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第1篇 建筑物维护管理程序
建筑物的维护管理程序
1目的
本程序规定了本公司管理的建筑物维护的职责和操作程序,以保证及时发现和解决出现的问题,维持建筑物的使用寿命。
2适用范围
本程序适用于本公司管理的所有建筑物本体的维护管理。
3相关标准要素
gb/t19002--iso90024.94.104.13
4相关文件
cpm-op-011《业主(客户)维修安装服务》
cpm-op-027《质量记录管理》
cpm-op-023《物业管理分承包方的控制》
cpm-op-020《采购物资质量控制》
5职责
5.1总经理负责建筑物的大、中修和改、扩建工程确定项目。
5.2总工程师负责对大、中修和改、扩建项目方案审批。
5.3财务部负责解决工程款。
5.4物业管理部、沙河管理部分别负责对所管建筑物的日常维护管理工作。
5.5楼房管理处负责对建筑物进行巡视检查和保护。
5.6房产维修队负责维修。
6实施程序
6.1建筑物的大、中修理
6.1.1物业管理部每年对建筑物普查一次,在每年第一季度根据建筑物存在的问题和可能出现的问题拟定出对建筑物进行大、中修项目报告给总经理。
6.1.2总经理或管理者代表招集有关业主和部门经理确定本年度的大、中修和改、扩建项目。
6.1.3物业管理部对已确定的大、中修和改扩建项目制定施工方案和工程造价概算。
6.1.4总工程师对大、中修理和改、扩建方案进行审核批准。
6.1.5财务部与业主等有关产权人进行磋商,落实大、中修和改、扩建资金。
6.1.6物业管理部按大、中修理和改、扩建方案,委托评审合格的分承包方进行施工,组织施工。'施工合同'要写明工程项目、工期、工程造价概算、结算方式、施工质量要求和违反施工合同规定的处理方式等条款。在施工中,要对隐敝工程进行查验,并将查验结果记录在'隐敝工程验收签证表'中。完工后,按施工合同中规定的要求进行检验。检验合格后,建筑物维修的业务主管在'工程验收合格证明表'中记录检验结果和验收意见,并加盖双方单位印章证明工程验收。检验不合格时,也在'工程验收合格证明表'中证明不合格的条款和不合格条款的处理方式,待不合格条款解决了,经再次检验合格后再签字盖章证明工程验收。
6.1.7物业管理部整理和保管大、中修理资料,以便再修理时参考。
6.2日常的维修
6.2.1各楼房管理处在进行日常值班巡视时,发现建筑物的问题应记录在'楼房管理处值班记录表'中,并注明:'本班已解决'、'已开维修通知单'、'已填楼房管理问题传递单'等处理方式。
6.2.2物业管理部根据各楼房管理处传递来的情况,及时派业务主管到现场针对问题进行诊断,并根据各栋楼存在问题的轻重缓急,每月制定一个'维修工作计划'或开维修通知单令房产维修队按计划执行或尽快执行。也可委托合格的承包方尽快修理。
6.2.3房产维修队、各楼房管理处按照上级指示、维修工作计划、检查发现的问题、其它班组传递的信息、用户请求,填写'维修通知单'安排员工进行维修,并将维修工作情况记录在'维修工作记录表'中。
6.2.4物业管理部每月或要求房产维修队完成某项维修工作的时间,对房产维修队完成维修工作情况进行考评。考评结果记录在'工作任务完成情况考评表'中。
6.2.5经理部备用维修常用材料供维修时领用,并根据物业管理部提出的大宗维修材料计划单及时保质保量地采购供给。
7质量记录
7.1隐敝工程验收签证表
7.2交工验收证明表
7.3建筑物检查表
7.4建筑物登记表
7.5工作任务完成情况考评表
7.6维修工作计划表
7.7建筑物大中修和改扩建施工方(草)案
第2篇 物业辖区建筑物维护管理程序
物业辖区建筑物的维护管理程序
1.0目的
本程序规定了本公司管理的建筑物维护的职责和操作程序,以保证及时发现和解决出现的问题,维持建筑物的使用寿命。
2.0适用范围
本程序适用于本公司管理的所有建筑物本体的维护管理。
3.0职责
3.1总经理负责建筑物的大、中修和改建、扩建工程项目的批准。
3.2主管副总经理负责对大、中修和改、扩建项目方案审批。
3.3财务部负责解决工程款。
3.4管理处负责小区建筑物的日常维护管理、巡视检查和保护。
3.5工程部负责组织维修。
4.0实施程序
4.1建筑物的大、中修理
4.1.1工程部每年第一季度对建筑物普查一次,根据建筑物存在的问题和可能出现的问题拟定出对建筑物进行大、中修计划报主管副总经理和总经理。
4.1.2主管副总经理召集有关业主和相关部门确定本年度的大、中修和改、扩建项目。
4.1.3工程部对已确定的大、中修和改扩建项目制定施工方案和工程造价概算。
4.1.4总经理对大、中修和改、扩建方案进行审核批准。
4.1.5财务部与业主等有关产权人进行磋商,落实大、中修和改、扩建资金。
4.1.6工程部按大、中修和改、扩建方案,委托经评审合格的分承包方进行施工。'施工合同'要写明工程项目、工期、工程造价概算、结算方式、施工质量要求和违反施工合同规定的处理方式等条款。在施工中,要对隐蔽工程进行查验,并将查验结果记录在'隐蔽工程验收记录'中。完工后,按施工合同中规定的要求进行检验,检验合格后,建筑物维修的业务主管在'工程竣工验收证明书'中记录检验结果和验收意见,并加盖双方单位印章证明工程验收。检验不合格时,应在'工程竣工验收证明书'中注明不合格条款的处理方式,待不合格条款解决了,经再次检验合格后再签字盖章证明工程验收。
4.1.7工程部整理和归档大、中修和改扩建资料,以便再修时参考。
4.2日常的维修
4.2.1各管理处在日常巡视时对发现建筑物的问题应进行记录。
4.2.2工程部根据各管理处汇报的情况,及时派业务主管到现场针对问题进行诊断,并根据各栋楼存在问题的轻重缓急组织维修,管理处负责现场监督、验收。
4.2.3管理处按照上级批示、维修工作计划、检查发现的问题、其它班组传递的信息、用户请求,填写派工单安排维修工进行维修,并将维修工作情况记录在《维修工作记录表》。
4.3出租房的维修
租户办理了出租房退房手续后,该房若需维修管理处要在24小时内填写'物业维修单'交工程部。工程部及时组织维修,要求维修单位应在7天内维修完毕。
5.0相关记录
nsz-op-006物业租赁管理程序
**005-01维修工作记录表
**005-02维修通知单
**007-01建筑物检查表
**007-02隐蔽工程验收记录
**007-03工程竣工验收证明书
**007-04物业维修单
**007-05施工现场工程量增减签证单
房屋大(中)修计划
第3篇 x物业公司建筑物维护管理程序
公司程序文件版号: a
修改号: 0
ej-qp4.7物业公司建筑物维护管理程序页码: 1/3
1.目的:
保证建筑物主体,完好无损,确保建筑物符合质量要求。
2.适用范围:
公司将小区内建筑物的维护发包给分承包商,要求分承包商建立专门的维修班提供服务,并在服务过程中执行公司规定的程序。
3.引用文件:
3.1 质量手册第4.6、4.9、4.13、4.15、4.16章。
3.2 iso9002标准第4.6、4.9、4.13、4.15、4.16章。
4.职责:
4.1 公司副总经理负责重大或专项建筑物非日常性维护项目方案及预决算的审批。
4.2 公司工程维修部(以下简称工程部)负责重大或专项建筑物的维修计划的制定。
4.3 工程部可根据实际状况向公司副总经理提出维护建议。
4.4 工程部主任负责监督、检查建筑物维护工作。
4.5 财务部负责各项维修款项的资金结算。
4.6 工程部档案管理员负责建筑物维护的文字记录,并建立相应资料档案。
5.工作程序:
5.1 建筑物的检查:
5.1.1工程部根据建筑物的各项质量要求,作出《建筑物检查和维修规定》说明检查人员、检查内容、检查周期、检查具体要求及维护的要求。
5.1.2维修班长按检查具体要求,依据建设部《房屋完损等级评定标准》和公司制定的《建筑物检查和维修规定》,对建筑物实行检查,并作详细检查记录,填写《住宅楼建筑周期检查表》,报工程部主任。
5.1.3每年根据房地局的要求,工程部组织有关部门做好房屋安全普查工作。
5.2建筑物的维修:
5.2.1维修班根据检查情况进行判断,属小修范围内的应及时修复,并填写有关记录。
5.2.2维修班根据检查情况结果判断后,超出小修范围的,应及时上报工程部,双方在《住宅楼建筑周期检查表》签字。
5.2.3工程部根据维修的实际情况,制定《建筑物维修工作计划》并上报副总经理审批后方可进行维修。
5.3对建筑物维修的监督和验收:
5.3.1工程部负责按计划对维修进度,过程进行监督、控制、促进工作进展,并对维修后的结果进行检查,做好记录。
5.4对不合格维修的控制:
5.4.1工程部主任发现维修质量不符合要求的,向分承包商发出《整改通知书》,要求返工、返修处理,直到符合要求。
5.4.2维修没有按预定时间完成,在保证质量的同时,工程部主任抓紧对工作进行验收,保证工作质量。
5.4.3工程部主任负责完成工程后的验收,保证工作质量。资料保存于工程部建档。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《房屋完损等级评定标准》
6.2《建筑物检查和维修规定》 ej-wi-qp4.7-01
6.3《住宅楼建筑周期检查表》 ej-qr-qp4.7-01
6.4《建筑物维修工作计划》 ej-qr-qp4.7-02
6.5《零维修登记表》 ej-qr-qp4.4-01
6.6《材料领用单》
ej-qr-qp4.4-02
6.7《零维修服务单》 ej-qr-qp4.4-03
6.8《维修工汇总表》 ej-qr-qp4.4-05
6.9《维修工考核表》 ej-qr-qp4.4-06
6.10《物业管理服务规范用语》ej-wi-qp8.1-02
