第1篇 z写字楼管理程序
概念解说:
商业写字楼管理规程是由物业管理公司制定的对写字楼的内务管理的操作规范与程序,各管理人员必须依照程序开展工作。
范例参考:
广州××写字楼管理规程
1.0 目的
加强写字楼层的安全防范,确保大厦物业及业主(租户)公私财产安全
2.0 适用范围
本公司管理的写字楼层
3.0 晚间写字楼层管理方式
3.1 电梯控制
3.2 主、副楼隔离
3.3 2、3号通道内侧门关闭
3.4 设12号电梯岗
3.5 2、3号通道巡逻岗
3.6 进入楼层登记制度
3.7 清查楼层登记表(附后)
3.8 楼层、通道岗巡逻时间表
3.9 应急方案、出入登记证(附后)
4.0 电梯夜间运作规程
4.1 1、2、3、4号低层客用电梯,每日19:00关闭3部电梯,留一部梯正常运用,晚22:00全部停运。
4.2 5、6、7、8号高层客用电梯,每日18:00,5、6号电梯关闭,7、8号电梯正常运行,20:00,高层客用电梯全部停运。
4.3 10、ll号电梯每日启运一部,晚19:00停止运行。
4.4 13、14号观光梯为辉煌夜总会专用电梯,封闭28层,直达36层。启运时间每日14:30至次日凌晨4:30。
4.5 15号消防电梯封闭l5层,只供停车场1~6层专用,24小时运行。
4.6 12消防电梯24小时运行,为楼层直通电梯。夜间20:00后保安部派专人管理,设12号电梯岗。电梯安装摄像镜头,保安部监控中心24小时录像。
4.7 为在发生突发性事件时能及时赶到现场和夜间清查楼层所需,保安部配专用电梯一部,手动控制。电梯钥匙一套,由保安部当值主任掌管,并按班次交接,交接手续清楚,如出现丢失,借用和违犯使用规定等情形,将追究当班主任之责任。
5.0 写字楼层封闭管理实施程序
●程序一:
16:00~17:00楼层巡逻岗按早班巡逻时间表进行楼层巡逻。
17:00~18:00就餐和顶岗时间
●程序二:
18:35~19:20高层巡逻岗位从所辖楼层开始由高及低逐层检查
19:00:大堂岗开始对进入楼层人员登记。
1.5f岗开始进行登记。
中层岗下至a区大堂,将楼层情况记录交于大堂岗。并进入12号电梯履行12号电梯固定岗职责。
要求:
(1)1.5f岗、大堂岗、电梯岗要详细记录进入楼层人员的姓名、工作证(身份证)号码、单位、进入层数、出入时间。
(2)身份不明者将被婉言拒绝进入楼层。
(3)违反封闭管理规定,私放人员进入楼层的,将对当事人严肃处理。
(4)当值主任对进入楼层人员要做到心中有数。
(5)不准擅离职守。
●程序三:
20:00高层巡逻岗到达38f,等候当值主任。
当值主任从大堂岗取到中、低层情况记录,进入楼层人员记录并按时到达38f,开始第一次楼层全面清查。
清楼内容及要求:
(1)以高、中、低巡逻岗的情况记录为基础,结合电梯岗所记录内容进行清楼。
(2)技术性关闭各楼层2、3号通道门。
(3)提醒各楼层客户注意加班时间,无加班手续,可劝离大厦。特殊情况报当值主任处
理。停车场岗检查主、副楼隔离情况。
(4)大堂岗、电梯岗随时用对讲机同当值主任保持密切联系,提供记录情况。
(5)关闭未加班客户门灯、节约用电。
(6)认真填写清查楼层登记表。
(7)清楼使用专用电梯。
21:00第一次清楼结束。列出第二次清楼重点。
21:00高层巡逻岗乘12号电梯到达38f,进入2号通道的最高层巡逻至最低层,12号电梯岗锁闭2号通道门。
通道内如发现其他人员,及时报告,并带到保安部处理。2号通道岗应于22:40到达通道最低层。
●程序四:
22:10 1.5f岗,当值主任到达38f,开始第二次清楼。
清楼内容及要求:
(1)以第一次清楼后所列重点和电梯登记记录为基础。
(2)检查客户留值人员
(3)劝离大厦加班客户。
(4)认真填写清楼记录表。
(5)一般情况,当值主任应亲自查楼,也可视情况指定专人负责。
22:40第二次清楼结束。
22:45由当值主任(或指定专人)用12号电梯将低层电梯岗,12号电梯岗送至38f。低层电梯岗进入2号通道巡逻,12号电梯岗进入3号通道巡逻。锁闭38f2、3号通道内侧门。
22:50、22:40到达2号通道最低层的第一遍通道巡逻岗进入12号电梯,履行登记检查职责。
●程序五:
23:10由副班进行第三次清楼,清楼主要以第二次清楼列出的重点和12号电梯岗,通道巡逻提出的问题为依据。
23:30第三次清楼结束。
23:30中、夜班办公室交接。
监控中心将楼层、12号电梯监控情况向当值主任作出书面报告,重要录像情况交保安部存档。
通道巡逻岗向值班主任汇报巡查情况,在地下室2、3号通道岗进行交接。
●程序六:
24:00夜班设12号电梯岗1名,2、3号通道巡逻岗各1名。
夜班当值主任同2、3号通道巡逻岗到达38f开始夜班第一次清查。
凌晨1:00第一次清楼结束。
凌晨l:10 2、3号通道巡逻岗乘坐12号电梯到达38f,进入各自工作岗位,由高及低开始巡查,有情况及时报告。12号电梯岗及时锁闭2、3号通道门。
凌晨2:10 2、3号通道岗同时到达各自岗位的最低层。
凌晨2:20通道岗第二次巡查开始。
凌晨3:20通道岗到达各自岗位的最低层。
要求:
1.2、3号通道岗不准互换岗位,高层,5f、6f应为重点区域。
2.着装整齐,佩带工卡、带警棍,保持通信联络畅通,每隔10层向当值主任报告一次,严格遵守。
3.12号电梯岗、大堂岗坚守岗位,不准擅离职守。当值主任可视情况将两岗位互换。
4.办公室岗应时常询问通道岗所在位置。
●程序七:
凌晨3:20当值主任,2、3号通道岗到达38f开始第三次巡查。
凌晨4:40第二次清楼结束
凌晨4:50 2、3号通道巡逻岗乘坐12号电梯到达38f,开始第三次巡查。
凌晨6:20 2、3号通道巡罗岗到达各自区域的最低层
●程序八:
凌晨6:30当值主任同2、3号通道岗到达38f开始第三次清楼。清楼内容及要求同程序四。
凌晨7:30清楼结束
凌晨7:45办公室交接,各岗位交接。
至此,夜间写字楼层封闭管理实施程序全部完毕。
作为封闭管理一部分的监控
中心岗要将楼层,12号电梯作为监控重点,24小时录像,夜间应半小时对楼层情况作一次书面记录。
停车场岗位1小时检查一次主、副楼隔离情况,并有书面记录。
对于在封闭管理中出现的问题,按照公司及部门的有关规定去执行。
星期六、星期天、节、假日早班应执行中、夜班楼层封闭管理程序,应有三次查楼,分别为8:00时,12:30,3:00。
部门对各班次的楼层封闭管理情况实行不定时抽检。
第2篇 写字楼消防管理特性和组织机构
写字楼消防管理的特性、组织机构
1、写字楼消防管理的特性
(1)火灾危险性高,一般装饰材料易燃性高,增加火灾的危险性。
(2)建筑物内电源多,电线纵横,工程设备多,维护保养疏忽,安全系数减少,易发生事故。
(3)进行二次装修频繁,如管理不善、易燃材料不做防火处理、电线路不做安全保护,极易酿成火灾。
(4)高层大厦有烟囱放应、火势易扩散、蔓延快。
(5)疏散困难,楼层多,火灾时只能靠防火梯疏散,人多紧急时,易发生意外伤亡,如管理不善、梯间常放置杂物,则影响疏散困难。
(6)扑救的难度大,大厦楼层高,消防车能力不及,救火人员消耗体力大,救火速度慢,加上如供水不足或压力不够,均带来扑救的困难,一旦失火,将造成严重的经济损失及人员的伤亡。
(7)大厦的消防管理人,应认真做好消防安全的工作,进行统一管理,日常对消防设备设施加强检查及维修养护,做到防患于未然。
2、写字楼消防管理的组织机构
物业管理公司总经理应是写字楼的第一防火责任人,全面负责大厦的消防工作,并与较大客户的区域防火责任人组成防火领导小组,下设专职的防火办公室与基层(楼层重点部位)防火责任人共管,物业管理公司应配有专职消防管理队伍来负责消防工作。同时,还应建立兼职的义务消防队伍。
写字楼消防管理组织机构图
(1)专职消防队的建立与培训
首先应考虑选择一些年轻力壮,身体素质好;反应灵敏,行动迅速;责任心强,勇于献身;具有一定文化水平的男性来做专职消防队员。
专职消防队员选定后,须参加地区消防局的消防技能培训班,并领取消防合格证书后才可上岗。专职消防队员一般应掌握国家制定颁布的消防法规和制度,具有一定的消防业务知识,熟悉消防监控中心的各种仪表、信号开关的性能和作用,熟悉各种消防器材的使用等。
(2)义务消防队的建立和训练
公安消防部门的有关规定,义务消防队员应占职工总数的80%以上。义务消防队一般由总经理任总指挥,保卫部经理及消防主管任副指挥,各部门经理都是指挥部成员。义务消防队员应从物业公司员工中选择年轻、身体素质好、责任心强的人员组成。公司全体保安员都是义务消防队员。
应定期请专家或有经验的消防人员对这支队伍进行业务培训。义务消防队员应以提高灭火技能为目的,进行灭火知识的学习及灭火训练和消防演习。
第3篇 写字楼大厦房屋维修管理
写字楼、大厦房屋维修管理
随着写字楼/大厦的使用年期增加,大厦的结构会出现各类问题,如不早日维修,大厦将会变成一座危楼,对业户的财产及人身安全受到严重的影响。故此房屋的保养维修成为一项重要的环节,为业主的房产得以保值及增值。
进行大厦维修前要做好工程招标,工程设计技术指标,合同管理,施工控制等工作,而完工后再进行工程竣工验收、工程结算及维修、技术资料整理等!
(1)写字楼修缮按照房屋完损情况分为a.翻修b.大修c.中修d.小修e.综合维修五项.
a.翻修工程:指全部拆除,重新设计,重新建造的工程.翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求.
b.大修工程:指需拆换/改动部分主体结构,但不需全部拆除的工程,该等费用为同类造价的25%以上.
c.中修工程:指拆换/改动少量主体结构,保持原来房屋的规划和结构的工程,费用约为同类造价的20%以下.
d.小修工程:指日常小损小坏的修复,保持房屋完损等级,进行日常的养护工程.
e.综合维修:指成片多栋(大厦)的大、中、小修,进行一次性全部修完的工程,为该同类结构的造价20%以上的费用。
(2)写字楼修缮的标准,按房屋不同的结构,装修及设备条件划分,以一等房屋为标准,内容包括:
a.结构:包括砖木,混合和钢筋混凝土结构,其中承重墙柱不得用空心砖、半砖、乱砖、乱石等。
b.楼地面:不得用有普通水泥或三合土面层者。
c.门窗:正规门窗,有纱门窗或双层窗。
d.墙面:中级或中级以上的粉饰。
e.设备:独厨有水电、卫生设备、采暖地区有暖气。
(3)写字楼结构的修缮注意事项
a.对混凝土结构变形缝、预埋件、给排水设施的使用情况,应进行定期检查,有腐蚀、渗漏、开裂等情况要及时处理,及时制止任意开孔洞。
b.钢筋混凝土保护层损坏要及时补修,以防止钢筋锈蚀,以沥青漆、环氧树脂涂料进行防护。
c.做好对屋面隔垫层、保温层、室外给排水设施及地基基础的维护工作。
d.对房屋的使用应满足设计要求,不得随意改变用途,超载或对结构进行改造。
(4)对屋面漏、渗水的修缮注意事项
a.屋顶应每季进行一次全面检查。
b.清除落水口的积灰、草根、杂物、使雨水管道通畅,清除天沟杂物,泛水部分青草及时清除。
c.灰屋面架设设施/天线等,保证不影响屋面排水及防水层完整,防止受破坏。
d.不允许屋面堆放杂物,搭建加建房屋。局部修补时,应采取保护性措施,防止屋面受损。
(5)写字楼各管道井的维修注意事项。
a.不得随意将通风道堵封,堵塞及受到破坏。及时清理油积和灰尘。有裂缝时及早修补。
b.垃圾道堵塞要及时疏通,由底层向上逐层疏通。保持垃圾道内清洁,防止在垃圾道上凿洞。
c.垃圾斗、垃圾门应每2年重新油漆一遍,以防钢板锈蚀,减少使用寿命,及时用水泥砂浆修补小洞,防止损坏处渐渐扩大。
d.应注意对检修上(门)的保护,对安装固定件的保护,防止碰撞管井,有损坏应及早维修。
(6)房屋修缮施工及环境保护注意事项:
a.噪音的控制:修缮施工设备机械,如锯床、刨床、粉碎机等操作时噪音较大,应用箱盖、消声罩及风管吸尖设施防止噪音及灰尘飞扬,或选择适当地点加工!
b.建筑灰尘的控制:因清拆引致建筑灰尘大量产生,应做好防尘扩散措施,以油布、草垫或洒水等方法减少尘土乱飞或选择风小的天气施工。
c.垃圾的管理:应将建筑垃圾集中堆放,超过一定量时安排及时清除。
d.防止建筑管道及下水道堵塞,定期检查,清除内部垃圾,严禁用水冲洗路面剩余水泥。
e.施工场地周围的绿化保护:搭建施工脚手架应做好保护,防止灰尘、垃圾弄污绿化草地。严禁在绿化地带随意焚烧建筑垃圾。临时堆放建筑物料应做好保护措施,防止破坏绿化。
第4篇 写字楼物业精细化管理培训
写字楼物业精细化管理培训(一)
第一篇:工作流程及服务标准要精细化
一、拾遗管理
写字楼内的保洁员在清洁15层洗手间时,发现在4号卫生间内挂衣钩上有一女式皮包,于是拿起包找到该层的几家公司去询问,结果没有找到失主,于是就将包暂放到工作间内,打算清洁完自己所负责的楼层后再交到管理处。此时失主赵女士走到一楼大堂处忽然意识到未拿包,马上返回洗手间却发现包不见了,看到公共通道做清洁工作的保洁员,就上前去询问,才知包已被她收起来,于是认为保洁员私藏客户的物品,投诉到管理处。
精细化操作建议:
1、为规范员工的拾遗管理,应制定完善的失物上交和认领程序,建立相应的拾遗工作流程及管理制度。员工在拾到物品后,-定要及时上交公司统一处理,并马上告知公司服务台,由服务台通知楼层秩序维护员或监控中心来协助查找失主,有广播条件的通过广播寻找到失主:
2、找到失主后,失主应说清包内物品,证件、现金等,并凭有效证件认领,办理认领及签收手续,并且失物认领记录要健全,以备日后查找;
3、如果找不到失主,服务台可以把物品登记在宣传栏上或公告栏上,以方便顾客查找;
4、在洗手间等容易丢失物品的场所张贴'请勿遗忘物品'等提示牌。
二、搬家管理
写字楼的货梯里出来几位搬抬办公桌椅、电脑等物品的搬家公司人员,被门岗秩序维护员拦住,进行登记并询问,同时索要该公司搬运大件物品的放行单。其中一位称是12层的业主,秩序维护员立即用对讲机联系收费人员查询此业主情况。收费人员回复此房间已被业主出租,租户并未向业主告知搬家之事。门岗秩序维护人员当即向面前的'业主'再次询问,此人最后不得不说出自己不是业主而是租户的事实。没爹久,业主本人已到现场,原来租户欠业主租金,想提前-个月搬家一走了之。
精细化操作建议:
1、租户搬出大件物品,须有业主的书面许可或相关证明,物业工作人员要礼貌核查放行物品与业主开具的放行单列明的物品是否相符,放行单必须有业主签名及公司盖章,不相符的只放行单据列明的物品,如业主不在场,一定要确认确实是业主开具的放行单;
2、如没有办理有效的放行手续时,应要求物主在办理有效放行手续后放行;
3、如是业主给管理处打来的电话,告知是自己同意搬出的,请物业予以放行,切记一定再次仔细核实业主的身份,如让对方报出业主的身份证号、工作单位、家庭人员等等情况,确保万无一失;
4、业主资料要建立齐全,业主住宅、办公电话及手机号码、住址、单位等均应记录并及时更新,是否自用及租赁、租期具体时间要准确详实。真实完善的业主资料将会有效地避免无法与业主取得联系的情况,以及交费对象变更致使物业费未及时缴纳情况的发生,同时事先要对公司营业执照及企业资质等证件进行查阅,防止不规范的公司入驻所可能导致的不按规定缴纳物业费的现象;
5、物品、业主经核对无误后,当值人员应及时将物品的种类、数量等登记在《物品放行登记表》上;
6、同时要加强物业工作人员特别是秩序维护员对业主的公司工作人员或家庭成员的熟知度。
三、装修管理
写字楼内一租户入驻,履行验房及装修审批程序后,在装修时,发现天花板内布线较多,于是找到管理处予以解决。维修人员推测是前租户装修后导致的,管理处负责将天花板布线情况进行恢复。
精细化操作建议:
1、入驻流程及退房流程应明确,对验房的具体内容及要求应清晰全面;
2、退房时需对应入驻及装修的具体情况进行检验,以防漏项;
3、相关流程做好记录,并有负责人签字,对特殊情况要予以标明;
4、加强维修的巡视检查次数,提高服务质量。
第5篇 写字楼大厦物业管理财务核算
写字楼、大厦物业管理财务核算
财务核算是企业经济核算的重要内容。它是反映和监督企业和企业内部各核算单位生产经营过程的活劳动消耗、物资消耗和资金占用及其经济效果的方法。财务核算是根据审核后的原始凭证,运用会计科目,填制记帐凭证,登记会计帐簿,以货币为计算尺度,连续、系统、全面地记录、计算各核算项目的经济活动过程。
1)主要作用如下:
a)为考核和评定企业及企业内部各核算单位经营管理成果提供西、完整的资料。
b)通过财务核算程序对企业及企业内部各核算单位的生产经营过程的活劳动消耗、物资消耗和资金占用实施有效的监督。
2)会计核算
a)核算时间月度从上月26日至本月25日为当月核算期,年度从上月12日26日至本年12月25日为年度核算期。
b)会计帐务以人民币为记帐单位,有外币计算的经济业务,应当折合人民币记帐,同时登记外国货币金额和折合率,规定以季初一日的汇率作为记帐率。当季末掉正其发生的差额作为外币兑换损益处理。
c)公司采用借贷复式记帐法。
d)会计科目使用和核算以财政厅制定的《企业会计制度》为主,结合公司的实际,设置总帐、银行现金日记帐,各类债权债务往来和费用的二级科目明细帐等,进行会计核算。
e)原始凭证是记帐的依据,要求一切原始凭证具有手续完备、完整、合法、内容真实、数字准确、清楚、日期和印章齐全,大、小写相符等的法定凭证,不得用白条子报帐。
3)会计凭证和会计帐册
a)公司的会计凭证、帐册、报表等会计记录资料,必须根据实际发生的经济业务进行登记,做到手续齐全、内容真实,准确完整、及时完善,并符合会计制度的规定。
b)财务会计人员必须认真审核各种原始凭证,遇有伪造或涂改情况,虚报冒领款等行为,应拒绝受理,并及时向主管领导报告,对内容不全、手续不齐、数字有差错的凭证,应予退回、补填或更正,一切原始凭证经审核无误后,方能填写记帐凭证以记帐。
c)收款凭证、付款凭证,必须按照发生事项内容填制清楚,并经出纳人员签章后方能生效。转帐凭证要经管会计填制,并健全会计核算,一切记帐凭证必须经指定的审核人员审定签章后,方可记帐。
d)公司及其下属的主管会计,应对一切原始凭证记帐帐册负责,指定专人列册登记,妥善保管,绝不丢失。有关会计报表帐册和会计凭证的保存年限,均按上级规定办理。
e)一切未使用的重要空白凭证,如支票簿、现金收据发货票据、定额票据应指定专人保管,启用时由领用人办理领取手续,每年终了后的第一个月内由主管会计清查、核实,上报有关部门。
f)工程部、综合部所承接的工程项目必须按正常的手续程序办理工程预付款,进度款和结算。
第6篇 写字楼物业管理主要经营指标重要承诺
一、主要经营指标
(一)功效率(包括出勤率和工作效率):98%;
(二)设备完好率(或完全运行率):98%;
(三)用户满意率:85%;
(四)报修及时率:98%;
(五)回访率:98%;
(六)维修质量合格率:98%;
(七)安全事故率:1‰;
(八)工伤设备事故率:1‰;
(九)节约能源(2000年--2002年):每年5%;
(十)水质、环保达标率:100%;
(十一)作业记录归档率:100%;
(十二)技术培训合格率:98s%;
(十三)管理费收缴率:90%;
(十四)绿化完好率:99%;
(十五)清洁保洁率:99%;
(十六)道路完好率及使用率:100%;
(十七)停车场完好率:100%;
(十八)投诉处理率:100%;
(十九)管理人员培训合格率:98%;
(二十)住户回访率:100%;
(二十一)业主对物业服务满意率:90%以上。
二、重要承诺:
(一)在实际入驻达到85%以上后的一年内达到市以上优秀物业管理办公楼标准;
(二)在2002年底前通过iso9002国际质量标准认证。
第7篇 写字楼工程管理概念组织机构设置
写字楼工程管理的概念和组织机构设置
1、写字楼工程管理的概念
(1)保证写字楼的建筑、配套设备、设施正常运行及客户安全的使用。
(2)提供良好的办公条件,做好写字楼配套设备、设施的运行管理及维修保养工作。
(3)因工程管理质量及水平提高,使写字楼的租售亦可增加。
(4)因工程设备、设施的保养良好,使办公效率提高,亦使物业管理的服务质量提升。
(5)良好的工程管理,可减少业户/租客的投诉。亦可维护公司的良好形象。
写字楼工程管理的任务:
工程设备管理的主要任务是做好所有系统的设备设施运行维护,并要控制设备运行维护及能源消耗的费用以降低成本。具体来说,就是做好以下工作:
1)设备运营 根据实际需要和规定,确保各种设备的准时开启和关闭。
2)设备值班 根据实际需要和规定安排值班。
3)设备巡查 分日检、周检、月检、年检和临时检查,检查应做好记录,发现故障及时排除。
4)设备保养和修理 应根据不同设备的情况制定保养计划并认真落实。一般设备可由自已保养,重要和复杂的设备可请专业公司来保养。
5)能源管理 采取各种先进技术和管理措施节约能源,节省开支,减少浪费。
6)资料管理 由专人负责管理土建和设备竣工图纸、设备维修档案。
7)应急处理 即对突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响较大的设备故障,接到报告后,及时采取应急措施,恢复设备的正常运行。
2、工程部组织机构设置
第8篇 某写字楼物业财务管理
一、物业管理的收费项目
(一)物业管理费
物业管理费一般是以建筑面积为单位按月向业主或客户收取。
(二)代收代缴项目
1、电费
2、水费
3、有线电视管理费
4、通讯费
(三)多种经营收费
1、停车场收费
2、租售代理收费
3、家政服务收费
4、其他特约服务收费
5、其他多种经营服务收费
(四)其他收费项目
1、罚款费用:包括收取的管理费滞纳金等;
1、各种押金:租房押金、施工押金、出入证押金;
2、出租租金:是指物业管理企业自有房产出租的收入;
3、大修改造资金:由物业管理企业对物业公共设施、设备提出大修改造计划,报业主委员会审核同意后,按受益业主的建筑面积分摊给各业主。
二、管理费的核定
(一)制订收费标准的原则
1.收支相抵,略有节余
2.准确测算的原则(是制订收费标准的重要基础)
3.前瞻性及相对稳定性原则
(二)收费标准的预算
1.资料准备
2.收费项目分解与归集
3.标准试算
(三)物业管理费的构成
1.管理服务人员的工资及福利,包括工资、津贴、福利、社会保险费等;
2.办公费用,包括交通、场地、办公用品、接待费等的支出;
3.公共设施、设备日常运作、维修、保养费用,包括物业所有附属设备、设施的定期维护、保养及维修开支;
4.清洁绿化费,包括公共区域的清洁、除四害、垃圾清运、绿化摆设及养护等的费用;
5.保安费用,包括消防演习、保安人员人身保险、服务费、保安系统设备、器械等的配置及日常维修费、向当地派出所缴纳的治安联防费等;
6.公共水电支出;
7.不可预见费用;
8.节日装饰费,如重大节日的场地布置等的支出;
9.聘请专业人士费用,如聘请律师、会计师等的支出;
10.经理人酬金;
11.法定税费。
(四)收费标准的调整
影响管理费变化的主要因素有:
1.物价上涨引起的水电费、人工费、材料费等支出的增加;
2.外汇汇率变化引起的管理费收支的变化;
3.外包设备及服务项目承包费考虑到物价指数也在合同中规定了逐年上升的比率。
管理费的调整一般采取“增加法”,即在原来预算的基础上,将增加的项目和金额加上去,再按使用功能、使用性质和面积分摊,加上原来的标准即为调整后的标准。
三、费用的缴纳
(一) 物业管理企业要事先制订好
费用缴纳的办法,让用户做到心中有数。同时,还应设立滞纳金与违约处理条款,要注意鼓励用户养成良好的交费习惯。
(二) 物业管理企业在催收过程中,不应盲目派单或派完催款单就完事,而应该与未缴费业主或客户取得联系,了解业主或客户的情况,具体问题具体分析。
四、管理收益
(一) 在代理型的管理模式下,物业管理企业在为业主或客户提供服务的过程中,其物业管理收支是按实列支的,对企业来说是没有利润的;而物业管理企业作为一个经济实体,必须有一个合理的利润率,否则其经营将失去动力。管理企业与开发商或业主委员会商定的一个按管理企业管理费收入/支出的一定比例,提成给管理企业作为企业利润的资金,即为经理人酬金
(或称管理者酬金)。
管理酬金的支付:按定额利润百分比取酬金:定额利润率一般在10%~15%左右,通常根据物业的档次、智能程度及管理的力度等具体情况商定。
第9篇 写字楼展厅其它管理注意事项
写字楼(展厅)其它管理注意事项
为了确保『本物业』和全体业/租户的安全及『本物业』的正常使用,我们诚恳地希望业/租户认真执行以下规定:
1、保持『本物业』内宁静的工作环境,不要在『本物业』内大声喧哗,不要高音播放或演奏音乐,不要制造影响其它业/租户的噪音。
2、业/租户不得将任何动物、宠物、禽类带入『本物业』。
3、业/租户不得在单元内从事不符合该物业用途的活动。如需进行商业推广活动请事先与物业管理处联系,获得批准后方可进行。
4、业/租户不得擅自拆装电线、水管、空调等设施。如业/租户希望对原有的线路、管网设施进行改动,必须书面向管理者申请,得到物业管理处的书面批准方可实施。有关改动的费用由业/租户承担。
5、未经物业管理处的书面同意,业/租户不得改变『本物业』区域任何部分的外观及颜色(包括玻璃幕墙)。不得在单元外墙、窗户和门外粘贴标识及宣传品,不得在窗户及外墙安装任何器械及其它固定设施。
6、为保持大楼外观美观,单元的窗帘须选用淡色,并经物业书面认可。
7、业/租户不得在单元内举办大型娱乐活动、宗教仪式、舞会、音乐会及类似活动。
8、『本物业』内严禁携入及存放武器、弹药、毒品、易燃易爆品以及任何有公害及污染环境的物品,严禁私设电台。
9、不得在公共区域搭建任何形式的临时固定设施,不得践踏绿地及折损花草树木,不得在绿地内晾晒衣服及其它物品,不得堵塞防火通道、门窗及各种公共通道及入口,不得在单元内自行放置超重物品。
10、『本物业』所有区域内严禁吐痰、张贴、涂抹、随意排污及向楼外抛撒杂物。
11、如发现单元内或公共区域内『本物业』电器设备、管道或阀门出现问题、敬请业/租户尽快和物业管理处联系。
12、禁止窃电。未经物业管理处准许不可私自增大负荷或架设电气线路,不可拆卸原有电气线路设备。
13、当『本物业』内的电器设备、电气线路、水管、阀门、水嘴、排污管等一切设施发生故障有碍正常使用时,应及时通知物业管理处派专业人员负责维修。业/租户的自用设备维修费用由该业/租户自行承担。任何设施的损坏如果责任由业/租户造成,则维修费用由业/租户承担。
14、未经物业管理处同意,业/租户不得在屋面平台及单元窗外安装各种类型的天线。
15、业/租户应认真阅读本手册及有关文件并遵照执行。如果业/租户因本身疏忽或错误而损害了『本物业』其它业/租户或物业管理处的人身或财产等权益时,该业/租户应承担责任并负责赔偿。业/租户应对自己的雇员、访客、租客、委托人、代理人、承办人及其他使用者在『本物业』内的活动向物业管理处负责,保证这些人员不发生损及『本物业』的行为。
16、如果因业/租户的疏忽和错误造成了『本物业』任何部分的损毁,则该业/租户应承担重建或修复的责任及费用。
17、业/租户如长期离开其使用单元,应及时将其联系人、通讯地址、联系电话等通知物业管理处,以便物业管理处及时有效地向业/租户送达『本物业』有关通知、函件等。
18、业/租户不得直接惩戒物业管理服务公司属下的职员。如对任何职员不满,应向物业管理处提出,由物业管理处采取必要的管理或处罚措施。
19、除经物业管理处同意外,不可在『本物业』内张贴广告,播放录像,录音。
20、不准使用碘钨灯,或大于100w以上的灯具照明;所有照明灯具与物品之间应保持不少于0.5米的间距。
21、各业/租户联系方法如有变更应及时书面通知物业管理处,以备有危急事件发生,而当时恰逢非办公时间,业/租户并无职员留守于所属单元,物业管理处需要迅速与业/租户联络,以阻止事件扩大及减轻损失。
第10篇 中海地产写字楼工程管理做法
中海地产写字楼工程管理的四大做法
一、填充墙做法
1.女儿墙在屋面建筑完成面以上300mm设置钢筋混凝土反坎,反坎以上采用页岩实心砖。在有安装支架部位的墙体应使用实心砖砌筑。核心筒外走廊采用120mm厚页岩多孔砖。楼梯间隔墙采用页岩空心砖。核心筒内墙体均为页岩空心砖,容重不大于8kn/m3。但在以下部位改用页岩实心砖:
(1)墙厚不大于120mm的墙体;
(2)门窗洞口边至少120mm宽范围内墙体;
(3)埋在回填层内的墙体。砌筑砂浆均为m5水泥砂浆。
2.墙厚不大于120mm的墙体,超过3m则需设置腰梁。
3.墙体若为幕墙饰面,墙体需考虑在龙骨连接位置设置混凝土梁或柱。
4.用水房间(含卫生间、茶水间、清洁间、服务间、厨房、涉水设备房等)的隔墙根部加设c20混凝土带,同墙宽,高度比完成面高120mm(若卫生间蹲位高出地面,则混凝土带比蹲位高120mm)。
5.所有设备房、水电井在门口处设200mm高、100mm宽c20混凝土门槛,所有设备房加设500mm高、10mm厚防鼠板。
6.所有用水房间的找平层砂浆及防水保护层使用1:2水泥砂浆内掺5%防水剂。
7.有回填层的房间的砌体墙若在本层室内地面标高以下,则应在本层地面下-0.06m处设置20mm厚1:2水泥砂浆掺5%防水剂防潮层。如果回填部分超过室内地面标高时,必须先将砌体内侧模一道防潮层,确保回填后墙体不返潮。
8.所有砖墙与砼墙或梁交接部位墙体两侧均应在抹灰前沿全长铺设200mm宽抗碱玻纤网格布(每边100mm),网孔中心距4mm×4mm,单位面积重量不小于160g/
第11篇 接管写字楼物业管理公司概况
接管写字楼物业管理公司的概况
zz国际大厦由戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司西安分公司负责进行物业管理。
戴德梁行在全球各主要城市均享有盛名,由旧金山至上海、斯德哥尔摩至悉尼,均家喻户晓。公司在全球四十个国家二百家分公司共有一万余名员工为客户服务。戴德梁行为国际主要的房地产顾问公司,为世界各地客户提供专业创新的房地产及商业解决方案。
戴德梁行于一九九三年在国内开设首家分公司,成为国内首家领有正式牌照的境外独资房地产顾问公司。戴德梁行一向致力于为本地客户及跨国企业,提供国际水平的一站式房地产解决方案,服务范畴包括研究顾问、环球企业顾问、估价及顾问、物业代理、投资服务,以及物业管理、设施管理、建筑顾问等。戴德梁行各分公司在当地均独挡一面,深得客户信赖,同时在业界亦广获认同。
戴德梁行于1998年进入西安市场,为客户提供全方位的物业咨询管理服务。戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司西安分公司成立于2005年11月11日,位于西安市南大街30号陕西中大国际大厦705室,业务辐射至整个大陆西北地区。
戴德梁行已进驻zz国际大厦,将从各方面入手,用国际化标准全面的进行物业管理工作。戴德梁行配备有专业的管理人员和从业人员,可以为业主/使用人提供最先进的物业服务,解决入驻客户的一切后顾之忧。根据zz集团要求,戴德梁行为zz国际大厦量身订做的物业管理方案标志着zz国际大厦已成为该公司进入中国西北市场的示范型物业大楼。
我们的物业管理服务宗旨是对发展商或业主委托的物业进行日常的管理工作。提高物业质量及价值,是我们梁行全体同仁的服务宗旨和服务准则,我们真诚地希望随着物业管理业务的不断开拓和服务水准的进一步提高,与业主共同成长、共创佳绩。
zz国际大厦物业管理处各部门及主要职责:
综合管理部:负责日常行政管理和大厦后勤保障之工作。综合协调管理处各部门的关系,负责管理处的所有会议与接待工作,以及整理各项记录,管理处员工的培训,管理日常运行中的各项对外委托合同文本,物业管理服务政策、法规以及市场信息的收集反馈。
物业管理部:业主投诉、求助的接待及处理,业主意见及建议的收集和反馈,办理业主入驻、装修、搬迁等手续及大厦使用的各种证件,定期收缴业主的物管费用,统计项目的收支盈余,大厦的内外环境绿化、清洁卫生等工作,定期进行业主的访谈,及时处理客户的投诉,提供管理处发布的特约服务。
物业工程部:物业维修、养护计划的编制和日常保养维修,建立大厦的设备台帐,为业主提供物业的修缮服务,审核及监督业主及租户的装修过程,对大厦内的各种机电设备提出改善意见并予以实施更新、改造。
物业保安部:大厦的安全防卫、消防、停车场管理等工作,对大楼及其范围内进行全天候保安值勤,设立固定保安岗位和流动巡逻岗。监控系统24小时值班监控,确保业主/使用人的人身财产安全。维持停车场秩序,保证车辆的进出顺畅。
第12篇 某某写字楼物业管理前期介入
某写字楼项目物业管理前期介入
物业管理的前期介入是物业管理整体阶段的基础和重要环节,在此阶段,物业管理公司要倾注大量人力物力,在纷繁琐碎的事务中理清头绪,了解熟悉并参与整体物业的接管验收工作,详尽登记造册存档,为将来的物业管理工作开个好头,夯下坚实的基础。
总体来讲,物业管理的前期介入工作可以分为以下几个时段与内容:
施工期物业管理
设施设备调试期物业管理
竣工验收及物业接管验收期间物业管理
其他前期准备工作
前期物业管理人员安排与工作进度
1 施工期物业管理工作
1.1 尽快熟悉现场和各类施工图纸,跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并做详细记录;
1.2 了解设计和施工状况,各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置,环境清洁用水预留接口等;
1.3 根据以往的工程前期介入和物业管理经验,就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题,与发展商协商,进行前期协调改进;
1.4 对影响大厦功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题,及时与发展商洽谈解决,尽量不留后患;一时无法解决时,列出整改报告,提交发展商备案处理。
2 设施设备调试期物业管理
在设施设备调试期,cpm将委派由机电工程部经理带队、各专业工程师组成的小组来现场协助工作,除进行专业培训工作外,与管理机构的工程技术人员一起,共同开展以下工作:
2.1 对设备的选型、安装提出建议,对现场设施设备安装状况进行检查,包括电梯井道防水、安装过程的质量监控,各种管线的预埋等;
2.2 出席有关工程的会议,参与机电设备的测试检查,建立调试档案;
2.3 及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题,列出遗漏工程,从物业管理专业角度提出相应的整改意见,及时通报发展商。
2.4 参与设备的调试
将工程技术人员分成四个小组,分别参与大厦的供配电、电梯、空调(包括空调、通风及消防排烟等)、给排水(包括消防供水等)、弱电(包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等)等项目的调试,掌握设施设备的性能、结构、参数、工和环境条件和操作要领,进行详细的记录。在进行调试观摩的同时,根据了解的实际情况,编制今后的设施设备操作维修规程和各项作业指导书。
3 大厦竣工验收及接管验收期物业管理
3.1 大厦工程竣工验收
**工程竣工并开始验收,管理处人员将参与建筑质量主管部门与业主组织的工程竣工验收工作,协助为主了解、发现施工质量问题,并作好验收记录,属于必须解决的及时书面呈交施工管理方协助,并报发展商。
3.2 物业接管验收
物业接管验收应在工程竣工验收后进行,也可同时进行。由于相关的交接方不同,验收的侧重面及程度也不一样,需要区别对待。工程竣工验收是施工单位向发展商移交物业,验收的方式按国家标准进行局部检查或抽样试验检查;而物业接管验收是发展商向物业管理方移交物业,验收的方式是按业主进驻的使用要求进行检查,大量的工作内容是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收、资料交接、其它交接与接管验收注意事项等四个方面。
3.3 现场验收主要项目
a. 土建工程:包括各屋面排水坡度,伸缩缝、地面有无渗水;地下室墙面有无渗水,地面有无空鼓及渗水,进出口坡道防滑等;前广场及架空层绿化小品,地面有无空鼓及开裂等;消防门、通道、楼梯等。
b. 装饰工程:包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰;门和门框及附件;护拦及扶手;灯具及其它小电气设施;外墙面(包括各涂料、装饰及玻幕);公共区域设施设备的外装饰;各种标识及区域图示;公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。
c. 供配电系统:包括正常供配电设备;应急供配电设备;油箱及油库、各配电房的防鼠;各强电检查并内管线及电箱;避雷装置;公共照明、用电器具等;
d. 给排水系统:各供水、消防水泵及电机等;各水箱;给排水管网、接头及阀门等;检查并内管线、水表及阀门等;化粪池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管网、接头、阀门等;人防工程及相应供水系统等。
e. 电梯系统:各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。
f. 空调系统:空调制冷机组、汽水交换器、风柜、各盘管机、各风管及风口;空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等(包括暖风系统);空调冷却水系统、冷却塔、冷却泵及电机、各检修口等;通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等;
g. 弱电系统:消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等);楼宇自动化(模块控制的空调、电力、电梯、保安等);弱电检查并内管线、接线箱等。
3.4 资料交接
a. 产权资料:项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。
b. 技术资料:竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备(水、电、空调、电梯)及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。
c. 验收资料:工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。
3.5 其他交接
a. 设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等。
b. 具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议也可)等。
c. 公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。
3.6 接管验收注意事项
a. 在接管验收前,管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等),同时要尽量统一验收标准,明确交接双方的责、权、利。
b. 接管验收不但要检查物业的质量,而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等类
型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。
c. 针对初验发现的问题,若属于必须改正的,书面报请施工管理方敦促施工单位返修;一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请发展商认可:属于无法返修的项目,报告发展商记录备案。
4 其它前期准备工作
4.1 室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入
根据**室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划,管理处将结合日后物业管理运作的需求和实际情况,提出相关工作建议供施工管理方参考。
4.2 清洁卫生与环境卫生前期介入
在大厦启用前,施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作,管理处应该予以全面配合。在此项工作中,管理处要注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等,防止腐蚀和划伤以上材料,造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。
4.3 消防及安全管理前期介入
大厦的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在室内二次装修中,许多材料是易燃品,施工现场情况复杂,极易发生火险和盗窃事件。管理处将对施工管理方进行严格巡视检查,及时发现危险隐患,报告施工管理方采取措施,以保证生命财产的安全。
4.4 外部公共关系建立
为保证今后物业管理的顺利开展,管理处主任须在**全面启用前,与相应的政府及公用事业各职能机构(工商、税务、物价、供电、供水、电信、环卫、园林、环保、交管、邮电等)建立稳定的沟通渠道,办理相应的法律文本,并获得当局的批准。
4.5 客户全面进驻准备
在**大厦客户全面进驻之前,cpm将主动与客户协调,确定包括入迁的单位办公场所、日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬迁路线、搬运时间、电梯使用等,并共同制定搬迁计划及注意事项。在迁入过程中,管理处将再次确认安排事项,派有关人员在现场迎接、指引路线,同是监督搬运工作遵守有关规定,保持良好秩序,减少对其它单位的影响。
5 前期物业管理人员安排计划与工作进度
5.1 人员安排计划
根据前期管理工作计划及施工进度,**管理处的员工将按计划逐步招调到位。
a. 施工期人员安排及职责
成立前期物业管理小组,组长1人,由cpm副总经理担任,组员4人,包括**管理处主任以及拓展策划、机电工程、经营管理部的有关人员。负责领导、指挥、安排前期物业管理工作,并在中标15天后,赴**施工现场与施工管理方会晤,安排进一步的调查摸底,制定出具体的**《物业管理前期介入方案》和《经营策划方案》等。
派长驻**施工现场管理人员1人,在中标15天后进入现场,负责与施工管理方保持密切的联系,参与施工方的日常管理工作,完成施工现场的物业管理前期工作。
b. 设备调试期人员安排与职责
成立以工程部经理为组长,由配电、给排水、空调、自动化专业工程师组成的四人小组赴现场,参与设备调试期观摩,负责掌握设施设备的性能、结构、参数等,编制设施设备操作维修规程和各项作业指导书等。
c. 接管验收前3个月人员安排与职责
接管验收前3个月,cpm派往**的7名管理骨干将全部到位,负责**物业管理的筹备期工作,包括人员招聘、培训、物资装备等。
此阶段cpm将适时派出由副总经理带队的专业人员4~5人参与接管验收,拟订**《物业管理接管验收方案》,协助管理处开展工作。
接管验收前1个月,管理处全部人员到位。
5.1 工作进度
根据**实际情况和行业惯例,建议在定标后10天内签定《物业管理委托合同》,中标15天后开展前期管理。
**大厦前期介入工作进度表
月份 项目
5月底6~9月10月初11月底12月底
签定《物业管理委托合同》
施工管理方的初次会晤
熟悉施工情况、隐蔽工程记录,制订《物业管理前期介入方案》
参与设施设备的调试
盆艺摆放
岗亭、道闸与标识系统方案
竣工验收
物业接管现场验收(包括备品备件)
物业各种资料交接
返修、复验及试运行
清洁开荒
公众文件送审并发布
准备迎接全面进驻
物资装备的准备
外部公共关系的建立
全面进驻并开始正式运行
