第1篇 大厦管理公约范本
前言
本公约制定的目的在于通过本公约的实施,以界定各业主/用户对于广东省广州市天河区**路**号的'**国际广场'(以下简称'该广场' )及其设备、服务设施的管理、保养及维修订立规定,达到对该广场的统一管理,以保证该广场的所有业主/用户有效地使用其购置/租用的物业,以及规定各业主/用户对该广场的管理及公共开支所须负责的责任。
本公约自以下当事人签署后即生效,该广场的所有业主和非业主使用人均受本公约各条文的约束。业主更换,本公约继续有效。管理公司对本公约的条款享有解释权。
特别提示:本公约的签约单位为
1.广州市**房地产有限公司(以下简称'发展商')
2.(一般的社会购买者名称)(以下简称为'业主')
3.广州**国际广场物业管理有限公司(以下简称'管理者')
第一章定义
一、在本公约中,除文意另有所指外:
1.'该土地':指根据广州市《国有土地使用权出让合同》穗国地出合(1998)419号文及《国有土地批准书》穗国土建用字(1998)5**号文,由广州市国土局出让位于天河区**路以西**院地段约14369平方米的土地使用权之土地。
2.'土地批文':指有关的国有土地使用证编号为'穗府国用**字第特167号、168号、169号'及有关的文件及修订。
3.'该广场':指座落于该土地上的**国际广场或其任何部分。其中写字楼、购物商场、酒店公寓、餐厅、康乐设施、会议中心、地下车库,并其总面积约为 195,000平方米。
4.'公共地方' :指在该广场内或该土地内由发展商根据本公约所指定的公共地方。其中包括各入口大堂及::通道、各扶手梯、直梯、楼梯间、行人道、行车道、卫生间、梯台、天台、绿化区及休息地方、管理者办事处及各监控室、电表房、锅炉房、电掣房、泵房、洒水系统泵房、消防及保安设备控制室、电话机房、消防泵房、光井、水箱、升降机房、发电机房、空调机房及为该土地及该广场的业主和用户及访客而设并供其共用的其他地方或范围,但不包括任何业主拥有所有权的地方。
5.'公共服务设施':指为该广场的利益而安装的设备、仪器、电机、装置、树木、管道、电缆、电线。但任何只供个别业主及租户使用的设施不包括在内。
6.'装修手册':指管理者(如以下所定义)就各业主在其所属单元(如以下定义)的装修、更改、改进、加建及装饰等所作的规定。
7.'用户手册':指管理者为管理该广场而制订有关写字楼、商场、公寓、车位及有关设施的使用守则。
8.'管理费用':指管理者因管理及保养该广场而引起的所有费用和开支。
9.'维修基金':指用于维修、替换该广场公共设备的款项。
10.'管理者':指被发展商广州市**房地产有限公司聘用为管理该广场的任何个人或公司。
11.'业主':指对每个单元合法拥有或共同拥有所有权的人士,并包括其日后通过合法程序而成为当时的合法继承人或当时的转让(包括但不限于变卖、赠与及互易等)人。如果该单元已被合法抵押,则'业主'就包括该抵押人和受押人(抵押权人);但以上所述受押人(抵押权人)只是在受押人(抵押权人)占有该有关单元或收取该单元的租金及利益下才算是业主。
12.'发展商':指该广场的发展商广州**房地产有限公司。
13.'单元':指在该广场内的写字楼、商场、酒店公寓、车位或其它部分。
14.'写字楼':指根据本公约规定作为办公用途的有关单元。
15.'商场':指根据本公约规定作为购物用途的有关单元。
16.'酒店公寓' :指根据本公约规定作为出租居住用途的有关单元。
17.'车位':指根据本公约规定作为停泊车辆用途的地方。
18.'摊分费':指由该广场在大项设施设备维修上的需要而作出一次性的支出,并当维修基金不足以支付或有关支出超过维修基金百份之五十之储备的情况下,管理者向各业主收取用以支付前述支出的金额。
19.'业主委员会' :指各业主按照本公约不时召开的业主大会上委任或选出的业主委员会。(以下简称'业委会')。
20.'业主大会' :指按照本公约第七章举行的业主大会。
第二章业主的权利和义务
一、业主的权利
在各业主遵守本公约的所有规则、政府订立的有关法规,并按期缴交
有关费用的先决条件下,各业主将享有下述权利:
1.业主依法拥有、使用及享用其名下物业及全部租金的收益。
2.业主有权将其所属单元,以上行为明确地受本公约限制和保障。
2.1 出售、转让、抵押按揭
2.2 出租于第三者
2.3 以其他方式处置
2.4 变卖
3.各业主可依法使用广场内的公共地方、公共服务设施,但不得损害他人利益。
4.业主有权::参加业主大会,对广场内的各项管理决策行使投票权,业主投票权按其建筑面积每100平方米一票计算,超出部分按四舍五入处理,不足100平方米的按一票计算。
5.业主可根据本公约条款维护自身的权益,可以监督广场管理公司的管理行为或提出合理建议。
二、业主有以下的义务:
1.在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策及本公约的规定,维护物业及其他业主的公共利益。
2.广场业主委员会成立后,执行业主委员会或业主大会的决议和决定。
3.全体业主和用户应遵守管理公司根据政府法规及业主委员会决议制定的各项有关广场的管理规章制度,并配合管理公司做好广场的各项管理工作。
4.按规定依时交纳其单元应缴之物业管理服务费、水电费、维修费、公共能源费及其他有关费用。
5.加强安全防范意识,遵守有关广场安全防范的规章制度,自觉做好防火防盗工作。
6.业主或用户如需进行室内装饰装修,必须遵守物业装修手册内的各种规定,并填写申请表,报管理公司审批,并缴纳装修按金后方可按规定施工。装修完工后,由管理公司进行查验,如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),按金予以退还,否则视违章情况予以扣除::并限期整改;如属统一清运装修垃圾和余泥的,还应同时交纳装修垃圾、余泥清运费。如在规定时间外使用公共设施(如电梯、供电增容等)的,还应承担相应的补偿费用。
7.业主如请管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修与维护,应支付有关费用。
8.凡房屋建筑附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全,或有碍外观统一、市容观瞻的,按规定应由业主单独或联合维修与维护的,业主应及时进行维修维护;否则,由业主委员会委托管理公司采取有关措施,其费用由当事业主按规定分摊。
9.与非业主在建立使用、维修维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知对方遵守本管理公约,并承担连带责任。
10.若公共设施或其他业主权益遭受人为损坏,损坏者须负责原样修复,如造成损失,应予赔偿。
11.使用本物业内的文化娱乐体育设施和停车场等公共设施、公共场所(地)时,应按规定交纳有关费用。
12.自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公共设施的完好。
13.自觉维护广场精神文明建设,搞好业户关系,互助友爱,和睦共处,共创文明商业广场。
14.在本物业范围内,不得有下列行为:
14.1擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗等的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;
14.2擅自对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板进行凿、拆、搭、建;
14.3占用或损坏楼梯、通道、屋面、道路、停车场、摩托车/自行车房(棚)等公用设施及公共场所(地);
14.4损坏、或擅自拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施;
14.5在公共场所堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物;
14.6在公共场所存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等;
14.7践踏、占用绿化用地,损坏、涂画建筑小品;
14.8影响市容观瞻或本广场外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;
14.9随意停放车辆;
14.10利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;
14.11法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
第三章 管理
一、一般事项:
1.管理公司的责任在于管理和维护该广场的每一部分且受本公约的约束,须遵守和履行本公约中其有关的责任及义务。
2.业委会有权于业主大会通过多数决议案后给予管理公司不少于三个月的书面通知终止管理合约;管理公司亦可提前三个月给业委会书面通知解除合约。
二、管理公司的权利及责任
1.在不抵触本公约的前提下,管理公司有权去完成所有有关广场管理和维护的事项,具体如下:
1.1 检查、巡察广场的公共部分,必要时包括所有单元的内部。
1.2 从事任何必要工作,包括维修养护、保安、清洁、绿化等,以保持广场每一个部分及其设施、设备处于良好、清洁、安全的状态。
1.3 预防及制止任何不符合本公约规定的行为,并追讨当事人赔偿其造成的损失,以维护全体业主的公共利益。
1.4 控制该广场内所有车辆停放、行人交通,对乱停泊车辆上锁或拖离,并向该车主收取拖离及有关费用。
1.5 制止及纠正各业主违反本公约规定的行为,
1.5.1在该广场内显着地方公布违约业户的姓名及其违约细节。
1.5.2书面通知违约业户纠正错误,并在通知后十四天期满而该户主仍未纠正错误时,采取相应的行动;如属紧急情况,可不必书面通知。
1.5.3透过民事诉讼向违约业主追讨本公约规定该业主须缴付的任何款项及其滞纳金。
1.5.1管理公司为保障全体业户利益执行的其他合法方法。
1.6 按本公约规定,要求并收取所有广场业主应付的管理款项,支付所有因该广场管理及维护而产生的应付款项。
1.7 根据财务预算,本着合理节约的原则有效控制管理开支,并做好帐目记录,定期向业主通报。
1.8 为该广场的公共地方(包括公共服务设施及广场整体基建架构)投保,其投保额及险种由管理公司根据该广场所需而决定。
1.9 向业主报告所有因该广场的管理及维护工作所引起与政府、公民及有关个人的往来事宜。
1.10节日期间可装饰该广场入口及外墙,包括灯光及其他饰物。必要时,管理公司可以组织该广场内的文娱活动。
1.11按照本公约的规定履行管理公司应承担的管理和维护之职责。
2.管理公司根据本公约做出的行动及决定,在各方面对所有业户均有约束力。
3.管理公司在下列情况下无需对业户负责:
3.1 为履行本公约所做出的一切合法行为。
3.2 因下列原因造成的服务中断:
3.2.1因任何设施、装置进行必要的保养及维修;
3.2.2台风、水灾、火灾、地震或其他不可抗力的损害、毁灭;
3.2.3无法避免的燃料、材料、水、电或劳力短缺;
3.2.4管理公司所无法控制的其他一切原因。
三、管理公司酬金
1.管理公司酬金是管理公司因履行本公约的职责而获取的报酬。在业委会未成立前,该酬金按政府规定拟定。在业委会成立后,管理公司酬金将由物业管理公司与业委会商定。
2.该广场管理中发生的一切开支无须从管理公司酬金中支付。
四、管理费及其他费用
1.为确定业主应付的管理费用,管理公司应在每年十月底前为下一年度准备一份管理预算。该预算应显示::该广场总体上在管理与维修保护方面的估计开支(包括管理公司酬金)和估计收入。
2.为确定管理预算,第一会计年度应由该广场经政府有关部门检验合格之日起,至该年的十二月三十一日止。其后的会计年度即自每年一月一日始,至该年十二月三十一日止。
3.管理费支出包括但不限于下列各项:
3.1 管理公司员工开支;
3.2 公共地方及公共设备、设施的维修保养费支出;
3.3 广场绿化费用支出;
3.4 广场环境卫生费用支出;
3.5 广场保安及消防装备费用支出;
3.6 行政办公费用支出;
3.7 物业结构、公共地方、公用设备、公众责任保险费支出;
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sp; 3.8 环境美化及节日装饰费用支出;
3.9 税金支出;
3.10管理公司酬金。
4.无论物业是否空置、出租或自用,各业主均应按照管理预算及其单元面积缴费标准支付管理费、水电费、公共能源费及其他相关费用。
5.如个别业主要求管理公司提供额外的工作和服务,管理公司有权向该等业主收取合理的附加费用。
6.在业主委员会成立前,物业管理服务费收费标准以政府物价部门批核为准;业主委员会成立后,该收费标准由物业管理公司与业委会商定。
7.当管理帐出现正常亏损,管理公司将重新修改财务预算,并将调整后的收费标准报物价部门或业委会通过后,确定出每一业主应加付的数额,管理公司可运用该笔每月加收的款项弥补管理帐不足部分;在必要的情况下,该笔款项亦可以一次性总付的方式收取。
8.如有关会计年度出现盈余,则该盈余部分即视为下一会计年度的收入。
五、管理费用及其滞纳金的缴付
1.每一业主应于每月五日以前向管理公司缴付其单元当月应付的管理费,管理公司另有规定的除外。
2.任何业主如果未能于本公约规定应付的款项到期日起十五天内支付其应付的款项,则管理公司有权采取下列措施并收取附加费用:
2.1 收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的滞纳金(滞纳金费率按政府有关规定计算)。
2.2 收取手续费作为因违约引起管理公司额外工作的赔偿。
3.任何业主如果在应付管理费当日起两个月内尚未能缴交管理费、水电费及其他费用且无任何解释,管理公司有权采取适当措施追讨有关费用或依法向人民法院提起诉讼,由此引起的不便或相关费用由该业主承担。
4.所有以滞纳金及手续费方式付给管理公司的款项,均应存入管理帐户中以支付日常管理开支。
六、维修基金
1.维修基金是指物业共用部位、共用设施设备发生损坏时,用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。
2.维修基金的缴交根据政府有关规定执行。
3.维修基金应设立专款帐户由管理公司和业委会共同管理,不得挪作他用。
4.物业共用部位、共用设备、设施维修、更新时,其费用从维修基金增值部分中开支;增值部分不足以开支的,由维修基金垫支,垫支部分应向业主收回。
5.维修基金的使用,由管理公司提出年度计划,经业主委员会批准后实施。
6.在任何业主停止拥有或使用该单元时,维修基金将不退还,但如将该单元使用权变化情况通知管理公司及获得新业主所签署的本公约附录之承诺书,该维修基金可以免息转移于该单元的新业主的名下。
第四章该广场或部分受损不宜使用时的规定
一、若该广场因火灾、台风、地震、地陷或其他原因而破坏,以致大部分不宜使用时,则管理公司须召开业主大会,会上可由出席并投票的业主百分之七十五(75%)以上多数票通过决议案。
二、如由于保险赔偿金不足、建筑法规的改变或任何其他情况,致使修复或重建该广场的方案已不可行时,各业主须将其所拥有所有权的单元交于管理公司托管,管理公司须立即将其以公开拍卖或转让变卖,并将变卖所得的净收益,按各业主原先持有的单元市值比例确定分配与该等业主。该项工作由物业管理公司或业主委员会委托有关主管部门进行。
三、因该广场购买了保险而取得的一切保险赔偿金须按比例分配予各业主。在此种情况下,各业主在本公约所述的一切权利、特权、责任及保证均予撤销,每名业主须放弃本公约所载的一切权利和特权。
四、若议决修复该广场,每名业主须按其单元应缴费比例支付修复该损毁部分所需费用,以支付超出该广场的保险额赔偿金的数目。
第五章业主大会及业主委员会(业委会)
一、管理公司须于该广场经有关政府部门综合验收合格,并已交付使用不超过二十四个月内召开第一次业主大会,管理公司应会同发展商及时召开该广场的业主大会,选出业主委员会及主席,并可决定业委会的职务、人数及其他事项等。下列规定适用于任何业主大会:
1.管理公司或业委会每年须召开不少于一次业主大会。管理公司、业委会或占该广场不少于百分之二十的业主提议可合法召开特别会议,以便讨论或决定任何影响或关于该土地或广场的事项,或为全体业主的利益就该土地及该广场的保养及管理向管理公司提供意见。
2.每次召开会议须至少提前七天发出书面通知,列明开会时间、地点及讨论事
项。
3.会议的法定人数为占该广场不少于百分之五十的业主亲自或派代表出席。出席者达法定人数,会议方可进行。
4.每年第一次会议中业委会主任可自动当选为该次业主大会的主席。
5.主席须确保将出席者及会议程序记录存档。
6.各业主每户拥有一份所有权份额,即有一票。
7.如投票票数相等,主席可投第二票或决定性的一票。
8.业主可亲自或派代表投票,未满十八岁的业主须由其法定代理人出席。
8.1 未满十八岁的业主须由其法定代理人出席。
8.2 委任代表的文书须由业主签署;如业主乃一法人,则须加盖公章。
8.3 委派代表的文件须于开会前一天交予管理公司。
9.于正式召开的会议上由拥有投票权的业主或其代理人过半数票通过的任何有关广场事项的决议案对全体业主均有约束力,惟:
9.1 开会通知须指出拟就该事项提出决议案。
9.2 除非全体业主均亲自或派代表出席会议,否则会上就其他事项所通过的任何决议案均属无效。
9.3 抵触本公约或土地批文的决议案均属无效。
二、业委会的组织、会议及权利
1.业委会委员由业主大会从业主中选举产生,应不少于五名;业委会任期为两年一届,可以连选连任;业委会主任、副主任由业委会选举产生。
2.业委会的成员在下述情况将终止其职务:
2.1 有关成员以书面向业委会请辞并获业委会接纳。
2.2 有关成员不再拥有该广场的任何所有权。
2.3 有关成员破产或触犯刑事法律。
2.4 有关成员患上身体或精神上的痼疾致使其不能处理日常事务。
2.5 业主大会议决辞退的有关成员。
3.业委会由主任定期召集,召开会议必须有过半数委员出席,作出决定须经过半数委员同意。
4.每三个月::至少应召开一次业委会会议以决定该广场的日常管理事宜,如1/3以 上的委员提议或主任、副主任认为有必要时,可召开特别会议。
5.每次召开会议须至少提前七日发出书面通知给各成员,并列明开会时间、地点及讨论事项。任何议决事项若事前并未详列于开会通知内将会无效。
6.所有问题的决定,均按少数服从多数的原则。
7.业委会应包括以下的职位:
7.1 主任
7.2 副主任
7.3 执行秘书
7.4 任何经业主大会所指定及界定的职位
8.业委会须保存所有会议记录并包括下述事项:
8.1 所有成员职位的委派、辞退或改变;
8.2 所有业委会议决事项;
8.3 曾出席会议的成员。
此等会议记录须存于一固定并可供其他业主查阅的地方。
9.业委会决议对全体业主均有约束力,并应予以公布。
注:本公约内容条款如与政府政策法规有抵触,应以政府政策法规为准。
附录
关于**国际广场管理公约承诺书
致:**国际广场物业管理有限公司
为维护及促进广州**国际广场的管理,本人/本司现同意遵守与**国际广场物业管理有限公司签署的'**国际广场管理公约'内的一切条款及有关修订内容。
本人/本司亦同意在转让上述广场任何部分时,于有关买卖合约签署之日起一个月内就使用变化情况以书面通知上述广场的管理公司,并应取得本人/本司的承让人遵守该管理公约内的一切条款及有关修订内容的承诺协议。
在管理公司收到本人/本司承让人的承诺书前,如本人/本司的承让人有违反管理公约的行为,法律责任将由本人/本司及承让人共同承担。
广州**国际广场
**国际广场物业管理有限公司
**楼**号单位业主
(业主 )签署 (法人代表 )签署
年 月日年 月 日
第2篇 大厦物业管理中心目标管理流程
物业管理中心目标管理流程
1、目的
明确中心下属各部门、管理处及每位员工的目标管理工作,确保贯彻按照公司质量方针,实现中心总体任务目标。
2、范围
本手册规定了目标的制订、实施、检查与考核过程管理的内容与要求,适用于全中心范围内各级目标管理工作。
3、职责
3.1中心经理根据公司给中心定下的目标任务,负责分解中心各职能部门、各管理处的目标任务。
3.2管理中心经理与各职能部门负责人、各管理处主任签订目标责任书(包括经营指标目标责任书、十防责任书、安全责任书),各职能部门负责人、各管理处主任对实现本职能部门和管理处的目标任务负责。
3.3根据公司规定,配合公司对中心各职能部门和各管理处负责人及其他主管以上人员进行评价考核。
3.4各级管理人员接照职权负责本职权范围内的员工的绩效考核。
4、中心任务分解目标分解和下达
4.1中心经理根据与公司总经理签订的目标责任书,根据各职能部门和管理处的实际情况,将本中心的目标分解为各职能部门、各管理处的分目标。
4.2中心经理安排品质管理部拟定出各职能部门、管理处年度目标责任书(包括经营目标责任书、十防责任书、安全责任书)。
4.3中心经理分别与各职能部门负责人和管理处主任就下一年度的任务目标进行沟通,听取意见,由中心经理最终确保任务目标。
4.4中心经理与各职能部门负责人和各管理处主任分别签定目标责任书。
4.5各职能部门、各管理处根据目标责任书,逐级进行目标分解落实到人,并逐级签定目标责任书。
5、目标任务的考核
5.1中心经理每季根据日常的工作和公司、中心月检结果,对各职能部门和管理处目标的工作情况进行考评。根据考评结果,由中心经理在中心例会上对各职能部门和管理处的工作开展进行点评,指出不足、存在的问题和努力的方向,确保顺利完成全年目标任务。对各职能部门、各管理处未能实现预定目标,应组织进行原因分析,制订纠正措施。如确属非本中心所能控制的原因,应作出书面说明,报上级领导确认。
5.2中心按照公司规定,每季/半年配合公司对中心主管以上人员进行工作考核,确保工作任务能够得以实现。
5.2.1中心各级管理人员每月依照公司《绩效考核管理规定》的规定和相应的工作和服务标准的要求对主管以下员工进行考评,按《**管理中心基层员工绩效考核表》进行绩效评分。
5.2.2每年度末,中心经理应根据公司要求组织对本年度目标责任的完成情况进行总体评价考核,并根据公司对中心的任务目标制订下年度目标。
5.2.3中心经理及各级负责人每年度依据目标完成情况和目标责任书,根据公司规定确定对各级目标责任人的奖罚。
5.2.4中心与各职能部门、管理处签定的目标责任书、十防责任书、安全责任书、目标考评记录、考核评价记录由中心综合管理部统一归档保存。
相关质量记录
1.《**管理中心基层员工绩效考核表》**-jr-02/b01
第3篇 大厦管理处人力资源部概述组织结构图
一、人力资源部概述
人力资源是大厦最为宝贵的资源。通过合理地开发人力资源,充分发挥人的最大潜能,为大厦的经营目标能够提供巨大的增值效应。
正所谓没有高素质、高效率、高满意度的员工就没有高满意度的顾客和大厦的高效益。人力资源部作为开发、管理大厦人力资源的职能部门,所处的位置和所担负的责任都是极为重要的。
人力资源部主要负责以下工作:人力规划、员工招聘、录用、培训、考核、工资、劳保、福利、调配、质检、劳动关系协调等工作。
下设部门:人事部、培训部、质检部、员工宿舍、员工更衣室
二、人力资源部的重要性
人力资源部是大厦中最关键的决策职能部门之一,大厦的经营管理离不开人、财、物、时间、信息等资源。在诸资源中,唯有人力资源是最为宝贵的。因为,其它任何资源均由人来开发利用,而且通过合理地开发人力资源、充分发挥人的最大潜能,能够产生巨大的增值效应,国会的最核心内容就是要通过最大程度地满足目标客源市场的需求,以实现企业效益和社会效益的最大化。
三、功能和作用
人力资源部的功能和作用主要体现在三个方面,即提供大厦经营活动中所需的充足的各种人力资源;提高人员素质以及合理利用和开发人力资源;发挥员工的积极性,挖掘潜能。
1.通过人力资源部的工作,在全店上下均能明确地树立起现代人才观念,真正做到了解人、关心人、尊重人、培养人,合理地选好人、用好人,使得人尽其才、才尽其用。
2.要在大厦内部真正按照科学合理的原则,根据实现企业目标的需要,从最大限度调动人的工作积极性、创造性出发,制定出整套包括选拔、培养、使用、考核和奖惩在内的劳动人事制度和分配制度,科学地定岗定编,使人与事得以最佳结合。
3.人力资源部的工作特点是既有阶段性目标,又要有贯彻始终、永无止境的追求。因为社会的发展,科学技术的进步会不断地给人力资源开发提出新课题,且大厦管理思想、管理体制、管理手段和管理方法的科学化、现代化本身也要求员工不断调整自己的知识结构,提高自己的知识水平。人力资源部要尽可能为员工表现自己的能力提供机会,使他们获得的知识在实践中转化为经验,上升为理论。
四、基本任务
人力资源部的基本任务是遵循国家的劳动人事法规和政策,围绕大厦的经营管理这一中心开展工作,最大限度地利用和开发人力资源,不断提高员工的整体素质,优化人才资源,实现经济效益和社会效益的最大化。具体有以下内容:
1.直接负责整个大厦的人力规划、员工招聘、录用、培训、考核、工资、劳保、福利、调配、质检、劳动关系协调等工作。
2.开展各种有效活动,密切劳资关系,协调政府、企业、员工、客人之间的利益,增强员工的向心力、凝聚力。
3.完善工资分配和福利制度,吸引和留住优秀人才。
4.负责对员工的工作质量进行监督,确保大厦服务质量。
5.负责制定《员工手册》、《劳动合同》及大厦的人事规章制度。
6.负责同政府机关、社会团体、人才交流中心及其他同行建立并保持友好的工作关系。
7.审核人力资源的财政预算和支出,做好各项成本控制工作。
8.负责审核大厦年度培训计划和月度培训计划,建立和完善大厦二级培训体系。
第4篇 z大厦电梯运行管理程序
大厦电梯运行管理程序
1目的
确保大厦电梯技术性能处于良好状态,保证安全运行。
2适用范围
适用于aa大厦所有电梯的运行管理。
3职责
3.1电梯维修工负责电梯日常运行情况巡查及故障检修。
3.2电梯操作工负责货用电梯的操作、运行。
3.3中控室安保人员负责监控电梯的运行状况。
3.4主管工程师负责电梯的综合管理。
3.5工程部经理、安保部经理负责对上述工作进行检查监督。
4工作程序
4.1管理人员工作程序
4.1.1电梯维修工、电梯操作工
a.电梯维修工、电梯操作工须经技术监督部门的培训并持证上岗。
b.电梯维修工每日对电梯运行状况进行一次检查保养,发现问题及时处理或联络电梯公司处理,督促电梯公司定期维修保养。当电梯年检期即将接近时,督促电梯公司作电梯年检、年审。
c.电梯操作工负责货用电梯的运行,保持电梯轿厢卫生整洁,发现故障及时通知维修人员。
4.1.2中控室安保员
a.中控室安保员实行电梯24小时运行监控。通过闭路电视观察轿厢内状况,如发现乘客吸烟、打斗,或损坏电梯部件,用对讲电话制止并录像。
b.如发生故障困人,用对讲电话安慰被困人员并迅速通知电梯维修工及时处理,必要时联络电梯公司处理。
c.将每班运行情况记录于《中控室交接班记录》。
4.1.3主管工程师
主管工程师负责电梯的综合管理,包括技术资料、档案的收集、保管,设备帐目管理。同时对电梯维修工、电梯操作工、电梯公司维修保养工作进行检查、监督。
4.1.4工程部经理
a.进行周检、月检。每月最后一个星期对电梯机房组织有关人员进行设备检评。
b.审核《电梯保养计划》。组织人员对电梯分包方进行评审,评审合格后方能承担电梯维修保养工作。
4.2电梯使用管理工作程序
4.2.1客用电梯不设司机操作,由乘客自行操作,实行24小时运行。货用电梯由电梯操作工进行操作。
4.2.2客梯以承载大厦用户为主。
4.2.3消防电梯、货梯以承载大厦进出货物为主。
4.2.4大厦物业公司工作人员上下楼只能使用消防电梯,不允许乘坐客梯。
4.2.5电梯维修工、电梯操作工必须持证上岗,无证人员禁止操作。电梯工每天对大厦电梯全面巡视一次,发现问题及时汇报、处理。
4.2.6经技术监督局检测不合格未取得《准用证》的电梯严禁投入使用。
4.3电梯安全运行工作程序
4.3.1中控室安保员24小时监控电梯运行情况,发现异常时通知电梯维修工(或值班工程师)或电梯公司维修。制止乘客的不文明行为,严禁易燃、易爆等危险品和超长超重等物品进入电梯。
4.3.2电梯维修工每天按《电梯日常巡检表》进行一次检查保养,并做好记录,督促电梯公司按规定进行维修保养工作,按规定填写维修保养记录。
4.3.3维修、保养等原因造成停梯,应在一层电梯厅挂牌告示。
4.3.4任何人不得在电梯机房、轿厢、井道内吸烟。
4.4电梯机房管理工作程序
4.4.1电梯工负责机房的日常检查和管理。
4.4.2电梯工每天巡视机房,发现达不到规定要求的及时处理。电梯机房内任何设备非电梯维修工、电梯公司专业人员禁止操作。
4.4.3非工作人员进入电梯机房须经主管工程师或工程部经理批准后,由电梯维修工陪同,方可进入。
4.4.4保证机房通风良好,风口有防雨措施,机房内悬挂温度计,机房温度不超过40℃。保证机房照明良好,并配备应急灯,灭火器和盘车工具挂于显眼处。
4.4.5每周对机房进行一次全面清洁,保证机房和设备表面无明显灰尘,机房及通道内不得住人、堆放杂物。保持机房干净整洁。
4.4.6消防器材齐备良好,机房内严禁吸烟。
4.4.7《电梯困人救援规程》和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。电梯机房因维修保养等原因造成停梯,应在一楼电梯厅挂告示牌。
4.5运行异常
4.5.1当火灾发生时:
中控室值班安保员打开消防迫降开关,将所有电梯全部迫降至基站,消防电梯自动进入消防运行状态,电梯维修工(或值班工程师)迅速关闭不具备消防功能的电梯。
4.5.2当地震发生时:
根据震前预报由电梯维修工关闭所有电梯,地震过后开启时由专业电梯公司对电梯进行安全检查,确认无异常后方可使用。
4.5.3当电梯进水时:
a.底坑进水时,应将电梯停于两层以上,中止运行并切断电源。
b.当楼层淹水流入井边或底坑时,应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯、切断总电源。
c.电梯湿水后,应切断总电源,报电梯公司做湿水处理,并提交相应报告。
4.6电梯维保安全操作工作程序
4.6.1维修保养时一般须切断电源,以免触电、卷入钢丝绳等造成人身伤亡和设备事故。
4.6.2因维修保养需停机时,须确认轿厢内无乘客方可停机。
4.6.3在维修保养中必须注意工作协调和配合,有人协同工作时,开梯、停梯都必须扬声,得到对方的回答后方可操作。
4.6.4在轿顶作检修保养工作时,除判断故障和调试需要外,禁止运行快车。
4.6.5底坑作业时,禁止关闭厅门,厅门处必须摆设告示牌,防止无关人员靠近。
4.6.6在井道作业时,首先开亮井道灯,按下轿顶安全开关,必须佩戴安全帽。
4.6.7机房、井道、底坑因工作需要进行动火作业时,必须遵守大厦动火操作规定,指定专人监视,事后清理火种,严防火灾发生。
4.6.8维修保养结束时,必须认真清理现场,清点工具和物品。
4.7电梯困人救援程序
4.7.1轿厢停于接近电梯口的位置,且高于或低于楼面不超过0.5米时:
a.确定轿厢所在位置(根据楼层灯指示或小心开启外门察看)。
b.关闭电梯总电源。
c.用专用厅门钥匙开启外门,用人力开启轿厢门,协助乘客离开轿厢。
4.7.2轿厢停
于远离厅门口的位置时,应首先将电梯轿厢移动至最近的电梯厅门处(以高于或低于楼面不超过0.5米为合适)。然后按照上述4.7.1中所列步骤救出乘客。移动轿厢的方法如下:
a.利用对讲电话通知轿厢内的乘客保持镇静,并说明轿厢可能移动,可将身体任何部位探出轿厢外,以免发生危险;同时如轿厢门处于半关闭或开启状态,则应先行将其完全关闭或开启;
b.进入机房关闭故障电梯的电源,打开电机轴的后盖套上盘车手轮;一人握紧盘车手轮,一人手持掣动扳手,轻轻松开制动,轿厢将会由于自重而移动,为避免轿厢上升或下降太快发生危险,操作时,应断续动作,使轿厢慢慢移动,直至最接近电梯厅门口为止。操作时,应注意,如轿厢停于最高层电梯门口以上之位置或最低层电梯门口以下位置时,不可只撬开掣动,使轿厢自行移动,而应在松开掣动的同时,握紧盘车手轮并用力盘绞,使轿厢向正确的方向移动。
4.7.3遇到其他复杂情况,应及时报告及有关领导,通知电梯公司。
4.8电梯清洁卫生职责划分表
序号项目责任人时间相关记录
1电梯机房及其设备电梯维修工每班电梯巡查记录表
2轿厢内面及导门轨井底电梯操作工每班电梯卫生检查表
第5篇 商务大厦物业管理质量目标承诺
商务大厦物业管理质量目标及承诺
**物业管理有限公司以顾客满意度为指针,针对业户及委托方的需求。运用现代化科技手段及管理方法,实行安全、卫生、便捷、舒适、高效及24小时多方位的管理服务。同时遵循物业公司专业管理和委托方监督管理相结合的管理方式。
1、管理目标
1.1服务第一、顾客至上
作为高品质的物业,不仅需要配备良好的硬件设施,还需要提供良好优质的服务。我们将利用公司多年来积累的管理经验和资源,制定各项规范的服务流程及准则,并通过有系统、多方位、多层次之培训,加强员工对管理服务之认识,改善礼貌及工作态度,做到服务第一、顾客至上之要求。
1.2优秀物业管理示范称号
我们将凭借丰富的实际经验,委派专业资深人士,根据贵物业的实际情况,提供专业的建议,协助贵物业力争获取优秀物业管理示范称号。希望能借此提升发展商、管理公司和物业的整体形象。
1.3保持国际品质iso9000
目前我司已经获取iso9002国际质量认证,我们将根据相关检验、考核、调整的要素,通过iso9000体系的运行,保证服务质量、服务水平长期稳定在高水平上,提高管理水平及物业价值。使物业管理工作标准化、规范化、系统化。
2.分项目标
1.设备完好率98%
1.1房屋设施完好率98%(故障排除时间不超过48小时)
1.2运行设备完好率99%(故障排除时间不超过4小时)
1.3公共设施完好率96%(故障排除时间不超过24小时)
1.4设备、备件资料完整率100%(查看实物及台帐)
2.维护保养率100%
2.1自修设备按计划完成保养率100%(按计划、预算、完成记录检查)
2.2外包设备按合同完成保养率100%(按保养合同,验收记录检查)
2.3房屋设施故障维修率100%(按检查记录,维修记录检查)
2.4业主报修上门维修率100%(按报修记录,业主验收记录检查)
3.管理费收缴率98%以上
3.1首年每月收缴率98%以上(按月统计,财务结算考核)
3.2解决拖欠管理费90%以上(按月统计,财务结算考核)
4.业主满意率95%以上
4.1接待服务满意率98%以上(按每季度70%以上业主调查表)
4.2维修服务满意率95%以上(按每季度70%以上业主调查表)
4.3清洁工作满意率95%以上(按每季度70%以上业主调查表)
4.4保安服务满意率95%以上(按每季度70%以上业主调查表)
4.5整体环境满意率90%以上(按每季度70%以上业主调查表)
4.6消防安全满意率95%以上(按每季度70%以上业主调查表)
5.员工培训合格率100%
5.1岗位职责培训合格率100%(一年考核一次,平时抽查)
5.2消防安全培训合格率100%(一年考核一次,平时抽查)
5.3岗位工作技能培训合格率100%(一年考核一次,平时抽查)
6.无重大事故隐患
6.1无重大设备事故隐患(巡检记录,事故记录检查)
6.2无消防安全事故隐患(巡检记录,事故记录检查)
6.3无治安事故隐患(巡检记录,事故记录检查)
6.4无员工操作事故隐患(巡检记录,事故记录检查)
7.管理费收支平衡
7.1当月收费入帐率100%(根据财务结算报告)
7.2维修费支出不超支(根据财务结算报告)
7.3清洁费支出不超支(根据财务结算报告)
7.4保安费支出不超支(根据财务结算报告)
7.5办公费支出不超支(根据财务结算报告)
7.6其他支出不超支(根据财务结算报告)
第6篇 大厦小区车场管理注意事项
小区(大厦)车场管理注意事项
1.处理车场突发事件时,为避免影响物业公司正常办公秩序,一般在现场或安防部进行;
2.任何车辆进入车场时,入口安防员应留意其车辆是否有损坏,如发现损坏,应向司机说明,并记录情况,让司机签名确认;
所有进场之免费车辆(例如:政府部门专用车辆及军车等),安防员必须于入口发出'机动车辆离场卡',无卡者,必须由安防部主管同意后才可放行;
3.固定车辆必须停放于固定私家车位上;
4.次租车辆或免费车辆不能占用月租车位和固定车位;
5.安防部应留意停放之车辆是否锁好门窗,以防车内物品被盗;
6.安防部应留意停放之车辆高度限制,安排司机灵活停放车辆;
7.停车场内禁止修理车辆,如属紧急维修,必须通知当值安防员登记,以防籍词修理车辆进行偷车;
8.有任何车辆须拖走,安防部须查明证件及车主,属于月租或固定车辆,则通知物业部,取得车主书面同意后,方可放行;
9.保持交通顺畅,遇火警警报或撤离警报时,清理车道以备紧急车辆通行;
10.注意看管车辆,防止车辆被盗或者被人为损坏;
11.严禁易燃、易爆、剧毒、有放射腐蚀性、污染性的物品及违禁品摆放于车场。
第7篇 x大厦保安部日常管理
大厦保安部日常管理
一.计划管理
保安部协助大厦总经理制定本大厦的安全计划。大厦安全计划应是一个完整的计划,包括明确的政策及精心设计的程序、过程和活动,以确保客户的人身和财物的安全、员工人身和财物的安全以及大厦财产的安全。制定大厦安全计划,首先应对构成在大厦内的犯罪活动、事故及引起对客户、员工、大厦伤害及损害的各种因素进行全面的调查研究,然后结合本大厦的实际情况,制定出各个部门、各个场所以及各项服务工作的安全标准,提出实际解决问题和处理问题的办法,并对实际解决办法作系统的阐述,从而形成切实可行的计划。大厦安全计划是指导开展大厦保安工作及管理的总体性的基本计划。
保安部应根据实施中所发现的问题以及各种变化的因素,向大厦总经理提出修改或完善有关保安工作的政策、程序、标准等方面的建议。在得到总经理认可后,负责对大厦安全计划的修订。
根据大厦经营管理的总体目标,保安部要制定部门的年度、月度工作计划,除有计划地安排好基本的各项保安工作外,应根据经营环境的变化及大厦阶段性的经营目标,有计划地安排阶段性的工作重点。
保安部还应根据大厦安排的对全局有影响的、临时性的专门工作或公安机关布置的专项工作制定专题计划,报请总经理后,在大厦内按计划实施。
二.组织管理
根据大厦的规模、等级以及管理体制,调整和完善保安部内的机构和岗位设置及其职责和任职要求,建立和健全大厦治安委员会、消防委员会等专项性的协调组织,加强与当地公安机关、消防机关的联系,形成一个完整的大厦保安工作网络。此外,还必须制定或不断完善有关保安工作的各项规章制度。
三.人员管理
选拔和聘用合适的人员上岗工作,加强员工对保安工作的责任心,通过培训使他们掌握本岗位工作应有的职业态度、知识、技能。
四.物资设备管理
管理好大厦中的各种安全设备及机具,使它们始终处于良好的使用状态。通过定期或经常的检查,及时提出修理、更换或添置的要求和计划。
五.协调管理
大厦保安工作涉及到大厦各部门、各部位及大厦外各有关机构和部门。保安部在日常运行和管理中应强加与他们的沟通与联络,取得他们对大厦保安工作的支持和合作。
第8篇 办公大厦绿化管理手册
办公大厦管理手册:绿化管理
a. 场内外绿化管理规定
1] 人人都有义务维护场外植物/绿地及场内盆栽植物。
2] 不准攀折植物及在植物上扎拉。
3] 不准损坏绿地及花木保护设施。
4] 不准人为践踏绿地和车辆跨越。
5] 不准在绿化地带堆放杂物。
6] 不准在绿化带内设置广告招牌。
7] 当人为造成花木、绿地及保护设施损坏的,按政府有关规定进行罚款处理。
b.场内部盆栽植物的管理
1] 施肥:根据花卉植物的不同生长发育时期的特殊要求,追施化学肥料,并保证在大厦内无异味的散发。
2] 换盆:根据花苗的大小和生长速度快慢选择相应的花盆、套缸,由花木公司执行。
3] 浇水:根据植物的特点,每日或隔日浇水。原则是:水温与室温要接近,浇水一定要浇透,盆土应经常保持湿润,不要过干、过湿,也不要时干、时湿。
4] 采光:根据花卉耐阴喜阳程度和生长习性,经常性将一些喜阳花卉移到阳光充足的方。
c.场外部草坪植物的管理
1] 浇水量:根据不同的季节、气候,以及草皮生长期、植物品种决定浇水时间(上、中、晚)和浇水量。
2] 施肥:根据土质、植物生长期、植物品种和培植需要,决定施肥种类及用量大小。
3] 清除杂草及松土:根据季节、草坪生长状况对所辖草坪内的杂草进行清除并对土地进行相应的松土以利草皮的生长和规范。
4] 修枝整形:根据植物的形状,以利观赏为目的,依植物品种及生长情况等因素进行修剪整形,但此一项目通常在冬季进行。
5] 除虫:根据病虫害发生规律初实施综合治理,通常在病虫率高时,施以药剂杀死病虫,以确保植物良好生长。
6] 禁止事项:禁止踏入草坪并在树台枝上吊拉、折枝、悬挂物件,严禁铁线紧箍树干,影响树木生长,严禁任何公民在草坪内以体育锻炼为形式损伤植物。
7] 防止损坏:加强宣传教育及保安巡视,树立告示牌,防止人为的毁坏,作到预防在先。
8] 定期洗尘:由于草坪紧靠道路,人与车辆流动多尘土飞扬,会影响树木生长和美化效果,故养护人员应定期对草坪及树木、用水喷淋清洗。
d.场内外绿化管理应达标准
1] 物盆内无烟灰、烟头、杂物、叶面、枝干;无浮灰,保持叶色翠绿。
2] 各类植物无枯萎、凋谢现象。
3] 盆缸清擦干净、无污、无渍。
4] 草坪修剪整齐,无高低不平现象。
5] 枝叶修剪齐整,无杂乱现象。
6] 草坪干净无纸屑、杂物、清洗干净。
7] 各类植物无病虫害。
8] 严格管理草坪禁止人为踏坏,影响美观。
第9篇 商务大厦会务管理程序
商务大厦会务管理程序
1会议服务工作内容;
1、会议服务工作2、vip服务工作部分;3、总台服务工作。
1.1会议服务工作部分的三个步骤:
一、会前准备。二、会议服务。三、会后清洁工作。
1.2vip服务工作部分的三个步骤:
一、准备工作。二、服务工作。三、收尾清洁工作。
1.3咨询台服务工作部分的三个步骤:
一、开档工作。二、服务工作。三、收尾工作。
2会议服务工作部分
1会前准备
1、务员要掌握当天所有会议时间、会议地点、会议要求、会场布置、会议参加人数等会议细则。
2、服务员在会议预定时间1小时前到岗,并复查会议室内的卫生及会议室布置是否符合要求。会议桌面的物品铺设,地面清洁程度,衣帽服务设备,工作台的布置等都是检查的内容。
a、会议桌稳固、完好、无变形、无破损、无烫痕、无灰尘、无污迹。
b、桌布及围裙清洁平整无污迹。
c、椅子稳固、完好、无变形、无破损、无灰尘、无污迹。
d、地面无破损、无污迹、无异味。
e、衣帽车清洁无灰尘,衣架摆放整齐一致。
f、工作台摆放位置合理。
g、物品铺设整齐完全符合会议要求。
3、检查会议室的设备、灯光等情况,如有问题应及时汇报并由咨询台服务人员通知工程部进行修理。
a、会场温度以保持22摄氏度-24摄氏度为宜。
b、会议要求使用的设备到位,并摆放合理。话筒线、电线等无妨碍客人行动,否则立即联系工程部加以解决。
c、会场内灯光按会议要求开启,无损坏、无闪跳,如有问题应及时向领班汇报,并填写工程维修单送工程部,由工程部加以解决。
4、检查铺台及物品准备是否规范。
2会议服务
1、会议开始前30分钟服务员应站立于会议室门前迎候客人。客人进入会议室时,服务员应面带微笑并主动打招呼和拉门,指引客人入场。会议服务要求:态度好、效率高、服务周到规范化。当客人陆续到达会场后,服务员开始服务。
a、倒水时服务员站立于客人的右后侧。将水杯放于桌上,用右手为客人倒水,若需要拿取杯子,则应捏于杯子的底部。水的量应保持与杯口有1-1.5cm的距离。
b、在为客人倒热茶时,服务员应左手提热水瓶,站立于客人的右
后方,向所要服务的客人进行示意后,轻拿起杯子在客人身后倒水。
c、如有毛巾服务,应注意将热(冷)毛巾置于毛巾篮中,用托盘从客人的右方送上,放于客人右侧的桌面上。
d、服务员要主动提供衣帽服务。
2、会议进行时,服务员应站立在门外,面朝客人进入会场的方向。以解决会议期间会议室发生的突发问题。要求:服务员要采用标准的站立姿势,面带微笑并主动向过往的客人及酒店工作人员主动问好。
3、特别注意要主动了解客人的需求。
4、在会议过程中,每隔15分钟左右,服务员进入会议室为客人倒水、调换烟缸。
5、在客人会间休息期间,应主动为客人打开会议室的门。
6、午间休会,须进行会场整理工作。
7、撤换会场中已经使用过的矿水、水杯等。
8、换或添加纸、笔。
9、换会场中的毛巾。
10、不得随意乱动客人物品。
11、在结束整理工作后,为客人锁上会议室的门,等待会议客人到达时再开门。
12、通常情况下,客人采用自助形式,服务人员要主动清洁桌面,使用托盘收取咖啡杯等器皿。
13、议结束时,为客人打开会议室的门。
14、客人仍在本酒店用餐的,服务员应主动热情地指引方向。
15、发现客人有遗忘的物件应及时上交于协调员。
3会后工作
1、去所有脏杯子和矿水瓶等物品,将需进行清洗的器皿交由会议后勤组处理。
2、检查台布、台裙,发现有污迹,要及时更换。
3、通知会议后勤组拆除台型。
4、通知清洁部的pa组进行会场清洁工作。
5、及时检查会场硬件设施是否完好,如有问题,向协调员汇报。
6、配合物保员做好物品的领用,归还,外借以及物品盘点工作。
3总台服务工作部分
1、开档工作
1.1早上8:30到岗
1.2要做好开门、开灯工作。
a、同时开启会议室的两扇门,无会议的会议室不需开。
b、参观所有会议室只需开启筒灯。
1.3行区域的卫生工作。
总服务台的卫生清洁。
a、服务台稳固、完好、无变形、无破损、无烫痕、无脱落、无灰尘、无污迹。
b、橱门内与抽屉内整齐无不需要的物品,无垃圾灰尘。
c、桌面无污迹,无多余及枯萎的插花。
d、检查总服务台对面的沙发、茶几、和周围墙面的清洁;检查公共电话亭的清洁;检查公共场所地毯的清洁程度。发现问题用《内部工作流转单》及时通知物业pa进行整理。
2、服务工作
1将对外开放参观的会议室打开,并检查清洁卫生工作。
2在工作期间时刻注意公共区域内杂物并及清理,保持会议区域的清洁。
3检查走道灯和会议室内设备及灯的损坏情况,如有损坏,应报工程部维修。
4总台服务人员服务期间,要保持标准的站姿。
5见到客人及物业工作人员要主动微笑并问好。
6客人进行询问时要耐心讲解,决不可向客人说'不',需协调的各项事宜可向领班汇报。接听电话时要用规范语言。要求:接听快、态度好、业务熟、准确无差错。
7因工作需要要离开总台,须将台卡翻至'请稍候',需离开10分种以上必须向协调员或当班主管请示。
8负责在总台上放置会议中心宣传资料架并负责领放资料。
9用餐时间由协调员具体安排。
3、收尾工作
3.1下班之前服务人员应将所有会议室的灯、门关闭。
3.2收电话和钥匙,发现地毯有污迹通知物业部pa组在夜间清洗。
第10篇 大厦业户搬出物品管理公约
业户搬出物品管理公约
为确保业主(住户)财产安全,维护**正常秩序,居住于**的业主(住户)搬出家私及家电等贵重物品时,请您按以下规定提示到物业公司办理搬迁手续。
1.0您是业主(住、用户)搬出家私、电器等大件贵重物品时,请您持本人有效身份证件(或护照)到物业管理公司登记,填写《业主搬出物品登记表》,由值班人员确认您的身份后开据《搬出物品放行通知单》,请您将《放行通知单》交给大堂接待人员或护卫员,由大堂通知道口放行。
2.0业主因转卖迁离小区时,请您持本人有效身份证件(或护照)到物业管理公司办公室交清物业管理费和水、电、暖、空调等费后,办理迁出手续,物业公司将开据《搬出物品放行通知单》,护卫员见单确认后放行。
3.0您是业主的委托代理人要搬出物品时:请您出据有效身份证件,经办人须持附有业主身份证以及业主签名的委托书到物业管理公司办理搬出手续,将物业公司开据的《搬出物品放行通知单》交大堂护卫员确认后放行。
4.0若您是租、用户要搬出物品时:须持有效房屋租赁合同或借住手续并得到业主许可(业主同意书或复印件、传真件)后,请您到物业公司财务室,缴清各种费用。然后由物业管理公司开据《搬出物品放行通知单》大堂护卫员确认后放行。
5.0道口岗护卫员将根据《搬出物品放行通知单》决定放行。
6.0为了保证您和全体业主的安全利益,请您按规定中的程序去办理搬出物品手续,请您配合物业安全管理工作,开据《搬出物品放行通知单》后再搬出物品。
7.0您在搬迁时请勿影响邻里生活;请勿碰损电梯、墙面、地面等小区设施、设备;
8.0您在搬出大型家电时,物业公司会为您开启消防或货运电梯使用,请勿使用客梯。
第11篇 xc大厦空调运行操作管理
大厦空调运行操作管理
空调换热站运行规程
**城市广场大厦由主楼和裙楼构成,其空调采暖系统由高区换热站和低区换热站为主楼和裙楼提供空调热水。
换热站运行程序
换热站主要设备的运行分别执行各自的操作规程,其运行程序见下图:
正常正常正常加水
检查膨胀水箱水位←开启补水泵←软化水箱水位←软化水罐
正常
检查热水循环泵,阀门检查换热器,分汽缸蒸汽压力
正常
正常
开启热水循环泵←
开启换热器、供汽、出凝结水阀门
调整并保持换热器出水温度
正常
开启所用空调器
空调换热站紧急故障处理规程
换热站发生下列紧急情况之一,可停车处理。
一、电机或水泵等一部份冒烟起火。
二、板式换热器漏汽,漏水、温度异常升高。
三、发生必须停车的人身事故,如人、手或衣服被卷入轴内。
四、电机或水泵声音异常,发生强烈震动。
五、水泵轴温迅速上升,并超过允许温度。
六、发生单路停电事故。
七、电流波动太大。
八、严重抽空,泵内由于抽进杂物堵塞而引起压力突然下降
九、发生必须紧急停车的其它事故,将要损坏设备而来不及请示报告时可紧急停车。
紧急停车处理规程
一、关闭事故换热器供汽阀门和凝结水阀门。
二、关闭事故泵进出水阀门。
三、切断电机电源。
四、按开车程序开启备用换热器或备用水泵。
五、处理事故换热器或水泵。
六、消除影响人身安全的故障。
七、处理造成紧急停车的其它事故。
八、认真如实填写事故记录并及时上报。
制冷站运行程序
┌─────┐┌──────┐
┌──────┐│加药装置││娈频给水泵│
│软化水罐│└──┬──┘└───┬──┘
└──┬───┘└───┬───┘
│正常│正常、加水
┌──┴─────┐┌────┴──────┐
│软化水箱水位││冷却塔水位│
└───┬────┘└────┬──────┘
│正常│正常
┌───┴────┐┌────┴───────┐
│开启补水泵││冷却塔风机、电机、变速箱│
└───┬────┘└────┬───────┘
│补水│正常
┌───┴────┐┌────┴─────┐
│膨胀水箱水位││开启冷却塔风机│
└───┬────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│冷冻水系统阀门开启││开启冷却水系统阀门│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│开启循环水泵││开启冷却水泵│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│检查分、集水器压力││检查冷却塔水温、压力│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│
┌───┴──────┐│
│开启所用空调机││
└───┬──────┘│
┌──┴───┐
│制冷机开启│
└──────┘
空调系统标准参数
1、空调房间
┌────┬───────┬───────┬──────┬───┐
││夏季│冬季│新风量│噪声│
│名称├───┬───┼───┬───┤m3/人.h│db(a)│
││温度℃│湿度%│温度℃│温度%│││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│商场│26-28│--│16-18│--│9│30-60│
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│写字间│24-26│〈65│18-20│40│30││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│健身康乐│26-28│〈65│18-20│40│30││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│餐厅│24-26│〈65│18-20│--│20││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│厨房│≤30│--│16-18│--│40-60次换气││
││││││││
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2、制冷站
冷冻水送回水温度7℃/12℃
冷却水送回水温度32℃/37℃
3、热交换站
空调热水送回水温度高区60℃/50℃
----------低区85℃/60℃
板式换热器蒸汽进口压力〈0.4mpa
------------------温度〈150℃
安全规程
一、安全第一,保障人身及设备安全,保证空调系统正常运行。
二、严格执行设备操作规程,杜绝违章操作。
三、运行、维修人员必须进行上岗培训,培训不合格不准上岗。试用人员不得
在关键岗位独立操作。
四、运行、维修人员要懂得电气安全基本常识,会使用灭火器具。
五、高空作业必须系安全带,必须同时两人以上作业。
六、不得操作带'病'设备。不得操作安全防护措施不合格的设备。
七、运行、维修人员疲劳过度,患病时不得上岗操作。
八、制冷剂存放运输过程中应避免高温、振动,充罐排出时须防止泄漏,造成冻伤,并不得遇明火。
九、各种油器存放、使用必须注意防火,避免污染环境。
十、蒸汽、冷热水管道的启闭都必须缓慢进行,防止水锤噪声及阀件的损坏。
十一、容易出现危险隐患的设备,场所应有明显的安全警示标志。
第12篇 机关大厦物业管理模式
政法机关大厦物业管理模式
一、物业管理的性质、目的和意义
物业经营管理按社会产业划分是第三产业,是服务性行业。物业经营管理首先是对'人'的服务,其次才是对'物'的经营管理。以对'人'的服务为核心,由专门的物业管理机构与经过专业培训的物业经营管理人员,运用现代科学技术手段,对受托经营管理的物业进行代租代售,对其房屋建筑、专用设备、附属设施、场地及区域内保安消防、卫生保洁、绿化租摆、管网、车辆、道路养护等进行专业化管理和维护。
其目的是为用户创造与提供安全舒适、环境优美、清洁卫生、温馨方便的工作场所和生活环境。同时通过良好的经营管理:一为业主创造更高的经济效益;二使业主的物业安全完整,延长使用寿命,达到保值增值之目的。同时也要为物业公司股东创造理想的经济效益。
二、我国目前的物业管理模式
目前我国物业经营管理中,主要有三种模式:
(一)自建自管
即房地产开发商(或建设单位)将自己开发建设的物业设立一个附属部门,分离出一部分多余人员,进行物业管理,由于物业管理是附属部门,产权不清晰,管理者没有实践经验,员工未经过专业培训,业务生疏。所以很难进行良好的物业管理,更难以达到国家规定标准。因此采用自建自管方式的越来越少,并且随着市场经济的发展,必然会逐步消亡。
(二)合资或合作管理
1、合资管理,即房地产开发商作为股东,与经验丰富的专业化物业管理公司,共同出资注册登记成立具有独立法人资格的物业管理公司,来经营管理其新开发的物业。
这一模式符合国家'社会化、专业化、产权清晰、两权分离'的规范要求和发展方向;合作中一方面能利用开发商参与物业管理的技术人员对物业工程的熟知情况,进行及时的维修维护,以利于提高工作效率,减少人力、物力、财力的浪费;另一方面有利于物业管理公司通过丰富的实践经验顺利地进行专业化、规范化、程序化的物业管理。以达到客户满意,物业保值、增值,提高经济效益之目的。所以目前采用这一模式的越来越多。
2、合作管理,即开发商或物业产业产权单位,选择一家经验丰富的专业化物业管理公司,以房地产开发商或物业产权单位为主,共同成立物业管理委员会,领导和决策其物业管理的大政方针;由经验丰富的专业化物业管理公司派专业队伍进行该物业的日常经营管理。这一模式的优点是房地产开发商或物业产权单位有主动权,经验丰富的专业化物业管理公司有经营管理自主权,这样优势互补,更有利于物业管理公司的良好运转。
(三)委托管理
物业采用委托管理模式,是与国际规范管理模式接轨的一种模式。目前有相当一部分高档公寓、写字楼、高档综合商厦等采用这一模式。
物业管理采用委托专业化物业管理公司进行经营管理,真正实现了所有权和经营权的两权分离,做到了产权清晰,权责明确。业主和用户(通过业主委员会)有更大的监督权、物业所有权和使用权;物业公司有更多的经营管理自主权,有利于物业的经营管理。但是由于目前尚认识不足,了解不够,往往存在怕收费高、怕管不好、怕关系不好处、怕物业公司把钱拿走等顾虑,还有开发商考虑富余人员安置等因素。目前委托管理模式采用还不广泛,然而随着市场经济的发展,委托管理模式一定会成为我国物业管理的主要模式。
三、成都**大厦拟定的物业管理模式
通过以上的介绍和分析,同时经双方领导协商,成都**大厦拟采用合作管理模式,即成都市中级法院(甲方)与--投资管理有限公司(乙方)共同合作,成立成都**大厦管理委员会(以下简称管委会),进行决策领导,乙方设立'北京永庄投资管理有限公司成都分公司'进行成都**大厦的日常物业管理和服务工作。
本物业管理方案即是按此模式进行编制的。
