商住物业经营管理成本测算案例
商住项目物业经营管理成本测算案例
一、 物业概况
1、 用地面积:9984.85m2
2、 总建筑面积:23470m2
3、 地上建筑面积:19970 m2
4、 地下建筑面积:3500 m2
5、 建筑占地面积:4450m2
6、 建筑密度:44.6%
7、 建筑容积:2.00
8、 绿化率:30.4%
9、 商铺:9000 m2
10、商务公寓:10970 m2
11、停车位:92
二、 人员配置架构设置
说明:1、商务间共计214间,在初期按40%的入住计算,即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。
2、总人数控制在65人以内。
三、物管费的成本测算
1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
(1) 人员编制和基本工资标准:见表(01)
人员编制和基本工资标准表(01)
序 号 项 目 人 数(人) 工资标准(元/月) 总额(元/月)
一 管理人员 13 2346.00 30500.00
四 维修人员 5 1000.00 5000.00
二 收费员 3 800.00 2400.00
五 治安员 20 750.00 15000.00
三 服务员 14 600.00 8400.00
六 保洁员 6 550.00 3300.00
七 合计 61 / 64600.00
(2)费用测算
管理/服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)
工资福利费测算表(02)
序 号 项 目 金额(元/月) 依 据 测算结果(元/月.m2)
一 基本工资 64600.00 / 3.234
二 福利费 20341.50 注(1) 1.148
三 加班费 / / 暂不计
四 服装费 1625 注(2) 0.081
五 合计 79166.50 / 4.463
注(1): 福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%;教育基金占工资总额的1.5%;社会保险占工资总额的20%。
注(2): 服装按年均300元/人计算,则每月分摊为:
65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)
2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费
(1) 采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/m2计算,公共设施、设备建造成本统一按30%计取,折旧年限按25年计算,维修保养费按月折旧费的40%提取。则:
维修保养费=[(1200元/m2×30%)÷(25年×12月/年)] ×40%
=(360÷300)×40%
=0.48元/月.平方米
(2)公共照明所用电为(晚间19:00分至次日清晨7:00分为开灯时间,共计12小时,如本物业有200盏灯60瓦计算)。则:每日所用电费为:
(60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月)×1.10元/千瓦/小时
=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时
=4752.00元/月
分摊到每平方米的费用为: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为:
(4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月)×1.10元/千瓦/小时
=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时
=7920元/月
分摊到每平方米的费用为: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。
维修保养费用为;每层每月按50元计算则为:
(4部×7层)×50元/层/月
=28×50
=1400元/月
分摊到每平方米的费用为: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、 绿化管理费:
小区绿化面积为3035m2, 绿化管理费测算见表(3)
绿化管理测算表(3)
序 号 项 目 测算依据 金额(元) 测算结果(元/月.m2)
1 绿化工具费 400元/年 400.00 0.010
2 劳保用品费 400元/年 400.00 0.010
3 绿化用水费 1吨/ m2.年, 1.35元/吨 4097.25 0.017
4 农药化肥费 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
5 景观再造费 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
6 合 计 / / 0.039
4、 清洁卫生费
清洁卫生费测算见表(04)
清洁卫生费测算见表(04)
序 号 项 目 测算依据 金额(元) 测算结果(元/月.m2)
1 工具购置费 300元/人.年 1800.00 0.008
2 劳保用品费 300元/人.年 900.00 0.008
3 化粪池清掏费 (注4) 3000.00 0.013
4 垃圾外运费 2880元/年 2880.00 0.012
5 水箱清洗 / / /
6 合 计 / / 0.041
注(4):化粪池清掏费全年共计约为:3000元。
5、 保安费:
保安费用测算见表(05)
保安费测算表(05)
序 号 项 目 测算依据 金额(元/年) 测算结果(元/月m2)
1 装备费 250元/人.年 5000.00 0.020
2 人身保险费 (暂不计) / /
3 房租费 (暂不计) / /
4 合 计 / / 0.020
6、 办公费:(全年开支办公费约12万元)
办公费=12万元÷(12月×19970平方米)
=0.501元/月.平方米
7、 固定资产折旧费:
固定资产总额为100万元,平均折旧年限为5年,即:
固定资产折旧费为:100万元÷(12月/年.月×5年×19970m2)
=0.834元/月.平方米
8、 利润:
利润取5%,则
利润=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834)×5%
=7.04×5%
=0.352元/月.平方米
9、 法定税费:
两税一费为前八项之和的5.75%,则
税费=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)×5.57%
=7.392×5.75%
=0.425元/月.平方米
10、 合计:经营管理服务费汇总表见(06)
经营管理服务费汇总表(1-6)
序 号 项 目 金 额(元/月.平方米) 费用所占比例
1 工资福利费 4.463 57%
2 维修费 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%
3 绿化管理费 0.039 05%
4 清洁卫生费 0.041 0.5%
5 保安费 0.020 0.2%
6 办公费 0.501 6.4%
7 折旧费 0.834 10.5%
8 利 润 0.352 4.5%
9 法定税费 0.425 5.4%
10 合 计 7.817 100%
11、 车场管理费收入的补贴:
机动车辆车位约为92个,每个车位管理费为(平均)50元/月/位,则每月的停车收入为:4600元。
分摊物业管理费=4600÷19970m2
=0.230元/月.平方米
用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用,则每平方米经营管理服务费为:
经营管理费=7.817-0.230
