第1篇 大厦管理处人力资源部概述组织结构图
一、人力资源部概述
人力资源是大厦最为宝贵的资源。通过合理地开发人力资源,充分发挥人的最大潜能,为大厦的经营目标能够提供巨大的增值效应。
正所谓没有高素质、高效率、高满意度的员工就没有高满意度的顾客和大厦的高效益。人力资源部作为开发、管理大厦人力资源的职能部门,所处的位置和所担负的责任都是极为重要的。
人力资源部主要负责以下工作:人力规划、员工招聘、录用、培训、考核、工资、劳保、福利、调配、质检、劳动关系协调等工作。
下设部门:人事部、培训部、质检部、员工宿舍、员工更衣室
二、人力资源部的重要性
人力资源部是大厦中最关键的决策职能部门之一,大厦的经营管理离不开人、财、物、时间、信息等资源。在诸资源中,唯有人力资源是最为宝贵的。因为,其它任何资源均由人来开发利用,而且通过合理地开发人力资源、充分发挥人的最大潜能,能够产生巨大的增值效应,国会的最核心内容就是要通过最大程度地满足目标客源市场的需求,以实现企业效益和社会效益的最大化。
三、功能和作用
人力资源部的功能和作用主要体现在三个方面,即提供大厦经营活动中所需的充足的各种人力资源;提高人员素质以及合理利用和开发人力资源;发挥员工的积极性,挖掘潜能。
1.通过人力资源部的工作,在全店上下均能明确地树立起现代人才观念,真正做到了解人、关心人、尊重人、培养人,合理地选好人、用好人,使得人尽其才、才尽其用。
2.要在大厦内部真正按照科学合理的原则,根据实现企业目标的需要,从最大限度调动人的工作积极性、创造性出发,制定出整套包括选拔、培养、使用、考核和奖惩在内的劳动人事制度和分配制度,科学地定岗定编,使人与事得以最佳结合。
3.人力资源部的工作特点是既有阶段性目标,又要有贯彻始终、永无止境的追求。因为社会的发展,科学技术的进步会不断地给人力资源开发提出新课题,且大厦管理思想、管理体制、管理手段和管理方法的科学化、现代化本身也要求员工不断调整自己的知识结构,提高自己的知识水平。人力资源部要尽可能为员工表现自己的能力提供机会,使他们获得的知识在实践中转化为经验,上升为理论。
四、基本任务
人力资源部的基本任务是遵循国家的劳动人事法规和政策,围绕大厦的经营管理这一中心开展工作,最大限度地利用和开发人力资源,不断提高员工的整体素质,优化人才资源,实现经济效益和社会效益的最大化。具体有以下内容:
1.直接负责整个大厦的人力规划、员工招聘、录用、培训、考核、工资、劳保、福利、调配、质检、劳动关系协调等工作。
2.开展各种有效活动,密切劳资关系,协调政府、企业、员工、客人之间的利益,增强员工的向心力、凝聚力。
3.完善工资分配和福利制度,吸引和留住优秀人才。
4.负责对员工的工作质量进行监督,确保大厦服务质量。
5.负责制定《员工手册》、《劳动合同》及大厦的人事规章制度。
6.负责同政府机关、社会团体、人才交流中心及其他同行建立并保持友好的工作关系。
7.审核人力资源的财政预算和支出,做好各项成本控制工作。
8.负责审核大厦年度培训计划和月度培训计划,建立和完善大厦二级培训体系。
第2篇 会议大厦房屋装修与改造的管理
行政办事中心及会议大厦房屋装修与改造的管理
房屋二次装修和改造主要影响到房屋结构、荷载的改变。不合理的装修和不科学的施工方法。直接危害到房屋建筑的安全性。同时,盲目选用不合适的装饰材料,还会破坏工作生活环境,危及人体健康。物业公司在房屋的管理工作中,必须重视对二次装修和改造的审批、监督、追踪和验收工作,确保房屋使用安全。
行政办事中心及会议大厦建筑面积较大,大楼内功能多,随着时间的推移,必定会出现室内外二次装的需求。由于各区域性质的不同,对装修要求各有不同,装修时间也不可能统一,同时不可避免地涉及到动火、拉接临时电源等特殊要求。为确保大楼建筑结构安全,保证楼宇外观协调统一,符合消防安全要求,保持大楼安全静谧的办公环境,达到合理、安全使用物业的目的,物业管理公司要结合甲方装修要求,严格参照执行建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》,按以下的程序对房屋装修实施有效管理和控制:
(1)装修申报
需装修的用户应会同装修施工单位填写《装修申请表》并经甲方审批后,向物业服务中心递交甲方的审批意见、施工人员、时间、期限,使用机电设备的容量、装修施工方案、装修施工图纸(平面图、立面图、电气布线图、所有图纸加盖章),提供装修施工单位资质证书、营业执照复印件。经审核后,用户、装修施工单位、物业服务中心三方签订装修管理责任书。
公共场所的装修,应事先向公安消防机构申报,由用户向公安消防局防火科领取建筑内部装修防火审核呈报表,经消防机关审批后报物业服务中心登记备案,再进行装修申报手续。
施工队进场装修前。需到物业服务中心办理装修进场手续,递交有效证件。办理装修许可证和施工人员临时出入证,领取施工马夹,凭证出入施工,保安员凭施工人
员穿着的施工马夹、《施工人员临时出入证》及身份证放行。
(2、现场管理
l、物业服务中心装修责任人员负责监管每一装修项目。
2、物业服务中心监管人员每天进入施工现场检查二次以上,发现违章施工、违章用电、用火、乱拉乱接临时电源等,应采取适当措施予以制止处理。
3、动火作业按消防管理程序办理,并由监管人员负责监督。
4、对出入的材料、工具等由经查验放行,严格控制易燃材料进入大楼,确保行政办事中心及会议大厦安全。
5、严禁装修施工人员进入装修场所以外的办公区域,以保证物业各区域的安全和安静。
6、保安员按巡逻时间,把装修现场作为一个重要巡逻点进行巡视,并填写巡视记录表。
(3)垃圾管理
对产生的装修垃圾,集中堆放,并严格做到日产日清,绝不允许堆放在消防通道上。也不允许堆放在影响行政办事中心及会议大厦形象的任何部位(垃圾清运由施工队负责)。
(4)装修验收
l、装修工程完工后,物业服务中心会同用户、施工单位及有关专业技术人员参与验收。
2、对未能通过消防验收的,物业服务中心严格督促其整改,否则将不准许启用,以确保行政办事中心及会议大厦安全。
3、验收合格后,由施工单位向物业服务中心交回发放的施工马夹及《施工人员临时出入证》。
4、对需延长装修期、增加装修范围的,需报甲方审批,再报物业服务中心备案后执行。
第3篇 大厦业主手册-装修管理
大厦《业主手册》:装修管理
为了共同维护大厦的整体美观,根据国家建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》的有关规定,特制定《**大厦装修管理规定》,请业主对大厦进行装修前细阅本规定,并到服务中心办理有关手续。
一、装修单位需提供以下有关资料到物业管理公司大厦服务中心办理装修报批手续:
1、装修施工单位的营业执照副本、资质证明副本一份,并加盖公章。
2、全套的装修施工图纸;
(1)房屋平面布置图及天花图;
(2)室内供电系统图、给排水管网图(装修电工、焊工人员需持有效的技工证原件)。
3、装修施工合同。
二、房屋装修,业主需缴交一定的费用,详细情况请向大厦服务中心咨询。
三、办理装修手续及注意事项:
1、电力系统、天线系统和防盗对讲系统装修:为确保大厦业户生命的安全和各系统操作正常,以及便于**大厦服务中心将来进行维修工程,涉及到专业性较强、技术含量较高、构造复杂和容易产生安全因素的项目,如电力、天线、防盗对讲系统等工程,不可由业主所聘用的承建商代办。该工程必须由服务中心选定承建商进行,但业主须支付所须费用。如:
1)为电力设备进行增建/改装;
2)就公共天线分布系统设备进行增建/改装工程,由该系统的分布放大器/分配器至室内而设的电视/超短波收音插口;
3)就防盗对讲系统进行增建/改装工程。
2、用电设备安装:装置室内电器或其它用电设备必须十分留意单元的电负荷量,如果超过负荷必须向服务中心申请,取得书面同意后方可继续施工。另外,聘请注册之电器承建商,依照广州市供电局之《广州地区电器设备安装规程》,否则,因影响大厦用电线路、设备正常运作而造成的损失,该单元业主须负全部责任。
3、空调机的安装规定:为保持楼宇外貌美观,冷气机主机及窗机均应安装在原设计预留位置上,切勿凿穿外墙安装。如原设计无预留位置,应按服务中心指定的位置上安装,冷气机安装之位置及规则可向服务中心查询。所有托架或装置材料必须为不锈钢制造。如因安装空调机而破坏楼宇外观,业主须负责按规定改装并修复楼宇外貌,如因安装空调机而导致楼宇任何损坏,业主必须负责所有修理费用。
4、排水系统装修:所有排水系统的改装工程必须经物业服务中心指定的承建商负责施工,费用由业主负责,另付一笔相当于工程费的5%的管理费,作为管理处进行额外行政工作/有关工程的监督费。
5、各业户可依照自己的喜好进行室内装修,但必须注意在加设或更改室内装置时不得影响楼宇结构和楼宇外观,这些都属于公共财产。一般而言,**大厦的外墙绝对不能更改或加建包括窗台安装防盗网、飘蓬等,如内墙必须拆除或更改,事先亦必须向服务中心申请并获得书面批准。
6、业户在室内进行任何工程,必须事先确定该项不得抵触有关政府部门之法律或条文,若所进行的工程不符合有关法律,用户需将改变部分恢复原貌,直至有关当局满意为止,其所需的一切费用由该业户支付。
7、各业户所聘用的装修承建商在进行装修工程时,必须向服务中心领取装修申请表格填报所聘用的承建商资料,在服务中心发给装修许可证后承建商才可进行装修工程。装修进行期间,装修许可证应挂在单元门口,特种作业人员(如:电、焊工等)须持证备查。
8、防盗门及窗花安装:
为保持楼宇美观,服务中心建议各业户不必安装防盗网,对要安装防盗门,请到服务中心查询,但门于外墙必须水平,窗花必须安装在玻璃窗的内侧,统一款式。
9、装修工程必须遵守:
1)业户须确保各承建商安排指定的负责人在现场监工并配备通讯工具,以便在工作时间突发事故时与其联系。
2)业户装修前需对楼宇的结构、装置、装饰等提供足够之保护、防御措施,避免在装修期有任何损毁,如果造成楼宇内之设备有任何损坏或因缺乏维护、防御措施而导致损坏,例如:裂痕、污渍等,有关业户需负担一切修复费用。
3)所有材料、余泥及沙石应以尼龙或麻包袋搬运,运载材料之货车应取道指定之货物起卸区,余泥、沙石必须弃置于指定区域。
4)所有装修工程只限在本单位内进行,不得在走廊或其它公共地方进行,而且一切工具、材料、余泥、沙石等也必须放在单位内,不得占用**大厦之公共地方或通道、走廊。为保障其他业户的利益,若有任何人受到直接或间接的损害,将由有关业户负责及赔偿。
5)施工时尽量提供足够防御措施,以减少装修期内引致之尘埃、气味、振动及噪音,避免对其他业户造成干扰及不便。装修期间,单元大门必须关闭,但不能上锁,以便管理人员检查。
6)工场内必须配备紧急医疗药品(如外伤药品),必须有足够防火设备,如灭火筒、防火毡等,以备发生火警时紧急应用。(装修范围内每50平方米必须保证至少提供2个4kg干粉手提灭火器)
7)严禁在消防设施上取水作其他用途。
8)每日必须清理所有废料及垃圾,以保持通道畅通、地面清洁及减低火警发生的可能性。易燃、易爆等危险品禁止在单元内存放超过二十四小时。
9)施工过程应采取适当遮蔽措施,以免将混凝土、沙石、瓦砾或其他杂物进入厕所或排水渠内。
10)装修工人进入大厦必须配戴装修出入证,经登记后方可进入大厦。在大厦内切实遵守大厦的各项规章制度,如环境卫生、治安管理规定等,如有违反,秩序维护人员和管理人员有权按照有关规定进行处理。
11)所有进出大厦之装修工人,只能在指定现场作业,不得在大厦内随意走动,不得在装修单元内居住、留宿或煮食。
12)装修工人必须穿着合适的衣服,不得赤脚、穿拖鞋、裸露上半身等出入工作范围,以防发生意外或有碍观瞻。
13)各业户进行装修时,必须严格遵守服务中心制定的《噪音施工管理规定》:
①正常的施工时间为周一至周五上午8:00时至中午12:00时,下午2:00时至下午6:00时。
②整个周末和公共假期,大厦禁止进行装修工程。
③业户如需超时工作或在周末进行无噪音装修,事先须获得服务中心的书面批准。
14)一切未经批准而进行的违章建筑物,服务中心将根据公约和政府有关规定采取一切必要的手段,包括移交政府行政主管部门予以清除,一切费用由负责人支付。
15)业主须留意如因改装室内的供水去水部分装置,如水喉、洁具等造成墙壁或楼板渗水等现象,服务中心将不予安排任何修缮工程,一切后果由业主负责。
16)业主须时时告诫装修工人在进行钻天花墙壁或地台工程时,应特别注意不要钻穿穿插其间的水管、电线,如因施工原因影响大厦内的
用水、用电、电话、天线、防盗系统等设施的使用功能,事故的责任者必须负全部责任及赔偿。
四、装修延期手续
1、如装修需超过申报工期,必须及时办理有关延期手续,否则,物业管理公司有权责令其停工,并禁止有关人员进出大厦。
2、业主或其委托人须提前带齐施工许可证及施工人员出入证到大厦服务中心办理装修延期手续,一户装修最长时间不得超过6个月,特殊情况须得到物业公司书面批准。
五、装修退场手续
1、业主在竣工三日内将装修施工许可证、施工人员出入证、给排水、电器竣工图交回客户服务中心办理退场手续。
2、业主于十四个工作日后带齐装修保证金票据和装修工人证按金票据到客户服务中心办理保证金退还手续。遗失施工许可证、施工人员出入证均不退还保证金。如有其它违规行为则视情况扣罚相应保证金。
第4篇 写字楼大厦房屋维修管理
写字楼、大厦房屋维修管理
随着写字楼/大厦的使用年期增加,大厦的结构会出现各类问题,如不早日维修,大厦将会变成一座危楼,对业户的财产及人身安全受到严重的影响。故此房屋的保养维修成为一项重要的环节,为业主的房产得以保值及增值。
进行大厦维修前要做好工程招标,工程设计技术指标,合同管理,施工控制等工作,而完工后再进行工程竣工验收、工程结算及维修、技术资料整理等!
(1)写字楼修缮按照房屋完损情况分为a.翻修b.大修c.中修d.小修e.综合维修五项.
a.翻修工程:指全部拆除,重新设计,重新建造的工程.翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求.
b.大修工程:指需拆换/改动部分主体结构,但不需全部拆除的工程,该等费用为同类造价的25%以上.
c.中修工程:指拆换/改动少量主体结构,保持原来房屋的规划和结构的工程,费用约为同类造价的20%以下.
d.小修工程:指日常小损小坏的修复,保持房屋完损等级,进行日常的养护工程.
e.综合维修:指成片多栋(大厦)的大、中、小修,进行一次性全部修完的工程,为该同类结构的造价20%以上的费用。
(2)写字楼修缮的标准,按房屋不同的结构,装修及设备条件划分,以一等房屋为标准,内容包括:
a.结构:包括砖木,混合和钢筋混凝土结构,其中承重墙柱不得用空心砖、半砖、乱砖、乱石等。
b.楼地面:不得用有普通水泥或三合土面层者。
c.门窗:正规门窗,有纱门窗或双层窗。
d.墙面:中级或中级以上的粉饰。
e.设备:独厨有水电、卫生设备、采暖地区有暖气。
(3)写字楼结构的修缮注意事项
a.对混凝土结构变形缝、预埋件、给排水设施的使用情况,应进行定期检查,有腐蚀、渗漏、开裂等情况要及时处理,及时制止任意开孔洞。
b.钢筋混凝土保护层损坏要及时补修,以防止钢筋锈蚀,以沥青漆、环氧树脂涂料进行防护。
c.做好对屋面隔垫层、保温层、室外给排水设施及地基基础的维护工作。
d.对房屋的使用应满足设计要求,不得随意改变用途,超载或对结构进行改造。
(4)对屋面漏、渗水的修缮注意事项
a.屋顶应每季进行一次全面检查。
b.清除落水口的积灰、草根、杂物、使雨水管道通畅,清除天沟杂物,泛水部分青草及时清除。
c.灰屋面架设设施/天线等,保证不影响屋面排水及防水层完整,防止受破坏。
d.不允许屋面堆放杂物,搭建加建房屋。局部修补时,应采取保护性措施,防止屋面受损。
(5)写字楼各管道井的维修注意事项。
a.不得随意将通风道堵封,堵塞及受到破坏。及时清理油积和灰尘。有裂缝时及早修补。
b.垃圾道堵塞要及时疏通,由底层向上逐层疏通。保持垃圾道内清洁,防止在垃圾道上凿洞。
c.垃圾斗、垃圾门应每2年重新油漆一遍,以防钢板锈蚀,减少使用寿命,及时用水泥砂浆修补小洞,防止损坏处渐渐扩大。
d.应注意对检修上(门)的保护,对安装固定件的保护,防止碰撞管井,有损坏应及早维修。
(6)房屋修缮施工及环境保护注意事项:
a.噪音的控制:修缮施工设备机械,如锯床、刨床、粉碎机等操作时噪音较大,应用箱盖、消声罩及风管吸尖设施防止噪音及灰尘飞扬,或选择适当地点加工!
b.建筑灰尘的控制:因清拆引致建筑灰尘大量产生,应做好防尘扩散措施,以油布、草垫或洒水等方法减少尘土乱飞或选择风小的天气施工。
c.垃圾的管理:应将建筑垃圾集中堆放,超过一定量时安排及时清除。
d.防止建筑管道及下水道堵塞,定期检查,清除内部垃圾,严禁用水冲洗路面剩余水泥。
e.施工场地周围的绿化保护:搭建施工脚手架应做好保护,防止灰尘、垃圾弄污绿化草地。严禁在绿化地带随意焚烧建筑垃圾。临时堆放建筑物料应做好保护措施,防止破坏绿化。
第5篇 大厦防火管理程序
一、保安部处理程序
1.0 报警:
1、发现火情应立即通知
(1)监控室
(2)保安领班
2、报警人应报清着火地点、起火部位、燃烧面积、目前状况、报警人姓名等;
2.0 接警:
1、监控人员将所报时间、内容详细记录,并迅速通知:
(1)保安主任、物业主任、物业经理
(2)工程经理、副经理
(3)总经理
(4)商场办公室、老大楼保卫科
2、上述人员迅速到达现场,救灾领导小组立即成立,到场级别最高者为领导小组现场总指挥;
3、根据救灾领导小组总指挥之意见报119火警电话;
二、工程部防火处理程序:
1.0水的处理:
(1)指派一名员工在消防泵房按命令启动、关闭消防泵;
(2)确保消防泵运转,使消防用水不间断;
2.0电的处理:
(1)指派电工控制失火部位的电源,该切断的要果断要断;
(2)并设法解决灭火现场必需的照明;
(3)确保消防用电不间断;
3.0电梯的处理:
(1)客梯自动降至底层关闭;
(2)消防梯切换为手动控制交消防队员、保安部使用;
4.0防火卷帘门的处理:点动或连动关闭着火区域之防火卷帘门;
5.0检查正压送风排烟设备、空调装置和煤气总阀;
6.0组织人员投入灭火,必要时向消防队员提供建筑结构、设施、设备的情况;
三、物管部防火处理程序:
1、组织人员投入灭火;
2、抢救、疏散着火层的顾客,并按指令疏散非着火层的顾客到达指定的安全区域,准确统计撤离人数,安抚顾客情绪;
3、配合检查是否有顾客尚未撤离,确认商场无遗留人员后亲上商场并通知保安部;
4、撤离楼面时,协助保安部关闭防火门、防火卷帘门;
四、防火救灾领导小组职责:
1、决定是否报119火警电话;
2、调集力量,布置疏散救护人员、物资之措施;
3、决定灭火、供水、开启应急广播的区域;
4、安排防排烟、停电或继续供电、关闭空调、新风等措施;
5、密切注意商场内一切情况,稳定顾客情绪;
6、检查执行情况;
7、消防队到达后,及时向消防队之火场总指挥报告情况,并按其统一布置,带领员工贯彻执行;
五、防火救灾领导小组现场任务布置:
a、疏散和救护
1、划定安全区:保安领班划定供疏散人员集合的安全区;
2、疏散:
(1)保安员引导并护送顾客向安全区域疏散;
(2)在安全区域疏散线路上分段安排保安员为顾客指明方向;
(3)安排保安员护送行动不便的人员从消防电梯疏散;
(4)安排保安员查清是否有顾客仍在着火区域内;
(5)在安全区域内安排保安员负责接待,并安抚顾客情绪;
3、疏散秩序:
(1)第一疏散着火层;
(2)第二疏散着火层以上楼层;
(3)第三疏散着火层以下楼层;
(4)第四从消防通道疏散顾客;
(5)第五从消防电梯疏散行动不便和老弱顾客;
b、防火扑救要点:
1、在火势能控制的情况下:用灭火器扑救,但水带须放到位,以防灭火器扑救力度不够时,用消防水枪扑救
2、扑救时,首先要控制火势蔓延,然后才考虑扑灭;
3、力量布置应首先考虑在火势蔓延的方向设防,然后才考虑在周 围及上层设防;
4、电气火灾须断电后才可用水枪扑救;
c、防排烟:
(1) 指导顾客和员工学会用湿手巾捂住鼻子,尽可能贴近地面行走,必要时根据当时风向、火势的地形及时排烟;
(2)视人员疏散情况关闭部分消防通道防火门、防火卷帘门,以
(3)隔离并阻止火势蔓延;
d、防火安全警戒:(由保安部落实,必要时其他部门协
同实施)
1、大厦外围:
(1)派二名保安员分别有六合路二头负责接应消防车;
(2)保安员清除外围路障,疏散一切无关车辆;
(3)劝导过路行人撤离现场,维护好大厦外围秩序;
2、大厦底层出入口:
(1)严禁无关人员进入大厦,指导疏散顾客离开大厦;
(2)看管好疏散出大厦的物资;
(3)保证消防电梯为消防人员专用;
(4)引导消防人员进入着火区域,维持灭火行动秩序;
3、着火层:
(1)严禁应疏散人员进入着火层,,防止乘火打劫、制造混乱;
(2)指导疏散人流向下一层按秩序撤离;
4、水灾扑灭后:
在火灾区域设立警戒区,保护好现场,严禁无关人员进入,配合消防部门调查起火原因;
e、防火应急广播:
1.一旦火灾发生,应急广播应配合做好指导疏散、安定人心等工作;
2.广播范围应视火势情况而定,一般只限于着火层和上下一层;
f、防火设施保障:
1、机房值班人员必须坚守岗位,听从领导小组的指令;
2、保证消防用水、消防用电等不间断;
g、保持通讯畅通:
第6篇 大厦物资出入管理作业指导书
1.0目的
通过对出入大厦的各类物品进行适当的控制,确保业户财产和公司财产不受损失。
2.0范围
适用于出入大厦的各类物品、设备、工具等的管理。
3.0职责
3.1管理处客户服务中心负责物资出入手续的办理。
3.2管理处客户服务中心主管负责b类物资出入手续的审批。
3.3管理处客户服务中心主任负责业户迁出的批准。
3.4管理处主任负责c类物资出入手续的审批。
3.5管理处保安队负责物资的检查、核对及放行。
4.0内容
4.1 出入物资的分类
4.1.1 a类物资:是指体积小,价值不高的可随身携带物品,对此可不作控制,准予放行;
4.1.2b类物资:体积较大、较重,不便个人携带的金额较高的物资,如办公用品、贵重礼品、工艺品、装修工机具、批量装修材料。
4.1.3c类物资:易燃、易爆、有腐蚀性等的危险物品和化学品。
4.2 出入物资的控制
4.2.1进出大厦人员随身携带a类物资,门卫保安员可不予控制。
4.2.2当业户或其它人员携带b类物资进出大厦时,应到客户服务中心办理手续。
a) 申请人到客户服务中心领取《物资出入放行单》,填写相关资料并加盖公司公章;
b) 业户详细填报其物资后,管理员通知分管其区域的主管。业户搬运物品为b类物资,如搬出物资为个别的家具和电器,并非搬家,且又查明无拖欠管理费用的情况,则该区域主管可签字同意放行;如搬离物品较多或全部搬家,则需上门查看,并致电业主,询问其同意与否。如同意,请收费室计算该户所有费用,将金额报给业户,在结清后请客户中心分管领导签字同意其搬家。如业主不同意,则请业户自行和业主洽谈,暂不办理放行手续。
c) 办理好手续后,需向业户说明:大宗物资在下班后或节假日方可经大堂出入。平时请走负2层,而且搬运车辆限高为2.2米。
d) 业户手续不全或费用未结清而欲搬出物资,则须耐心向业户解释,请业户先结清费用再为其办理相关手续。
f) 大门保安队员根据《物资出入放行单》核查需要放行的物品,无误时,准予放行。
4.2.3当业户或其它人员携带c类物资进出大厦时,办理手续同4.2.2,《物资出入放行单》需请示管理处主任。如管理处主任同意可以进入则须保安队携带灭火器材护送。
5.0 记录
《物资出入放行单》
第7篇 大厦业户搬出物品管理公约
业户搬出物品管理公约
为确保业主(住户)财产安全,维护**正常秩序,居住于**的业主(住户)搬出家私及家电等贵重物品时,请您按以下规定提示到物业公司办理搬迁手续。
1.0您是业主(住、用户)搬出家私、电器等大件贵重物品时,请您持本人有效身份证件(或护照)到物业管理公司登记,填写《业主搬出物品登记表》,由值班人员确认您的身份后开据《搬出物品放行通知单》,请您将《放行通知单》交给大堂接待人员或护卫员,由大堂通知道口放行。
2.0业主因转卖迁离小区时,请您持本人有效身份证件(或护照)到物业管理公司办公室交清物业管理费和水、电、暖、空调等费后,办理迁出手续,物业公司将开据《搬出物品放行通知单》,护卫员见单确认后放行。
3.0您是业主的委托代理人要搬出物品时:请您出据有效身份证件,经办人须持附有业主身份证以及业主签名的委托书到物业管理公司办理搬出手续,将物业公司开据的《搬出物品放行通知单》交大堂护卫员确认后放行。
4.0若您是租、用户要搬出物品时:须持有效房屋租赁合同或借住手续并得到业主许可(业主同意书或复印件、传真件)后,请您到物业公司财务室,缴清各种费用。然后由物业管理公司开据《搬出物品放行通知单》大堂护卫员确认后放行。
5.0道口岗护卫员将根据《搬出物品放行通知单》决定放行。
6.0为了保证您和全体业主的安全利益,请您按规定中的程序去办理搬出物品手续,请您配合物业安全管理工作,开据《搬出物品放行通知单》后再搬出物品。
7.0您在搬迁时请勿影响邻里生活;请勿碰损电梯、墙面、地面等小区设施、设备;
8.0您在搬出大型家电时,物业公司会为您开启消防或货运电梯使用,请勿使用客梯。
第8篇 xc大厦空调运行操作管理
大厦空调运行操作管理
空调换热站运行规程
**城市广场大厦由主楼和裙楼构成,其空调采暖系统由高区换热站和低区换热站为主楼和裙楼提供空调热水。
换热站运行程序
换热站主要设备的运行分别执行各自的操作规程,其运行程序见下图:
正常正常正常加水
检查膨胀水箱水位←开启补水泵←软化水箱水位←软化水罐
正常
检查热水循环泵,阀门检查换热器,分汽缸蒸汽压力
正常
正常
开启热水循环泵←
开启换热器、供汽、出凝结水阀门
调整并保持换热器出水温度
正常
开启所用空调器
空调换热站紧急故障处理规程
换热站发生下列紧急情况之一,可停车处理。
一、电机或水泵等一部份冒烟起火。
二、板式换热器漏汽,漏水、温度异常升高。
三、发生必须停车的人身事故,如人、手或衣服被卷入轴内。
四、电机或水泵声音异常,发生强烈震动。
五、水泵轴温迅速上升,并超过允许温度。
六、发生单路停电事故。
七、电流波动太大。
八、严重抽空,泵内由于抽进杂物堵塞而引起压力突然下降
九、发生必须紧急停车的其它事故,将要损坏设备而来不及请示报告时可紧急停车。
紧急停车处理规程
一、关闭事故换热器供汽阀门和凝结水阀门。
二、关闭事故泵进出水阀门。
三、切断电机电源。
四、按开车程序开启备用换热器或备用水泵。
五、处理事故换热器或水泵。
六、消除影响人身安全的故障。
七、处理造成紧急停车的其它事故。
八、认真如实填写事故记录并及时上报。
制冷站运行程序
┌─────┐┌──────┐
┌──────┐│加药装置││娈频给水泵│
│软化水罐│└──┬──┘└───┬──┘
└──┬───┘└───┬───┘
│正常│正常、加水
┌──┴─────┐┌────┴──────┐
│软化水箱水位││冷却塔水位│
└───┬────┘└────┬──────┘
│正常│正常
┌───┴────┐┌────┴───────┐
│开启补水泵││冷却塔风机、电机、变速箱│
└───┬────┘└────┬───────┘
│补水│正常
┌───┴────┐┌────┴─────┐
│膨胀水箱水位││开启冷却塔风机│
└───┬────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│冷冻水系统阀门开启││开启冷却水系统阀门│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│开启循环水泵││开启冷却水泵│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│检查分、集水器压力││检查冷却塔水温、压力│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│
┌───┴──────┐│
│开启所用空调机││
└───┬──────┘│
┌──┴───┐
│制冷机开启│
└──────┘
空调系统标准参数
1、空调房间
┌────┬───────┬───────┬──────┬───┐
││夏季│冬季│新风量│噪声│
│名称├───┬───┼───┬───┤m3/人.h│db(a)│
││温度℃│湿度%│温度℃│温度%│││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│商场│26-28│--│16-18│--│9│30-60│
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│写字间│24-26│〈65│18-20│40│30││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│健身康乐│26-28│〈65│18-20│40│30││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│餐厅│24-26│〈65│18-20│--│20││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│厨房│≤30│--│16-18│--│40-60次换气││
││││││││
└────┴───┴───┴───┴───┴──────┴───┘
2、制冷站
冷冻水送回水温度7℃/12℃
冷却水送回水温度32℃/37℃
3、热交换站
空调热水送回水温度高区60℃/50℃
----------低区85℃/60℃
板式换热器蒸汽进口压力〈0.4mpa
------------------温度〈150℃
安全规程
一、安全第一,保障人身及设备安全,保证空调系统正常运行。
二、严格执行设备操作规程,杜绝违章操作。
三、运行、维修人员必须进行上岗培训,培训不合格不准上岗。试用人员不得
在关键岗位独立操作。
四、运行、维修人员要懂得电气安全基本常识,会使用灭火器具。
五、高空作业必须系安全带,必须同时两人以上作业。
六、不得操作带'病'设备。不得操作安全防护措施不合格的设备。
七、运行、维修人员疲劳过度,患病时不得上岗操作。
八、制冷剂存放运输过程中应避免高温、振动,充罐排出时须防止泄漏,造成冻伤,并不得遇明火。
九、各种油器存放、使用必须注意防火,避免污染环境。
十、蒸汽、冷热水管道的启闭都必须缓慢进行,防止水锤噪声及阀件的损坏。
十一、容易出现危险隐患的设备,场所应有明显的安全警示标志。
第9篇 大厦管理公约范本
前言
本公约制定的目的在于通过本公约的实施,以界定各业主/用户对于广东省广州市天河区**路**号的'**国际广场'(以下简称'该广场' )及其设备、服务设施的管理、保养及维修订立规定,达到对该广场的统一管理,以保证该广场的所有业主/用户有效地使用其购置/租用的物业,以及规定各业主/用户对该广场的管理及公共开支所须负责的责任。
本公约自以下当事人签署后即生效,该广场的所有业主和非业主使用人均受本公约各条文的约束。业主更换,本公约继续有效。管理公司对本公约的条款享有解释权。
特别提示:本公约的签约单位为
1.广州市**房地产有限公司(以下简称'发展商')
2.(一般的社会购买者名称)(以下简称为'业主')
3.广州**国际广场物业管理有限公司(以下简称'管理者')
第一章定义
一、在本公约中,除文意另有所指外:
1.'该土地':指根据广州市《国有土地使用权出让合同》穗国地出合(1998)419号文及《国有土地批准书》穗国土建用字(1998)5**号文,由广州市国土局出让位于天河区**路以西**院地段约14369平方米的土地使用权之土地。
2.'土地批文':指有关的国有土地使用证编号为'穗府国用**字第特167号、168号、169号'及有关的文件及修订。
3.'该广场':指座落于该土地上的**国际广场或其任何部分。其中写字楼、购物商场、酒店公寓、餐厅、康乐设施、会议中心、地下车库,并其总面积约为 195,000平方米。
4.'公共地方' :指在该广场内或该土地内由发展商根据本公约所指定的公共地方。其中包括各入口大堂及::通道、各扶手梯、直梯、楼梯间、行人道、行车道、卫生间、梯台、天台、绿化区及休息地方、管理者办事处及各监控室、电表房、锅炉房、电掣房、泵房、洒水系统泵房、消防及保安设备控制室、电话机房、消防泵房、光井、水箱、升降机房、发电机房、空调机房及为该土地及该广场的业主和用户及访客而设并供其共用的其他地方或范围,但不包括任何业主拥有所有权的地方。
5.'公共服务设施':指为该广场的利益而安装的设备、仪器、电机、装置、树木、管道、电缆、电线。但任何只供个别业主及租户使用的设施不包括在内。
6.'装修手册':指管理者(如以下所定义)就各业主在其所属单元(如以下定义)的装修、更改、改进、加建及装饰等所作的规定。
7.'用户手册':指管理者为管理该广场而制订有关写字楼、商场、公寓、车位及有关设施的使用守则。
8.'管理费用':指管理者因管理及保养该广场而引起的所有费用和开支。
9.'维修基金':指用于维修、替换该广场公共设备的款项。
10.'管理者':指被发展商广州市**房地产有限公司聘用为管理该广场的任何个人或公司。
11.'业主':指对每个单元合法拥有或共同拥有所有权的人士,并包括其日后通过合法程序而成为当时的合法继承人或当时的转让(包括但不限于变卖、赠与及互易等)人。如果该单元已被合法抵押,则'业主'就包括该抵押人和受押人(抵押权人);但以上所述受押人(抵押权人)只是在受押人(抵押权人)占有该有关单元或收取该单元的租金及利益下才算是业主。
12.'发展商':指该广场的发展商广州**房地产有限公司。
13.'单元':指在该广场内的写字楼、商场、酒店公寓、车位或其它部分。
14.'写字楼':指根据本公约规定作为办公用途的有关单元。
15.'商场':指根据本公约规定作为购物用途的有关单元。
16.'酒店公寓' :指根据本公约规定作为出租居住用途的有关单元。
17.'车位':指根据本公约规定作为停泊车辆用途的地方。
18.'摊分费':指由该广场在大项设施设备维修上的需要而作出一次性的支出,并当维修基金不足以支付或有关支出超过维修基金百份之五十之储备的情况下,管理者向各业主收取用以支付前述支出的金额。
19.'业主委员会' :指各业主按照本公约不时召开的业主大会上委任或选出的业主委员会。(以下简称'业委会')。
20.'业主大会' :指按照本公约第七章举行的业主大会。
第二章业主的权利和义务
一、业主的权利
在各业主遵守本公约的所有规则、政府订立的有关法规,并按期缴交
有关费用的先决条件下,各业主将享有下述权利:
1.业主依法拥有、使用及享用其名下物业及全部租金的收益。
2.业主有权将其所属单元,以上行为明确地受本公约限制和保障。
2.1 出售、转让、抵押按揭
2.2 出租于第三者
2.3 以其他方式处置
2.4 变卖
3.各业主可依法使用广场内的公共地方、公共服务设施,但不得损害他人利益。
4.业主有权::参加业主大会,对广场内的各项管理决策行使投票权,业主投票权按其建筑面积每100平方米一票计算,超出部分按四舍五入处理,不足100平方米的按一票计算。
5.业主可根据本公约条款维护自身的权益,可以监督广场管理公司的管理行为或提出合理建议。
二、业主有以下的义务:
1.在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策及本公约的规定,维护物业及其他业主的公共利益。
2.广场业主委员会成立后,执行业主委员会或业主大会的决议和决定。
3.全体业主和用户应遵守管理公司根据政府法规及业主委员会决议制定的各项有关广场的管理规章制度,并配合管理公司做好广场的各项管理工作。
4.按规定依时交纳其单元应缴之物业管理服务费、水电费、维修费、公共能源费及其他有关费用。
5.加强安全防范意识,遵守有关广场安全防范的规章制度,自觉做好防火防盗工作。
6.业主或用户如需进行室内装饰装修,必须遵守物业装修手册内的各种规定,并填写申请表,报管理公司审批,并缴纳装修按金后方可按规定施工。装修完工后,由管理公司进行查验,如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),按金予以退还,否则视违章情况予以扣除::并限期整改;如属统一清运装修垃圾和余泥的,还应同时交纳装修垃圾、余泥清运费。如在规定时间外使用公共设施(如电梯、供电增容等)的,还应承担相应的补偿费用。
7.业主如请管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修与维护,应支付有关费用。
8.凡房屋建筑附属设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全,或有碍外观统一、市容观瞻的,按规定应由业主单独或联合维修与维护的,业主应及时进行维修维护;否则,由业主委员会委托管理公司采取有关措施,其费用由当事业主按规定分摊。
9.与非业主在建立使用、维修维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知对方遵守本管理公约,并承担连带责任。
10.若公共设施或其他业主权益遭受人为损坏,损坏者须负责原样修复,如造成损失,应予赔偿。
11.使用本物业内的文化娱乐体育设施和停车场等公共设施、公共场所(地)时,应按规定交纳有关费用。
12.自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公共设施的完好。
13.自觉维护广场精神文明建设,搞好业户关系,互助友爱,和睦共处,共创文明商业广场。
14.在本物业范围内,不得有下列行为:
14.1擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗等的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;
14.2擅自对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板进行凿、拆、搭、建;
14.3占用或损坏楼梯、通道、屋面、道路、停车场、摩托车/自行车房(棚)等公用设施及公共场所(地);
14.4损坏、或擅自拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施;
14.5在公共场所堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物;
14.6在公共场所存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等;
14.7践踏、占用绿化用地,损坏、涂画建筑小品;
14.8影响市容观瞻或本广场外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;
14.9随意停放车辆;
14.10利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;
14.11法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
第三章 管理
一、一般事项:
1.管理公司的责任在于管理和维护该广场的每一部分且受本公约的约束,须遵守和履行本公约中其有关的责任及义务。
2.业委会有权于业主大会通过多数决议案后给予管理公司不少于三个月的书面通知终止管理合约;管理公司亦可提前三个月给业委会书面通知解除合约。
二、管理公司的权利及责任
1.在不抵触本公约的前提下,管理公司有权去完成所有有关广场管理和维护的事项,具体如下:
1.1 检查、巡察广场的公共部分,必要时包括所有单元的内部。
1.2 从事任何必要工作,包括维修养护、保安、清洁、绿化等,以保持广场每一个部分及其设施、设备处于良好、清洁、安全的状态。
1.3 预防及制止任何不符合本公约规定的行为,并追讨当事人赔偿其造成的损失,以维护全体业主的公共利益。
1.4 控制该广场内所有车辆停放、行人交通,对乱停泊车辆上锁或拖离,并向该车主收取拖离及有关费用。
1.5 制止及纠正各业主违反本公约规定的行为,
1.5.1在该广场内显着地方公布违约业户的姓名及其违约细节。
1.5.2书面通知违约业户纠正错误,并在通知后十四天期满而该户主仍未纠正错误时,采取相应的行动;如属紧急情况,可不必书面通知。
1.5.3透过民事诉讼向违约业主追讨本公约规定该业主须缴付的任何款项及其滞纳金。
1.5.1管理公司为保障全体业户利益执行的其他合法方法。
1.6 按本公约规定,要求并收取所有广场业主应付的管理款项,支付所有因该广场管理及维护而产生的应付款项。
1.7 根据财务预算,本着合理节约的原则有效控制管理开支,并做好帐目记录,定期向业主通报。
1.8 为该广场的公共地方(包括公共服务设施及广场整体基建架构)投保,其投保额及险种由管理公司根据该广场所需而决定。
1.9 向业主报告所有因该广场的管理及维护工作所引起与政府、公民及有关个人的往来事宜。
1.10节日期间可装饰该广场入口及外墙,包括灯光及其他饰物。必要时,管理公司可以组织该广场内的文娱活动。
1.11按照本公约的规定履行管理公司应承担的管理和维护之职责。
2.管理公司根据本公约做出的行动及决定,在各方面对所有业户均有约束力。
3.管理公司在下列情况下无需对业户负责:
3.1 为履行本公约所做出的一切合法行为。
3.2 因下列原因造成的服务中断:
3.2.1因任何设施、装置进行必要的保养及维修;
3.2.2台风、水灾、火灾、地震或其他不可抗力的损害、毁灭;
3.2.3无法避免的燃料、材料、水、电或劳力短缺;
3.2.4管理公司所无法控制的其他一切原因。
三、管理公司酬金
1.管理公司酬金是管理公司因履行本公约的职责而获取的报酬。在业委会未成立前,该酬金按政府规定拟定。在业委会成立后,管理公司酬金将由物业管理公司与业委会商定。
2.该广场管理中发生的一切开支无须从管理公司酬金中支付。
四、管理费及其他费用
1.为确定业主应付的管理费用,管理公司应在每年十月底前为下一年度准备一份管理预算。该预算应显示::该广场总体上在管理与维修保护方面的估计开支(包括管理公司酬金)和估计收入。
2.为确定管理预算,第一会计年度应由该广场经政府有关部门检验合格之日起,至该年的十二月三十一日止。其后的会计年度即自每年一月一日始,至该年十二月三十一日止。
3.管理费支出包括但不限于下列各项:
3.1 管理公司员工开支;
3.2 公共地方及公共设备、设施的维修保养费支出;
3.3 广场绿化费用支出;
3.4 广场环境卫生费用支出;
3.5 广场保安及消防装备费用支出;
3.6 行政办公费用支出;
3.7 物业结构、公共地方、公用设备、公众责任保险费支出;
&nb
sp; 3.8 环境美化及节日装饰费用支出;
3.9 税金支出;
3.10管理公司酬金。
4.无论物业是否空置、出租或自用,各业主均应按照管理预算及其单元面积缴费标准支付管理费、水电费、公共能源费及其他相关费用。
5.如个别业主要求管理公司提供额外的工作和服务,管理公司有权向该等业主收取合理的附加费用。
6.在业主委员会成立前,物业管理服务费收费标准以政府物价部门批核为准;业主委员会成立后,该收费标准由物业管理公司与业委会商定。
7.当管理帐出现正常亏损,管理公司将重新修改财务预算,并将调整后的收费标准报物价部门或业委会通过后,确定出每一业主应加付的数额,管理公司可运用该笔每月加收的款项弥补管理帐不足部分;在必要的情况下,该笔款项亦可以一次性总付的方式收取。
8.如有关会计年度出现盈余,则该盈余部分即视为下一会计年度的收入。
五、管理费用及其滞纳金的缴付
1.每一业主应于每月五日以前向管理公司缴付其单元当月应付的管理费,管理公司另有规定的除外。
2.任何业主如果未能于本公约规定应付的款项到期日起十五天内支付其应付的款项,则管理公司有权采取下列措施并收取附加费用:
2.1 收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的滞纳金(滞纳金费率按政府有关规定计算)。
2.2 收取手续费作为因违约引起管理公司额外工作的赔偿。
3.任何业主如果在应付管理费当日起两个月内尚未能缴交管理费、水电费及其他费用且无任何解释,管理公司有权采取适当措施追讨有关费用或依法向人民法院提起诉讼,由此引起的不便或相关费用由该业主承担。
4.所有以滞纳金及手续费方式付给管理公司的款项,均应存入管理帐户中以支付日常管理开支。
六、维修基金
1.维修基金是指物业共用部位、共用设施设备发生损坏时,用于进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。
2.维修基金的缴交根据政府有关规定执行。
3.维修基金应设立专款帐户由管理公司和业委会共同管理,不得挪作他用。
4.物业共用部位、共用设备、设施维修、更新时,其费用从维修基金增值部分中开支;增值部分不足以开支的,由维修基金垫支,垫支部分应向业主收回。
5.维修基金的使用,由管理公司提出年度计划,经业主委员会批准后实施。
6.在任何业主停止拥有或使用该单元时,维修基金将不退还,但如将该单元使用权变化情况通知管理公司及获得新业主所签署的本公约附录之承诺书,该维修基金可以免息转移于该单元的新业主的名下。
第四章该广场或部分受损不宜使用时的规定
一、若该广场因火灾、台风、地震、地陷或其他原因而破坏,以致大部分不宜使用时,则管理公司须召开业主大会,会上可由出席并投票的业主百分之七十五(75%)以上多数票通过决议案。
二、如由于保险赔偿金不足、建筑法规的改变或任何其他情况,致使修复或重建该广场的方案已不可行时,各业主须将其所拥有所有权的单元交于管理公司托管,管理公司须立即将其以公开拍卖或转让变卖,并将变卖所得的净收益,按各业主原先持有的单元市值比例确定分配与该等业主。该项工作由物业管理公司或业主委员会委托有关主管部门进行。
三、因该广场购买了保险而取得的一切保险赔偿金须按比例分配予各业主。在此种情况下,各业主在本公约所述的一切权利、特权、责任及保证均予撤销,每名业主须放弃本公约所载的一切权利和特权。
四、若议决修复该广场,每名业主须按其单元应缴费比例支付修复该损毁部分所需费用,以支付超出该广场的保险额赔偿金的数目。
第五章业主大会及业主委员会(业委会)
一、管理公司须于该广场经有关政府部门综合验收合格,并已交付使用不超过二十四个月内召开第一次业主大会,管理公司应会同发展商及时召开该广场的业主大会,选出业主委员会及主席,并可决定业委会的职务、人数及其他事项等。下列规定适用于任何业主大会:
1.管理公司或业委会每年须召开不少于一次业主大会。管理公司、业委会或占该广场不少于百分之二十的业主提议可合法召开特别会议,以便讨论或决定任何影响或关于该土地或广场的事项,或为全体业主的利益就该土地及该广场的保养及管理向管理公司提供意见。
2.每次召开会议须至少提前七天发出书面通知,列明开会时间、地点及讨论事
项。
3.会议的法定人数为占该广场不少于百分之五十的业主亲自或派代表出席。出席者达法定人数,会议方可进行。
4.每年第一次会议中业委会主任可自动当选为该次业主大会的主席。
5.主席须确保将出席者及会议程序记录存档。
6.各业主每户拥有一份所有权份额,即有一票。
7.如投票票数相等,主席可投第二票或决定性的一票。
8.业主可亲自或派代表投票,未满十八岁的业主须由其法定代理人出席。
8.1 未满十八岁的业主须由其法定代理人出席。
8.2 委任代表的文书须由业主签署;如业主乃一法人,则须加盖公章。
8.3 委派代表的文件须于开会前一天交予管理公司。
9.于正式召开的会议上由拥有投票权的业主或其代理人过半数票通过的任何有关广场事项的决议案对全体业主均有约束力,惟:
9.1 开会通知须指出拟就该事项提出决议案。
9.2 除非全体业主均亲自或派代表出席会议,否则会上就其他事项所通过的任何决议案均属无效。
9.3 抵触本公约或土地批文的决议案均属无效。
二、业委会的组织、会议及权利
1.业委会委员由业主大会从业主中选举产生,应不少于五名;业委会任期为两年一届,可以连选连任;业委会主任、副主任由业委会选举产生。
2.业委会的成员在下述情况将终止其职务:
2.1 有关成员以书面向业委会请辞并获业委会接纳。
2.2 有关成员不再拥有该广场的任何所有权。
2.3 有关成员破产或触犯刑事法律。
2.4 有关成员患上身体或精神上的痼疾致使其不能处理日常事务。
2.5 业主大会议决辞退的有关成员。
3.业委会由主任定期召集,召开会议必须有过半数委员出席,作出决定须经过半数委员同意。
4.每三个月::至少应召开一次业委会会议以决定该广场的日常管理事宜,如1/3以 上的委员提议或主任、副主任认为有必要时,可召开特别会议。
5.每次召开会议须至少提前七日发出书面通知给各成员,并列明开会时间、地点及讨论事项。任何议决事项若事前并未详列于开会通知内将会无效。
6.所有问题的决定,均按少数服从多数的原则。
7.业委会应包括以下的职位:
7.1 主任
7.2 副主任
7.3 执行秘书
7.4 任何经业主大会所指定及界定的职位
8.业委会须保存所有会议记录并包括下述事项:
8.1 所有成员职位的委派、辞退或改变;
8.2 所有业委会议决事项;
8.3 曾出席会议的成员。
此等会议记录须存于一固定并可供其他业主查阅的地方。
9.业委会决议对全体业主均有约束力,并应予以公布。
注:本公约内容条款如与政府政策法规有抵触,应以政府政策法规为准。
附录
关于**国际广场管理公约承诺书
致:**国际广场物业管理有限公司
为维护及促进广州**国际广场的管理,本人/本司现同意遵守与**国际广场物业管理有限公司签署的'**国际广场管理公约'内的一切条款及有关修订内容。
本人/本司亦同意在转让上述广场任何部分时,于有关买卖合约签署之日起一个月内就使用变化情况以书面通知上述广场的管理公司,并应取得本人/本司的承让人遵守该管理公约内的一切条款及有关修订内容的承诺协议。
在管理公司收到本人/本司承让人的承诺书前,如本人/本司的承让人有违反管理公约的行为,法律责任将由本人/本司及承让人共同承担。
广州**国际广场
**国际广场物业管理有限公司
**楼**号单位业主
(业主 )签署 (法人代表 )签署
年 月日年 月 日
第10篇 x大厦花卉管理程序
大厦花卉管理程序:
绿色植物不但美化着大厦的各个角落,起着活跃环境、净化空气的作用。为了保持良好的形象,现对花卉的管理规定如下:
(一)专人负责管理:
1、巡查时间:每周二次。
2、巡查内容:花卉各项情况;花卉套盆完好情况。
3、统计上报:花卉情况、套盆情况、换花次数及数量、浇花次数。
(二)监督花卉公司工作:
1、换花:保持花卉常绿,根据花卉情况随时更换;换花过程中由花卉专项负责人抽查监督、记录,并做好各项协调工作。
2、浇花:原则定为一周两次,由花卉公司派专人,花卉专项负责人进行监督、记录、并控制每次浇时间的间隔。
第11篇 大厦管理中心火灾应急预案
大厦物业管理中心火灾应急预案
1、目的
使各岗位员工明确发生火灾事故后各自的岗位职责与抢救措施,确保救火抢险工作进行的程序性、及时性与有效性。
2、适用范围
适用于管理中心发生火灾事故时的应急处理。
3、职责
3.1管理中心经理担任火灾应急事故处理的现场总指挥,负责向各级部门布置警戒、疏散、灭火工作。
3.2火灾应急事故处理情况下,设备控制方面运行班长接受技术室的直属领导,负责向运行值班员下达设备操作指令,尽力保证消防设备电源,确保应急照明及消防设施的运作正常。
3.3运行值班员在发生火灾事故时,负责立即按照4.3规定的程序进行操作,及时完成技术室、运行班长发出的设备操作指令,并根据火情及值班经验灵活、果断处理各种应急情况。
3.4大厦维修工负责火灾现场的抢险、救灾工作,向安管队员说明现场的带电情况,避免意外事故的发生。
3.5安管队长负责应急情况下疏散、抢险、救火的组织工作,及时完成管理中心经理发出的各种指令,根据火情及执勤经验灵活、果断处理各种应急情况。
3.6安管队员负责现场救护及灭火抢险工作,按照管理处及队长的指示及时完成各项应急任务。
3.7管理中心办公室人员按照管理中心经理的指示及时完成人员与物资的疏导工作,维护好公共秩序及通讯工作。
4、工作流程
4.1管理中心经理工作流程
4.1.1接到火灾紧急通报后,管理中心经理应立即赶到监控室担任火灾应急处理的现场总指挥。
4.1.2负责向市公安消防队汇报火情,及时调配人员执行消防队发出的各项指令,保证各项抢险、救灾工作的及时开展。
4.1.3按照《yk大厦火灾应急预案图》及实际火情向各班组人员下达工作指令。
4.1.4组织火情侦察,预测火势的发展趋势,向公司领导与工行相关负责人员汇报火情,及时召集力量。
4.1.5扑灭火灾后,向公司提交火灾报告,分析着火原因,处罚当事人,教育群众。
4.2运行班长工作流程
4.2.1接到火灾紧急通报后应立即赶到监控室。
4.2.2根据《yk大厦火灾应急预案图》以及实际火情对运行值班员下达设备操作指令。
4.2.3向技术室汇报火情,设法完成技术室发出的设备操作指令,尽力保证消防设备电源,确保应急照明及消防设施的运作正常。
4.2.4及时完成管理中心经理发出的工作指令。
4.2.5在未与技术室取得联系前,应灵活、果断的向值班员发出操作指令。
4.3运行值班员工作流程
4.3.1接到消防报警系统显示火警信号或接到火情报告后,立即通知安管队员前往火警现场查看,确认火情。
4.3.2确认火情后两名运行值班员应立即分工,一人留守监控室负责临时总指挥,一人负责消防、空调、电梯等机电设备的现场操作,操作完毕后应留守配电房听候指挥。
4.3.3留守监控室运行值班员应立即执行以下工作。
4.3.3.1向所有管理中心在岗人员通报火情,在运行班长、管理中心经理未到达监控室前担任临时现场总指挥,根据《yk大厦火灾应急预案图》及实际火情向各在岗人员分配应急任务。
4.3.3.2向管理中心经理报告火情。
4.3.3.3打电话'119'向市消防局报警。
4.3.3.4在监控室启动消防风机、防排烟系统,通知晶都水泵站启动消防栓系统、喷淋系统。
4.3.3.5通知电梯值班员将客梯置于顶层后关闭电源,并指示电梯值班员留守于一楼消防电梯门前待命。
4.3.3.6利用应急广播、警铃,按照《yk大厦应急疏散预案》疏散大厦人员。
4.3.3.7保持与各岗位人员的联系,了解抢救、疏散、灭火工作的最新进展情况,及时向相关负责人汇报,随时向各岗位员工发出新的工作指令。
4.3.3.8接到公司领导的指令后,应立即按照指令执行。
4.3.4留守配电房运行值班员应立即执行以下工作。
4.3.4.1置一楼消防电梯厅电梯消防开关于火警位置。
4.3.4.2关闭空调机组、空调风机,切断火灾现场电源,保留应急照明电源及消防用电。
4.3.4.3启动应急发电机,使发电机处于随时可投入使用状态。
4.3.4.4按照监控室发出的指令进行操作,及时向监控室汇报配电房的运行状况。
4.3.4.5随时向监控室汇报消防设备及应急照明的运行情况。
4.3.5火灾事故处理完毕后,值班员应做好火警记录,并配合有关部门做好火灾事故调查。
4.4安管队员工作流程
4.4.1接到火警信号后或接到火情报告后,安管队员应立即到达现场查看,确认火警后,按下报警开关或利用消防电话向监控室报告火情。
4.4.2队长、领班员及巡逻人员接到火情通报后立即赶往监控室配齐防毒面具,并立即赶往火灾现场,采用消火栓、喷淋或使用灭火器投入灭火工作,动作应迅速、及时。
4.4.3两名大堂值班员一名负责召集休息队员赶回公司,赶回人员到达公司后应立即到监控室接受指令,另一名大堂值班员在大堂阻止无关人员进入大厦,并指引疏散人员向西门或正门撤离。
4.4.4停车场门岗安管员应立即阻止无关车辆(非消防、公安车辆)进入停车场,引导车辆驶离停车场,尽量腾空车位、疏通大门前通道,等待消防、公安车辆的进入。
4.4.5停车场巡逻安管员应立即封锁大厦地下车库入口与正大门,阻止无关人员的进入,疏导大厦人员,维护好公共秩序。
4.4.6地下室值班安管员应阻止无关人员及车辆的进入,监守岗位,协助车辆物品的疏导工作。
4.4.7市消防队到达现场后,停车场安管员应立即通知管理中心经理或直接带领消防队员进入监控室了解火情,并协助队员开展各项救火工作。
4.5维修工工作流程
4.5.1大厦所有维修人员接到火情通报后应立即停止一切日常维修工作,立即赶到监控室配齐防毒面具后,赶到火灾现场协同安管队员进行火灾现场的抢救与扑灭工作。
4.6管理中心办公室人员
4.6.1事故发生后,管理中心办公室员工应及时赶到监控室接受指令,并负责以下工作内容。
4.6.2负责大厦内群众的疏散、物资的疏导工作。
4.6.3保
障器材供应,协助、引导市消防队工作。
4.6.4协助运行值班员的通讯联系工作。
4.6.5完成管理中心经理发出的临时工作指令。
4.7灭火器的选用
4.7.1因电器、电器故障短路引起着火,应迅速切断电源,用1211灭火器或其它阻燃材料进行扑救。
4.7.2汽油、柴油等着火,用1211灭火器进行扑救。
4.7.3液化石油气等燃气着火,用干粉灭火器进行扑救。
4.8火灾报警
4.8.1拿起话筒拔'119'号键,直至听到对方回话。
4.8.2准确讲清起火单位名称、所在位置,要详细讲明单位地址。
4.8.3讲清起火部位、燃烧物品、火势大小、火场面积。
4.8.4讲清大厦楼高及起火楼层。
4.8.5讲清报警人的姓名、联系电话号码,以便随时联系。
4.8.6如需安排接消防车要讲清楚接车地点。
4.9消防水枪、水带操作规范
4.9.1打开消火栓门,取出水带、水枪。
4.9.2检查水带及接头是否良好,如有破损严禁使用。
4.9.3向火场方向铺设水带,避免扭折。
4.9.4将水带靠近消火栓端与消火栓连接,连接时将连接扣准确插入滑槽,按顺时针方向拧紧。
4.9.5将水带另一端与水枪连接(连接程序与4.9.4相同)。
4.9.6连接完毕至少2人握紧水枪1人打开阀门,对准火场(勿对人,防止高压水伤人),缓慢打开消火栓阀门至最大,对准火场根部进行灭火。
4.10人员疏散方案
4.10.1当火情无法控制,必须疏散大厦人员时,监控值班员应通过消防广播引导人员进行疏散,并注意以下疏散要点。
4.10.2逃生时应走消防通道(严禁使用电梯),保持镇定,以防拥挤造成事故。
4.10.3疏散顺序:首先为着火层人员,其次是着火层上一层人员,再次为着火层上二层人员,并依次往上,当火灾层以上受火灾影响的人员全部疏散后,开始依次疏散火灾层下一层、下二层人员,依次往下。
4.10.4被困人员出门前先以手触摸门板及把手,感觉热烫时切勿开门,应打开窗门挥手或其它方法发出求救信号,等待消防队到达后利用云梯等登高工具进行救护,同时应用湿衣服堵住门缝,防止烟雾进入。
4.10.5紧急疏散烟雾较大时,要用湿毛巾、衣物等捂住口,避免被烟气呛住导致窒息。
4.10.6浓烟弥漫时应沿着紧急疏散标志指示的方向,采用最低姿势沿墙角前进(弯腰或爬行前进),由首层向大厦以外跑。
4.11yk大厦火灾应急预案图
第12篇 z大厦物业管理防火组织
大厦物业管理防火组织
根据公安部第61号令及中华人民共和国消防法有关规定,本大厦实行逐级防火责任制,由各级部门职员负责实施,并以此制定大厦的防火组织架构,各部门应把预防火灾作为日常管理工作的一个重要部分,使防火工作经常化、制度化,以确保本大厦内人员的生命和财产安全。
本大厦设四级防火组织,任命三级防火责任人及消防安全管理人,成立义务消防队。(具体人员名单以当时在职名册为准)
一级防火责任人:总经理
二级防火责任人:由公司副总、各部门经理、副经理、主管担任
三级防火责任人:各部门班长、副班长担任
四级防火责任人:各在岗员工
消防安全管理人:秩序维护部经理
义务消防队队长:秩序维护部经理
各级防火责任人及安全管理人、义务消防队长职责
一级防火责任人职责:( 1人)
总经理:z
一.贯彻执行消防法规,保障大厦消防安全符合规定,掌握本大厦的消防安全情况;
二.确定逐级消防安全责任,批准实施消防安全制度及保障消防安全的操作规程;
三.组织防火检查,督促落实火灾隐患整改,及时处理涉及消防安全的重大问题;
四.建立义务消防队;
五.组织制定符合本大厦实际的灭火和应急疏散预案,并实施演练;
六.批准年度消防工作计划及有关经费。
二级防火责任人职责:(14人)
部门经理、主管:*****、(保洁公司驻场经理)
一.认真执行消防法规,对本部门的消防安全管理工作负责,组织实施部门防火责任制和岗位防火责任制;
二.立足自防自救,对部门员工进行经常性防火安全教育;
三.布置、组织、检查、总结本部门消防安全工作,定期向上级报告工作情况;
四.组织领导本部门的人员补救火灾事故,保护火灾现场,追查处理火警事故,协助调查火灾原因。
三级防火责任人职责:( 人)
领班、副班长:*****
一.组织实施岗位防火责任制;
二.积极参加消防培训及执行义务消防员职责;
三.协助部门经理做好消防管理工作;
四.每天检查岗位消防安全工作。
四级防火责任人职责:(人)
各部门员工:
财务部:
客户中心:
行政人事部:
工程部:工程部全体员工
秩序维护部:******
一、学习及掌握消防科学知识,严格遵守消防法规,熟悉消防设备使用;
二、落实岗位防火责任制,积极主动地做好消防安全工作;
三、积极参加消防培训及执行义务消防员职责。
消防安全管理人职责:(1人)
秩序维护部经理:
一.拟定年度消防计划,组织实施日常消防安全管理工作;
二.拟定消防安全工作的资金投入和组织保障方案;
三.在员工中开展消防知识、技能的宣传教育和培训,组织灭火和应急疏散预案的实施及演练;
四.协助一级防火责任人做好其他消防管理工作。
义务消防队队长职责:(1人)
秩序维护部经理:
一.组织制订消防安全制度和保障消防安全的操作规程并检查督促其落实;
二.组织实施消防检查和火灾隐患整改工作;
三.组织实施对本单位消防设施灭火器和消防器材安全标志的维护保养,确保其完好有效,确保疏散通道和安全出口畅通;
四.组织管理义务消防队;
五.协助一级防火责任人做好其他消防管理工作。
防火架构图(略)
