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第1篇对物业管理投标文件要求 第2篇对物业分承包商管理控制程序
第1篇 对物业管理投标文件要求
对物业管理投标文件的要求
1.投标文件必须包含的内容:
(1)投标书,格式详见附件五。
(2)投标人营业执照复印件、物业管理服务企业资质证书复印件、法定代表人资格证明、法定代表人对参予投标人员的授权委托书(格式详见附件六,法定代表人亲自参加除外)。
(3)银行履约保函,格式详见附件七。提供履约保证金方式为现金、支票、银行汇票的除外。
(4)投标人的信誉、业绩证明材料。
(5)承担本物业物业管理的领导班子配备情况,主要负责人的身份证复印件、物业服务岗位资格证明材料复印件。
(6)承担本物业物业管理的工人、保安配备情况。
(7)除本招标文件规定的物业服务要求之外,还要达到的其他要求。
(8)投标文件必须承诺,因达不到物业服务要求,对业主造成直接损失的,承担赔偿责任。具体如何赔偿,如业主被盗、共用设施损坏或灭失、下水道堵塞后污水进入房间等,应详细说明。未对业主造成直接损失的,如清洁卫生不合格,应如何处理也应详细说明。
(9)物业服务期限满后,如果不按时撤离本物业,应承担何种违约责任。
(10)对开发商应尽的责任,业主向物业企业反映后,应如何处理。
(11)是否愿意承担本招标文件第二部分所指的总水表涵盖的整个区域的水费代收工作在本物业住宅共用部位共用设施设备维修基金到帐前,是否愿意垫资对本物业供水系统进行改造,实现本物业的水表与周边其它小区和单位的水表完全分离
(12)物业管理服务费收费标准。要求:普通住宅必须在每月0.50元/米2以下(含0.50元/米2),已装修、闲置三个月以上的住宅按普通住宅的1/2以下收取,未装修且无人居住的住宅按普通住宅的1/5以下收取,车库与普通住宅相同,商屋按普通住宅的2-3倍收取,业主委员会办公用房免收物业管理服务费。
(13)对业主违约的处理办法。业主拖欠物业管理服务费,可以收取滞纳金,滞纳金收取比例不得超过银行贷款利率的4倍。
(14)联系方式。
(15)投标人认为应当写入投标文件的其他材料。
2.对投标文件的制作、送达要求
(1)投标文件必须采用简体中文。
投标人需制作投标文件多份,其中正本1份(书面文档),副本5份(书面文档),电子文档1份。电子文档最好采用htm、html或mht格式,也可以采用wps、word格式,存储在软盘或优盘中。投标文件之间如果不一致,责任由投标人承担。
(2)投标文件正本和副本均应使用不能擦去的墨水打印或书写。并由投标人的法定代表人亲自签署,加盖法人单位公章和法定代表人印鉴。
(3)投标文件应当密封包装,并在包装人标明投标项目名称、投标人名称,注明开标前不得开封,在密封处加盖投标人公章。
(4)投标文件送达截止时间:20**年*月5日上午9点。
第2篇 对物业分承包商管理控制程序
公司程序文件
--对物业分承包商管理的控制程序
1.目的:
强化管理,以优质的服务质量,热诚地为住户提供周到满意的服务。
2.适用范围:
适用于本公司对物业分承包商的管理。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.6、4.10、4.13章
3.2iso9002标准第4.6、4.10、4.13章
4.职责:
4.1由工程维修部、保安服务部共同负责物业分承包商的筛选,并由副总经理审核。
4.1.1经副总经理审核后报总经理审批,工程维修部履行合同的签定、工程验收交付等职责。
4.2由工程维修部负责道路、绿化、日常维修、供暖、建筑、给排水、电梯维护等分承包项目分承包商选择、评估及日常管理监督、竣工验收。
4.3保安服务部负责保洁项目分承包商的选择、控制及日常的监督。
5.工作程序:
5.1选择分承包商的要求:
5.1.1具备承担分承包业务的资质。
5.1.2与分承包业务专业对口,且有一定的实践年限。
5.1.3对所分承包的业务,能达到质量要求与行业技术标准。
5.1.4对所承担的分承包业务,质量达不到要求或技术水平达不到标准,要承担经济责任。
5.1.5工程维修部(或保安服务部)对分承包商进行选择、评估,并填写《分承包商评审报告》,报副总经理审批后,列入《合格分承包商名单》。
5.2项目分承包前,由工程维修部或保安服务部对分承包项目按合同文本规定的工作目标报副总经理审核后,报总经理审批同意后,工程维修部或保安服务部从合格分承包商中选择专业对口的单位签约。
5.3对分承包业务的控制:
5.3.1对所要分承包的业务,必须与分承包商签订分承包合同,分承包合同应清楚地明确双方的权利与义务,分承包的范围、工作内容、质量标准要求、应负的责任,有特殊要求的应注明。
5.3.2分承包合同中,应明确对分承包商不能履行合同条款或分承包质量达不到要求时处罚条例,乃至解除合同的条款。
5.3.3各类分承包业务,必须按一定比例分期付款,待检查验收符合质量技术要求后予以支付。
5.3.4对各类大型装修、道路、绿化、建筑物、给排水分承包业务的分承包商开工前,要求分承包商提供施工方案、工程预算,经过工程维修部审核符合要求,领取施工许可证后,方可施工。施工中必须按工程维修部合同要求及各项物业管理规定进行施工,公司保安服务部应向分承包商的每个施工人员统一发放施工卡。
5.3.5整个分承包过程由工程维修部、保安服务部进行监督,对于违反施工操作要求及影响整个物业范围内物业状况的,由工程维修部责令其停工,进行整改,发出《整改通知书》,并吊销其《施工许可证》,整顿后方可开工。
5.3.6对承担公司所管辖区内住户日常维修、保洁项目的分承包商的日常工作由工程维修部和保安服务部进行监督、检查,并形成记录(参见各相关程序),对日常工作中影响公司企业形象的情况,有权对分包承商提出改进措施,并监督其实施,确保服务质量的提高。
5.4对不合格分承包商的控制:
5.4.1在执行分承包合同中,对不能履行合同条款或达不到合同要求的及影响小区物业服务质量的分承包商发出《整改通知书》,或者提出改进措施,并按实际情况从应付款中扣除一部分资金,情节严重的按合同有关规定予以解除,并从《合格分承包商名单》中剔除。
5.4.2每年年底工程维修部和保安服务部组织对提供分承包服务的分承包商进行一次年度复审,复审内容包括:服务质量、服务态度、技术水平等,填写《分承包商年度复审报告》,作出是否继续保留其合格分承包商资格的建议,交副总经理批准,不合格者取消分承包商资格。
5.5对于iso9002质量体系运行前已承接分承包业务并正在进行工作的分包商,工程维修部填写《分承包商年度复审报告》,经副总经理批准后直接列入《合格分承包商名单》。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《整改通知书》ej-qr-qp4.9-05
6.2《分承包商评审报告》ej-qr-qp5.3-01
6.3《合格分承包商名单》ej-qr-qp5.3-02
6.4《分承包商年度复审报告》ej-qr-qp5.3-03
6.5《施工卡》ej-qr-qp5.3-04
6.6《施工许可证》ej-qr-qp5.3-05
