第1篇 某物业服务中心电瓶车管理规定怎么写
物业服务中心电瓶车管理规定
一、目的规范电瓶车驾驶和维修,杜绝安全事故,延长电瓶车使用寿命。
二、使用范围适用于花城物业服务中心
三、方法与过程控制1.电瓶车驾驶人员必须持证上岗,经房管部车队长、安全主管考核合格后,方可承担驾驶职责。
2. 驾驶员须保持中速行驶,注意车辆起步时缓慢前进,不得突然提速,防止客人从车上跌落。
3. 电瓶车最高时速不得超过每小时15公里,行驶中不得超越其他机动车辆,并注意避让行人,严禁带故障行驶。
4. 电瓶车服务的对象为看楼客户,严禁无关人员搭乘电瓶车,特别是公司内部员工。
5.驾驶员不得坐在车上候客、不得在车上吃东西或做与工作无关的事,应站立于驾位左侧,并礼貌提示所有上车客户注意'不要将头、手、腿等身体部位超出车外,小孩必须在大人的监护下方可允许上车,下车时必须待车停稳后方可下车等',提示完毕后待客坐稳时方可缓慢启动。
6. 驾驶员严格按照规定时间或行驶路线进行行驶,下班后必须将车停放在指定的区域进行充电,做好电瓶车外观的清洁,确保第二天能正常使用,并与当班安全员做好交接,将钥匙移交到控制中心保管。
7. 司机为电瓶车的最终责任人,必须保持车体卫生及日常保养工作,以确保车辆的正常运行。
8. 技术组必须安排专人每周对电瓶车进行保养一次,每半月请房管部车队长,对车辆状况进行检验并提供专业意见。
9.驾驶员必须严格遵守交通规则,在开车的过程中因人为因素造成的一切后果均由当值司机个人承担。
第2篇 日常物业管理的综合服务：环境管理
项目日常物业管理的综合服务:环境管理
2 环境管理
2.1 清洁管理
现代清洁不但注重一般业务的'扫',更为注重专业的'保',防止建材的磨损、变色、生锈、发霉等。因此,我们的清洁作业更注重专业业务的含义是'保洁'。
大厦清洁工作,选用适当的清洁用品,不但能保持建材的外观整洁,而且能更进一步减少各种腐蚀;使用无污染清洁剂保持环境的清新,并采取保护措施,还可以提高建材使用中的抗磨损能力。
**的外围、道路、楼梯及所有公共区域实行标准化清扫保洁,由经过严格挑选和考核过的专业清洁公司负责实施,管理处委派专人监管,确保按照作业频度、标准开展工作,保持高水准的清洁卫生服务。
2.2 绿化管理
在提高绿化植物的生长质量、维护绿化植物优美外型的同时,注重与园林艺术协调与融合。
选择专业的绿化公司,建立绿色的'四周',最终达到**生态平衡、环境净化、美化感官的目的。
保证**的花草树木搭配适当,绿化充分,无裸露土地。绿地整洁,无虫害、无斑秃、无折损等现象;确保**的园林小区,无破坏、践踏、占用等现象;绿化区所产生的垃圾及时清运。
2.3 消杀管理
为有效控制**的'四害'密度,营造良好的工作和生活环境,cpm将以'预防为主、全面达标'为原则,根据季节的变化,制定相应的消杀工作计划,把灭鼠、灭蟑螂、灭白蚁工作做好。
消杀区域主要包括:大楼地下室、各楼梯通道、各办公室及功能厅、各机房、厕所、沙井、化粪池、垃圾箱等室内外公共区域及值班室和食堂。
在消杀工作过程中,cpm将以不影响**人员正常办公为前提,把有噪音和刺激性气味的消杀施药工作尽量安排在夜间或周末进行,在第二天工作日开始前做好通风排气。在消杀工作质量控制方面,把周期性大区域普及消杀与重点区域强化管理相结合,严格控制蚊蝇滋生地和密集发生区,控制鼠患,消灭白蚁危害。
2.4 排污管理
管理处对于**的污水井、排污管、化粪池等将采取隐性化的管理,确保**的客户有一个无污水、无废气、无臭气的工作环境。
2.5 污染控制
管理处对于各种可能的污染源如食堂排烟、风机噪音、冷却塔飘散水、机器设备震动、玻璃眩光等采取有效的控制。并积极推行垃圾分类收集处理和节约能源活动。
2.6 倡导洗手间文化
通过对洗手间内的精心布置,如绿化摆设、墙面布置等,倡导洗手间文化,为环境管理提供一个示范点,同时也是环境管理的一种升华,展示的不但是一种风格,还是一种文化,还是一种让人感概万千的感觉。
环境管理工作要求和质量标准表
工作项目作业频度质量标准
地面清扫2次/天,大堂等重要部位专人随时清扫地面无杂物垃圾;道路无土无沙,无杂草,无积水,无烟头;车库、车棚、楼梯口无杂物;门窗、天台、天棚无尘,无蜘蛛网。
保洁每天6:00一次日0:00所有公共场所无杂物、无垃圾。保洁率99.5%以上
楼道、楼梯走廊每周清扫3次,每月清洗15次。无杂物、无蜘蛛网、无乱贴广告、无乱堆放,消防箱、扶手无尘。保洁率99.5%以上
垃圾清运运送2次/天,清洗垃圾池1次/天日清理100%,要求整洁、无臭味、无污迹现象
消杀喷洒杀虫剂垃圾池3次/周、排污井池2次/月。
投放灭鼠药1次/月。蚊蝇消杀率99.5%,蟑螂、老鼠密度1%以下。
清理项目雨、污水井1次/月
化粪池1次/半年
污水管道1次/季无堵塞、无污积、无外溢、无井盖破损丢失
绿化造型修剪厦季20天
1次,其它季1次/月保持草坪平整;保持绿化有足够的生长肥料、水分;无死苗、枯草现象,绿地保持率99%
草坪修剪1次/年
施肥2次/年
浇水冬季1次/天,
其它季节1次/2天。
观赏水管理 水池水面浮物清理2次/天保持水质清洁、无杂物,保洁率100%
池底、溪底清洗1次/周。保持底面清洁、无杂草、无青苔,保持率100%
水质消毒1次/月做到100%无臭味现象。
补充水源1次/10天。
换水1次/3月
工作流程楼内清送垃圾早晨4点-5点,楼外地面清扫早晨4点-5点,24小时内保洁,下午2点-5点30分清洁,凌晨1点-3点消杀,外运垃圾上午10点-11点、下午4点-7点。
运作督导方法实行定人分片包干责任区。卫生检查员按标准要求进行巡视检查不少1次/天。清洁队长每天进行全面巡视检查。经理不定期抽查4次/月
激励方法环境管理员按iso9000标准进行检查。达到iso9000考核优秀标准的前5%员工进行加分表扬、加薪等奖励,未达到iso9000考核标准者,按规定执行扣分、批评、降薪、培训再上岗、辞退等处罚
2.7 标识管理
大厦标识系统的准确性、实用性体现在大厦物业管理规范程度及文明水平,cpm将结合**的建筑风格和文化品位,建议和帮助**设计制作出集安全、便利、美观诸功能于一身的大厦标识体系。
2.7.1 通行标识
a. 人员通行标识:各楼层平面布置图、各大堂名称标识、通道及主要楼梯标识、大堂电梯分区停层标识、大堂单位名录牌、每层单位名录牌、每层电梯厅楼层标识、检查井门标识等。
b. 地下室标识:停车场入口标识、入口限高标识、通行方向标识、专用车位标识、通往各电梯或楼梯标识、车辆避碰标识、其它交通必须标识、各设备区标识等。
c. 地面广场及架空层标识:车场入口标识、车辆通行标识、车位标识、其它交通必须标识等。
2.7.2 安全消防标识
a. 楼层疏散指示图、疏散楼梯标识、各种消防器材标识、各防火卷帘门标识、各防火门标识、禁火区及易燃物品注意标识等。
b. 提醒标识。
c. 场所标识:楼名标识、形象标识、门牌号、洗手间标识、会议室标识、水品介绍说明等。
d. 提醒标识:保持安静标识、禁烟标识、绿化保护标识、避碰标识等。
e. 电梯标识:电梯内禁烟标识、乘梯注意事项告示等。
f.led电子图文展示屏:设置大厦功能、机构介绍、用户楼层分布、商场导购、信息发布等。
第3篇 物业服务中心客服值班管理规定格式怎样的
物业服务中心客服值班管理规定
1.0目的规范客服值班的工作及确保向客户提供优质的服务。
2. 0适用范围适用于服务中心客服值班的管理工作。
3. 0职责3.1物业主管负责值班抽查工作。
3. 2前台客服助理负责安排值班工作。
3. 3前台客服助理人员负责依照本规定进行值班工作。
4.0工作内容
4.1前台客服助理每月底前编制完成下月《客服排班表》,经客服主管审核后,客服人员依据《客服排班表》进行值班。
4.2正常的值班时间为:早班8:00-16:00;
中班:12:00-20:00。
4.3接待客户的有关咨询。
4.4受理客户的求助。
4.5负责当值期间的日常事务处理。
4.6协调、调度各部门协同处理突发事件。
4.7记录值班情况;
跟进投诉及客户服务要求处理情况并及时向客户反馈。
4.8值班期间处理工作应遵循的原则
4.8.1 时效管理的原则。
4.8.2 控制事态发展的原则。
4.8.3 及时汇报的原则。
4.9值班人员值班时的纪律
4.9.1 值班员须坚守岗位,不得擅离职守;
4.9.2 值班时发生/发现问题要及时解决,疑难问题应报物业主管决定处理 措施,重大问题物业主管认为应报物业部经理决定的应即时报告;
4.9.3 值班时客服助理应保证值班电话畅通。
值班热线电话原则上只允许接听,不允许拨打。
同时,值班人员必须在电话铃响三声内接听电话。
4.10值班人员的权力
4.10.1根据事态的发展将信息及时反馈给相关部门,并要求给予解决;
4.10.2有权采取监控等有效的防护措施的权力;
4.10.3向相关部门询问事件处理状况;
4.10.4为确保管理服务质量,必要时可通知物管部经理、物业主管、礼宾主管、工程主管赶回现场处理问题;
4.10.5值班人员将值班期间日常工作记录在《客服前台工作台帐》的交接班记录中,如突发事件,应将处理过程详细记录在《事件报告》中并交相关部门跟进处理,记录不得涂改,每月底由部门统一保管,保存期三年。
4.11交接班
4.1
1.1接班:接班人员提前5分钟赶到进行岗位交接工作;
4.1
1.2接班人员清点岗位上所有公物,如:对讲机、锁匙、资料等,如发现损坏、缺遗应立即要求交接班人员说明物品去向并在《客服前台工作台帐》的交接班记录上做好记录;
4.1
1.3认真检阅上一班交接班记录,询问上一班工作完成情况,如有需要继续跟进的工作,应记录以便跟进;
4.1
1.4检查区域内有无异常情况,发现有异常则要求交接班人员做出解释,并做好记录;
4.1
1.5交接双方在确认无误后,在上一班交接班记录本上签名,并开始值班;
4.1
1.6交班:交班人员在交班前15分钟将公物摆放整齐有序,桌面干净无灰尘、无杂物;
4.1
1.7认真做好值班记录,收集整理好相关的工作证据;
4.1
1.8将未完成的工作如实向接班人员交待清楚;
互相签名后,方可离岗;
一般情况下,交班人员应将本班的工作办理完毕后再行交班,重要的工作未处理完毕,不允许交班;
4.1
1.9客服主任每天上班时检查《客服前台工作台帐》的交接班记录并签名确认,值班人员应主动向主任汇报值班工作情况。
5.0相关表格
5.1《客服组前台工作台帐》
5.2《客服组日工作记录表》编制:审核:
第4篇 学校物业维修服务部车辆管理规定
（一）维修部的车辆统一由维修部主任调动。车辆所用油料，由维修部主任严格按使用状况掌握批准。
（二）车辆的维修、中修、大修由驾驶员提出申请，经维修部主任批准后，在指定的修理厂进行修理。
（三）驾驶员严禁将车交给他人驾驶，不得擅自用车办私事，夜间按规定将汽车入库，不得私自将车辆停放存放外面过夜。
（四）驾驶员的定期培训，车辆年检以及各项税费的缴纳，按车辆管理部门的规定按时办理。
（五）对于私自用车或因驾驶员违章发生交通事故，除保险公司赔偿外，其它一切后果由驾驶员和用车人承担。
（六）驾驶员应严格遵章驾驶，做好车辆的保洁和日常检修工作，发现问题及时进行维修、保养，使车辆保持良好状态，保证正常工作用车。
第5篇 塞纳项目物业管理服务整体设想
塞纳河畔项目物业管理服务整体设想
坚持以社会效益、环境效益为主,经济效益为辅的经营宗旨,倡导“以人为本”的服务理念,形成规模优势,优质服务,保本微利,为业主/住户当好管家。
1在小区全面导入iso9001:2000国际质量体系。
东莞市**物业管理有限公司将导入iso9001:2000国际质量体系,使物业管理服务工作快速走向标准化、规范化运作。
2全面推行酒店式物业管理,建立“服务中心”;寓管理于全面、细致的服务之中。
借助东莞其他先进物业公司成功实施的酒店式物管经验,并会同项目管理处提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务,对建筑物、公共设施、机电设备、绿化清洁实行严格的管理,对业主及物业使用人则体现为热情服务,提供全面的酒店式物业管理星级服务。物业管理公司与业主及物业使用人之间,不再仅仅局限于管理者与被管理者的关系,而是充分体现服务提供者与服务接受者的关系。
3推行“全员首接责任制”。
第一代酒店式物业管理模式仅在服务中心实行“首接责任制”,就已经极大的调动了服务中心员工的工作主动性。为了提升服务水平,我们将推行“全员首接责任制”。每一位员工都有责任和义务接待业主和访客的建议,并在第一时间传递到服务中心,并有义务跟踪处理结果,通知建议人,使服务得到自始至终完整体现。
4智能化物业管理。
物业接管后我们将实行封闭式管理,借助原来已完善的先进的楼宇智能化系统,充分发挥智能化设施安全、高效、方便之优点,保障为业主和物业使用人提供安全、方便的工作和生活环境。
5以“社区文化活动”为纽带,融入对业主的尊重与关怀。
以人为核心,以服务为重点,以文化为主题,突出人性化管理理念,通过超前的、创新的、丰富多彩的文化活动渗透、增加物业公司的知名度和美誉度。启迪业主自觉、自律、积极参与、宣扬自我的意识。达到“无为而治、和谐共存”的管理境界。
6根据业主/用户的实际需求提供“个性化”服务。
加大服务深度及广度,在管理公司营造的特定氛围之下,使生活在田禾塞纳河畔物业管理公司下的业主/住户处处感受到舒适、便利,创造温馨和谐的生活环境,真正使业主体会到居住的快乐 。
7 iso9001:2000质量保证体系
田禾塞纳河畔物业公司的管理运作和服务规范便按照iso9001:2000质量管理体系逐步建立、实施。最终全面导入iso9001:2000质量管理体系。在今后的日常管理之中,利用iso9001:2000 质量标准管理体系,全面确保物业服务质量持之以恒,保障物业公司持续改进,规范发展。
第6篇 商务楼物业服务要点管理措施
商务楼项目服务要点管理措施
物业类型 要点 管理措施
商务楼
*对环境保洁要求较高
*对照明、中央空调要求较高
*对电梯运行要求较高
*对消防安全管理要求较高
*商务服务需求大
*服务细小过程要求高
*上下班期间人流集中
*办公时间外来人员出入频繁
*装修工作的不定期性较大
*个性化需求较大
*通信、网络设备要求较高*
--建立业主/用户档案,收集完善商务楼竣工资料
*制定上岗培训教材,经培训考核合格后上岗
*建立、健全各项规章制度,完善工作流程,提高工作效率
*严格按照设备运行、保养管理规定进行日常保养及巡视工作
*制定符合当地消防管理规定及装修管理规定的装修准则,并给予宣传
*协助客户对涉及屐消防设备的装修范围向主管理单位申报
*积极开展各项商务服务,满足客户需求
*制定符合市场标准的清洁、绿化作业规程,并监督执行效果
*导入iso9001:2000体系,使各项工作得到持续改进
*加强对分包单位(电梯、外墙清洗)的监管,确保设施设备正常运行
*统一完善公共区域的种类标识, 搞好写字楼物业形象
*定期进*认真对待客户投诉,及时给予解决、回访
*人防与技防相结合,确保商务楼安全(设施、设备、资料)
*定期开展消防,制定社会活动事件处理程序,明确主要责任人
*积极配合、公安、卫生防疫等政府部门工作,做好各项预防工作
第7篇 物业管理手册之物业服务市场调查指引
物业管理手册:物业服务市场调查指引
1适用范围
1.1本指引主要适用于物业分公司(筹备处)在项目规划阶段开展的市场调查工作,为物业管理方案的编制提供必需的数据和信息。
1.2对正常运营项目,物业分公司为确切比较、评价本公司物业服务质量和效益水平,可参照本指引规定执行。
1.3对外承接物业项目过程中,为保证投标的取得预期成果,物业分公司根据实际需要,在编制投标书前可参照本指引规定开展市场调查工作。
2物业服务市场调查的组织
2.1在项目规划阶段,物业筹建处(物业分公司总经理)负责组织物业服务市场调查小组,拟订物业服务市场调查计划。物业服务市场调查计划的内容应包括(不限于):
a)调查的目的;b)调查的方法;c)调查的区域;
d)参加调查的人员;
e)调查的期限;
f)调查所需的费用。
2.2物业服务市场调查计划经项目所在公司批准后,物业筹建处(物业分公司)组织实施。
3物业服务市场调查的内容
3.1法律环境调查,内容包括,但不限于:
a)当地现行物业管理法律、法规;
b)当地物业管理费、维修基金;
c)当地物业管理招投标规定;
d)当地用工政策与规定。
3.2经济环境调查,内容包括,但不限于:
a)当地的经济结构;
b)人口及其就业状况;
c)教学设施布局;
d)基础设施情况;
e)地区内的重点开发区域;
f)城建规划;
g)居民收入水平、消费结构和消费水平;
h)当地的用工成本;
i)物业服务市场营销渠道情况;
j)其他与物业管理相关因素的调查。
3.3社区环境调查,内容包括,但不限于:
a)社区繁荣程度;
b)购物条件;c)文化氛围;d)居民素质;
e)交通和教育的便利程度;
f)安全保障程度;
g)环卫;
h)绿化、空气和水质及景观等。
3.4市场竞争情况调查,内容包括,但不限于:a)当地物业管理基本情况;b)竞争对手的管理规模、经济实力;c)竞争对手的管理方式;d)竞争对手物业管理费的定价;
e)swot分析。
4编制物业服务市场调查报告
4.1调查小组对物业服务市场的信息调查结果进行统计、分析,编制物业服务市场调查报告。报告的内容包括,但不限于:
a)本地物业行业概况、当地的法规和政策;b)本地物业管理市场的消费习惯和消费水平分析;c)物业管理支持资源的调查分析(如社会化分包水平,物业人力资源调查、资薪水平);d)主要竞争对手(相似楼盘)的物业管理情况分析(物业服务费用标准、服务模式、服务状况);
4.2物业服务市场调查报告作为项目物业管理方案的编制依据,在物业管理方案报批中应连同物业市场调查报告一并提交。
第8篇 物业服务管理手册致业主的一封信
《物业服务管理手册》致业主的一封信
亲爱的朋友:
今天能以这种形式和您对话,我们感到由衷的高兴。因为我们的《物业服务管理手册》刊印出版了,这标志着我们的物业服务将登上一个新的台阶,也意味着您的生活将面临着一种舒适的改变。
很感谢您选择了zz**,正如我们当初选择麻城一样。我们很了解,zz房地产开发有限公司要在麻城得到长足的发展,就要建立在为您和您的家人提供一个理想家园的基础上。
人靠理性工作却靠感性生活。家是一个属于私人的地方,是内心的一种感觉,是一个让人远离忧虑的处所,是长路出发的起点和征途回访的归宿。家既是一个可居可歇可娱的场所,也可以是一个理想的个人工作空间。走进家,最重要的是感到轻松和惬意,家是让人眷念生命的地方,家是让人放心的地方。
正是由于家是所有人的梦想,所以zz房地产开发有限公司建造的住宅就具有了神圣而温馨的使命。今天的人买住宅已不是仅为了生存,而是为了让家更幸福,让生活更美满,让生命更充实。我们相信您需要的住宅应该是具有归属感、亲切感、私密感、安定感和自豪感的。这是拥有美好生活、美好人生的开始。
当您可以骄傲地说你家住在zz**的时候,相信彼此都是兴奋和欣喜的。但是我们知道,属于我们的工作还有很多,所以我们和*园物业管理公司一起为您提供了这本小册子,希望它能够成为您享受尊贵的物业服务的一个开始,更是我们平等交流的一个园地。
谢谢!
zz房地产开发有限公司
*园物业管理有限公司
第9篇 z公寓物业常规管理服务内容
博雅公寓物业常规管理及服务内容
一、配合销售前期介入管理阶段
**物业在与博雅公寓合作的过程中,将在销售期从销售角度出发提供尽可能多的协助与配合。**物业在与众多家开发商成功合作的过程中,在配合销售方面积累了丰富的经验,并形成了一整套完善的运作体系和运作模式。
(一)博雅公寓开盘期(或开盘前),物业管理工作将投入运行,**派出安管员、保洁、绿化人员进驻公寓,项目主管定期进行日常管理及检查(具体进驻时间由房地产公司确定)。
1、安全管理、保洁、绿化人员由**在下属各管理处挑选经验丰富的人员组成,派驻人员的工作能力、形象、敬业程度均须得到房地产公司认可,同时房地产公司有对表现不合格人员的调整建议权。
2、安管员负责协助售楼处、示范单位公寓大门等岗位的形象工作,同时负责客户看楼的相关接待、指引、泊车等工作;保洁、绿化人员负责售楼处、示范单位、会所、公寓的清洁、绿化工作。
3、现场主管负责物业管理相关事务的日常管理及协调工作。
4、**定期派出培训专家从操作、实务、礼仪、服务规范、细节精细化等方面对上述人员进行培训。
目的:
博雅公寓的定位,客户素质亦较高,因而对日后的物业管理十分关注。凭借客户多年来对**物业的认同,通过物业管理人员在销售期间的介入,以高水平的专业服务给客户以极大信心,并以**良好的企业形象在客户心中形成品牌组合的概念,让客户提前感受星级物业管理服务。'卖楼先卖服务'将使物业管理成为博雅公寓的重要卖点和重要媒体宣传诉求。
(二)销售配合
1、协助制作整个公寓的标识系统、导向系统,树立公寓尊贵形象。
2、定期派出高级物业管理人员到销售现场回答客户咨询。
3、定期对现场物业管理人员与销售之间的配合效果进行评价,据此进行改进。
4、根据博雅公寓实际情况及房地产公司要求,在销售上提供其他方面的配合。
二、移交接管阶段
(一)移交接管的主要工作
1、**物业公司本着对建设单位、业主负责的态度,将对房屋的建筑、房屋的附属设施、结构、设施设备、绿化、景观、雕塑等形成二次系统的验收。发现问题由房地产公司责成相关单位限期整改,维护建设单位和业主、使用人的合法权益。
2、熟悉公寓内建筑、设施设备的情况,如各种管线及管道的走向,各类设备的性能、技术指标,操作规范等,为做好交接工作奠定基础。
3、各种竣工图纸、技术资料、设施设备的合格证书(保修书)的收集整理,待整体项目与物业管理公司办理移交手续时一并移交。
4、对前期工程尚未完成遗留的问题协同建设单位做好善后工作,将有关问题分类分项备忘在案,尽最大努力做好各方宣传解释工作,维护建设单位的利益。
(二)接管准备工作
1、编制人员工作计划,根据工程进展适时招聘各类人员。按照**模式在接管前半个月各类人员必须全部到岗,并进行上岗前培训,将共同科目和作业科目分两个方面对所有人进行培训,培训后进行考核,择优录取。
2、各类主要技术人员的培训。由公司有针对性的进行专业技术培训,为今后的设备正常运行、维修与保养提供有力的技术保障。
3、结合博雅公寓的实际情况,拟将进一步修改各类公共性的管理文件,细化各项管理制度和工作流程,形成切实可行的管理方案,严格按照各项操作规程进行操作。
4、加强各项对外工作的联络,如消防、公安、环保、环卫、工商、税务、物价及物业管理主管部门、街道居委会等政府相关职能部门建立良好的工作关系,为今后的正常管理创造良好的外部环境。
5、各种物质的准备。编制物质采购计划,办公设施设备、办公用品、安全管理器材、设备维修工具、保洁绿化工具、器材、员工服装,印制各类文件、表格等。
6、各类指示标牌的落实:全面导入**cis标识系统如主入口平面导视图、各类禁行标识、停车场指示牌及绿化公益性标识等。
7、完善公寓的消防设施、消防器材,在相应重点部位再配置一定数量的灭火器。
8、进场后我公司将高质量的做好博雅公寓各门厅大理石地面的抛光保养工作,确保**物业入场时有一全新的环境、面貌,树立**物业良好的公众形象。
三、物业常规管理阶段
(一)房屋建筑外观规范管理
1、在公寓宣传栏内大力宣传国务院379号令《物业管理条例》及公寓管理法规和公众性规章制度;
2、严格执行建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》、《长沙市城市房屋装修管理办法》及公寓《业主公约》、《装修守则》有关约定的条款;
3、加强检查和巡视力度,防止损坏房屋外墙外貌,发现问题及时坚决制止和限期恢复原状,确保公寓原有建筑风格,使建筑外观完好、整洁、美观;
4、楼宇维修时管理处工作人员应到现场指导和施工监督,确保楼宇维修质量;
5、收集资料,建立物业资料档案,管理完善、随时可查。
(二)设施设备管理
1、公寓公用设施设备是否处于良好状态、是否能够保证正常运行,与业主、使用人的日常生活紧密相关。公寓内监控系统由安全管理部监控中心负责操作,智能化系统、弱电系统、强电系统、水泵等设备均由维修部负责其日常运行与管理,并严格按照设施设备操作规程进行操作。
上述系统、设备维修保养分为日常巡视保养和定期维护保养,除特种设备应由具有相应资质的保养单位进行保养,其它设备均由维修部负责进行维修保养。在保修期内设备的中修、大修由建设单位承担保修责任,保修期满后设备的中修、大修或改造由维修部提出维修申请报告,经管理处核准后报请长沙市房管局或公寓业主委员会批准,由维修资金支付。
2、公寓内所有设施设备应建立齐全的设施设备档案,项目齐、目录清可随时查阅,确保所有设施设备保养良好、运行正常,无事故隐患,而且保养检修制度完善,每日有值班记录、设备运行记录,管理人员严格遵守操作规程及保养规范。设备机房环境整洁、无杂物、灰尘、老鼠。根据设备所需匹配各专业技术人员持证上岗,消防设施设备完好无损,随时可以启动。对于停电、停水、火警、暴雨暴风的紧急状态下,有应急预案防护措施。
3、市政公用设施的管理,公寓配套的二次供水、供
电、通讯、照明等设施设备齐全运行正常,确保主出入口秩序井然,道路畅通。地面及室内停车出入口平坦,有明显交通标识。化粪池、窖井、污水、雨水排放畅通。
4、报修管理。24小时受理业主、使用人的报修接待,各类零修、急修及时率98%以上,质量合格率100%,建立报修服务回访制度,并有回访记录。
(三)安全与消防管理。
针对博雅公寓的安全与消防管理,**物业根据数年社区安全与消防管理经验的积累,制定出如下安全与消防管理措施:
1、安全管理
(1)协助公安机关维护公寓安全与秩序,实施24小时安防值班制度及巡逻制度,统一服装、统一胸牌、规范用语、文明值勤;
(2)实行人防、技防、物防、群防相结合的立体式防护体系,机动与定时巡逻的模式保障公寓安全并有巡逻记录、交接班记录,各项制度齐全、安全管理措施落实;
(3)重点加强对外来流动人员的管理,对进出车辆、实行登记和离开注销手续的管理办法,对装修人员采取办理临时出入证管理,并对他们的活动范围进行一定的限制。对可疑陌生人员采取重点监控或跟踪的手段,必要时上前礼貌验证盘查。加强夜间、公寓盲点巡逻频率,不给犯罪分子可乘之机;涉及人身安全处设有明显标识并采取防范措施,主出入口两边交通车辆管理运行有序,无乱停乱放机动车、非机动车现象;
(4)对火警事故、交通事故、治安事故以及其他应急情况,有应急处理预案,保障公寓内无重大治安刑事案件、交通事故和火灾事故;
(5)公寓内若有重大活动,如:促销会、大型文艺汇演,安管部门应有安全管理方案,保证活动安全顺利开展;公寓安管人员定时上门对装修人员进行验证,对无证人员请其到管理处补办手续或礼貌将他们请出公寓;
(6)为保护公寓业主、使用人的财物安全,对大件物品流动实施申报制、盘查制和登记制,业主、商户大件物品的搬出必须向管理处申报,所有大件物品流动均由安管部出具《大件物品放行凭证》。
2、消防管理
(1)安全部协助消防部门负责公寓消防安全防范工作,维修部负责消防设施设备的日常保养、完好无损、随时可启动的管理,管理处主任为公寓消防安全第一责任人,安管部主管为公寓消防监督员,管理处管理人员、维修人员、安管员、绿化保洁人员均为公寓义务消防队员;
(2)安管员在每日的巡逻期间,发现消防设施设备存有隐患的应向主管领导汇报,并将信息及时反馈维修部,应及时予以整改与修复;
(3)建立齐全的消防责任制,管理处成员组成的义务消防队员,平时接受消防技能和防火知识的培训,加强消防演练,熟悉管理处《灭火预案标准作业规程》,一旦发生火灾能迅速按《灭火预案标准作业规程》投入灭火战斗,管理处还将每年在公寓内实施一次消防演练;
(4)监控室实施24小时值班制度,值班记录、监控记录齐全,消防设施设备完好率达到100%,无火灾隐患和火灾事故率。
3、车辆交通停放管理
(1)创造公寓优美环境、井然有序的安全秩序,不仅依托公寓硬件设施的形象包装,而且依托完善的软件管理体系及工作人员规范礼仪的引导。公寓广场的机动车、非机动车的出入、停放是物业管理公司对公寓物业管理的一个重要环节,由安管人员记载的进入时间;外来来访机动车辆(除:消防车、救护车、市政抢险抢修车、垃圾清运车)须发卡登记,方能入内。
(2)非机动车出入公寓凭博雅公寓管理处非机动车专用卡出入。机动车停放按规划设计的地下停车、地面停车区域定点定位停放有序,对于停车场地管理处将安排专职车管人员进行现场管理,严禁机动车乱停乱放。业主、使用人的机动车及外来来访机动车的停放收费按照相关的标准执行。
(3)非机动车的停放按设计规划区域场地统一停放,严禁在道路、绿地、单元走道或各公用部位乱停乱放。非机动车场地若有专人管理,其收费按照相关标准执行。
(四)便民服务内容
第10篇 物业管理手册物业服务费用收缴控制程序
1、 目的确保公司能够按时收缴各项费用。
2、 适用范围适用于公司各项费用的收缴管理。
3、 职责
3.1 财务部负责各项费用收缴的统一控制。
3.2 物业服务中心负责各项费用的收缴工作。
4、 程序
4.1 日常物业管理服务、代收代支费用的收缴
4.1.1 每月客服主管对责任区业主水、电表进行抄写,并交接待专员汇总,输入微机,具体执行《客服主管作业指导书》、《接待主管作业指导书》、《接待专员作业指导书》的相关规定。
4.1.2 每收费月5日-20日客服主管口头或书面通知业主缴纳各项费用。
4.1.3 客服主管收费月月底前将未缴纳各项费用的业主名单进行汇总,核算出费用并及时联系欠费户催交费用(电话或上门催交),必要时寄发《催费通知单》催交。
4.1.4 对超过期限仍未交费的业主,按公司规定收取滞纳金;对因客观原因欠费业主,报物业服务中心经理,由其和公司领导协调解决;对长期恶意欠费业主,报总经理批准通过法律程序解决。
4.2 特约服务费用收缴公司制定收费标准模板,各服务中心根据当地的情况,制定本小区的特约服务收费标准向业主公布,本着便民、微利原则,确保服务质量。
5、 相关文件
5.1 《客服主管作业指导书》
5.2 《接待专员作业指导书》
第11篇 项目物业管理服务内容建议书
关于*项目物业管理的服务内容的建议
一、**项目物业分析:
1、物业地域范围开阔,封闭性交强
2、购置物业人员层次较高,属于房地产市场尖端客户群体,其对居住的私密性、安全性要求较高,并且具有相当强的物业消费承受能力;
3、购置物业用途复杂,有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等;
4、物业管理为混合式管理,即有河道及市政道路的管理,又有客户私有设施及服务的管理。
二、根据以上分析,对**项目物业建议如下:
1、建议在保洁管理方面实行两个分开,即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开。因为,河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作,其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不同,分开管理有利于降低物业管理成本,必要时可以通过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。
2、突出物业管理的两个体系,即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。
三、物业管理提供日常服务的内容:
1、对河道的清理与水质的保护(如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果;
2、对市政道路的保洁;
3、对业主庭院环境的保洁(主要集中在季节更替时,如刮风导致的尘土积累或落叶);
4、24小时水电维修;
5、对业主生活垃圾的定时清运;
6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护;
7、项目范围内绿化的种植与养护;
8、业主能源费用的代收代缴;
9、定期花木杀虫及灭鼠;
10、暂住证等社区性证明的办理;
11、业主院落档案的管理。
四、物业特约服务-管家式服务体系:
1、管家的服务,是指由管家负责,带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务,针对玉河项目提出的管家式服务,应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的服务,随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求,业主有需求只针对所负责管家提出,由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题;任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样,业主提出的要求有专人负责,,避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率,同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同,增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。
3、管家式服务的内容:
a、业主订购报刊的派送(报纸需经过熨烫,免费)
b、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求(付费)
室内清洁
搬家、搬物
地板、地毯的清洁养护
代收洗、补、烫衣物
室内插花、装饰
代购日常生活用品
车辆清洗服务
家庭看护管理
宠物看护管理
c、为业主提供车辆接、送服务(付费并需要提前预约)
五、**项目的安全保卫管理:
1、保卫部门日常工作内容:
24小时固定安全岗位的值勤
24小时流动岗位的安全及消防巡视
车辆停放的安全管理
特殊时间段道路车流、人流的疏导管理
2、保卫部门的设施设备:
中央控制室
与中控室连接的门禁对讲系统
设像监视系统
电子巡更系统
业主院落重点部位(厨房)设置烟感报警系统
停车管理系统(如有大规模公共停车位需要管理)
安防器材(对讲机、灭火器、警棍等)
3、保卫部门提供的委托性特约服务:
礼仪性保卫
短途护卫(主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫)
(以上两种服务提供时需要有物业管家陪同并属付费项目)
六、突发事件应急处理体系的建立
业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在,除提供一般保卫方式外,还应建立联动体系,保证在突发事件发生时及时控制事态发展,将业主的损失降低。应急处理体系流程如下:
1、遇有突发事件,业主通过门禁对讲系统向中央控制室报警(或直接找物业管家);
2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场,控制事态不继续发展;
3、由物业管家向值班物业经理汇报现场情况;
4、物业经理根据物业管家对现场情况的汇报决定是否报警(110、119、120、999等)
第12篇 z广场物业管理服务目标
zd广场物业管理服务目标
结合项目实际情况及我司多年的实践经验,如有幸对「qyzd广场」提供物业管理服务,将严格按照《全国城市物业管理示范住宅小区》的标准和要求,在iso9001:2000质量管理体系标准下全心全意、尽职尽责提供优质服务。
销售期目标:成为开发商的好参谋、好帮手、好伙伴,为项目提供有价值的建议,减少返工现象,降低开发商的建筑成本,促进楼盘的销售;
服务期目标:成为业主的好保姆、好管家、好朋友,业主对管理服务综合满意率不低于96%。并在贵司的支持下,首期全部交付使用后二年内通过'市级物业管理示范住宅小区'的考评,三年内通过'广东省物业管理示范住宅小区'的考评,以提升发展商和项目的知名度、美誉度,以优质、舒适的管理环境回报业主。
序号 承诺项目标准承诺指标实施措施
1房屋完好率国标《房屋损评定等级》100%指定维修技术人员负责管理区域内的房屋维修检查,建档记录,保障房屋完好、整洁,无违章搭建及损坏公共设施。
2房屋零修
及时率《全国物业管理示范小区》100%建立严格的修缮制度,要求维修人员接到维修通知单后,按规定时间赶到现场,为客户提供优质服务。
3维修工程质量
合格率《全国物业管理示范小区》100%分项监督,工程技术部严格把关,按照工序一步到位,杜绝返工,并及时回访。
5绿化完好率《全国物业管理示范小区》99%落实责任人进行养护,实行巡查制度,建档记录,物业助理监督执行,以保障小区公共绿化绿地无破坏、无践踏、无黄土裸露现象,发现问题立即修复。
6保洁率《全国物业管理示范小区》100%指定专职保洁员进行各项保洁工作,实行巡查制度,由物业助理监督,做到垃圾日产日清,空气清新。
7道路完好率
及使用率《全国物业管理示范小区》100%落实责任人,坚持对道路等公用设施进行日常巡视检修和定期维护保养,并建立健全档案记录,完善规章制度,以使公共设施完好并正常使用。
8化粪池、雨水井、污水井
完好率《全国物业管理示范小区》100%落实责任人进行养护,实行巡查制度,建档记录,工程主管监督执行,以使沟、渠、井完好,并定期清理、疏通。
9排水管、明暗沟
完好率《全国物业管理示范小区》100%落实责任人进行养护,实行工程部巡查制度,建档记录,工程主管监督执行,以保排水管、明暗沟畅通无阻、无塌陷。
10路灯完好率一级96%指定工程维修人员负责维护,实行巡查制度,建档记录,由物业助理监督,以保设施完好,方便使用。
12公共设施完好率《全国物业管理示范小区》95%落实责任人进行养护,实行巡查制度,建档记录,工程主管监督执行,以保设施完好、正常使用,并进行定期保洁,使其美观整洁。
13刑事犯罪案件
发生率《全国物业管理示范小区》1%以下实行24小时保安巡查制度,落实保安岗位职责,在重点部位加紧巡逻,保障业户人身及财产安全。
14火灾发生率《全国物业管理示范小区》0物业服务中心实行全员义务消防员制,定期进行培训和演习,加强宣传,由物业助理进行日常巡视,发现隐患及时处理,以保小区消防安全。
16用户有效投诉率
投诉处理率一级1%以下
100%按照政策规定,作好各项工作,加强与业户沟通,定期举行座谈会,了解业户的愿望与要求,满足业户的合理需要,将投诉及时处理并记录。
17管理人员专业
培训合格率一级100%员工分别进行入职培训、上岗培训、加强培训等常规培训,并予以考核,以保员工素质。
18业主对物业管理
综合满意率客户满意96%以上采取现代化的科学管理手法,开展各种社区文化活动,在日常工作中注意收集客户意见,加强与客户的沟通交流,提升客户对物业服务工作的满意率。
