商业物业经营管理

商业物业经营管理

商业物业的经营管理

商业物业是为人民生活和社会生产提供购物的活动场所。

商业物业管理具有的特点包括:服务对象的双重性,即租户和进出的购物人员;使用时间相对固定,一般商业物业的时间都有个具体的营业时间,而且这时间是不轻易改变的;人员活动的集中和杂乱,来自不同地方的人员聚集一块,并且各层次的人员不等;人流、物流同时进出,在进出的过程中即有人员也同样有货物一同;建筑空间大,建筑物内空间以货架摆设为多,很少间隔物。

按建筑规模来分,商业物业可分为三类:

1、市级购物中心。建筑规模在3万-10万平方米之间,服务人口在30万以上,年营业额在5亿元以上。

2、地区级购物商场。建筑规模1万-3万平方米,服务人口在10万之间,年营业额在1亿-5亿元之间。

3、居住区商场。建筑规模在0.3万-1万之间,服务人口在1万-5万之间,年营业额在3000万-1亿元之间。

按产权性质分,商业物业可分为三类:

1、临时转移产权型。即开发商把物业的产权以一定年限的形式出售给投资者,到期后,开发商退还投资款,收回物业。

2、统一产权型。以出租的形式经营物业,产权统一,招租、管理等也统一,便于管理,经营效果比较好。

3、分散产权型。把物业产权出售给多个业主,,形成多人共有产权,缺乏管理的统一,无法树立整体运营的形象,经营效果不理想。

按建筑结构分类为:敞开型;封闭型。

按建筑功能分类为:综合型;商住两用型。

商业物业管理的内容

1、营销管理

(1)市场推广。做好宣传工作,通过广告宣传活动,树立良好的商业企业形象,扩大商业物业的知名度和影响力,为企业的市场经营打下基础。

(2)选配承租商。只有保证50%以上的出租面积是由实力雄厚的企业承租,才能使物业管理企业生存下去,不断的发掘、选配新的租户。

(3)确定合理租金。租金应在制定零售商业物业基础租金的基础上,根据物业所在地理位置、规模、设备配置、服务水准和商品类型、规格、数量、质量与价格等方面的差异进行分类,作为定价的调剂因素,以便合理确定每处、每层、每间房屋的租金。同时还要根据市场情况、租户的租赁经营期限、租户的经济实力和信誉水平、租户租赁物业面积的大小等,对这些基础租金予以适当调整。

2、日常管理

(1)对租户的管理。建立租户档案,收存租赁合同文本复印件,详细了解租户的信息,与租户建立良好的关系,及时沟通,对租户的要求尽量给予及时的答复。

(2)安全保卫工作。做好门前警卫,注意车辆与行人的安全;协助阻止可疑分子逃出;注意职工专用通道的安全检查;加强值班和巡逻,并着便衣暗中巡视,晚上盘点完后锁好门窗,严格检查清场。启封时,按预定路线从上到下,从里到外逐层启封并做好记录。

(3)消防工作。对消防龙头、灭火器、消防通道定期检查和不定期抽查,确保专项设备的专项使用,贯彻'预防为主,防消结合'的方针。提高承租户及业主的危机意识,制定各种安全规章制度。

(4)服务性设备的管理。电梯(客运、货运、自动扶梯)的安全性坚持检查,发现问题及时报修,对水电系统、卫生设备要做好日常检查工作,避免在使用过程中发生问题。

(5)交通组织管理。在现有条件下管理好交通,以有效地引导和留住顾客,为商场的业主带来更多的商机和利润。

(6)清洁卫生管理。做好商场内部的环境清扫,停车场、广场、卫生死角的清洁。

(7)绿化美化管理。通过盆景、绿地、花草、雕塑、喷泉等形式修饰商场内外,给顾客和员工一个温馨、舒适、优美的购物和工作环境。商场的绿化美化管理不仅直接影响着管理者管理水平的定级,而且直接塑造着顾客心中的商场形象,影响着顾客对商场的信誉和层次的判断。

(8)停车场的管理。有效的疏导和管理车辆的进出和停放,尽可能的避免车辆的损坏和丢失。

商业物业管理的要求

(1)保持良好的商业特色和一贯的管理形象。商场管理突出一贯形象,使顾客熟悉、认知、印入脑海,并潜移默化地产生联想,通过具体对象、特征部分的认可,逐步强化认识,达到接受目的。当商业市场进入印象时代后,消费者认可的是店牌、品牌,同样的商品在不同的商场会有不同的价值,会给企业带来不同的效益。

(2)营造良好的商业服务环境。商场环境是否优美、清洁,绿化情况如何等,不仅直接影响着顾客的购物欲望和在商场逗留的时间,进而也影响到商场的营业利润,而且会给顾客和员工留下深刻的印象,从而影响商场在社会的形象和商业竞争力。商场环境的好坏也影响顾客的环境意识。

(3)提供高标准的保安服务。大型商场营业面积大,商品多,价值大,人群的层次、素质和来源较复杂,管理起来困难,治安保卫工作十分艰巨,所以需要提供高标准的治安服务。

(4)高度重视消防管理。商业物业建造费用高,内部设施完善,装饰豪华,流动资金和各类高档消费品储存较多,一旦发生火灾比一般建筑物的直接损失要高,还会在国内外造成不良的社会政治影响。