第1篇 商场经营管理规划建议
商场经营管理的规划建议
(一)商场内多角度区位配置原则基本原则是将店面,开设于步行交通量最大的动线上。并使该动线集中于某些通路,并形成回路。为让消费者建立方向感与整体场所感,主要通道应经过中心地区。
1、目的性吸引人潮属于目的性专门商品与服务商店,均会吸引消费者前来。将其人潮导引到其他商店,会增加人潮分享的营业额。
2、主力商店吸引人潮将主力品牌店放置在中心位置或是端点,使其成为相互对应的吸引点。主要有以下四种组合,详见下表, 需完成大型批发市场经营管理实务手册。 因此,我们认为四核心配置会较好的适应天汇城的布场需求,特别是四个角落的布局,一定要具有国外品牌的带动性才会使整个场更有核心价值。例如:韩、台、香港、日本等特色区,就非常符合四个核心的配置,使整个场客流能形成有效的穿梭,达到间间都是临街旺铺。
3、入口避开批发市场人流采购动线服务的出入口应设在建筑物边缘,并与采购者的动线避开,天汇城的两边与中间主出入口规划完全符合批发市场人流动线。
4、同类商品规划比较同类商品设置一处,以利顾客比较选择。我们当前应该尽快完成经营商品的种类,并进一步细分。
5、营业时间集中一致营业时间需作明确的规定,方便管理与发挥聚集效果。例如,对营业时间作明细,便于统一经营管理,同时还应该规定出入货时间,把人车分流,人货分流统筹起来。
6、动线交汇休息点便利店铺,餐饮等服务性的商铺,可分布设置于人行动线的交汇点上。
7、目的型可独立设置餐饮、银行、物流公司等目的型店,可独立设置,由停车场直接到达。
8、细部动线规划注意人行步道的配置,入口、公车站、楼梯、电梯及电扶梯等的细节规划。
另外若以商店类别可将其配置原则说明如下:
1、服务性商店如便利商店、自助邮局等,为了使24小时服务,可考虑设双门。一般消费者比较会自动找上门,所以位置可以较不显眼、店面较小,租金较便宜。
2、餐厅非常重要的店,将其散置于批发市场,并位于主要区域内,占所有面积5%。
3、相关机构如管理处、行业协会、培训室、咨询中心及工商税务等机构尽可能设置在地下三层,便于形成人流的分流,增加穿梭,聚集人气。
4、其他如路边咖啡座、自动贩卖机、寄物柜、电话等,均要设置。
(二)租赁合约管理批发市场的整体经营,假如以一件事情来完全表达,那可以用“契约管理”来代表。因为消费者所得到的购物满足,都是批发市场与承租商用租赁合约所完成。批发市场提供硬体环境,商品由承租商贩售。整体规划阶段的理想目标,需要透过租赁招商的努力将批发市场的开发兴建阶段,转变为批零相结合的经营实际运作阶段。此种转换过程的成功与否,严重影响经营绩效。企划开发阶段所实施的调查、分析与研究判断,此时都会受到最严厉的验证。即使商圈潜在消费者的结构已清楚掌控,品牌批零组合也充分配合精心设计的策略定位,但是招商与租赁合约管理不善,最后结局必定乏善可陈。
批发市场实际的租赁特殊状况一定不少,下面仅以了解的批发市场谈及相关课题,择要提出如下:
1、设立距离限制为限制批发市场内的经营商,在离批发市场一定距离内不可以另外设立分店,其效果即不竞争条款中规定,防止承租商分散,影响整个品牌经营管理。但是另一方面,主力品牌商店也会要求业主在同一批发市场中,不得再有与其相同性质商品的代理或冒牌商家进驻,以保障其专卖权,避免顾客排挤或是市场排挤的结果。不过批发市场本身必须思考自我定位问题,否则主力品牌商店的利益并不等于批发市场的利益。整体商品的选择性因而受到负面影响,批发市场可能就得不偿失。
2、使用条款在批发市场领域,使用条款系限制商店所能贩卖的商品种类与项目。其重要性如下:(1)控制可以管制批发市场中商品贩售种类,保障成功承租业者,不受他人仿冒的侵害。(2)分租保护进一步限制分租人,需限定在与原承租商店议定的批售范围。(3)限定商品比例限制主要品牌与次要品牌的比例。批发市场已经规划完成的商店组合,是基于当初与承租商店议定的商品范围。当开幕后,承租商任意变换或模仿他人的商品经售,均将破坏原来的商品组合。批发市场整体的形象与传递价值均将改变与失控,此种状况将导致严重后果,在合约正式协议时应慎重议定。
3、营业表现要求系批发市场与承租商店约定一定期限内达到预定营业额,作为下列事件处理的依据标准:(1)续约(renewal)承租商营业额需达到一定的销额售及品牌信用度,才具续约资格。(2)取消合约(canceling after year/perfomance)为双方条款,在一定日期后无法达到所预期的营业额,且影响承租商声誉,均可依约提出。(3)增加基本租金(increaseing minimum rent)当承租商店在预期时间内,如遇国家利率调整,本场有权要求增加租金额度。(4)重新装修(remodeling requirement)经过一定年限的经营后,批发市场要求承租商店依约范围重新装修。
4、营业时间批发市场整体的营业时间需持续且一致,否则将使顾客忠诚度受到伤害。营业时间是不容妥协的租约条款。
5、迁移条款系赋予批发市场将承租商店,由批发市场内一处移至另一处的权利。通常迁移后的位置双方都要接受。
6、市场行销基金为了整体批发市场建立行销机制,以承租户分摊成立基金的方式,委托专业行销人员全权运作,由批发市场经营管委会决议,对整个天汇城项目推广负责。 7、转租和分租(assignment and subletting)转租系将原有与批发市场的权利义务,完全转给新的承租户。新的承租户对业主负全责,但原承租户亦负履行的连带义务。分租行为不牵涉到业主,仅与原承租人有关。一般租赁合约中,均注明不得转租与分租,除非业主同意。
(三)租赁模式在前期策划就应确定经营租赁策略,
1、只租不售这种方式不牵涉产权转让,将数层甚至项目整体租赁给商业经营商。对于资金实力比较雄厚,看好物业的升值的开发商往往这样执行。其优点在于:整租给一家具备成功经验的商业经营公司,便于经营定位和统一经营管理,商业经营易于成功,物业租金逐年递增,形成稳定的利润源泉,而且可将物业抵押融资,等待增值。但经营方进行商业选址时选择面广,谈判实力强,开发商租金菲薄,初期资金压力较大。
2、零租+整租这是一种高收益高风险的运作模式,适用于大型封闭式商场。操作方法往往是:将每一层划分为一部分归大承租商经营,确保项目盈利。然后再对(部分好点的铺位)未出租的经营招商,带动整个场经营。其优点: a、短期内回收大量资金; b、实现统一规划经营,盘活商场,有利于商场升值,让客户感受升值空间; c、将经营权交给真正有经营实力的大商家进行经营,缩短市场培育期。 其风险在于: a、合同期不可能
第2篇 广西某商场经营管理内容
1.商场管理项目
商场管理项目主要划分为以下部分:
(1)组织开业
--制定商场销售及招商计划
--组织招商工作
--组织部分销售工作
--制定商场开业时间以及商场开业时商铺所占百分比
--组织开业
(2)租务管理
--不断筛选客户,调整商场的客户成分
--商铺的交收
--租务管理
--召开租户会议
--组织商会
--催收租金和管理费
(3)市场推广
--组织展销会
--组织促销会
--组织商场活动
--商场推广宣传(如杂志,画报,宣传单等)
(4)公共关系
--处理好政府各级管理机构的关系,包括:供水、供电、市政、园林、卫生、街道等。
--与公安、消防保持良好的紧密联系。
--与传媒保持良好关系和联系,包括电台、报刊、电视台等。
--与政府各级管理机关保持良好关系,获得各级政府的支持。
(5)物业管理
--保持商场的清洁,绿化,达到高标准的质量水平。
--负责商场的秩序,安全和消防,做好'四防'工作。
--负责商场的营业管理,执行商场管理规定,保持商场的高标准形象。
--聘请法律顾问,打击假冒伪劣商品,加强商场商品的诚信度,提高商场的美誉度。
--保养维护商场的设备设施,确保商场的硬件运作正常。
--提供商场的咨询和服务工作,解决和处理商户的困难和投诉。
2.商场管理流程(略)
3.服务收费及标准
(1)商场的服务收费和内容,包括但不限于以下:
--商场管理费(包括商场的清洁、绿化、保安、日常管理、工程保养、消防等物业管理费未包含公共用分摊水、电费及空调费)。
--*商场市场推广费(包括组织商场市场推广的广告宣传费,促销活动费等)。
--装修管理费(包括经营者,租户对商场内部装修的图纸审批,装修过程的监控与管理,以及工程验收等行政管理费用)。
--装修押金(一定数量的金额,用以保证商场经营者,租户在商铺内的装修工程不影响和破块公共设施,公共环境等)。
--*装修垃圾清理费 (用以支付装修期间的装修垃圾和淤泥清理费用)。
--商场租金(按照商场租赁合同,向租户收取的每月商场租金)。
--租赁佣金(代售代租的中介佣金)。
(2) 服务收费标准
--商场管理费:
已定:堤下铺2元/平方米/月;自建铺5元/平方米/月(按建筑面积计算,未包含公共分摊在内)
--商场市场推广费:
--装修管理费:
--装修押金:
按每单元------元收取,装修工程验收合格后无息退还。
--装修垃圾清理费:
--商场租金:
按发展商租赁合同计收。
--租赁佣金:
按行业惯例收取,具体视实际情况定。
4.公司对员工工作的考核和检定
为了保证服务质量和确保商场的服务标准,公司应定期对员工工作进行考核和检定。根据过往的经验,员工考核和检定可定位半年一次,员工考核内容包括但不限于以下:
(1)个人素质方面:
--工作态度
--仪容仪表
--工作纪律
--礼貌服务
--合作精神
--出勤率
(2)个人工作绩效:
--工作评估
--工作经验
--工作理论
--工作实操
--奖罚记录
(3)企业文化方面:
--公司的概况
--公司架构
--员工手册
&
nbsp;--公司质量方针和管理目标
公司应贯彻iso9000的质量体系,并定期按iso9000标准对公司各部门工作进行检定。
5.员工培训计划
不断地进行员工培训,才能有一支高素质的员工队伍。
员工培训计划包括但不限于以下方面:
(1)个人素质的提高
--个人仪容仪表
--礼貌礼节
--服务意识
--合作精神,团队意识
(2)工作技能的提高
--工作岗位的应知应会
--处理投诉的技巧
--意外和紧急情况的处理程序
--专业知识的培训
(4)人际关系的认识
(5)质量管理体系(iso9000)的认识
