及服务理念
根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点,公司采取以下管理理念:
团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理
1、队意识和吃苦精神:在当前资本企业向人本企业转变的过程中,团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。
2、个性舒张和竞争机制:在人本企业中讲的是如何用人,如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式,人有不同层次的需求,员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性,有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高;竞争机制是企业用人的重要手段,相马不如赛马,赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。
3、先进模式和一体化管理:作为物业管理企业在当前有多种模式,如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和国外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式:以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。当然再好管理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定,国际质量管理体系(iso9001:2000)、环境管理体系(iso14000)、职业健康安全管理体系(gb/t28001-2001)一体化管理体系无疑是最佳选择,企业成立开始便导入一体化管理体系,用质量管理来保证我们服务产品的完美性。
“真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说,物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系,是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作,在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。
财务部:
1、负责根据“管理会计”的要求按时完成各类财务分析,供公司决策之用;制定近、中、长期“现金流量平衡表”。
2、负责日常账务工作的实施与管理。
3、负责对外财务相关工作的衔接。> 第二部分 ***物业管理目标及策划方案
通过对“×××”的调查和基础数据的分析,结合公司的管理经验和现代物业管理发展的方向,特制定以下管理方案:
一、***管理处组织构架及各部门职责:
部室主要工作职责:
总经理:
1、对董事长负责;
2、制定公司的经营方针和目标,对公司的重大事项进行决策,报董事长批准后实施;
>3、按“权责利”相匹配的原则,任命各层次负责人,实施透明式的系统管理;
4、主持新的经营项目的开发;
5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性;
6、保持员工充分参与实现公司经营总目标内部工作环境;
7、对公司组织构架进行策划;
8、确保公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和沟通。
办公室:
1、对总经理负责;
2、人力资源管理工作(含人员的招培训工作);
3、内外进行沟通;
4、内外公文的处理及档案的管理工作;
5、后勤保障工作;
6、公司库房的管理工作。
***管理处:
1、对总经理负责;
2、负责***的前期介入策划、实施工作;
3、负责***的接管验收策划、实施工作;
4、负责***的业主入主的策划、实施工作;
5、负责***的管理和服务的策划、实施工作;
6、负责***的多种经营业务的策划、实施工作。
7、负责楼宇相关费用的收取,并将在收取物管费过程中收集到的信息、特别是针对物业管理费收费困难的根本原因进行归类分析,并及时按规定时间和渠道加以传递。
二、人员配备情况:
1、总经理:1人。
2、办公室:2人,其中主任1人,文员兼库管1人。
3、财务部:2人,其中经理1人(兼会计)、出纳1人。
4、***管理处:33人。
其中经理1人;工程组主管1人,土建工1人,水电工(含强弱电)4人,电梯工(直梯)1人,杂工1人;保卫队队长1人,队员15人(三班24小时);绿化保洁组主管1人,绿化工1人,保洁员3人;业主接待组主管1人,接待员1人、收费1人。
总计:38人
三、管理目标
(一)、公司总目标
1、年度业主/租赁户综合满意度调查满意率≥95%
2、年度房屋及设施设备完好率递减≤3%
3、年度无重大责任事故发生。
(二)、目标分解
1、财务部
(1)、公司各项财务管理工作实现pdca循环率100%
(2)、财务分析覆盖率100%
2、办公室
公司各项行政管理工作实现pdca循环率100%
人力资源科:
(1)、员工培训覆盖率/合格率100%
(2)、业主/租赁户培训覆盖率/培训合格率≥80%
(3)、员工配置优化率比上年提高≥25%
(4)、员工骨干/部门负责人无序年流动率≤2%
行政公关:
(5)、内外文件起草合格率≥90%
(6)、内外部文件资料收集完整率及保存完好率≥95%
(7)、公司本部清洁卫生日检查合格率100%3
(8)、公司公共/法律关系事务处理及时率/满意率≥90%
(9)、完成公司领导交办事务的成功率/及时率100%
(10)、合同评审率100%
(
11)、公司各类刊物,小区/大厦内板报出刊完成年计划率≥98%,校对差错率≤1%。
后勤保障:
(12)、合格供方评定率/在合格供方采购率≥95%,
(13)、入库物品检验合格率100%
(14)、库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率100%
(15)、库管物品年差错率≤0.1%
(16)、员工对职工食堂饭菜质量/服务态度满意率≥85%
3、***管理处
业主接待组:
(1)、管理处各项工作实现pdca循环率100%
(2)、业主/租赁户有效投诉处理率100%
(3)、限时服务承诺实现率≥95%
(4)、内外关系沟通成功率≥80%
(5)、内外关系信息传递准确率/及时率100%
(6)、收费困难原因收集分析及时率100%,准确率≥98%,正确传递100%
(7)、物管费收取率≥90%
(8)、收费金额差错率≤1‰
(9)、小区物业管理费半年收支公告率100%
(10)、小区物业较为重大事项发生/处理公告率100%
(11)、业主/租赁户动态档案建档率100%
(12)、围绕物业所进行的多种中介服务(受委托放盘/租赁/商品房登记/代办公证/代理保险等)、特约服务用户满意率≥85%
(13)、社区服务管理策划成功率100%
(14)、小区/大厦经营性项目盈利率≥80%
(15)、业主/租赁户对社区服务工作满意率≥80%。
(16)、物业管理年盈利率比上年增加≥10%
绿化保洁组:
(1)、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100%
(2)、环境卫生日检查合格率≥95%
(3)、绿化检查合格率≥85%
(4)、小区绿化年成活率≥95%
保卫队:
(1)、保卫各项管理工作实现pdca循环率100%
(2)、保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率100%
(3)、一般治安案件年发生率占总入住人口数的≤1%
(4)、年度重大火灾/刑事和交通事故发生率=0
(5)、机动车辆管理纠纷发生率≤1%
(6)、限时巡逻覆盖(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率100%,有效率≥95%,隐患信息传递准确率/及时率100%
(7)、对外租赁仓储管理年治安/消防事故率≤0.2%
工程维修组:
(1)、各项工程管理工作实现pdca循环率100%
(2)、设备设施维护验收合格率100%,修缮/整治合格率96%
(3)、设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率100%
(4)、设施设备保持完好率≥95%
(5)、机电设备检修及时率100%
(6)、设施设备检修一次合格率≥95%
(7)、业主/租赁户的装修方案审批100%,过程监视及合格验收率100%
(8)、保障设备设施安全运行率100%
(9)、重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%
(10)、设施设备标识标牌正确率100%,完好率98%
四、
服务内容及标准
(一)前期物业管理服务内容
前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益,保障其利益的重要环节,也是搞好今后物管工作的前提条件。
1、项目设计方案的建议;
2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改;
3、参与单项工程的甲乙方交接验收;
4、参与整体工程的甲乙方交接验收;
5、 行物业的接管验收及问题的整改、督促;
6、 接受业主入住前的相关咨询;
7、 供业主入住前的上门服务。
(二)、业主入住管理
1、 办理业主入住及接房的相关手续;
2、 对业主及物业使用人的二次装修进行管理。
(三)、后续物业管理服务内容
1、公共性服务
公共性服务提供常规性服务,是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目:
(1)、清洁卫生管理;
(2)、绿化日常维护管理;
(3)、治安管理;
(4)、共用蓄水池的维护管理;
(5)、水电管理;
(6)、排污设施管理;
(7)、道路维修管理;
(8)、房屋共用部位的日常养护维修;
(9)、物业档案资料管理;
(10)、车辆停放及交通秩序管理;
(11)、安排社区文化活动,协助政府宣传教育;
(12)、代收代交水电气费;
(13)、根据需要增设的其他服务项目。
2、特约性服务
特约性服务指提供公共性服务以外的,为满足业户的个别需求,受其委托而提供的服务
(1)、家居设施维修
包括:维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。
(2)、家居清洁服务
包括:地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。
(3)、家居杀虫服务
包括:白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。
(4)、家政服务
包括:提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。
(5)、租赁服务
包括:物业出租、转让、市场调查、物业估价等。
(二)、物业管理服务质量标准
1、房屋管理与维修
(1)、房屋完好率达到底90%以上,楼宇外观美观、整洁,无改变使用功能,无违反规划乱搭建现象。
(2)、房屋零修及时率达到95%以上,水电、电梯等设施随报随修,房屋土建方面的问题接报后三天内完成,零修合格率达98%以上。
(3)、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费,收缴率达到90%以上。
(二)、物业管理服务质量标准
1、房屋管理与维修
(1)、房屋完好率达到底90%以上,楼宇外观美观、整洁,无改变使用功能,无违反规划乱搭建现象。
(2)、房屋零修及时率达到95%以上,水电、电梯等设施随报随修,房屋土建方面的问题接报后三天内完成,零修合格率达98%以上。
(3)、实行代收代缴各项公用事
业费及水电气费,收缴率达到90%以上。
2、设备管理
设备图纸、档案资料齐全,管理完善,可随时查阅,配备所需各种专业技术人员,维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施,确保年无故障运行时间达到95%以上。
3、供电系统
(1)、保证24小时正常运行,出现故障,立即排除。
(2)、限电、停电按规定提前通知业户,外线停电时,自备发电机送电不超过15分钟。
4、消防系统
(1)、消防控制中心及消防系统配备齐全,完好无损,可随时起用。
(2)、订有突发性火灾等紧急事件处理程序,设立消防疏散示意图,紧委屈疏散通道畅通,照明设施、引路标志完好。
5、电梯
(1)、电梯轿厢、井道保持清洁。
(2)、出现运行故障后,维修人员及时到达现场进行维修。
6、给排水系统
(1)、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒,保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生,无二次污染及隐患。
(2)、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。
(3)、所有排水系统畅通,汛期道路无积水,楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。
(4)、遇有事故,维修人员能及时进行抢修,无大面积跑水、泛水,
(5)、无长时间停水事故。
7、空调系统
(1)、窗式及分体式空调按规定安装位置统一,排列有序。
8、市政公用设施管理
(1)、公共配套服务设施完好,不随意改变用途。
(2)、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全,工作正常。
(3)、交通车辆管理运行有序,无乱停乱放现象。
9、绿化管理
定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护,无破坏、践踏及随意占用现象。
10、环境卫生管理
(1)、实行标准化清扫保洁,垃圾日产日清,公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁,无随意堆放杂物和占用。
(2)、商业网点管理有序,无乱设摊点、广告牌,乱贴、乱画现象。
11、治安管理
(1)、实行封闭式管理,并实行24小时安全防范制度。
(2)、无重大火灾、刑事和交通事故。
12、业户满意率
无重大投诉,对物业管理公司的评议,满意率达到95%以上。
五、管理处人员素质要求及培训计划
根据以上要求,管理处工作人员的素质要求相对较高,这不仅是高档物业的要求,更是公司追求卓越的需要。企业想尽快的得到发展,一批高素质的人才不可缺乏。公司一方面通过人才市场及其它渠道广泛引进所需人才,另一方面公司自己根据需要组织相关培训。为此公司制定出以下《岗位入职条件》(见附件一)和《培训计划》(见附件二)。
第三部分 ***管理项目启动所需资金情况
物业管理项目启动资金根据实际情况预算如下:
一、 人员薪金(楼宇交付日前之三个月)
总经理 1名 1000 =1000
物业经理 1名 1500 =1500
工程主管 1名 1200 =1200
保安队长 1名 1200 =1200
财务经理 1名 800 =800
行政部经理 1名 800 =800
技术员 4名 800 =3200
&nbs
p; 绿化保洁主管 1名 800 =800
附加30.70%作为津贴及福利 11 3223.5
13723.5
三个月小计为 41170.5
二、 员工制服(每人两套) 11*200 2200
三、 区外围设施
大垃圾桶(生活垃圾) 15个 50 =750
不锈钢垃圾筒(楼层用) 20个 80 =1600
指示牌(若干) =1000
大堂及车库广告栏/广告牌 5个 500 =2500
大堂用吸水/吸坐垫 2张 200 =400
小计: 6250
四、 管理处各办公室用品及设备
办公桌椅 15套 300 =4500
文件柜 7套 500 =3500
对讲机(含备件) 10套 1200 =12000
电脑 2套 4500 =9000
打印机 1台 2000 =2000
复印机 1台 10000 =10000
传真机 1台 1500 =1500
保险箱 1个 1500 =1500
管理公司/处用纸张/信封/名片 =5000
饮水机 2台 100 =200
装订机 1台 300 =300
照相机 1台 1000 =1000
管理处装修 =60000
会议室家具 1套 4000 =4000
办公细项物品 =10000
小计: 124500
五、工程部用品
1、 测试仪表 个 200
万用电表 个 500
电流流量度:300a 个 800
电流钳式800a 个 1500
电流钳式3000a 个 1500
对地阻值测试表 个 1500
绝缘值测试表(500v-1000v) 个 1500
温度计:电子数字式 个 200
手提式室内温度/湿度对比测试表 个 300
手提式风量和风速计 个 1500
电源测试电笔 支 20
卷尺:1m 把 30
卷尺:5m 把 300
钢尺:3m 把 50
钢尺:1m 把 300
水平尺:600mm 把 250
角尺:300mm 把 250
小计:
2、 安全设备
高空工作安全带:降伞式 套 1200
50/500反光衣 件 100
耳塞100db 打 500
耳筒500db 个 500
安全过滤口罩:100cdn 打 500
护眼罩:眼镜式 个 200
护眼罩:全式 个 500
护眼罩:焊接用 个 1200
;护镜(焊接用1000gda) 个 600
手套:绵布 打 200
手套:皮革 打 400
铝梯:1m 把 1000
铝梯:1、5m 把 1500
铝梯:4m 把 3000
高空工作台:6米全护式 个 15000
高压电工全护装 套 2500
连输工具:轴流板式车 部 200
手推车 部 200
小计:
3、 工具
木锄 把 50
扳手:活动150mm 把 50
扳手:200mm 把 50
扳手:300mm 把 100
扳手:450mm 把 150
菊花板身:3mm36mm 套 350
组合式:4mm-45mm 套 500
夹具:大力钳(平口) 把 50
o形夹100mm 个 50
o形夹:150mm 个 50
o形夹:200mm 个 50
o形夹:300mm 个 50
虎钳150mm 个 200
钢管工具连弯头 套 1500
切割工具:水管用切刀 把 200
铁片用剪刀 把 100
界刀 把 30
剪刀把50
紧急爆破工具:大手锤 个 100
斧头(消防队用) 个 150
铁笔 支 100
压力钳 把 800
润滑油加油枪 把 200
6角起子(0、5mm-16mm) 套 100
管子钳:200mm 把 50
管子钳:300mm 把 50
管子钳:450mm 把 100
管子钳:600mm 把 300
拉钉钳 把 150
小计
4、 手工具
螺丝起子:平咀形100mm * 4mm 支 30
150mm * 6mm 支 30
200mm * 8mm 支 30
250mm * 8mm 支 30
400mm * 10mm 支 30
十字形:100mm * 3mm 支 30
175mm * 4、5mm 支 30
250mm * 6mm 支 30
350mm * 7、5mm 支 30
电子部件专用:平咀 套 40
十字咀 套 40
平咀钳 把 30
尖咀钳 把 30
斜口钳 把 30
专线开口钳 把 100
剪线钳 把 100
鲤鱼钳 把 30
水泵钳 把 60
弹簧专用
用尖咀钳:平咀 把 300
弓咀 把 300
电线护套管钳:100a以上 把 500
800a以上 把 1500
手锯:金属450mm 把 50
手锯:150mm 把 30
手锯:木工600mm 把 100
手锯:250mm 把 50
手锤:电工 把 50
手锤:球表1kg 把 50
手锤:1、5kg 把 50
手锤 套 200
吊重滑轮1吨 套 1500
铁钻 个 200
木工专用工具 套 1200
泥水工专用工具套800
5、 电动/机械工具
手电钻电池式0-12mm 把 1200
油压手电钻:小 把 1500
大把2500
油压式手电锤:小 把 1000
锯条式切割机 把 800
片式切割机:小 把 1000
大把1500
金属磨轮式切割机:手提小 把 1000
手提大 把 1500
磨轮床 部 1500
60a电焊机 部 2000
气焊枪:氧气式 套 3500
乾手机:小 套 1000
大 套 2500
高压水枪(手提式) 套 2000
高压气泵(手提式) 套 2000
高压吹风扇(手提式) 部 1500
高压吸尘机(手提式) 部 1500
手提射灯 支 350
气动打钉枪 把 600
小计:
工具共计:30000.00
6、 值班室/办公室家具
值班工作桌、椅 7套 400 =2800
工具2桌 2张 600 =1200
工具柜 2个 1000 =2000
物料架 2个 1000 =2000
工具箱 7个 200 =1400
文件架 7个 100 =700
小计:10100
六、保安部用品
值班电筒(充电式) 20套 100 =2000
雨具 20套 80 =1600
办公桌椅 9套 500 =4500
小计:8100
启动预算总计:222320.50元
第四部分 合作方式分析
根据对贵方楼盘的考察和与相关领导的交谈,我们认为合作方式可采用以下三种进行:
第一种:完全托管型。
该种方式操作简便、灵活,易于划清职责范围。由贵方给予启动资金和物业管理管理用房,我方独立运转整个楼盘的前期物业管理工作。“***”如果采用这种方式,其需启动资金和管理用房为:
启动资金:如果按《***市物业管理办法》的规定,启动资金的分摊
按五年平均分摊,首次合同签约为三年,那么该笔费用为:222320.50÷5×3=133392.3元。如期满撤场,则所购买的相关设备及工具属物管公司所有;如不撤场,则余下金额再按所签合同按年分摊。
管理用房:按照***市的一般惯例,管理用房按照总建筑面积2%-3%的比例给物业管理公司开展管理和经营所用。那么,“***”的总建筑面积为38937
第11篇 某大厦物业管理人员培训工作方案
大厦物业管理人员培训工作方案
一、新员工上岗培训
根据物业管理思想,为打造物业管理精品,拟对新员工上岗培训工作做以下安排。
1.员工上岗培训期15天为有薪培训。
2.培训内容包括:物业管理概述,大厦物业管理流程,现代物业管理服务理念,投诉、应急工作处理程序,军事化训练等项内容。
二、在岗员工循环培训
1.通过实际工作中所产生的问题,不定期地安排当事人(指员工)参加班后的专题培训。
2.每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会,交流事件处理技艺及与业户沟通的经验。
3.上岗循环培训的考核办法。
(1)通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。
(2)在实践工作中业户投诉率、违章、违规的行为是评价员工工作成绩的基础。
(3)通过理论与实践考核,淘汰不合格的员工,达到优化管理的目的。
4.培训计划及培训内容提纲(略)。
第12篇 物业园区弱电智能化系统管理方案
物业园区弱电及智能化系统管理方案
根据本物业的实际情况,结合我司对智能化系统管理的经验,制定如下管理方案:
一、智能化系统的配置
消防控制系统
信息通信系统
周界防范管理系统
cctv监控系统
楼宇访客对讲系统
家庭安全防范报警系统
离线式电子巡更系统
建筑设备监控系统
一卡通门禁管理系统
背景音响广播系统
自动化抄表系统
电子公告系统
家庭智能化系统
物业计算机管理系统
二、智能化系统的日常管理及维护
建立一支设备运行及维护人才队伍
我们将从公司管理写字楼的骨干队伍中抽调多名专业技术人员组成一支精干的设备运行及维护队伍,以专业的弱电工程师为主体,提前介入熟悉设备性能及隐蔽线路走向,并邀请相关单位(如系统设计、安装单位)对所有技术人员进行强化培训,确保谙熟该系统的操作及维护。
管理人员的业务素质培训
我们将对所有的管理人员进行全面培训,让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置。
建立设备技术档案
我们将对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件、原始资料等等,以便以最快的速度查得设备的各项参数,确保系统的最佳运行状态。
建立设备运行档案
我们将建立信息通信系统周界防范管理系统、cctv监控系统、家庭安全防范报警系统、离线式电子巡更系统、建筑设备监控系统、一卡通门禁管理系统、背景音响广播系统、自动化抄表系统、电子公告系统物业计算机管理系统
等的实时运行设备的台帐,使操作人员对系统的正常运行了如指掌,并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。
建立供货商档案
我们将对所有的设备及配件建立详细档案,包括型号、产地、制造单位、供应单位、原始档案和技术参数等等,并与供货商、制造商保持联系,确保以最快速度取得所需配件,并能跟踪产品的更新换代。
做好业主入住装修管理和系统应用培训
业主能否正确使用室内智能化系统,是体现智能住宅先进性的重要环节,是减少误报警及延长设备使用寿命的关键,我们将从第一位入住业主开始,通过提供详细的竣工资料和现场装修进行督导,来确保系统的完好性,同时对业主进行正确使用的操作指导。
处理好入住初期的误报警问题
明丰绿都的智能化系统科技含量较高,住户对这一系统必然有一个接受和熟悉的过程。在这过程中,各种误操作随时可能出现,造成报警频繁发生,所以区分及处理好这种误报警是管理好这一套智能系统的关键。我们将根据实际情况在入住初期设定一个n秒滞后报警(可由软件实现),当住户误操作时,可在n秒内通过室内的操作键盘,解除报警,这样就不会发出报警信号,从而有效地解决了初用频繁误报警的问题。
日常巡视与定期保养
日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径,而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。我们将采取日常巡视及定期保养相结合的办法来确保设备安全运行。
1、维护内容
日检:系统外观;前端、终端传输线路信号日常检查记录;软件测试。
例检:系统外观;前端、终端传输线路信号传输阶段性检查、记录;软件测试。
临检:对日常维护工作、例检工作进行监督,对其工作成果进行测评。
2、维护方式
3、维修计划
小修计划:根据日常记录、月检记录及报告,制定每季一次的小修计划。
中修计划:根据季检记录及报告、年检记录及报告制定每年一次的中修计划。
大修计划:根据年检记录及报告,制定每三年一次的大修计划。
4、智能化系统维护保养项目
根据现有掌握的资料,结合以往物业管理的经验,我们制定了以下的维护保养项目表。该表将根据以后掌握的资料进行补充、调整和深化。(如下表)
类别对象项目标准日常维护
日检月检季检年检临检
消防控制系统烟感探测器测试灵敏度用火灾测探试验器检验符合标准√√
手动报警按钮外观、接触灵敏度符合使用标准√√
声光报警器外观、声、旋光性能符合使用标准√√
联动控制器外观、性能、自控符合使用标准√√
cctv监控系统
监视器外观及布置清洁无尘、摆放有序、散热部位无堵塞、遮盖√√√
接插件及联线联接牢固、无接触不良√√√
显示性能画面清晰、稳定,调节旋钮灵敏√√√√
控制器、画面分割器、录像机外观清洁无尘、摆放有序√√√
接插件及联线联接牢固、无接触不良√√√
控制性能各性能控制键有旋钮灵敏、可靠,画面分割稳定、录像清晰,干扰信号小
√√√√
摄像头外观清洁、完整、无破损、防水浸√√√
安装与联接安装牢固、联线联接可靠√√√
摄像性能视频信号清晰、完整、失真小,控制灵敏可靠√√√
离线式智能巡更系统信息发生器、固定接触器测试接触器灵敏度
符合使用标准√√√√
建筑设备监控系统化系统ba主机、继电器外观清洁、完整、无破损、防水浸√√√
安装与连接安装牢固、联线连接可靠、各触头无烧蚀、过热√√√√
控制性能
末端信号接受灵敏,完整符合标准√√√
传感器、阀门外观清洁、完整、无破损、防水浸√√√
显示、接触灵敏度符合使用标准√√√
测试灵敏度符合使用标准√√
控制性能
设备联动符合使用标准√√√
电子公告系统显示屏外观及布置清洁无尘、摆放有序、散热部位无堵塞、遮盖√√√
接插件及联线联接牢固、无接触不良√√√
显示性能清晰、稳定 √√√√
控制器(计算机等)外观清洁无尘、摆放有序√√√
接插件及联线联接牢固、无接触不良√
√√
控制性能随时调整显示状态、内容
√√√
家庭安全防范报警系统探测器、报警按钮、接收器外观及布置清洁无尘、摆放有序、无堵塞遮盖√√√
接插件及联线联接牢固、无接触不良√√√
控制性能各性能控制键有旋钮灵敏、可靠√√√
周界防范管理系统主机外观及布置清洁无尘、√√√
接插件及联线联接牢固、无接触不良√√√
性能可靠、方便、快捷√√
红外探测器外观及布置清洁无尘、√√
接插件及联线联接牢固、无接触不良√√√
性能可靠、方便、快捷√
楼宇访客对讲系统
管理员机外观及布置清洁无尘、摆放有序、散热部位无堵塞、遮盖√√√
接插件及联线联接牢固、无接触不良√√√
显示性能画面清晰、稳定,调节旋钮灵敏√√√√
门口机外观清洁、完整、无破损、防水浸√√√
安装与联接安装牢固、联线联接可靠√√√
摄像性能视频信号清晰、完整、失真小,控制灵敏可靠√√
第13篇 某物业管理处员工培训方案
物业管理处员工培训方案
1.0目的
规范员工管理、熟练掌握各项业务知识,努力为公司和广大用户服务;
2.0范围
公司全体员工均需参加;
3.0培训内容
3.1入职培训(刚入职的员工培训统一由行政部安排)
3.1.1公司简介;
3.1.2 员工守则;
3.1.3礼节礼貌、职业道德;
3.1.4消防基础知识;
3.1.5法律法规;
3.1.6物业管理基础知识;
3.2岗位培训
3.2.1员工守则;
3.2.2礼节礼貌、职业道德;
3.2.3工作职责、工作纪律;
3.2.4操作规程、检验标准;
3.2.5突发事件的处理;
3.2.6其它由各主管视情况决定;
4.0外派培训
公司将根据实际情况安排主管人员参加政府或其它行业指导部门安排的资格培训或组织主管以上人员外出参观学习。
5.0培训规定
5.1入职培训最少三天以上、自学或口授;
5.2岗位培训各部门每星期必须有两次以上,时间为4个小时每星期;
5.3保安部必须进行军事、消防培训。
6.0培训考核
6.1 入职培训结束后,由公司统一根据培训内容出题考试,85分以上者为合格,85分以下者淘汰,培训期间只供生活不供薪金;
6.2 岗位培训结束后经考核85分以上者试用合格,85分以下者继续试用一个月,仍不合格者淘汰;
6.3 每位员工加薪必须经考核,考核为全面考核,综合成绩达不到85分以上者不予加薪,考核内容根据该员工的职位、岗位临时确定。
7.0每位员工的培训、考核结果统一存档,作为员工的加薪、晋升的考核标准。
8.0记录
《会议/培训签到表》
东莞市kh物业发展有限公司
kh商业中心物业管理处
会议、培训签到表
1、日期:
2、地点:
3、主持人:
4、内容:
5、参加人员签到:
姓名部门时间姓名部门时间
第14篇 z园住宅小区物业管理方案
荔园住宅小区物业管理方案
第一章物业管理目的
l、保持和提高物业的完好程度。通过加强对**园小区整体物业的管理养护和对使用人的管理和服务,以防止使用不当,损坏物业。
2、创造良好环境,统筹安排**园小区各项设施的管理养护,强化宣传,对业主进行依法管理约束,共同维护小区环境。
3、维护业主的权益。为了能使业主的物业满足其居住、保值、增值、享受良好服务等目的,加强对业主、住户的行业管理、服务,以达到维护全体业主的整体利益,从而有利于每一位业主。
4、加强对小区实施社会化、专业化、一体化管理,不断提高服务管理质量,维护和提高开发商及本物业公司的社会声誉。
5、以良好的售后服务建立**园品牌形象,以高附加值回馈业主及开发商,使物业开发、管理处于良性循环。
第二章物业管理原则
根据《物业管理条例》及其实施细则以及有关规定,本着'以区养区、略有节余'和'精干高效、优质服务'的管理原则,执行公司为业主创造安全、文明、优美、舒适的居住环境的质量方针,实行'管、养、修、服务'为一体的综合管理。
第三章物业管理方式
成立**园项目管理处,全权负责**园小区项目管理,制订年度管理目标,在经济上实行独立核算自负盈亏,实现小社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。
第四章物业管理内容
l、房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等承重结构部分、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等)的维修、养护和管理。(建筑保质/保修期之外)
2、房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等)的维修、养护、管理和运行服务。(设施设备保修期之外)
3、规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、泵房、路灯、自行车房、棚等)的维修、养护和管理。
4、项目配套服务设施的维修、养护和管理。
5、公共环境的卫生清洁。
6、车辆行驶和停泊管理。
7、配合和协助当地公安部门进行安全监控和巡视等秩序维护工作(不含人身、财产保险保管责任)。
8、项目物业管理收支和财务管理。
9、建议发展商和业主选择、购买保险。
10、接待、处理有关物业管理方面的投诉、意见和建议。
11、沟通、调处与当地物业管理主管部门和其他相关单位的工作关系。
12、开展社区文化活动,建设社区精神文明。
13、建立、管理物业及业主档案(包括建筑与工程档案、装修档案、维修档案和管理资料等)。
第五章物业管理总体目标和分项目标
一、总体目标
在管理合同期内将小区管理成'安全、文明、优美、舒适'的高档人文住宅区。
二、分项指标
l、房屋及公共配套设施完好率98%以上。
2、住宅区内卫生、消杀、环境绿化达标率95%。
3、房屋零修、急修及时率99%以上。
4、违章发生率1%以下,处理率100%。
5、管理人员专业培训合格率100%
6、业主对物业管理满意率90%以上,投诉处理率100%。
第六章实现物业管理目标的措施
一、管理体制和人员配备
1、管理架构
我公司拟设**园物业管理处作为公司的外派机构,全面负责南湖佳园小区项目的日常管理动作,统管整个小区的内外事务。公司与管理处每年签订管理目标经济指标责任合同,管理处按综合一体化管理七大服务项目即:房屋管理、秩序维护、车辆管理、清洁卫生、绿化养护、维修、社区文化服务,设立物业部、维修部、秩序维护部、保洁绿化部。
2、管理处职责
1).负责对**园实施综合一体化管理在物业管理业务方面接受公司物业部的指导和监督。
2)按公司标准要求实施管理。
3)完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。
4)合理调配人员、保持各岗位的分工与协作。
5)定期对房屋、公共配套设施进行维修养护。
6)负责业主住宅或商铺的装修审批、协调违章处理和落实投诉处理。
7)负责开展丰富多彩的社区文化活动。
8)负责拟定小区月工作计划。
9)负责周检工作,并做好记录,接受开发房地产投资开发公司和本公司物业部、业主(住户)和业主管委会的监督检查。
10)负责南湖佳园的安全、防火工作。
11)协调与供水、供电、工商等与物业管理有关部门的关系,有效开展工作。
二、移交接管
1、移交接管前的准备工作
1)成立**园管理处。提前介入管理,拟派管理处主任、管理昂和机电管理人员到位,其他管理人零分步到岗,落实管理用房和员工佰舍,做好各项筹备工作。
2)成立验收小组。工程技术人员进驻现场,了解住宅区设备设施、熟悉设备的构造、性能、水、电、气管道线路的铺设位置及走向及存在问题;填写有关质量记录,以便尽快得到解决。
a、移交接管验收遗留问题统计表:
b、公共配套设施接管验收表:
c、公共配套设施接管验收遗留问题统计表:
d、机电设备接管验收遗留问题统计表。
2、**园资料的移交接管
1)接管楼宇资料的验证及部分移交的资料
a、产权资料项目批准文件;用地批准文件;建筑执照;小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单;
b、市府验收合格资料市建设工程竣工验收证书;市建筑消防验收合格证;市完善配套办公室小区综合验收合格证书;用电许可证;供用电协议书;电视共用天线合格证。
c、工程技术资料
竣工图----包括总平面图、建筑、结构、水电、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;地质勘察报告;工程合同及开、竣工报告;图纸会审记录;工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)隐蔽工程验收签证;沉降观察记录;竣工验收证明书;水、电、卫生器具等设备的检验合格证书;砂浆、混凝土块试压报告;供水试压报告。
3、**园接管验收程序
1) 开发公司通知
本公司接管验收;
2) 本公司验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料,签发验收复函;
3) 本公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行竣工验收;
4) 对竣工验收中发现的质量问题,由验收小组填写各类遗留问题统计表,约定期限由移交人负责整改,并商定时间复核;
5) 对住宅室内物件无明显不全,符合检验标准要示的房屋,由管理处接收锁匙,承担保管责任;
6) 业主(住户)入住时,由管理员陪同对室内进行全面细致的质量检查,对发现的质量问题经整理后报告开发公司,并要求施工队在限期内逐项返修,经管理处或业主验收后消项;
7)在保修期内,在使用过程中业主(住户)或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时,报告开发公司查验证实后,大中修由开发公司责令施工队更换或返修,小修、急修可委托本公司维修。
4、房屋接管验收项目及标准
1)验收项目
a、梁、柱、板主体;b、项棚;c、墙面;d、地(楼)面;e、厅房;f、楼梯、扶手;g、插座(电器插座、公用电视天线插座、有线电视插座、电话插座);h、接线盒;i、开关;j、照明灯具;k、供水系统;l、排污管道;m、地漏;n、卫生洁具;0、防盗网(窗):p、室内配电箱;q、水表、电表和液化气表。
2)验收标准
住户及房屋内的水电配套设施等,参照建设部zbp3000l~90标准和国家1997年7月颁布的《房屋按管验收标准》及达到业主(住户)的合理要求。
5、**园公共设施接管验收项目及标准
1)验收项目:**园住宅区的公共场所、娱乐活动设施及其水电等
a、基础设施;
b、天面;
c、公用天线;
d、消防设施(消防栓、消防箱);
e、小区路灯;
f、绿化;
g、小区道路;
h、垃圾箱(池);
i、垃圾转运站;
j、岗亭;
k、车库;
l、沙井和化粪池:
m、明暗沟;
n、挡土墙、坡;
0、踏步:
p、台阶:
q、水池、水箱:
r、信箱;
6、工程完善和工程遗留问题处理规定
1)工程完善
在房屋本体工程竣工进行竣工验收后,才进行的部分公共配套设施的工程完善。
2)工程遗留问题
在竣工验收和楼宇使用过程中,存在的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容。
3)处理措施
a、物业管理公司对完善配套工程执行监督职能,指定专人作好协调工作;
b、对发现的遗留问题及时向物业管理部汇报;
c、限制噪音施工时间,确保业主(住户)休息;
d、给进场施工队人员办理出入证,避免与装修施工人员混淆,确保安全。
e、增强秩序维护力量,监督施工队的人员管理:
f、施工队离场前,必须到管理公司申请'放行条',经主管管理员以上人员检查无误,签名后施工队方可撤离小区。
7、业主(住户)入住前筹备工作
1)编制入住工作方案
管理处正式成立后,管理处主任负责根据公司策划部编写的《**园物业管理方案》编写入住工作方案,入住工作方案的内容包括以下部分:
a、核实《**园物业管理方案》中拟定的各类人员配备情况;
b、根据**园的实际情况和《**园物业管理方案》中对住宅管理的要求以及要达到的标准,拟定**园入住后在加强治安、车辆管理、垃圾收集等方面的配套改进意见或装修
c、拟定办公用房和员工宿舍的装修方案:
d、拟定物品采购计划;
e、制定入主流程。
2)准备入住资料
a、根据公司手册和**园实际情况编写和印刷《住户手册》、《业主临时公约》、《防火公约》;
b、印刷公布市政府颁布的《沈阳市相关管理规定》。
8、业主入住管理
入住流程图:验证发放资料交费锁匙发放 验房
1)验证
a、开发公司发出的入住通知单原件、购房或租赁合同复印件一份;
b、业主及家庭成员(或同住人)身份证复印件一份;
c、业主及家庭成员(或同住人)一寸照片一张。
2)资料发放与保管
a、发给业主保存的资料:
住户手册;
业主临时公约:
住宅区室内装修管理规定;
防盗网和防盗窗管理规定;
收费项目一览表:
b、发给业主填写并需回收的资料
业主临时公约:经业主和管理处签约后,业主和管理处双方各保留一份;
业主家庭情况登记表:
装修申请表:住房申请装修时填写,原件留管理处存档。
c、管理处按业主(住户)的栋号和房号进行档编号,档案中包括:
入住验房表:
业主家庭情况登记表:
装修申请表。
3)交费
a、按入住通知单发出的日期为准收费;
b、搬迁押金
办理入住手续时交纳;
住户搬迁完毕,凭搬迁押金收据办理退款手续;
c、水电押金
办理入住时交纳;
在供电局和自来水公司办理接管托收后,住户凭押金收据办理退款手续。
4)锁匙发放
5)验房:按本公司《房屋保修工作程序规定执行》
三、日常管理运作
1.装修管理
1)对业主提出的二次装修进行程序化的管理;首先对业主提出的装修申请时进行审批,对施工人员办理相关出入证件,在小区的进出和施工作业时间内,便于管理。
2)对房屋结构的管理
a、不得改运承重墙、梁、柱、包括凿、打、挖
等。
b、不得在地面开槽。
c、不得在窗台和地面凿打或钉入大号螺丝,以免渗水。
d、不得擅自改变房屋的使用用途。
e、面要拆墙应严格按照装修审批表申报的项目进行。
3)施工时间:每日上午8时至12时,下午2时至7时
4)装修期间,施工单位应配备手提式灭火器。
2、秩序维护。采取人防、技防和宣传相结合的原则,确保南湖佳园随时处于安全状态。
1)加强制度落实。
a、加强岗位。拟设固定岗、流动哨和巡逻队,主要出入口24小时全方位检查,明确责任区,划分责任人。
b、坚持查岗制度。管理处主任不定期查岗,并根据查岗情况给予通报,漏岗、偷懒者按公司规定处罚。
c、加强住宅区内流动人员及外来人员管理和防范,建立流动人员档案,并定期核查。
d、落实安全责任制,明确责任人。公司与管理处、管理处与秩序维护队长签订秩序维护目标管理责任书,明确责任和工作标准,并分级跟踪验证、考评。同时,各级领导又是防火责任人,全体护卫员、车辆管理员都是义务消防员和应急分队队员。
3、清洁卫生。
质量标准:
a、地面无杂物垃圾、道路无泥沙、无杂草、无积水、楼梯口无杂物、蜘蛛网。地面每天清扫两遍。
b、所有公共场所无杂物垃圾。每日清扫一次。
c、楼道保洁无杂物、无乱张贴、无乱堆放、扶手无尘。每天擦试一次,每周拖洗一次。
d、单元门前垃圾桶干净、整洁、无味、无污迹。每天清理一次。
4、绿化管理
1)绿化人员对草坪内杂草每半月清除一次
2)草坪根据气候、旱情酌情浇水次数。
3)每日检查虫害情况,发现虫害及时进行消杀治疗。
4)每月对草坪进行一次修剪。
5)每季度对草坪进行一次施肥。
6)对枯死、病死的草坪及时补种。
7)每日填写绿化巡查记录。
5、社区文化
我公司关于社区文化建设的理念。
对所服务社区全年度的文化、体育活动进行统筹制定。并由专门物业管理人员推动执行,努力营造关爱、亲合、健康、环保等的高尚社区文化,创造文明的社区生活方式。
通过社区活动,使住户对社区公约的遵守成为自觉的行为。
通过社区活动,增进邻里感情、建立友善、亲和、包容的邻里关系。
通过社区活动,增强住户的健康意识和自觉运动;
通过社区活动,宣传新的社区消费意识,实现新的生活方式。
第四部分 物业管理费用测算
一、管理费用
1、人员编制和工资标准
部门职务人数工资标准合计
综合管理部项目经理13,0003,000
管理员11,5001,500
财务部出纳11,2001,200
工程部维修工4 1,2004,800
绿化保洁部绿化保洁员5 6503,250
维护部队长1900900
维护员97506,750
合计2221,400
2、保险费:社会保险总计为工资总额的32.1%,其中:养老保险19
%;失业保险2%;工伤保险0.5%;医保8%,工会经费2%;生育险o.6%
21,400元/月×32.1%=6,869.4元/月
3、福利费:21,400元/月×14%=2,996元/月
4、办公费用
序号项 目常年(元)
1管理人员服装费用(300元/人×3人)÷3年300
2维修、保洁人员工作服(400元/人.套×2套×9人)÷3年2,400
3保安制服(800元/套.人×10人)÷3年2,667
4办公用品、电话费、水电费(150元/月×12月)1,800
5节日装饰费2000
6经理手机补贴150元/月×12月1800
7社区文化活动费(每年开展四次社区文化活动)1200
8合 计12,167
1013.9元/月
二、消防设备(灭火器):
1,000元/年÷12月=83元/月
三、化粪池清掏费:o.1元/
第15篇 某物业管理前期介入服务方案
前期介入服务与接管验收及入住管理方案
前期介入服务
要使今后的物业管理顺利进行,物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用,若我方中标,将根据委托方物业施工进度的实际情况,对'××广场××号楼项目(---)'制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。
1、规划设计阶段
对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。
监控和消控中心的设置;
小区人车分流的设计;
公共照明开关设置位置;
公共照明开关开闭形式;
物业管理用房的位置设计;
小区垃圾房的设置;
公共洗手间的设置;
信报箱的设立;
公共告示栏::的配置;
家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留;
……。
2、建设施工阶段
建设过程中,物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况,逐步对物业的硬件增加了解,对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决,为今后的物业管理工作奠定良好的基础。
提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;
分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;
审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;
提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;
提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;
帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;
提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;
检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等);
检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;
配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;
提出遗漏工程项目的建议;
对小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标(iso9001、iso14001、ohsas18001等)需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。
3、竣工验收阶段
物业管理前期介入人员将定期视察施工现场,参与工程例会,及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议,协助开发商做好使用功能的验收,对各种设备、管线都逐一检查。
参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;
发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;
参与重大设备的调试和验收;
制订物业验收流程;
指出工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议。
4、物业销售阶段
良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者,同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此,物业管理前期介入人员将根据实际情况,协助贵方的物业销售和宣传推广。
制定合理的物业管理收费标准,为物业销售作好准备;
售楼处及样板房的保安、保洁指导,规范服务,建立良好的物业形象;
委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问;
对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作;
提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。
5、项目的接管验收
1)物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。
2)依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准
》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。
3)物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施,而且还包括道路、场地和环境绿化等,应特别重视对综合功能的验收。
a.公司选派素质好、业务精,对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作;
b.既应从今后物业维护保养管理的角度验收,也应站在业户::的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业户的合法权益;
c.接管验收中若发现问题,要明确记录在案,约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决,直到完全合格;
d.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定,由开发主体负责保修,向物业管理公司交付保修保证金,或由物业管理公司负责保修,开发主体一次性拨付保修费用;
6)接管验收的作用
a.明确交接双方的责、权、利关系
b.确保物业具备正常的使用功能,充分维护业户的利益
