第1篇 华南mall物业管理方案简案
华南MALL物业管理初步方案
华南MALL位于东莞市万江区，占地面积43万平方米，总建筑面积89万平方米，由东莞市三元盈晖投资发展有限公司(以下简称三元盈晖公司)投资开发。华南MALL是中国首个超大型主题式购物公园。
一、MALL的产生及华南MALL的“横空出世”
MALL产生于20世纪50年代的美国，全称shopping mall(音译“摩尔”或“销品茂”)，意为大型购物中心，指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构组织、协调和规划，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、旅游、饮食等各种服务的一站式消费中心。MALL现已成为欧美国家的主流零售业态。随着我国居民收入的不断提高，人们的消费观念正在更新，注重整体购买经历的愉悦，MALL这种新型商业业态顺应了居民一次购足和一站式休闲消费的需求，而传统的百货商场和超市大卖场难堪此任。MALL已成为现今中国最具发展潜力的商业零售业态。
三元盈晖公司审时度势，历时三年考察论证，在中国经济最为发达地区之一的珠三角腹地、现代制造业中心城市——东莞，打造全球商业颠峰之作——华南MALL。
二、华南MALL项目特点
(一)华南MALL具有作为MALL商业形态的一般特点，即：
u在硬件组成上，是由毗邻的建筑群组成。
u大。占地面积大，绿化地大，停车场大，建筑规模大。
u多。行业多，店铺多，功能多，它是一组零售商店及有关的商业设施的群体组成。
u高。购物环境要求高，档次高，价格高，购买力高。
(二)华南MALL的主题特色
在建筑规划上，结合万江区域水乡的特色，以水道为主线规划为七个特色主题区。“乘船逛大MALL，购物看风景”，欲将华南MALL打造成全中国最亮丽的商业风景线。
三、华南MALL的物业管理难点
通过以上对华南MALL商业业态及特点分析，华南MALL以后日常物业管理的难点或应注意的问题：
1、物业管理与商业管理的交织
一个大型MALL的正常运行，首先要求事先策划设计的成功，此外还须实行专业化的管理。把MALL的管理简单视为物业管理或商业管理都是错误的，它几乎是一门边缘学科，物业管理与商业管理的交织。管理者不仅要保证水、电、空调、电梯等设备的正常运转，周围环境的整洁与安全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议，更重要的是还在于进行统一的广告宣传及促销活动，负责把顾客引进店中来。这就要求管理着具有连续不断地策划组织各类节庆活动的能力(不是指简单的住宅小区社区文化活动)，如明星见面会、现场歌星音乐秀、群众问题竞赛、体育比赛、杂技表演、模特时装秀、新产品展示会等。
2、成本控制
华南MALL正式投入运营后，日客流量将十分巨大，各项设备设施使用量大、使用频率高，且华南MALL采用大开间、开放式的建筑空间布局。因此，各项设备设施的能耗等费用将十分惊人。另外，各类各级管理服务人员队伍将十分庞大，人工成本也会成为一笔不菲的开支。如何有效地降耗节能、精简人员，维持收支平衡，并实现既定的经营指标，将是摆在管理者面前的一个重要课题。具体措施：一是采用一些行之有效的办法如对设备设施进行节能改造、以技术手段代替部分人力操作等;二是严格管理，编制费用预算，建立、完善费用审批制度，采用竞标方式选聘承包商。
四、管理总体目标及管理理念
(一)管理华南MALL的总体目标
1.华南MALL正式管理后一年内，达到ISO9001质量管理体系标准要求，客户满意率应达到96%以上。这是管理华南MALL的初步管理目标。
2.华南MALL的最高管理目标是：在二年至三年内实现“个性化服务”，创建华南MALL物业管理品牌，使“华南MALL物业管理”的品牌社会知名度享誉全国，实现社会效益、经济效益和环境效益的完美统一。
(二)管理理念
1、团队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意识和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。
2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高;竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。
3、先进模式和一体化管理：作为物业管理企业在当前有多种模式，如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。针对华南MALL的实际情况，建立以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式是其必然选择。当然再好管理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定，国际质量管理体系(ISO9001：2000)、环境管理体系(ISO14000)、职业健康安全管理体系(OHSAS18000)一体化管理体系无疑是最佳选择，企业成立开始便导入一体化管理体系，用质量管理来保证我们服务产品的完美性。
4、“真切付出、心灵交汇”的服务理念。从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。
5、提高科技含量，走智能化、科技型物管之路。积极应用先进科学技术及设备，加大物业管理的技术含量，提高物业管理的效率，并有效降低管理成本。此外，通过利用现代信息技术，在物业管理区域内建立局域网，搭建物业管理服务平台，从而丰富物业管理服务内容和手段。
五、管理服务内容
(一)前期物业管理服务内容
前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。
1、项目设计方案的建议;
2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改;
3、参与单项工程的甲乙方交接验收;
4、参与整体工程的甲乙方交接验收;
5、物业的接管验收及问题的整改、督促;
6、接受业主入伙前的相关咨询;
7、供业主入伙前的上门服务。
(二)、业主入伙管理
1、办理业主入伙及接房的相关手续;
2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。
(三)、正常管理期物业管理服务内容
1、公共性服务
公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目：
(1)房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。
(2)房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等。
(3)本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场等。
(4)本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。
(5)公共园艺景观(绿地、花木、水景、建筑小品等)的养护与管理。
(6)公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑物共用部位。
(7)本物业规划红线内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理。
(8)配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。
(9)组织开展社区文化娱乐活动。
(10)物业管理档案、资料，包括工程建设竣工资料、住用户资料等。
(11)负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等政府规定的各项费用。
(12)法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。
2、特约性服务
特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务
(1)功能齐全的商务中心，提供包括打字、复印、传真等一系列办公服务。
(2)配置公共秘书，为规模较小的企业提供电话接听前台礼仪及部分后勤服务;
(3)办公区域花卉出租、公务车出租等服务;
(4)提供公共会议室的预订、预留、布置等服务;
(5)建立商家服务网平台，提供各种配送服务;
(6)预约私人区域卫生清洁、家政服务;
(7)亲友导游;
(8)预约接机、接车服务;
(9)票务代理;
(10)邮政服务;
(11)物业租售服务;
(12)业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的日常维修、装饰服务;
(13)礼仪服务。
(14)其他。室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家等。
(二)物业管理服务质量标准
序号
项目
国优标准
承诺指标
内容及实施措施
1.房屋完好率
98%
100%
指定维修技术人员负责责任区域内的房屋巡查，建档记录，确保房屋完好、整洁，无改变使用功能、无乱搭建、无随意占用公用设施及通道
2.房屋零修、急修及时率
99%
100%
接到维修单在承诺时间内到达现场，零修及时完成，急修不过夜
3.维修工程质量合格率、优良率及回访率
合格率100%
100%
85%
50%
分项检查，结合部位严格把关，按照工序一步到位，并按《维修回访制度》进行回访，以确保维修质量
4.清洁保洁率
99%
100%
区内实行卫生责任区包干，指定专职保洁员全天12小时进行保洁工作，实施巡查制度，建档记录，由保洁主管监督，以确保垃圾日产日清，空气清新，设施完好，环境无污染
5.道路车场完好率
100%
指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保道路畅通，无随意占道，无改变使用功能。车场内整洁，设施完好无损
6.化粪池、雨水井、污水井完好率
100%
定期疏通、清洁，井盖齐全完好，保证沟、渠、池、井完好，排放畅通
7.排水管、明暗沟完好率
100%
指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保排水畅通无阻、无积水、无塌陷
8.路灯完好率
99%
指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，定期检查及维护保养。实行巡查制度、建档记录，由维修主管监督，以确保路灯洁净及完好无损、夜间正常使用
9.大型及重要机电设备完好率
95%
99%
指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，定期检查及维护保养。实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保机电设备完好无损及正常运行
10.公共文体设施、休息设施及小品雕塑完好率
98%
98%
指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保公共问题设施、休息设施及小品雕塑完好无损，整洁美观
11.治安案件发生率
1%
≤0.1%
实行24小时保安巡查制度。落实保安岗位职责，明确责任区域，力保年度无重大刑事案件发生，以确保物业使用人的人身积极财产安全
12.消防设施设备完好率
100%
100%
指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保消防设施及设备完好无损，正常使用。加强消防宣传，增强物业使用人防火意识、建立义务消防组织，定期进行消防演练，及时消除火灾隐患
13.火灾发生率≤0.1%
加强消防宣传，增强物业使用人防火意识、建立义务消防组织，定期进行培训及消防演练，勤检查，及时消除火灾隐患
14.违章发生率及处理率
无标准
95%
1%、100%
建立巡视制度，跟踪管理，及时发现及时处理并记录，增强宣传力度，取得物业使用人的理解，杜绝违章现象的发生。
15物业使用人有效投诉率、处理率及处理时限
80%
≤0.2%/年
100%
按照政策规定，作好各项工作，提高管理人员素质，加强与物业使用人之间的沟通，定期征求物业使用人意见，主动改进工作;定期举行物业使用人座谈会，了解物业使用人的愿望及要求，满足物业使用人的合理的要求，将投诉及时处理及记录并建立回访制度(处理时限：立即处理，分类考虑可能处理的时间，一般不超过半天)
16.管理人员专业培训合格率100%
建立培训考核制度，对员工分别进行入职、在职及升职的培训，并予以考核，不合格者淘汰，对于特种作业人员，实行外送有关部门进行培训考核，并监督其上岗作业证的有效期，确保培训合格率达到100%，以此确保员工的高素质
六、组织架构及部门职责(见中海顾莞字017号文第二部分华南MALL物业管理组织架构)
七、管理服务人员的选聘及培训
(一)管理服务人员的选聘(见中海顾莞字017号文第二部分中关于管理服务人员配置原则及素质要求的描述)
(二)管理服务人员的培训(见中海顾莞字013号文中关于管理服务人员培训的描述)
八、物业管理服务创新
1、更新观念，努力倾听客户的心声
面对变化无常的市场，我们应该意识到创造忠诚的客户成为企业发展和成长的关键所在。物管企业提供的产品是服务，因此怎样提高业主的满意度尤为重要。就像杰克·韦尔奇讲到的“当我们全心全意帮助客户取得成功时，就是在为自己创造财富”，把“以客户为中心”的思想观念落实到我们的实际工作之中。
首先，认真地审视现有的意识和观念。新观念是开山斧，旧观念是拦路虎。自以为是是不能更新观念，自以为非也不能更新观念。要客观地评价自己，才能为更新升级打下基础。要从换位置、换角度、换视点、换层面几个方面，提高意识、更新观念，建立全方位的客户服务体系。
其次，客户服务要从做一个充满爱心的人开始。谁都喜欢和一个充满爱心的伙伴共事，他可以带给你主动的帮助，温暖的感受。行动起来，关心并热心帮助身边的每一个人，用感情与客户交流。
努力倾听客户的心声，用心发现客户的期望与需求。客户在享受服务的过程中会产生多种多样的不满和抱怨，这需要我们认真整理这些信息，因为他们是珍贵的信息资源。要采用积极的态度，正确有效地处理，对服务、产品或者沟通等原因造成的失误进行及时补救，建立信誉。客户需求与期望是不断增长的，我们要善于在与客户交流过程中发现他们的需求，以便完善相应的服务方式、方法和项目，为企业可持续发展提供原动力。
2、建立人才脱颖而出的机制
人员素质决定服务品质。从关注员工的需求层次着眼，从制度上加以保证，使大批公司员工通过考试、考核、选拔、培训、试岗、任用等几个环节纷纷走上重要管理岗位。
加大层面对员工进行职业塑造，为不同层面、不同需求的员工搭建工作平台，实现规范化管理和人性化管理的统一，企业发展与个人发展的统一。使公司员工在工作中不断学习、积极开拓、努力进取，最大可能发挥个人工作潜能，为企业不间断地产生新鲜血液。
物业管理行业是人才的竞争，也是管理服务中技术含量的比拼，是工作态度和服务意识的较量，培养出一支踏实肯干、业务精通、具有良好服务意识和职业道德的物业管理队伍，是企业具备核心竞争力的有力保障。注重员工职业素质的培养，给每一位员工提供岗前培训及在岗培训的机会，通过鼓励自学，自办培训班，外派学习培训、理论研讨和专题研讨等各种形式提高员工整体素质。
3、推行个性化服务(见中海顾莞字017号文第一部分中关于个性化服务的描述)。
4、将社区文化活动与传播MALL消费文化有机结合
针对华南MALL项目特点，其社区文化活动的开展不能等同于住宅小区、传统商业区：一是活动受众更广泛，除业主、物业使用人外，还应包括广大的消费者;二是活动内涵和外延进一步扩大，它还要传播MALL一站式消费文化，引领新的生活时尚和潮流，让消费者认知、认同并接受到MALL购物、休闲的消费方式，发掘、培养华南MALL忠实的消费者，为华南MALL的业主、使用人创造财富。
深圳市中海物业管理有限公司
驻华南MALL顾问组
第2篇 高档住宅楼盘前期介入物业管理方案2
第二篇 前期介入的工作内容
1.前期介入的一般程序:由地产、物业双方确定工作内容要求;并物业组成前期工作小组;制定工作计划并按照计划实施。
2.前期介入的工作内容:前期介入主要分五个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,验收阶段,项目入伙交付业主使用。
第一节:规划设计阶段介入
规划设计阶段包括:
物业对项目总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容提出合理划建议。
规划设计评估的程序:
1.地产提前1 个月向物业提出书面知会,要求物业参与某项具体项目规划设计的评估,并提供评估报告。
2.物业接到书面知会后,于3日内回复,由相关部门牵头组成评估小组,并向地产提交评估所需的开发资料目录。
3.开发资料包括:企划文件(市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料);设计文件(规划图、建筑、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等)。
4.地产接到资料目录后及时内向物业提供具体资料,对不能提供的资料,书面知会物业,并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会,介绍项目情况并解答疑问。
5.物业接到开发资料后一周内,组织评估小组研究,完成项目及类似典型项目的实地考察。
6.评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容,及项目说明会、实地考察情况,于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》,并提交物业相关部门。
7.物业相关部门在评估小组提交报告3日内,组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。
8.评估小组根据物业公司评审会议的意见,于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。
9.经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后,提交物业公司总经理审核签发。
10.物业公司总经理签发后,评估报告提交地产公司。
11.项目规划设计总体评估要点:
住宅区规划功能区分合理,居住私密性和社区交流协调。
住宅区道路交通规划合理,车流人流组织兼顾,停车位充足。
建筑与自然和谐,采光、通风充足,环境优美。
生活便利,基本生活配套齐全,出行便捷。
设备、设施保障充分,水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
注重环境生态,使用环保、节能等环保材料、设备设施。
安全防卫设计完备,运用先进技防手段,安全及消防配置充分。
智能化配置先进,网络资源充分,便于数字化小区建设。
便于物业组织管理,节约管理成本。
各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。
项目规划设计分类评估要点:
1.安保布局
a) 便于安保管理区域分割,消除管理死角。
b) 便于安保管理视线的巡查,避免管理的盲点。
c) 人员及车辆各级出入口设置清晰,便于动态管理。
d) 安保设备设施配置齐全,可采取有效措施防范。
e) 安保技防措施完备,形成多层次的安保体系,信息汇总通畅,反应快速。
2.消防布局
a)消防设备、设施配置(灭火器、消防箱、室内(外)消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等)充分合理,使用可靠。
b) 消防车道设置合理,其位置及转变半径符合国家规范。
c) 消防登高面(场地)设置合理,其位置及面积符合国家规范。
d) 消防通道、门、墙、避难区设置合理,符合国家规范。
3.交通布局
a) 各级道路的功能分配充分合理,有层次感,线路清晰,便于分流管理。
b) 主要道路和出入口人车分流,在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。
c) 机动车位配置充分(一般住宅不少于户数的2:1、另加访客车位占车位数的 5%,联排别墅等高标准住宅应按户数 1:1, 另加访客车位占车位数的10%)。非机动车位配置充分(一般住宅不少于户数1:1.5,以上指标可以按照不同地区需求进行调整),便于停放。
d) 有条件,宜设置地下机动车停车库,应符合国家规范。
4.生活配置
a) 根据小区周边(1公里范围)市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。
b) 一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。
c) 如住宅区设置商业配套,宜独立集中,并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件,应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所,出入口或楼梯须与住宅分开。
d) 如住宅区设置会所,宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如:一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目:健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等;面积在400平方米左右,住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。
(指标供参考)
5.设备配套
a) 水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要,并留有适当扩展余地。
b) 配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。
c) 沟、管、渠、井的设置合理,便于维护保养。
d) 公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适,宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关,十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。
e) 配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内,给水泵房内不应有污水管穿越,电梯井不应紧邻卧室,紧邻书房及起居室时,应采取隔音措施。
6.智能化配置
a) 安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统,电视监控
系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等,并与中央控制中心联网。
b) 网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台系统。
c) 设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等,并与中央控制中心联网。
d) 中央控制中心位置宜管理处相邻相近,布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。
e) 智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性,采用成熟产品。
7.房屋单体
a) 屋面应充分考虑到防水及隔热效果,可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。
b) 墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。
c) 楼板厚度与隔音符合国家规范。
d) 住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。
e) 住宅外窗应考虑开启方便,尺度(安装空调要求),隔音防水效果好,不宜近距离直接面对其他住户的门窗。
f) 厨房设计应遵循洗、切、炒流线,操作面长度宜在2―3米,燃气热水器位置合理,灶宜避开窗口设置。
g) 卫生间不应直接开向起居房,餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层,有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。
h) 厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置,地漏位置合理,便于检修。
i) 管道、管线布局合理、互不干扰碰撞,尺寸符合国家规范,管道井检修孔应设置合理,便于检修。
j) 宜采用垂直烟道,断面尺寸充分(一般不少于250mm),应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中,高层宜安装无动力风帽。
k) 底层地坪应充分考虑防潮措施。
l) 房型设计应考虑生活习惯,不宜引起装修时的大改动(敲墙、再次分隔等)。
m) 有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面(阳台)时,应考虑防盗措施。
n) 阳台栏杆或栏板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直杆件,杆件距小于0.10m,防止儿童攀爬。
8.室内配置
a) 室内空调机位设置合理,应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。
b) 室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。
c) 室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开,与邻套住宅机座相
d) 邻时,应采取安全隔离措施。
e) 空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放,或接入阳台排水系统。
f) 室内空调洞位置合理,应靠近室内机位,管中应距地2.2米左右,向外倾斜10度左右。
g) 当户型或厅房过大时,应考虑柜式空调的要求。
h) 如使用小型中央空调,层高应大于3.3m,并留有室外机位置。
i) 室内各类插座、开关位置合理,应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。
j) 电视、信息(电话和数据)插座宜在主卧、起居、书房分别设置,且不宜并行设置。
k) 联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。
l) 高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。
9.绿化配置
a) 绿化布局合理,乔木、灌木、花、草的配置层次丰富,数量品种充足,造型优美。
b) 绿化率、集中绿地率设置合理,分布均衡,集中绿地位置适中,便于人流自然汇聚。
c) 绿化品种适宜当地气候条件,以变色观叶植物为主,茂盛期长,成活率高,抗病虫性好。
d) 绿化品种便于养护,养护成本节约。
e) 绿化布局不遮挡住宅采光,便于人行通行,宜考虑行走习惯。
f) 绿化品种宜无污染,兼具吸收有害污染功能(如尾气)。
g) 主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。
10.景观配置
a) 景观装饰布局合理,宜处于相对而言对人流集中的区域。
b) 采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。
c) 水系岸床设计应考虑防渗漏效果。
d) 不宜在小区内设置深度超过1米的水系,并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,,还应配置相应的救生设备、设施。
e) 景观装饰应便于清洁、养护,宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。
f) 泛光照明不影响住户,不造成光污染。
11.公共空间
a) 应充分考虑雨水排泄能力的设计,避免排泄不畅通。
b) 宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。
c) 公共活动区域分布合理、均衡,位置适中,并尽量减少对住户的影响。
d) 绿化及保洁用水取水口设置合理(一般距离不大于150m)。
e) 各类表具、表箱设置合理,便于查看、收发。楼道内应设置公告栏,宜预留牛奶箱,休闲椅位置,室外信报箱应有防雨措施。
f) 楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入,宜设置无障碍通道和设施。
g) 公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员,宜设置相应保护措施。
h) 楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。
12.生态环保
a) 住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。
b) 住宅区内污水处理排放符合国家规范。
c) 住宅区内无各类污染源。
d) 周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。
e) 宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。
f) 垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集,宜采用垃圾压缩或生化技术处理。
g) 垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置,尽量不影响住户及环境。
h) 宜在住宅区内形成自然生态链。
13.管理用房
a) 物业管理处
管理中心功能:经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。
作业用房功能:保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、
员工休息室、员工生活用房。
总面积:根据住宅区管理面积和功能配置。(各地法规要求不一样)一般:
管理处用房面积=住宅区总建筑面积/100*0.2(指标供参考)
位置:住宅区中央,底层。
b) 业委会、居委会(根据当地政策)
功能:办公室、资料室、会议室、接待室
面积:根据具体情况而定
位置:和管理处相对接近,业委会与居委会可联合设置于一处
14.新材料、新技术
a) 应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。
b) 试验性新材料、新技术应充分论证,先行试点。
c) 采用新材料、新技术应预留充足备品备件。
d) 采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。
15.管理成本测算
a) 对规划应充分测算今后产生的管理成本。
b) 管理成本应与市场上类似住宅接近,如因规划设计原因造成差距过大,应知会地产共同协商,相应改进规划、设计。
16.与相似典型项目的比较
a) 相似点
b) 差异点
c) 优势
d) 劣势
第3篇 商业广场前期物业管理介入工作方案
物业管理工作是一项人为因素较大的社会性服务工作,它除了应具有满腔热情的工作态度以外,还必须具有科学的工作方法,尤其是对一个新建项目的接管显得更为重要。根据我们的观察和分析,实施对'**商业广场'全面管理分为5个阶段,并根据不同阶段明确其阶段性中心工作,以此不断构筑更高阶段的基础,为全面管理提供必要条件。''
一、不同时段的工作任务
(1)前期熟悉阶段
中心工作
公司领导层对项目的基本情况作全面了解,研究物业本体(包括各类设备、实施)、研究开发商的管理思想、研究前期业主的构成情况。
基础工作
1.通过对项目的全面了解,作出新接物业的可行性报告、品牌战略报告,并在公司办公会议上评审通过;
2.初步形成对项目管理的实施方案,并通过专题会议的论证;
3.根据开发商的需要,参与和了解楼盘销售部门的销售工作,从而从购房者中获取较为直观的管理要求,为下一步工作奠定基础。
4.需开发商配合的主要工作
5.提供物业相关图纸,为物业管理的早期介入工作提供方便;
6.督促承建商,要求其保存所购房屋设备、设施的技术资料,以便日后顺利移交;
7.协调承建、物业双方,确定参与工程例会的日期。明确交流的方式以及问题纠正的措施和验证方法。
(2)培训模拟阶段
中心工作
抽调各工种人员进行培训,通过考核进行筛选,组建管理服务中心管理班子,适时进行模拟操作。
基础工作
1.培训工作
2.人员组成
公司范围内抽调或招聘适合本项目工作的水、电、泥、木、清洁、绿化、秩序维护员等各工种人员若干名(选拔条件:身体健康、有吃苦耐劳精神,有甘当保姆意识、技术工种应具有相应资质),抽调或招聘管理处经理(选拔条件:身体健康,大专以上文化水平,有专业管理知识,有超前意识和前瞻眼光,有协调和沟通能力,有领导一班人的艺术水平,有任劳任怨的精神,有敢于自我加压的勇气)。
3.培训实施
集中学习iso国际质量标准以及公司贯标文件。
制定适合物业管理的各工种的服务质量控制程序以及各工种操作规程。
制定各岗位阶段性工作目标,同时制定目标实现保证措施。
了解熟悉项目管理要求,针对性地进行专业技能考试,以保证满足项目管理要求所需的技术支撑。
根据培训以及考核情况,对参与培训的人员进行筛选,选择涉外物业作为模拟训练基地,对各工种人员进行适应性模拟训练,确定组成人员(差额)。
4.施工监理介入
根据开发商、承建商、物业管理三方于第一阶段确定的介入方法及日期、目的等方案,实施质量监理。
建议采用的方法:
二周一次现场查勘(无陪同)。
每月一次工程例会(三方参加,如有分包则应请分包方一并参加)。
物业管理于每月第一周用书面形式根据工程进度及工程所涉及的内容报告监理介入情况。
需开发商配合的工作
协调进入施工现场的方式或办理工地出入证件。
根据物业员工岗位培训工作进度,提供相关资料,如设备、设施使用说明书、售楼合同等。
(3)现场模拟阶段
中心工作
通过现场模拟,达到临战状态。
基础工作
1.根据拟定的管理方案,对各工种人员进行入岗模拟,考察、测评其适应性。
2.通过现场模拟,验证管理方案及各工种要求是否适宜,如否,则作适当修正。
3.进行接管训练,调整适应状态。
4.现场考察关于居住物业禁止行为,并拟成文件交开发商审核,以备派发《入户通知书》时一并发放。
5.对前期质量监理中的合理化建议情况进行验证,如确属合理化建议且具有解决能力而未解决的事项,专题报告开发商并落实纠正预防措施。
6.与开发商研究二年保修责任以及保修费用支付方式问题。
7.确定物业接管验收的方法、时间以及三方参与验收人员名单,明确各自岗位要求及职责。
需开发商配合工作
8.进行入岗模拟提供进入现场方便。
9.请相关领导对参与入岗模拟培训人员授课一次,课题:'如何使项目保值、增值'。
10.派发并要求业主签收《居住物业禁止行为》,并将验收清单作为相关资料一并移交物业公司。
11.监督承建商重视物业公司前期质量监理中报告的相关质量问题以及合理化建议。
(4)验收和进户阶段
中心工作
组织对新接物业的全面验收。
1.预验
验收小组依据验收要求、计划、清单和技术资料等按专项分别进行预验收。在预验收过程中未达到设计和使用要求的建筑、设备和设施等项目做好记录并汇总成书面整改报告。
2.整改
整改报告经公司经理批准后送达开发商,由开发商督促承建商或其它方式进行整改,然后由验收小组进行检查验收,直至符合验收标准。
3.正式验收
经整改符合要求后,由验收小组进行正式验收,最终确认物业建筑及设备、设施符合接受要求。
接纳前期业主入住。
基础工作
验收工作基本内容见前期物业管理工作设想。
编制违章处理程序,制止各类违章行为。
派发、签收各类资料。
物业公司派发或需上墙公布的资料:
入住须知(明确业主及同住人、使用人的权利义务关系,明确居住物业各类禁止行为)。
物业管理规定(各岗位职责)。
物业管理收费批准文件。
房屋装修协议书(明确业主在装修中需承担的义务)。
外来人员出入登记办证制度(施工人员进出物业项目遵守的各类规定)。
停车占路协议书(明确车位及相应的权利义务)。
业主办理入住手续时随带资料:
房屋买卖合同。
开发商签发的入住通知书
业主身份证或企业营业执照。
委托书及被委托人身份证。
房屋维修基金、管理费、装修垃圾清运费。
> 其它资料。
业主办理入住手续时,同时提供相关服务(代请信誉较好的装修公司;代请施工质量监理人员;代为订购花卉及家庭绿化布置、管理;其它委托服务等)。
加大各类违章纠正力度,力保前期无违章。
推行iso国际质量体系。
需开发商配合的工作。
严格履行建筑施工质量验收手续,把好第一关。
派员定期参加建筑质量回访会议并监督承建商一同参与(每月一次)。
(5)正式实施
中心工作
1.迎接大批业主入住。
2.检验各工种操作要求及各项制度的适宜性,必要时作适当修改。
3.制定纠正和预防措施。
4.全面实施品牌战略。
基础工作
5.总结前阶段的经验教训,为业主提供更直接更有效的服务。
6.检查各工种的工作效果,征询各方面的意见或建议,针对性的对相关工作要求及规章制度作修改补充,保证所提供的服务符合要求。
7.对可能发生的各类不利于管理工作的因素作分析(包括:违章占路、乱停车、违章搭建、乱倒垃圾等),制定相应的纠正和预防措施。
8.按即定方针,全面实施品牌战略。
需开发商配合的工作
9.组织相关人员对物业管理工作进行检查,及时反馈相关意见。
10.参与制定纠正和预防措施。
二、前期物业管理工作计划
时间工作计划工作要求
中标后成立筹备工作小组。明确工作要求及职责。
签订物业管理合同一周内协调进入施工现场。物业管理前期介入(按规定办理施工现场进入手续)。
签订物业管理合同后按前期介入要求实施物业管理前期介入工作。每月一次参加工作例会(时间另定)。
每周二次巡视施工现场,对施工现场存在的问题以书面或口头形式提出建议。
时间工作计划工作要求
项目施工阶段开发商向物业公司提供如下图纸:
1、每幢楼层标准平面图、底层、顶层平面图。
2、水、电、煤、排污等管线走向图。
3、智能化设施图纸及操作要求。熟悉楼宇建造情况。
承接查验前一周召开协调会,说明有关技术资料的保存、移交事宜。请开发商、承建商、监理派员参加。
交楼前二个月管理服务中心筹建工作会议。1、邀请开发商派员参加会议。
2、会议确定管理服务中心组成人员的类型、要求。
交楼前二个月1、确定培训计划。
2、管理服务中心人员招聘工作计划。
3、实施培训工作。物业公司制定,开发商提供售楼合同样本壹份及对业主承诺文书样本。
签订物业管理合同召开专题会议,检查针对前期介入过程中合理化建议工作落实情况。开发商、承建商、物业公司参加。
交楼前二个月确定二年保修责任及保修费用事宜。讨论、拟稿、确认。
交楼前二个月确定入岗模拟训练方案。物业公司负责。
时间工作计划工作要求
承接查验前二周确定物业预验收的方法及三方参与验收人员名单,确定预验日期。开发商、承建商、物业公司参加。
承接查验前一周对培训人员进行授课。开发商有关领导主讲。
承接查验前一周月底前实施培训,制定招聘员工计划。按本项目要求实施。
承接查验前一周做好交接管验收的准备工作。物业公司负责。
承接查验前一周对物业进行预检物业公司负责
承接查验前一周对接受培训人员进行入岗模拟训练(走场)
承接查验前一周对管理文件和各工种人员的适宜性进行考察论证物业公司负责,开发商指导
承接查验前一周根据预验情况编写整改报告物业公司负责
承接查验前一周召开三方会议,落实整改工作
交楼前一个月拟定管理用房移交方案物业公司负责
销售期间派发各类资料并要求购房者签收开发商负责
承接查验期移交整套图纸及批准文件开发商、承建商、物业公司
承接查验期正式验收三方参加
交收楼期迎接先期业主入住举行入户仪式
正常管理期首期业主入住满二个月,召开业主回访工作会议开发商、物业公司、部分业主参加
正常管理期检查物业公司管理情况开发商
三、前期介入物业管理的内容
(一)、对整个物业从结构构造到材料选购、装饰、装修、设备的安装等以大楼使用者和管理者的角度提出建议。
(二)、从实际出发,对原设计中可能存在的缺项、漏项和非最优化处理及有碍整体协调的部分,提出补充建议和改进建议。
(三)、对项目的配套部分,包括客户的进出通道和道闸等设置提出建议。
(四)、结合物业管理的实际经验,对本项目所用的设施设备的型号、质量、性能等提出参考意见,并配合开发商进行验收,包括检验其质量是否符合国家有关标准要求,有无质检合格证书,配件是否齐全,安装是否平整,是否便于维修,各种仪器、仪表是否灵活、灵敏、安全、精确,运转是否正常,辅机和工具是否齐全等。
(五)、对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程从物业管理角度提出意见和建议。
(六)、从实用性的角度对智能化设计提出补充和修改性建议。
(七)、协助业主做好验收和接管工作,制定验收表格,清点物品数量,检查施工质量。
(八)、配合开发商做好楼宇销售工作
第4篇 s物业项目非机动车停放管理方案
1.项目大门门岗对进入的非机动车进行身份识别及询问,对准许进入的非机动车将其指引到非机动车停放区域。
2.非机动车应停放在指定的非机动车停车场内,严禁在消防通道及楼宇内随意停放。
3.非机动车如需长时间停放应自觉停放在非机动车停车场靠里面的位置。
4.非机动车出入停车场应主动出示非机动车停车卡。
5.非机动车出入停车场,应接受停车场管理人员的检查并登记,定期缴纳存车费用。
6.每季度对破旧非机动车进行公示,如无人认领,物业管理部将按有关规定予以清除。
7.物业管理部将指派专人进行非机动车停车场的管理与维护。
8.物业管理部将在非机动车停车场设置便民工具(如气筒、修车简易工具、气门芯)供存车客户免费使用。
第5篇 小区物业管理创优规划具体实施方案
住宅小区物业管理创优规划和具体实施方案
一、争创'物业管理优秀住宅小区'的可行性方案
我们把'**小区'的物业管理基本思路定位在酒店式物业管理。
把创优目标确定为接管一年后达到宁波市'物业管理优秀小区'标准,并加入'诚信物业'的行列,二年内达到市级'物业管理示范住宅'标准,三年内达到全国'物业管理示范小区'标准。
1、在'**小区'小区物业管理整个运作过程中,我们将引入酒店服务理念,采用到宾馆培训和直接引进宾馆管理人员相结合的方式,实行走动式管理,沿用'内紧外松'的酒店管理准则等措施,达到优势互补。结合实施公司一系列的规程、制度、工作流程,强调监督、激励、反馈机制的作用,使员工的规范操作从思想意识出发,落实到实际行动上。
2、加强员工的培训,建立高素质管理队伍。公司重视员工培训。除派到顾问单位培训和企业内部培训外,还把员工送到公司内部的星级宾馆培训,作为一个亮点和重要措施,让他们到宾馆跟班实习,学习现场督导管理、对客服务的意识和技能,接受酒店服务意识的熏陶,造就一支既乐于奉献,又具有综合素质的管理服务队伍。
3、切实支持配合业主委员会工作,强调人性化管理,变单向推动为双向共管。
首先,尊重业主,从思想上重视业主的作用;
其次,尊重员工,把企业文化融合在小区管理过程中,管理方案的实施事先征求业主的认可和员工的认同,定期听取业主的意见和建议,通过创建文明小区、物业管理示范小区和社区文化活动,增强业主的自治、自律意识,获取广大业主的真诚回应,共同推进小区物业管理工作。
4、坚持业主满意第一,保持企业发展的后劲。我们在物业经营过程中,坚持以'业主满意第一'为核心,通过对不同年龄层次和群体的个性化需求分析,推出各类服务项目,在提供优质服务的同时使企业获利。
5、开展社区文化活动,推进社区精神文明建设。我们在规划物业管理方案中,把社区文化建设放在重要位置。利用小区会所,长期开展文体活动,并以'生态、环保、智能'为社区活动主题,创小区文化特色。通过各类活动的开展,推进社区精神文明建设,使小区物业管理迈向新的高度。
二、房屋设施、设备管理,维修管理方案
(一)全面掌握房屋的数量、建筑结构、权籍及使用情况等,利用物业管理软件,建立健全房屋、设施、设备档案以及业主维修档案,及时将维修养护情况记录存档,做到档案完整、准确、随时可查。
(二)加强房屋的日常维修养护工作
1、通过落实巡回检查制度,及时发现房屋的日常零星损坏并安排修复。每日巡检公共照明、开关、消防系统等设备设施运行情况,发现故障及时排除,并记录维修情况(需联系供电、供水、煤气、网通、有线电视、电讯等管理部门解决的及时联系)。根据不同季节特点,分轻重缓急,合理安排,实行有计划养护,做到日有巡视、周有安排、月有计划、年有统筹。
2、制定维修养护计划,安排落实房屋日常维修养护工作。
3、建立维修值班制度,公布值班/报修电话和报修联系办法,24小时受理报修,业主服务中心12小时专人接待业主来访,还可以通过公司网站进行报修。
4、健全报修约修制度和维修服务规程。接待人员填写报修单,并按维修项目紧急程度,安排维修人员到达现场,零修及时完成,急修当日完成,小修3日内完成。电力、照明、供水、排水故障等特急项目,及时赶到现场,组织抢修。维修完成后,由维修人员填写到达时间、实际维修时间、费用情况,业主对维修质量进行验收,并签字认可;与业主约定的维修时间如有变动则提前通知业主;维修人员入户工作自带鞋套,做到入户维修不扰民,工完料净场地清。
5、在保修期内,密切同开发商的联系,保修期内如建筑单位不能及时处理的,采取先处理后协商的办事原则。
6、实行维修服务承诺制度和维修回访制度。公布《维修服务承诺制度》,切实做好回访和记录,接受业主对维修质量的监督和评议。
7、遇有抢险应急情况,按照应急预案及时组织人员处理。
8、健全维修养护质量管理制度,抓好维修施工质量管理。明确各级管理和维修人员职责,严格掌握房屋维修范围和标准,精心施工,合理安排,关键结合部位严格把关,严格按照工序操作,抓住材料、施工、验收、回访四个环节,并将之列入维修人员考核的重要指标,确保维修质量。
(三)设备设施安全管理运行方案
1、供电系统管理方案。
根据我市一般做法及开发商意图,小区供电系统由供电部门负责管理,作为物业管理部门重点做好以下工作:
(1)做好巡视和记录。发现有异常现象,或停电跳闸等故障及时与供电部门联系。
(2)做好供电局管理范围以外的公共线路和电气的维修工作。接待小区业主用电故障报修,并及时做出处理,如属供电部门的,及时与之联系,如属业主报修求助的,按服务规程尽快给予维修。
(3)做好公共照明系统维护保养工作。
(4)制定《应急预案》,并按《应急预案》规定处理供配电方面应急事件。
2、弱电系统及自动化系统管理方案。
(1)有线电视及电话通讯系统,重点做好与有线电视台及电话公司之间的联系、衔接及装机、故障处理等相关配合工作。
(2)保安监控系统,做好监控中心/可视对讲系统设备的日常运行操作,24小时专人值班监控,及时发现和处理监控中发生的问题,按《应急预案》规定处理应急事件,出现故障,通知维修人员及时排除。
做好摄像监控系统设备维护保养工作。包括依照保养规范每月定期对摄像头、传输部分、电源、显示部分、数码录像机等各部分清洁、检查、保养和校调。
(3)可视对讲系统/电控防盗门/巡更系统调界报警系统。定期进行可视对讲系统的维护保养,保证可视信号良好,通话系统正常,主机联系情况良好。
(4)车管系统。每月两次例行检查保养车管系统,包括出入口控制机、道闸、主机,做到故障及时排除,读卡有效,显示正确,道闸启闭灵活,车辆进出联动正确,主机设定、维护、查阅、报表等功能有效。
3、消防系统管理方案。
(1)制定消防系统设备维修保养制度,并切实执行。
(2)每季度检查和试验消防系统/设备功能,包括探测器、电源、防火门、消火栓。
(3)每年一次全面检查所有灭火机,按不同类型做好灭火机更换或灭火液体更换等工作。
4、给排水系统管理方案
(1) 做好日常检查养护工作。每月对供排水设备、管道、阀门、地漏和上下水等情况进行巡检和维修。每年一次检查各种水管、阀门、减压阀和排水井等工作情况,做到供水正常、排水排污无阻塞外溢。若遇
台风或大暴雨过后,及时检查排水管和排水井,解决发现的问题。
(2)严格水泵房管理制度,做到水泵房内各水泵及其控制箱(柜)一一对应编号,所有管道标明水流方向。保持机房整洁,排水沟通畅,管道及支架定期油漆。机房内无易燃易爆物品及杂物堆放,检修通道畅通。机房定时巡视,水泵运行状态、管道压力有记录。无关人员不进入机房,进出人员情况有登记。
(3)严格执行水泵运行操作规程。例如开泵前检查进出水泵的阀门是否打开,阀门有否漏水,压力表读数、控制柜电源指示灯和电压是否正常,然后开泵运行。开泵后每二小时检查记录各项数据,泵的填料允许有少量滴水,若出现大量漏水,应做适当调整,泵要轮换开启等。
(3)做好各类水泵的维修保养工作。一般采取自行维护,故障报修的方法。每月二次巡视检查各类水泵,主要内容:声响、震动、电流、电压及压力表等。每二年对泵进行一次大修保养,检查维修水泵的电机绝缘、自动控制箱、轴承、叶轮和密封等。对于未投入使用和不经常开启的各种消防水泵,每季度进行一次试运转,运转时间一般不低于10分钟,运转时特别注意超压保护,谨防发生事故。
三、市政等公共设施管理具体实施方案
(一)掌握情况。全面准确掌握所配置的设备种类、数量、分布位置、管线走向、性能、使用操作要求、维修保养要求等情况,了解房产商、施工单位的保修期限。
(二)建立设备管理台账。在设备上设置设备卡或喷刷相应的编号,做到账、物相符,做好年度设备清查、核对和使用鉴定工作。关键设备的易损件和低值易耗的材料有备品备件,以便能及时更换设备。
(三)日常维护。
建立设备的日常运行、保养、定期检查、维修制度,并作好详细记录,做到预防为主,并有计划地开展设备的改造和更新工作。做到日常保养与计划维修并重,保证设备的大、中、小修合格率100%,设备运行处于良好状态。
四、环境卫生的具体实施方案
(一)保洁设施
根据开发商设计,小区按环卫部门规定配备了垃圾桶和果壳箱,考虑统一按每个单元配置一垃圾桶,商业用房按4-5间门面配一只垃圾筒,果壳箱区域内及沿街间隔50米左右配一只。同时在装修管理方案中考虑好装修垃圾的堆放地点和清运时间。
(二)保洁措施及考核
1、保洁人员的安排:小区配保洁人员2名,其中1人负责小区沿街和外围清扫保洁及整个小区的垃圾清运,另1人负责多层住宅内公共部位清扫保洁。
2、保洁措施及考核
(1)推行标准化清扫保洁,建立和完善一整套行之有效的清卫保洁标准、操作程序细则、考核奖惩办法,实行12小时动态巡回保洁。按日工作、周工作、月工作的要求,分别落实,并检查考核,达到建设部全国示范标准。
(2)保持垃圾亭、垃圾桶清洁无异味,减少二次污染。实行垃圾袋装化,每天两次收集垃圾,并选择适宜的通道和时间,运送至垃圾中转站,运输车辆车容整洁,不污染道路,及时收集清运散放垃圾,做到日产日清,清除垃圾时,不将垃圾散落在楼梯和楼面上。
(3)积极做好国家卫生城市的创建工作。落实有效措施,环卫设施设备完好率98%以上,做好小区环境及公共设施、场所依照规范消毒杀菌,周围整洁无蝇蛆,维护住户健康。并运用宣传窗等宣传工具,积极开展健康教育工作,使居民基本卫生知识知晓率大于70%,健康行为形成率大于60%。
(4)利用小区宣传窗,设立健康教育专栏。内容有控烟和预防艾滋病、性病等宣传内容及宣传品。
(5)加强保护环境,讲究卫生的宣传。如订立'业主公约'和'精神文明建设公约',倡导业主环保意识,形成良好习惯,使业主成为环境卫生管理的参与者。
(6)配合我市开展生态城市的建设。利用宣传窗及社区文化活动等宣传工具,加强生态教育,倡导生态消费,崇尚生态文化,让生态文明观深入人心。
3、清扫时间:实行12小时保洁制,从早上7时至晚上7时。沿街首次清扫,在8:00前完成,并在规定时间内巡回保洁。垃圾清运首次在8:30左右,晚上在7:00左右清运,期间根据季节特点和垃圾量适当增加次数。
(三)、商业网点管理
加强宣传工作,请商户配合和自律,清卫人员按规范完成12小时滚动清扫保洁,及时清理垃圾桶。每月1次与商户联系沟通,每年1次召集评选文明商户活动,积极配合政府部门对沿街商业网点的管理工作,使之符合卫生标准,秩序良好,无乱设摊点、广告牌、跨门营业,无乱贴、乱画、乱丢垃圾。
五、绿化养护管理的具体实施方案
(一)绿化管理方案、措施
1、绿化养护人员的安排。根据小区规模及绿地面积,配置日常绿化管理人员1人,绿化养护管理纳入公司绿化队统一管理。绿化养护在保养期满接手后进行。
2、制定绿化养护、管理制度,制订养护计划,健全养护工作职责、规程。并切实贯彻执行,按照不同季节以及不同树木的生长习性做好养护工作,使养护计划落到实处。
3、通过日常的物业管理、各种宣传活动、社区文化活动,以及管理处员工的垂身示范,感染业主,强化业主的绿化保护意识,防止人为毁坏。
4、在绿化特色方面,重在营造生机盎然的环境氛围,在大门入口处和大楼主要公共区域,以四季花卉和绿色耐荫植物点缀小区环境,展示'**小区'绿色文化。
5、建立绿化管理档案。花木品种数量及生长情况有记录,主要品种挂牌标识,养护工作有计划、有实施、有记载。
6、建立馨情园植树区。我们将在小区的园林用地,规划专门场地,根据业主的喜好,种植树木,比如结婚纪念树,小朋友的同龄树等,并制作统一的标牌。
(二)绿化养护设施的配备使用及养护工作标准
1、割草:配置割草机一台用于草坪的修割作业,小区配备修剪刀等进行局部修整。
2、清除杂草:每月1次,对草坪杂草严重混杂的进行换草。
3、施肥:普遍施肥每年2-3次,根据生长情况,安排好重点施肥。
4、做好浇水工作,尤其在夏季,草皮和花草作为重点。
5、及时修剪整形,达到形状整齐,造型美观,层次分明。
6、补苗。清除枯枝死树,及时补栽,保证无缺苗现象。草坪补缺随缺随种,保证草坪的完整率达到98%以上。
7、做好病虫害防治工作。每天巡回检查观察,发现病虫害及时对症施药,每季度全面防治。
六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案
安全防范管理方案
1、保安队伍的建立:从公司内部选派有工作经验,熟悉各类治安管理操作的保安骨干担任队长和班长,新进队员经正常培训分期安排到公司所管理的
优秀楼盘实习,经考核合格后正式上岗。岗位体系分为保安队长、保安班长、门岗、监控岗、巡逻车管岗(班长兼),互相配合。具体安排见第三章。
2、24小时执勤、巡逻,标准化管理。保安实行24小时运转服务,3班2运转。实行保安队长日检、现场主管周检、主任月捡的常规检查,结合专题捡查与随机抽查的监督制度,并充分利用巡更系统,加强监管。
3、制订保安交接班规定。保安交接班,依规定办理移交手续,签字,明确各自职责。
4、建立多重安全防范体系,争创无刑案小区。
(1)按照小区安全防范系统,首先发挥好小区周边红外报警系统的作用,及时发现和处置翻越围墙的可疑人员。
(2)充分发挥摄像监控系统的作用,对进入小区的可疑人员进行监视和跟踪,必要时进行盘查,对于违法行为录下证据,并及时运用无线对讲机,纽织保安人员处置紧急事件。
(3)重视第三道防线,单元电控防盗门/门禁系统的作用。将不速之客,拒之门外。
(4)有效发挥可视对讲系统的作用,使之成为业主拒绝生人、方便家人的眼晴,也成为管理处与业主沟通联系的桥梁。
(5)通过多种方式,积极开展宣传活动,增强业主自防意识,学会合理有效地使用好室内报警系统的作用,并宣传业主配合管理处群防群治,不要随意给生人开启单元防盗门,以免被不法分子利用,危害自己或邻居。
(7)制定应急事件处理预案,提高火警、冲突、浸水、匪警等紧急事件的快速反应和机动应急能力。
5、装修期间,加强流动人口管理。
6、保安工作标准:
(1)门岗:依照规定立岗和实施礼仪服务;对外来人员进行询问、登记,禁止拾荒者、推销人员、衣冠不整者进入;对进出车辆进行记录、收发证、按规定收取停车费;及时为进出车辆开关大门/车闸,并用对讲机通知巡逻岗;对大件物品进出进行必要的登记和盘查;按规定交接岗。
(2)巡逻车管岗:依规定执行巡逻,巡视内容:公共设施、场地、消防通道、设备机房、装修场所、停车场及车辆等,发现问题做好记录;巡逻中遇业主要求应及时提供服务或立即通知有关人员到现场处理;接到监控中心对讲机呼叫,立即赶到现场进行处理,并向上级报告,将处理结果反馈监控中心;遇紧急情况按《应急预案》执行;巡逻中发现可疑人员进行查问、检查证件,必要时可带到管理处或提交派出所处理。
(3)监控岗:依规定做好数据硬盘容量捡查、调换,保存期二周,对于重要证据及时刻录到光盘,查看存盘经主任同意后方可进行;执勤期间密切注视显示屏,发现异常情况立即用对讲机向班长报告,跟踪处理结果,并作好记录,遇紧急情况按《应急预案》执行;保持显示屏、录像机清洁;接到消防报警系统、周界报警系统警报时,立即用对讲机向班长报告,并跟踪处理结果作好记录,然后将系统重新复位、布防;接到业主电子对讲电话,铃响三声之内应答,作好记录,根据需要向班长报告;负责对讲机的保管、充电、调换和借用手续;负责防汛防台期间应急通讯;对备用钥匙使用进行登记。
七、各类管理档案的建立与管理
(一)档案按照达标创优的要求,分18类建立:包括小区验收与交接资料、管理单位概况、企业发展规划、管理人员概况、企业经济效益、配合街道居委会派出所工作、业主委员会概况、业主委员会与管理单位关系、企业各项管理制度、现代化管理、财务管理、房屋及维修管理、设备管理、共用设施管理、绿化管理、环境卫生管理、安全防范管理、社区文化。上述档案按年度建立和装订。建档流程:收集一一整理一一分类编目录一一登记一一电脑储存一一入柜存档一一汇总装订。
(二)制定《档案管理制度》,规范档案管理工作。
(三)档案的计算机管理:利用计算机储存档案信息,以方便管理和档案的查询利用。可按照地址、姓名、电话等多种特征检索查找。
(四)业主档案管理
1、管理处建立业主档案,业主档案一户一档;
2、业主档案的管理按公司《档案管理制度》要求执行;
3、业主服务中心负责业主档案的收集、整理、归档、利用;每月5日前把上月的有关业主资料、产权清单、租赁清单整理归档;
4、管理处主任每季度检查一次业主档案工作,发现问题书面通知整改;
5、业主档案内容:入住交房通知单、交房手续流转单、前期物业管理服务协议、业主临时公约、装修申请表及检查记录、装修管理服务协议、房屋共有部位共用设施维修委托协议、业主登记表、房屋验收单、入住资料发放签收单、产权(租赁)清单、售房合同复印件、业主身份证复印件、权证复印件、业主房屋维修档案、缴费情况一览表、其他有关业主资料。
(五)房屋及配套设施权属清册
内容包括产权人;房屋类型;使用面积、建筑面积;土地分摊面积;使用情况;附设设施情况;车库使用情况等。
(六)共用设备、设施管理档案
1、对设备、设施分门别类地予以编号登记,制定成《设备、设施台帐》。
2、业主服务中心每月出一份产权清单、租赁清单,正确反映目前实际情况,以便合理分摊设备使用费。
3、管理处主任负责审核产权清单、租赁清单。每月一次抽查管理手册,对于抽查中发现的问题及时整改。
第6篇 物业设备管理方案范本
提要:
设备管理做到'三好'、'四会'、'五定'。
制定各系统的应急处理方案。
量身订做一套经济运行方案,提高运行效率,节能降耗,为××广场××号楼项目(---)节约运行成本。重大会议、活动,早准备、早落实,加强值班和巡视,确保万无一失。
××广场××号楼项目(--)是综合性强的现代化物业,其机电设备设施系统较为复杂,运行时间长,而且各系统大量运用现代高新技术,自动化程度高。作为政府公益性物业,其设备运行安全正常是保证整个物业正常运作的基本条件。所以,机电设备的管理显得尤为重要。
2.1××广场××号楼项目(--)机电设备设施特点
××广场××号楼项目(--)的机电设备设施系统主要由供配电系统、中央空调系统、电梯系统、供水系统、排水系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场管理系统、保安监控系统::及银行专用设备设施等组成,整个机电设备系统的特点主要体现在:
2.1.1装机种类复杂,涉及专业面广,设备先进,进口设备多,现代高新技术被广泛应用于机电设备中,对设备管理与维修人员素质要求高。
2.1.2机电设备性能先进,设备运行管理与维修难度大。
2.1.3设备数量多,分布区域广,停机影响大。
2.1.4机电设备容量大,运行时间长,运行费用高,节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。
2.2机电设备设施管理的重点和难点
2.2.1××广场××号楼项目(---)机电设备装机容量大、技术含量高,属智能型物业,管理的技术难度相对较大。
2.2.2××广场××号楼项目(---)是商业性物业,各区域能耗时间不同,这给机电设备的运行管理提出了更高的要求,如何控制不同设备的运行时间,节能降耗,尽量降低运行成本,是机电设备管理工作的重点和难点。
2.3机电设备管理的原则和目标
2.3.1机电设备管理的原则
2.3.1.1预防为主,坚持日常保养与计划性维修保养并重,使设备时刻处于良好状态。
2.3.1.2对设备做到'三好'、'四会'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好设备;'四会'即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;'五定'即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。
2.3.1.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。
2.3.1.4完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。
2.3.1.5修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益。
2.3.1.6规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行。
2.3.1.7推行科技型物业管理模式,采用科学的管理::方法和手段,如采取冗余策略,即在设备备件储备、技术支援服务等方面实现冗余,以备设备出现故障时能迅速处理。
2.3.2机电设备管理的目标
通过经常性养护与及时性维修,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修及时率100%。
2.4加强与有关部门协调,做好重大会议、活动的设备管理
针对××广场××号楼项目(---)机电设备特点及重要性,遇重大会议、活动,须做好以下工作,确保会议、活动的顺利进行。
2.4.1维修人员全部到位,分工负责。
2.4.2预先检查各系统的运行情况,对会议、活动中涉及的设备设施重点检查,确保安全、正常运行。
2.4.3备足备品备件,以被急用。
2.4.4加强与有关部门的协调,提前通知下列部门:
①与供电部门联系,将工作联系函件亲自送与供电部门,强调会议或活动的重要性,并与属同一供电线路上的外部单位协调,避免会议或活动期间进行电力负荷试验,尽量停止对其供电线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失。
②与自来水公司联系并派发工作联系函,指出会议或活动期间避免进行管道维修等不利于供水的活动。
2.5机电设备管理维修保养方式
2.5.1日常维护保养。操作维修人员根据日常管理经验,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发现故障及时排除,并做好记录。操作人员每班至少巡视两次,维修人员每周至少检查一次。
2.5.2一级保养。维修人员对设备进行局部解体,进行清洁调整,每季进行一次。
2.5.3二级保养。维修人员对设备进行全面清理,部分解体检查和局部修理,更换或修复磨损件,每半年进行一次。
2.5.4中修。对设备进行全面检查,部分解体修理和更换磨损部件,调整部分机构,每年进行一次。
2.5.5大修。对设备全部解体,更换主要部件或修理不合格的零部件,每三年进行一次。
2.6实行机电设备的动态管理
2.6.1设立24小时值班维修服务电话,随时满足各种维修服务需要。
2.6.2利用先进的监控设备,推行例行巡视抄表检查制度,对设备运行状态实行动态技术监控。
2.6.3工程部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,每个维修工要求配备移动电话等通讯工具,在24小时内随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理。
2.6.4积极实现与公司技术委员会在技术指导和质量监督、信息反馈等方面的相互支持和动态协作。
2.6.5建立方便、畅通的沟通渠道,积极主动与××广场××号楼项目(---)相关部门沟通,提前了解有关活动、会议、展览的安排时间,充分做好各项准备工作。
2.6.6组建一支由专业技术人员组成的应急维修队伍,制定应急程序和方案,并备齐各种应急物品,经常进行各种应急演练。
2.7各系统设备设施的管理要点及措施
2.7.1供配电系统
2.7.1.1管理要点及措施:
2.7.1.2效果:
(1)保证24小时正常运行。
(2)设备完好率99%以上。
(3)投诉处理率100%。
2.7.1.3记录:
(1)供配电抄表记录;
(2)供配电运行值班记录;
(3)供配电系统巡视维护表;
(4)供配电系统维修保养表;
(5)接地电阻测试记录表。
2.7.1.4其它:
入住之初,协助××广场××号楼项目(---),与供电部门协商落实××广场××号楼项目(---)用电户类别。
在冬夏季,随着用电量的变化,落实部分变压器报停事宜。
2.7.2给排
2.7.2.2效果:
(1)建立用水、供水管理制度并落实,积极协助用户安排合理的用水和节水计划。
(2)建立给排水设备维修保养制度并严格执行,设备和管道系统状况良好,遇有事故,维修人员及时到场抢修,供水系统功能正常,排水系统通畅。
(3)限水、停水能预先通知用户。
(4)按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备;设备及周围环境整洁,有封闭措施;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全,无二次污染发生。
(5)设备完好率99%以上。
(6)投诉处理率为100%。
2.7.2.3记录:
(1)给水系统巡视维护表;
(2)给水系统维修保养表;
(3)排水系统巡视维护表;
(4)排水系统维修保养表;
(5)水池、水箱清洗记录表;
(6)水池、水箱药品投放记录表;
(7)供水系统月测试记录表。
2.7.3消防系统
本系统主要有火灾自动报警系统(fas)、消防水系统(含消火栓水系统、喷淋水系统等)、防排烟系统、气体消防系统等。
2.7.3.1管理要点与措施:
2.7.3.2效果:
(1)消防控制及消防系统设施配备齐全,完好无损,随时可启用。
(2)落实区域消防安全责任人、义务消防人员,定期进行演练,开展消防知识及法规的宣传教育,保证火灾发生率为'0'。
(3)制定突发性火灾等应急方案,设立消防疏散示意图,紧急疏散通道畅通,照明设备、引路标志完好。
(4)无火灾及其它安全隐患。
2.7.3.3记录:
(1)消防报警系统巡视维护表;
(2)消防报警系统维修保养表;
(3)值班记录;
(4)气体消防系统巡视维护表;
(5)气体消防系统维修保养表;
(6)消防演习记录。
2.7.4空调系统
2.7.4.1管理要点及措施:
2.7.4.2效果:
(1)配备专业人员,维修和运行人员持证上岗。
(2)建立规范完善的空调运行制度和维修保养制度并严格执行。
(3)空调系统安全、正常,保持状况良好。设备及环境整洁,无异常噪声及滴漏水现象。
(4)定期清洗风机盘管,确保新风的畅通,预防病毒在辖区内的传播。
(5)有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档保存。
(6)制定切实可行节能运行制度,有明显节能降耗成果。
(7)系统设备完好率在99%以上。
2.7.4.3记录:
(1)冷水机组运行记录表。
(2)空调系统巡视维护表;
(3)空调系统维修保养表。
2.7.5电梯系统
2.7.5.1管理要点及措施。
2.7.5.2效果:
(1)电梯由专业队伍维修保养,电梯维修、保养人员均持证上岗,电梯各种年审证件齐全。
(2)严密的安全运行和维修保养规章制度得到落实,各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理,资料完整。
(3)电梯运行状态良好,安全设施齐全有效,轿厢及机房整洁,通风、照明及其他附属设施完好。
(4)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修。
2.7.5.3记录:
(1)电梯系统巡视维护表;
(2)电梯系统维修保养表。
2.7.6智能化楼宇自控系统
2.7.6.1效果:
(1)建立健全的维修保养规章制度并严格落实,各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理,资料完整。
(2)监控和红外线设备运行状态良好,摄像效果清晰,红外报警器能正常报警。
(4)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修。
2.7.6.2记录:
(1)保安监控系统巡视维护表;
(2)保安监控系统维修保养表。
2.8机电设备设施抢修、应急处理方案
2.8.1停电应急处理措施
2.8.1.1市电停电
当接到市电计划停电通知后,立即检查备用电源系统,做好转换备用电源的准备工作。并立即将停电信息反馈给用户,使用户对工作进行适当安排,尽量减小停电所造成的影响。同时,立即向供电部门了解停电原因和可能影响的时间,及时将信息反馈给用户,并协助用户解决因停电造成的困难。
2.8.1.2设备故障停电
(1)首先查明故障原因,根据具体情况启用备用供电设备,并积极组织人员抢修故障供电设备,及时恢复供电,尽量缩小停电影响范围。
(2)各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方均安装应急灯,并保证运作正常,作为人员疏散照明之用。
(3)管理处保安、清洁保洁等人员,现场安抚读者等使用人,并安排有续疏散,避免出现混乱。
2.8.2给排水系统应急处理方案
2.8.2.1市政供水计划性停水,管理处提前通知用户,说明停水原因、停水时限等,做好水池蓄水工作。
2.8.2.2市政供水管网故障造成突发性停水,来不及通知用户时,管理处设法满足用户生活用水,事后向用户说明原因。
2.8.2.3由于供水设备故障造成突发事故,按下列程序执行:
(1)接到事故报警后,水电维修人员应在5分钟内赶到现场控制事态发展。
(2)水电维修人员在5分钟内查出事故原因并及时处理,不能及时处理的迅速向公司汇报,请求支援。
(3)事故不能在2小时内处理的,管理处经理签发停水通知单,并附上处理方案告知用户。
(4)根据现场的具体情况,关闭相关的供水设施,并启动相关的排污设施,防止水患。
2.8.3空调事故应急处理方案
水电维修人员必须准确掌握空调系统的运行情况,一旦发生故障,应立即判定故障类别,马上通知管理处综合管理部。
2.8.3.1冷水机组发生故障。
(1)空调运行人员立即启动备用空调,恢复供冷。
(2)水电维修人员必须在出现故障后5分钟以内赶至现场,确定事故原因,能自行处理的应及时排除故障,恢复机组正常工作,不能处理的故障,应在确定故障原因后3分钟内通知专业维修单位,专业维修单位在30分钟内赶至现场处理。
(3)故障不能在10分钟内处理的,管理处综合管理部须及时通知用户,并说明故障原因。
2.8.3.2制冷机组附属设备(如冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔等)发生故障。
空调运行人员立即启动备用设备,工程部及时组织人员维修,恢复设备正常使用。
2.8.3.3空调末端装置发生故障。
工程部立即组织人员抢修,维修时应尽量减小影响供冷的范围。
2.8.3.4故障排除后,做好故障分析报告,总结经验,避免同类事故的发生。
2.8.4电梯应急处理方案
无论是停电或电梯自身发生故障造成意外停梯,还是因为消防系统报火警引起电梯迫降,都给乘梯人员带来极大不便,甚至使乘客受到惊吓。为此,须严格按以下程序执行,保证乘客的人身安全。
2.8.4.1当消防系统报火警引起停梯时,消防值班人员应沉着冷静,迅速查清报警点位置和数量,电话通知保安值班人员急赴现场查看,同时用对讲电话提醒乘客保持镇静。现场确认发生火灾时必须立即通知管理处组织人员灭火救灾,同时停止电梯运行。若系误报,尽快排除故障,恢复电梯、扶梯正常运行。
2.8.4.2突发性停电或电梯自身故障引起电梯停止运行,消防值班人员应通过对讲电话告诉乘客不要惊慌失措,不可将身体任何部位探出轿厢外,然后立即通知::水电班人员,根据楼层灯指示或小心开启外门察看,确定轿厢所在位置,在解救被困人员离开轿厢前,应先切断故障电梯电源,视情况依下列步骤释放被困乘客。
(1)轿厢停于接近候梯厅门口的位置,且高于或低于楼面不超过0.5米时,用专用外门钥匙开启外门,同时用力缓慢打开轿厢门,协助乘客安全离开轿厢,然后重新将外门关好。
(2)轿厢停于远离侯梯厅门口的位置,如果轿厢门处于半关闭状态,应先将其完全关闭或开启,然后通过手动盘车使轿厢就近平层,用专用外门钥匙打开轿厢门解救出被困人员,然后重新将外门关好。
(3)手动盘车时,至少两人进行,一人双手抓牢盘车轮,另一人撬开抱闸,每松开抱闸一次,盘车一次,进行间断操作。若轿厢停于最高或最低层候梯厅门口以上或以下位置时,应在松开报闸的同时把握紧盘车轮,用人力盘车使轿厢向正确方向移动,严禁松闸后让轿厢自行移动。
(4)若电梯因安全钳动作停车,手动盘车无法生效,则从安全窗解救出被困乘客。
2.8.4.3电梯自身发生故障时,解救出被困人员后立即组织人员检修,查明事故原因,消除隐患,如不能自修,必须尽快通知电梯维修专业人员排除故障,恢复电梯正常运行,并写出事故书面报告交管理处管理班。
2.8.5重视设备的使用管理和维修保养,延长设备的大修周期和使用寿命。
2.8.5.1重视机电设备的使用管理
建立完善的机电设备运行值班制度、交接班制度及设备操作人员的岗位责任制。每台大型的机电设备,都要由专人负责管理,随时了解机电设备的运行状况,保证设备设施时刻处于完好状态,杜绝设备带病运行,以免引起大的机电设备事故,导致维修成本的提高,影响设备的经济运行。
2.8.5.2加强机电设备维修养护
对设备实行三级保养(即日常维护保养、一级保养、二级保养)和设备点检,及时发现设备隐患,减少、避免突发故障,提高设备的完好率,使设备处于良好的运行状态,延长设备的大修周期和使用年限,从而避免因设备更新过快而引起过多的资金投入,其结果是降低了运行成本。
根据我们管理政府物业的经验,维修养护好的设备,其寿命可以延长15%至25%。
2.8.5.3提高设备的运行效率,降低运行成本。提高电梯运行效率
①选择全周自由式服务方式,提高电梯的运行效率。
②采用先进的操纵控制技术(如微机控制、并联控制、群控控制、智能控制),优化电梯运行状态,有效地缩短乘客候梯时间。
实现水泵的高效经济运行
在很多情况下,水泵提供的流量、压力与实际需要的流量、压力不同,不是偏大就是偏小,造成水电的浪费。水泵运行效率的高低除了与其自身的技术性能有关外,关键在于运行工位点是否合理。采用微机控制变频恒压节对水泵进行控制能保证水泵的工位点保持在高效区,实现水泵的高效经济运行。因此,充分利用变频控制技术,对功率较大、运行时间长的水泵进行技术改造,加强水泵的日常管理,对节能效果影响很大。
在运行中,当单台水泵全速运行不能保证供水压力时,系统将变频运行的泵转为工频运行,变频器起动另一台水泵变频运行;当多台水泵并联运行水压偏高时,系统能自动切除一台工频运行的水泵;当单台变频水泵运行且运行频率达到下限频率时,系统自动转入小泵运行状态,自动将变频泵切除,并在管网水压达到下限设定时自动将变频泵重新投入运行。系统的恒压和小泵运行状态,根据管网水压的变化自动转换。
做好水处理工作
(1)降低污垢对换热设备的影响
空调系统存在大量的换热设备,传热性能是影响高效运行的关键因素。循环水系统中的污垢是恶化传热性能的首要因素,定期投放水处理药剂,进行除垢、阻垢处理,能提高传热性能。如在空调设备运行阶段每月取冷却水样和每季取冷冻水样进行水质检测,然后依据检测结果向水系统中投加药剂;每周定期排污一次,以免系统中的矿物盐成倍增加,给水垢的形成创造条件。
(2)清除和防止锈蚀
由于冷媒溶液对传热管有腐蚀性,将引起传热管外壁产生污垢,导致制冷量衰减,应定期对冷却/冷冻水用化学清洗剂进行除锈,另外还要进行预膜处理,使管壁形成一层均匀致密的抗腐蚀保护膜。
为了延长设备的使用寿命,降低能耗,在接管物业后,立即对空调系统清洗除污、除锈,再进行预膜处理(膜层极薄,对导热系数无影响),以减轻腐蚀程度。据统计,空调设备水系统使用中进行预膜处理与不做预膜处理对设备使用寿命(年)的影响如表所示:
空调设备水系统进行预膜处理对设备使用寿命影响对照表
设备
处理使用
方式寿命
供水管
扬水泵
制冷机组
冷却塔
风机盘管/风柜
运行中作预膜处理
18
11
11.2
11.9
8.0
未进行预膜处理
12.6
9
5
6
4.0
由于采用无机酸、有机酸等传统水处理法会增加换热器及管道的腐蚀性和避免二次结垢,在空调水处理时,我们采用高分子多元聚合物复合水处理法,既保证水处理效果,又减低对换热器和管道的腐蚀。
节约用水
××市是淡水资源比较缺乏的地区,减少水资源的消耗意义重大。除大力提倡节约用水,防止供水设备及管路渗水、漏水外,推广应用性能卓越的节水器具与设备,是实现节约用水的重要措施和途径。采用先进的节水设备,虽然会增加设备初期的资金投入,但从长远考虑,可以减少不必要的浪费。既可以降低用水成本,又可以节省电力资源。
在本物业大厦中,我们将采用下列手段实现节约用水:
珍惜水资源,大力倡导节约用水的观念。
②物业管理处水电及保安人员时常巡视,发现有跑、冒、滴、漏的供水设备及时组织人员予以修复,维修时先切断水源,以免造成浪费。
③限定水池、水箱水位。在供水蓄水池中采用液位控制,避免水池溢水造成水资源浪费。在大、小便器水箱中根据需要设定合适的水位,可收到一定程度的节水效果。
④推广使用停水自闭水龙头,避免因供水系统压力不足或不稳定引起管路'停水'等假象,造成用户未适时关上水龙头,在管路供水恢复正常时造成水浪费。
⑤使用延时自闭水阀。在大便器和小便器冲洗系统中采用延时自闭水阀,根据需要调节延时关闭的时间,用较少的水量就可达到满意的冲洗效果。如果采用感应式延时自闭水阀,更可收到节水和卫生的双重效果。
⑥合理布置安装减压阀和使用节水水龙头。减压阀是将管路较高的水压减至阀后管路所需的压力水平,保证供水系统中各用水管获得适当的水压和流量。由于水的漏失率和浪费程度几乎同供水系统的水压成正比,用户存在一定程度的无意识浪费水的现象,减压阀具有改善系统运行工况和潜在节水作用。使用节水水龙头,也可以减少因水龙头流量过大时用户无意识浪费水的水量。
提高供配电系统的节能效果
(1)供冷系统设备是主要的耗能设备,可在供冷高峰期和供冷淡季应区别对待,根据需要投入不同容量的变压器,降低变压器基本费用,减少变压器的耗能量。
(2)根据实际用电负荷的变化调整变压器的投入数量,保持运行中的变压器单台负荷率在80%左右,以提高变压器的运行效率,实现调荷节电。
(3)配电系统中发挥无功负荷的补偿作用,通过电容补偿柜的投入和切换,将功率因数保持在0.95以上,以减少无功损耗,达到节能效果。
(4)室外灯光工程的灯具功率很大,在日后使用过程中,耗电量将非常大,采用优质高效的节能灯具,加强该系统启停时间的控制,以对其实行有效控制和管理,可以实现显着的节能效果。
第7篇 物业公司员工薪酬体系管理方案
物业公司员工薪酬体系及管理方案
第一章总则
1. 目的
1.1明确公司薪酬政策和薪酬项目,激励员工工作积极性;
1.2规范公司薪酬管理操作办法。
2. 适用范围
2.1适应对象:本制度适用于公司(除经理级)全体员工,不适用于兼职人员和临时工;
2.2薪酬项目:公司员工的工资、福利、奖金。
3. 原则
3.1和谐共进:据市场领先和当期效益决定薪酬水平,实现公司与员工可持续发展。
3.2价值导向:以绩效、职责和能力为员工薪酬依据。
3.3效率优先:在兼顾公平的基础上实现效率优先。
3.4结构管理:公司使用“工资、福利、奖金”三要素建立的结构化薪酬体系,形成多种模式的统一薪酬平台,实现相应员工在多种职位族类内部轮换和管理一致性。
第二章 薪酬模式与体系
4、薪酬体系
4.1工资:根据职位和能力因素综合确定,包括基本工资和各项补助。其中补助包括岗位补助、工龄补助和职称补助。工龄补助依据在公司连续工作长短核定;职称补助依据真实的学历、职称和职业资格确定。
4.2福利:包括法定福利和公司福利,法定福利依据当地法律、法规按照标准支付;公司福利包括工龄补助、职称补助、岗位补助;餐补依据实际情况确定。
4.3奖金:年终奖金、季度效益奖金;
第三章2023年度工薪体系及管理方案
5、工资的确定:
5.1影响工资要素为职位因素、薪酬水平和员工技能等三个要素确定。
5.2工资总额确定:工资水平依据劳动力市场竞争情况、薪酬政策、企业盈利水平、人力资源定编情况确定,物业公司总经理、总经理助理拟定方案,公司董事长审核,批准。
5.3工资标准确定,由总经理助理及行政部门根据职位等级、员工定位、薪酬水平来拟定,经公司董事长审核批准。
6、工资变动管理:
6.1、工资结构
工资包括:基本工资、岗位补助、绩效奖金、社保补助、工龄补助、加班费、职称补助、其他特殊补助;
1.基本工资
1.1原则各级员工的基本工资加岗位补助不低于合肥市最低工作标准1010元/月;
(2023年度合肥市工资标准上调至1010元/月)。
1.2基本工资:根据政府部门公布的最低工资标准,由物业办公室会同财务部套改。
标准如下:
当地最低工资标准基本工资
≤
≤
≤
≤
工资总额≥
工资总额≥
注1:2023年3月份之前入职员工按工资总额不变的原则下套改,超出部分设社保补助及加班费用。
注2:本方案出台前后的工资总额均包含周六的加班费用。
1.3缺勤工资的核算:日工资×缺勤天数(日工资=月基本工资÷26天)
岗位补助:
根据同职位市场水平、管理职位不同及小区操作岗位的区别,设置不同的岗位补助,旨在提高岗位竞争力及管理积极性;
序号岗位职位岗位补助标准备注
1物业公司各部门主管1500元/月
2物业公司各部门工程部领班1200元/月
保安部领班800元/月
清洁部领班400元/月
3物业客户服务中心客服助理600元/月
物业助理550元/月
4物业办公室收费员550元/月
资料员550元/月
经理助理1000元/月
5秩序维护部主出入口大门岗600元/月可套改为社保补助
车管岗400元/月可套改为社保补助
组团门岗300元/月可套改为社保补助
监控中心300元/月可套改为社保补助
巡逻岗300元/月可套改为社保补助
6工程维护部消防专员700元/月
保养技工800元/月
维修技工900元/月
7环境维护部保洁员/根据表现,计绩效工资
3、绩效奖金:
3.1绩效奖金的设置标准及管理:
3.1.1绩效奖金设置;
岗位 管理层操作层
办公室职员经理助理主管领班
绩效奖金标准
3.2绩效奖金考核计算:
3.2.1绩效奖金是根据员工在本月日常表现及工作业绩情况考核,考核分数为百分制。
3.2.2物业公司办公室结合本季度每个月员工考核情况进行汇总;每季度进行核算、调整一次,员工绩效奖金的调整按照“能高能低”原则持续调整,使员工工资保持动态合理。
3.2.3绩效奖金的核算:绩效奖金=绩效工资标准×考核分数占考核总分的百分比。
3.3绩效奖金的管理:
3.3.1绩效工资统一每季度调整一次,物业公司每年根据物价水平、市场水平、和工资标准进行审核,由物业公司办公室按照平滑上限封顶原则拟定套改方案,公司改革小组审核,董事长批准。
3.3.2绩效工资的变动标准;
员工工资的绩效性调整:
绩效季度累计三次a季度累计二次d季度累计三次d
调整薪级1次调薪机会降1级降3级
等级设定a:≥90分b:≥80分c:≥70分d:≥60分
说明:绩效奖金表示已季度为单位的工作综合绩效,调整已至同岗位市场平均薪酬90%的不再晋级;
3.3.2.1每季度三个月份的考核等级,按照累计平滑降一级方式进行核算,对应标准如下:
上季度考核等级实际核算等级下季度绩效奖金系数
a/b/cc级0.2
a/c/dd级0.1
a/b/dc级0.2
b/c/dd级0.1
a/a/ba级0.4
b/b/ab级0.3
c/c/ac级0.2
a/a/(c.d)c级0.2
b/b/(b.c.d)c级0.2
c/c/(b.c.d)d级0.1
社保补助
4.1根据政府相关规定,凡是入职转正的员工,符合法定条件的均购买社会保险。
4.2在未购买社保之前,在基本工资外、岗位工资内套改500元/人;做为社保补助项目。
4.3购买对象:工作满二个月,转正的物业公司全体员工。
工龄补助
补助对象:全体员工;补助方式:每服务满一年的员工可享受工龄补助,最工三年,服务满三年继续在公司服务的工龄补助按三年标准执行;补助标准:50元/年。
6、加班费
6.1如因工作原因,需要加班,由个人提出申请,按公司加班管理规定审批,正常工作日、
公休日的超时加班,原则上按同等时间给予补休,不计发加班补助;
6.2法定节假日:主管级以上员工原则上按国家规定安排休息或电话值班,工程技工、物
业助理、秩序维护员、环境维护员等岗位因工作需要确实不能休息的,按法定要求补
发加班费。
7、职称补助
为了鼓励员工提升技术水平和管理水平,并结合公司的实际需要,设置职称补助,享受对象为各级员工,具体如图:
技术补助标准表
项目 金额中级职称 (元/月)初级职称(元/月)高级电工证(元/月)电梯维修证(元/月)其他(由国家相关部门统一考试,证书全国通用,并为公司实际需要的证书)(元/月)
补助金额
其他特殊补助
8.1通讯补助对象:部门管理员工,补助标准:
通讯补助标准
职位 金额总经理经理主管领班其他
补助金额300元按总公司规定
8.2公司特批补助:从事本工作职责范围以外的工作,或是得到公司特殊补助奖励的额外补助薪酬,根据总公司
批复执行。
第四章 薪酬调整
9、公司每年第一季度组织开展对各岗位《职位说明书》的修订、对各岗位的再评价和薪酬市场调查工作。根据岗位评价结果和市场薪酬水平,结合公司经营状况,如需要,将对各岗位的对应的基本工资、岗位补助、绩效奖金、福利补助技术补助进行适当的调整。
10、如员工岗位调动,按照新岗位对应的薪酬等级确定员工的薪酬标准。
11、在公司工作满1年的员工,如工作绩效突出且专业和综合能力明显高于职位任职资格要求,经经理级(含)以上员工推荐并通过公司组织的专业和综合能力测评的,薪酬等级可在本薪等范围内级别。
12、新入职员工试用期内的基本薪酬按照本规定对应岗位工资执行,不享受绩效奖金。
13、调整权限:在标准内调整由物业公司常务副总经理,根据部门员工考核绩效的实际情况批准执行。
本员工工资管理方案自2023年3月1日起施行,原有相关规定同时废止。本规定的最终解释权归合肥z物业管理有限责任公司。
合肥z物业管理有限责任公司
2023年3月1日
附件:物业公司工资表(示例);
序号姓名职位基本工资岗位补助绩效奖金社保补助工龄补助加班费职称补助其他特殊补助应发总额社保扣个人所得税迟到水电费工衣培训费住宿费餐费扣个人借支扣其他扣款合计实发工资个人签收
1张三客服主管-189-100-2892811
2李斯工程领班-189-1892511
3张小三门岗保安-801730
4张四保洁
第8篇 x庭物业管理整体设想方案
华庭物业管理整体设想方案
j华庭是laj房地产经营有限公司为la市人民奉献的一个经典楼盘,并将成为la市综合型楼盘的代表之作,其地理环境、人文环境和交通环境俱佳,总体规划、建筑设计、环境设计可圈可点,智能配置、公建配套和设备设施均属上乘,不愧为具有'欣赏、品位、尊贵'的居住、工作、购物综合功能的高档小区。
我公司将以国家物业管理示范小区标准为依据,以业主用户需求为导向,结合【j华庭】自身的特点,全心全意为业主用户创造一个安全、舒适、温馨的生活、工作、购物环境,将【j华庭】打造成为la的标志性建筑之一,我们更将不辱'laj'之品牌,为'laj房地产经营有限公司'增光添彩!
管理的难点及措施
j华庭其超前的设计思维、新经济时代置业的新理念,为城市的精英人士提供更完善的生活、休闲、办公平台,并以大la为概念,依托杭州为背景的交通便捷、人气旺盛、智能化、功能化的花园式小区,必成为la市一颗璀璨的明珠。
为此,我公司对j华庭整体情况进行充分的了解和研究,并归纳出以下3大管理难点:
第二、装修管理难点:
1)公寓楼房业主不希望夜间产生装修噪音、环境污染,也加重了物业治安防范管理的难度;
2)商场、写字楼宇的业主希望夜间加班加点延长施工时间,加快进度,早日完成装修工作;
3)小区开放式管理,且施工队伍人员流动性强,并有多支施工队伍进场装修交叉作业,治安、消防管理难度极大;
4)施工材料的堆放及建筑垃圾的堆放现场管理。
第二、根据小区的规划,小区全面交付使用后将有315户住家,将有1600人左右入住,小区商场13070平方米,地处市中心的人民广场,是休闲、购物旅游的好去处。如此之大的人流密度,加上商场的运货车辆的进出,仅有地上只固定车位是远远不够的,车辆管理及货物装卸的管理将存在难度。
第三、公寓楼、商场的治安、广告宣传管理。首先进出商场购物、观光人员多,人口流动密度大,而商场宣传广告及琳琅满目的商品足以吸引人的目光,容易使人放松警惕,很容易引起居心不良或偷窃等治安事件发生。同时,乱停乱放的车辆也容易引起丢失。其次商家为推销商品大肆宣传张贴、广播,不正当的竞争不仅污染了社区环境也容易引起治安事件的发生。
针对这些难点,我们进行了仔细的研讨,并以此确立管理的设想和策划:
我们将利用多种综合型物业管理经验,以及公司在la/上海/杭州的综合资源,针对【j华庭】诸多特点以及难点,对小区采取量身定制的管理方法。
一、针对小区装修的问题,在业主办理入住前征询业主管理服务意见,在办理入住手续时宣传政府装修管理有关规定,签订三方各负其责的装修管理协议,明确三方的权利和义务,要求建设、施工单位严格按照la市装修管理规定的要求、时间进行施工,并及时做好清洁卫生工作,把相互的信任、支持建立在发扬契约的精神上。在治安防范及消防管理上与施工单位签订消防、治安责任书,加强安全防范及巡视力度,检查监督落实情况,对违章作业的当场纠正,并采取相应的管理措施,同时上报相关政府部门处理。对建筑垃圾实行袋装化,定点堆放,定人负责清洁,定期消杀喷药。加强施工现场管理,对施工队进行消防安全宣传、教育,凭临时出入证进出小区。
二、针对地面停车位严重不足,我公司将通过管理、疏导提高停车位的使用率,处理好业主车辆与外来车辆的关系,原则上不许出租车进入小区,确保业主车辆的停放安全、有序,同时在小区内尽力挖掘停车场地,建议开发商在建设小区绿化时多铺设一些可停车的草坪砖,避免小区内车辆无处可停放的现象。
三、在商场治安管理上,首先加强治安防盗宣传,提醒顾客照看好自己的钱包和物品,其次根据偷盗者的职业特点,采取保安协同作战全面防范重点监视措施,加强巡逻力度,并协同商家处理好与顾客的关系,把不安全因素消除在萌芽之中。制订治安紧急预案以备急用。严格按照工商管理部门要求做好商场广告宣传的管理工作,制订商场管理制度,对不按规定要求的或有损小区整体环境的,坚决要求整改,对不听劝告的报工商部门处理。
四、加强楼宇的人员、物品进出管理。对来访的客人,经被访人同意后办理登记手续后予以进入;未经被访人员同意,一律谢绝进入。夜间24:00后,物品出门,请业主亲自到场并手签出门条放行。
五、加强小区的治安巡逻,文明礼貌、外松里紧、严密注视进出顾客,发现可疑人员,立即组织跟踪;对衣冠不整、小商小贩、无理取闹者劝其离开。
我公司在全面分析了j华庭开发理念、规划思路、建设周期、物业特点后,对实施物业管理提出如下设想:
1.弘扬一种全新的服务管理理念
在j华庭的物业管理中,坚持以人为本的服务管理理念。要以业主为中心,以业主的利益为半径,以业主满意为管理的出发点和归宿点。为充分体现开发商创造一座'欣赏、品位、尊贵'物业的开发初衷,延续高水准的生活居住理念,我们将坚持管理来不得半点松懈,服务来不得半点疏忽,既'服务第一、管理从严'的原则,专业管理与业主自治自律相结合的原则和物业管理为主、多种经营的原则,寓服务于管理之中,坚持以业主的利益为前提,对j华庭实施科学的管理、优质的服务,并在现有的管理经验及管理资源的基础上,不断调整与j华庭业主层次及生活需求相符的管理模式,营造温馨、舒适、安全、便捷的生活氛围,不断进取开拓,使广大业主真切地感受到高品位物业和商品所带来的新生活、新理念,实施物业保值增值。
2.实现两个双赢的管理目标
通过对j华庭的物业管理,我公司将努力实现两大目标:
1.管理目标
一年内达到la市物业管理行业规范服务达标考核标准。
两年内达到'市物业管理优秀示范小区'或'治安管理先进单位'标准。
三年内达到'浙江省物业管理优秀示范小区'标准。
2.品牌目标
通过科学的管理、优质的服务,使j华庭成为环境道路优美、绿树成荫、安全有序、社区服务配套齐全、文化建设好戏连台的文明综合小区,确立并提升j华庭的楼盘品牌,提高j华庭的市场知名度,以促进楼盘的销售(租),符合开发商为今后开发打下良好的基础的设想。
随着j华庭品牌的确立和提升,不仅使其的业主得到现代生活的享受和文化情操的陶冶,还将使j华庭的物业得到保值增值,同时通过我们的管理使得j华庭的优秀品牌得以更加发扬光大。
3.依据三项管理原则实现三大保证
我公司将为【j华庭】开展的物业管理服务工作中,实现既定的管理
目标,遵循下列:
(1)三大原则
●专业化原则在本物业的管理服务人员中,专业上岗证持有率达100%;同时,为保证员工工作的高标准,公司将不断地开展各种岗位服务技能及服务意识的培训。
●责任到人的原则服务中心与公司签订《目标责任书》,责任书以本方案书之承诺指标为标准,由服务中心负责人承担落实,并与个人收益、奖金直接挂钩。服务中心各部门责任人与服务中心签订《责任确认书》,包括工程主管、保安保洁主管、业户部主管、出纳员、档案管理员、业户接待员、设备定岗维护责任到人,明确工作计划、明确责任,明确奖惩办法。必须做到'事事有人负责,处处有人关心'、'事事有着落,件件有回音'。
●全程监督的原则服务中心的工作将完全处于一种高标准、严要求的动态监督之中。包括:
服务品质监督--由公司每半年组织一次'业主、客户满意率'调查,让广大业主、客户进行最公正的评判;
工作效率监督--由公司组织不定期的'事务完成情况'调查,重点检查维修及时率,投诉处理率、维修合格率;同时公司服务质量督导部也将以专业调查的方式对服务中心进行每月不少于二次的例行检查及每半年不少于二次的综合考评,并出具专项报告书、整改建议书;
财务动态监督--每月收支情况汇总、分析,及时发现偏差,及时进行调整,保证收费与服务相一致的原则。
(2)提供三大保证:
●质量保证导入iso9001:2000版的质量管理体系,紧密结合小区具体实际,制订行之有效的管理制度,以制度促管理,寓服务于管理之中。
●人员保证我公司将抽调经验丰富的管理骨干和技术全面的专业技术人员负责【j华庭】的管理工作和专业技术工作。对于新招聘的员工,我公司将严格按照员工培训计划,采取多种形式进行岗前培训和岗中培训,确保员工队伍的高素质,管理工作的高效率、高质量。
●信誉保证我公司将以自身的社会信誉作保证,在人力、物力、财力等方面全力支持【j华庭】的物业管理,为【j华庭】的物业管理提供全方位的便利。
4.突出四个管理服务重点
【j华庭】是由13幢高层和小高层组成的高档景观电梯公寓,在管理中应当突出四个管理重点:
(1)生态管理【j华庭】建在市中心区,由开发商营造的【j华庭】之韵,幽幽弥漫,故保护和维护好生态环境极为重要。我们组建以保洁、绿化为主保安为辅的生态维护队伍,制订完善的生态保护制度,加强装修人员及建筑垃圾管理。在小区广泛开展生态保护宣传和消防安全宣传教育,特别是要狠抓交房时期及装修期间生态管理、治安管理和消防管理。
(2)设备设施管理高档生态综合型楼宇对设备设施的依赖性很大,如果设备发生故障,将严重影响业主、客户的工作、生活。要配备作风踏实、技术精湛的专业技术人员,建立规范的共用设备设施管理制度和操作规程,对设施设备进行严格管理,并根据不同型号产品的保养要求进行日常检查,精心养护,消除隐患,确保设备安全、正常运行。
(3)消防管理高层楼宇因楼层高,一旦发生火警,极易危及业主生命财产的安全。要贯彻'预防为主、防消结合'的方针,组建高素质的义务消防队伍,制订完善的消防制度,加强消防设备设施的管理。要运用多种方式,在小区中广泛开展消防宣传教育,特别是狠抓装修期间的消防管理;入住后除经常开展消防知识宣传外还将开展消防实地演习以获得更多的急救和逃生知识。
(4)小区建设加强小区建设,对于综合型楼宇来说显得尤为重要。我公司将在当地有关部门的指导和支持下,努力加强小区建设。小区内营业场所需精心策划、合理布局,以方便业主日常生活。要积极提供各类小区服务,开展多种形式的小区文化活动,以满足广大业主、客户政治、文化、生活、心理等方面的需求。
5.创造企业管理服务五大特色
在【j华庭】的物业管理中,我公司将努力创造自己的管理特色。
(1)探索物业管理与属地小区居委会相结合的管理模式。在经济飞速发展的今天,物业的品质有了很大的质的变化,物业管理就不能墨守成规。我公司将根据【j华庭】楼盘和业主的特点,主动接受属地居委会公安机关(派出所)等对小区的工作指导,掌握广大业主的心态,研究小区管理的规律,寻求物业管理与小区管理之间最佳结合点,以创造符合【j华庭】实际的、受广大业主欢迎的小区管理和小区服务的新模式。
(2)提高物业管理的智能化水平。我公司将根据【j华庭】物业管理的需求,逐步建立物业管理软件操作平台。并对设备实现最优控制的过程自动化,以运行状态监视和计算机为中心的设备管理自动化,以安全监视为中心的防灾自动化,以节能运行为中心的能量管理自动化。
(3)创建环保小区。要依托【j华庭】优越的自然环境,在绿化小区、美化小区环境的同时,采取多种方式进行环保宣传、教育,积极开展'收集废电池、垃圾分类、你丢我捡'等环保活动,坚持从物业管理公司的员工抓起,全体动员,人人参与,努力创建拥有蓝天、碧水、绿色、清静的环保小区。
(4)个性化服务与规范服务相结合。在【j华庭】的物业管理服务中既要强调规范化服务,又要重视个性化服务。既要有大众化的小区服务的方式和内容,又要有酒店式的小区服务方式的内容使【j华庭】的业主能够各取所需,各得其乐。
第9篇 物业管理手册之物业方案管理
物业管理手册:物业方案管理
1 总则
1.1 物业管理方案是物业管理策划的具体表现,是物业管理工作开展的依据和前提。各项目所在公司和物业分公司必须遵照管理公司批准的物业管理方案开展工作。
1.2 各物业分公司在制定物业管理方案时必须遵循'基于事实的决策方法'原则, 将物业服务策划建立在信息收集和数据分析的基础上,进行必需的市场状况、顾客 需求的调查和分析。
1.3 制定《物业管理方案》或针对某项具体任务的服务方案,须与管理公司的制度 规定保持一致。
1.4 物业服务策划是一个动态的、持续的过程,是将顾客需求和期望转化为内部管 理规范的重要途径,各物业分公司管理层应重视物业服务策划工作,不断总结和提 高策划水平和工作效率。
2 相关职责界定
2.1 物业分公司负责根据物业管理部确定的原则、指标及目标进行物业服务策划及 相关的物业市场和顾客需求调查工作,编制物业管理方案及各项服务专案,并组织 实施。
2.2 项目所在公司负责审核《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》,并将 其纳入本公司《项目经营策划书》。
2.3 项目所在公司负责根据管理公司批准的《整体物业管理方案》、《分期物业管 理方案》与物业分公司签订目标管理责任书。
2.4 管理公司物业管理部负责根据项目情况提出物业管理方案制定原则,确定方案 中的经济指标、质量目标,指导各物业分公司开展市场调查和物业管理方案编制, 并审核《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》。
2.5 管理公司经营管理委员会负责审批《整体物业管理案》、《分期物业管理方案》。
3 物业服务策划时机
3.1 根据物业服务运作特点,需要进行物业服务策划的情形包括(不限于):
a) 针对项目所在公司新开发项目(分期开发项目)进行的物业服务策划,根据
策划结果编制整体(分期)物业管理策方案;
b) 对外承接物业项目时进行的物业服务策划,根据策划结果编制整体物业管理 方案,须在委托方要求的期限前获得批准并递交;
c) 进入前期物业管理阶段的物业项目,进行的物业服务内容再策划,根据策划 结果调整物业管理方案,须在入伙前获得批准;
d) 进入正常运营阶段的物业项目,定期(年度)进行物业服务策划,根据策划结 果调整物业管理方案;
e) 进入正常运营阶段的物业项目,新增服务项目时进行的专项服务策划,根据 策划结果补充物业管理方案内容;
f) 进入正常运营阶段的物业项目,因改进服务质量或参加评比创优进行的专项 服务策划,根据策划结果调整物业管理方案。
3.2 各类物业服务策划均由物业分公司(筹备处)负责完成,并以书面文件形式表达, 包括针对物业项目整体服务形成的物业管理方案,以及针对某项具体服务任务形成 的专项服务方案或专项工作方案。
3.3 针对au*地产新城市新开发项目,《整体物业管理方案》应作为项目所在公司项目经营策划书的一个必需组成部分,在新城市新项目第一期,与施工图预算同步 完成上报。
3.4 针对au*地产分期开发项目,还应分期编制《分期物业管理方案》作为每期项
目经营策划书的必需部分,如当各期开发的建筑形态与所在城市前期开发的建筑形 态差异不大,则在建筑单体方案审批完成后 20 天上报,如与所在城市前期开发的建 筑形态差异太大,可与施工图预算同步完成后上报《分期物业管理方案》的编制。
3.5 对外承接物业项目时,物业管理方案应作为物业分公司投标文件的重要组成部 分,是投标报价的主要依据。
3.6 所有进入正常运营阶段的物业项目,物业分公司应定期(至少每年一次)对物业 管理方案进行评审和更新,对新服务内容、服务质量改进等专项工作还必须有针对 性地进行策划。
4 物业管理方案编制
4.1 各类物业服务策划必须根据策划对象的涉及的范围、项目定位、市场环境因素,以及au*物业服务标准等,对以下方面进行明确:
a) 物业服务承诺和服务标准;
b) 特定项目的物业服务任务、过程及其活动;
c) 适宜的组织机构、人员编制及组建(人员到位)安排;
d) 确保服务有序运作所需的管理文件和资源;
e) 为保证服务质量所需的监督、检查、评价活动,以及满足要求的判定准则;
f) 财务测算等。
4.2 物业分公司(筹建处)在针对新开发项目进行物业服务策划时,应按管理公司《物 业服务市场调查指引》、《顾客需求调查指引》的规定进行系统的调查和分析,并按《物业管理方案编制要点》的规定形成《整体物业管理方案》和《分期物业管理 方案》。
4.3 《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》编制完成后,物业分公司(筹备 处)总经理负责组织相关专业人员参与方案评审,并形成书面评审记录。方案评审应考虑的方面包括(不限于):
a) 是否符合企业理念、承诺及管理模式;
b) 是否符合现行物业管理的法律法规;
c) 是否能够保障物业服务合同所规定的目标、标准的实现;
d) 资源配置及各项管理服务费用的设立、测算是否合理;
e) 方案是否具有可操作性;
f) 方案有无创新性。
4.4 《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》经评审完善后,由项目所在公 司经营委员会负责审核,并作为项目所在公司《项目经营策划书》的一部分报管理 公司经营管理委员会批准,管理公司经营委员会对方案的主要指标要书面批复。
物业管理方案(含物业服务成本、收费标准等)上报时间:新城市项目第一期,与施工图预算同步完成上报
已有开发项目的城市,当各期开发的建筑形态与所在城市前期开发的建筑形态差异
不大,则在建筑单体方案审批完成后20天上报,如与所在城市前期开发的建筑形态差异太大,可与施工图预算同步完成后上报
4.5 对外承接项目时编制的物业管理方案按本手册 6.1 节规定执行,由经项目所在 公司审核、管理公司物业管理部批准。
5 项目开发期间的物业管理方案执行与修订
5.1 《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》经正式批准后,管理公司相关 职能部门、项目所在公司、物业分公司均必须严格执行。项目所在公司内部制订的 管理制度,以及管理公司职能部门对物业分公司的工作指令均必须保证与管理方案 协调一致。
5.2 为保证物业管理方案的切实执行,项目所在公司依据《整体物业管理方案》、
《分期物业管理方案》分别与其下属的物业分公司签订《整体物业管理责任书》、
《分期物业管理责任书》,并按本手册第 4.2 节的规定实施目标责任制考核。
5.3 新开发项目的物业管理方案执行过程中,因项目条件发生变化的可根据项目开 发实际情况对物业管理方案进行调整、修订,凡涉及目标变更的必须经管理公司经 营委员会批准。对不涉及目标变更的修订,由项目所在公司审批,报管理公司物业 管理部备案。
6 项目正常运营后的物业管理方案评审与修订
6.1 物业项目进行正常运营后,各物业分公司应对管理方案进行定期评审,以保证 管理方案内容充分、适用。管理方案的适宜性评审至少每年一次,可与管理评审同 时进行。
6.2 为保证物业管理方案定期评审工作的有效性,物业分公司总经理应在方案评审 前组织必要的顾客满意调查和需求分析,以及行业市场调查工作。
6.3 因顾客需求、经营环境变化需变更原管理方案,或新增服务内容时,必须重新 进行相应的物业服务策划,修订物业管理方案,针对变更内容或新增服务项目明确
规定:
a) 服务承诺、服务方式、活动和控制要求;
b) 需制订的内部运作(执行和检查)规范文件;
c) 顾客沟通事项和内容,以及发布必要的公开文件;
d) 所需资源条件及提供安排;
e) 变更(新增)服务过渡时限、方法和控制措施等。
6.4 进入正常运营阶段的物业管理方案的任何修订之前,均应与业主委员会达成一 致意见。修改内容凡涉及目标变更的必须经管理公司经营委员会批准,对不涉及目 标变更的修订,由项目所在公司审批,报管理公司物业管理部备案。
6.5 修订后物业管理方案应作为项目所在公司与物业分公司签订《年度物业管理责 任书》的依据之一,并按本手册第 4.2 节的规定实施目标责任制考核。
7 相关文件与记录
7.1 wdwy-wi-mm410
1 物业服务市场调查指引
7.2 wdwy-wi-mm4102 顾客需求调查指引
第10篇 小区分项物业管理方案：商场管理
华庭小区分项物业管理方案:商场管理
8.商场管理方案
【j华庭】是由9个大楼、4个大楼南北独立组合成的住宅、并配有综合型商场的物业,所以商场管理也是物业管理的重要组成部分,也可以说是【汇锦华庭】小区的治安管理、消防管理的重中重,为维护商场的安全和业主、顾客的利益,根据国家治安、消防等有关法律,结合商场物业管理面积大、客流量大、服务繁多、车辆多的特点,特制订以下管理方案:
一、管理内容
1.根据人流众多,成分复杂,加强安全管理的针对性;
2.突出商场面积大,装潢频繁,加强消防安全的宣传和管理工作;
3.依照商场经营多元化,业态多种,加强商场的管理和服务;
4.根据目前商业市场竞争非常激烈,高度重视用户中途撤店管理;
5.全员齐抓共管乞丐、无证流动商贩,维护商场形象;
6.专门设立公示投诉电话和投诉接待中心;
7.加强商场标识体系、商品广告、音响宣传的管理;
8.督促用户按时开、关门,维护商场良好的经营秩序。
9.商场公共设施的保洁管理(卫生设施、扶梯)
二、管理措施
1.注重建章立制,规范管理,建立反扒、反盗和消防应急分队和制订治安、消防应急预案;
2.加强与发展商协调,在商场经营管理方式上,由一家或几家信誉高的综合性公司总包,有利于协调,实施优化组合,科学管理;
3.强化大协调意识,确定统一对外协调,主动引进工商等执法部门进驻商场;
4.建立内部大协调机制,重要活动定期例会通报,安全性事件专案协调;
5.利用广播、专栏、局域网等媒介,发布有关互动信息;
6.主动介绍物业服务中心的相关部门工作标准、程序和收费标准,以便及时沟通,有效相互支持;
7.将用户培训纳入到服务中心整体培训体系,设置商场经营、安全、消防等课程,并邀请政府有关部门参加和授课。培训工作做到有场地、有教员、有制度。
第11篇 物业装饰装修管理方案
物业装饰装修管理方案
为进一步加强小区装饰装修管活动理,规范公司管辖区域内装饰装修行为,提升公司服务品质。经对前期各部门在装饰装修管理活动中的经验教训进行总结分析,为加强各部门在管理过程中的协调、配合,特制定客户部、工程部、秩序维护部统一的住户装饰装修管理方案,以便于装饰装修管理活动正常开展。
本方案在“装修资料准备”、“装修申请的接待”、“防水检查”、“装修手续办理”、 “装修过程控制”、“装修工程验收”、“退款、存档”这七个环节加强管理,明确各部门间配合流程,以便于日常工作的协调配合,有效杜绝违规装修行为的出现。
一、装修资料准备
1、客户管家服务部
1.1对员工进行装修法规和业务办理流程培训,使员工掌握相关常用法规和装修业务具体办理流程,以及过程监管要点;和房管局联系拆墙审批事宜
1.2提前准备装饰装修活动所需填写的协议和表格。
2、工程部
2.1对员工进行装修法规和业务办理流程培训,使员工掌握装修管理活动中各项管理流程,以及过程监管要点;
2.2提前制作装修管理应急预案,提出封窗管理方案、空调外机安装方案、室内墙体撤除标准等具体管理方案,并知会客户服务中心备案;
2.3准备各个户型水路图、电路图、建施图等装修过程中可能用到的图纸资料,并知会客户服务中心备案。
3、秩序维护部
3.1对员工进行装修法规和业务办理流程培训,使员工掌握装修管理活动中各项管理流程,以及过程监管要点;
3.2提前制作装修管理应急预案,提出装修人员管理方案、装修材料出入管理方案、治安消防管理等方案,并知会客户服务中心备案;
二、装修申请的接待
1、客户管家服务部统一进行接待,对客户咨询问题进行解释,专业问题协调各专业口进行;
2、关于工程专业知识的解答由工程部负责解释;
3、关于治安、消防专业知识的解答由秩序维护部负责解释。
三、防水检查
1、客户管家服务部在办理装修手续时提醒业主在装修前可根据自身情况对防水、给排水状况进行检查,检查由客户自己进行,物业不做任何要求需要做,以免日后扯皮
2、工程部配合业主对发现的问题进行确认,并协调地产工程部、施工方进行解决,及时将问题处理进度和流程知会客户中心,客户中心进行存档;
3、客户部、工程部、秩序维护部相互配合,防止客户在未办理手续时擅自进行装修。
四、装修手续办理
1、客户管家服务部
1.1引导客户填写《成都市城市房屋装修结构安全申请表》,并告知客户审批注意事项、所需携带资料以及华阳房管所地址等;
1.2引导客户办理装修手续,签订《装饰装修申请表》、《装饰装修服务协议》(包含《治安消防安全责任书》)、《装饰装修施工承诺表》,收取装修管理费、建渣清运费等相关费用,告知客户装修过程中禁止行为及注意事项;
1.3发放《装修项目备案证》,根据《装饰装修申请表》内容进行填写,并以打印文档的形式进行发放;
1.4办理装修工人出入证,装修工人凭《装修项目备案证》原件和身份证原件办理,客户人员按标准收取出入证押金;
1.5督促装修负责人将经房管局审批的《成都市城市房屋结构安全管理规定》复印件、《装修项目备案证》复印件粘贴在施工房号入户门上;
1.6建立小区《装修动态控制表》,每日将小区内新办理装修情况和装修延期情况知会工程部和秩序维护部,要求以上部门对装修情况进行确认,并按规定进行巡查。
2、工程部
2.1接受客户工程专业知识的咨询与解释;
2.2负责装修图纸,装修方案的审批。
3、秩序维护部
3.1接受客户治安和消防专业知识的咨询与解释
五、装修过程控制
1、客户管家服务部
1.1客户人员每天对小区所有在装修户装修现场巡查一次,详细记录装修现场情况,对违约违章行为及时进行劝导,若涉及专业知识无法解释时及时与专业部门进行协调。仍无法处理,则立即报告部门主管进行处理,部门主管依旧无法处理,则报告部门长,请部门长进行协调,直到问题圆满解决。
1.2客户主管每周至少对所有装修现场巡查两次,详细记录装修现场情况,对违约违章行为及时进行劝导,若涉及专业问题及时与相关专业口进行协调。仍无法处理,则立即报告部门长,请部门长进行协调,直到问题处理。
1.3巡查中对遇到的装修人员进行询问,查看装修施工许可证或出入证,验证该户是否违规装修,若该户未办理装修手续,立即协调客户前来办理装修手续;当工程部、秩序维护部发现私自装修情况告知客户中心时,客户中心立即通知客户前来办理装修手续;
1.4客户人员重点对装修项目整体情况进行监察,其主要包括《前期物业服务协议》和《临时管理规约》中约定的事项:
a、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;
b、未按统一标准封闭阳台。
c、擅自改变房屋结构,外貌(含外墙、外门、窗、阳台等部位的颜色、形状和规格等)、设计用途、功能和布局等;
d、未在指定的位置安放空调及冷凝水排水管。
e、搭建建筑物、构筑物、阳光棚等;
f、装饰装修过程中是否造成相邻业主或他人财产损失。
2.工程部
2.1工程人员每天对小区所有在装修户装修现场巡查一次,详细记录装修现场情况,对违约违章行为及时进行劝导,若涉及专业知识无法解释时及时与专业部门进行协调。仍无法处理,则立即报告部门工程师进行处理,工程师依旧无法处理,则报告部门长,请部门长进行协调,直到问题处理。
2.2工程师每周至少对所有装修现场巡查两次,详细记录装修现场情况,对违约违章行为及时进行劝导,若涉及专业问题及时与相关专业口进行协调。仍无法处理,则立即报告部门长,请部门长进行协调,直到问题处理。
2.3巡查中对所遇到的装修人员进行询问,查看装修施工许可证或出入证,验证该户是否违规装修,若该户未办理装修手续,立即告知客户中心,由客户中心协调客户办理装修手续,工程部配合。
2.4对装修现场施工情况进行监督,禁止施工人员违规使
用水电和公用设施设备,禁止施工方撤改承重结构、破坏外立面
2.5工程人员重点对装修项目整体情况进行监察,其主要包括《前期物业服务协议》和《临时管理规约》中约定的事项:
2.5.1、业户及装饰装修企业在装饰装修过程中禁止有下列行为:
a、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;
b、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房;
c、扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;
d、损坏房屋原有节能设施、降低节能效果;
e、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、建;
f、装修施工造成管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等;
g、未按统一标准封闭阳台。
2.5.2、业户及装饰装修企业在装饰装修过程中未经批准,不得有下列行为:
a、擅自改变房屋结构,外貌(含外墙、外门、窗、阳台等部位的颜色、形状和规格等)、设计用途、功能和布局等;
b、破坏建筑物屋面、墙面、厨、卫等的防水措施;
c、不适当增加楼面净荷载,包括在室内砌墙壁、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地砖等。
d、使用不符合消防要求的装修材料;
e、未在指定的位置安放空调及冷凝水排水管。
f、屋面、外门、窗、阳台等的装修影响建筑物外观的协调统一。
g、在非承重外墙上开门、窗、孔等改变房屋外立面的行为;
h、搭建建筑物、构筑物、阳光棚等;
i、拆改燃气管道和设施,确需拆改的,必须经燃气管理单位批准;
j、未经物业服务中心书面同意,改变强、弱电线(如:居家防盗系统等)线路等。
k、超出《装饰装修备案证》范围进行施工;
l、装饰装修过程中是否造成相邻业主或他人财产损失。
楼板厚度
3、秩序维护部
3.1装修材料进场管理。严格执行装修材料入场制度,装修材料入场必须凭装修许可证进入,无装修许可证或装修许可证过期,禁止搬运一切与装修有关的材料进入小区,特别是封窗、防护栏等使用后有损建筑主体结构和外立面统一的装修材料。
3.2装修材料出场管理。严格执行物品出门管理制度,所有物品搬出小区均需客户中心开具出门条,无出门条一律不予放行。防止盗窃和承租户撤场所造成的损失。
3.3安防人员每天至少对小区所有在装修户装修现场巡查两次,详细记录装修现场情况,对违约违章行为及时进行劝导,若涉及专业知识无法解释时及时与专业部门进行协调。仍无法处理,则立即报告部门主管进行处理,部门主管依旧无法处理,则报告部门长,请部门长进行协调,直到问题处理。
3.4安防主管每周至少对所有装修现场巡查两次,详细记录装修现场情况,对违约违章行为及时进行劝导,若涉及专业问题及时与相关专业口进行协调。仍无法处理,则立即报告部门长,请部门长进行协调,直到问题处理。
3.5巡查中对遇到的装修人员进行询问,查看装修施工许可证或出入证,验证该户是否违规装修,若该户未办理装修手续,立即告知客户中心,由客户中心协调客户办理装修手续,秩序维护部配合;
3.6施工现场治安、消防管理。建立专项治安、消防管理制度,安防人员巡场时须对现场配备灭火器情况进行检查,禁止装修人员私自动用明火、在施工现场吸烟、做饭、留宿等现象发生;禁止施工人员在小区内闲逛、破坏公用设施设备等行为出现。
六、装修工程验收
1客户管家服务部接待客户装修验收申请,组织工程部、秩序维护部到现场对装修情况进行验收;
2、工程部接到验收通知后及时安排工程师配合验收,仔细对装修实际情况与装修申请方案进行核对,重点审查是否破坏主体结构、承重设施、外立面等情况,严格对装修实际情况和装修申请方案进行比对,并在装修验收表上详细记录验收情况,给客户做出合理解释。若有违规事项,告知违规原因,并协助客户中心发放整改通知书;
3、秩序维护部接到验收通知后及时安排安防主管配合验收,仔细对装修实际情况与装修申请方案进行核对,重点审查是否破坏消防设施,是否存在消防安全隐患。并在装修验收表上详细记录验收情况,给客户做出合理解释。若有违规事项,告知违规原因,并协助客户中心发放整改通知书;
4、因违规装修被要求整改的客户再次提出验收要求时,客户中心再次组织工程部和秩序维护部进行现场验收,其他两部门配合。
七、装修退款、存档
第12篇 远华物业各项专业管理工作方案
一、公共设施设备管理工作方案
1.管理目标
保证设备运行正常,无重大管理责任事故。
2.管理措施
(1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。
(2)配备所需专业技术人员,严格执行操作规程,设备管理和维修人员持证上岗。
(3)设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘积垢,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求。
(4)建立供电、供水的管理制度,供配电、供水系统配置人员24小时值班。
(5)监控系统等智能化设施、设备运行正常,有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障,保证系统工作正常。
(6)消防系统设施齐全,完好无损,确保随时启用。
(7)消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。
(8)制订有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施,引路标志完好,紧急疏散通道畅通,无火灾安全隐患。
(9)给排水设备、阀门、管道工作正常,无跑、冒、滴、漏现象,按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅,汛期无泛水,地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,保证无大面积跑水、泛水,长时间停水现象。建立事故应急处理方案。
(10)公共配套服务设施维护周到,公用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好,大厦范围内的道路畅通,路面平坦。
二、安全管理工作方案
1.管理目标
(1)确保大厦内无因管理责任引发的重大火灾。
(2)维护好大厦内的公共秩序,控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象;控制小商小贩进入。
(3)有预见性地对任何可能危急业户的安全情况,采取防范措施。
2.建立交互式联动治安网络
(1)在大厦设立流动岗哨,实行24小时值班巡逻制。做到每两小时巡视一遍,并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。
(2)遇有紧急情况或其他治安需要,管理处通过对讲机下达指令,巡逻人员可在1至3分钟内到达现场进行支援。
(3)与当地派出所建立警民共建关系,并商请其警官兼任管理处安全管理指导员,定期与管理处安全管理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。
3.紧急情况下的应急处理措施
(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时,管理处迅速调集巡逻安全管理员,以最快的速度赶到现场,控制局面,争取主动。
(2)迅速调整人力、物力,以确保应急工作的顺利进行。
(3)发生案件时,立即报警并维护现场,协助公安机关调查破案。
(4)管理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场,沉着、机智实施处理,并向上级进行报告。
三、装修管理工作方案
1.日常装修管理
(1)管理处安排人员办理装修队伍的培训、验资、登记、审批和发放各类证件。
(2)跟踪施工情况,管理处主任每日巡视,了解各施工点施工情况,安全管理主管每日三次不定时巡视,了解施工情况及纠察施工队运行情况。
(3)安全管理员24小时值班,控制人员进出并做好相应记录。
(4
)装修垃圾清运。采取定时上门收集和业户申请相结合的方法,袋装清运,日清日运,不堆积、不滞留,不污染小区内外环境。
2.装修安全管理
(1)安全管理组负责装修日常安全工作。
(2)与业户和施工队负责人签订安全责任书。
(3)装修材料按指定时间进入,安全管理员进行认真查验,发现有毒、易燃、未作处理的材料严禁入内。
(4)需要进行烧焊等动火作业,应向管理处提出申请,经批准后在管理人员监护下,方可作业。
(5)安全管理员巡查时,对装修点的材料、装修方式进行认真检查,发现不安全隐患,及时处理报告。
(6)发生紧急事故时,按紧急处理措施程序进行。
四、消防管理工作方案
1.消防组织机构的建立
(1)管理处负责建立消防安全小组。
(2)管理处主任为消防安全负责人。
(3)管理处其他人员为义务消防员。
(4)安全管理主管为专职安全监督员。
(5)日常巡视安全管理员为兼职消防巡视员。
(6)管理处负责制定组织机构图及人员职责。
2.建立各项消防制度
(1)消防检查制度。
(2)专职安全员每日检查小区内的消防安全情况,包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等,检查结果记录在《安全检查记录》中,该记录每周由管理处主任审核。
(3)兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视,每两小时巡视一遍,并填写《消防安全检查登记表》。
(4)在安全检查中发现消防隐患,应及时采取整改措施,做到隐患不过夜。
(5)发现业户因装修造成的消防隐患,应向业户发放《整改通知》,限期整改,并跟踪验证。
(6)管理处制定《动火审批制度》,内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。
3.防火措施
(1)贯彻'预防为主,防消结合'的方针,业户要树立防火意识,管理处每周确定一名主管以上的管理人员为防火值班员,全面负责小区的消防工作。
(2)严禁乱拉、乱接临时用电线路,电器线路需维修时请及时找管理处安排施工。
(3)严禁在小区内烧废纸、杂物,乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。
(4)不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。
(5)不准在楼道、过道设立仓库,堆放杂物,阻碍通道。
(6)严格装修审批手续,动火审批手续,保证每楼、每层有必要的消防设施。
(7)公共场所严禁使用可燃性装修材料,室内使用可燃性材料要严格控制,并加以处理。
(8)配备火警时刻的必须器材,如:应急照明灯等。
4.消防知识培训
(1)对业户的消防要求(包括安全用水、用电),通过《业户须知》、《管理公约》传达到各业户,并向业户发放有关消防学习资料,用宣传栏等消防宣传途径对业户进行消防宣传教育。
(2)管理处内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学习时间,学习教材是安全消防管理条例,内部的消防管理制度,设备设施的操作方法等,学习情况须详细记录。
(3)管理处主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。
(4)在安全消防活动日查出的安全、消防隐患,由各组自行在活动记录中登记并整改。
(5)专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训,考试合格后方可任职,其资格每年确认一次。
5.消防设备管理
(1)管理处负责建立消防档案。
(2)管理处对各种消防设备和设施的标识进行设计,编制《消防设备标识登记》。消防设备标识由管理处主任指定人专实施,并在各项安全检查中作为检
查内容。
(3)制定《设备管理制度》,对消防设备进行检查和维护。
6.消防演习
(1)小区内每年至少组织一到两次消防演习,具体办法和内容参见由管理处每次制定的《消防演习方案》并报政府消防部门。
(2)消防演习后,管理处主任编制《消防演习报告》。对演习过程中发现的问题,及时调整、纠正并验证其结果。
五、车辆管理工作方案
1.小区停车场实行日夜24小时值班制度,由小区安全管理员负责管理,车辆可以随时进出、停放。
2.本小区停车场实行有偿使用,车主须凭车辆进出小区的磁卡(月卡或一次性卡)进入停车场。
3.车辆进入:车辆进入停车场应一停二慢,必须服从管理员的指挥和安排,取得管理员同意后方可进入。
4.车辆停放:车辆停放时必须服从管理员指挥,注意前后左右车辆的安全,在规定位置上停放,并与周围车辆保持适当距离,::不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍,车主必须锁好车门,调整好防盗系统至警备状态,车内贵重物品须随身带走,车主停好车辆后须立即离开停车场,不得在他人车辆旁停留。管理员应指挥车辆停放,查看车辆有无上锁,有无外部破损,应通知车主并登记,不服从指挥、乱停放车辆的按照交通乱停放车辆有关规定给予处罚。停车场车位分固定车位和非固定车位,车主按类使用车位。
5.驶离:车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全,缓慢驶离,并在出口处向管理员交回停车牌,管理员核对牌号相符,收回停车牌、收取停车费后方可驶离。
6.管理员值班期间应认真负责,热情服务,不得会客、喝酒、睡觉,不得离开,不得让亲朋好友和其他无关人员进入停车场,严格核对驶离车辆的牌号,对车主的合理要求应给予满足。管理员交接班时应办理交接手续,核实停车场车辆内登记记录相符,并列签字交接。
7.停车场内不得试刹车、练习车、修理车辆,禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放。
六、清洁管理工作方案
1.人员配置及分工详见岗位架构图(略)。
2.工作流程及质量管理标准。
