第1篇 物业分公司管理处组建程序
项目物业分公司及管理处组建程序
1总则
1.1各项目所在公司应重视物业分公司及管理处的组建工作,为保证组建工作的有序进行,项目所在公司必须按本手册及其支持文件规定做好各项组建工作,并在项目开发进度计划中应具体明确物业分公司的组建的节点时间和责任人员。
1.2物业分公司及管理处的组建必须保证相关物业人员能够及时地参与项目前期的物业介入工作,以及物业管理方案制订的时间要求。
2相关职责界定
2.1物业分公司(筹建处)总经理负责物业分公司组建过程的具体操作,以及对管理处组建工作全面负责。
2.2项目所在公司负责审核物业分公司组建工作计划,并监督执行。
2.3管理公司物业管理部负责指导物业分公司组建工作,并负责审批物业分公司、及管理处的组建工作计划。
3物业分公司组建
3.1物业分公司总经理招聘
3.1.1一般情况下,新开发项目在项目规划设计方案确定后,应着手物业分公司总经理的招聘,并在施工图设计开始前完成。
3.1.2物业分公司总经理的招聘面试工作由集团人力资源部和管理公司物业管理部共同完成。
3.1.3物业分公司总经理由项目所在公司申请,报集团审批。
3.1.4物业分公司总经理到位后,根据项目规划阶段的实际工作需要,招聘主要工作人员,组建物业分公司筹建处。
3.2物业分公司组建工作计划
3.2.1在管理公司物业管理部的指导和监控下,物业分公司总经理负责提出物业分公司组建工作计划(含组织机构及岗位设置)、前期服务工作方案。以上两个方案必须在项目开盘前3个月报送项目所在公司审核,管理公司经营管理委员会批准,
并报物业管理部备案。
3.2.2物业分公司组建工作计划的内容应至少包括三个部分:物业分公司组建方案、组建工作进度安排、开办费用测算等。
3.2.3物业分公司组建方案内容包括,但不限于:
a)公司名称;
b)成立的时间;
c)办公地点;d)注册资金;e)法人代表;f)股东授权;g)股权分配;h)公司章程;
i)组织架构及人员编制;
j)物业管理用房的使用等。
3.2.4在制订物业分公司组建工作进度安排时,应至少考虑到以下方面的工作内容:
a)人员招聘(分批进行,应在时间进度上明确);
b)经营资质报批;
c)公司注册登记;
d)资质备案及资质等级证明申办;
e)物业管理用房、物业经营用房的划分和配置;
f)办公设备、作业工具设备及其他必要物资的采购;
g)建立健全各项规章制度;
h)制定相关管理服务制度和规程;
i)完成上岗人员的岗前培训;
j)完成项目入伙前相关准备工作。
3.2.5物业分公司组建必须保证关键的时间节点,如总经理招聘到位、物业管理方案、公司注册、骨干人员到位、完成入伙准备工作等。
3.2.6除总经理和少数骨干人员的招聘外,其他组建工作一般在入伙前2个月完成,
因此必须将各项组建工作进行适当的安排,确保工作的有序和高效。
3.2.7组建工作进度安排应将每项工作的起止时间落实到具体工作日,持续时间按工作日计算,并采用横道图表示工作进度安排。
3.2.8针对每一项工作必须明确主要负责人,以及负责配合的协办人员。责任人应具体落实到工作岗位(职务或具体姓名),不宜使用公司名称或部门名称。
3.2.9开办费用测算是物业分公司组建工作计划中必须的内容,具体按管理公司《开办费用测算指引》的规定执行。物业分公司组建工作计划中不仅包含开办费用测算的总体结果,而且应有具体费用科目的测算结果,对测算结果的审批包括对总体测算结果和各科目细项测算结果的审批。
3.2.10在组建工作过程中,对开办费用的控制以各科目细项的成本标准(测算结果经批准或调整后批准)为依据。
3.3物业分公司组建
3.3.1物业分公司组建工作计划经批准后,物业分公司总经理负责具体组织实施,项目所在公司负责根据工作计划安排和费用额度提供支持和协助,管理公司物业管理部负责提供业务指导,并对组建工作进度进行监控。
3.3.2为保证组建工作的顺利开展,物业分公司总经理进一步细化分解组建工作进度计划,拟订组建工作的月(或周)进度计划。
3.3.3在进度计划规定的节点时间,物业分公司应向项目所在公司和管理公司物业管理部报告工作进度情况。
3.3.4物业分公司组建过程中,相关组建工作必须遵循集团公司、管理公司的相关规定,以及经批准的组建工作计划、物业管理方案执行。
3.3.5物业分公司组建工作必须在项目正式入伙前2个月全面完成,并开始独立运作。物业分公司正式成立后,筹建处自行撤销。
4物业分公司管理处设立
4.1管理处主任招聘
4.1.1项目开盘前3个月,物业分公司总经理向项目所在公司提出招聘管理处主任
的申请,由项目所在公司申报,经管理公司核准后报集团审批。
4.1.2管理处主任的招聘面试由项目所在公司与物业分公司共同负责。
4.1.3管理处主任的任命按5.1章节《人力资源》的2.3条款执行。
4.1.4开盘前1个月,管理处主任正式到位。
4.2管理处的组建
4.2.1根据国家、地方及行业标准,按照该项目物业管理方案的要求,在物业分公司的指导下,管理处主任在入伙前3个月开始管理处的组建工作。
4.2.2管理处组建必须有计划地进行,管理处主任负责拟订管理处组建工作计划,落实工作责任和进度要求。管理处组建工作计划的内容参照上述3.2.2-3.2.9条的规定执行。
4.2.3管理处组建工作计划经物业分公司总经理审核、项目所在公司审批,报管理公司物业管理部备案。
4.2.4物业分公司总经理负责对组建工作进度进行监督检查,并督促各职能部门按组建工作计划的要求协助管理处主任的工作。
4.2.5在管理处组建过程中,相关组建工作必须遵循集团公司、管理公司的相关规定,以及经批准的管理处组建工作计划、物业管理方案执行,工作内容包括(不限于):
a)管理处
机构设置、人员编制、岗位职责及任职资格要求;
b)物业管理用房的使用;
c)办公物资及作业工具采购;
d)人员招聘、培训;
e)服务程序/规程的制订;
f)项目入伙前的相关准备工作等。
4.2.6根据项目进展情况,在项目入伙前2个月管理处必须正式组建完毕。
5支持文件
5.1wdwy-wi-mm6101开办费用测算指引
第2篇 物业管理手册之物业分公司职能部门设置
各物业分公司必须按本手册规定设置职能部门,因当地情况特殊,需要变更部门职能、部门名称或新增职能部门时,必须事先呈报项目所在公司审核、管理公司物业管理部批准。
本章节对行政人事部、品质部、财务部、管理处必须具有的职能作了规定。各物业分公司的组织架构及岗位设置必须遵守'责任清晰、设置规范、机构精简、运作高效'组织建设原则,可根据实际需要安排其它职能或设置其它职能部门(如工程部、物业部、经营部等),根据这些职能划分进行机构、岗位设置。如公司规模较小,可将部门职能设置在管理处,尽量精简机关的行政机构。
各物业分公司的体系文件应根据本手册规定,对组织架构、部门、岗位职责有更细化的描述和规定。
组织机构、部门及岗位设置须按本手册要求获得批准。
1.行政人事部必要的工作职能
1.1沟通与协调
1)设置专责人员负责与管理公司物业管理部、项目所在公司对接沟通与协调,及时传达相关信息。
2)负责建立并实施本公司内部员工的沟通与协调机制。
1.2目标、计划管理的落实
1)协助总经理编制本公司年度工作计划。
2)根据本手册中的计划管理要求落实业务工作计划在各部门各岗位的运用。
3)监督各部门、岗位计划实施效果。
4)监督各级主管人员对计划的考核情况。
5)协助总经理监督各部门责任目标完成情况,监控本公司责任目标完成进度。
1.3其它常规业务参考如下
1)制订并完善公司相关工作管理制度;
2)协助公司总经理规划并培育公司企业文化体系;
3)负责组织召集公司大会、行政办公例会及各项专题会议;
4)负责公司行政文件的拟定、登记、发放、归档及公司印章的保管和使用;
5)负责公司工商执照、资质等级的申办、年审、变更、补办、注销等工作;
6)负责公司车辆、办公设备、员工餐厅(公司机关)、员工宿舍等行政管理工作;
7)负责公司对外联络及宣传;
8)负责员工的招聘、入职、离职、人事异动;
9)负责对人力资源进行规划、预测、信息收集及数据统计;
10)负责员工档案的建立及劳务合同的管理;
11)负责公司员工考勤、工资、福利及保险管理工作;
12)负责公司行政档案、行政文书的管理。
2.品质部必要的工作职能
2.1建立、维护和改进公司管理体系
1)根据本手册要求协助总经理建立和细化各方面的文件,形成完整的体系文件。
2)落实体系文件在各职能部门、岗位中运行。
3)组织内部审核,协助总经理进行管理评审,具体配合物业管理部进行监督审核。
4)对于体系中发生的涉及管理公司物业管理部权限的问题应及时通过行政人事部向管理公司物业管理部反映。
2.2负责实施品质培训
1)编制总体培训计划并组织落实。
2)监督各部门、专业的培训实施情况。
3)对总体培训效果负责。
2.3负责质量监督与改进
1)根据本手册9.2要求落实三级检查机制,具体负责实施本公司月检,监督周检、日常检查实施情况。
2)负责总体质量统计分析,监督、指导各专业的质量统计分析。
3)负责纠正与预防措施的跟踪验证。
2.4方案的落实与调整
1)跟踪被批准的方案实施情况。
2)协助总经理定期评审方案的适宜性,以及对方案进行评审和调整。
2.5其它常规职能参考如下:
1)按照与公司签订的《目标管理责任制》的要求完成本部门责任目标。
2)负责本部门相关招标工作,参与非工程类的业务分包、供方的评价与选择。
3)负责定期分析顾客投诉信息,并组织重大投诉的处理。
4)负责组织顾客满意度调查工作。
5)负责搜集物业行业法规及其它信息并及时反馈。
6)负责组织公司创优评先活动。
3.财务部职能
3.1根据国家有关财经法规、政策、制度,制定公司财务管理制度和会计核算办法;
3.2按照与公司签订的《目标管理责任制》的要求完成本部门责任目标;
3.3负责组织编制公司年度收支预算计划;
3.4实行全面预算管理,组织和监督各项资金的收支情况,保障资金供给;
3.5按月、季、年定期编制会计报表并按季度编写财务情况说明书;
3.6定期开展经济活动分析,提出改进意见,为总经理决策提供真实可靠的会计信息;
3.7对公司各部门及下属基层单位进行财务监督和指导;
3.8负责经济合同的财务审核工作,参与供方的评价与选择;
3.9负责公司成本控制和管理,并定期分析成本细项;
3.10负责组织经济合同的评审,建立合同台帐;
3.11办理现金收付和银行结算业务;
3.12负责公司采购的预、决算审核工作;
3.13负责公司固定资产与低值易耗品管理及清查工作;
3.14负责财务档案的管理工作;
3.15制订本部门业务培训计划,并组织实施;
3.16配合外部和内部的财务审计工作;
3.17负责与财务、税务、银行、工商等部门和客户的沟通联络。
4.管理处
4.1按照与公司签订的《目标管理责任制》的要求完成部门责任目标;
4.2负责制定本部门年度、月份工作计划,并组织实施;
4.3按照公司管理体系的标准和要求,持续改进管理服务工作质量;
4.4负责辖区内的绿化、清洁、消杀日常管理;
4.5负责辖区内的公共秩序维护、车辆、消防日常管理;
4.6负责辖区内房屋本体、公共设施设备的日常维修养护,提供有偿维修服务;
4.7负责辖区内各项费用的收缴工作
4.8负责辖区内房屋装修管理;
4.9负责日常接待和客户投诉的处理;
4.10负责业主档案和本部门物业管理运作档案的管理;
4.11负责与业主委员会的沟通、协调;
4.12负责实施社区文化活动;
4.13负责制订本部门业务培训计划并组织相关人员实施;
第3篇 某物业分公司采购与分包管理程序
物业分公司采购与分包管理程序
1总则
1.1严格规范物业服务过程中的采购及业务分包,不仅是保证物业服务质量、维护ee物业服务品牌的基本要求,也是有效控制物业服务成本,倡导廉洁自律的重要举措,各物业分公司必须遵照管理公司制度规定,确保采购及业务分包活动公开、有序地进行。
1.2根据管理公司《ee地产经营管理制度》规定,结合物业管理企业的实际情况,各物业分公司凡单项合同额2万元(含)以上的采购(分包)业务,必须纳入招标系统进行控制,包括但不限于:
a)物料、设备采购;
b)一次性工程分包(维修、更新改造、新增);
c)服务分包等。
2相关职责界定
2.1物业分公司负责供方管理、物料采购及服务分包的计划制订和具体实施,以及
20万元以下的招标工作。
2.2项目所在公司负责组织20万元(含)以上、50万元以下的招标工作。
2.350万元(含)以上的招标项目按《au*地产经营管理制度》的相关规定执行。
2.4管理公司物业管理部负责指导和监督项目所在公司物业管理方面的采购及分包过程。
3供方管理
3.1供方合格评定准则
3.1.1为确保供方提供的物料或服务满足规定要求,所有物料采购和服务分包必须首先进行供方合格评定。
3.1.2产品供方合格评定标准包括(但不限于):
a)工商局颁发的营业执照,合法经营;
b)有资质证书;
c)固定的营业地点;
d)充足的供货资源;
e)提供明确有效的合格产品质量证明凭据;
f)合理的产品价位;
g)以及在合作期间产品使用合格率达到98%以上;
h)供货及时性达到95%以上;
i)对不合格品能及时退换的良好售后服务等。
3.1.3公用事业(包括供电、供水、环卫以及地域性极强的供暖等)服务部门没有可供选择的余地,但对其单位架构、相关人员情况、服务质量和服务特殊规定等亦应进行了解,以便与其配合达到满足服务的需求。
3.1.4可供选择的服务(工程)供方,其合格评定标准包括(但不限于):
a)具备合法的营业执照、固定的营业地点;
b)满足服务项目的能力;
c)良好的社会信誉;
d)合理的承包价格;
e)优质的服务质量,及跟踪服务的有效性和及时性。
3.2供方合格评定方法
3.2.1业务经办部门负责收集供方基本信息,根据供方的资质等级、技术力量、设备条件等方面进行供方初评,至少应评审供方以下几个方面的优势:
a)质量、性能及其稳定性;
b)价格;
c)信誉--履约信誉与社会信誉度;
d)售后服务;
e)付款方式;
f)交货方式、交货周期;
g)公共关系;
h)品牌;
i)供方内部运作状况;
3.2.2业务经办部门负责填写《供方合格评定审批表》,记录对上述评审结论。品
质部负责复核,并重点对供方的营业执照、特殊行业的资质证明等进行验证,其营业执照的项目范围和特殊行业资质证明必须合法有效。
3.2.3经初评合格的供方,在可行时应由业务经办部门组织相关部门人员进行现场考察,现场考察人员中必须包括品质部派出的人员。
3.2.4现场考察主要内容是考察供方的营业地点、公司规模等,必要时对其所承包的项目进行考察核实,以确定其承包业务能力和社会的信誉程度。
3.2.5现场考察评估通过后,业务经办部门负责拟订现场考察报告,并由考察人员会签。业务经办部门负责将现场考察报告,连同《供方合格评定审批表》一起提交总经理审批。
3.2.6经审批后的供方由品质部负责列入《合格供方名录》,并分发至业务经办部门执行。
3.3合格供方的监督评估
3.3.1物业分公司品质部负责建立合格供方档案,并适时更新。合格供方档案的内容包括(不限于)以下信息:
a)供方的名称、注册地址;
b)评审结果和记录;
c)供方营业执照复印件;
d)资质等级证书;
e)质量保证书;
f)其他证明材料。
3.3.2物业分公司品质部负责组织业务经办部门对合格供方的履约表现进行监督评估,根据不同类型供方采用适当的评估周期和方式,包括:
a)对常用物料的合格供方每半年进行一次综合的监督评估;
b)对提供长期连续服务的供方应每季度进行一次综合评估;
c)对提供一次性服务或一次性工程的供方,应在合同执行完后一个月内完成供方监督评估。
3.3.3物业分公司在进行合格供方监督评估时,可参照管理公司《供方合格评定与
监督评估指引》的规定执行,并形成《合格供方监督评估表》。
3.3.4合格供方监督评估依据包括上述3.1.2至3.1.4条规定、合同执行情况等,尤其应注意对以下内容的评估:
a)掌握供方内部管理的状况;
b)供方产品价格的变化;
c)社会信誉的变化;
d)同物业公司合作的情况跟踪;
e)其他应当跟踪管理的要素。
3.3.5合格监督评估所引起的任何必要措施由业务经办部门负责实施,品质部对措施实施情况进行跟踪验证,并形成跟踪记录。
4招标工作程序
4.1招标项目立项
4.1.1招标项目由物业分公司各业务经办部门根据年度工作计划提出,计划内的招标项目可直接编制招标文件。非计划内的招标项目由业务经办部门拟定招标计划,必须按上述第2条规定的权限履行报批手续。
4.1.2招标计划的内容应包括(但不限于):招标内容、成本估算额、招标方式、招标文件编制时间、资格评审时间、发标日期、进场时间等。
4.1.3物业分公司业务经办部门负责拟订招标文件,招标文件的内容应包括(但不限于):
a)招标人(公司)简介,包括公司的名称、地址、联系方式、基本情况等;
b)招标项目简介,包括项目内容、项目要求等;
c)对投标人及投标书的要求,包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等;
d)评标标准及方法;
e)评标活动方案,包括招标组织机构,开标时间及地点等;
f)其他事项的说明。
4.1.4拟订招标文件的其它具体要求按管理公司《au*地产经营管理制度》的相关规定执行。
4.1.5招标文件的审批权限按上述第2条的规定执行。实际操作中招标计划、招标
小组、招标文件及拟邀请投标单位的资格审查可同步报批。
4.2成立招标小组
4.2.1每个招标项目均必须根据招标项目的特点成立招标小组,负责整个招标工作。原则上与投标单位有利害关系的人员不得作为招标小组成员。
4.2.2招标小组人数必须为奇数,且不少于3人。业务经办部门经理、财务部经理、品质部经理及相关专业技术人员应为招标小组成员,全过程参与招标工作。
4.2.3在整个招标过程中,每次评审招标小组成员出席人数不得少于总人数的2/3。
4.3投标单位确定
4.3.1物业分公司招标一般宜采用邀请招标方式,由业务经办部门负责收集相关供方信息,由招标小组审查确定拟邀请投标单位。
4.3.2各类招标项目预选投标单位应不少于三家。投标单位应优先从《合格供方名录》中选择,合格供方名录中没有或数量不够时,才可从其它推荐途径选择投标单位。投标单位的资格预审应遵循以下规定:
a)已列入公司《合格供方名录》的单位直接具备投标资格;
b)未列入公司《合格供方名录》的单位,应按上述第3条的规定经评定合格后才能作为拟邀请的投标单位;
c)已从公司《合格供方名录》取消的单位,两年内不得参与投标。
4.4发标
4.4.1招标文件的发放、现场踏勘和答疑由招标小组负责组织,公司各部门视实际需要指派人员配合,但至少应保证同时有来自不同部门的二人参加。
4.4.2招标文件发放、现场踏勘、招标答疑均应形成书面记录,其中招标答疑记录应作为招标文件的补充附件一并发给投标单位。
4.5开标、评标、定标
4.5.1招标小组主持开标工作,现场拆封,该过程应形成书面记录,参加开标的全体人员签字确认。
4.5.2开标后招标小组组织相关人员进行标书的分析,以便进一步的评标定标工作。
4.5.3招标小组组长主持招标项目的评标工作,招标小组全体人员参加,实际人数
不少于3人。
4.5.4各类专业的评标工作均必须遵循管理公司《au*地产经营管理制度》的相关规定执行,经招标小组评标,并将评标结果按规定权限(上述第2条)报批后确定中标单位。
4.5.5确定中标单位后3日内,招标小组向中标单位发出中标通知书,并将中标结果以书面形式通知其他投标单位。
4.6合同签订及招标文档管理
4.6.1物业分公司业务经办部门负责按本手册第6.3节的规定,组织内部的合同评审过程,并与中标单位进行合同洽谈,签订正式采购或分包合同。
4.6.2招标过程中形成所有文件和记录由业务经办部门负责整理成册,并在正式合同签订后一个月内移交行政人事部统一存档保管。
5物料采购
5.1物料定额标准
5.1.1各物业分公司应根据物业服务实际需要,明确各类材料、部件、工具、用品及小型设备的基本库存量,包括工程设备维护所需的备品备件,建立物料库存量标准及部门或个人使用工具的配备标准,编制《物业采购分类明细表》,经本公司总经理审批后执行。
5.1.2《物料采购分类明细表》是物业分公司提出采购需求、制订采购计划的依据之一,物业分公司行政人事部部应每半年一次组织各部门对《物业采购分类明细表》进行评审更新,并报本公司总经理审批。
5.2年度采购计划
5.2.1物业分公司行政人事部根据工装管理规定、物料定额标准、各类工作人员数量,及各单位自然状况等信息,制定年度物料采购计划,报总经理审批。
5.2.2年度物料采购计划是制订年度收支预算的依据之一,在年度采购计划执行过程中,因业务变化或其它因素导致年度采购计划调整时,必须相应调整公司年度收支预算计划,并报项目所在公司审批。
5.3月度采购计划
5.3.1每月固定消耗的常用物料,例如劳保用品、清洁用品、易损备件(灯管、镇
流器、窗把手、水龙头、电话线)等的月度补充计划,由行政人事部仓管员根据库存量于每月25日前提出。
5.3.2物业分公司各部门(管理处)根据下月工作需要,结合年度物料计划制定下月的物料采购计划,说明物料名称、型号、规格、数量(如有特殊要求,须说明),经本公司财务部经理审核、总经理审批后,于每月25日前报行政人事部。
5.3.3行政人事部根据仓管员的月度补充计划及各部门(管理处)月度物料采购计划,于每月28日前拟定下月《物料采购计划》。
5.4计划采购实施
5.4.1经总经理审批后的《物料采购计划》交行政人事部采购员实施采购。凡属于招标范围的采购必须按上述第4条的规定,通过招标选择采购供方。不属于招标范围的采购必须从经批准的《合格供方名录》选择,未列入《合格供方名录》的供方必须按上述第3条规定经评定合格后方可选择。
5.4.2各类物料采购必须按管理公司合同管理的规定执行,凡采购金额在5000元(含)以上的采购项目必须签订正式的书面合同。采购金额在5000元以下没有签订正式书面合同的采购项目均必须在进货验收合格后付款。
5.4.3对签订长期供货合同,分批供货的采购项目,行政人事部采购人员应以书面形成发出采购订单,特殊情况下口头提出的采购订单应予以记录。
5.4.4采购大宗物料或采购数量在10个以上的物料时,一般应通知合格供应商送货上门。
5.4.5行政人事部采购人员应及时组织进货的验收入库手续,具体按物业分公司制订的物料管理程序执行。
5.5零星、应急物料的申购
5.5.1零星物料是指除常用物料外的、所需数量较少,且没有库存的物料。应急物料是指突发性急用,且没有库存的物料。
5.5.2各物业分公司的零星、紧急采购必须按以下程序执行:
a)物料使用部门(人员)填写《零星(应急)物料采购申请单》,说明物料名称、型号、规格、数量,并交部门经理(管
理处主任)审核;
b)《零星(应急)物料采购申请单》交财务部经理及总经理审批;
c)经审批的《零星(应急)物料采购申请单》交行政人事部采购员实施采购。
5.5.3紧急情况下的非常用物料采购,可以采取紧急措施在供方处对实物质量进行验证后自行购买,但在购买后须按上述要求补办紧急采购手续。
5.6物料采购时效
5.6.1常用物料采购原则上应在3个工作日内完成,特殊情况报行政人事部经理(管理处主任)同意后另行处理。
5.6.2特殊物料的采购原则上应在5个工作日内完成,特殊情况报行政人事部经理(管理处主任)同意后另行处理。
5.6.3零星物料的采购原则上应在1个工作日内完成,特殊情况报行政人事部经理(管理处主任)同意后另行处理。
5.6.4紧急物料的采购原则上应在3个小时内完成,特殊情况报行政人事部经理(管理处主任)同意后另行处理。
6物料保管
6.1各物业分公司应建立物料管理程序,明确规定物料进货验收、入库、储存保管及领用出库的管理责任、方法和控制要求。
6.2所有外购物料均必须执行进货验收,确认符合采购合同要求后方可收货、入库。物业分公司应设置物料贮存仓库,将各类物料分区存放,做到摆放整齐、标识明确,防止物料损坏、变质或丢失。其中,有毒有害化学物资必须隔离存放,并做好防护措施。
6.3物料进、出库必须按规定办理手续,入库物料应经验收合格,出库物料应办理领用审批和签收手续。
6.4各类物料应按种类、规格分别列账,逐次记录进、出明细,并每月盘点一次,确保各项物料账物相符。
6.5物业分公司各管理处作业班组集中领用的物料,在班组内的领用也应建立相应的记录,并由领用人签收。
7服务(工程)分包
7.1物业分公司的服务分包应在《物业管理方案》中予以明确,经项目所在公司总经理审批后执行。物业分公司临时决定的服务分包,按本手册第6.3节规定的合同审批权限,2万元(含)以下的由本公司总经理审批,超过2万元的报项目所在公司总经理审批。
7.2物业分公司所有对外分包服务应明确质量要求,包括服务范围、作业方式与内容、服务过程及效果评价方法等,并作为分包合同必需附件。
7.3物业分公司应根据本手册的规定,明确分包服务监管责任部门(人员)对分包服务执行过程监视和效果评估,并针对不同类型的分包服务采用适当的控制方法,包括(不限于):
a)针对长期连续分包业务(如清洁、绿化等),应根据分包合同要求制定相应的管理规定,对供方服务质量进行连续监控;
b)针对周期性的分包业务(如:消杀、电梯保养等),由监管责任部门负责指派专责人员进行监理,并要求服务供方提供每次业务执行报告,监管人员跟踪确认;
c)针对一次性的分包服务或一次性维修工程,根据实际需要要求供方提交书面执行方案,并由监管责任部门负责指派专人进行现场监督检查。
7.4物业分公司所有分包服务监视和评估均应形成书面记录,发现问题应及时要求服务供方进行整改,相关整改过程和结果确认均应形成书面记录。
8相关文件与记录
8.1管理公司《ee地产经营管理制度》6.3节《招投标管理》
8.2wdwy-fr-mm6201供方合格评定表
8.3wdwy-fr-mm6202合格供方名录
8.4wdwy-fr-mm6203合格供方监督评估表
8.5wdwy-fr-mm6204招标工作计划
8.6wdwy-fr-mm6205招标文件审批表
8.7wdwy-fr-mm6206评标、定标审批表
8.8wdwy-fr-mm6207物料采购计划
第4篇 物业管理手册之物业分公司职能
物业管理手册:物业分公司职能
1.执行法律法规及管理公司、项目所在公司的物业管理制度、文件及指令
1.1 遵照法律法规要求开展物业管理业务。
1.2 接受项目所在公司的领导,与项目所在公司签订物业管理目标责任书,并 确保实现。
1.3 执行管理公司颁布的物业管理制度及管理公司物业管理部下发的关于业务 要求的文件;为物业管理部提供物业管理工作的信息;接受物业管理部的 业务决策和指导。
2.内部建设
2.1 依照管理公司物业管理制度、项目所在公司在物业管理方面的要求制定适 合的物业管理体系文件,作为整体物业管理系统文件的延伸,并持续审核 与改进,不断优化作业流程与组织架构。
2.2 负责本公司内设部门的组建,制定各岗位职责,组织人员招聘,决定中层 以下(含)级别人员录用。
2.3 执行集团、管理公司的培训制度,对员工的培训效果负责。
2.4 将目标责任书中的目标分解并下达到部门、岗位,建立计划管理体系加以 落实。
3.成本控制
3.1 负责本公司范围的经济测算及收支控制。
3.2 负责开展多种经营,提高经济效益。
3.3 通过合理节能、优化管理等手段降低管理成本。
4.项目开发配合
4.1 负责项目所在公司开发项目的物业前期介入工作,包括方案设计、施工图设计、工程施工、营销及销售过程的参与和配合;配合项目所在公司对相 关配套设施进行招商和管理、参与监管施工质量、配合销售开盘等。
4.2 负责物业项目保修期限内的保修协调和跟踪。
4.3 协助项目所在公司处理紧急情况。
4.4 在管理公司、项目所在公司委托的情况下,负责代理发展商产权物业的管理、控制、经营和服务。
4.5 向项目所在公司提供开发过程中发现的与产品质量相关的各种信息。
5.前期物业服务
5.1 负责编制物业管理方案,并负责物业管理项目的承接与物业服务合同签订。
5.2 负责拟定物业项目接管验收工作计划,并负责组织实施。
5.3 负责拟定新物业项目的入伙工作计划,并配合项目所在公司实施。
6.日常服务提供
6.1 全面负责项目的物业管理日常工作。
6.2 按管理公司物业管理制度要求落实日常服务三级检查制度,建立质量统计 分析机制。
7.品牌推广及市场开拓
7.1 在物业管理部的指导下,参加国家有关物业管理方面的评比。
7.2 结合项目要求,推广万品牌。
7.3 在项目所在公司批准、物业管理部指导下,开拓物业管理市场。
8.沟通与协调
8.1 协助召开首届业主大会,协调与业主委员会的关系。
8.2 定期组织顾客满意度调查,协助物业管理部组织的第三方顾客满意调查。建立并落实回访制度。
8.3 加强与当地政府机关、项目所在公司、物业管理部的信息交流,传递法律法规、市场动态、典型案例、重大事件、日常工作状况、经营情况等信息。
