第1篇 物业管理档案建立与管理
物业管理档案的建立与管理
1.资料收集
资料的收集坚持内容丰富的原则,根据实体资料和信息资料的内容,在实际工作中从需要和服务的角度出发,扩大信息的收集来源,从时间上来讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料,从空间上讲是指物业构成的全部,大到房屋本体公共设施,小到花草苗木都应有详细的资料。
2.资料分类整理
(1)分辨真伪。
(2)分类排序。
(3)组编档号。
(4)装订精美。
3.档案资料管理
(1)采用原始档案和电脑档案双轨管理制。
(2)采用多种形式的文档储存方法,便于原始档案的管理(如:采用录像、刻盘、胶卷、照片、图景等方法)。
(3)建议尽可能的采用电脑储存,便于查找调用,以便更好地保护原始档案的资料免受翻动的磨损和损坏。
(4)建立健全的档案外借管理规定,档案管理必须专人负责,应做到保管、保密,工作细致;如有破损,应及时修补。
(5)档案管理室必须达到防火、防潮、防变质的“三防”标准。
第2篇 注册物业管理师-物业经营管理试题
物业经营管理试题及参考答案
1、(b)是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。
a.居住物业
b.收益性物业
c.公共物业
d.所有物业
2、别墅(villa)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。下列概念中,只有(c)具有别墅类产品的独有性。
a.空中别墅
b.叠拼别墅
c.独栋别墅
d.双拼别墅
3、物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、(a)、设施设备管理和物业保险管理。
a.日常维护和维修
b.确定管理标准
c.资产管理
d.构建信息基础
4、物业经营管理是(acde)等活动不断拓展、交叉和融合的结果,是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
a.物业管理
b.房地产开发
c.房地产资产管理
d.房地产组合投资管理
5、房地产区别与其他投资品最重要的特性是(d)
a.政策影响性
b.专业管理依赖性
c.相互影响性
d.位置固定性或不可移动性
6、房地产投资企业通过资本市场融资时,房地产债券或股票的投资者,也就分享了房地产投资的部分收益,成为(d)
a.mbs投资者
b.reits投资者
c.房地产直接投资者
d.房地产间接投资者
7、下列关于系统风险和个别风险的表述,正确的有(be)。
a.系统风险是指市场供求风险
b.较之个别风险,系统风险不易判断和控制
c.或然损失风险属于个别风险
d.周期风险属于个别风险
e.持有期风险属于个别风险
8、房地产投资的风险主要体现在(abcd)。
a.投入资金的安全性
b.期望收益的可靠性
c.投资项目的变现性
d.资产管理的复杂性
e.投资项目的复杂性
9、从(a)中扣除( )后就可得到物业的净运营收益,简称净收益。
a.有效毛收入 运营费用
b.潜在毛租金收入 运营费用
c.有效毛收入 空置和收租损失
d.潜在毛租金收入 空置和收租损失
10、(c)是指当不考虑现金流折现时,项目以净收益低偿全部投资所需的时间。
a.全部投资回收期
b.动态投资回收期
c.静态投资回收期
d.投资回收终止期
11、收益性物业的运营费用包括(de)等。
a.空置和收租损失
b.抵押贷款还本付息
c.房产税和所得税
d.为租客提供服务的费用
12、下列属于设备有形磨损的是(ad)。
a.封存的设备因自然力产生的磨损
b.设备生产成本降低导致设备市场价格降低,从而引发的原来购买的设备贬值
c.技术进步因素的影响,社会上出现了新型设备,从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后
d.设备在运转过程中,在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏
13、(a)是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较,对这些类似物业的成交价格作适当的处理,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
a.市场法
b.成本法
c.收益法
d.趋势法
14、物业价格构成中包括了(ad)
a.土地取得成本
b.开发成本
c.投资利息
d.物业折旧
e.开发利润
15、运用市场法估价时,建立价格可比基础包括如下(ace)方面的工作。
a.统一付款方式
b.统一采用人民币
c.统一货币单位
d.统一采用平方米
e.统一采用单价
16、一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、(b)、资金和运行机制等因素构成的一个系统。
a.内容
b.价格
c.管理机制
d.环境
17、不属于需求分析具体内容的是(c)。
a.人口和家庭分析
b.就业分析
c.竞争对手分析
d.收入分析
18、商品住宅需求的影响因素主要有(abde)。
a.收入的变化
b.政府的税收政策
c.国际市场住宅价格
d.对未来的预期
e.政府的住房政策
19、建筑物管理计划的内容,包括如下(abd)。
a.建筑物维护的标准
b.建筑物管理策略
c.租金方案
d.物业检查计划
e.财务收支计划
20、按房屋所有权的性质划分,物业租赁可分为(c)。
a.居住用房租赁和非居住用房租赁
b.定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁
c.公房租赁和私房租赁
d.国内租赁和涉外租赁
21、物业租赁管理模式中,(c)模式业主不负责物业的租赁。
a.包租转租和委托管理
b.出租代理和委托管理
c.包租转租和出租代理
d.包租转租、委托管理和出租代理
22、关于自动延期租赁的表述,正确的有(abde)。
a.除非租约一方提出要中止合约,否则将自动续约
b.租约按周、月、年的周期延续,中止通知应与周期对应
c.租赁关系在双方中的一方死去时终止
d.又称周期性租赁
e.该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效
23、租赁方案与策略涉及的主要工作内容有(abcd)。
a.确定可出租面积和租赁方式
b.编制租赁经营预算
c.定位目标市场
d.确定租金方案
e.明确广告策略
24、下列哪项不
是物业管理成本营业成本中包括的费用(d)。
a.直接人工费
b.间接费用
c.直接材料费
d.管理费用
25、某物业管理企业,共有保安25人,保安人员人身保险费100元/人月,房租费60元/人月,保安系统费100元/人元,保安用房30元/人月,该物业管理企业的保安费的月总支出为(a)元。
a.7250
b.290
c.3480
d.5000
26、成本控制的原则有(abde)。
a.全面控制原则
b.讲求经济效益原则
c.常规管理原则
d.责权利相结合原则
e.例外管理原则
27、成本预算编制的基本要求有(ace)。
a.成本预算必须同其他预算相协调
b.成本预算要以成本计划为基础
c.成本预算应有相应的技术经济措施保证
d.成本预算要全面权衡,提高员工工作效率
e.成本预算既要符合实际,又要适当留有余地
28、不属于前期物业服务合同特征的是(d)
a.由建设单位和物业管理企业签订
b.前期物业服务合同具有过渡性
c.前期物业服务合同是要式合同
d.前期物业服务合同期限的确定性
29、对雇员在保单有效期内,从事保单所载明的与投保人业务有关工作时,由于意外或疏忽,造成(c)人身伤亡或财产损失,依法应由被保险人赔付的金额,保险人负责赔偿。
a.投保人
b.被保险人
c.第三者
d.雇员
30、风险管理的整个过程可以由(abde)步骤组成。
a.风险识别
b.风险评估
c.风险处理
d.风险控制
e.风险调整
31、属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同是(abd)。
a.建设施工合同
b.售房合同
c.收益性物业的租赁合同
d.水电供应合同
e.专项维修工程承包合同
32、不属于物业管理报告构成内容的是( b)。
a.工作总结
b.满意度调查
c.财务报告
d.未来工作计划
33、(d)更能揭示企业市场认可的价值,因此应该成为企业较为合理的财务管理总体目标。
a.利润最大化
b.资本利润率最大化
c.每股利润最大化
d.企业价值最大化
34、物业管理绩效评价以(abce)等四个方面的内容作为评价重点。
a.物业管理企业的盈利能力
b.资产运营水平
c.偿债能力
d.物业管理企业
e.后续发展能力
35、企业绩效评价的计分方法分为(abce )。
a.基本指标计分方法
b.修正指标计分方法
c.评议指标计分方法
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bsp; d.偏差指标计分方法
e.定量和定性相结合计分方法
36、属于写字楼物业管理风险特点是(c)。
a.全员性
b.全期性
c.确定性
d.动态性
37、在确定租金时,一般应根据(de)确定一个基础租金。
a.当地房地产市场状况
b.物业发展定位
c.承租人的接受能力
d.业主希望达到的投资收益率目标
e.其可接受的最低租金水平
38、写字楼租户选择要考虑的主要因素有(bde)。
a.租户组合与位置分配
b.租户的商业信誉和财务状况
c.物业的周边环境
d.所需面积大小
e.需要提供的物业管理服务
39、租户和业主之间可能要协商一个( d )作为计算百分比租金的基础。
a.净租金
b.盈亏平衡点
c.基础租金
d.人为平衡点
40、零售商业物业管理中的风险类别有:(abcd)和产权与管理权相分离风险。
a.管理模式风险
b.管理范围不确定风险
c.垫款风险
d.突发事件风险
e.投资风险
41、( a )是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。
a.生命周期成本
b.生命周期资产
c.经济周期成本
第3篇 大厦物业管理整体设想及策划
zz大厦物业管理整体设想及策划
1.1[zz大厦]物业特点
地理位置优越:本物业位于下城区凤起路和建国北路交界,总31层,其中地下三层,地面28层,裙房5层,总面积2.8万方,业主391户。优越的地理位置,小户型的结构是zz大厦的最大特色
商业价值巨大: 由于本大楼建设时按“单身公寓”概念规划,因此比较符合现代soho式的工作方式,物业的升值潜力巨大。
设施配套完善:大厦配置了完善的智能化系统:有摄像闭路电视监控系统、报警系统,消防自动报警系统,并设有通风系统,强弱电子系统,给排水系统,24小时热水,为居家生活和工作带来极大的方便。
开放式管理:zz大厦是开放式管理的商住大厦,四周无围墙,外部环境复杂,因此对安全防护的要求极高。
1.2管理要求
管理好设施、设备的要求:[zz大厦]配备完善的智能化设施,中央空调,24小时热水供应,因此要求管理者做到维护好设施设备的正常运做,定期对设施、设备进行检修。zz大厦的设备已投入使用近4年,按设备保养标准,三年应进行一次大检修,2005年是zz大厦设备维修投入大量资金的一年。设备保养及时与专业将有助延长使用年限,有效降低能耗。
满足业主独特的需求:根据[zz大厦]的特点,业主分为两类,一类是物业的所有人,一类是物业的使用人。对物业的所有人他们希望物业能增值而使利益最大化,而对物业的使用人,需要提升物业的品质,满足他们对工作环境和工作效率的要求,提供专业、高效和人性化的物业服务,。
1.3证大物业管理优势
品牌优势:证大物业是杭州知名的物业管理公司,其品牌具有一定的感召力,在上海也具有一定的影响力。证大物业的品牌将给所管理的楼盘带来一定的声誉和增值潜力。
经验优势:证大物业目前管理的楼盘有[湖畔花园]、[湖畔莲花港家园]、[湖畔大厦]等,形成了住宅与写字楼、中档住宅与高档住宅、纯多层小区与综合小区多元结构的立体管理系统,从中积累了多方面的管理经验,使证大物业能在短时间内对新楼盘进行管理定位和管理操作。
文化优势:证大物业的文化优势主要体现在社区人文式管理中,实行人性化、情感式服务,为业主营造了一种更具精神品质的生活方式。
技术优势:证大物业已经连续四年采用思源物业管理软件进行管理,并拥有“车辆刷卡管理系统、消防控制中心、监控报警中心、红外线报警系统、巡更管理系统、变频水泵系统、电梯管理、”的实践管理经验。
人才优势:证大物业经过多年的管理与积累,已培养了物业管理中各个环节的专业型人士,并且与百年名校--浙江大学合作,是浙大房地产投资研究所物业管理教学研究基地。该基地为证大物业的市场拓展和业务开展提供了强大的技术支持和人才供给。
制度优势:证大物业为省内首家通过iso9000国际国内质量标准认证的物业企业,并在实行中不断适应与修正。同时又不断接受新型管理模式的洗礼,形成了完善的物业管理制度体系。
成本优势:物业管理的环节众多,成本管理和成本控制的潜力很大。证大物业利用规模效益,在管理上实行成本领先策略,把成本优势转化为客户利益。
1.4管理的总体设想
(1)、为[zz大厦]提供个性化星级服务的策划:
a、本公司将提供高品质的物业服务。并精心考虑及设计完善的管理方案。本公司将根据[zz大厦]业主的层次,度身定制一套服务模式,为能达到标准,我们已利用“世邦.魏理世”作为本司物业顾问的资源,加之本物业对住宅、办公楼物业管理多年来所积累的经验,制定各项规范的服务流程及准则,并通过有效的培训提高服务水平及素质,使业主享受舒适、自然、周到、热情的服务。
b、服务个性多样化,由于[zz大厦]商务型业主居多,为给业主创造整洁、舒适的办公环境,我公司将提供室内保洁、绿化养护,客户热线,代洗烫衣物服务,代订报刊杂志,24小时医疗急救服务,24小时紧急援助服务,代办保险,代办订花、订水、订餐、订票服务,失物招领等内容。
(2)为地下车库提供服务的策划
管理处着重考虑如何延长公共设施寿命和节约费用,同时地下车库由于建筑死角较多,如何加强安全防范是管理的重点。
a照明和通风系统:建议电源接入上分为常规和应急两部分,在车辆通行稀疏的时间段只开常规部分,以节约电费和延长设施设备寿命。
b 安全防范:利用闭路电视监控系统结合巡逻保安不定期巡逻来加强安全防范。
c警示系统:在汽车泊车位上设立一些提醒标识,来提醒业主锁好车门,车辆办理保险。在转角处设立明显标识,提醒驾驶员不要跟撞。
d消防系统:定期测试烟感探头、火灾探测头的灵敏度,紧急按纽功能是否完好。检查隔火门封闭是否完好。确保发生火灾时,设施设备能投入正常使用。
(3)为环境保洁提供服务的策划
a环境保洁管理
为提高大厦品味,保洁质量要求高,如大厦的大厅是进入大厦的第一形象应时时保持整洁,由专人每隔半小时清洁大厅与电梯间。
由于大厦临近马路,灰尘较大,外墙应定期清洗,我们将请专业清洁公司进行清洁,使用专门的清洁机器、清洁工具和清洁物料,按照科学的方法进行清扫和护理,应期清洗外墙可保证物业的价值。
对外包的清洁工作,由外包清洁公司制定清洁保养工作计划、工作程序(包括日常日班、日常夜班、定期工作计划),编制班组人员表,工作实施记录,管理公司人员对其进行检查监督,确保清洁工作的贯彻落实。
b绿化管理
为提升大厦档次,创造优美的环境,由管理处将利用公司的网络资源,由公司绿化保洁服务中心进行统一管理。
第4篇 物业公司质量管理体系
e物业公司质量管理体系
1、 目的说明对公司建立、实施和保持质量管理体系的总体性要求及对质量管理体系文件编制的总要求。
2、 适用范围适用于对公司质量管理体系及体系文件的控制。
3、 职责
3.1 总经理a)负责领导公司建立、实施和保持质量管理体系;b)批准质量手册和发布质量方针和目标。
3.2 管理者代表a)确保质量管理体系的过程得到建立、实施和保持;b)向最高管理者报告质量管理体系的业绩,包括改进的需求;c)确保在整个公司内提高满足顾客要求意识的形成;d)代表公司就与质量管理体系有关的事宜进行联络。
3.3 质管部a)在管理者代表的领导下,确保公司质量管理体系正常运行;b)负责组织编制与质量方针和目标相一致的质量管理体系文件。
4、 对质量管理体系及文件编制的要求
4.1 质量管理体系的总要求公司按照gb/t19001- 标准要求建立了质量管理体系,形成文件,加以保持和实施,并予以持续改进。为此应做到下述要求:a)公司为质量管理体系所需要的过程进行识别,并编制相应的程序文件;这些过程可以是从识别顾客需求到顾客评价的大过程,也可以是具体的质量活动的子过程,如管理评审过程,人员培训过程,服务质量检查与考评过程等;b)明确了过程控制的方法及过程之间相互顺序和接口关系,通过识别、确定、监视、测量分析等对过程进行管理;c)对过程进行管理的目的是实施质量管理体系,实现公司的质量方针和目标;d)对过程进行监视、测量和分析及采取改进措施,是为了实现所策划的结果,并进行持续的改进。
4.2 质量管理体系应形成文件,并贯彻实施和持续改进。
4.2.1 按照gb/t19001- 标准的要求及公司的实际情况,编制了适宜的文件,以使质量管理体系有效运行。
4.2.2 公司质量管理体系文件结构图:
4.2.3 第二级文件可分为两类:a)各部门工作手册,作为各部门运行质量管理体系的常用实施细则:包括管理标准(各种管理制度等),工作标准(岗位责任制和任职要求等),技术标准(国家有关的法律法规、服务规范、服务提供规范、质量控制规范等),部门质量记录文件等;b)其他质量文件:可以是针对特定服务、项目或合同编制的服务质量计划、标准、规范等,文件的组成应适合于其特有的活动方式。
4.2.4 文件规定应与实际运作保持一致,随着质量管理体系的变化及质量方针、目标的变化,应及时修订质量管理体系文件,定期评审,确保有效性、充分性和适宜性,执行《文件控制程序》的有关规定。
4.2.5 文件的详略程序应取决于公司规模、服务类型、过程复杂程度、员工能力素质等,应切合实际,便于理解应用。
4.2.6 文件可呈现任何媒体形式,如纸张、磁盘、光盘或照片、样件等,都应按照《文件控制程序》进行管理。
4.2.7 为实施上述要求,本章编制了下列程序文件:标题 gb/t19001- 标准条款对照
4.1 文件控制程序
4.2.3
4.2 质量记录控制程序
4.2.4 安全生产岗位责任制柴油发电机操作规程塔式起重机安全规程切割机安全操作规程升降机安全操作规程砂轮机安全操作规程
第5篇 物业公司行政管理员工建议及意见
物业公司行政管理之员工建议及意见
员工建议及意见的管理制度
为了进一步调动员工的能动性和积极性,发挥员工的创造意识,以及让上级领导及时并清晰地了解下面一些不正之风及管理者的水平和处事能力,鼓励员工多提合理化建议和意见,增强公司的凝聚力,特制订本制度。
1.范围
1.1 凡对公司各方面发展有利的建议和意见均在可提之列。
1.2 对各职能部门的不正之风及对上级领导的意见和建议。
2.递交形式
以书面形式将有关事项写清楚、详尽,然后递入'员工建议及意见箱'。为了各项事务的及时沟通、交流及相关验证,一般请签署姓名。
3.处理程序
3.1 提议人将书面建议或意见递入'员工建议及意见箱'。
3.2 由公司经理亲自打开意见箱(逢周三、周五早上九点),取出建议及意见书。
3.3 由公司经理亲自审阅建议及意见。
3.4 经理对有关建议及意见进行登记、整理,并制订相应处理函,递交相关领导,各相关领导进行审阅,并在处理函上签署处理办法。
3.5 专管人员根据领导批示跟踪办理。
3.6 将建议或意见的处理结果回复提议者本人,然后整理归档。
4.处理时间规定
4.1 应在收到建议或意见一个工作日内完成整理工作,并递交相关人员办理。
4.2 各相关人员应在二个工作日内完成审阅及处理办法。
4.3 人事行政部接到批示后,应在5个工作日内完成跟踪办理工作。
4.4 人事行政部应在10个工作日内将建议的处理结果反馈给提议人。
5.对未署名建议及意见的处理
在收到未署名建议或意见时,应立即作有关调查并核实,然后按以上程序处理,处理结果以适当方式公布。
6.对有效建议的奖励
6.1 对有效建议由人事行政部按规定提请奖励。
6.2 所有有效建议都作为绩效考核的参考及晋升的依据。
第6篇 物业管理公司岗位消防责任制5
物业管理公司岗位消防责任制(五)
一、消防安全管理中心职责
1.负责物业范围内的安全管理监控,并进行录像,发现可疑情况立即通知当值安全管理员前往调查处理。
2.负责消防监控,在火情情况下根据工作程序启动各种消防设备,使之正常工作。
3.负责本责任区域内的消防设施、设备的保养。
4.负责相关消防表格的记录。
5.负责物业消防安全管理指挥系统正常畅通。
6.负责责任区域内的清洁卫生工作。
7.负责紧急情况下利用公众广播系统引导、疏散物业内人员及重要物资。
8.服从上级的工作安排。
二、安全管理员消防职责
1.努力学习消防业务知识,熟悉消防灭火设施、器材的使用性能,达到“三懂三会三能”。
2.配合消防监控员做好火警确认工作。
3.巡楼查看火险隐患及消防器材设施在位情况,如发现丢失、损坏要及时报告直属领导,并通知消防主管及消防监控员调查处理。
4.遇有火情要立即按下手动报警器,或电话通知消防安全管理中心,讲清起火具体位置及燃烧物质,同时利用就近灭火器、消火栓扑救,控制初起火灾,待上级及其扑救人员赶到。
5.待上级领导到达现场,要服从领导,听从指挥,做好灭火、疏散、引导工作,维护好火场秩序,做好防范工作。
三、班组长消防职责
1.对本班组的消防安全负责。组织员工学习、贯彻公司部门各项消防要求,带领班组成员执行消防制度和各岗位的消防责任制。
2.每日班前结合服务工作向员工提出消防安全要求,交班前检查,并向下班交接消防安全工作。
3.负责对新上岗员工进行岗位消防安全教育。
4.每日检查工作同时检查消防安全,制止、纠正违章,经常组织员工对所用电器设备、电动机械、明火器具等进行日常维护保养,发现故障及时维修,保证安全。
5.坚持每周班组消防安全检查制度,整改不安全因素,无力解决的及时报部门经理。
6.发生各种火灾、火险事故,立即报告并组织员工抢救,保护好现场,参加事故调查处理。
7.搞好岗位内消防用具、灭火器材的日常维护保养,保持完好、整洁,专物专用。
四、员工共性岗位职责
1.消防安全事关全公司的效益、声誉和员工、客户的人身安全,任何人不准以任何借口影响和损害消防安全。
2.每个员工都是义务消防员,认真学习消防知识,自觉遵守安全服务(技术)规程,严格执行各项消防安全制度,努力达到“三懂三会”(即懂本岗位火灾危险性,懂预防措施,懂扑救方法;会使用消防器材,会处理火险事故,会报警)。
3.保持安全出口、消防疏散通道的畅通无阻,无违章用火、用电、吸烟,不随意堆放易燃、易爆危险物品和杂物,不冒险蛮干,发现他人在办公室、工作间等处使用电炉、电饭锅等加热器具及随意存放易燃易爆危险物品,应及时劝阻或制止,并报告主管领导。
4.坚持岗位消防检查,保持本岗各种照明、电器设备、机具等的安全,及时正确处理火险苗头,发现火灾,迅速报告,接到指令后准确地报警并积极扑救。
5.对本岗位配置的灭火器材、设备,做好日常维护、保养,保持完好、整洁,专物专用,发现故障及时反映。
6.自觉接受领导和消防监督员工的检查指导,积极参加消防学习活动。
第7篇 物业管理业主公约杭州市
杭州市物业管理业主公约
一、在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守牧业管理法规政策的规定。
二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。
三、委托物业管理企业负责、房屋设施、设备、环境卫生、公共秩序、安全防范、等管理,全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。
四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。
五、业主或物业使用人对物业企业的管理工作如有意见或建议,可直接向物业管理企业提出,发生争议时可通过业主委员会协调解决。
六、加强安全防范意识,自觉遵守有关安全防范的规章制度,做好防火防盗工作,确保家庭人身财产安全。
七、业主或物业使用人装修房屋,应遵守有关物业装修的制度,并按有关规定到物业管理企业办理有关手续。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督并将注意事项和根本上行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),应当及时纠正,千百万他人损失的应承担赔偿损失,对拒不改正的,造成他人损失的应承担赔偿损失,对拒不改正,物业管理公司可采取相应措施制止其行为,并及时告知业主委员并报有关行政管理部门依法处理。
八、业主如委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护,应支付相应费用。
九、凡房屋建筑及附恬设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全,或有碍外观统一、市容观瞻的,按规定应由业主单独或联合维修、养护的,业主应及时进行维修养护;拒不进行维修养护的,由业主委员会委托物业管理企业进行维修养护,其费用由当事业主按规定分摊。
十、与其他业主使用人建立全法租赁关系时,应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定,并承担连带责任。
十一、在物业范围内,不得有下列行为:
(1)擅自改变房屋结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等。
(2)对房屋的内外承重墙、染、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;
(3)各类防盗或保安门、窗、栅等安装超出外墙立面。
(4)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施及场地;
(5)损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公司设施;
(6)随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物;
(7)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有、害危险物质等;
(8)践踏、占用绿化用地;损坏、涂划园林建筑小品;
(9)在公共场所、道路两侧乱设摊点;
(10)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌;
(11)随意停放车辆;
(12)聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为;
(13)违反规定饲养家禽、家畜及宠物;
(14)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
十二、人为造成公用设施设备或其他业主设施设备损坏,由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。
十三、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。
十四、业主使用物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等应用设施、场地时,应按规定交纳费用。
十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。
十六、加强精神文明建设,弘扬社会主义道德风尚,互助友好,和睦相处,共同创造良好的工作和生活环境。
第8篇 某某小区物业管理内容：入住及装修期间
某小区物业管理服务内容:入住及装修期间
(三)入住及装修期间的管理内容
1、入住管理
(1)办理入住手续的前提条件
a.小区已经通过接管验收,达到入住条件。
b.已经通过接管验收,标志着:
a)房屋无重大质量问题;
b)工程遗留问题基本得到解决;
c)工程文件资料已经齐备;
d)业主档案资料已经移交完毕,产权确认工作已经结束。
c.达到入住的条件,这里指:
a)小区实现通路、通水、通电、通气、通讯、排水、排污等基本使用功能,可以满足日常生活所需;
b)配套设施基本齐备,建成并能够使用;
c)管理处有固定的办公场所并开始办公。
d)物业管理公司已经同委托方签订完毕《物业管理委托合同》。
(2)入住的准备工作
a.入住资料的准备:
a)根据小区的实际情况编写和印制《业主公约》、《业主手册》、《服务指南》、《消防安全责任书》、《入住通知书》;
b)《入住通知书》的内容要求写明管理处办公地点、业主办理入住手续时应带的资料、证件及交纳的费明细,并附简明扼要的入住流程等;
c)印刷以下各类入住表格:
--《〈业主通行证〉领用登记表》;
--《装修申请表》;
--《住宅使用说明书》(开发商提供);
--《住宅质量保证书》(开发商提供);
--《钥匙领用登记表》;
--《入住验房表》;
--《业主家庭情况登记表》。
b.设计办理入住手续流程图。
c.入住时的环境布置:涉及服务标识区别的按《服务标识管理作业标准》有关规定办理。
a)区内环境:
--入口处挂横幅,内容有'欢迎您入住_________小区、_________小区是你温馨的家'等等,插彩旗,营造热烈的气氛;
--指路牌,由入口处到管理处,指路牌标明'物业管理办公室'字样;
--入口处标明管理公司办公地址和办公时间。
b)管理公司办公环境:
--挂灯笼,飘小彩带,摆放花篮、盆景,给人以隆重、喜庆的感受;
--张贴醒目的'办理入住手续流程图',办理手续窗口设置要求做到'一条龙服务',各窗口标识清楚,一目了然;
--管理人员着装整洁,精神饱满;
--办公室内资料摆放整齐有序。
(3)办理入住手续流程图
不合格
(4)发出入住通知
a.小区物业管理公司依据与房地产发展商办公会议议定的入住时间,向业主发出入伙通知,内容包括:
a)《关于办理入住手续的通知》;
b)《致广大业主的慰问信》。
b.业主收到入住通知后,应当在规定的时间内带齐有关证件和资料到管理公司办理入住手续。如果在规定期限到来的前3天内,业主仍未办理入住手续的,小区管理员应再次发函或致电到通知尚未办理入住手续的业主前来办理入住手续;超过规定期限未办理入住手续的,小区管理员应将情况向管理公司主管经理汇报决定是否登报催办。业主办理入住手续须带以下证件:
a)《关于办理入住手续的通知》;
b)《购房合同》原件和复印件各一份;
c)业主及家庭成员的身份证原件及复印件各一份,小一寸彩照每人各两张;
d)单位购房的业主须带齐营业执照副本及其复印件各一份;
e)委托他人办理的,须带业主签字的授权委托书。
(5)入住手续的办理
a.验证:管理员在业主前来办理入住手续时,应首先对以下证件进行检查;
a)《购房合同》原件;
b)《业主的身份证原件》;
c)《单位购房的还须检查其单位营业执照副本》;
d)委托他人办理的,还须检查业主授权的委托书。
b.检查无误后,管理员将《购房合同》原件、业主及家庭成员的身份证原件、单位营业执照副本返还业主,证件复印件及业主委托书存入业主档案。
c.将业主提供的照片中的一张贴在《业主家庭登记表》内,另一张为业主办理《业主通行证》。
d.交纳入住费用:小区管理员导引业主到收费公司交纳入住费用,收费人员根据收款项目开具收款收据。一般情况下,入住费用包括以下项目:
a)煤气开户费:属代收代缴费用,小区无此配套项目的不予收费;
b)有限电视初装费:属代收代缴费用,小区无此配套项目的不予收费;
c)水电押金:实行抄表到户的小区不需收取,未实行抄表到户的可适当收取;
d)装修保证金:业主可选择入住时交纳或二次装修时在交纳;
e)装修垃圾清运费:同上;
f)管理费:以收到入伙通知之日计算当月物业管理费,预收一年。
e.验房收楼:
a)小区管理员在业主交完入住费用后带业主验收房屋,并请业主将房屋存在的问题填入《业主入住验房表》中签字确认;
b)房屋验收合格的,管理员应请业主在《业主入住验房表》中签字确认;
c)验收发现问题,业主要求搬入或二次装修前维修的,管理公司应通知发展商在一周内给予解决,并将整改结果通知管理公司;
--发展商一周内未整改完毕的,小区管理公司应将整改情况反馈给业主,并告之具体再验收的时间;
--整改完毕后,由小区管理员通知业主二次验收;二次验收不合格的,由管理公司主管经理进行跟综,并依据物业管理公司同发展商签定的《物业管理委托管理合同》中的保修条款要求发展商尽快解决。
f.发放钥匙:
a)业主收楼无问题或要求在搬入后再进行维修的,小区管理员应将业主房屋钥匙全部交给业主;
b)业主收楼有问题,小区管理员在将钥匙交给业主的同时,应留下一把大门钥匙在管理公司以供维修时用;
c)业主在领取钥匙时,管理员应要求业主在《钥匙领用表》内签字确认。
g.签署《业主公约》和《消防安全责任书》:
a)管理员将《业主公约》和《消防安全责任书》(一式两份)交给业主并请业主详细阅读;
> b)请业主签署《业主公约》和《消防安全责任书》;
c)管理员将签署后的《业主公约》和《消防安全责任书》签署后的其中一份存入业主档案,另一份随其它资料交业主保存。
h.资料发放:小区管理员将以下资料发给业主保存并要求业主在资料领取单上签名:
a)《住户手册》;
b)《服务指南》;
c)签署后的《业主公约》;
d)签署后的《消防安全责任书》;
e)《住宅使用说明书》;
f)《住宅质量保证书》;
(6)开通水电
a.小区管理员应邀请业主一起将水电读数抄录在《业主入住验房表中》。
b.通知机电维修人员开通该业主房屋的水电。
(1)业主档案管理的具体办法祥见《业主档案管理作业标准》。
(2)本标准作为管理处相关人员绩效考评的依据之一。
2、装修管理
(1)装修的申请与审批
a.申请:住户需提前7日向小区管理公司提出装修申请(租户必须持业主授权委托书);
a)申请时如实填写《装修申请表》各款内容,并附装修设计图纸,室内装修说明书;
b)如果住户自请施工队,尚须附带装修施工队营业执照复印件一份(住户申请装修项目少或简单的除外);
c)装修较大商业商铺、娱乐场所时,需提供城市规划、消防、环保等部门的审批文件。
b.审核与批准:
a)小区管理公司维修主管接到装修申请当日,依据《管理公约》中'装修管理规定'的相关条款,按唱诺制要求,就可能发生违章装修的问题逐条要求住户和装修队在《装修施工承诺表》中打'√'承诺。对住户未完全承诺的,小区管理公司维修主管应耐心向住户解释,直到住户完全承诺不出现违章装修。对不肯承诺的住户,不得同意装修开工。承诺后的《装修施工承诺表》由住户和小区管理公司维修主管共同签字后一式两份,双方各保存一份。
b)不宜审批的情况
--涉及有拆改承重墙的;
--涉及有消防隐患的;
--涉及有破坏预埋管线的;
--涉及有破坏外墙体立面的。
c)在确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响时,应当在半个工作日内给出同意意见;
d)审核同意的,报管理公司主管经理审批,管理公司经理应当在半个工作日内给出同意意见;
e)小区管理员将审批后的装修申请通知住户,对需要住户修改设计的,应告之住户修改。
(2)装修审批获得批准后,小区管理员应通知住户带领装修施工队一同到小区管理处办理有关手续
a.小区管理员将《室内装饰企业营业执照》、《执业许可证》、复印一份附在《装修申请表》后。
b.将装修图纸复印一份附在《装修申请表》后。
c.将住户和施工队承诺的《装修施工承诺表》附在《装修申请表》后。
d.要求住户签署《装修安全责任书》,并将之附在《装修申请表》后。
e.住户和施工队一同到小区管理公司按装修管理规定交纳相关费用;
a)住户应交纳一定数额的装修押金和垃圾清运费;
b)施工队应交纳一定数额的装修押金和施工人员证件工本费;
f.引施工队负责人办理《施工通行证》;
a)施工队负责人应将施工人员的彩色照片两张和身份证复印件一份;
b)办证人员将其中的一张照片和身份证复印件及施工人员的基本情况登记在《施工人员登记表》中(详见《封闭小区物品/人员出入管理作业标准》);
c)利用施工人员的另一张照片制作成施工人员的《施工通行证》。
d)小区管理员在住户和施工队办理完上述手续后,应立即通知机电维修人员开通住户水电,并告诉住户可进场装修。
(3)施工期间的管理
a.小区管理员按《楼宇巡查作业标准》每日巡查装修施工情况。
b.机电维修人员负责监控施工队土建、水电装修是否违章。
c.秩序维护员负责按《封闭小区物品/人员出入管理作业标准》、《治安巡逻作业标准》及《出租屋暂住人员、施工人员及'三无'人员管理作业标准》队施工人员进行管理。
(4)装修施工的竣工验收
a.装修施工结束后,由住户和施工队负责人共同向小区管理公司提出验收申请。
b.小区管理公司在当日内组织人员(机电维修主管及各专责工程师及小区管理员)对装修进行现场验收。装修如无违章情况,按以下程序办理;如发现有违章情况,按4.5款办理。
c.竣工验收合格的,由小区管理公司维修主管在《装修申请表》内'完工验收'栏目签署'初验合格',并签署姓名及日期。
d.秩序维护人员收回施工证,如有丢失,给予施工队每证50元罚款。
e.施工队当日清场离开。
f.装修验收合格并使用一个月后,小区管理公司应对装修施工组织复验,复验无问题,由小区管理公司主管经理在《装修申请表》内注明'复验合格'后,由小区管理员退还住户及施工队的装修押金。
(5)常见的违章装修
a.擅自开工。
b.乱拉电线、超负荷用电。
c.擅自改动燃气线路,安装燃气用具。
d.空调机不按位置安装。
e.随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色、格调。
f.随意改变阳台功能。
g.随意封阳台,装防盗门、网(高层建筑)。
h.随意拆改墙体。
i.在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。
j.私自增加线路负荷。
k.改动上下水、电线(开关盒)。
l.私自开凿楼面层,破坏防水层(24小时闭水试验)。
m.擅自占用公共通道、天台、屋面。
n.擅自在室外加装灯、牌、广告等。
o.堵塞地漏和排水管道。
p.擅自移动消防设施。
q.擅自改变门的开启方向,使用消防禁用品。
r.擅自动火作业。
s.铺装过重的地板材料。
t.随意丢弃装修垃圾,利用公共部位、加工装修材料。
u.随意向窗外抛扔物品。
v.随意用电梯运送装修材料(散
装料和超长重料)。
w.冲洗地面将水冲向电梯,破坏电梯装饰。
*.不按规定时间施工,制造噪音。
y.破坏公共绿篱、绿地。
z.夜间随意在住户家中留宿。
aa.不办理《施工通行证》,不遵守小区治安管理规定。
ab.随意拆掉阳台配重墙。
ac.高层住宅、写字楼、商场、娱乐厅等不按规定配置灭火器。
ad.随意改装智能化系统。
(6)违章装修的处理
a.装修施工期间,发现违章维修的,小区管理公司应立即要求住户停止违章装修,恢复原状,并视情况采取以下方式进行处理:
a)批评教育,规劝改正;
b)责令停工,出具《违章整改通知单》限期整改;
c)责令恢复原状;
d)扣留或没收工具;
e)停水停电(须报管理公司总经理批准);
f)要求赔偿损失(须报管理公司总经理批准);
g)依据规定罚没违章金。
b.装修施工验收时,如发现住户违章装修的,小区管理员应对违章装修给楼宇安全、美观造成的危害程度做出评估,并视情况征得管理公司主管经理同意后,列清扣款数额,由小区管理公司按以下方法进行扣款,扣款顺序为:
a)首先从施工队装修押金中扣款;
b)施工队装修押金不足以补偿扣款的,再从住户装修押金中予以赔偿;
c)扣完住户装修押金仍部能补偿扣款的,要求住户给予赔偿;
第9篇 某医院后勤物业管理模式
医院后勤物业管理模式
一、**物业可为医院提供的后勤配套服务的种类和服务项目
**物业根据现代医院的后勤服务内容、特点和要求,针对性地为医院推出五大类共八十多项服务项目:
1、按服务项目来分
第一大类物业管理服务
提供医院行政办公大楼、门诊楼、医技楼、住院楼、员工宿舍区、招待所、药厂等主附楼的房屋本体保养维护、机电设备运行维护、安全保卫、车辆管理、环境卫生、园林绿化等基础性服务。
具体服务管理内容细分为以下62个项目:
一)、机电工程方面21项
1.房屋本体维修保养;2.中央空调检修维护;3.高变压设备运行维护;4.低压配电系统运行维护;5.发电机应急运行和维护;6.消防、医疗用水加压、二次供水系统维护;7.日常给排水系统维护;8.天面和地下水池的清洗、消毒、维护;9.有线电视、计算机网络系统的管线及设备的维护;10.医院锅炉设备的运行维护;11.医院会议室、培训室等室内灯光、音响、影视设备的调试维护;12.医院大楼内的广播系统的操作和维护;13.医院内部程控电话交接系统的维护;14.医院的消防报警系统的维护;15.院内路灯、公共走廊照明系统的维护;16.电梯的日常维护和保养;17.墙面、天花地面各类板材、砖面的维护保养;18.各类小修范围内的泥工、瓦工、木工的修补及小五金的安装维护;19.闭路可视监控中心的维护;20.医院污水处理站的维护水质处理;21.高压氧气房的维护。
二)、安管服务方面共9项:
1.门岗保卫;2.医院重要设备和库房区域的治安保卫;3.医院门诊、科室、病区、传染隔离区等的治安保卫;4.医院楼层治安巡逻;5.地面及地下车库的车辆引导、停放管理;6.闭路电视监控中心的监视;7.报刊、邮件的收发;8.医院物资出入放行登记管理;9.特诊警卫。
三)、清洁、消毒服务方面共19项:
1.外围道路清扫、保洁;;2.楼层清洁、消毒;3.医院公共楼层洗手间清洁、消毒;4.医疗垃圾收集、封闭式清运;5.公共洗手间、开水间清洁消毒;6.地面、沟渠、窨井等清理消毒;7.医疗科室、手术区、注射区等清洁消毒;8.庭院连廊地面清洁、消毒;9.玻璃刷洗、保洁;10.大堂大理石地面打蜡、消毒;11.果皮箱、垃圾站垃圾清运保洁;12.各类板材墙面保洁;13.不锈钢制品去污(扶手、电梯门、果皮箱等);14.路灯、公共照明灯等清洁;15.各类标示系统清洁;16.天台、平台、挑沿清洁;17.行政办公大楼公共区域清洁;18.楼梯踏步、踢脚线、围护铁栏清洁。19.化粪池清掏消毒。
四)、绿化服务方面共8项:
1.绿篱及灌木修剪;2.草坪机剪;3.花、树喷药杀虫;4.树木及绿化带(草坪)浇水;5.枯枝、落叶清除;6.施肥;7.摆花;8.松土、去石。
五)、受理接待服务共5项:
1.接待咨询;2.报修受理;3.投诉处理;4.病床加位租赁;5.轮椅、连心车提供和接送管理。
第二大类 医疗辅助服务共8项
1.导医;2.护工;3.病人陪护;4.月子陪护;5.门诊挂号;6.被服洗涤、消毒;7.医疗垃圾毁形焚烧处理;8.太平间管理。
第三大类 物资配送与商业服务共7项
1.医院所需的物资(含医疗用品、药品和器材)的采购;2.各医疗科室物流配送;3.医疗设备用品和生活物资的仓库管理服务;4.自选商品;5.花店;6. 书店;7.商务中心服务。
第四大类 餐饮服务共3项
1.患者营养配餐及其家属用餐;2.医院内部员工用餐;3.接待用餐。
第五大类 特约服务共3项
1.会议、影视、培训中心、图书馆及其他场管管理;2.医院招待所管理;3.车队管理;4.医院的其他非常规的后勤设备和医疗设备的管理;5.医院能耗的管理和控制。
(二)、按内容来分;
第一大类物业管理服务
1、机电工程的服务
a、常规服务
(1)房屋建筑零星修补和养护(包括补瓷片、地砖、室内墙面破损)。
(2)房屋建筑配套公共设施设备,含供配电系统(高压部分及变压器除外)、消防系统、标识系统、给排水系统、污水处理系统等的养护和零星维修。
b、非常规服务
(1)医院内部自用门窗、水电及五金的维护保养;(2)医院后勤专用设备养护(不含医疗设备的养护);(3)净化系统养护。
2、保安服务
a、常规服务:门卫、车辆及停车场的控制和管理、消防监控。
b、非常规服务:住院楼患者亲友探访出入登记。
3、保洁绿化服务
a、常规服务
(1)建筑物的清洁与保养、科室自用部分及附属设施的清洁服务,包括房屋的天棚、地板、墙壁、门窗、洗手间、走廊、照明灯具、标识系统等。
(2)住院楼、附楼、门诊楼、放射楼及停车场等公共设施的清洁服务。
(3)房屋共用部分的过道、步梯、电梯、天台、建筑外墙等的清洁。
(4)建筑公用部分的庭院、道路、灯具、标识系统、院墙、水池、污水井、化粪池的清洁、清洗及排污服务。
(5)庭院、草坪、灌木、花树的浇水、施肥、修剪造型、除草。(不包含补种、换种、加种所需的材料费和改造所需费用)。
(6)委托服务范围内的虫害消杀服务。
(7)医疗垃圾和生活垃圾的分类收集、焚烧与清运服务。
b、非常规服务
院内物品的搬运(不包括药品和大型设备)。
第二大类专项服务
1、医疗辅助服务
包括导医、专业陪护、护工、太平间、高压氧气房、洗衣消毒房等管理。
2、司机服务
车辆档案管理、驾驶员管理、车辆调度使用管理、车辆安全管理、车辆维修、保养管理。
第三大类其它服务
1、商业经营(经营项目中标后根据实际需要设置)。
2、专业陪护(自营服务)。
3、餐饮管理服务(配套服务)。
包括患者营养餐、职工餐、招待餐的供应、订餐和配送服务。
二、**物业医院后勤管理特色
(一)服务特色
服务风格人
性化--注入以人为本的理念,围绕病患者的心理需求和特点,处处考虑病人的感受,力求通过人性化的服务,改变医院色彩单调、环境灰冷、人面严肃、气氛神秘,让病人产生弱势心理的环境,帮助病患者树立战胜疾病的信心和勇气,塑造医院在病患者心目中的新形象,从而增加后勤服务的附加值。北京大学深圳医院工会最近组织一次大样本二十个项目的调查中,60%以上的病人选择北京大学深圳医院就医的理由是医院环境好、服务好。
(二)制度化管理
在**物业形成的机制体系中,起核心和发挥明显效应的管理模式主要是'三化、四定、五制'。
'三化'即实行服务队伍专业化,服务质量标准化,管理制度化。 '四定',即每级机构、每个项目实行定任务、定人员、定成本、定奖罚的目标责任。'五制',即明确界定员工的主岗位责任、辅助岗位责任、服务区域责任、整体服务责任的'1+3'责任制。对每项指令和工作任务按规定时限,将执行落实和完成情况向下达人报告反馈,以此提升责任感和运作速度与效率的'限时复命制',制度化与按需要相结合的多种形式的'服务访查制',层层实施的'考核监督制',人人有份的目标考核制。
(三)共管模式
医院与后勤服务企业是两个不同体制的经营实体,尽管共同的管理目标是一致的,但毕竟是两个利益实体和两种体制在运作,这就是医院后勤服务管理的'一院两制'。在管理中,对两个利益实体进行融合、两种体制相互磨合。通过几年的摸索,我们与所服务的医院创造了一个比较可行的共管模式。其基本点有四方面:一是医院建立后勤服务协调监督委员会,由行政(后勤)副院长、总务科长等相关人员组成,统一负责与企业的协调和服务监督,避免企业多头应付,无所适从。二是制定后勤服务管理细则,建立一套共同认可的标准,作为企业执行的指标和医院督导考评的依据。三是建立制度化的双方沟通管道,明确双方运作的方法和程序。四是双方严格按合约规定运作,履行责、权、利。
(四)后勤服务管理内、外部沟通、协调
1、常规管理。由后勤服务理处根据当地物业管理行业和医院的相关法规、规章和制度等实施管理,其业务接受**物业后勤服务管理处和医院后勤部门的指导监督。
2、指挥系统。**物业是管理处管理事务的最高决策机构,管理处归口公司直接领导;管理处的内设部门由管理处直接指挥。
3、管理的协调。管理处内部协调工作由管理处负责,一般每月召开一次协调会;管理处与**物业的协调工作由**物业管理层负责,一般每季召开一次协调会;医院与**物业有需要协调的事务,由双方提出,由提出方主持召开协调会议,时间可由双方协调决定。除此之外,每半年由**物业组织一次由医院有关科室参加的征求意见专题会,以便更好地为医院提供服务。
务。
后勤服务内、外部协调示意图
4、应急情况的处理。除常规管理处,管理处在受理中心设非常事务24小时服务电话,统一受理医院需服务的一切项目。受理中心应立即安排有关的部门赶赴现场处理,难以处理的特殊项目,受理中心应立即上报,以便尽快协调处理。
三、**物业的医院大后勤产业构思
所谓医院的后勤管理,狭义来说只是包括保安、清洁、绿化、护工、机电设备维护和医院建筑的养护,这一般是医院后勤总务科管理的范围,其中还有保卫科、设备科等分管的事项,而**物业所提供的专业化、现代化、规范化、目标化的后勤管理是集医院的后勤管理、后勤服务、后勤经营为一体,既面对医院又面对患者的大后勤服务,它的针对性、细分和量化管理及服务,是其它物业公司和后勤服务公司所不及的。
**物业的后勤业务运作模式和其它医院后勤管理公司不一样,所做的不是简单的后勤管理,更注重的是医院运营。具体从以下几个方面来体现:
一、商业服务与运营
**物业在做好医院原有后勤管理的同时,会同时将商店、花店、书店、美容、健身、心理咨询等商业配套服务延伸到医院,以增加后勤服务的附加值。同时我们还将把后勤业务的重点放在与医院科室的多方位合作上,包括共同开发婴儿纪念用品、保健护理、药疗等医疗延伸服务项目。还可利用**物业在国内外原有的物流供应渠道,开展医院的物资耗材、药品的采购、物流配送及仓储等业务。以减轻医院的非主营业务工作量,降低采购成本。
二、医疗器材、后勤资产
**物业可以租赁及合作等方式为医院现在紧俏或缺少的尖端医疗项目提供国际最先进的医疗器械,开办特色医疗门诊,以提高贵院在当地医疗服务行业的档次和知名度,更能为医院创造可观的经济效益。并可以通过后勤业务板块的自我投资或利用医疗专项基金对后勤资产进行收购和再投入,以达到后勤资产不断升值的目的。
总之,贵医院的后勤业务由**物业全方位介入,那么其后勤不再是医院的沉重包袱,相反,将是医院新的利润增长点。
第10篇 物业辖区小区自行巡查管理流程
1目的
规范小区巡查工作,保障小区正常和生活秩序。
2适用范围
适用于**物业管理有限公司各管理处的小区巡查工作。
3职责
3.1管理处主任负责小区巡查的组织、管理工作。
3.2管理处物业助理负责依照本规程实施小区巡查工作。
3.3管理处行政助理负责落实巡查中发现问题的处理和协调工作。
4程序要点
4.1管理处物业主管根据公司相关规定标准对小区进行巡查,前台服务人员依照作业规程要点对小区进行巡查。
4.2小区巡查的内容
4.2.1治安隐患的巡查。
4.2.2公共设施设备安全完好状况的巡查。
4.2.3清洁卫生状况的巡查。
4.2.4园林绿化维护状况的巡查。
4.2.5装修违章的巡查。
4.2.6消防违章的巡查。
4.2.7利用巡查机与住户沟通。
4.2.8管理处业主档案、资料档案、行政人事档案管理。
4.2.9监督各个部门、各岗位工作情况。
4.2.9利用巡查的机与各岗位员工沟通,了解员工发现的问题。
4.3小区巡查的方法应包括“看”、“听”、“摸”、“调查了解”等。
4.3.1“看”:通过观察来发现小区管理服务中存在的问题。
4.3.2“听”:从设施设备运行时的音判断是否有故障。
4.3.3“摸”:通过用手触摸感觉设施设备的使用状况。
4.3.4“调查了解”:向住户或员工调查楼宇及公共设施设备的使用状况和管理服务中存在的问题。
4.4房屋本体巡查的工作要领
4.4.1检查水电表。检查水电表是否处于正常工作状态,记录损坏的水电表情况。当水表在无人居住的情况下运转时应关上该户表的闸阀,预防水浸事故,并通知业主;当发现水、电表异常运转(如倒转、有盗电、水嫌疑)时,应在《巡查记录表》中予以记录并及时报物业助理和工程助理。
4.4.2巡查楼梯间:
a)检查走廊灯、楼梯灯是否正常,门、窗是否处于完好状态;
b)检查梯间墙身、天花板是否出现剥落、脱漆,墙、地面交瓷片是否完整无损;
c)检查消防栓是否标识完好、配件齐全;灭火器是否有漏气或过期、失效现象;防火门是否关闭;消防安全疏散指示灯是否完好;消防疏散通道是否堵塞;防盗预警设施及消防报警设施是否完好;
d)检查卫生状况是否良好。
4.4.3巡查逃生天台:
a)检查逃生天台门是否能随手打开(严禁上锁);
b)检查天台护栏是否完好;
c)检查雨水管是否通畅;
d)检查卫生状况是否良好。
4.4.4巡查电梯:
a)检查电梯的运行是否平稳,是否有异常响动;
b)检查安全标识是否完好,电梯按钮等配件是否完好;
c)检查照明灯及安全监控设施是否完好;
d)检查卫生状况是否良好。
4.4.5巡查大堂、门厅、走廊
a)检查各类安全标识是否完好;
b)检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好;
c)检查卫生状况是否良好。
4.4.6巡查中发现梯间弥漫着天燃气、焦味时应立即对相关单位进行调查,当原因不明时应立即告知保安队进行检查。
4.5公共设施设备巡查的工作要领
4.5.1巡查水、电、气、通讯设施:
a)检查室外设施有无破损现象,各种管线有无渗、漏、滴、冒现象;
b)检查室外设施有无生锈、脱漆现象,标识是否完好;
c)检查室外消防设施是否配件齐全、标识完好。
4.5.2巡查公共体设施:
a)检查石山、小品是否完好,是否有安全隐患;
b)检查儿童游乐设施是否完好,有无安全隐患;
c)检查绿地、绿篱、乔灌木是否有枯死、霉病现象,是否有黄土裸露现象,长势是否良好。
4.5.3巡查道路、广场、公共集散地:
a)检查设施设备是否完好,是否有违章占用现象;
b)检查标识、路牌、警示牌是否完好;
c)检查各类雨、污水井盖是否完好,照明灯、装饰灯是否齐全;
d)检查卫生状况是否完好。
4.5.4巡查停车库:
a)检查防盗设施是否完好;
b)检查各类标识是否完好无损;
c)检查卫生状况是否良好。
4.6巡查周边环境
4.6.1检查小区内是否有张贴、乱拉线等现象。
4.6.2检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象;
4.6.3检查是否有违章饲养家禽家畜等现象;
4.6.4检查卫生状况是否良好。
4.7巡查违章装修:详见《装修管理工作流程》。
4.8对巡查中发现问题的处理要领
4.8.1前台服务人员巡查时发现有上述问题出现时,如本人能进行规劝、阻止、处理的,应予以立即解决;否则及时将问题记录在《巡查记录表》中,巡查回来后报告给物业助理解决。
4.8.2物业助理情况按下列情况处理:
a)属公共设施设备破损丢失的,按《报事管理流程》处理;
b)属管理处其他部门员工工作不力造成的或因为管理服务中出现问题需改进的,应报告给管理处主任协调相关部门处理。巡查中发现的问题一般情况下应在三天内解决;特殊情况需经管理处主任同意后可适当延长;
c)属住户违章造成的问题,应按相关规定处理。
4.8.3对巡查中发现的重大问题,物业助理应及时向管理处主任汇报,由管理处主任安排处理。
4.8.4巡查中发现问题处理完毕后管理处前台服务人员应现场验证,处理的过程和验证的结果均应有完整的记录,并经相关人员签字认可。
4.9《巡查记录表》每月底由管理处归档保存,保存期为两年。
4.10本规程执行情况作为相关员工绩效考评的依据之一。
5记
录
qpi-gl-c-f012《巡查记录表》
6相关支持文件
《报事管理流程》
《装修管理工作流程》
第11篇 区政府大厦物业管理人力规划
管理处组织架构
一、管理处组织架构描述:
1、**区政府大厦组织架构的设置原则是精简高效、一专多能,采用管理处主任负责制,签订经营责任书,由**物业公司全权领导。
2、管理处各岗位所需人力资源配置实行**物业管理公司供应下的完全双向选择,以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。
3、管理处内部采用直线职能制,尽量减少管理环节,提高工作效率和保证信息渠道的畅通。
二、管理体系及组织架构
物料管理
一个企业物业管理工作的质量水平的高低,主要表现在企业对人、财、物的有效控制,在加强人员组织架构设计,分工合理的基础上,加强物料耗材的采购、领用、报废等各环节控制,严格按照iso9001(2000)工作标准,制定工作流程。从对物料使用、申购、采购、入库等方面进行层层把关,分级量化管理,对质量、数量、情况定期进行市场调研、仓库盘点、报废检验,确保物业管理物料的采购渠道畅通、质量过硬,是实现物业管理服务目标的基础工作。
物料采购流程图:(略)
第12篇 物业质量手册-资源管理2
物业质量手册:资源管理(二)
第一节总则
1.资源是质量管理体系各过程的组成之一,本公司在实施、保持和持续改进质量管理体系有效性的各项活动中,所需要的资源主要是人力资源、物力资源、财力资源、工作环境等。
2.资源的管理包括对资源的需求识别、资源的提供、资源的开发、资源的维护、资源的利用和优化。资源管理是间接过程,它作用于产品实现过程,使产品增值,并保证方针、目标的实现,以持续达到满足业主要求并增进业主满意。
3.人力资源管理涉及到本公司质量体系各项活动所需的人力资源包括公司内与公司外的人力资源。
4.物力资源管理包括本公司生产经营活动所必须的各种设备、设施及监视和测量设备等管理。财力资源是确保人力、物力和工作环境等资源得以满足的必要条件。
5.工作环境管理包括生产(工作)场所、公共场所、自然环境和设施环境等的管理。
第二节人力资源控制程序
1、目的
对承担qms职责的人员规定相应岗位的能力要求,并进行培训以满足规定要求。
2、范围
适用于承担qms规定职责的所有人员,包括临时雇用的人员,也可包括供方的人。
3、定义
无
4、职责
4.1管理部
4.1.1负责编制各部门负责人的《岗位职责及任职要求》
4.1.2负责本公司《年度培训计划》的制定及监督实施。
4.1.3负责上岗前的基础教育
4.1.4负责组织对培训效果进行评价。
4.2各部门
4.2.1负责本部门员工的岗位技能培训。
4.2.2负责编制各岗位员工的《岗位职责及任职要求》。
4.2.3管理者代表负责批准公司年度培训计划和各岗位员工的《岗位职责及任职要求》。
5、程序
5.1人员安排
5.1.1承担qms规定职责的人员应是有能力的,从教育、培训、技能和经历方面考虑。
5.1.2公司编制各岗位员工的《岗位职责及任职要求》报管理者代表审批。
5.1.4《岗位职责及任职要求》经审批后,作为公司选择、招聘、安排人员的主要依据。
5.2培训、意识和能力
5.2.1各部门应识别从事影响质量的活动的人员的能力需求,分别对新员工、在岗员工、转岗员工、各类专业人员、特殊工种人员、内审员等,根据他们的《岗位职责及任职要求》进行考核识别需求制订计划并上报管理部。
5.2.2新员工培训
a、公司的基础教育:包括本公司简介、员工纪律、方针、目标,质量、安全和环保意识,相关法律法规,质量管理体系标准基础知识等的培训,在进入本公司一个月内,由各部门组织进行。
b、部门基础教育:学习本部门工作手册的主要内容,由部门主管组织进行,进行书面和实际操作考核,合格方可上岗。(转岗员工按此条款进行培训)
c、岗位技能培训:学习服务作业指导书、所用设备的性能、操作步骤、安全事项及紧急情况的应变措施等,由所在岗位技术负责人组织进行,并进行书面和操作考核,合格者方可上岗。
5.2.3在岗人员培训
按培训计划,每年应对在岗员工至少进行一次全面的岗位技能培训和考核。
5.2.4特殊工作人员培训
a、特殊工序、关键工序人员由所在部门负责人培训,合格后持证上岗,每年还应进行培训和考核。
b、电气焊工、计量员、电工、锅炉工、驾驶员等需取得国家授权部门相应的培训证书。
c、质量管理体系内审员应由质量认证咨询机构培训、考核。
5.2.5技术人员培训
各类技术人员是公司的主力军,应创造条件使他们的知识不断更新,由各部门提出申请,经总经理批准后组织培训或外送培训。
5.2.6通过教育和培训,使员工质量意识得到强化。
a、满足业主和法律法规要求的重要性。
b、自己从事的岗位的工作与本公司发展的相关性。本公司应鼓励员工参与质量管理,为实现质量目标做出贡献。
5.2.7评价所提供培训的有效性
a、通过理论考核、操作考试、业绩评定和观察等方法,评价员工培训的有效性,评价被培训人员是否具备了所需能力。
b、每年第四季度,管理部组织各部门培训负责人及员工代表,召开年度培训工作会议,评价培训的有效性,征求意见和建议,以便更好制订下一年度的培训计划。
c、管理部加强对员工日常工作业绩的评价,可随时对各部门员工进行现场抽查,对不能胜任本职工作的员工,应及时暂停工作,安排培训、考核或转岗,使员工能够胜任本职工作。
5.3培训计划及实施
5.3.1每年12月份各部门上报下年度的《职工培训需求》,根据公司需求及各部门《职工培训需求》,管理部于12月制定下年度的培训计划(包括培训内容、对象、时间、考核方式等),经总经理审批下发各部门,并监督实施。
5.3.2每次培训的有关记录交管理部存档。
5.3.3各部门计划外培训,应填写《培训需求申请表》报管理者代表批准,由相关部门组织实施。
5.3.4人员招聘渠道:a、人才市场b、学校推荐c、相关人员推荐
5.3.5流程:制定计划→人员招聘渠道→收集应聘者资料→筛选→安排面试→确定录用者→培训上岗
5.3.6招聘过程应按《劳动法》及有关规定,参照相关的岗位职责严格审核,确定是否录用。录用过程中应与应聘者平等协商,明确相应的福利、待遇、工作要求和工作守则。
5.3.7各单位应根据岗位的要求对所属员工进行能力考评。
特殊岗位如检验、内审员、电工、司炉等人员应参加专业培训和进行资格审查。
5.4培训效果及记录保持
5.4.1通过各种方式的培训,公司确保员工能认识到所从事活动的相关性和重要性,以及如何为实现质量目标作出贡献;
5.4.2应保持以上教育、培训、考核、技能和经验的适当记录。
6相关文件
6.1《岗位职责及任职要求》
7附件
7.1fm62-01年度培训计划
7.2fm62-02培训签到及考核表
7.3fm62-03职工培训需求申请表
