物业业户手册：花园管理规则条约（15篇范文）

第1篇 物业业户手册：花园管理规则条约

业户手册:花园管理规则及条约

为保障全体业户的利益,业户及访客遵守下列规则及条例,物业服务中心可按实际情况做出修改及增加并告知业户。

第一节物业使用

1、住宅物业不允许作有损楼宇整体结构及影响其他业户正常生活的用途。业户请勿利用物业从事不道德或政府有关规定相抵触的活动。

2、为避免影响小区楼宇整体外观整洁,禁止封闭露台、阳台、屋顶露台及安装花架、储物蓝等。

3、如确需安装防盗网等附属设施,必须书面提请物业公司同意后,方可实施。

4、业户请勿私自在单元或公共区域加设旗杆或飘扬旗帜,不得在其单元或公共区域架设独立天线或卫星电视接收系统设备。

5、为了业户的居家便利,请自觉保持走廊、通道或楼梯畅通无阻。严禁在楼梯间公共部位堆放杂物。如发现其他业户有此行为,请及时通知物业服务中心。

6、业户应遵守公共秩序,切勿喧哗吵闹或制造噪音,影响他人的居住。

7、如业户违反上述规则,物业服务中心有权采取必要、有效的措施予以制止,维护所有业户的共同利益。

第二节消防管理

1、物业服务中心作为社区消防工作的负责人,有责任贯彻“预防为主,防消结合”的方针。业户有义务协助物业服务中心共同维护社区的消防安全。

2、消防通道是小区一旦发生意外火情的紧急救援通道,严禁在消防通道、出入口出摆放各种车辆及堆砌杂物,保障小区消防救援的顺利进行。

3、业户不得在其户内、单元或公共场所存放易燃易爆危险品以及可触及法律法规或对其他业户构成滋扰和危险的物品。

4、各楼梯走道、出口应保持畅通无阻,请不要占用或封堵楼梯走道、楼梯出口处禁止堆放物品。

4、严禁在设立禁令标志的通道上停放车辆,以保障通道畅通。妥善维护安全疏散标志和照明设施等。

5、业户使用家用电器需保证安全用电,请勿超负荷用电,以免发生事故。发现电器线路老化应及时请专业维修人员更换。特别提醒您要安全使用燃气炉、灶具。

6、业户因自身疏忽导致的水、气、烟或其他有关物体外溢,损害他人及财产的,应由该业户承担全部责任。

7、为了消除消防隐患,请勿在地下车库、地下通道、电梯内等场所吸烟。

8、业户进行室内装饰装修所用的材料应符合防火要求或进行防火处理,焊接、用电作业需由专业人员进行,并落实安全区保障措施(如:配备灭火器材)。

9、禁止随意动用楼内消防设备和器材,爱护安全疏散照明设施,严禁损坏、窃取消防设备和器材。如发现损坏或盗窃消防设备器材的行为,业户有权进行阻止且及时通知物业服务中心。

10、小区内禁止使用明火,如在小区内燃烧树叶、垃圾等。

11、小区内一旦发生火情,应采取有效的应变措施(如切断电源,关闭火源通向走廊的门等),并及时通知物业服务中心,服从秩序维护人员疏导,迅速有序的转移到安全地带。

第三节 机动车管理

1、新大地奥林花园b区为业户提供的地下停车场,由物业服务中心秩序维护人员进行24小时定时巡逻。

2、地下停车场凭卡进入,整齐停放,无证车辆一律不得入内。已购车位的业户,须到物业服务中心交纳泊车费,并办理领取出入卡;如有可租用地下车库停车位情况下,业户有需求请到物业服务中心办理相关手续,领取出入卡。

3、业户若停止租用地下停车库,请及时到物业服务中心办理注销手续,交回出入卡.若卡丢失,应及时到物业服务中心补办.

4、外来车辆出入小区,请服从秩序维护员人员的疏导,合理停放.

5、停泊车辆不得占用路口、消防通道(黄线以内)及人行道等.

6、 车辆停放后,贵重物品请勿放置在车内.物业服务中心特别提醒您随车物品请随身携带,以免丢失,物业服务中心不承担保管责任。

7、为共同维护停车场的环境卫生,确保停车场的安全使用,请不要在停车场范围内洗车/修车或清理杂物,漏油车辆请勿进入停车场.

8、为杜绝意外事故发生,入场位的车辆严禁携带易燃易爆、剧毒物品.停车场内严禁吸烟.

9、进入停车场的车辆需遵守车场内交通规则、标志和服从车场内车辆管理人员的指挥,如损坏路面或公共设施,应按原价赔偿或恢复原状.

第四节二轮车管理

1、本社区b区在零层设有自行车停车专区,专区的存放处将由物业服务中心派专人负责集中看管,车辆存放实行有偿服务,其收费标准执行政府部门制定的价格标准.

3、业户需将车存放到地下二轮车存放处,请到物业服务中心办理存放手续,领取存车牌,悬挂于醒目处,便于核实,凭此牌定期收费。

4、园区楼前、马路两侧、便道、绿地上禁止停放非机动车辆,必须存放到指定的存车处。乱停乱放者,管理人员有权利制止或搬离。无牌照车辆不予存放。

5、存放人应服从车辆管理员的指挥,有序停放便于出入,并锁好车辆。特别提醒随车物品不属保管范围,请随身携带。

6、存车人要爱护存车处的设备设施,维护存车处的环境卫生。

7、凡办理存放手续的车辆,若有丢失,经核实确属物业服务中心责任,物业服务中心将根据损失车辆的原价、新旧程度给与相应赔偿。若业户未办理相关存放手续,或未放置地下存车处,造成丢失,后果自负。

第五节园区环境卫生管理

1、物业管理清洁人员负责公共部位公共环境的卫生清洁,请全体业户密切合作,共同维护良好的社区卫生环境。

2、园区垃圾实行袋装化,业户的生活垃圾请置于垃圾袋中放入楼层前的垃圾箱中,由清洁人员集中清运,请勿乱倒、乱抛。

3、业户请勿在楼宇外墙公共设施设备上乱写、乱画、乱贴,广告宣传画应征得服务中心书面同意后到指定的告示栏处张贴。未征得同意前,不得张贴或悬挂任何通告、广告、标语、条幅或其他物件于单元外(包括单元外墙)、公共场所、公共设施上。

4、为保持社区环境的宁静,户内活动音量应以不影响相邻业户休息为宜。

5、为保持公共楼梯走道整洁,请勿在公共走廊旁边及地下消防通道堆放杂物、停放车辆。

6、业户要爱护公共财物、公共设施设备,维护公共区域卫生。请勿在公共场所随地吐痰、乱扔果皮。

7、特别提醒您请勿将垃圾、杂物、油漆废料等倾于卫生间马桶或下水道内,若由此导致堵塞,致使毗邻业户遭受损失或污染公共区域及引起公共区域下水管道堵塞或损坏,均应承担全部责任。

第6节绿化管理

1、园区内的花草、树木、园艺景观是美化点缀小区的设施,人人均有责任爱护,任何人请勿随意占用、践踏、攀摘或损坏花草、树木、景品。

2、业户请勿在树木上挂晒衣物,严禁在绿地上堆放垃圾、杂物及设置广告牌等,不得向花草树木泼洒污水或有害物质。

3、为维护园区园林的整体设计风格,业户请勿利用公共绿地种植农作物或其它花木,请勿在阳台上搭接花架。

4、绿地水井系浇花养护之用,请勿随意开启,更不能利用其冲洗车辆或挪作他用。

5、小区水系内的水泵、电气、灯饰等请勿触摸,以免造成意外损伤

6、业户请自觉遵守《城市绿化管理条例》的规定及物业服务中心的规定,如造成公共区域草坪及绿化设施损坏者需按原价赔偿。

第7节 电梯使用管理

1、乘坐使用电梯时应文明操作,请勿使用硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮。

2、电梯运行过程中切勿将身体倚靠轿门,以免发生危险。

3、为保障电梯安全运行,乘坐电梯时不要追逐打闹、前后摇晃。

4、进出电梯时,请勿在轿门中间停留或谈话。

5、运送重物时,请将物品放置轿厢中间。

6、发现电梯超载讯号铃声响时,站在门口的乘客应自觉退出,不要采用任何形式的强制关门手段。

7、确保防燃防爆,勿携带危险物品进入电梯。

8、礼貌乘梯、礼让老人和儿童、学龄前儿童须由大人带领乘梯。

9、为了大家的身体健康,请不要在电梯内吸烟、吐痰、乱扔废弃物。

10、劝阻儿童不要在电梯附近玩耍,以免影响他人使用及自己受到伤害。

11、如遇火警时,切勿使用电梯。

12、当电梯在运行上突然发生停运等故障时,乘客不必紧张,可按警铃报告,耐心等待维修人员到来,禁止采取拍打按钮、厢体以及强行撬门等急躁行为,这可能导致对电梯的破坏,使救援工作及电梯修复更加困难。

13、乘客看到停运标志时,请不要采取任何令其开启或移动标志牌的行为,以免发生人身、设备意外事故。

第8节 饲养宠物管理

1、小区严禁饲养家禽、家畜。养犬应符合《鄂尔多斯市养犬管理规定》。

2、饲养宠物以不影响相邻业户的正常居住为前提,不得在小区公共场所饲养。

3、业户携犬或其它动物出户时应由成年人牵领,并在物业服务中心规定的时间和地点进行遛犬或其它动物。

4、请宠物主人自觉清除宠物粪便。

5、因饲养人或第三人过错致使犬或其它动物伤害他人的,饲养人或第三人应负担被伤害人的全部医疗费用,并赔偿被伤害人损失。

第9节 安全防范管理

1、为保障业户的居住安全,小区实行封闭式管理,提供24小时秩序维护巡逻,请业户协助秩序维护人员共同做好防范工作。

2、业户雇佣的装修工人应凭物业服务中心办理的出入证进入楼内施工。

3、小区内严禁任何机构或人士进行推销,兜售及类似活动,若发现可疑人士或异常情况,请及时通知物业服务中心。

4、为保障业户的财产安全,装修用材料、工具、家具物品搬出时,需由业户本人到物业服务中心办理放行手续。

5、业户外出前请将门窗关好,切勿让年幼儿童单独留在屋内,以免发生危险。

6、业户外出或晚间入睡前,请关闭门窗,以免发生意外。

7、业户如遗失钥匙,请立即更换门锁,以防偷窃事件发生。

8、不要给陌生人开门,遇有政府人员上门,请其出示有效证件,必要时向物业服务中心咨询。

第2篇 z花园小区清洁环境综合管理

花园小区清洁环境综合管理

加强对小区内清洁环境的综合治理,管理人员加强巡视检查,杜绝下列事项在小区内的发生,一旦发现及时予以处理解决。

1、随地吐痰,乱丢果皮、烟头、纸屑等杂物;

2、乱倒垃圾、煤灰、淤泥、污水、污物和随地大小便。

3、在马路、人行道上乱摆摊档、堆放杂物和建筑材料。车轮带土的机动车辆驶入小区内;

4、无证饲养家禽家畜。

5、违章建筑。小商贩的店容摊貌,不符合市府和小区内的有关规定。

6、乱竖广告牌、指路牌和乱张贴标语、广告、海报,乱涂乱画。

7、损坏公共卫生设施和花草树木。

8、向室外(窗外、阳台)倾倒污水、垃圾、杂物等。

9、未经批准摆摊设点,超标准排放污水、污物及噪音污染。

第3篇 花园小区车辆管理作业指导书2

花园小区车辆管理作业指导书(二)

1.0目的:确保车辆安全、维护小区秩序。

2.0适用范围:小区内车辆的管理。

3.0职责:保安员负责监督执行。

4.0基本内容

4.1所有车辆未经许可不得进入辖区,进入小区的车辆凭证出入,不得乱停乱放。

4.2车辆在小区内行驶限速15公里/小时,按规定行驶路线行驶,不得逆行,不得在人行道、绿化带上行驶,小区内禁止鸣笛。

4.3车辆停放后,关好门窗,注意车辆和车位清洁,不准停放漏水、漏油、携带易燃易爆等危险车辆。

4.4车辆在小区内如损坏路面和公共设施照价赔偿。

4.5业主固定在小区内停放的车辆,办理保险,到客服中心办理车辆定位手续,领取车辆出入证。

4.6车辆出入小区时,保安员只认可'出入证'是否与车牌号码相符,否则禁止车辆出入,请业主妥善保管好'出入证',如丢失或损坏,请速与客服中心联系确认,否则任何后果由客服中心自负。

4.7停放车辆时应保持谨慎,避免碰撞车场设施和其它车辆,否则应主动知会管理处并进行妥善处理。对隐瞒不报、擅离现场者,一经发现、举报或其它方法查出者,除责令其负责赔偿外,还将视情节进行罚款或禁止车辆出入该小区等处理。

4.8出入小区的所有车辆不允许任何原因的冲栏,对于冲栏行为,管理人员将以破坏和盗车嫌疑坚决扣车进行调查、索赔、处罚或送交有关部门处理。对小区内违规车辆,管理处作锁车、罚款等处理。

4.9固定车位的车辆若需维修、年检或其它原因暂不能使用,需暂时以另一部车代替,而该车若需进入小区,必须先通知管理处办理有关手续,否则必须按小时收费。

4.10车场、车位除指定停放车辆外,不得放置或安装任何物件。

4.12小区仅允许限载1.5吨以下的机动车辆出入,超出此标准须经管理处同意。

4.13物业管理公司保留修改本规定的权利,如有更改,必须提前15日知会业主。

第4篇 z花园小区绿化环境综合管理

花园小区绿化环境综合管理

加强对小区内绿化环境的综合管理,管理人员加强对责任区内的检查,坚决杜绝下列事项的发生,一旦发生情况要及时予以处理解决。

1、砍伐攀折花木、划树皮、摘花果,在树木上晾晒衣物或在树木上扎铁丝、打铁钉、拉绳等。

2、在绿化带倾倒污水、余泥、杂物、垃圾以及有害植物生长的废物。

3、在树木及绿化地内置放各种广告标语牌、路牌;在绿化地堆放物品及停放车辆,损坏绿化设施。

4、行人和车辆跨越和通过绿化带,损坏绿篱栅栏。

5、工程施工或维修时未经许可在树旁、草地上堆放物料和采挖砂石、泥土等。

第5篇 假日花园物业管理目标承诺

假日花园项目管理目标及承诺

1、以国家优秀示范小区规定的指标为各项管理工作的要求;

2、严格按照iso9001质量管理体系规范化、制度化运作。

为实现我们对zz假日花园物业管理服务的整体策划及设想,依据国家建设部关于物业管理优秀小区的评比标准,并结合我们的质量方针和质量目标,对zz假日花园的物业管理工作确定如下承诺指标,并采取切实可行的措施予以落实。

第一章 经营指标承诺及采取的措施

一、管理服务费及代收代缴费收取率

国优标准98%

承诺指标98%

测定依据实收费用额/应收费用总额×100%≥98%

质量保证措施

1、加强宣传,提高业主对物业管理的消费意识。

2、以法规约束和优质服务促进业主交费的积极性。

3、采取节假日照常办公、提前预约、上门方式,方便业主交费。

4、采取手工收费与电脑划帐相结合的方式,提高收缴率。

5、对于欠缴管理费的行为,我们将采取管理公约中规定的合理措施予以催缴,必要时采用法律手段作为催缴措施。

二、商业用房租金收取率

承诺指标租金收取率98%

测定依据租金收取率实收租金额/应收租金总额×100%≥95%

质量保证措施

1.依托我们多年从事房屋租赁业务所积累的招租经验,制定切实可行的商业用房招租方案,采取有效措施吸引商家,如协助商家办理有关经营手续等。

2.以优质服务塑造精品物业,促进zz假日花园的楼盘销售,增强小区的消费需求,营造良好的商业环境。

3.与商家签订商用房租赁合同,明确双方权利义务,对租金收取制定有利于我方的合理规定,如签定租赁合同时收取一定押金以及提前一个月预收租金等。

4.对小区内的各类消费需求进行充分调研,对经营项目种类、规模及区域的设置有准确的定位和把握,为商家提供合理化建议,确保商家有利可图,提高商家交租的积极性。

第二章 管理指标承诺及采取的措施

一、物业本体及配套设施完好率

国优标准 98%

承诺指标98%

测定依据完好、基本完好楼盘面积/建筑物面积×100%≥98%

质量保证措施

1.制订详细的物业本体及配套设施维修养护计划,并严格执行。

2.物业本体及配套设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到个人。日常维护检查与定期维修巡查相结合,确保良好状态。

3.严格二次装修管理,建立立体交叉式的监管网络,对进入小区的施工单位实行跟踪管理,防止损坏结构、危及配套设施安全的行为。

二、物业零修、急修及时率

国优标准98%

承诺指标100%

测定依据已完成零修急修数/总零修急修数×100%=100%

质量保证措施

1.建立严格的物业修缮制度,实行24小时值班,设立业户报修专线电话。

2.维修人员应在接到维修通知单10分钟内到达现场,零修立即处理,急修不过夜。

3.根据小区的功能和特点,储备合理数量的常用材料,以备急用。

4.实行报修填单制,维修完成后经报修人签字确认后返回存档。

5.每月对维修及时率进行统计,结果作为相关部门及个人的考核依据。

三、维修工程质量合格率及回访率

(一)维修工程质量合格率

国优标准100%

承诺指标100%

测定依据质量合格的维修单数/总维修单数×100%=100%

质量保证措施

1、加强对维修技工的专业培训,所有技术人员持证上岗,严格按照操作规程进行维修。

2、维修工程实行业主、客户质量验收、签收制度。

3、加强外购材料、备件的验收控制,确保质量,提供维修安装服务前由业主检验确认。

4、较为复杂的维修工程,事先应制订详细的工作方案,同时要求维修主管到现场进行指导、监督和验收。

(二)维修工程回访率

公司内控标准100%

承诺指标100%

测定依据维修回访数/总维修数×100%=100%

质量保证措施

1、维修实行100%回访制,采用电话、上门、书面征集等方式进行回访,保证反馈渠道畅通。

2、每月5日前由维修主管对上月维修单进行统计、分析,并提交分析报告。

四、保洁率

公司内控标准99%

承诺指标99%

测定依据保洁达标面积/保洁总面积×100%≥99%

质量保证措施

1、配备完善的垃圾收集及处理设施,方便业主使用,加强宣传教育,提高业主保洁意识。

2、垃圾日产日清,封闭转运,杜绝二次污染,实施垃圾分类处理。

3、每日巡视检查保洁情况,发现问题立即处理。

4、提倡'全员保洁,人过地净'。

五、治安案件年发生率

公司内控标准0.5‰

承诺指标0.5‰

测定依据案件发生次数/入驻总户数×1000‰<0.5‰

质量保证措施

1、提供24小时保安服务。采用单车、步行巡逻方式,建立立体交叉式的安全监管体系。人防与技防结合,充分发挥技防手段的作用。

2、严格控制外来人员进入,外来施工单位必须签订施工责任书,施工人员挂牌上岗,定位施工。

3、树立'全员防范'意识,建立'快速反应和快速支援'体系。

4、实行业主搬出/入登记制度,严格控制物料进出。

5、保安员实行准军事化管理,定期进行军事素质和业务技能培训,不断提高处理可疑或突发事件的能力。

六、火灾年发生率

公司内控标准0

承诺指标0.5‰

测定依据火灾发生次数/总入驻户数×1000‰<0.5‰

质量保证措施

1、实行全员义务消防员制,建立一支'消防快速反应分队';制定严

格的消防管理制度和详细的消防应急作战方案,

每年组织不少于一次的消防实战演习。

2、定期开展各种形式的安全用电、用气和防火宣传,提高业主的消防意识。

3、小区所有动火作业,施工单位必须事先申报并办理动火登记手续。施工单位应指定动火部位监控人,并配备足够的消防器材。

4、定期为业主提供安全用电检查,及时消除隐患。

5、加强巡视和维修养护工作,确保消防设施设备的完好。

七、年违章发生率与处理率

公司内控标准1%

违章年发生率承诺指标1%

计算测定依据违章发生次数/入驻总人数×100%≤1%

公司内控标准100%

违章处理率承诺指标100%

计算测定依据违章处理数/总违章数×100%=100%

质量保证措施

1、加强物业管理法规宣传,培养小区成员共同参与意识。

2、全员协调管理,建立交叉巡视制度,及时发现及时处理。

3、采用情理手段、经济手段和法律手段制止违章,建立跟踪回访制度。

八、业主年有效投诉率和处理率

(一)年有效投诉率

公司内控标准2‰

承诺指标2‰

测定依据有效投诉次数/入驻总人数×1000‰≤2‰

质量保证措施

1、不断培养和树立员工的服务意识,为业主提供优质的服务,使员工追求业主百分百的满意。

2、保持业主和管理处之间沟通渠道的畅通,设立投诉电话和投诉信箱,不断超越业主的服务需求,及时改进管理处工作中存在的问题和缺点。

(二)投诉处理率

公司内控标准100%

承诺指标100%

测定依据处理有效投诉次数/有效投诉总次数×100%=100%

质量保证措施

1、设立总服务台并实行24小时值班,接受业主的各类投诉。值班员做好投诉记录,并根据投诉内容传递至相关责任部门。

2、各责任部门接到投诉后应立即采取补救措施,并在预定时间内向业主回复。暂时无法解决的问题应制订解决的计划并向业主进行解释。

3、投诉处理率作为部门及员工个人每月工作考核的重要指标直接与工资挂钩。

九、业主综合服务满意率

国优标准95%

承诺指标三年内达97%以上

测定依据(满意户数+基本满意户数)/入驻总户数×100%≥97%

质量保证措施

1、实行开放管理,向业主公开服务内容、服务质量标准,使物业管

理工作始终处于业主监督之中。

2、设立征询意见箱和投诉受理电话。每半年向业主作一次业主满意率调查,由管理处经理主持对调查结果及业主反馈意见进行分析,及时调整和改进管理服务方案。对不合格项提出纠正和预防措施,并将实施结果直接向业主公布。

3、通过每季度召开一次质量分析会,每半年组织一次内部质量审核,每年开展一次管理评审等活动,不断改进和完善质量保证体系,确保业主满意。

十、绿化完好率

公司内控标准98%

承诺指标98%

测定依据完好绿化面积/总绿化面积×100%≥98%

质量保证措施

1、制订科学的绿化养护计划,并严格执行。

2、物业主管每周对绿化养护情况进行巡视检查,并将检查结果作为园艺工的考核依据之一。

3、定期开展环保宣传,组织园艺方面的小区活动,增强业主爱护绿化的自觉性。

十一、道路、车场完好率

公司内控标准98%

承诺指标98%

测定依据道路、车场完好面积/道路、车场总面积×100%≥98%

质量保证措施

1、制订详细的养护计划,定期巡视和维护。

2、市政工程进入辖区内施工,管理处派人跟踪协助管理并备案。

十二、管理人员专业培训合格率

公司内控标准100%

承诺指标100%

测定依据培训合格人数/管理人员总数×100%=100%

质量保证措施

1、建立严格的培训制度并制订详细的培训计划,配备专职培训人员以及先进的培训设施。

2、入职培训、岗位技能培训、素质提高培训和理论政策培训相结合,

采用先进的培训方式确保培训效果。

3、强调理论与实践相结合,培训与考核相结合,采取有针对性的培训方法,不断提高员工的工作能力与工作绩效。

十三、档案建立与完好率

公司内控标准100%

承诺指标100%

测定依据完好档案数量/应建档案总量×100%=100%

质量保证措施

1、制订严密的档案管理制度,配备专职人员管理,配置完善的档案储存设施及场所,加强档案资料的收集、分类和归档管理。

2、采用原始资料与电脑磁盘双轨制,确保档案资料的安全可靠,实现档案资料储存方式的多元化。

第6篇 假日花园管理处组织架构描述

假日花园管理处组织架构描述

(一)组织架构的设置原则是精简高效、一专多能,采用经理负责制,签订经营责任书,实行独立核算。

(二)zz假日花园管理处各岗位所需人力资源配置实行管理处管理下的完全双向选择,以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。

(三)zz假日花园管理处内部采用直线职能制,尽量减少管理环节,提高工作效率和保证信息渠道的畅通。

(四)管理处助理经理的主要职责是协助经理完成各项工作任务,监督管理处的服务质量,同时直接管理会所,降低人力资源成本。

(五)物业管理主管的职责是负责小区管理服务中心工作、物业巡查以及各种设备、设施的维护、检修以及业户的请修工作。

(六)行政主管(兼任财务主管)的职责是负责管理处各部门的考核和监督、办公室事务、后勤和小区文化建设。

(七)小区管理服务中心值班人员(管业助理)的职责是在管理服务中心值班,建立管理处与业主之间的服务平台,处理客户投诉与咨询,并将业主的需求信息迅速、准确传递至各相关单位。

第7篇 某某花园小区交通、车辆管理

某花园小区交通、车辆管理

解决好zz**花园的人群、车辆的分流与集散,是道路、交通、车辆管理的出发点。建立良好的交通秩序、车辆停放秩序,确保人流、物流、车流畅通,对zz**花园实行分片、分区、分层结合管理的办法,使其真正做到有条不紊,散而不乱。

㈠、道路管理

1、道路构成

2、交通标志

⑴、所有进入zz**花园的车辆和个人均必须按照区内交通标志所示,自觉遵守有关的交通管理规定。

⑵、在小区进口、交叉路口、车场出入口、主干道等明显的地方设置交通标志。

⑶、区内所有的交通标志牌必须依照交管部门的有关管理规定制作,由专业队伍进行设计、安装,并由交管部门进行验收。

⑷、所有交通标志的日常管理、维修由管理处负责。

⑸、任何单位和个人不得随意破坏,践踏或移动区内的交通标志设施,更不容许在交通标志上随意张贴、涂划。

㈡、车辆管理

停车区位划分及分类

车辆管理组织

指令

信息反馈信息反馈

紧急处理程序

注:图中no表示无法控制或者无法处理;yes表示已经控制或者已经处理。

1、服务目标:因管理原因造成车辆事故发生率为零。

2、实施措施:

⑴、设立专门的车辆管理机构

第8篇 金碧花园物业管理总体目标分项指标

第三金碧花园物业管理总体目标和分项指标

(一)总体目标

根据第三金碧花园集高层住宅、公馆别墅、商场(铺)和综合服务楼为一体及规划路交叉贯穿小区的住宅区特点,公司突破传统的物业管理模式,以满足业主的居住生活要求,在管理上实行相对封闭的区域分区管理,实现'园中园'的分组管理模式;在功能上分生活区(各标准层区、别墅区)、陶冶休闲区(花世界、森林世界、水世界)、健康区(会所、网球场、游泳池)、教育区(幼儿园、市五中);在服务上实行分质、分级的服务方式,采用别墅、公寓物业管理的服务优点,突出别墅个性化服务,以此整合和提升物业公司的整体服务质量和鲜明的分区(组团)管理特点。

在管理期内把第三金碧花园建设成为'安全文明,和谐进步'的全国一流文化小区。根据考核标准,在第三金碧花园小区物业基本交付使用后,达到广州市物业管理优秀小区的管理考核标准,并获得有效证书;二年后达到省级或'全国优秀住宅示范小区'管理考评标准,并获得有效证书。

(二)分项指标

1、房屋的完好率100%

2、房屋零修、急修及时率100%

3、维修质量合格率100%

4、设施、设备完好率100%

5、消防设备完好率,消防水泵供水率达100%;

6、清洁保洁率95%以上

7、绿化完好率100%

8、道路完好率100%

9、管理公共区域的照明完好率100%

10、业主(住户)对物业管理满意率98%以上,业户投诉处理率100%

11、有效投诉低于1%

12、回访、跟踪率100%

13、物业管理费的收取率95%

14、重大治安事故或刑事案件发案率为0

15、停车场完好率100%

16、重大火灾发生率为0

17、物业资料管理完好率100%

18、管理人员专业培训合格率:100%

第9篇 花园车库管理作业指导书

花园车库管理作业指导书

1.0目的

规范机动车停放、为住户提供停车位。

2.0适用范围

**花园车库。

3.0 制度

3.1车库24小时昼夜值班,由物业公司各管理处保安部负责管理,进入小区的车辆高度不超过2.1m的车辆均应进入车库停放,摩托车应在车库中指定的区域集中停放。

3.2车库为有偿使用,车主到相应的管理处缴纳规定的费用后办理固定《ic卡》作为享受服务的凭据,物业公司登记在《龙湖花园 车库租售情况一览表》上。外来车辆进入小区车库临时停放,须有临时《ic卡》按其停放时间缴纳停车费用。

3.3《ic卡》不得随意借用、转让。如有遗失须到管理处登记缴费补办。

3.4车库内严禁吸烟、严禁存入易燃易爆及其它危险品。

3.5车库内也不能动用消防设施冲洗车辆和场地。

4.0 车辆进出车库作业流程:

4.1车辆进入车库应服从车库管理员的指引,严禁漏油、漏水及带泥车辆驶入车库。

车辆停放:车库管理员协助驾驶员将车辆停在所购(或所租)车位上,临时停放的车辆应由管理员安排停放在指定车位。须注意前后左右车辆的位置,一车一位,不对其它车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍。

车辆停放后,管理员对车辆外观进行检查,并将车况登记在《车库车辆出入登记表》上。

4.3 驶离

车辆缓慢驶离车位,管理员应注意对周围车辆及标识等的检查、在出口处管理员记录出库时间,告知车主到门岗处缴费,待该车驶近大门停靠时,门岗队员收取相应费用并交付停车费收据给驾驶员,(属临时停车的根据停放时间长短交纳相关费用)车辆方可驶离。

5.0车库的标识及配套设施管理:

5.1车场内的车位及行驶方向均已做标识,并设立限速、禁鸣、限高等标志,车场出入口设立明显标志,,另有照明、消防、管道等设施。

5.2车库管理员要经常检查标志是否清楚,设施有无损坏或更换、发现异常情况应向客户中心或中控室报事。

5.3车库维修时,应在维修点放警告标志,维修完毕撤警告标志。

5.4维修情况记载于《值班记录》。

6.0车库管理人员注意事项:

6.1认真执行停车场规定,礼貌待人,热情服务,保证车辆安全。

6.2 了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、年龄、职业、房号等情况,以便于识别。

6.3车辆进入车场后,必须按指定位置停放,排列整齐,不得阻塞交通,核查车型和车牌号,检查车辆外观有无破损或损坏,并提醒车主锁好车门,将车内贵重物品带走,车主做好登记,避免出差错。

6.4值班时发现有可疑情况应立即报告保安部领导,注意观察事态发展,并将情况详细记录于《值班记录》。

7.5 每天当班班长19:00核对一次北京时间并请各大门岗及车库管理员在值班记录上作下记录。注明'时间已校准'。

8.0相关记录

8.1 《车库车辆出入登记表》

8.2 《值班记录》

9.0附录

9.1《ic卡》

编写: zz审批: zz

第10篇 假日花园项目物业管理目标承诺

假日花园项目物业管理目标及承诺

1、以国家优秀示范小区规定的指标为各项管理工作的要求;

2、严格按照iso9001质量管理体系规范化、制度化运作。

为实现我们对汇江假日花园物业管理服务的整体策划及设想,依据国家建设部关于物业管理优秀小区的评比标准,并结合我们的质量方针和质量目标,对汇江假日花园的物业管理工作确定如下承诺指标,并采取切实可行的措施予以落实。

第一章 经营指标承诺及采取的措施

一、管理服务费及代收代缴费收取率

国优标准98%

承诺指标98%

测定依据实收费用额/应收费用总额×100%≥98%

质量保证措施

1、加强宣传,提高业主对物业管理的消费意识。

2、以法规约束和优质服务促进业主交费的积极性。

3、采取节假日照常办公、提前预约、上门方式,方便业主交费。

4、采取手工收费与电脑划帐相结合的方式,提高收缴率。

5、对于欠缴管理费的行为,我们将采取管理公约中规定的合理措施予以催缴,必要时采用法律手段作为催缴措施。

二、商业用房租金收取率

承诺指标租金收取率98%

测定依据租金收取率实收租金额/应收租金总额×100%≥95%

质量保证措施

1.依托我们多年从事房屋租赁业务所积累的招租经验,制定切实可行的商业用房招租方案,采取有效措施吸引商家,如协助商家办理有关经营手续等。

2.以优质服务塑造精品物业,促进汇江假日花园的楼盘销售,增强小区的消费需求,营造良好的商业环境。

3.与商家签订商用房租赁合同,明确双方权利义务,对租金收取制定有利于我方的合理规定,如签定租赁合同时收取一定押金以及提前一个月预收租金等。

4.对小区内的各类消费需求进行充分调研,对经营项目种类、规模及区域的设置有准确的定位和把握,为商家提供合理化建议,确保商家有利可图,提高商家交租的积极性。

第二章 管理指标承诺及采取的措施

一、物业本体及配套设施完好率

国优标准 98%

承诺指标98%

测定依据完好、基本完好楼盘面积/建筑物面积×100%≥98%

质量保证措施

1.制订详细的物业本体及配套设施维修养护计划,并严格执行。

2.物业本体及配套设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到个人。日常维护检查与定期维修巡查相结合,确保良好状态。

3.严格二次装修管理,建立立体交叉式的监管网络,对进入小区的施工单位实行跟踪管理,防止损坏结构、危及配套设施安全的行为。

二、物业零修、急修及时率

国优标准98%

承诺指标100%

测定依据已完成零修急修数/总零修急修数×100%=100%

质量保证措施

1.建立严格的物业修缮制度,实行24小时值班,设立业户报修专线电话。

2.维修人员应在接到维修通知单10分钟内到达现场,零修立即处理,急修不过夜。

3.根据小区的功能和特点,储备合理数量的常用材料,以备急用。

4.实行报修填单制,维修完成后经报修人签字确认后返回存档。

5.每月对维修及时率进行统计,结果作为相关部门及个人的考核依据。

三、维修工程质量合格率及回访率

(一)维修工程质量合格率

国优标准100%

承诺指标100%

测定依据质量合格的维修单数/总维修单数×100%=100%

质量保证措施

1、加强对维修技工的专业培训,所有技术人员持证上岗,严格按照操作规程进行维修。

2、维修工程实行业主、客户质量验收、签收制度。

3、加强外购材料、备件的验收控制,确保质量,提供维修安装服务前由业主检验确认。

4、较为复杂的维修工程,事先应制订详细的工作方案,同时要求维修主管到现场进行指导、监督和验收。

(二)维修工程回访率

公司内控标准100%

承诺指标100%

测定依据维修回访数/总维修数×100%=100%

质量保证措施

1、维修实行100%回访制,采用电话、上门、书面征集等方式进行回访,保证反馈渠道畅通。

2、每月5日前由维修主管对上月维修单进行统计、分析,并提交分析报告。

四、保洁率

公司内控标准99%

承诺指标99%

测定依据保洁达标面积/保洁总面积×100%≥99%

质量保证措施

1、配备完善的垃圾收集及处理设施,方便业主使用,加强宣传教育,提高业主保洁意识。

2、垃圾日产日清,封闭转运,杜绝二次污染,实施垃圾分类处理。

3、每日巡视检查保洁情况,发现问题立即处理。

4、提倡'全员保洁,人过地净'。

五、治安案件年发生率

公司内控标准0.5‰

承诺指标0.5‰

测定依据案件发生次数/入驻总户数×1000‰<0.5‰

质量保证措施

1、提供24小时保安服务。采用单车、步行巡逻方式,建立立体交叉式的安全监管体系。人防与技防结合,充分发挥技防手段的作用。

2、严格控制外来人员进入,外来施工单位必须签订施工责任书,施工人员挂牌上岗,定位施工。

3、树立'全员防范'意识,建立'快速反应和快速支援'体系。

4、实行业主搬出/入登记制度,严格控制物料进出。

5、保安员实行准军事化管理,定期进行军事素质和业务技能培训,不断提高处理可疑或突发事件的能力。

六、火灾年发生率

公司内控标准0

承诺指标0.5‰

测定依据火灾发生次数/总入驻户数×1000‰<0.5‰

质量保证措施

1、实行全员义务消防员制,建立一支'消防快速反应分队';制定严格的消防管理制度和详细的消防应急作战方案,每年组织不少于一次的消

防实战演习。

2、定期开展各种形式的安全用电、用气和防火宣传,提高业主的消防意识。

3、小区所有动火作业,施工单位必须事先申报并办理动火登记手续。施工单位应指定动火部位监控人,并配备足够的消防器材。

4、定期为业主提供安全用电检查,及时消除隐患。

5、加强巡视和维修养护工作,确保消防设施设备的完好。

七、年违章发生率与处理率

公司内控标准1%

违章年发生率承诺指标1%

计算测定依据违章发生次数/入驻总人数×100%≤1%

公司内控标准100%

违章处理率承诺指标100%

计算测定依据违章处理数/总违章数×100%=100%

质量保证措施

1、加强物业管理法规宣传,培养小区成员共同参与意识。

2、全员协调管理,建立交叉巡视制度,及时发现及时处理。

3、采用情理手段、经济手段和法律手段制止违章,建立跟踪回访制度。

八、业主年有效投诉率和处理率

(一)年有效投诉率

公司内控标准2‰

承诺指标2‰

测定依据有效投诉次数/入驻总人数×1000‰≤2‰

质量保证措施

1、不断培养和树立员工的服务意识,为业主提供优质的服务,使员工追求业主百分百的满意。

2、保持业主和管理处之间沟通渠道的畅通,设立投诉电话和投诉信箱,不断超越业主的服务需求,及时改进管理处工作中存在的问题和缺点。

(二)投诉处理率

公司内控标准100%

承诺指标100%

测定依据处理有效投诉次数/有效投诉总次数×100%=100%

质量保证措施

1、设立总服务台并实行24小时值班,接受业主的各类投诉。值班员做好投诉记录,并根据投诉内容传递至相关责任部门。

2、各责任部门接到投诉后应立即采取补救措施,并在预定时间内向业主回复。暂时无法解决的问题应制订解决的计划并向业主进行解释。

3、投诉处理率作为部门及员工个人每月工作考核的重要指标直接与工资挂钩。

九、业主综合服务满意率

国优标准95%

承诺指标三年内达97%以上

测定依据(满意户数+基本满意户数)/入驻总户数×100%≥97%

质量保证措施

1、实行开放管理,向业主公开服务内容、服务质量标准,使物业管理工作始终处于业主监督之中。

2、设立征询意见箱和投诉受理电话。每半年向业主作一次业主满意率调查,由管理处经理主持对调查结果及业主反馈意见进行分析,及时调整和改进管理服务方案。对不合格项提出纠正和预防措施,并将实施结果直接向业主公布。

3、通过每季度召开一次质量分析会,每半年组织一次内部质量审核,

每年开展一次管理评审等活动,不断改进和完善质量保证体系,确保业主满意。

十、绿化完好率

公司内控标准98%

承诺指标98%

测定依据完好绿化面积/总绿化面积×100%≥98%

质量保证措施

1、制订科学的绿化养护计划,并严格执行。

2、物业主管每周对绿化养护情况进行巡视检查,并将检查结果作为园艺工的考核依据之一。

3、定期开展环保宣传,组织园艺方面的小区活动,增强业主爱护绿化的自觉性。

十一、道路、车场完好率

公司内控标准98%

承诺指标98%

测定依据道路、车场完好面积/道路、车场总面积×100%≥98%

质量保证措施

1、制订详细的养护计划,定期巡视和维护。

2、市政工程进入辖区内施工,管理处派人跟踪协助管理并备案。

十二、管理人员专业培训合格率

公司内控标准100%

承诺指标100%

测定依据培训合格人数/管理人员总数×100%=100%

质量保证措施

1、建立严格的培训制度并制订详细的培训计划,配备专职培训人员以及先进的培训设施。

2、入职培训、岗位技能培训、素质提高培训和理论政策培训相结合,采用先进的培训方式确保培训效果。

3、强调理论与实践相结合,培训与考核相结合,采取有针对性的培训方法,不断提高员工的工作能力与工作绩效。

十三、档案建立与完好率

公司内控标准100%

承诺指标100%

测定依据完好档案数量/应建档案总量×100%=100%

质量保证措施

1、制订严密的档案管理制度,配备专职人员管理,配置完善的档案储存设施及场所,加强档案资料的收集、分类和归档管理。

2、采用原始资料与电脑磁盘双轨制,确保档案资料的安全可靠,实现档案资料储存方式的多元化。

第11篇 某某花园设备设施维保管理

某花园设备设施维保管理

科学、规范化的设备、设施管理对zz**花园的全方位管理运作起着重要的保障作用。因此,必须建立一整套周密的、严格的、集中的管理体系。物业公司将严格按照南京市新的服务等级标准中的三类标准对小区设备实施进行全面的维护保养工作

1、设备、设施的竣工验收和交接

介入管理初期,由维修部主管负责组织各专业工程人员(给排水、供电、消防、智能化系统等)积极配合发展商做好供应商提供的产品的技术资料(图纸、产品说明书、操作手册等)、竣工验收资料、交接手续的收集、整理、记录工作,对达不到设计要求的应配合发展商与供应商共同协商解决,并及时做好相关记录。

2、设备设施的分类、登记、建帐

为了使设备、设施达到规范化管理,依据iso9001:2000质量体系认证标准,各专业工程师对所接管的设备、设施进行准确、科学的分类、登记,建立设备管理档案,包括各专业技术资料、系统网络图、隐蔽工程图、《设备登记表》、《设备台账》等,同时做好各种设备设施的服务标识工作。

3、专业人员的配备

设备、设施的管理,是一项在结构上与技术上要求极其复杂的特殊工种,必须由一批高素质的技术力量来完成,因此,各专业部门所配备的人员需具有专业资质,持证上岗。

4、设备、设施运行、维护、保养

⑴各专业工程师必须结合本部门设备、设施的实际情况,制定出适合于各分系统设备、设施的规章制度、管理规定、维修保养规程,力求在实际运作过程中行之有据、做之有理,进一步保障zz**花园设备设施的安全、可靠、正常运行。

⑵运行值班人员负责各系统所辖设备、设施的运行操作及日常巡视检查工作,并做好每天的运行记录,运行中发现问题及时通知有关人员进行处理。

⑶维修人员负责各系统所辖设备设施的维护保养工作,并做好维修保养记录,对维修保养中发现较严重的设备、设施故障及时上报维修部主管,由各专业工程师组织有关人员进行分析、研究,制定解决办法。

⑷各系统所辖设备、设施的更新及重大维修、变更情况应及时在设备档案中做好记录。

5、设备设施的管理目标

设备、设施的完好率100%

设备、设施的维修及时率 99%

设备、设施的维修合格率100%

6、设备编号方法

□□□□□□□□□□

设备序号

所属系统.设备类型(示例)

11供水.消防泵

12供水.生活泵

13供水.控制柜

21供电.高压柜

22供电.低压柜

23供电.变压器

30其它

具体楼宇栋号

所属区域

㈠、供电系统管理

通过对供电设备设施运行、维护、保养过程的控制,确保供配电系统处于良好的运行状态,满足zz**花园所有设备、设施正常运作的要求。

供电管理服务指导思想:安全第一。

1、供电运行管理

⑴、电气工程师(机电)根据不同设备、设施的性能、技术资料、要求,合理制定出《供电设备设施的周期检定计划》及相应的操作规程、维护保养规程。

⑵、运行值班人员必须严格按照《运行值班管理规定》实行24小时值班制,对zz**花园变压器室、高低压配电室等有关设备、设施进行巡回检查,同时做好相应记录。

⑶、运行值班人员在日常设备、设施操作过程中必须严格按照供电系统《高、低压配电安全操作规程》进行,并严格执行《工作票》、《操作票》制度,牢固树立'安全第一'的思想,确保人身和设备设施的安全。

⑷、运行值班人员必须密切留意和掌握供电设施、设施的运行状况,发现隐患、故障要及时报告,并做好详细记录。

2、供电系统维护保养

⑴、维修人员进行日常维护保养工作时必须严格按照《电气维修管理规定》及各种设备、设施的《维护、保养规程》进行,并按要求做好保证安全的'组织措施'、'技术措施'。

⑵、维修人员必须熟悉、掌握zz**花园各系统所有照明器具情况,认真、及时做好维修、更换工作,保证照明系统外观整洁无缺损、无松落,达到光源完好率、维修更换及时率100%。

3、供电应急措施

⑴、在有台风、暴雨灾害时,电气工程师(机电)须及早组织人员对所有供电系统进行预防检查,多方位监视,同时做好抢修工作准备。灾情过后,对供电系统全面检查一次,发现问题及时处理。

⑵、发生火灾时,运行值班人员立即报警并切断火灾区域电源,积极灭火。事后,必须对供电设备、设施全面检查方可恢复供电。

⑶、自备发电机房严禁存放易燃、易爆及腐蚀性物品,经常保持机房设备、环境卫生。维修人员须按《发电机维护、保养规程》及时进行检查、保养,并做好相应记录,保持油路、水路畅通无泄漏,油水位不得低于标准线。

⑷、电力故障和停电应急程序

若电力部门预先通知停电,立即将详情和有关文件呈交主管人员;管理处主管人员随即安排电工值班;预先张贴停电通知在显眼处;若电力故障引致停电 ,须立即向主管人员报告并通知供电维修部门安排维修, 通告有关停电情况,然后迅速了解故障原因及停电的影响程度,做好解释工作和治安保卫工作,处理善后事宜。

4、设备安全操作规程(略)

5、公用照明设施维修养护规定(略)

(二)、给排水系统管理

1、服务标准

保证给排水设备设施正常运行,设备设施完好率达100%。

2、给排水系统运行管理

⑴、给排水系统包括生活给水系统、消防给水系统、消防喷淋系统、排水系统。

⑵、设备运行由专人专职管理,严格实行持证上岗制度,定岗定人。

⑶、实行24小时值班制度

⑷、消防系统定期进行试运行,确保系统安全可靠。

3、给排水系统的维修保养

⑴、制定科学合理的维修保养计划并组织实施。

⑵、维修操作人员合理配置,严格实行持证上岗制度。

⑶、加强日常巡视、检查,切实贯彻'应修尽修,全面保养'的方针。

4、供水系统应急处理措施

⑴、遇有事故,及时抢修,一般情况下,限水、停水需在24小时前通知用户。

⑵、检查漏水的准确位

置及所属水质,例如冲侧水或排水等,并在许可的能力下,立即设法制止漏水,如关上水掣。若不能制止时立即通知中央控制中心寻求增援。在支援人员到达前须尽量控制现场,防止范围扩散。

⑶、观察四周环境,漏水是否影响各项设备,如电力变压器等。

⑷、利用沙包及可用之物件堆箱,防止漏水渗入升降机等设备,并需将升降机立即升上最高层。以免被水浸湿而使机件受损。

⑸、利用现有工具,设法清理现场。

⑹、如漏水可能影响日常操作、保养及申报保险等问题,须拍照片以作日后存档及证明。

⑺、通知清洁、保洁人员清理现场积水,检查受影响范围,通知受影响单位。

⑻、日常巡视、检查时,应留意渠道是否有淤泥、杂物或塑料袋,随时加以清理干净,以免堵塞。

⑼、如该地区及建筑物曾经有水浸记录,平日必须准备足够沙包,作为爆水及雨季使用。

6、供水值班管理规定(略)

7、水泵房管理规定(略)

㈣、弱电系统管理

1、服务标准

保证弱电系统设备设施正常运行,设备设施完好率达100%。

2、弱电运行保养规程示例

1.0自控系统

1.1中控室弱电系统值班运行操作规程

1.1.1按开系统主动机,正确输入系统操作密码,进入系统监控主画面。

1.1.2检查系统中是否有报警点,并按所报警设备的重要程序依次查看报警内容,视情况采取相应措施或通知相关专业人员或通知主管并作详细记录。

1.1.3认真查看上一班的值班记录,尤其是注意特别提示栏的内容,在清楚地理解上一班移交的工作后,认真执行或跟踪解决,交详细写明情况以提示下一班人员。

1.1.4巡检行子系统中所有设备的工作状态,控制状态及参数是否正常。

1.1.5巡检中发现问题,立即通知班长,并采取相应的措施,必要时去现场查看,并将情况详细记录。

1.1.6在对开机后巡检的问题进行处理及详细记录后,监视系统中各设备的运行状况,并注意监视关键设备和重点部位的实时状况,发现问题马上通知各相关主管人员。

1.1.7如遇系统中被监控设备的参数、运行状况、启停时间需要调整时,须有各相关人员的书面要求,并将个性内容填入《楼宇自控被监控设备运行档案表》,同时在记录本的特别提示栏中提醒下一班人员注意。

1.1.8如遇控制系统出现故障及时通知受此影响的相关人员,并在故障排除后,再将通知相关人员。

1.1.9下班前,再次对系统中的所有设备进行巡检,发现问题及时解决,对于那些属于相关专业人员进行设备检修、调整等情况,及一些尚未解决的不紧急情况,在值班记录的特别提示栏中一一说明或写清原因,提醒下一班人员跟踪或解决。

1.1.10填写《中控室自控系统运行值班记录》及《自控被监控设备运行参数设定表》。

1.2自控系统设备保养操作规程

1.2.1检查系统主机上的各种连线插接是否牢固,检查集线器的线路插接是否牢固。

1.2.2检查ups在系统断时是否能自动转换。

1.2.3打开各网络控制器箱,紧固箱内网络连线。

1.2.4打开现场ddc箱,清洁检查各ddc或扩展模块输入、输出点是否正常,紧固箱内各接线端子。

1.2.5紧固、测试、清洁、执行元件。

1.2.6在上述检查中若发现ddc、扩展模块或检测执行元件有故障,通知供货方更换相应元器件。

1.2.7做好《中控室自控系统运行值班记录》、《弱电系统维修保养检测记录》、《自控被监控设备运行参数设定表》及《设备维修保养记录》。

2.0消防系统维护保养操作规程

2.1消防主机系统

2.1.1对主机系统进行简单运行维保时,首先要通知中控值班员,当天的维保工作结束后及时告知中控值班员。

2.1.2检查主机柜电源电压,主信号电压及联动点电压是否正常。

2.1.3检查主机柜内连线是否可靠。

2.1.4检查主机柜各按钮是否有效。

2.1.5检查联动柜操作盘按钮是否有效。

2.1.6测试联动柜内各模块信号,紧固模块端子。

2.1.7检查主机备用直流电源电压及接线端子。

2.1.8检查中控室远程启动消防泵、喷淋泵的动作是否可靠并紧固连接线。

2.1.9检查消防直通电话主机功能及连接线。

2.1.10检查电梯迫降的连接线是否可靠接触。

2.1.11填写《弱电系统维修保养检测记录》或《工程部设备维修保养记录》。

2.2消防端子箱

2.2.1打开消防端子箱,清洁并检查箱内各模块的各种信号是否正常。

2.2.2检测主信号电压是否正常。

2.2.3紧固箱内各接线端子。

2.2.4填写《弱电系统维修保养检测记录》或《工程部设备维修保养记录》。

2.3现场各种控制信号、返回信号

2.3.1首先与安保部中控室值班员取得联系,在值班员采取相应的防范措施并同意后,方可进行下列维保结束后,及时告之中控值班员。

2.3.2清洁手报,检测手报信号是否正常返回,检查手报上的通讯功能是否正常。

2.3.3检查各种防火阀信号是否到位。

2.3.4检测电控防火排烟阀的工作电压是否正常。

2.3.5检查消火栓按钮的信号是否正常返回。

2.3.6检查控制正压送风机、排风机及切电的继电器是否可靠动作,紧固相应连接线。

2.3.7检查卷帘门的动作信号是否正常返回。

2.3.8经多方批准,同意后做联动试验。

2.3.9填写《消防自控制系统维修检测记录》或《设备维修保养记录》。

2.4紧急广播系统

2.4.1操作前,首先通知中控值班员,经同意后,方可进行操作,并在当天的维保结束后,告之中控值班员。

2.4.2检查主机柜内电源电压是否正常,紧固各连接线。

2.4.3检查主机与消防主机的连线是否牢固。

2.4.4检查功率放大器的电压是否正常及接线是否牢固。

2.4.5检查cd机、调谐器、卡式放音机的功能及工作是否正常。

2.4.6检查各

种扬声器是否正常工作。

2.4.7检查呼叫站对各楼层的呼叫功能是否正常。

2.4.8填写《弱电系统维修保养检测记录》或《设备维修保养记录》。

3.0综合布线系统

3.1线路维修操作规程

3.1.1接到线路故障报修单后,应立即查修,首先确定故障范围。

3.1.2属于本中心内的线路故障应尽快排除。

3.1.3属于电话局方面的故障应立即向电话局报修,

3.1.4同时告知业主。并负责催修。配合电话局维修直至故障排除。

3.1.5将维修过程摘要写在《工作值班日志》上。

3.2开通电话操作步骤

3.2.1开通直线电话应凭《维修通知单》。

3.2.2将所开通的电话号码及接线位置准确填入《电话本线表》。

3.2.3按电话配线表逐机房跳线,直至开通。

3.2.4测试信号。确认号码。

3.2.5在《工作值班日志上写清开通记录。》

3.3设备维护保养操作规程

3.3.1清洁各机房内铜缆配线架,检查跳线有无松动。

3.3.2打开各光纤接续箱,小心地清洁箱内设备,并恢复原状。

3.3.3整理配线架跳线,核对配线表。

第12篇 某某花园房屋本体维护管理

某花园房屋本体维护管理

本管理旨在加强对zz**花园建筑本体及附属设施的维护与管理,保持建筑物及周围环境达到相关标准,充分发挥其使用功能,确保物业的保值和增值。维护服务按照南京市新的服务等级中公共部位服务的三类标准来对zz**花园的房屋进行维护。

㈠、维护分类

1、计划性保养

第13篇 金地花园物业采购管理程序

城市花园物业采购管理程序

1.目的

控制采购过程,保证所采购物资和服务符合质量要求.

2.范围

适用于公司内各类物资和服务的采购管理.

3.职责

3.1 总经理办公室后勤主管负责物资采购的实施,行政副主任负责物资采购的管理控制.

3.2 品质管理部负责组织对分供方进行评定和控制.

3.3 各部门质检员或专业技术人员负责采购物资和服务的验收.

4.程序

4.1 根据采购物资对服务质量的影响程序,将采购物资分为三类:

a类:对服务质量有重大影响的物资.如:土建材料、木材、机电设备等.

b类:对服务质量有直接影响的物资.如:娱乐设施、花草树木、清洁物品用于客户水电设施维修使用物资等.

c类:对服务质量无明显影响的物资.如:办公文具等

4.2 采购资料

4.2.1 物资使用部门负责提供采购资料,包括:规格、名称、价格、技术要求、相关国家、专业标准等.

4.2.2 总经理办公室后勤人员及时收集采购资料,不断按《分供方评估管理程序》调整《合格分供方名单》,并保存采购资料.

4.3 采购计划审批

4.3.1 各物资使用部门每月于25日前根据工作计划,填写《物资申请单》由部门经理签字后交总经理办公室后勤主管汇总后报总经理审批.

4.3.2 《物资申请单》包括:物资名称、规格、型号、等级、数量、价格、交货期、技术要求、检验方法等内容,必要时注明分供方名称.

4.3.3 计划审批后后勤主管安排仓管员根据库存情况制作全公司采购计划填写《物资申请单》.

4.3.4 后勤主管审核公司《物资申请单》,并将各部门《物资申请单》于26日前同时报总经理或其授权人审批.

4.3.5 审批工作在每月28日前完成.

4.3.6 采购员根据审批后的安排《物资申请单》及《合格分供方名单》实施采购.大批量集中采购于月底前完成.

4.3.7 后勤主管及时将各部门《物资申请单》中未列入全公司采购计划项目反馈到各部门.

4.3.8 应急物资的采购由部门经理、总经理助理审核后报总经理批准.

4.3.9 固定资产和高额物资采购需加专项报告.

4.3.10 各级管理采购物资审批权,按财务规定执行.

4.3.11 需要采购服务的部门提出服务采购申请,经部门经理、总经理助理审核后报总经理审批.

4.3.12 按《分供方评估管理程序》或《设备(服务)合格分供方名单》选择合格分供方.

4.3.13 按《合同审批程序》实施签订合约,合约必须明确我方要求,及双方承担的责任.

4.3.14 严格履约.

4.4 采购物资的验证

4.4.1 物资购进后,采购员应及时通知质检员办理入库报检手续;库管员根据《物资申请单》项目进行检验及入库登记,填写《入库单》,做好台帐记录.

4.4.2 质检员对物资进行验收时,若发现物资有标识破损、遗失、模糊、物品受潮、水迹、油迹、破裂等异样,必须打开包装进行检验或向经理报告,填写《物资验收单》.

4.4.3 如果采购物资需在分供方供货处进行检验时,由后勤主管负责组织相关部门质检员与分供方联系,实施现场验证,认真填写《物资验收单》.

4.4.4 如果客户提出对我公司分供方验证时,由后勤组负责双方联系,公司可以参考其意见,但客户的验证结果不能代替公司对采购物资的检验.

4.4.5 机电设备等技术性较强的物资验收由物资申请部门组织或指定专人验收其技术性能等.

4.4.6 使用部门(人)在使用物资前应进行验收,以确保其质量符合要求.

4.4.7 服务质量验收由服务申请部门负责.

4.4.8 当出现不合格物资时,由质检员填写《不合格物资处理单》,并呈请部门经理审批,由采购员按审批意见处理执行.

4.4.9 对小批量采购的a、b类物及首次承接的分供方可采取全部检验的方法.

4.4.10 采购完成后采购的有关文件由使用部门及后勤各自保存备份以备查阅.

4.4.11 对采购服务不合格项由服务采购部门负责人根据合同等,要求分供方赔偿或返工.

4.5 物资的保管按《仓库管理程序》执行.

5.监督执行

由总经理办公室监督执行.

6.支持性和相关性文件

bvpqs4.6-01-01 《a、b、c类物资合格供应商名单》

bvpqs4.15-01 《仓库管理程序》

bvpqs4.6-01-02 《设备(服务)合格分供方名单》

7.质量记录及表格

bvpqs4.6-01-f1-01《物资申请单》

bvpqs4.6-01-f2-01《入库单》

bvpqs4.6-01-f3-01《物资验收单》

bvpqs4.6-01-f4-01《不合格物资处理单》

第14篇 金碧花园管理处档案的建立和管理

金碧花园管理处档案的建立和管理

1、档案的建立

设立资料室、负责档案建立和管理,配备档案专业管理人员,完善档案管理体系,使档案管理工作更有效地为住宅楼宇的使用、维修、改造、扩建工作和物业管理工作服务。

(1)采取系统化、科学化、标准化、制度化的一系列管理制度。

(2)建档流程:收集-整理-归类-编号-登记-输入电脑-入柜-利用-检查。

(3)查阅流程:申请-借阅-登记-归还

(4)各部门广泛收集,资料室集中管理。

(5)分类明确,针对不同的档案性质,采用有不同的建档和管档方法,

2、档案管理

(1)办公室、人事档案管理;

a、办公室档案由资料员进行分类编号、整理、保管。

b、有关行政机关,公司上层有关文件及会议纪要均属办公室档案文件。

c、经领导批示传阅的重要文件入档必须与领导批示和传阅人员签字表格一并归档。

d、所有人事档案按照编号由资料员管理,并将个人所有资料输入电脑保存软盘,人离开企业其档案销毁。

(2)工程档案管理;

a、将工程技术、维修、改造资料和各种竣工图及供电、发电、消防、排风排水、煤气管理、电梯、照明系统的有关资料均进行编号,档案由工程部主管储存于专柜中保管。

b、所有工程类国家标准均匀进行统一编号并附上受控负责人由工程部主管保管于专柜中。

c、所有工程资料均应规定保存期限,并建立销毁档案制度。

(3)财务档案管理;

a、每年形成的会计档案,都由财务会计按照归档的要求,负责整理立卷装订成册。

b、保存的会计档案向外单位提供利用时,须报有关领导批准,但不得拆散原卷册,并应限期归还。

c、会计档案的保管期限,根据特点分永久、定期二类。

d、会计档案保管期满需销毁时,应经有关领导同意,审查并编造会计档案,销毁设册。

(4)住户档案管理;

a、所有用户资料如购房合同(含产权证)复印件、租户合同复印件、房屋验收清单及业主、用户有关资料(身份证、户口所在地、工作单位地址、常住地址、联系电话)均应按单元由资料员编号妥善保存并输入电脑。

b、业主、用户变更资料均匀由资料员妥善保存并输入电脑。

c、用户资料根据一定期限销毁,保存软盘。

(5)所有档案必须进行科学管理,做到妥善保管、存放有序、查找方便、同时严格执行安全和保安制度,不得随意堆放、严防毁损、散失和泄露。

(6)所有档案的借阅均应通过资料保管员(有必要时应有负责人许可同意)并进行登记签字。

(7)所有档案保管环境要求干燥、通风、如有遗失,应通知有关人员负责。

第15篇 花园物业小区停车场管理操作指引

花园小区停车场管理操作指引

一、目的

保证车辆行驶与停放秩序,规范停车场突发事件处理。

二、适用范围

适用于**物业服务中心。

三、职责

3.1部门经理负责停车场全面管理、监督、指导工作。

3.2安全主办负责停车场检查、安全员的培训工作。

3.3安全督察负责现场实施情况的检查与指导,及时将发现问题上报主管予以处理。

3.4安全班长负责停车场管理工作的具体实施工作。

3.5停车场安全员负责车辆检查、指挥调度的管理工作。

4、方法和过程控制

4.1停车场属于**私家停车场,原则上外来车辆不得停放。租用、售用仅限于小区内的业主。

4.2**架空区域、地下室停车场车辆限高2米(含2米)以下,载重2吨(含2吨)得机动车辆可进入小区停放。

4.3业主可根据需要向服务中心申请租用车位,经部门负责人审批后,在服务中心客户前台签订《停车场车位租用协议书》,办理ic卡授权、领用手续。

4.4停车场购买车位的业主需与服务中心签定《车辆停放服务协议书》,服务中心免费赠送ic智能卡一张,办理授权、领用手续。

4.5停车场实行智能化系统管理,已租车位、已售车位车辆进出车库,车主自行刷卡进出;来访车辆和业主临停车辆经安全员确认登记后发临时出入卡进入,并按照物价局规定标准收取停车场地使用费。

4.6停车场入场管理

4.6.1业主车辆进入小区时,安全管理员应面向来车呈正姿势敬礼,示意车主自行刷卡入车库,通知车场巡逻岗前往指挥停放,按私家车位停放整齐。

4.6.2访客车辆进入小区内停车场、安全管理员应面向来车呈立正姿势,示意车辆减速并停车,当车辆驶近后,走近距车辆驾驶室窗口适当距离呈立正姿势并敬礼,并迅速了解其到访信息,填写《来访车辆登记表》,并温馨提醒车主按位停放。

4.6.3 登记完成后打开道闸放行,使用标准直行交通手势引导其入场。

4.6.4搬运货车进入时,安全员应运载的物资,凡是属于散装的泥沙应委婉谢绝入场,提醒其在小区外打完包后再入场。

4.6.5对以上装修期间运输材料的货车,车场岗核实清楚后通知巡逻岗予以监控,要求对搬运物料的全过程进行跟踪。

4.7车辆停放管理

4.7.1车辆入场后减速慢行、限时速5公里,车辆停放在私家车位上,按车头向内、按车位中央停放整齐。

4.7.2外来车辆需在安全员引导下停放未租未售车位,严禁占位、停错位,严禁任何车辆堵塞消防通道。

4.7.3车场安全员负责对停车场车辆外观检查,并在《停车场车辆情况登记表》上详细记录,发现问题及时上报。

4.8车辆出场管理

4.8.1车辆出场:已租或已售车位车主自行刷卡出场,车场出口安全员敬礼示意减速,同时按照'三核'制度进行核实,确认无误后打开打开道闸放行,以标准交通手势示意车辆驶离停车场。

4.8.2外来临停车辆出场,车场出口安全员敬礼,示意车辆停止并收回临时出入卡,按照三核制度进行核实,并按停车场收费标准进行收费,先开出相应发票方可收取费用,手续完善后打开道闸,以标准交通手势示意车辆驶离停车场。

4.8.3对丢失车辆停放凭证的车辆,车场岗安全员及时同知班长到场,应要求其出示行驶证、身份证、驾驶证等有效证件,并要求司机赔偿临时卡工本费,安全员调出车场资料进行人、车、证的核实,核实驾车司机属车主本人,请车主在《驶出车辆异常情况登记表》签名后即可放行;核实驾车司机并非车主,安全员应及时通知控制中心与车主联系,经确认无误后请驾车司机在《驶出车辆异常情况登记表》签名确认后方可放行,如有其他异常情况应立即报告片区主办到场处理。

4.8.4车辆驶出车场后,车场管理安全员应及时在《停车场车辆情况登记表》上填写驶出时间及值班者姓名。

4.9车场票据的使用及管理(主要包括:车辆临时ic卡/停车场发票/凭证)

4.9.1车辆停车场发票/凭证由安全班长负责从服务中心领取,并对领取数量进行登记。各车场出入口岗在交接班时须将卡/证的数量、编号及其连续性等情况记录在《安全员交接班记录表》上。

4.9.2 对回收的车辆停车场发票存根/凭证等应妥善保管,防止风吹、雨淋、遗失,每班由班长负责整理核对。

4.10车辆出入口紧急事件处理流程图

做好解释工作

通知当值班长

本通知当值班长车主无法解释

态度恶劣的

通知当值班长非小区业主

通知当值班长通知安全主办

到场处理

通知中心录象

通知当值班长双方协商处理

协商未果

5.质量记录表格

gzwy7.5.1-a01-03-f5《驶出车辆异常情况登记表》

gzwy7.5.1-a01-03-f3《停车场车辆情况登记表》

gzwy7.5.1-a01-f1 《安全员交接班记录表》

gzwy7.5.1-a01-03-f1《车位租用协议书》

gzwy7.5.1-a01-03-f2《车位服务协议书》