第1篇 物业管理员工培训方案
员工入职培训方案大纲
一. 培训对象
物业管理处全体员工
二. 培训目的
1. 全面理解物业管理服务概念,完善服务意识;
2. 充分掌握大厦管理模式,提高工作质量;
3. 熟悉大厦各种设备、设施的功能,降低事故率;
4. 掌握各类岗位职责、管理手册;
5. 通过全面阶段性的职业培训,提高员工的工作素质。
三. 培训时间安排
新员工到职第一周集中培训;
四. 培训内容
员工内部培训涵盖面广,内容繁多,大致分为:
1. 公司企业文化;
2. 人事管理规章制度;
3. 财务管理规章制度;
4. 工程管理;
5. 清洁管理;
6. 保安管理;
7. 客户服务;
8. 消防管理;
9. 意外事件处理;
10. 英语培训;
11. 特殊工种将另行增加专业培训课程。
五. 培训负责
培训工作总体由人事部负责,由各部门预先填写培训计划表、并每次培训前一周提交培训申请表,人事行政主管跟进配合安排培训进度、培训人员、培训材料、培训考核等。
六. 培训方式
专业人员集中授课,由业务部门统一出卷考核。
七. 其它
培训结果将直接与员工评定挂钩,作为员工通过试用期的参考依据。
此培训安排将作为大厦前期筹备员工培训的纲要性文件,大厦投入运行后根据实际操作情况,对培训内容及方式作适当调整及相应的补充。
员工入职培训大纲
一、基层员工培训
基层员工总的来说,对物业管理服务的认识尚欠了解,专业服务意识有待提高。针对此等情况,拟通过进行有步骤、有计划的系统培训,提高其职业素养,使大厦投入运行时即可保证较高之服务水准。
a. 共同培训内容-由培训主管负责主讲
1. 公司的企业文化、宗旨及工作方针;
2. 公司组织架构及各主要负责人;
3. 各相关部门工作关系介绍;
4. 公司人事制度,员工手册、管理手册;
5. 公司基本之财务政策;
6. 基本培训手册内容;
b. 各岗位培训内容-由各部门负责推荐主管级以上员工主讲
(一) 工程部
1. 工程部管理手册;
2. 各类工作制度;
3. 各类岗位职责;
4. 各类工作表式;
5. 各设备、设施位置;
6. 各机房规章制度;
7. 各机房钥匙领用及移交制度;
8. 交接班制度;
9. 对讲机使用及呼叫规范;
10. 报修单操作流程;
11. 紧急情况处理流程;
12. 各机电设备/设施的维修保养计划;
13. 安全操作守则;
14. 设备台帐、设备运行记录、设备检修记录;
15. 备
品备件申领制度;
16. 对外服务礼仪及沟通技巧;
17. 节能意识培训;
(二) 保安部
1. 保安部管理手册;
2. 各类工作制度;
3. 各类岗位职责;
4. 各类工作表式;
5. 各保安设备、设施位置;
6. 公共地区各通道钥匙领用及移交制度;
7. 交接班制度;
8. 巡检路线图、巡检流程;
9. 对讲机使用及呼叫规范;
10. 各类保安工具的使用;
11. 消防培训(消防设施的位置、消防设备器材使用、消防制度、报警程序、紧急疏散程序及路线);
12. 保安计划的制订及实施;
13. 突发事件处理流程;
14. 对外服务礼仪及沟通技巧;
15. 外来施工人员管理;
(三) 清洁部
1. 清洁部管理手册;
2. 各类工作制度;
3. 各类岗位职责;
4. 各类工作表式;
5. 交接班制度;
6. 各类公共区域的清洁要求;
7. 各类设备/设施的清洁流程;
8. 清洁器械/工具的使用要求;
9. 清洁剂的使用要求;
10. 各类清洁用品的申领制度;
11. 突发事件处理流程;
12. 对外服务礼仪及沟通技巧;
13. 节约能源意识;
14. 绿化园艺常识;
(四) 管理部
1. 管理部管理手册
2. 各类工作制度;
3. 各类岗位职责;
4. 各类工作表式;
5. 交接班制度;
6. 对外服务礼仪及沟通技巧;
7. 客户投诉处理流程;
8. 客户入伙流程;
9. 装修管理规程;
10. 客户相关服务手续办理;
11. 紧急事件处理流程;
12. 英语培训;
(五) 财务部
1. 财务部管理手册;
2. 公司各类财务制度;
3. 各类财务表式;
4. 各类财务法律、法规;
5. 各类付款/报销流程;
6. 控制财务成本;
(六) 人事部
1. 人事部管理手册;
2. 公司各类人事制度;
3. 各类人事表式;
4. 各类人事法律、法规;
5. 员工招聘、培训、赏惩、晋升、解聘等考核流程;
6. 控制员工数量及用工成本;
二、主管级员工培训-由经理级以上人员主讲
1. 服务意识;
2. 管理艺术;
3. 行业理念;
4. 团队合作能力;
5. 与其他部门的协调能力;
6. 与各供应商及政府机关的沟通合作能力;
第2篇 物业管理方案制定控制程序
公司程序文件版号: a
修改号: 0
ej-qp1.2 物业管理方案的制定和控制程序 页码: 1/3
1.目的:
扩大公司业务范围,在投标或承接新物业项目中制定管理方案,体现开发商和产权人(单位)的要求,促进管理合同的签定。
2.适用范围:
适用于公司新投标或承接拳物业项目的管理。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.2章
3.2iso9002标准第4.2章
4.职责:
4.1在公司总经理或副总经理的主持下成立了物业项目的策划小组。
4.2策划小组对新物业项目管理进行可行性分析。
4.3策划小组制订物业管理方案。
5.工作程序:
5.1策划小组的建立。
5.1.1策划小组由公司总经理或副总经理牵头负责。
5.1.2公司各部门负责人为策划小组的成员。
5.1.3经营管理部负责组织、策划的具体工作。
5.2物业的考察:
5.2.1策划人员到现场了解物业的现状及周界环境,特别对物业的施工质量重点检查。
5.2.2策划人员走访开发商,弄清物业的设计、配置、内外装修程度,附近的配套服务设置等情况,并索要施工图纸、物业平面图及其它必要材料。
5.2.3策划人员拜访产权人(单位),征询他们的要求,建议特别是物业的施工质量、今后的服务项目和服务程度等。
5.2.4经营管理部根据物业管理委托合同及物业的特点来编制管理方案。
5.3管理方案的制定:
5.3.1策划人员根据本章5.2考察到的情况,结合政府有关法规和本公司现有物业管理方案,编制该物业管理方案的草案。
5.3.2管理方案内容:
a物业概况
b物业管理的机构设置及职责
c物业管理的近远期目标
d物业管理日常服务项目设置及服务程度
e物业管理服务项目收费标准依据
f物业配套设施的管理办法
g物业管理收支预算
h物业管理质量的评定方法
i纠正和预防物业管理发生的问题的措施
5.3.3物业管理方案草案制定后要经总经理和副总经理审批。
5.3.4策划人员根据总经理或副总经理对草案审批的内容修改草案,直至定案。
5.3.5定案后的物业管理方案须经总经理批准后方可生效。
5.4物业管理方案发放控制
5.4.1管理方案经本章5.3.5程序后,可提供给开发商和产权人(单位)作为投标书。开发商和产权人(单位)与公司正式签定物业管理合同后,管理方案由综合办公室发放到各部门和新成立的物业管理机构。
5.5物业管理方案的修改:
5.5.1开发商或产权人(单位)对物业管理服务提出新的要求或出现其他新的情况时,经公司总经理或副总经理同意后,由经营管理部负责对管理方案进行修改。
5.5.2修改后的管理方案,由总经理或副总经理批准后方有效。
5.5.3批准后的方案,由经营管理部转交综合办公室,由综合办公室发放,收回已废除的方案。
5.6本质量体系文件针对思源小区而设计,不另编制物业管理方案,当合同提出新的要求时,按上述程序进行策划。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《物业管理方案》无固定格式
6.2《程序文件的控制》ej-qp6.1
第3篇 z城市广场物业管理员工培训方案
**城市广场物业管理员工培训方案
在多年的物业管理实践中,我司已形成了一整套规范的培训体系,造就了一支专业化的物业管理队伍,并不断壮大,这是我司完成“**城市广场”物业管理目标的有力保证。
(一)培训意义
对员工进行不同阶段的培训,是圆满完成委托管理目标的保证
(二)培训目标
培训目的是在态度、知识、技能三方面加强和提高,改进员工的行为和表现。培养出高素质的物业从业人员。
通过系统的培训,加强员工对管理服务的认识,改进工作态度,做到“服务第一,质量取胜”。
(三)培训的方式
“**城市广场”客户服务中心员工培训分三步进行,客户服务中心将根据不同时期,不同情况制定有针对性的培训计划。
1、岗前培训:进驻物业前,由客户服务中心协调基本管理员工,并安排训练课程,以便在最短时间内,熟悉物业,参与订制物业管理制度。为招聘的员工安排短期入职培训课程,令员工能充分认识本身的工作职责及工作氛围,同时灌输正确的物业管理概念及知识。
2、在职培训:完成短期培训课程后,安排各级员工进入物业内做实地训练,配合物业入伙,令物业管理工作能够全面开展,为业主及时提供高水准服务。
3、提高培训:物业进驻后每六个月,安排更新培训,使员工服务意识、素质保持公司所要求的标准。
(四)培训课程
1、客户服务中心专业培训:确保客户服务中心正常及有效地运作。
基本物业管理概况
客户服务中心的具体运作
2、客户服务部培训:掌握与客户沟通的技巧,达至星级酒店服务的标准。
客户服务准则
电话用语、礼貌培训
客户接待礼仪
客户投诉
3、客户管理制度:包括邮件、停水、停电等
客户资料管理
4、工程维修部培训:根据现场实际情况、安排具有针对性地培训
物业接管验收
二次装修程序控制
设备维修和保养
外委保养合同监督管理
5、秩序维护部培训:针对本物业的特性,加强物业秩序维护服务意识
秩序维护准则及工作纲要
仪表、行为及纪律
装备及使用
巡逻目的及注意事项
处理投诉及客户的礼貌和态度
交接班制度
处理紧急情况
火灾紧急处理办法
车辆出入控制
事故记录
6、环境管理部培训:掌握清洁绿化标准和检查方法
清洁流程和标准
清洁器材和物料
检查标准
植物摆放的管理
绿化养护的管理
第4篇 物业小区秩序维护管理工作方案-2
例:
1、管理目标
(1)确保项目内无因管理责任引发的重大火灾。
(2)维护好项目内的公共秩序,控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象;控制小商小贩进入。
(3)有预见性地对任何可能危急业户的安全情况,采取防范措施。
2、建立交互式联动治安网络
(1)在项目设立流动岗哨,实行24小时值班巡逻制。做到每两小时巡视一遍,并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。
(2)遇有紧急情况或其他治安需要,管理处通过对讲机下达指令,巡逻人员可在1至3分钟内到达现场进行支援。
(3)与当地派出所建立警民共建关系,并商请其警官兼任管理处秩序维护指导员,定期与管理处秩序维护员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。
3、紧急情况下的应急处理措施
(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时,管理处迅速调集巡逻秩序维护员,以最快的速度赶到现场,控制局面,争取主动。
(2)迅速调整人力、物力,以确保应急工作的顺利进行。
(3)发生案件时,立即报警并维护现场,协助公安机关调查破案。
(4)管理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场,沉着、机智实施处理,并向上级进行报告。
第5篇 物业服务公司简介物业管理方案
物业服务有限责任公司简介(物业管理方案):
gl市ga物业服务有限责任公司是由gl市公安局直属企业-gl市保安服务总公司创办的有限责任公司,总公司占80%股份,其他自然人占20%股份。
gl市保安服务总公司是gl市公安局于1987年12月28日创办的,是一家向社会提供专业化有偿安全防范服务的特殊企业,是协助公安机关维护社会治安减少违法犯罪的重要力量。现拥有固定资产1000多万元,客户150余家,客户聘请保安员1900余名。公司分支机构包括'猎豹技防公司','金豹武装押运公司'、'ga物业服务有限公司';并开办保安培训基地1个、休闲农场1个、保安器材销售部1个,承接全市110开锁服务业务等。整个保安队伍分9个大队,21个中队进行管理。
ga物业服务有限责任公司注册资金50万元,物业管理资质为三级。在全公司职工努力奋斗下,致力拓展物业服务业务,从众多物业服务企业的竞争中相继接手了gl'奇峰小筑'、'恒祥花园'、'三星大厦'、'北斗城南旺角'、'红岭小区'、'阳光花园'、'临江苑小区'、gl'商务经贸广场'、'汇通商业广场'等楼盘的物业管理及'大宇客车厂'、'水晶郦城'、' 旅游发展总公司'、'香江饭店'、'广运商贸城''普天通信设备厂'等的专业化人防服务管理项目。
ga物业始终坚持以客户满意为先导,以目标管理为核心。在物业管理实践中,通过提高自身管理素质,追求完美服务,不断超越广大业户日益增长的对物业服务的需求,努力成为业户的'好保姆、好管家',成为发展商的'好参谋、好帮手',成为行政主管部门及社会各界的'好企业、好朋友'。
精良的服务品质,使ga物业正逐渐获得业主和行业主管部门的一致认可,亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗的队伍,公司在册员工300余人,管理层人员平均年龄为35岁,所受教育涉及物业管理、企业管理、工民建、计算机、自控、暖通、给排水、无线电、供配电、等专业。
公司在管及在谈项目涉及文化、科研、医疗、商业、超大型住宅小区等多方领域,每接管一个新的项目,便针对项目的实际特点及客户的需求,进行充分的研究,严密合理的设计,迅速建立与之相适应的服务管理模式。
目前,公司管理实力日益增强,管理制度更加科学严谨,管理理念愈加体现了人文精神,促进并带动各项经营管理工作。同时借助总公司的整体优势,结合本行业的特点,探索出一条具有'ga'品牌特色的发展新路,在物业管理行业中牢固地树立'ga'品牌形象。
公司企业精神:
人本精神、乐业情怀、诚信服务、求实管理。
公司经营方针:
一尘不染、滴水不漏、细致周到、专业追求。
公司管理目标:
服务是本、管理是魂、信誉是源、形象是根。
第6篇 某花园小区物业档案管理方案
花园小区物业档案管理方案
档案资料的管理是物业服务工作的一个重要组成部分,科学的、规范化的档案管理能有效地为住宅区楼宇及公用设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。在**的物业档案管理中,我们将从以下几方面着手:
一、档案的建立与分类
1、小区管理档案分类:
1)业委会工作资料;
2)委托管理合同及小区管理涉及的其它合同文本;
3)住户管理:主要包括住户资料(住房登记表、住户证件等)、住户特殊要求记录、住户投诉与回访记录等;
4)社区文化资料;
5)清洁卫生管理记录及资料;
6)绿化管理记录及资料;
7)车场(车棚)管理记录及资料;
8)文化娱乐场所(会所)管理资料;
9)消防、治安管理记录及资料。
2、工程技术、设备管理档案分类:
1)小区建设竣工资料;
2)公司接管小区的有关资料和协议;
3)小区改造变更资料(含装修管理资料);
4)房屋及公共设施维修(维护)资料;
5)设备资料主要包括设备技术资料、设备运行资料、设备维修保养记录及资料;
6)科技图书及资料。
3、内务管理档案分类:
1)经营财务:主要包括经营管理资料、合同管理资料、财务管理资料;
2)人事劳资:主要包括人事资料、劳资资料、员工培训、考核资料;
3)规章制度及往来文件;
4)管理及运作规章制度;
5)政府、主管部门颁发的法律、法规文件;
6)上级公司文件;
7)其它外来文件;
8)服务中心发出的通知、公告、报告、信函等公文;
9)质量管理文件及相应的资料、记录。
4、其它文件
二、档案管理
1、管理思路
1)依照规定程序收集的各项工作的档案资料,按科学方法检索使用,机密文件加密,专人管理。
2)档案管理除详细记录管理过程外,一个重要目的是从中发现管理不足,改进管理工作,原始资料除收集、整理,编入档案时初步分析外,应形成各类人员定期、定项目有方向性地进行统计、归纳,反映管理漏洞,提出报告和可行性整改意见。
2、档案管理的基本模式
1)采用多种形式的信息贮存方式,有计算机磁盘、录像带、录音带、胶卷、照片、图表卷宗等,分别采用相应的保管贮存方法。
2)采用科学检查及多媒体查询系统,文件目录条理清晰,方便档案使用、查询。
3)严格内部文件资料的保密制度,需保密文件及区域必须加密,专人负责保管,确保文件的安全。
4)加强档案的安全管理,配置消防器材和防盗门,档案柜、锁符合防盗、防火、防虫、防鼠、防潮湿的要求。
5)坚持对档案管理工作检查指导。分公司各部室每月检查一次本部门管理文件记录情况,督促档案管理人员及时将工作记录文件归入档案;分公司副总经理每季对档案管理工作进行一次全面的检查,检查文件管理是否规范,有无遗漏,指出工作不足,以便更好地提高档案管理工作。
第7篇 高档住宅楼盘前期介入物业管理方案2
第二篇 前期介入的工作内容
1.前期介入的一般程序:由地产、物业双方确定工作内容要求;并物业组成前期工作小组;制定工作计划并按照计划实施。
2.前期介入的工作内容:前期介入主要分五个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,验收阶段,项目入伙交付业主使用。
第一节:规划设计阶段介入
规划设计阶段包括:
物业对项目总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容提出合理划建议。
规划设计评估的程序:
1.地产提前1 个月向物业提出书面知会,要求物业参与某项具体项目规划设计的评估,并提供评估报告。
2.物业接到书面知会后,于3日内回复,由相关部门牵头组成评估小组,并向地产提交评估所需的开发资料目录。
3.开发资料包括:企划文件(市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料);设计文件(规划图、建筑、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等)。
4.地产接到资料目录后及时内向物业提供具体资料,对不能提供的资料,书面知会物业,并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会,介绍项目情况并解答疑问。
5.物业接到开发资料后一周内,组织评估小组研究,完成项目及类似典型项目的实地考察。
6.评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容,及项目说明会、实地考察情况,于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》,并提交物业相关部门。
7.物业相关部门在评估小组提交报告3日内,组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。
8.评估小组根据物业公司评审会议的意见,于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。
9.经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后,提交物业公司总经理审核签发。
10.物业公司总经理签发后,评估报告提交地产公司。
11.项目规划设计总体评估要点:
住宅区规划功能区分合理,居住私密性和社区交流协调。
住宅区道路交通规划合理,车流人流组织兼顾,停车位充足。
建筑与自然和谐,采光、通风充足,环境优美。
生活便利,基本生活配套齐全,出行便捷。
设备、设施保障充分,水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
注重环境生态,使用环保、节能等环保材料、设备设施。
安全防卫设计完备,运用先进技防手段,安全及消防配置充分。
智能化配置先进,网络资源充分,便于数字化小区建设。
便于物业组织管理,节约管理成本。
各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。
项目规划设计分类评估要点:
1.安保布局
a) 便于安保管理区域分割,消除管理死角。
b) 便于安保管理视线的巡查,避免管理的盲点。
c) 人员及车辆各级出入口设置清晰,便于动态管理。
d) 安保设备设施配置齐全,可采取有效措施防范。
e) 安保技防措施完备,形成多层次的安保体系,信息汇总通畅,反应快速。
2.消防布局
a)消防设备、设施配置(灭火器、消防箱、室内(外)消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等)充分合理,使用可靠。
b) 消防车道设置合理,其位置及转变半径符合国家规范。
c) 消防登高面(场地)设置合理,其位置及面积符合国家规范。
d) 消防通道、门、墙、避难区设置合理,符合国家规范。
3.交通布局
a) 各级道路的功能分配充分合理,有层次感,线路清晰,便于分流管理。
b) 主要道路和出入口人车分流,在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。
c) 机动车位配置充分(一般住宅不少于户数的2:1、另加访客车位占车位数的 5%,联排别墅等高标准住宅应按户数 1:1, 另加访客车位占车位数的10%)。非机动车位配置充分(一般住宅不少于户数1:1.5,以上指标可以按照不同地区需求进行调整),便于停放。
d) 有条件,宜设置地下机动车停车库,应符合国家规范。
4.生活配置
a) 根据小区周边(1公里范围)市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。
b) 一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。
c) 如住宅区设置商业配套,宜独立集中,并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件,应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所,出入口或楼梯须与住宅分开。
d) 如住宅区设置会所,宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如:一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目:健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等;面积在400平方米左右,住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。
(指标供参考)
5.设备配套
a) 水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要,并留有适当扩展余地。
b) 配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。
c) 沟、管、渠、井的设置合理,便于维护保养。
d) 公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适,宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关,十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。
e) 配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内,给水泵房内不应有污水管穿越,电梯井不应紧邻卧室,紧邻书房及起居室时,应采取隔音措施。
6.智能化配置
a) 安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统,电视监控
系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等,并与中央控制中心联网。
b) 网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台系统。
c) 设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等,并与中央控制中心联网。
d) 中央控制中心位置宜管理处相邻相近,布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。
e) 智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性,采用成熟产品。
7.房屋单体
a) 屋面应充分考虑到防水及隔热效果,可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。
b) 墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。
c) 楼板厚度与隔音符合国家规范。
d) 住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。
e) 住宅外窗应考虑开启方便,尺度(安装空调要求),隔音防水效果好,不宜近距离直接面对其他住户的门窗。
f) 厨房设计应遵循洗、切、炒流线,操作面长度宜在2―3米,燃气热水器位置合理,灶宜避开窗口设置。
g) 卫生间不应直接开向起居房,餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层,有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。
h) 厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置,地漏位置合理,便于检修。
i) 管道、管线布局合理、互不干扰碰撞,尺寸符合国家规范,管道井检修孔应设置合理,便于检修。
j) 宜采用垂直烟道,断面尺寸充分(一般不少于250mm),应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中,高层宜安装无动力风帽。
k) 底层地坪应充分考虑防潮措施。
l) 房型设计应考虑生活习惯,不宜引起装修时的大改动(敲墙、再次分隔等)。
m) 有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面(阳台)时,应考虑防盗措施。
n) 阳台栏杆或栏板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直杆件,杆件距小于0.10m,防止儿童攀爬。
8.室内配置
a) 室内空调机位设置合理,应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。
b) 室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。
c) 室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开,与邻套住宅机座相
d) 邻时,应采取安全隔离措施。
e) 空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放,或接入阳台排水系统。
f) 室内空调洞位置合理,应靠近室内机位,管中应距地2.2米左右,向外倾斜10度左右。
g) 当户型或厅房过大时,应考虑柜式空调的要求。
h) 如使用小型中央空调,层高应大于3.3m,并留有室外机位置。
i) 室内各类插座、开关位置合理,应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。
j) 电视、信息(电话和数据)插座宜在主卧、起居、书房分别设置,且不宜并行设置。
k) 联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。
l) 高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。
9.绿化配置
a) 绿化布局合理,乔木、灌木、花、草的配置层次丰富,数量品种充足,造型优美。
b) 绿化率、集中绿地率设置合理,分布均衡,集中绿地位置适中,便于人流自然汇聚。
c) 绿化品种适宜当地气候条件,以变色观叶植物为主,茂盛期长,成活率高,抗病虫性好。
d) 绿化品种便于养护,养护成本节约。
e) 绿化布局不遮挡住宅采光,便于人行通行,宜考虑行走习惯。
f) 绿化品种宜无污染,兼具吸收有害污染功能(如尾气)。
g) 主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。
10.景观配置
a) 景观装饰布局合理,宜处于相对而言对人流集中的区域。
b) 采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。
c) 水系岸床设计应考虑防渗漏效果。
d) 不宜在小区内设置深度超过1米的水系,并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,,还应配置相应的救生设备、设施。
e) 景观装饰应便于清洁、养护,宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。
f) 泛光照明不影响住户,不造成光污染。
11.公共空间
a) 应充分考虑雨水排泄能力的设计,避免排泄不畅通。
b) 宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。
c) 公共活动区域分布合理、均衡,位置适中,并尽量减少对住户的影响。
d) 绿化及保洁用水取水口设置合理(一般距离不大于150m)。
e) 各类表具、表箱设置合理,便于查看、收发。楼道内应设置公告栏,宜预留牛奶箱,休闲椅位置,室外信报箱应有防雨措施。
f) 楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入,宜设置无障碍通道和设施。
g) 公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员,宜设置相应保护措施。
h) 楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。
12.生态环保
a) 住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。
b) 住宅区内污水处理排放符合国家规范。
c) 住宅区内无各类污染源。
d) 周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。
e) 宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。
f) 垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集,宜采用垃圾压缩或生化技术处理。
g) 垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置,尽量不影响住户及环境。
h) 宜在住宅区内形成自然生态链。
13.管理用房
a) 物业管理处
管理中心功能:经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。
作业用房功能:保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、
员工休息室、员工生活用房。
总面积:根据住宅区管理面积和功能配置。(各地法规要求不一样)一般:
管理处用房面积=住宅区总建筑面积/100*0.2(指标供参考)
位置:住宅区中央,底层。
b) 业委会、居委会(根据当地政策)
功能:办公室、资料室、会议室、接待室
面积:根据具体情况而定
位置:和管理处相对接近,业委会与居委会可联合设置于一处
14.新材料、新技术
a) 应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。
b) 试验性新材料、新技术应充分论证,先行试点。
c) 采用新材料、新技术应预留充足备品备件。
d) 采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。
15.管理成本测算
a) 对规划应充分测算今后产生的管理成本。
b) 管理成本应与市场上类似住宅接近,如因规划设计原因造成差距过大,应知会地产共同协商,相应改进规划、设计。
16.与相似典型项目的比较
a) 相似点
b) 差异点
c) 优势
d) 劣势
第8篇 高档住宅楼盘前期介入物业管理方案1
前言
物业管理作为一个独立的、专门的企业行为,于20世纪80年代初首先在我国的深圳、广州出现。其后,随着我国国民经济的持续、高速发展和房地产产业的支柱性、先导性产业地位的确立,物业管理便成为一个新兴行业,并由南往北、由沿海向内地、由特大城市向大中城市继而向众多新兴小城市传递,高速度崛起着、壮大着、发展着。2003 年全国物业管理条例也在年内颁布。作为中国物业管理发祥地的深圳,其住宅区物业管理覆盖率已达到90%以上;物业管理观念深入广大城镇居民人心,不少人还自发地意识到“买物业,就是买管理”,“要问物业价格,先问有无良好的物业管理”等。总之,物业管理行业已成为了中国服务性行业中的佼佼者,成为了一个热门行业,一个前程看好的朝阳行业。
然而,正像其它一切事物一样,在其发展过程中尤其是初始阶段的发展过程中总难免要出现或存在这样或那样的问题和困难。目前,物业管理投诉居高不下;
管理不规范;小区内设施设备不全,管理维修困难等问题,已经影响到物业管理的前进、发展,也影响到业主们的利益。这些问题固然有这方面或那方面等诸多原因,但如何做好物业管理的前期介入,对物业进行前期管理已经引起多数物业公司的高度重视。
第一篇物业管理前期介入的定义和作用
物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段,包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等,就参与介入,从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见,以确保物业设计和建造质量,为物业投入使用后的物业管理创造条件,同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量,为确保业主正常入住奠定基础。随着地产、物业管理行业的发展、壮大,已经有不少的开发商意识到前期介入是保证产品、品牌的重要条件,是实施物业管理的首要环节。实践证明,前期介入具有以下作用:
1.有利于优化设计,完善设计细节
物业管理公司在项目设计阶段,从业主或使用人的角度,凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视,对不当之处提出修改方案,可优化设计,完善设计中的细节,避免一些在后期工作中难以解决的问题。例如:小区在设计车辆和人行出入口时候,物业公司会建议在保证车辆和行人正常出行的情况下,出入口要少,利于物业安排岗位,并节约人工成本。会所产权一般归发展商所有,其运营费用是独立于物业管理费。很显然,那些纯粹向小区内业主开放的会所,除非收费昂贵,否则是不可能不亏的。所以在前期介入阶段,物业公司为保证日后会所的良性运行提出可行方案,否则亏本经营,将使会所功能下降,甚至形同虚设,最终导致业主的物业水准大跌。
2.有利于提高房屋建造质量
由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料,对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解,通过参与物业施工建设阶段监理,强化了施工过程中的质量管理和监控,并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中,从而提高房屋的建造质量。另外在施工管理时候,开发商会派出工程师配合工程监理对施工单位进行管理,但是由于人员少,而且工程监理有时会对不规范的操作网开一面,所以工程质量还会存在一定问题,但是物业公司维修人员介入施工现场管理,绝不会通融,会要求施工单位严格按照设计图纸施工,因为日后出现的任何建筑质量问题,业主首先找的是物业公司,所以可以提高房屋建筑质量。
3.有利于保证物业的使用功能
物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收,按有关标准严格验收,能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。
4.有利于加强对所管物业的全面了解
物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作,必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌,对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如;管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距, 如果布置管线时不在现场作记录,在后期管理中,可能就会出现脱节的现象。相对来说,物业管理人员对土建结构部分了解得不用太深,而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握,便于后期管理。由于加强了对所管物业的全面了解,就为竣工验收、接管验收打下了基础,可提高验收质量,缩短验收时间,对验收中发现的仍需改进之处,也比较清楚,容易交涉和协调。
5.前期介入有利于后期管理工作的进行
物业管理公司通过前期介入,保证了设计、建造质量和对物业的全面了解,对后期的物业管理就带来了很多便利,既便于维修保养计划的安排与实施,又能保证维修质量,从而提高了工作效率和工作质量。同时,在前期管理中,经过一段时间的磨合,便于理顺同环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系,建立顺畅的服务渠道,有利于后期管理工作的进行。
6.有利于树立物业管理公司的形象
如果接管与入住同步进行,物业管理公司即使再努力,也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额,折腾不出头绪,并且容易忙中出错,以致严重影响物业管理企业的专业形象。
第9篇 物业管理行政管理方案规范
公司在1998年8月,率先在河南省行业内通过iso9002:1994第三方国际质量体系认证,成为河南省第一家获此殊荣的物业管理企业,在规范化管理方面迈出了关键的一步。为确保向业主提供更高层次的服务,公司在2003年进行了质量管理体系的换版,顺利通过了iso9001:2000国际认证。目前公司的质量体系及各项运作模式日趋完善,从业人员的质量意识、服务意识得到极大提高,各方面均取得了优异的成绩。通过7年的管理运作,建立了一套适应时代发展需要的现代企业管理制度,主要内容包括:具有管理特色的质量管理体系及其实施办法,其核心为:'计划-实施-检查-处理'(pdca)的质量管理循环。
3.4.1行政服务管理目标:建立明确的管理和服务目标,规范化、标准化、专业化模式运作,满足服务要求的最大化。
3.4.2行政管理组织目标:建立合理、高效的组织架构,进行规范化、标准化管理,实现服务管理目标。
3.4.3行政服务管理基本内容:行政人事管理、财务管理、档案管理、公共服务(房屋维修、设备维护、公共秩序、保洁、绿化等)、特色服务(带送鲜花、报纸、租赁等)、组织文化活动等。
3.4.4行政服务管理岗位职责:
3.4.4.1经理:房屋管理、文件管理、业主投诉问题处理、增值服务的开展、社区文化的落实等项目统筹管理。
3.4.4.2管理员:房屋维修、房屋租赁、业主档案管理、业主各种手续办理、增值服务及小区日常事务的监管。
3.4.4.3维修工:设备保养与维修、
3.4.4.4公共秩序管理员:小区公共秩序维护与监管、消防管理、车辆管理。
3.4.4.5保洁员:楼道与庭院保洁。
3.4.5行政服务管理操作流程:
3.4.5.1投诉处理:物业服务人员接到投诉1日内,将问题分类传递到相关责任部门,2日内给业主确切回复,并负责督导解决。问题解决后,就解决情况在1周内进行回访。建立业主投诉档案库,确保《业主投诉记录表》及其他处理资料及时存入业主投诉档案。
3.4.5.2档案管理:按照《档案管理办法》分类管理、归档,并及时送达到相关人员。
3.4.6行政服务管理制度:
3.4.6.1员工行为规范。
3.4.6.2劳动人事管理。
3.4.6.3人员晋升办法。
3.4.6.4绩效考核及奖惩试行办法。
3.4.6.5合同管理制度。
3.4.6.6资产购置管理办法。
3.4.6.7财务管理办法。
3.4.6.8竣工图纸和技术资料验收标准。
3.4.7信息反馈渠道及时间:为了确保物业管理服务质量,使客户满意率达到和保持98%以上,物业将设立多种信息反馈渠道,形成信息反馈网络。
3.4.7.1在分公司建立业主意见登记本,随时搜集有关业主对物业管理方面的意见。
3.4.7.2设立24小时业主投诉热线,24小时接受投诉。公告物业公司网站、邮箱地址、电话号码及责任人姓名。
3.4.7.3每半年做一次对物业管理服务的意见调查,广泛征求业主意见,并将调查结果整理汇编,进行统计分析,查找问题原因,提出改进方案。对重要问题给予正面回复。
3.4.7.4定期向上级单位做工作请示、汇报,主动接受工作监督和指导。
第10篇 某物业园区工程管理应急方案
1.突发性停水的主要原因有:
①小区水管爆裂停水.
②供水设备故障停水.
③市政供水停水.
2.应急处理措施
①对停水的原因进行核查并及时通知业户及前台。
②如若小区内水管爆裂而停水,应视管道爆裂的情况大小(主管、支管爆裂),采取不同方法进行抢修,在抢修同时应通知上级领导,以便组织抢修工作。
③设备故障停水,有备用设备则投用到备用设备,并评估修复时间,在抢修过程应通知上级领导,组织抢修工作。
④市政供水停水,应拨打电话到水务局询问停水原因及供水时间,并通知前台及住户,以便业户了解。
停电应急方案
一、突发性停电的类型.
1、因不可抗拒的自然力(如雷击、台风等)或客户用电不当造成的供电中断。
2、因设备故障停电(小区内设备及供电部门设备故障等)
二、应急方案
1、出现突发性停电首先要与供电部门联系,了解停电原因及供电时间,以便于向业主解释。
2、如小区内设备故障发生突发性停电,值班人员应立即到达现场进行检查,如有备用设备则应先使用备用设备,再进行检修。
3、没有备用设备则需评估维修时间。评估四十分钟内能恢复用电,值班人员应立即通知工程主管到达现场组织抢修工作。
4、如评估四十分钟内不能恢复供电,则应在抢修的同时通知管理处主任到现场组织抢修工作。
三、最后确定恢复供电时间,应立即反馈至管理处,便于向住户解释。
电梯困人应急方案
1、当发生电梯困人事故时,电梯机电维修员通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系,务必时期保持镇静,不要惊慌,静心等待救援人员的救援;被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门处于半开闭状态,电梯机电维修员应设法将轿厢门完全关闭。
2、根据指层灯、pc显示、选曾启恒干活打开厅门观察判断轿厢所在位置。
3、轿厢厅于距厅门0.5米左右(高于或低于)位置时的救援。
(1)拉下电梯电源开关。
(2)用专用厅门钥匙开启厅门。
(3)在轿顶用人力开器轿厢门。
(4)协助乘客离开轿厢。
(5)重新关好厅门。
4、轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的救援方法。
(1)进入机房切断电梯电源。
(2)拆除电动机尾轴罩盖,安上旋座及旋柄。
(3)救援人员之一把旋柄,另一救援人员手持释放杆,轻轻撬开制动器,利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险,操作适应一撬一放时轿厢逐步移动,直至最接近厅门(0.5米左右)为止。
(4)当轿厢厅于距厅门0.5米元左右位置时,其救援方法按第3条进行。
5、遇有其他复杂情况,应请救电梯公司帮助救援。
6、困人救援工作完毕后,电梯机电维修员应将情况完整、规范地记录在《电梯运行日记》内。
第11篇 各项物业管理专业工作方案
物业管理各项专业管理工作方案
一、公共设施设备管理
1.管理目标
保证设备运行正常,无重大管理责任事故。
2.管理措施
(1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。
(2)配备所需专业技术人员,严格执行操作规程,设备管理和维修人员持证上岗。
(3)设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘积垢,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求。
(4)建立供电、供水的管理制度,供配电、供水系统配置人员24小时值班。
(5)监控系统等智能化设施、设备运行正常,有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障,保证系统工作正常。
(6)消防系统设施齐全,完好无损,确保随时启用。
(7)消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。
(8)制订有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施,引路标志完好,紧急疏散通道畅通,无火灾安全隐患。
(9)给排水设备、阀门、管道工作正常,无跑、冒、滴、漏现象,按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅,汛期无泛水,地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,保证无大面积跑水、泛水,长时间停水现象。建立事故应急处理方案。
(10)公共配套服务设施维护周到,公用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好,大厦范围内的道路畅通,路面平坦。
二、安全管理
1.管理目标
(1)确保大厦内无因管理责任引发的重大火灾。
(2)维护好大厦内的公共秩序,控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象;控制小商小贩进入。
(3)有预见性地对任何可能危急业户的安全情况,采取防范措施。
2.建立交互式联动治安网络
(1)在大厦设立流动岗哨,实行24小时值班巡逻制。做到每两小时巡视一遍,并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。
(2)遇有紧急情况或其他治安需要,管理处通过对讲机下达指令,巡逻人员可在1至3分钟内到达现场进行支援。
(3)与当地派出所建立警民共建关系,并商请其警官兼任管理处安全管理指导员,定期与管理处安全管理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。
3.紧急情况下的应急处理措施
(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时,管理处迅速调集巡逻安全管理员,以最快的速度赶到现场,控制局面,争取主动。
(2)迅速调整人力、物力,以确保应急工作的顺利进行。
(3)发生案件时,立即报警并维护现场,协助公安机关调查破案。
(4)管理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场,沉着、机智实施处理,并向上级进行报告。
三、装修管理
1.日常装修管理
(1)管理处安排人员办理装修队伍的培训、验资、登记、审批和发放各类证件。
(2)跟踪施工情况,管理处主任每日巡视,了解各施工点施工情况,安全管理主管每日三次不定时巡视,了解施工情况及纠察施工队运行情况。
(3)安全管理员24小时值班,控制人员进出并做好相应记录。
(4)装修垃圾清运。采取定时上门收集和业户申请相结合的方法,袋装清运,日清日运,不堆积、不滞留,不污染小区内外环境。
2.装修安全管理
(1)安全管理组负责装修日常安全工作。
(2)与业户和施工队负责人签订安全责任书。
(3)装修材料按指定时间进入,安全管理员进行认真查验,发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁入内。
(4)需要进行烧焊等动火作业,应向管理处提出申请,经批准后在管理人员监护下,方可作业。
(5)安全管理员巡查时,对装修点的材料、装修方式进行认真检查,发现不安全隐患,及时处理报告。
(6)发生紧急事故时,按紧急处理措施程序进行。
四、消防管理
1.消防组织机构的建立
(1)管理处负责建立消防安全小组。
(2)管理处主任为消防安全负责人。
(3)管理处其他人员为义务消防员。
(4)安全管理主管为专职安全监督员。
(5)日常巡视安全管理员为兼职消防巡视员。
(6)管理处负责制定组织机构图及人员职责。
2.建立各项消防制度
(1)消防检查制度。
(2)专职安全员每日检查小区内的消防安全情况,包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等,检查结果记录在《安全检查记录》中,该记录每周由管理处主任审核。
(3)兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视,每两小时巡视一遍,并填写《消防安全检查登记表》。
(4)在安全检查中发现消防隐患,应及时采取整改措施,做到隐患不过夜。
(5)发现业户因装修造成的消防隐患,应向业户发放《整改通知》,限期整改,并跟踪验证。
(6)管理处制定《动火审批制度》,内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。
3.防火措施
(1)贯彻“预防为主,防消结合”的方针,业户要树立防火意识,管理处每周确定一名主管以上的管理人员为防火值班员,全面负责小区的消防工作。
(2)严禁乱拉、乱接临时用电线路,电器线路需维修时请及时找管理处安排施工。
(3)严禁在小区内烧废纸、杂物,乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。
(4)不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。
(5)不准在楼道、过道设立仓库,堆放杂物,阻碍通道。
(6)严格装修审批手续,动火审批手续,保证每楼、每层有必要的消防设施。
(7)公共场所严禁使用可燃性装修材料,室内使用可燃性材料要严格控制,并加以处理。
(8)配备火警时刻的必须器材,如:应急照明灯等。
4.消防知识培训
(1)对业户的消防要求(包括安全用水、用电),通过《业户须知》、《管理公约》传达到各业户,并向业户发放有关消防学习资料,用宣传栏等消防宣传途径对业户进行消防宣传教育。
(2)管理处内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学习时间,学习教材是安全消防管理条例,内部的消防管理制度,设备设施的操作方法等,学习情况须详细记录。
(3)管理处主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。
(4)在安全消防活动日查出的安全、消防隐患,由各组自行在活动记录中登记并整改。
(5)专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训,考试合格后方可任职,其资格每年确认一次。
5.消防设备管理
(1)管理处负责建立消防档案。
(2)管理处对各种消防设备和设施的标识进行设计,编制《消防设备标识登记》。消防设备标识由管理处主任指定人专实施,并在各项安全检查中作为检查内容。
(3)制定《设备管理制度》,对消防设备进行检查和维护。
6.消防演习
(1)小区内每年至少组织一到两次消防演习,具体办法和内容参见由管理处每次制定的《消防演习方案》并报政府消防部门。
(2)消防演习后,管理处主任编制《消防演习报告》。对演习过程中发现的问题,及时调整、纠正并验证其结果。
五、车辆管理
1.小区停车场实行日夜24小时值班制度,由小区安全管理员负责管理,车辆可以随时进出、停放。
2.本小区停车场实行有偿使用,车主须凭车辆进出小区的磁卡(月卡或一次性卡)进入停车场。
3.车辆进入:车辆进入停车场应一停二慢,必须服从管理员的指挥和安排,取得管理员同意后方可进入。
4.车辆停放:车辆停放时必须服从管理员指挥,注意前后左右车辆的安全,在规定位置上停放,并与周围车辆保持适当距离,不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍,车主必须锁好车门,调整好防盗系统至警备状态,车内贵重物品须随身带走,车主停好车辆后须立即离开停车场,不得在他人车辆旁停留。管理员应指挥车辆停放,查看车辆有无上锁,有无外部破损,应通知车主并登记,不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位,车主按类使用车位。
5.驶离:车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全,缓慢驶离,并在出口处向管理员交回停车牌,管理员核对牌号相符,收回停车牌、收取停车费后方可驶离。
6.管理员值班期间应认真负责,热情服务,不得会客、喝酒、睡觉,不得离开,不得让亲朋好友和其他无关人员进入停车场,严格核对驶离车辆的牌号,对车主的合理要求应给予满足。管理员交接班时应办理交接手续,核实停车场车辆内登记记录相符,并列签字交接。
7.停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆,禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。
六、清洁管理
1.人员配置及分工详见岗位架构图(略)。
2.工作流程及质量管理标准。
第12篇 x物业公司4r业务管理系统推广方案
hj物业公司4r业务管理系统推广方案
单位名称:s市hj物业管理有限公司
时间:20**年*月*日
事项 具体内容 具体要求
对照4r系统,找出公司存在的差距
r1:计划/预算系统:①公司年度经营指标不能为广大员工所认知。②有经营目标,但缺少实现该目标的行动措施、资源要求及风险分析,工作计划性不够。
r2:岗位职责系统:①工作分析不到位,分析方法单一,部分岗位的工作分析缺乏该岗位在职员工的参与,在此基础上的职务说明书比较粗疏。②不能根据岗位、职责的变化进行工作分析,职务说明书版本老化,与实际工作岗位不适应。③部分中层管理人员不了解职务说明书,不能根据员工的工作职责确定下属员工的绩效指标。
r3:业绩跟踪系统:①部分中层管理人员对绩效管理理解不够,只注重业绩完成情况,不注重过程,缺乏对下属员工的绩效指导。②业绩的跟踪主要以例会的形式完成,业绩的跟踪主要以工作汇报的形式进行,缺乏业绩质询的议程。
r4:考核系统:①注重业绩的考试,缺乏对员工的能力及发展潜力进行评估,为能将绩效考评和员工的职业发展规划统一起来。②考核激励机制有待加强。 ③部分中层管理人员在考评过程中受人情关系因素的影响,没有做到客观公正。
--联系公司实际,逐项找差距
4r推广的预期目标
1、必须让员工明确认识公司的总体经营目标,并把公司经营指标分解到各部门、各员工,同时帮助各部门指定工作计划,做好财政预算。
2、在工作说明书和各岗位工作流程的基础上,建立起完善的岗位任职资格体系,为公司的发展提供必要的人才支持。
3、使各层管理人员的绩效管理是一个的过程,加强业绩跟踪系统的建设。
4、完善公司的绩效管理制度,合理应用绩效考核结果,将绩效管理与员工的职业发展规划相结合。
--列出要达到的目标,做到定量或定性
行动措施
1、明晰各部门各岗位的工作目标:
必须在每年初制定公司的经营任务书,把公司绩效目标分解到部门、员工,公司与员工签订《绩效合约》(年度、季度),《绩效合约》中各项指标将是员工的绩效考核指标。
2、在20*5年度建立起科学完整的任职资格体系:
①在公司范围内推行各部门、各岗位的工作流程,实现工作的标准化、规范化,工作流程推广由业务管理部负责。
②对公司各岗位进行科学有效,在广泛征询各岗位员工后,编制一套完整的职务说明书,此项工作由人力资源部负责此项工作。
③工作流程和职务说明书构成公司的任职资格体系。
3、建立有效的业绩跟踪系统:
①完善公司例会制度,在工作例会中指导员工绩效水平的提高。
②阶段性绩效工作会议,在每一绩效期间结束后,及时召开绩效工作会议,总结经验、教训,并提出绩效改进办法。
4、实施《员工绩效管理制度》:
①在整个公司范围内,实施《员工绩效管理制度》。
②加强公司中层管理人员的培训,保证绩效管理制度能正确执行
③将绩效考核结果作为员工工资增减、奖金发放和职务升降的依据。
--要求列出每一项行动的具体步骤、时间、责任人
