第1篇 大厦管理公约范本
前言
本公约制定的目的在于通过本公约的实施,以界定各业主/用户对于广东省广州市天河区**路**号的'**国际广场'(以下简称'该广场' )及其设备、服务设施的管理、保养及维修订立规定,达到对该广场的统一管理,以保证该广场的所有业主/用户有效地使用其购置/租用的物业,以及规定各业主/用户对该广场的管理及公共开支所须负责的责任。
本公约自以下当事人签署后即生效,该广场的所有业主和非业主使用人均受本公约各条文的约束。业主更换,本公约继续有效。管理公司对本公约的条款享有解释权。
特别提示:本公约的签约单位为
1.广州市**房地产有限公司(以下简称'发展商')
2.(一般的社会购买者名称)(以下简称为'业主')
3.广州**国际广场物业管理有限公司(以下简称'管理者')
第一章定义
一、在本公约中,除文意另有所指外:
1.'该土地':指根据广州市《国有土地使用权出让合同》穗国地出合(1998)419号文及《国有土地批准书》穗国土建用字(1998)5**号文,由广州市国土局出让位于天河区**路以西**院地段约14369平方米的土地使用权之土地。
2.'土地批文':指有关的国有土地使用证编号为'穗府国用**字第特167号、168号、169号'及有关的文件及修订。
3.'该广场':指座落于该土地上的**国际广场或其任何部分。其中写字楼、购物商场、酒店公寓、餐厅、康乐设施、会议中心、地下车库,并其总面积约为 195,000平方米。
4.'公共地方' :指在该广场内或该土地内由发展商根据本公约所指定的公共地方。其中包括各入口大堂及::通道、各扶手梯、直梯、楼梯间、行人道、行车道、卫生间、梯台、天台、绿化区及休息地方、管理者办事处及各监控室、电表房、锅炉房、电掣房、泵房、洒水系统泵房、消防及保安设备控制室、电话机房、消防泵房、光井、水箱、升降机房、发电机房、空调机房及为该土地及该广场的业主和用户及访客而设并供其共用的其他地方或范围,但不包括任何业主拥有所有权的地方。
5.'公共服务设施':指为该广场的利益而安装的设备、仪器、电机、装置、树木、管道、电缆、电线。但任何只供个别业主及租户使用的设施不包括在内。
6.'装修手册':指管理者(如以下所定义)就各业主在其所属单元(如以下定义)的装修、更改、改进、加建及装饰等所作的规定。
7.'用户手册':指管理者为管理该广场而制订有关写字楼、商场、公寓、车位及有关设施的使用守则。
8.'管理费用':指管理者因管理及保养该广场而引起的所有费用和开支。
9.'维修基金':指用于维修、替换该广场公共设备的款项。
10.'管理者':指被发展商广州市**房地产有限公司聘用为管理该广场的任何个人或公司。
11.'业主':指对每个单元合法拥有或共同拥有所有权的人士,并包括其日后通过合法程序而成为当时的合法继承人或当时的转让(包括但不限于变卖、赠与及互易等)人。如果该单元已被合法抵押,则'业主'就包括该抵押人和受押人(抵押权人);但以上所述受押人(抵押权人)只是在受押人(抵押权人)占有该有关单元或收取该单元的租金及利益下才算是业主。
12.'发展商':指该广场的发展商广州**房地产有限公司。
13.'单元':指在该广场内的写字楼、商场、酒店公寓、车位或其它部分。
14.'写字楼':指根据本公约规定作为办公用途的有关单元。
15.'商场':指根据本公约规定作为购物用途的有关单元。
16.'酒店公寓' :指根据本公约规定作为出租居住用途的有关单元。
17.'车位':指根据本公约规定作为停泊车辆用途的地方。
18.'摊分费':指由该广场在大项设施设备维修上的需要而作出一次性的支出,并当维修基金不足以支付或有关支出超过维修基金百份之五十之储备的情况下,管理者向各业主收取用以支付前述支出的金额。
19.'业主委员会' :指各业主按照本公约不时召开的业主大会上委任或选出的业主委员会。(以下简称'业委会')。
20.'业主大会' :指按照本公约第七章举行的业主大会。
第二章业主的权利和义务
一、业主的权利
在各业主遵守本公约的所有规则、政府订立的有关法规,并按期缴交
有关费用的先决条件下,各业主将享有下述权利:
1.业主依法拥有、使用及享用其名下物业及全部租金的收益。
2.业主有权将其所属单元,以上行为明确地受本公约限制和保障。
2.1 出售、转让、抵押按揭
2.2 出租于第三者
2.3 以其他方式处置
2.4 变卖
3.各业主可依法使用广场内的公共地方、公共服务设施,但不得损害他人利益。
4.业主有权::参加业主大会,对广场内的各项管理决策行使投票权,业主投票权按其建筑面积每100平方米一票计算,超出部分按四舍五入处理,不足100平方米的按一票计算。
5.业主可根据本公约条款维护自身的权益,可以监督广场管理公司的管理行为或提出合理建议。
二、业主有以下的义务:
1.在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策及本公约的规定,维护物业及其他业主的公共利益。
2.广场业主委员会成立后,执行业主委员会或业主大会的决议和决定。
3.全体业主和用户应遵守管理公司根据政府法规及业主委员会决议制定的各项有关广场的管理规章制度,并配合管理公司做好广场的各项管理工作。
4.按规定依时交纳其单元应缴之物业管理服务费、水电费、维修费、公共能源费及其他有关费用。
5.加强安全防范意识,遵守有关广场安全防范的规章制度,自觉做好防火防盗工作。
6.业主或用户如需进行室内装饰装修,必须遵守物业装修手册内的各种规定,并填写申请表,报管理公司审批,并缴纳装修按金后方可按规定施工。装修完工后,由管理公司进行查验,如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),按金予以退还,否则视违章情况予以扣除::并限期整改;如属统一清运装修垃圾和余泥的,还应同时交纳装修垃圾、余泥清运费。如在规定时间外使用公共设施(如电梯、供电增容等)的,还应承担相应的补偿费用。
7.业主如请管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修与维护,应支付有关费用。
8.凡房屋建筑附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全,或有碍外观统一、市容观瞻的,按规定应由业主单独或联合维修与维护的,业主应及时进行维修维护;否则,由业主委员会委托管理公司采取有关措施,其费用由当事业主按规定分摊。
9.与非业主在建立使用、维修维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知对方遵守本管理公约,并承担连带责任。
10.若公共设施或其他业主权益遭受人为损坏,损坏者须负责原样修复,如造成损失,应予赔偿。
11.使用本物业内的文化娱乐体育设施和停车场等公共设施、公共场所(地)时,应按规定交纳有关费用。
12.自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公共设施的完好。
13.自觉维护广场精神文明建设,搞好业户关系,互助友爱,和睦共处,共创文明商业广场。
14.在本物业范围内,不得有下列行为:
14.1擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗等的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;
14.2擅自对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板进行凿、拆、搭、建;
14.3占用或损坏楼梯、通道、屋面、道路、停车场、摩托车/自行车房(棚)等公用设施及公共场所(地);
14.4损坏、或擅自拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施;
14.5在公共场所堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物;
14.6在公共场所存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等;
14.7践踏、占用绿化用地,损坏、涂画建筑小品;
14.8影响市容观瞻或本广场外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;
14.9随意停放车辆;
14.10利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;
14.11法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
第三章 管理
一、一般事项:
1.管理公司的责任在于管理和维护该广场的每一部分且受本公约的约束,须遵守和履行本公约中其有关的责任及义务。
2.业委会有权于业主大会通过多数决议案后给予管理公司不少于三个月的书面通知终止管理合约;管理公司亦可提前三个月给业委会书面通知解除合约。
二、管理公司的权利及责任
1.在不抵触本公约的前提下,管理公司有权去完成所有有关广场管理和维护的事项,具体如下:
1.1 检查、巡察广场的公共部分,必要时包括所有单元的内部。
1.2 从事任何必要工作,包括维修养护、保安、清洁、绿化等,以保持广场每一个部分及其设施、设备处于良好、清洁、安全的状态。
1.3 预防及制止任何不符合本公约规定的行为,并追讨当事人赔偿其造成的损失,以维护全体业主的公共利益。
1.4 控制该广场内所有车辆停放、行人交通,对乱停泊车辆上锁或拖离,并向该车主收取拖离及有关费用。
1.5 制止及纠正各业主违反本公约规定的行为,
1.5.1在该广场内显着地方公布违约业户的姓名及其违约细节。
1.5.2书面通知违约业户纠正错误,并在通知后十四天期满而该户主仍未纠正错误时,采取相应的行动;如属紧急情况,可不必书面通知。
1.5.3透过民事诉讼向违约业主追讨本公约规定该业主须缴付的任何款项及其滞纳金。
1.5.1管理公司为保障全体业户利益执行的其他合法方法。
1.6 按本公约规定,要求并收取所有广场业主应付的管理款项,支付所有因该广场管理及维护而产生的应付款项。
1.7 根据财务预算,本着合理节约的原则有效控制管理开支,并做好帐目记录,定期向业主通报。
1.8 为该广场的公共地方(包括公共服务设施及广场整体基建架构)投保,其投保额及险种由管理公司根据该广场所需而决定。
1.9 向业主报告所有因该广场的管理及维护工作所引起与政府、公民及有关个人的往来事宜。
1.10节日期间可装饰该广场入口及外墙,包括灯光及其他饰物。必要时,管理公司可以组织该广场内的文娱活动。
1.11按照本公约的规定履行管理公司应承担的管理和维护之职责。
2.管理公司根据本公约做出的行动及决定,在各方面对所有业户均有约束力。
3.管理公司在下列情况下无需对业户负责:
3.1 为履行本公约所做出的一切合法行为。
3.2 因下列原因造成的服务中断:
3.2.1因任何设施、装置进行必要的保养及维修;
3.2.2台风、水灾、火灾、地震或其他不可抗力的损害、毁灭;
3.2.3无法避免的燃料、材料、水、电或劳力短缺;
3.2.4管理公司所无法控制的其他一切原因。
三、管理公司酬金
1.管理公司酬金是管理公司因履行本公约的职责而获取的报酬。在业委会未成立前,该酬金按政府规定拟定。在业委会成立后,管理公司酬金将由物业管理公司与业委会商定。
2.该广场管理中发生的一切开支无须从管理公司酬金中支付。
四、管理费及其他费用
1.为确定业主应付的管理费用,管理公司应在每年十月底前为下一年度准备一份管理预算。该预算应显示::该广场总体上在管理与维修保护方面的估计开支(包括管理公司酬金)和估计收入。
2.为确定管理预算,第一会计年度应由该广场经政府有关部门检验合格之日起,至该年的十二月三十一日止。其后的会计年度即自每年一月一日始,至该年十二月三十一日止。
3.管理费支出包括但不限于下列各项:
3.1 管理公司员工开支;
3.2 公共地方及公共设备、设施的维修保养费支出;
3.3 广场绿化费用支出;
3.4 广场环境卫生费用支出;
3.5 广场保安及消防装备费用支出;
3.6 行政办公费用支出;
3.7 物业结构、公共地方、公用设备、公众责任保险费支出;
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sp; 3.8 环境美化及节日装饰费用支出;
3.9 税金支出;
3.10管理公司酬金。
4.无论物业是否空置、出租或自用,各业主均应按照管理预算及其单元面积缴费标准支付管理费、水电费、公共能源费及其他相关费用。
5.如个别业主要求管理公司提供额外的工作和服务,管理公司有权向该等业主收取合理的附加费用。
6.在业主委员会成立前,物业管理服务费收费标准以政府物价部门批核为准;业主委员会成立后,该收费标准由物业管理公司与业委会商定。
7.当管理帐出现正常亏损,管理公司将重新修改财务预算,并将调整后的收费标准报物价部门或业委会通过后,确定出每一业主应加付的数额,管理公司可运用该笔每月加收的款项弥补管理帐不足部分;在必要的情况下,该笔款项亦可以一次性总付的方式收取。
8.如有关会计年度出现盈余,则该盈余部分即视为下一会计年度的收入。
五、管理费用及其滞纳金的缴付
1.每一业主应于每月五日以前向管理公司缴付其单元当月应付的管理费,管理公司另有规定的除外。
2.任何业主如果未能于本公约规定应付的款项到期日起十五天内支付其应付的款项,则管理公司有权采取下列措施并收取附加费用:
2.1 收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的滞纳金(滞纳金费率按政府有关规定计算)。
2.2 收取手续费作为因违约引起管理公司额外工作的赔偿。
3.任何业主如果在应付管理费当日起两个月内尚未能缴交管理费、水电费及其他费用且无任何解释,管理公司有权采取适当措施追讨有关费用或依法向人民法院提起诉讼,由此引起的不便或相关费用由该业主承担。
4.所有以滞纳金及手续费方式付给管理公司的款项,均应存入管理帐户中以支付日常管理开支。
六、维修基金
1.维修基金是指物业共用部位、共用设施设备发生损坏时,用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。
2.维修基金的缴交根据政府有关规定执行。
3.维修基金应设立专款帐户由管理公司和业委会共同管理,不得挪作他用。
4.物业共用部位、共用设备、设施维修、更新时,其费用从维修基金增值部分中开支;增值部分不足以开支的,由维修基金垫支,垫支部分应向业主收回。
5.维修基金的使用,由管理公司提出年度计划,经业主委员会批准后实施。
6.在任何业主停止拥有或使用该单元时,维修基金将不退还,但如将该单元使用权变化情况通知管理公司及获得新业主所签署的本公约附录之承诺书,该维修基金可以免息转移于该单元的新业主的名下。
第四章该广场或部分受损不宜使用时的规定
一、若该广场因火灾、台风、地震、地陷或其他原因而破坏,以致大部分不宜使用时,则管理公司须召开业主大会,会上可由出席并投票的业主百分之七十五(75%)以上多数票通过决议案。
二、如由于保险赔偿金不足、建筑法规的改变或任何其他情况,致使修复或重建该广场的方案已不可行时,各业主须将其所拥有所有权的单元交于管理公司托管,管理公司须立即将其以公开拍卖或转让变卖,并将变卖所得的净收益,按各业主原先持有的单元市值比例确定分配与该等业主。该项工作由物业管理公司或业主委员会委托有关主管部门进行。
三、因该广场购买了保险而取得的一切保险赔偿金须按比例分配予各业主。在此种情况下,各业主在本公约所述的一切权利、特权、责任及保证均予撤销,每名业主须放弃本公约所载的一切权利和特权。
四、若议决修复该广场,每名业主须按其单元应缴费比例支付修复该损毁部分所需费用,以支付超出该广场的保险额赔偿金的数目。
第五章业主大会及业主委员会(业委会)
一、管理公司须于该广场经有关政府部门综合验收合格,并已交付使用不超过二十四个月内召开第一次业主大会,管理公司应会同发展商及时召开该广场的业主大会,选出业主委员会及主席,并可决定业委会的职务、人数及其他事项等。下列规定适用于任何业主大会:
1.管理公司或业委会每年须召开不少于一次业主大会。管理公司、业委会或占该广场不少于百分之二十的业主提议可合法召开特别会议,以便讨论或决定任何影响或关于该土地或广场的事项,或为全体业主的利益就该土地及该广场的保养及管理向管理公司提供意见。
2.每次召开会议须至少提前七天发出书面通知,列明开会时间、地点及讨论事
项。
3.会议的法定人数为占该广场不少于百分之五十的业主亲自或派代表出席。出席者达法定人数,会议方可进行。
4.每年第一次会议中业委会主任可自动当选为该次业主大会的主席。
5.主席须确保将出席者及会议程序记录存档。
6.各业主每户拥有一份所有权份额,即有一票。
7.如投票票数相等,主席可投第二票或决定性的一票。
8.业主可亲自或派代表投票,未满十八岁的业主须由其法定代理人出席。
8.1 未满十八岁的业主须由其法定代理人出席。
8.2 委任代表的文书须由业主签署;如业主乃一法人,则须加盖公章。
8.3 委派代表的文件须于开会前一天交予管理公司。
9.于正式召开的会议上由拥有投票权的业主或其代理人过半数票通过的任何有关广场事项的决议案对全体业主均有约束力,惟:
9.1 开会通知须指出拟就该事项提出决议案。
9.2 除非全体业主均亲自或派代表出席会议,否则会上就其他事项所通过的任何决议案均属无效。
9.3 抵触本公约或土地批文的决议案均属无效。
二、业委会的组织、会议及权利
1.业委会委员由业主大会从业主中选举产生,应不少于五名;业委会任期为两年一届,可以连选连任;业委会主任、副主任由业委会选举产生。
2.业委会的成员在下述情况将终止其职务:
2.1 有关成员以书面向业委会请辞并获业委会接纳。
2.2 有关成员不再拥有该广场的任何所有权。
2.3 有关成员破产或触犯刑事法律。
2.4 有关成员患上身体或精神上的痼疾致使其不能处理日常事务。
2.5 业主大会议决辞退的有关成员。
3.业委会由主任定期召集,召开会议必须有过半数委员出席,作出决定须经过半数委员同意。
4.每三个月::至少应召开一次业委会会议以决定该广场的日常管理事宜,如1/3以 上的委员提议或主任、副主任认为有必要时,可召开特别会议。
5.每次召开会议须至少提前七日发出书面通知给各成员,并列明开会时间、地点及讨论事项。任何议决事项若事前并未详列于开会通知内将会无效。
6.所有问题的决定,均按少数服从多数的原则。
7.业委会应包括以下的职位:
7.1 主任
7.2 副主任
7.3 执行秘书
7.4 任何经业主大会所指定及界定的职位
8.业委会须保存所有会议记录并包括下述事项:
8.1 所有成员职位的委派、辞退或改变;
8.2 所有业委会议决事项;
8.3 曾出席会议的成员。
此等会议记录须存于一固定并可供其他业主查阅的地方。
9.业委会决议对全体业主均有约束力,并应予以公布。
注:本公约内容条款如与政府政策法规有抵触,应以政府政策法规为准。
附录
关于**国际广场管理公约承诺书
致:**国际广场物业管理有限公司
为维护及促进广州**国际广场的管理,本人/本司现同意遵守与**国际广场物业管理有限公司签署的'**国际广场管理公约'内的一切条款及有关修订内容。
本人/本司亦同意在转让上述广场任何部分时,于有关买卖合约签署之日起一个月内就使用变化情况以书面通知上述广场的管理公司,并应取得本人/本司的承让人遵守该管理公约内的一切条款及有关修订内容的承诺协议。
在管理公司收到本人/本司承让人的承诺书前,如本人/本司的承让人有违反管理公约的行为,法律责任将由本人/本司及承让人共同承担。
广州**国际广场
**国际广场物业管理有限公司
**楼**号单位业主
(业主 )签署 (法人代表 )签署
年 月日年 月 日
第2篇 区政府大厦物业管理人力规划
区政府大厦物业管理人力规划
管理处组织架构
一、管理处组织架构描述:
1、**区政府大厦组织架构的设置原则是精简高效、一专多能,采用管理处主任负责制,签订经营责任书,由**物业公司全权领导。
2、管理处各岗位所需人力资源配置实行**物业管理公司供应下的完全双向选择,以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。
3、管理处内部采用直线职能制,尽量减少管理环节,提高工作效率和保证信息渠道的畅通。
二、管理体系及组织架构
物料管理
一个企业物业管理工作的质量水平的高低,主要表现在企业对人、财、物的有效控制,在加强人员组织架构设计,分工合理的基础上,加强物料耗材的采购、领用、报废等各环节控制,严格按照iso9001(2000)工作标准,制定工作流程。从对物料使用、申购、采购、入库等方面进行层层把关,分级量化管理,对质量、数量、情况定期进行市场调研、仓库盘点、报废检验,确保物业管理物料的采购渠道畅通、质量过硬,是实现物业管理服务目标的基础工作。
物料采购流程图:(略)
第3篇 大厦物业管理中心目标管理流程
物业管理中心目标管理流程
1、目的
明确中心下属各部门、管理处及每位员工的目标管理工作,确保贯彻按照公司质量方针,实现中心总体任务目标。
2、范围
本手册规定了目标的制订、实施、检查与考核过程管理的内容与要求,适用于全中心范围内各级目标管理工作。
3、职责
3.1中心经理根据公司给中心定下的目标任务,负责分解中心各职能部门、各管理处的目标任务。
3.2管理中心经理与各职能部门负责人、各管理处主任签订目标责任书(包括经营指标目标责任书、十防责任书、安全责任书),各职能部门负责人、各管理处主任对实现本职能部门和管理处的目标任务负责。
3.3根据公司规定,配合公司对中心各职能部门和各管理处负责人及其他主管以上人员进行评价考核。
3.4各级管理人员接照职权负责本职权范围内的员工的绩效考核。
4、中心任务分解目标分解和下达
4.1中心经理根据与公司总经理签订的目标责任书,根据各职能部门和管理处的实际情况,将本中心的目标分解为各职能部门、各管理处的分目标。
4.2中心经理安排品质管理部拟定出各职能部门、管理处年度目标责任书(包括经营目标责任书、十防责任书、安全责任书)。
4.3中心经理分别与各职能部门负责人和管理处主任就下一年度的任务目标进行沟通,听取意见,由中心经理最终确保任务目标。
4.4中心经理与各职能部门负责人和各管理处主任分别签定目标责任书。
4.5各职能部门、各管理处根据目标责任书,逐级进行目标分解落实到人,并逐级签定目标责任书。
5、目标任务的考核
5.1中心经理每季根据日常的工作和公司、中心月检结果,对各职能部门和管理处目标的工作情况进行考评。根据考评结果,由中心经理在中心例会上对各职能部门和管理处的工作开展进行点评,指出不足、存在的问题和努力的方向,确保顺利完成全年目标任务。对各职能部门、各管理处未能实现预定目标,应组织进行原因分析,制订纠正措施。如确属非本中心所能控制的原因,应作出书面说明,报上级领导确认。
5.2中心按照公司规定,每季/半年配合公司对中心主管以上人员进行工作考核,确保工作任务能够得以实现。
5.2.1中心各级管理人员每月依照公司《绩效考核管理规定》的规定和相应的工作和服务标准的要求对主管以下员工进行考评,按《**管理中心基层员工绩效考核表》进行绩效评分。
5.2.2每年度末,中心经理应根据公司要求组织对本年度目标责任的完成情况进行总体评价考核,并根据公司对中心的任务目标制订下年度目标。
5.2.3中心经理及各级负责人每年度依据目标完成情况和目标责任书,根据公司规定确定对各级目标责任人的奖罚。
5.2.4中心与各职能部门、管理处签定的目标责任书、十防责任书、安全责任书、目标考评记录、考核评价记录由中心综合管理部统一归档保存。
相关质量记录
1.《**管理中心基层员工绩效考核表》**-jr-02/b01
第4篇 办公大厦信件收发管理管理手册
办公大厦管理手册:信件收发管理
1普通信件投送规定
a.规定适用于工作在**国际中心内客户信件的日常投送;
b.由政府邮政部门投送到**国际中心的信件一律由前台人员接收;
c.任何投递给客户的信件,任何人不得私自拆看、私藏或销毁;
d.收到的信件由每日信件发送人员负责信件的分拣及投送;
e.分拣人员应先仔细核对收件人的公司名称及单元号,再检查该名客户是否对邮件有特殊的要求(如放前台等);在信件上用铅笔标注清楚单元号;应再检查一遍信封上的公司名称及单元号与当前在该单元的名称相符,之后再按客户的单元进行投送;
f.如有单元号,但公司名称标注不清楚,可通过检查客户档案来确认,如仍不能确认,可以通过电话方式与客户联系,或通过其他相关部门进行确认,如市场租赁部人员等;
g.如已确认不是投送到**国际中心内客户的信件,可在信件上贴上退信条并标注'退'字,加盖**国际中心邮件'收发章'后,在第二天交还邮局送信人员;
h.能够确认为已退租客户的信件,如果原客户留有联系方式,可以通过电话通知原客户到**国际中心取信,如无任何联系方式,可按本规定第'g'条做退信处理;
i.长期在**国际中心的客户要退租时,应主动询问客户离开后的信件该如何投递,通常情况下,可请客户留下联系电话,当有客户信件时,以电话方式通知客户或客户的委托人来前台取信。
2邮件、报刊管理规定
为规范邮件管理,确保大厦用户邮件数正常派发,制定如下规定:
a.客户要求订购报刊时,需到邮电部门办理预订报刊手续。
b.客户凭《订阅收据》的复印件到物业管理处客户服务部办理备案手续,由客服员在《报刊订阅登记表》中登记报刊名称、公司名称、份数等。
c.管理处设挂号邮件签收登记簿及挂号邮件退件登记簿。
d.投递员每天把邮件、报刊送到大厦收发台(保安部前台),对投递员送来的挂号信、汇票、包裹单、电报等特殊邮件,投递员会在邮电部门的签收单上加盖有'东玖大厦收发章'。邮件交接各环节中,交接双方必须办理交接手续,派发邮件时应要求用户签章,以便日后有据可查。
e.对平信和国内报刊的发放,客服人员必须根据用户提供的资料,及时准确地发放到客户办公处。
f.凡有业户投诉丢失挂号邮件,经查核挂号邮件收发登记薄追究邮件下落,由最后签名的管理人员负责。
g.对挂号信、汇票、邮包、电报等特殊邮件,客服员须先把这些邮件收件日期、邮件号码、邮件性质、收件公司等填写到《挂号信/包裹单等记录表》上,然后携单及记录表及时准确送达致接收人同时由该接收人在《挂号信/包裹单等记录表》上签收。
h.对已迁出本大厦的业户,管理处提供1个月的平邮转投服务,迁离后的邮件由客服部单独管理,每周通知业户回大厦领取。凡属无业户认收的挂号邮件做为盲信退回邮局,客服员登记确认后,粘贴改退批条,交给保安部,由保安部于次日退还邮递员签收。
i.缺失或迟到的报刊处理:发现报刊未按时送到或不是订阅的报刊时,客服部负责与邮局联系,敦促尽快补送。
j.发现邮局送来的邮件有破损时,应在登记薄上做好记录,并有当值主管签字确认,客服部将'此邮件受到时已破损'封条粘贴在破损部位后,再派发到业户手中。
3邮件快件、挂号信、包裹及包裹单的投送规定
a.程序适用于工作在**国际中心内公司邮政快件、挂号信、包裹及包裹单、汇款单的日常投送;
b.接收到的快件由前台人员负责,通常情况下,该人员负责日常信件的分拣及投送;
c.挂号信、快件、包裹及包裹单、汇款单均为紧急物件,要在联系到客户的第一时间内送出;并请客户签收。
d.快件到达后,应由信件收发员迅速确认该快件的收件人是否为**国际中心内的客户,当确认为**国际中心内的客户后,方可接收,否则由送件人员收回;
e.所有由政府邮政部门投送到**国际中心的邮政快件(仅限于ems)、汇款单、包裹单一律由前台
f.接收,接收时应加盖**国际中心'邮件收发章'(在暂时没有邮件收发章时,可由前台收件人员签收);
g.对于dhl、fd*、ups等非国家邮政部门的速递邮件,应由前台人员协助送信人员联系客户后,由
h.邮政人员送至客户手中;
i.任何投递给客户邮政的快件、挂号信、包裹及包裹单、汇款单,任何人不得私自拆看、私藏或销毁;
j.所有要客户领取的转交物均要求在客户领取时进行签收;
k.对于不能当日送出的快件,应注明原因,并于次日继续联系客户,直至送出为止。
l.客服主管随时监督信件收发人员递送物件情况,保证所有物件递交的安全及准确性。
第5篇 某办公大厦告示栏设置使用管理程序
办公大厦告示栏设置与使用管理程序
a.告示栏的设置
为了能将管理中心的各项工作安排及时通知客户,为了加强管理中心与客户之间的联系与沟通,特此在公共区域设置告示栏,以方便客户。
b.公告栏使用管理程序
1]前言
●公告栏的定义:管理中心设置在首层大堂明显位置,用于张贴**国际中心物业管理中心针对**国际中心内全体客户之重要公告,及发布重要信息时使用的设施称为公告栏。
●设置目的:**国际中心物业管理中心设置公告栏的目的是方便管理中心与客户间的信息传递,使客户能够及时知晓管理中心发布的重要信息,方便客户的日常办公。
●批准实施:由物业部统一安排,经管理中心物业总经理审核后批准实施。
2]公告栏内公告的张贴
●公告栏内张贴的任何公告均须经客服经理批准后方可张贴。
●除特殊原因外,所有公告均以a4纸(297mm×210mm)打印,每张公告在不与其他公告发生重叠时,均以透明图钉在距离纸张四角临近两边各10mm处固定。
●张贴及撤换公告的工作由大物业助理负责。
●公告的张贴及撤换时间根据公告内所载信息的生效时间确定,具体情况可参照以下2条处理:
如公告所载信息为不需要客户提前做任何准备工作,则张贴工作在公告时间生效前48小时(2天)完成。
如公告所载信息需要提前告之客户做好准备工作,需在所载信息生效前72小时(3天)将公告张贴在公告栏内。
3]公告栏具体的张贴方式根据公告的多少来确定:
●1张公告时,此公告张贴于公告栏的中心位置,即公告左边距离公告栏左边180mm,公告上边距离公告栏280mm。
●当有2张公告时,2张公告上下排列,每张公告左边距离公告栏左边仍为180mm,上公告为生效日期早的公告,同时其上边距离公告栏120mm,下公告为生效日期晚的公告。上公告下边与下公告上边距离为30mm。
●当有3张公告时,当三张公告内容相同,但文字分别以英文、中文、日文分别书写时,则公告栏左上角张贴英文公告,其左边距离公告栏60mm,其上边距离公告栏120mm;公告栏右上角张贴中文公告,其左边距离英文公告右边为30mm,其上边距离公告栏同为120mm,英文公告正下方30mm张贴日文公告。如所张贴的三份公告的内容不同,则左上角公告为生效日期最远,右上角公告生效日期晚于左上角公告,左下角的公告为生效日期最近的公告。
●当有4张公告时,前三张的张贴位置同'c.';有3张公告时,第四张公告张贴在第三张公告的正右方30mm处,且第四张公告的生效日期比其左侧公告还近。
●当有5张公告时,左上角公告左边距离公告栏左边仍为60mm,其上边距离公告栏上边为10mm,右上角公告位于左上角公告正右方60mm处,第三张公告上边压在左上角第一份公告下边重叠15mm处,第四张公告上边压在右上角第二份公告下边重叠15mm处,第五张公告上边压在第三张公告下边重叠15mm处,其日期及顺序排列参照'c'及'd'。
●当有6张公告时,其前五张公告排列顺序同上,第六张公告上边压在第四张公告下边重叠15mm处。其日期及顺序排列参照'c'及'd'。
●如两张公告的生效日期相同时,则已公告序号小的排在较早的位置上。
c.公告栏内公告的撤消
1]公告的有效日期已到期时,由物业助理于到期当日20:00前,将到期的公告取下,并于次日交客服经理确认收回签字。如有特殊情况未能按时撤消公告,大物业助理应及时上报,由客服经理跟进处理。
2]公告栏内的到期公告被撤下后,如还有其他公告,撤下公告的人员需要按照本程序b项第5]条的规定对剩余的公告进行重新排列。
3]所有撤消的公告由物业客服助理进行存档。
第6篇 某大厦商场物业入伙装修管理资料
大厦商场物业入伙装修管理的资料
一、入伙流程
验证→资料发放→交费
二、验证
商业网点的业主或承租人须提供以下资料:
1)购房合同或租赁合同复印件一份;
2)身份证复印件一份。
三、资料发放与保管
1)管理处发给以下资料:
a.住户手册(每个经营单位一册)
b.业主公约
c.《住宅装修管理规定》
d.大厦商场装修管理规定
e.临时用电管理规定
f.安装空调管理规定(附空调安装平面示意图)
g.防盗网和防盗窗管理规定(附式样平面示意图)
h.收费项目一览表
i.装修申请表:申请装修时填写,并返原件给管理处存档。
2)管理处按业主(住户)的栋号和房号进行建档编号,档案中应包括内容:
a.承租合同复印件和承租人身份证复印件
b.装修申请表及装修平面图等资料
c.营业执照复印件。
四、交费
1)管理服务费:
以购房合同或承租合同签定之日为准,当月15日前(含15日)计收全月管理服务费。当月15日以后计收半月管理服务费。
2)水电周转金(依据当地收取标准):
a.时间:办理入伙时交纳;
b.标准:根据其经营方式和内容所需用电量,在申请装修时交纳;
c.退款:在供电局和自来水公司办理接管托收后,凭收据到管理处办理退款手续(前提:无拖欠水电费)。
3)工本费。
4)其他:
需由业主或承租人出钱,由管理处统一进行的项目,如:
a.阳台统一安装防盗网和防盗窗;
b.室外空调架;
c.信箱款。
第7篇 大厦小区消防管理程序
小区(大厦)消防管理程序
1.目的
加强所辖区域的消防管理,保障客户和公司生命、财产的安全。
2.范围
适用于公司各管理处。
3.职责
3.1总经理为消防安全第一责任人,总经理授权总经理助理全面负责消防安全工作的组织落实和监督总结,建立防火安全责任制度。
3.2品质管理部协助总经理助理落实和监督公司各管理处的消防工作,督促完善防火安全责任制度。
3.3各管理处经理为消防安全的直接责任人,具体负责组织消防工作的具体实施、培训、演习、检查、完善消防设施,组建义务消防队,制定并实施灭火方案。
3.4各管理处经理指定的消防管理人员为本部门消防安全的责任人,负责本部门防火宣传及安全检查,消除火险隐患,熟悉周围环境,及时制止、纠正违章行为,参加现场灭火救灾工作。
4.方法和过程控制
4.1各管理处应制定本部门的灭火方案、义务消防队人员名单。各管理处经理在消防机关和总经理助理指导下,执行有关消防法规,落实各项防火安全措施,负责做好管辖范围内的防火安全工作。
4.2各管理处在员工的季度考评中必须包括相应的消防知识考评,安全员必须会使用灭火器、消防水带,保洁员必须会使用灭火器,知道疏散人员的方法,安全员负责消防器材的检查及保养。
4.3定人、定时、定方案地消除火险隐患,每年组织一次消防实战演习(演习时必须实际使用消防水带、灭火器)。演习前一周制定演习方案并品质部参于评定,演习后应有相应的图文记录,并将演习情况记录在《消防演习情况记录表》上。
4.4各管理处每季度至少进行一次紧急集合,参加人员以本部门安全员为主(在岗安全员可不在紧急集合之内),须准确记录各人员在接到紧急集合命令后赶至指定地点的时间及装备情况,并在《紧急集合情况记录表》中予以记录。各管理处紧急集合的指定地点及所需时间由品质部核定,对紧急集合中不能达到要求的人员,在月度考评中予以体现,对紧急集合中无故缺勤、拖延人员要予以严肃处分。
4.5定期组织检查、维修保养消防器材及设备。
4.6积极配合消防机关对消防工作的检查和指导。
4.7每位员工应熟悉自己的岗位环境、操作设备及所使用物品的情况,熟悉安全出口的位置和消防器材的具体摆放位置,懂得消防器材的具体使用方法,指挥监控中心主管监督消防器材设备的维护保养工作。
4.8发现有异味、异声等异常现象要及时报告指挥监控中心进行核实,并采取有效措施处理。
4.9保持楼梯、走道和出口畅通无阻,妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示及事故照明设施。严禁贮存烟花炮竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆及各类剧毒物品。
4.10在防火范围内,办公和商场装修面积在50平方米以下的,由管理处负责审核;超过50平方米的应报消防机关审核,经批准后方可施工。装修应采用不燃或难燃材料,使用易燃或可燃材料的,必须经消防机关批准,并进行防火处理。
4.11客户进行室内装修,在需要增设电气线路或改装燃气管线等较大作业前,必须报管理处批准。管理处须要求施工人员严格按管理处要求的规定进行施工。
4.12各管理处须有小区(大厦)的地下煤气管网图,小区内须挖掘地面的施工,必须到管理处办理申报手续,经管理处经理同意方可动工。具备使用管道液化石油气条件的小区(大厦)客户,严禁使用瓶装液化石油气。
4.13各小区(大厦)应有地面层消防设施平面图并悬挂于指挥监控中心,图中标注灭火器、消防栓、水流接合器等消防设施的位置。高层楼宇每层明显位置必须设置消防疏散示意图。
4.14任何人员不得随意启动消防泵、喷淋泵、稳压泵、送、排烟阀、破玻璃报警按钮等消防设备,不得随意动用消防器材和消防水。
4.15大厦应配有足够的消防用沙,不得挪做它用,烟感、温感、喷头未经许可不得擅自更改和拆除。
4.16各管理处须有灭火作战示意图,并悬挂于消防指挥中心,消防设施清单也应存放于指挥中心。
4.17小区(大厦)内的装修现场必须配有足够的灭火器,禁止施工人员在施工现场做饭、吸烟、使用明火。
4.18火警、火灾的处理方法
4.18.1任何人员发现火情时,应立即就近取用灭火器灭火,同时立即向指挥中心报警。
4.18.2接到火警通知后,中心人员要保持镇定,要求现场人员讲明火警地点、燃烧物质、火势情况等,并随时向指挥中心汇报火情。
4.18.3中心值班人员根据火情,立即通知各岗位禁止无关人员、车辆进入现场,通知有关人员组织疏散;立即关闭着火区域煤气阀、电源,同时将火警情况报告给消防总指挥。
4.18.4消防总指挥接到通知后,立即赶到现场并成立现场临时指挥部(由安全管理当值负责人组织),同时组织全体人员布置救灾工作及现场救护工作,并向总经理和总经理助理汇报。安排设备责任人切断煤气总阀及市电,同时将应急电源投入使用。
4.18.5火势扩大到三级(猛烈阶段)时,启动消防泵和喷淋泵,使用紧急广播通知客户离开房间,在场工作人员指挥客户从消防楼梯安全疏散,禁止乘客搭乘电梯,消防救护人员通过消防专用通道进行灭火工作(大厦)。
4.18.6火势较大的情况下,应立即拨打火警电话119,通知公安消防部门进行抢救,并向社会求助。组织接应小组,负责引导、配合外界增援队伍。
4.18.7管理处积极协助消防部门做好火灾现场的保护工作。
4.19品质部至少每半年组织一次专业人员对各管理处进行防火安全检查,填写《治安、消防安全巡查记录表》,并监督整改措施的落实情况,保存相关质量记录。
4.20消防灭火器材要按国家规定,每年进行年检、校验、维修、保养,确保能正常使用。
5.引用标准
《中华人民共和国消防法》
《新建筑设计规范》
《建筑灭火器配置设计规范》
6.质量记录和表格
《消防演习情况记录表》
《消防设施清单》
《紧急集合情况记录表》
《治安、消防安全巡查记录表》
《紧急事件处理记录表》
第8篇 x大厦保安部的管理范围
大厦保安部的管理范围
保安部的主要职能是负责大厦的安全保卫工作,其管理范围,根据公安机关治安管理的范围、基层保卫组织的职责和社会治安防范责任条例的有关规定,主要包括大厦保卫、大厦内部治安秩序管理、大厦内部违法犯罪案件的查处、大厦事故的预防和查处、大厦消防管理、大厦安全监控室的管理六个方面。
一.大厦保卫
大厦保卫,是指保安部组建并使用专门力量,对内部的重要目标、场所、出入口进行守护或巡逻,以维护公共秩序,预防违法犯罪和治安灾害事故发生的专门工作。
大厦保卫的范围,主要在大厦内部及大厦周围通道部分。保卫的主要目标通常有大厦的出入口、大堂、写字间楼面、库房、车库、商场、娱乐场所等。
大厦保卫的主要特点是公开性、预防性和服务性。大厦保卫人员应统一着装,佩带标志,以公开的身份进行保卫工作。其工作主要是掌握人员、车辆进出的情况,控制违章物品,发现事故苗子,制止违法犯罪现象。大厦保卫的最大特点,是既要保卫大厦安全,又要兼顾服务,如有礼貌回答客人的询问,为客人指路,介绍情况,处理某些简单事务,与有关人员取得联系等。
大厦的保卫工作分为定点保卫和巡逻两大类。定点保卫指岗位固定的保卫工作,如门卫、停车场及车道管理等。巡逻指保安人员在指定区域内巡察,以便及时发现和处理各种不安全因素和违法犯罪行为。巡逻的路线应与固定保卫岗位配合,根据大厦的设备设施及白天、夜间的不同情况分别制定。在保卫工作中发现问题,应弄清情况,防止事态发展,并及时报告保安部或其他有关部门。
二.大厦内部治安秩序管理
大厦的内部治安管理,是指保安部在总经理的领导和公安机关的指导下对大厦内部的公共秩序进行管理,以保护客户、员工和大厦的人身及财产安全。
大厦内部治安秩序管理还包括大厦内危险物品、易燃和易爆化学品的管理、大厦内车辆交通及停放的秩序管理和大厦内治安动态信息的收集和处置。
三.大厦内部违法犯罪案件的查处
保安部负责对大厦内部发生的违法犯罪案件的查处工作并提出处理意见,报请公安机关审批。作为公安机关的基层组织,保安部还应完成公安和安全机关交办的各项任务,协助公安机关侦破案件。
保安部在查处大厦内部违法犯罪案件的职责权限为:
(一)负责刑事治安案件和调查取证工作,填写'治安案件处理报告表',并提出处理意见,连同案件全部材料,报请公安机关审批;
(二)组织犯罪嫌疑线索的调查;
(三)查处大厦内部的破坏事故和治安灾害事故;
(四)查处大厦内部的非正常死亡事件。
四.大厦事故的预防和查处
事故指意外的损失或灾祸。大厦事故,主要是指在大厦内部意外发生的/造成物质损失和人身伤亡的变故和灾祸.
事故具有两个显著特征:①造成了一定的物质损失或人身伤亡。相比较而言后果
较为严重,未造成后果的不算事故。②事故的发生超出人们的正常设想,一般都
是意外发生的。
保安部在预防和追查事故中的职责:
(一)同总经理办公室和工程部等部门,建立安全操作制度。开展安全检查,进行安全教育,防止各类事故的发生。
(二)协同有关部门调查治安灾害事故,属责任事故的由有关部门处理,属破坏或破坏嫌疑事故的,由保安部负责追查处理。
(三)负责追查破坏或破坏嫌疑事故,处理制造破坏事故的犯罪分子。
(四)在大厦总经理的领导下,积极参加自然灾害事故的抢险救灾,维护秩序,及时打击和处理乘机作乱的违法犯罪分子。
五.大厦消防管理
保安部在消防管理机关的指导、监督下,认真贯彻'预防为主'的工作原则,具体做好大厦火情、火警、火灾的预防及日常一切防火安全管理工作。
(一)保安部门应系统计划大厦的整体防火安全管理,根据消防部门的有关'软、硬'件设施要求,认真加以逐项落实,对重要的给水系统(如:冰箱、竖管、消火栓、消防泵等)、自动报警系统(如:烟感、温感等)、自动灭火系统(如:喷淋等),要坚持定时定期检查,确保这些系统始终处于临战实用完好有效的状态。
(二)按照消防安全管理制度的一切要求,认真制定、不断完善、健全大厦内部消防管理制度和消防设备、器材的落实情况,定期检查大厦及各部门执行落实情况。对检查中发现的问题,要及时予以改进,对有关部门在消防管理工作中存在的问题,隐患、漏洞应发给安全防范整改通知书,责成进行改进并对整改情况进行复查,直至落实为止。
(三)健全大厦消防组织机构,明确专门管理人员,认真开展对大厦内部员工消防业务知识的教育。及时记录消防活动的内容、防火安全检查、火情、火警、火灾发生的情况并立有大厦要害部门、消防设施、器材等位置的大厦平面图,对大厦的所有消防设施、设备、器材都应逐个登记、存档。
(四)对外来施工单位进行工程动火施工的申请,要严格三级审批制度,按动火作业安全管理规定,认真审核,逐级报批并在动火作业期间加强现场的检查管理,同时对外来施工人员加强防火、动火方面的安全宣传,以保证安全。
六.大厦安全监控室的管理
目前高档写字楼的监控室一般由消防控制系统、电视监控系统、防盗报警系统、通信联络和广播系统、时钟和其他控制系统等5个系统并联组成。大厦安全监控室集合了现代化的安全设施,可以有效地预防、发现控制和打击违法犯罪活动和灾害事件的发生,对突发事件可以作出快速反应。
保安部在加强安全监控室的管理方面,主要任务是:
(一)提出安全监控设施的配置方案;
(二)组建安全监控设施的配置方案;
(三)制定、健全安全监控室的管理制度和安全监控的岗位责任制度。
第9篇 办公大厦绿化管理手册
办公大厦管理手册:绿化管理
a. 场内外绿化管理规定
1] 人人都有义务维护场外植物/绿地及场内盆栽植物。
2] 不准攀折植物及在植物上扎拉。
3] 不准损坏绿地及花木保护设施。
4] 不准人为践踏绿地和车辆跨越。
5] 不准在绿化地带堆放杂物。
6] 不准在绿化带内设置广告招牌。
7] 当人为造成花木、绿地及保护设施损坏的,按政府有关规定进行罚款处理。
b.场内部盆栽植物的管理
1] 施肥:根据花卉植物的不同生长发育时期的特殊要求,追施化学肥料,并保证在大厦内无异味的散发。
2] 换盆:根据花苗的大小和生长速度快慢选择相应的花盆、套缸,由花木公司执行。
3] 浇水:根据植物的特点,每日或隔日浇水。原则是:水温与室温要接近,浇水一定要浇透,盆土应经常保持湿润,不要过干、过湿,也不要时干、时湿。
4] 采光:根据花卉耐阴喜阳程度和生长习性,经常性将一些喜阳花卉移到阳光充足的方。
c.场外部草坪植物的管理
1] 浇水量:根据不同的季节、气候,以及草皮生长期、植物品种决定浇水时间(上、中、晚)和浇水量。
2] 施肥:根据土质、植物生长期、植物品种和培植需要,决定施肥种类及用量大小。
3] 清除杂草及松土:根据季节、草坪生长状况对所辖草坪内的杂草进行清除并对土地进行相应的松土以利草皮的生长和规范。
4] 修枝整形:根据植物的形状,以利观赏为目的,依植物品种及生长情况等因素进行修剪整形,但此一项目通常在冬季进行。
5] 除虫:根据病虫害发生规律初实施综合治理,通常在病虫率高时,施以药剂杀死病虫,以确保植物良好生长。
6] 禁止事项:禁止踏入草坪并在树台枝上吊拉、折枝、悬挂物件,严禁铁线紧箍树干,影响树木生长,严禁任何公民在草坪内以体育锻炼为形式损伤植物。
7] 防止损坏:加强宣传教育及保安巡视,树立告示牌,防止人为的毁坏,作到预防在先。
8] 定期洗尘:由于草坪紧靠道路,人与车辆流动多尘土飞扬,会影响树木生长和美化效果,故养护人员应定期对草坪及树木、用水喷淋清洗。
d.场内外绿化管理应达标准
1] 物盆内无烟灰、烟头、杂物、叶面、枝干;无浮灰,保持叶色翠绿。
2] 各类植物无枯萎、凋谢现象。
3] 盆缸清擦干净、无污、无渍。
4] 草坪修剪整齐,无高低不平现象。
5] 枝叶修剪齐整,无杂乱现象。
6] 草坪干净无纸屑、杂物、清洗干净。
7] 各类植物无病虫害。
8] 严格管理草坪禁止人为踏坏,影响美观。
第10篇 迪赛大厦物业管理质量检验控制程序
赛迪大厦物业管理质量检验控制程序
1.目的
规范服务过程和服务结果的检验,确保公司所提供服务的质量能够符合要求。
2.范围
适用于项目执行部对服务质量的管理和控制。
3.职责
3.1公司质量保证部负责按《质量检验程序》规定,对全公司的服务质量进行管理和控制。
3.2项目执行部所属质量控制部负责对项目执行部各部服务质量进行监督和检查。
3.3项目执行部所属各对客服务部门和人员,负有服务质量的直接责任,必须认真自检。
3.4项目执行部各级管理人员负责职权内日常服务过程的检查和有效控制。
3.5各部门质量检验员负责本部门提供服务过程及服务质量进行监督和检查,并及时对不合格项采取的纠正措施进行跟踪验证。
4.程序
4.1直接为用户提供服务的部门/人员,必须在提供服务的过程中进行自检,及时纠正不合格项。
4.2各部门管理人员负责对所辖范围内服务质量的日检和周检,对发现的不合格项执行《不合格品控制程序》规定,及时对不合格项进行纠正和记录。
4.2.1各部门主管级人员,每天不少于一次对所管辖范围内作业人员的服务质量及服务过程和物业维护情况进行监督、检查。
4.2.2部门经理每天不少于一次对本部门主管人员的工作进行抽查,每次抽查内容不少于总工作量的20%或每周不少于一次对本部门工作的全面检查。
4.2.3项目执行部总经理每周不少于一次对服务工作进行抽查。
4.2.4各部门质量检验员负责本部门服务质量的监督和检查,并对发生的不合格项采取的纠正措施进行跟踪检查和验证,并负责本部门质量记录的统计工作,并将《月质量检查统计表》报质量控制部。
4.3项目执行部所属质量控制部每月负责对项目执行部的各部门进行一次服务质量抽查,并填写《质量检查记录表》。每月对各部门的检查结果进行汇总,并将《质量工作综合分析表》报公司质量保证部。
4.4公司质量保证部负责公司《质量检验程序》的实施和控制,每月对公司各级部门的质量检验结果进行抽查和验证。并根据各部门的质量检查结果进行评价分析,及时对存在的不合格项采取纠正措施和预防措施。
4.5为用户提供的特殊服务应由用户在服务记录上签字确认或签署意见,以此作为服务质量的验证依据。
5.监督执行
各部门经理监督执行。
6.支持性和相关性文件
jc/c*4。13-01-1998(1)《不合格品控制程序》
第11篇 z大厦物业管理防火组织
大厦物业管理防火组织
根据公安部第61号令及中华人民共和国消防法有关规定,本大厦实行逐级防火责任制,由各级部门职员负责实施,并以此制定大厦的防火组织架构,各部门应把预防火灾作为日常管理工作的一个重要部分,使防火工作经常化、制度化,以确保本大厦内人员的生命和财产安全。
本大厦设四级防火组织,任命三级防火责任人及消防安全管理人,成立义务消防队。(具体人员名单以当时在职名册为准)
一级防火责任人:总经理
二级防火责任人:由公司副总、各部门经理、副经理、主管担任
三级防火责任人:各部门班长、副班长担任
四级防火责任人:各在岗员工
消防安全管理人:秩序维护部经理
义务消防队队长:秩序维护部经理
各级防火责任人及安全管理人、义务消防队长职责
一级防火责任人职责:( 1人)
总经理:z
一.贯彻执行消防法规,保障大厦消防安全符合规定,掌握本大厦的消防安全情况;
二.确定逐级消防安全责任,批准实施消防安全制度及保障消防安全的操作规程;
三.组织防火检查,督促落实火灾隐患整改,及时处理涉及消防安全的重大问题;
四.建立义务消防队;
五.组织制定符合本大厦实际的灭火和应急疏散预案,并实施演练;
六.批准年度消防工作计划及有关经费。
二级防火责任人职责:(14人)
部门经理、主管:*****、(保洁公司驻场经理)
一.认真执行消防法规,对本部门的消防安全管理工作负责,组织实施部门防火责任制和岗位防火责任制;
二.立足自防自救,对部门员工进行经常性防火安全教育;
三.布置、组织、检查、总结本部门消防安全工作,定期向上级报告工作情况;
四.组织领导本部门的人员补救火灾事故,保护火灾现场,追查处理火警事故,协助调查火灾原因。
三级防火责任人职责:( 人)
领班、副班长:*****
一.组织实施岗位防火责任制;
二.积极参加消防培训及执行义务消防员职责;
三.协助部门经理做好消防管理工作;
四.每天检查岗位消防安全工作。
四级防火责任人职责:(人)
各部门员工:
财务部:
客户中心:
行政人事部:
工程部:工程部全体员工
秩序维护部:******
一、学习及掌握消防科学知识,严格遵守消防法规,熟悉消防设备使用;
二、落实岗位防火责任制,积极主动地做好消防安全工作;
三、积极参加消防培训及执行义务消防员职责。
消防安全管理人职责:(1人)
秩序维护部经理:
一.拟定年度消防计划,组织实施日常消防安全管理工作;
二.拟定消防安全工作的资金投入和组织保障方案;
三.在员工中开展消防知识、技能的宣传教育和培训,组织灭火和应急疏散预案的实施及演练;
四.协助一级防火责任人做好其他消防管理工作。
义务消防队队长职责:(1人)
秩序维护部经理:
一.组织制订消防安全制度和保障消防安全的操作规程并检查督促其落实;
二.组织实施消防检查和火灾隐患整改工作;
三.组织实施对本单位消防设施灭火器和消防器材安全标志的维护保养,确保其完好有效,确保疏散通道和安全出口畅通;
四.组织管理义务消防队;
五.协助一级防火责任人做好其他消防管理工作。
防火架构图(略)
第12篇 大厦业主手册-公共秩序管理
大厦《业主手册》:公共秩序管理
一、本大厦实行全封闭管理,设有24小时秩序维护巡逻和消防监控以及客户服务中心热线电话,负责大厦的秩序维护指挥、联络、调度以及处理紧急事故。
二、本大厦各主要入口均由秩序维护员守卫,业户进出各主入口时,若负责守卫的秩序维护员为履行职责要求出示证件时,请予以积极配合,如有不便,敬请原谅。
三、为保障您同其它客户财产安全,敬请各客户、租户在搬出大件物品时,请到客户服务中心办理《物品放行条》登记手续,经业主签名确认,秩序维护员检查后可放行。
四、为确保您的人身及财产不受侵害,秩序维护员、管理员有权对进内的陌生人士进行询问,请向贵亲友解释此乃为加强大厦内的秩序维护措施,若有不便,敬请原谅。若您由外面进入大堂时,请留意是否有陌生人士跟随,提防随门而入,若有怀疑可立即通知秩序维护部施援。
五、为维护公共秩序,客户不得将小贩与推销员带入大厦内进行交易。未经物业管理公司批准,严禁任何公司或机构在大厦范围内进行推销或业务咨询活动。
六、客户应自觉维护大厦的安全,不得在屋内装置生产动力设施,不得存放易燃、易爆和其它对公共安全构成威胁的物品,并严禁在大厦内燃放烟花、爆竹。
七、为防避罪案的发生,请谨记以下事项:
1、有人来访,请辨认来访者身份,再开启您的家门。遇推销人员纠缠或可疑分子应立刻通知客户服务中心处理。
2、凡物业管理公司工作人员,因工作需要,进入您的房间时,请认清其工作牌上的姓名。遇未带工作牌称为物业管理公司的工作人员,请一律拒绝入内,并可致电大厦服务中心查询。
3、凡遇自称公共机构或政府工作人员,必须清楚检验其证件,如有怀疑,应及时致电该机构验证或求援客户服务中心。
4、为了您安全着想,请勿将大量现金和贵重物品存放家中。
5、外出时,请关闭好所有的门窗;黑夜时,室内最好留有适度的灯光,切勿将儿童单独留在室内,避免发生危险;如需长期外出,应关好室内水、电、气总阀,同时最好知会大厦服务中心,以便物业管理公司做好相应监控措施。
八、消防安全知识
(一)私人地方
大厦实行客户防火责任制,各户主为其住房的当然防火责任人,必须负责做好其所属范围的防火安全工作。
1、小心处理燃烧的香烛、烟蒂等火种,火柴、打火机等应远离儿童。
2、如发生可燃气体泄漏,应迅速打开门窗通风,切勿在现场吸烟、使用明火和任何易产生火花的物品,如:开启室内电掣、电器、打电话等,以免因此产生电火花引爆混合气体,同时,在安全的地方致电客户服务中心。
3、不可在同一插座接驳太多电器,以免电线负荷过度;不可将散落电线直接接驳到插座,应使用合适的插头。当发生危险时,应即时拉闸。
4、建议每户购置必要的灭火器等家用消防器材和购买火灾保险。
(二)公共地方
1、请牢记所有走火楼梯所在的位置及安全疏散出口,为了个人及公众安全,切勿阻塞走火楼梯及安全疏散出口。
2、严禁在公共地方焚烧冥纸,元宝或燃点香烛,以免影响他人及发生火警、火灾。
3、公共地方严禁摆放单车、鞋柜等杂物,以保证公共地方的通畅及安全。
4、请自觉爱护大厦内消防设施设备并教育子女切勿移玩这些设备。
5、发生火警或火灾时,马上采取下列各项措施,以减轻灾害:
(1)保持镇定,不要惊慌;
(2)拨打'119'(说清楚您住所的路名、楼层房号、门牌号码、引起火灾的原因、您的姓名及联系电话等);
(3)打破就近的火警钟玻璃,按响警钟;
(4)关闭室内电源总闸和燃气总闸及门窗;
(5)电话告知客户中心,并通知邻里;
(6)在可能情况下,尝试用消防喉或灭火器灭火,但切勿把自己置身于危险之中;
(7)烟雾浓密时,应以湿毛巾捂住鼻孔并贴地面爬行,以免吸入浓烟窒息;
(8)听从消防工作人员的统一指挥;
(9)如火势无法控制,应迅速从安全出口跑到首层空地,切勿搭乘电梯逃生。
九、消防设施
1、消防设备(报警器、灭火器、消防水喉、消防水管等)设置在各楼层的消防栓箱内或天花板上,非特殊情况不得擅自移动,如遇火情,业户有权使用以上设备进行灭火自救。
2、禁止损坏消防设备、设施,物业管理公司有权搬离障碍物和更换受到破环的设备和设施,由责任者负责所有由此而产生的费用。
3、了解楼宇内的消防设施设备,熟悉消防疏散图,熟悉火灾报警急救措施。
4、消防中心定期测试所有公共消防设备和进行消防演习。测试或演习前,会预先发出通告,听到试验警钟时,不必惊慌,在适当的时间,消防中心将邀请业户参加消防演习。
十、可疑物件及恐吓电话的处理
1、如发现可疑物件应及时通知物业管理公司,切勿触摸,并指引行人远离该处,如明显地属危险品或爆炸品应立即向110施援。
2、接获任何恐吓电话或有危险性发生的电话,应保持镇定,与对方详谈,留意来电者背景、动机及有任何要求,建议您的电话设置来电显示功能。
十一、盗窃案处理
如有盗窃案发生,请立即向警方报案,同时通知大厦服务中心,并保护好案发现场。在公安人员未到现场调查取证之前,不可对现场进行任何清理和破坏。
十二、水浸事件的处理
1、业户如发现水浸情况,首先关闭水总阀,切勿触及电源并立即通知大厦服务中心事发位置,以便及时安排抢修。
2、如需疏散,请关妥门窗。转移重要物品及重要文件,尽快离开发水区域。
十三、防风措施
每当台风来临之前,除物业管理公司做好公共防范及安全提示外,请您做好以下防范措施,以秩序维护全:
1、关闭并扣好所有窗户,如有需要,可加上胶纸,切勿在玻璃门窗前逗留,以免玻璃吹落伤人;
2、检查阳台上水道是否畅通,免被杂物阻塞,引致积水泛滥。
第13篇 某大厦物业客服部日常管理内容
大厦物业客服部日常管理内容
1.0计划管理
1.1根据本公司经营管理的总体目标,客服部需定期制定出各种配套计划,使工作更加主动、有效和协调。
1.2主要计划有:
1.2.1编制和控制本部门的各项预算。
1.2.2根据所管辖物业的具体情况制定当月工作计划。
1.2.3定期制定培训计划并监督实施。
1.2.4制定好本部门物资设备的采购计划。
2.0组织管理
根据管理区域的规模及管理体制,设置、调整和完善客服部的各种机构和岗位设置,明确各种岗位的职责和任职要求,并制定各项工作的操作程序、业务流程以及各项规章制度。
3.0人员管理(落实到部门领导)
根据各岗位的任职要求,聘用合适人员,通过培训使他们掌握高水准物业管理专业态度、专业知识、专业技术,并养成良好职业习惯。同时,通过有效的奖惩与激励管理制度,使员工能始终积极、主动地进行工作。
4.0物资设备管理(落实到部门文员)
制定好客服部物资的管理计划。与行政部门充分配合,做好客服部物资设备的采购、领用、保养、更新等各项工作,以减少资金的耗费与占用。
5.0质量管理(落实到物业客服)
培训员工树立质量意识,实行全面质量管理。通过对客服部各项工作质量标准的制定、实施、检查、改进,再制定、实施、检查,使之成为一个循环往复螺旋上升的过程,不断提高客服部的服务质量。
6.0预算管理(落实到部门经理)
编制和控制客服部年度的各项预算。同时,在审批部门要求采购的物资时,努力在不降低规格的前提下,尽可能降低成本。
7.0协调管理(落实到客服主任)
协调好客服部与公司内及物业外各政府职能部门的工作关系。如保安、工程、财务及行政人事部的关系,及政府主管部门、职能部门、合作公司、邮局、电话公司、各施工单位及供应商的关系,以取得它们对客服工作与管理工作的支持与配合。
第14篇 大厦保安员护卫员巡逻管理培训
大厦保安员(护卫员)巡逻管理培训
巡逻的主要目的:
-防止及侦查罪案
-防止及侦查火警
-加强安全措施,防止意外
-记录及报告不寻常及可疑情况
1.其他目的
护卫员巡逻的主要目的,是确使所属大厦安全稳妥,所以护卫员必须密切留意,防止大厦受到破坏、住客安全受到威协。若要有效的达成以上目的,以下数点必须留意:-
(1)确使所有门、闸及特定地方按指示及一般程序锁妥。
(2)确使锁、挂锁及锁具完整无缺。
(3)若发现房门未锁,应记录并报告。亦要通知有关公司,但在未联络到该公司前,应将门上锁。
(4)检查未上锁公共地方,例如垃圾房、储物室及水电杂用房。
(5)巡视三道防线是否安全(包括外围、外墙及内部),确使没有人非法进入。
(6)调查可疑光源,例如电筒光源。
(7)注意附近停车场内活动及车辆情况,若发现弃置车辆或可疑车辆,应立即报告。
(8)若在非办公时间内或在禁区内见到职员或户主,记下他的姓名及身份证号码。同样,若有人流连於所属办公地点以外地方,亦应记下其姓名及身份证号码。
(9)若发现大厦设备有任何损毁,应立即报告并记录。
(10)接受住客、公司职员或市民投诉,然后报告及进行调查。
(11)重要的地方,例如窃匪的目标及易为匪徒下手的地方,应加倍留意。
(12)若发现失物,应妥为保管,然后将资料详细记录在适当的登记册上。在规定时限外,将失物交警方处理。
2.保安员/大厦管理员之基本应用知识
(1)保安人员应知
a.消防喉入水掣位置
b.消防龙头位置
c.消防喉辘位置
d.灭火筒位置:有多类每类用途不同
e.沙包及沙桶位置
(2)防烟门作用
设在每座大厦各楼梯通道用作防止烟雾进入大厦防烟门要常常保持关闭。
(3)防火闸作用
安装在通风系统地方用作阻止火势蔓延,当火警发生时防火闸受热影响而下降。
(4)花洒头作用
多安装在楼底天花板喉管之下经过高度热力或人为撞击中央之红色玻璃管,便会自动爆开。
(5)烟雾感应器作用
是一种预防发生火警物体通常安装在电梯口,变压房或其他较为容易发生火警的地方。当感应器受到烟雾侵扰时,感应器面板显示红灯发出警号。
(6)热力感应器
功能与烟雾感应器相同,只要受到高温影响便会发出警告声响。
(7)防盗警钟系统运作
消防设备指示板
灯号指示及操作
烟雾感应器smokedetector
热力感应器heatdetector
花洒头sprinkler
流水掣flowswitch
花洒分掣subsidiaryvalve
水泵及水箱pumpandwatertank
电梯监察板liftsupervisorypanel
显示电梯性能及运作情况
3.大厦电梯故障处理程序
(1)电梯困人
如电梯内之人仕按警钟,座头会显示哪一部电梯困人,闭路电视亦会清楚看到有多少人被困,座头即通知控制室,由控制室队员通知电梯保养公司员工。座头之队员同时用内线安慰被困人仕不用惊慌及请耐心等候,工程人员即会到来修理。如被困人仕感到不适,可通知救护车到场协助。如情况紧急须即通知消防局。
(2)电梯损坏、不动或任何不正常情况,即通知电梯保养公司职员到场修理。
(3)保安员须详细记录在簿内有关电梯公司员工何时到场、何时放人。如电梯困人,须呈交一份意外事件报告交管理处。
4.台风措施
在台风季节期间,各保安员须谨守工作岗位,及采取以下措施:-
(1)
a.控制室要将收音机开启,并不断留意天文台公报之台风消息。
b.将准确之台风讯号,贴於大厦之当眼位置。
c.检查及准备一切防风应用之装备及工具,如雨衣、水鞋、电筒、强力胶纸、沙包、铁线、剪钳、锣丝批及头盔等。
d.将所有容易被风吹倒之物件,如工程吊船、铁马、铁架、花盆及外围天花等;必须绑紧或放置安全及适当之地方。
e.如有临时盖搭之棚架及可能被台风吹倒之物体,均须通知有关部门作有效的捆绑,务求达至最高安全措施。
f.必须与管理处及工程部职员保持紧密联络,以配合台风时之事件处理。
g.检查所有公共地方,如天台、泵房、花园及外围之去水道,确保并无沙泥杂物淤塞,以防水浸。
h.由於台风抵达前后会带来大量雨水,如发现大量积水涌入,须立即使用沙包截断水路,以免造成积水泛滥,损害财物。
i.要不断密切留意所有泵房、电制房及电梯房,有无被水浸之机会;如有的话,应作出相应之措施预防。
(2)
a.当风球悬挂时,所有警卫员均须要依时返回岗位当值;直至有警卫员接更后,方可离去。
b.一切发生之意外事件及事后处理,均须作出详细记录及报告。
c.适当及尽快处理一切紧急事项及协助住户要求。
d.当风球除下时,尽快配合管理处、工程部及清洁人员,清除台风所造成之垃圾及处理被破坏之设施。
5.火警发生之处理程序
队员发现或接获投诉火警时,需立即到现场调查。如属实情队员需将正确地点报告控制室,代为拨119报警,此外控制室应叫巡逻队员,到场协助处理。此外队员需注意下列措施:-
(1)如情况严重时应击破大厦之消防警钟,使屋内住客有所警觉。同时队员需通知及协助住客疏散逃生。
(2)迅速将地下大堂与后门防火门打开,并搬离有碍逃生与抢救工作之障碍物。
(3)关闭有关之总掣如电掣、煤气掣等,将电梯升上高层,并停止操作。
(4)迅速将消防喉拖至火场开启水掣,尽量设法用水扑救。
(5)疏散时禁止住客使用电梯,并劝谕住客用走廊楼梯疏散。
(6)封锁出事大厦范围、劝谕人群远离,以策安全,注意趁火打劫及禁
止闲什人等进入。
(7)如火警现场无人时,应交由最先到达之消防或公安破门抢救,并在现场维持秩序。
(8)并将火警知会管理处有关等和部门。
(9)事后填写一份详细报告。
6.煤气之处理
(1)队员接获投诉漏煤气时,需立即到现场调查,到场之前,应将携带之对讲机或呼机、手机关掉。
(2)各队员到达现场,不可乱按门钟,可用棍拍门,或用手扣门。
(3)如发觉有大量浓厚气味时,先将门外电源关闭,将电梯降回地下,停止使用。
(4)封锁地下大堂,禁止任何人仕进入,并代为报119和通知煤气公司处理。
(5)如漏气现场情况严重,应通知同座之住户疏散,但请劝告各住户在离开时,不应用力将木门或铁门关上,同时劝谕各住客应使用走火楼梯,切不可按电梯按钮及乘搭电梯。
(6)若现场可以进入,并发觉有大量浓厚气味时,队员确保自己安全,切勿鲁莽进入,并应设法打开通风的门窗,稍后气味降低时才进入抢救。
(7)切勿燃点烟火或开启任何电器,包括电灯,风扇等。
(8)尽可能将煤气掣关闭,停止气体继续漏出,(通常在洗碗盘下有掣,将其off便可。)
(9)并将漏气事件知会管业处有关人等和部门。
注:楼外之煤气总掣,是由煤气公司职员关闭,要知会煤气公司关闭。
7.大厦停电应变措施
(1)大厦停电注意事项
a.队员在当值时发觉大厦停电时,要第一时间将停电之正确位置及范围报告控制室。
b.当值队员要到停电范围巡逻,防止贼人混水摸鱼。
c.当值队员要巡视各停电大厦,查看该座大厦电梯是否有困人,如发现电梯有困人要加以安慰,并表示很快便会将被困电梯之人仕放出。如发现电梯内有人恐慌过度或昏迷,要即致电119处理。
d.协助消防员或电梯技工,营救电梯内被困人仕。告知消防员或修理电梯工人,被困电梯内之人数及正确地点。
e.当电力恢复正常,队员要即时报告控制室。
f.在停电期间,如有任何特别事故,要第一时间报告控制室。
(2)停电时控制室人员之此处理
a.通知有关停电之紧急部门,待他们前往处理。
(如:第一时间通知电梯公司,如有业户因停电而生命受到威胁,要第一时间打119求助)。
b.通知当值队员处理方法
(a)持手电筒到各停电大厦巡视。
(b)向业户解释停电原因及稳定业户情绪。
(c)如因停电,业户人身安全受到威胁,要第一时间报告控制室。
c.第一时间通知管理处工程部。
d.调动后备人员到停电现场,处理此一突发事件。
e.取消其他任务,安排人员到停电现场。
8.食水冲厕水故障情况及处理程序
(1)地下泵房水箱有水,而天台水箱无水
水泵自动掣发生故障,便要开动手动泵。如手动泵亦开不动,即电掣有问题,即通知工程部及当值管理处职员。如冲厕水有上述情况,日间即通知管理处,晚间待明日通知。
(2)地下泵房水箱无水,而天台水箱亦无水
来水有问题,查看入水掣是否被关上,如在开启状态,即电水务局是否来水出现问题。
(3)地下水箱满泻
水箱之水波有问题,用人手操纵入水,将入水掣关上一半,每隔二小时再到水缸视察。如水位低时,可开回入水掣,待水缸满后再关上一半,日间即通知工程部,夜间待明天通知。
(4)公共地方爆喉
a.关掉有关之水掣。
b.将所有电梯升上顶楼,阻止水流入电梯内,损坏机件。
c.将沙包堆放於电梯门及楼梯,阻止水向下流。
d.通知工程部维修。
e.通知清洁工人清理现场。
(5)个别单位水浸
a.关掉该单位之水掣。
b.将沙包堆放於其屋门前,阻止水流出走廊。
c.知会户主检查及尽快进行维修。
d.检查下层住户有否受影响,然后通知管理处。
e.通知清洁工人清理现场。
(6)水黄
即电水务局,查问附近是否有水务工程及礼貌地回覆投诉者及通知管理处当值职员。
(7)上述事项清楚记录在大簿内及须呈交一份意外事报告给管理处。
9.停车场罪案事件处理指引
(1)可疑车辆发现(如:爆窃、破坏等)
a.立刻通知控制室之所在位置并待援。
b.控制室须立即报告主管,并派遣有关队员前往现场调查真相。如有需要,须立即报警及通知管理处。
c.尽量描述车辆之特征,如车牌编号、颜色、类形等(或驾驶者、乘客之特征)。
(2)遇上正在犯案之疑匪(如:打劫、偷车等)
a.立刻报告控制室是属何种罪案及位置。
b.控制室须立刻报警及报告主管,如需要时并通知管理处。
c.按情况而定,若能力所在立即制止或拘捕疑匪。否则,尽量隐蔽及保护自己,找一个安全位置,继续观察疑匪之行动及特征,并待援。
d.增援(其他队员或警方人员)未到时,若发现疑匪有意离开时,你应继续报告控制室,并留意其逃走之路线。
e.在拘捕过程中,须用最低武力达到目的,事后须交由警方处理。
f.派员驻守现场,不要移动任何有关之物件及证物,待警方人员到场处理。
g.保安主管可决定使用巡逻车兜截。
(3)未经准许而离开之车辆(如未缴款、毁坏升降栏、强行出闸等。)
a.立刻报告控制室有否任何财物被毁坏。
b.控制室须立刻报警及报告主管,如有财物损毁时,所报之类别,该为刑事毁坏案件予警方。
c.若能力所在立即制止或阻截其离开,并拘捕或拘留有关人仕或车辆。
d.立即记下所有资料,如上列(1)b.所述。保安主管可决定使用巡逻车兜截。
(4)发现可疑人物
a.立刻报告控制室所在位置。
b.若能力所在,即上前质询或盘问该可疑人物。
(a)若其合作,你应记下其任何身份证明文件资料,到访何处及目的,再无怀疑时方可让其离去。
(b)若上述(a)未能达到目的,
你可将可疑人物带回保安部,交予控制室人员处理。
(c)控制室亦应如上述(a)之方法处理,再向被访者询目的未能达到时,须立即报告主管并求警方协助。
c.若可疑人物欲逃走,又未能阻止时,你应立即记下其特征,尽量跟踪其逃走路线,并与控制室人员保持联络。
d.保安主管可决定使用巡逻车或派遣其他人员兜截。
(5)备注
各队员在执行或处理上述各项事件时,须注意下列各点:-
a.绝对有权查问、资询、盘问任何被可疑之人仕或车辆,使彼等作出适当之证明。
b.除非对方合作,否则法例上并未赋予任何队员取阅他人身份证明文件,一般情况下,只可求警协助。
在你极怀疑或有理由相信对方已犯罪或意图犯罪时,便可进行拘捕行动。
10.如何处理投诉及对客户之礼貌和态度
大厦管理或保安是属於服务的行业,大部份时间须与不同阶层的人仕接触,所以当保安员在执行各种任务时,必须要有礼貌,无论对待住户、访客、同事等均应以礼相待,保持彼此间之良好关系。
保安员应熟悉大厦内各住户并保持密切联络,以便就保安问题交换意见及
第15篇 科技大厦管理规约草案
e科技大厦管理规约(草案)
为加强e科技大厦的物业管理,维护全体业主的合法权益,维护物业区域内公共安全、公共环境和公共秩序,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和北京市的有关规定,经本物业区域业主大会会议表决通过,制订本管理规约(以下简称本规约)。
第一章 总 则
一、物业基本情况
物业名称:e科技大厦
物业类型:写字楼
坐落位置:北京市**区**坊路*号
总建筑面积67,693.20平方米,其中地上建筑积44,592.20平方米, 地下建筑面积23,101平方米。地上十三层,地下四层,总高度50米。首层高5.0米,其它楼层层高3.75米,车位384个。
二、本物业区域成立业主大会行使业主关于物业管理事项的共同决定权。
三、业主应遵守物业管理有关法律法规和本规约,执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业服务机构的物业服务活动,遵守本物业区域内物业管理的相关规章制度。同时,业主应保证其共居人、使用人及相关人员遵守本规约和相关规定,合理使用物业。
第二章 物业使用和维修
四、按规划设计用途使用物业。合理使用共用部位、共用设施设备,自觉维护物业整洁、美观,遵守市容环境管理的相关规定。不擅自改变房屋结构、外观和用途;不擅自占用共用部位和共用设施设备;不擅自利用共用部位搭建建筑物、构筑物等。不擅自张贴或安装可通过外观看到、有碍观瞻的标识牌、广告牌或标语等。
五、爱护公共环境。不侵占公共绿地、损坏绿地、园林和其它共用设施设备;不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物;不在共用部位乱涂乱画和随便张贴;垃圾应按指定时间和地点投放,避免遗撒。
六、自觉维护物业区域内的公共秩序。不在物业共用部位或违反规定在专有部分堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其它有毒有害物质;不得利用物业从事危害公共安全和公共利益的活动,以及法律法规及相关规定禁止的其它活动;遵守环境保护的相关规定。
七、机动车在本物业区域内行驶应避让行人,严禁鸣喇叭;车辆出入应按规定出示相应证件或登记。
机动车应在规划的车位停放,严禁在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放;车位只可用作停放车辆,不得擅自在车位上安装设施;停放期间,防盗报警器应使用静音,发生噪音应迅速解除。
八、业主应及时对专有部分以内的有可能影响相邻业主权益的损坏部位和设施设备进行维修,发现属公共维修责任的物业共用部位、共用设施设备损坏时,应及时告知物业服务机构或业主委员会,并采取必要措施防止损失扩大。
九、对异产毗连的物业进行维修,各相关业主应积极协助、配合,不得人为阻挠维修。因阻挠维修,造成人身伤害和财产损失的,阻挠人应承担法律责任。
业主应配合物业服务机构和相邻业主必要时进入专有部分以内进行维修,如因该维修而造成物业损坏的,应予以修复或适当赔偿。
十、人为原因造成物业共用部位、共用设施设备损坏的,责任人应负责修复或赔偿。
十一、业主需要进行室内装饰装修的,应当告知物业服务机构,并按规定签订装饰装修服务协议。
装饰装修房屋,应在规定时间施工,不得擅自拆改承重结构、各种管线和破坏防水层等,不得影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用,因装饰装修导致物业共用部位、共用设施设备损坏的,应当承担修复及赔偿责任。
十二、业主对其共居人、访客、代理人、承租人、雇工及其授权使用人因过错对本物业服务区域内其他业主造成的人身伤害及财产损失,应当承担相应的赔偿责任。
十三、本物业服务区域内所有权属于全体业主的可供经营的公共部位、公共设施设备的经营权可以经业主大会决议,由业主委员会代为行使,该项经营的全部收入归全体业主共同共有,从物业管理费中提取不超过2%作为业主大会经费,收入可以按照以下用途使用:业主委员会开展工作的经费不足时提取一定比例作为业主大会费用;补充专项维修基金。
十四、其他条款
为防止因跑水、燃气泄漏或电器过载发生的火灾及其他突发性灾害,对上述灾害及时进行有效的处理,业主需主动向物业服务公司预留紧急联系方式,并应在上述灾害发生时配合物业服务公司采取紧急避险措施。
若紧急避险措施给相关业主造成直接财产损失,紧急避险实施人不对此承担赔偿责任;但实施紧急避险措施超过合理且必要的限度,并给相关业主造成直接财产损失的,紧急避险实施人应承担相应的赔偿责任。
业主及其授权使用人因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用本物业共有部分和共有的建筑物附属设施的,应事先通知物业服务公司,并在约定的期限内恢复原状,造成财产损失的,应当承担修复或赔偿责任。
第三章 物业服务费用的交纳
十五、业主应当按照管理规约约定或业主大会会议的决定交纳物业服务费用,因故不能按期交纳的,应委托他人按期代交或及时补交。
对欠缴物业服务费用的业主,业主委员会应进行催缴或委托物业服务机构催缴,采取电话、书面和当面等催缴方式。
同时,业主应按规定交纳水、电、燃气、供暖等使用费用。
十六、业主如委托物业服务机构对其专有部分和专有设施设备进行维修、养护等特约性服务,应另行支付费用。
十七、业主在转让或出租物业时,应当告知新业主和承租人遵守本规约,并将有关情况于3日内告知业主委员会或物业服务机构。
业主转让物业,应当结清物业服务费用;出租物业,约定由承租人交纳物业服务费用的,业主承担连带责任。
第四章 违约责任和违约纠纷的解决
十八、业主应自觉遵守本规约的各项规定,违反本规约造成其它业主、物业使用人人身伤害或财产损失的,应当承担法律责任。
对业主的违约行为,业主、业主大会、业主委员会可以督促其改正,也可委托物业服务机构督促其改正。
十九、业主对物业服务的意见和建议,可直接向物业服务机构提出,也可向业主委员会提出。
第五章 附则
二十、本规约如有与进行法律法规相抵触的条款,则该条款无效,但不影响其它条款的效力。
二十一、本规约经首届业主大会表决通过后立即生效。
