永安地产资金管理程序
安永地产资金管理程序
1.制定左右决策的财务管理体系
要点1:理财渗透到开发、生产经营的每一个环节开发任何一个项目必须以经济效益为主要的 指标,决策的正确与否,开发行业比其他多数行业更重要。而做好决策,关键是算清开发各个 环节中的资金运行情况,投入多少,运行时间,货币在不同时间内价值的调整、回收期、回收 量、资金在某处环节的滞留和损耗,最低收益和最高收益区间,一句话,理财活动要渗透到决 策中每个环节,做到每个环节笔笔有账,任何一项活动都有可靠的依据,这是保证开发取得经 济效益的必备条件。
要点2:决定各个环节预测准确性的理财首先,对当前国家、省、市对开发行业的政策予以充 分的研究和估计。其次是环境,能从总体上把握和预测自己现在开发的地点,现在和将来的环 境变化和走向,并据此决定建房的档次和结构,预测房屋购买者的层次和需求,是决策和投入 资产的重要环节。第三是市场需求和竞争,充分考虑当前市场对各种房屋的需求量,哪些地点 和环境、户型有市场竞争力,预测投入资金回收期,也是开发决策的重要因素。
要点3:理财对资金筹集和运用方式的影响开发资金的筹集不外自筹、集筹、贷款、发放债券 和增大应付款几个方面,在这些方式中,如有较多的自有流动资金当然是适当增加应付款,而 最好不要集资和发放债券,尤其是房屋开发周期长、风险大,更要谨慎行事。
要点4:理财的重要依据:市场变化市场变化主要包括三个方面的变化:政策变化;社会各阶 层的需求;普遍的收入水平。
2.安永房产资金策划的“空手道”
要点1:资金管理的原则用“一文及十文”的思想,节约现金是最安全的。如果运作得当,销 售顺利,自有资金保需就够了,什么时候要用钱,心中应该有数。对回款的速度要有保守的估 计。
要点2:“空手道”的要诀,见图1、图2
图1
避免出现问题的另一要诀是:对回款的速度要有保守的估计。一栋楼的客户中一次性付款方式 的占到30%―40%,采用按揭的一般是50%―60%按揭一般是七成或者八成;加上刚刚签约的,算 下来实际上这部分只能收到销售额的15%的钱,加上一次性付款的,整栋楼卖掉之后收到的钱还 不到一半。这对开发第二栋楼的影响是相当大的。有些公司的第二个项目做的不够漂亮就是这 个缘故。
用钱的高峰主要在三个阶段:办土地证和销售证的时候(没有销售证难免会让客户心存疑虑, 有损项目形象);封顶之前(封顶之后马上要上设备,电梯、装修等等,不准备好钱有可能直 接导致停工);入伙之前(如果不与人结账,得不到承建商的配合,入伙很费劲)如果出现开 盘后长期没钱交土地出让金或者是封顶之后没钱再接着盖导致工程停下来的情况,“空手道” 就算失败了。
关于成本运营的两个忠告:不要小瞧回扣的利害。采购班底是应该直接向董事长汇报的,可以 将压下价格省出的钱奖励给采购者以保证采购者的忠心。地产界有的公司聘请了工程测量行为 作为顾问,买手的月薪开到万元以上,可见对采购中成本控制的重视。
可以用十套房子抵换价值一千万的装修,房子抵押给银行就可以换得七百万的现金。装修公司 将房子拿去出租,租金正好可以还给银行做利息。外墙、电梯等等都可以这样做。现在大家业 务不多,有业务又怕追不回款,以物换物是可令大家放心的选择。策划中最重要的就是成本和 利润。把成本也转换销售,从而降低成本赢取利润。这就是以物换物思路。
3.提高安永财务管理水平的诀窍
诀窍一:紧掘两大弃取点第一,为银行打工的弃取点,近年一些开发企业由于开发规模大, 贷款长期不能归还,本息越滚越大,恶性循环,为还贷款而争扎,为银行打工。作为一个开发 企业,银行贷款必须保证在一个合适的规模,在不断降低资产负债率的基础上,对于贷款额度 大的单位,要压缩战线,专款专用,必须有可行的还贷计划和措施,这样的企业甚至“还贷就 是效益”。企业为银行打工的弃取点应放在资金回报与贷款利息之差的比较上,如果是逆差则 宁可不开发也不打工。第二,掌握资金时间价值规律,合理投入和回收资金,资金时间价值规 律就是资金在不同的时间上具有不同的价值。安永决策层应该注意并运用资金时间价值规律, 使资金不断增值,减少消耗。实际运用中主要在两个方面:合理投入、适时回收。合理投入, 就是指在投入资金的每一环节上都要计算产出或回收的时间效益,比如此时为商品房销售旺期 ,且地点环境较好需求量大,则可大投快建急收,力争缩短资金回收期,减少贷款利息,争取 更大效益,反之,则要观望、少投、等待市场好转,创造营销环境。适时回收主要是指已建成 的商品房,在销售受阻、商品房积压的情况下,是否降价,如何降价或干脆原价等待的决策。 根据未来销售收入折现值的数量与现时降价之差来衡量决策,如未来销售折现值小于现时降价 销售价,则坚决降价销售收回资金,以利再战,否则,有可能越陷越深,加大损失。反之亦然 。
诀窍二:列表汇总、资料分析
