第1篇 经营管理科科长岗位责任制
第一条在矿长的领导下，全面负责经营管理科的工作，做好全矿的经营管理工作。
第二条 负责组织编制、修定人事管理制度。
第三条 负责组织编制、修定劳动工资管理制度。
第四条 负责组织编制、修定物资管理制度。
第五条 负责组织编制、修定综合考核管理制度。
第六条 负责组织制定人员招聘、解聘计划
第七条 负责组织制定人力资源配置计划
第八条 负责同公司及相关单位进行工作协调
第九条 负责各种资料的审批。
第十条 负责协调、解决员工关心的热点、难点问题。
第十一条 负责组织本科室员工进行业务学习
第2篇 物业租赁经营管理程序
物业租赁经营管理程序
1、目的
本程序明确规定了本公司与客户签定租赁合同和退伙的有关事宜,以保证满足客户的需求。
2、使用范围
本程序适用于经营部关于物业租赁合同的签定和退房。
3、相关标准要素
gb/t19002-iso90024.3 合同评审
4、相关文件
4.1cpm-op-006物业的供电管理
4.2cpm-op-007物业的供水管理
4.3cpm-op-009物业的消防管理
4.4cpm-op-017物业管理费用的收取
4.5cpm-op-038物业装修管理
5、职责
5.1经营部负责与客户联系,并组织相关部门进行合同评审活动。
5.2经营部与客户签定租赁合同,并协调客户与其它部门的关系。
5.3消防治安部负责消防审批及处理消防事项。
5.4物业管理部及管理处负责房产交接及日常服务。
5.5财务部负责各项费用的收取和退还押金。
6、实施程序
6.1房产租赁需求信息的接受
6.1.1经营部负责房产租赁需求信息的接受,分两种方式处理需求信息。
6.1.2客户来电咨询房产情况,由房产管理员或经理负责接听并向客户介绍情况,对需预租房产的客户将情况登记在客户情况登记表中,及时跟踪。
6.1.3客户上门咨询房产情况,由房产管理员或经理负责解答客户需了解的房产情况,对认为有必要的客户进行登记并跟踪处理。
6.2住宅房产的租赁
6.2.1经营部负责向客户介绍公司情况、房产使用条件、租赁价格。
6.2.2经营部负责了解客户情况,及其具体内容证明材料,材料包括:营业执照,身份证明等有关材料。
6.2.3其它实施程序参照6.1维修安装服务。各管理处负责带客户实地看房,并解答客户提出的有关管理要求。
6.2.4根据客户提出的租赁要求,经营部负责核实本公司是否具备能力报经理批准。
6.2.5经营部负责与客户签订正式租赁合同,并开具收费通知单。
6.2.6财务部根据经营部开具的收费通知单计收费用。
6.3住宅房产的入伙
6.3.1客户在租赁合同签定后,经营部负责开具租房交接单。
6.3.2管理处根据经营部开具的租房交接单逐项进行交接。
6.3.3管理处各项交接完毕后,管理处负责人与客户分别在房屋租赁通知单上签字。(各管理处应根据具体管理要求,向客户明确租房管理规定)
6.3.4管理处交付房屋钥匙给客户,收取钥匙押金并把客户信息登记输入电脑,同时为客户办理住宿卡。
6.3.5对需装修的客户,按程序文件cpm-op-038执行。
6.4商业办公和工业房产的租赁
6.4.1经营部认真向客户介绍公司情况、房产使用条件、租赁价格。
6.4.2经营部向客户了解其情况,并请其出示具体证明材料,具体材料包括:营业执照,身份证明等有关材料。
6.4.3经营部会同管理处带客户实地看房,解答客户提出的有关管理要求,并记录在客户情况登记表中。
6.4.4经营部负责解答客户提出的租赁要求,并商谈大致意向。
6.4.5经营部如认为必要,负责组织机电工程部、消防治安部、物业 管理部进行合同评审,并作记录,同时将评审记录报总经理、总工程师批准。
6.4.6经营部将各部门提出的问题以书面形式通知客户,双方协商确定后,经营部负责与客户签订正式租赁合同。
6.4.7财务部根据经营部开具的收费通知单计收费用并办理有关交接手续。
6.4.8管理处根据经营部开具的房屋租赁通知单办理入伙手续。
6.5商业客户的入伙
6.5.1管理处按上述6.3.2、6.3.3、6.3.4办理有关手续。
6.5.2对需求装修的客户,按程序文件cpm-op-038执行。
6.5.3客户需租用电话时,由经营部与客户签订电话使用协议,并开具押金收费通知单由财务部收取押金。经理部负责办理电话的开通、过户、移机等手续。
6.6合同修改
6.6.1当公司由于特殊情况需要更改合同时,经营部应及时以书面形式告知客户,并达成一致意见,得到客户书面确认。
6.6.2当客户提出修改时,经营部应及时组织相关部门评审,以保证公司能力满足顾客提出的更改,并以书面形式对客户提出的修改进行确认。
6.6.3合同的更改应及时以书面形式传递到各相关部门。
6.7房产的退伙交接
6.7.1客户提出退房申请,经营部在退房客户情况登记表进行登记。
6.7.2管理处负责房产验收交接
6.7.2.1管理处在客户搬迁清理完毕后,按房屋交接单逐项验收,损坏的项目及时与客户提出修复事宜或费用补偿。进行费用补偿时,管理处应收取费用并开具相应的单据。
6.7.2.2在较大型的商业客户和工业客户退房时,由经营部组织机电工程部、消防治安部、物业管理部或沙河管理部联合验收,并将验收结果汇总至管理处,并将验收过程中发现的问题和处理意见记录在房产退房交接单备注栏中。
6.7.2.3租用电话的客户退房时,管理处除负责2.1项外,还应检查租赁的电话线路是否可用,并通知经营部。
6.7.2.4经理部负责客户的长话登记信息及长话费用清单或结止费用多少将信息反馈给经营部。
6.7.3管理处各项验收无误后,管理处验收人与客户分别在房屋交接单签字,管理处应复写一份存档并通知经营部房屋验收完毕。
6.7.4经营部负责计算客户的房屋交接单上的结止水电费、押金、租金并开具通知单与发票,通知财务部办理费用的结算。
6.7.5财务部负责客户的结止水电费、押金、租金的收取与退还。
7记录
7.1租赁合同
7.2客户情况登记表
7.3房产租赁通知单
7.4合同评审记录
7.5房产退房交接单
7.6退房客户情况登记表
第3篇 购物广场商户经营管理
购物中心商户经营管理
一、经营渠道管理
1、目的:通过对商户经营渠道了解,掌握商户的经营实力与竞争能力,以确保商户在商场的持续经营。
2、适应范围:在营的商户及潜在需求商户
3、工作要求:
1)商户经营商品代理属性的了解:
①经销商
②专卖店
③代理商
④总代理
⑤厂商直营商
2)商户经营商品开店的属性了解
①、进入百货商场
②、开专卖店
③、开直营店
3)商户经营的商品开店规模了解
①、50
第4篇 药店经营管理技巧
药店经营管理技巧
随着经济的发展,药店行业也迅速发展。国内的医药行业如果想与国际接轨的话,应该在哪方面有所变动呢在经营管理的技巧上应该有哪些呢
技巧一:创新经营
进入21世纪,科学管理,创新经营是加强店管理的新要求,也是提高药店管理水平的标准。
经营管理者要提高自身综合素质,努力学习不实践,在实践中使科学思维得到提炼和升华。创新推动药店经营管理进步取之不竭的动力和源泉。如今,药店经营管理处处存在着创新机遇,药店经营管理不能墨守成规,若如此,管理就会走入死胡同。
技巧二:管理细化
体制、管理艺术性和社会支持等都是提高经营管理的重要方面。从事经营管理的人员应引起重视,全面把握,不能放松:
首先,获得gsp认证是实现经营管理升级的保证。
gsp是医药经营企业质量管理规范,是国家规定医药经营企业必须达到的相关要求和标准。药店从进货、质检、柜台展示、药品摆放、价格管理、财务核算、顾客服务、药品销售等具备进、销、存等一套经营管理程序,这一套经营管理程序须有完善的管理制度。只有完善的管理体制才能确保药店管理上水平、上档次。
其次,管理的艺术性是提高管理水平的重要手段。
经营管理是讲究艺术性的,不是盲目和照本宣科。21世纪充满竞争和挑战,加强药店管理更注重艺术性,药店不再是靠降价获利,而是靠过硬的管理。管理又是依靠管理者的管理艺术,按照管理的法则,充分调动全体员工的积极性和创造性,促进经营。
再次,争取社会支持是药店发展的必要保障。
药店虽小但与社会联系密切,药监、工商、城管、卫生等多方面都与之有关系。加强与外界的沟通与合作是药店发展的重要条件,否则难以存在下去。因此积极争取社会各方面的支持,创造良好的外部环境,对药店发展有着极为重要的意义。
技巧三:质量为上
衡量一个药店管理水平的高低,药品质量的好与坏是重要标准。加强药品质量管理要严格按照gsp管理要求进行。健全的管理制度是从进货到销售一条龙管理。对存在的质量问题,要引起足够重视,发现问题立即整改,杜绝有质量问题的商品销售。
技巧四:高新技术
本世纪是知识、技术的时代。医药零售经营正向规范化、现代化、连锁化发展,高新技术的应用,使管理方式和手段日新月异,对推动药店管理进步有重要作用。医药管理软件的开发对加强连锁经营网络化管理、现代化管理发挥着积极作用。现代技术成为连锁经营远程管理、网上购物不可或缺的管理手段。药店管理必须与现代技术相结合,否则将会落后于时代。
第5篇 老城火锅改善经营管理报告
老城门火锅改善经营管理报告
在总公司王总及董事会的领导下,率领酒店全体员工完成总公司制定的各项经营、管理指标,共同提高酒店的服务质量、管理水平和经济效益。确立酒店的经营计划发展规划及经营方针,制定酒店的经营管理目标,并指挥实施。
一,老城门火锅自试营业业以来,受诸方面因素影响,经营情况不容乐观,制定20**年度发展规划及经营方针即是围绕着改善经营状况进行的,20**年后半年基本确定酒店以中高档餐、烤鸭、火锅三大营业点为重点,加强营销,细化服务,提高出品,从而提高酒店整体盈利能力为酒店基本经营方针。为推动销售,带动消费,我在经营方面主要采取以下措施保证经营持续增长:
1、对用餐客人增设了午餐8.8折,晚餐送餐圈的优惠活动,并开始以积分形式激励客户.以后的销售办法略.
2、针对本年度后期的各类宴席制订营销方案。
3、把餐厅定位成中高档餐厅,细化服务,加强出品。
4, 在出品方面加强出菜速度,菜品标准化[要适合当地人口味],程序化,立即制订标准食谱卡,量化管理.
5、酒店前期经营未达目标,主要原因为火锅收入定位与计划相距过远。我建议将烤鸭系列改为中高档定位,这意味着我们摆脱现在的束缚,轻装上阵,扭亏目标指日可待。
6、指导制定策划中西方节日活动,实现创收高峰。
二、主持制定和完善酒店各项规章制度,建立健全内部组织系统,协调各部门关系,建立内部合理而有效的运行机制。为使酒店的日常运作逐步纳入到工作有计划、有指导、有跟踪、有总结的管理系统中去,有效地将计划性工作和应急性工作密切结合起来,建立明确的工作目标,要求各部门建立计划性的工作制度,通过每月总结、计划,对各项工作有计划、有落实,按计划步骤予以实施。建立每月工作汇报制度,通过对工作的完成情况,对各部门负责人予以考评。酒店成立之初,各项制度未健全完善,制度的完善及各项工作程序的确立需在长期大量的实践中方能逐步完成。因此,制度的建立也是一项长期复杂的工作。
在目标考核方面,一方面按照已出台的考核实施办法进行考核,另一方面每月每季度召开上月/季度工作总结会,针对制定的工作计划,总结实际实施进度,提出需解决的问题,使各项工作落实到人,也以此作为对各部考核的依据。
三、研究并掌握市场的变化和发展情况,制定市场拓展及价格体系,适时提出阶段性工作重点,并指挥实施。市场的变化与酒店的发展息息相关,正是基于此紧扣市场脉博,及时提出各阶段工作重点:
11月
a:在总公司批准开烤鸭系列下,迅速开展筹备筹建工作,建冷库及烤鸭房.制订招聘计划,10日前在华商报打广告招聘.在人员的招聘上,为确保各项工作高效进行,节约控制人力成本,我采取分步有序,逐步到位的办法进行人员的招聘。对于职位缺口较大的部门,采取多种的招聘方法来尽快补足,除了人才市场招聘、劳动力市场招聘外,还通过网上发布招聘信息,请劳动职业介绍所帮忙发布信息和推荐人员,通过劳动局关系和同行协助寻找和推荐酒店所需的人才等方式.
b:迅速制订员工abc级工资制度,劳保方案.奖励措施,结合酒店特点搭建组织架构,制定人员工资标准体系。
c:与各类供货商联系增加新品种.
d:完善硬件设施,找一家设计公司制作店内店外pop宣传. 媒体宣传.
e:完善酒店部门岗位职责修订,起草酒店各部门工作程序,开展烤鸭系列营业筹备工作,完善对包间的布置。
f:续聘优秀营销人员,组织营销人员进行钻石卡、优惠卡的销售,策划各类节日活动。
j:重组餐厅人员编制,调整餐厅组织架构。确立人员编制、架构,分步有序进行人员招聘,保证人员储备.
h:加强人员培训.为了能够跟上酒店进行烤鸭系列正式营业时新入店员工的培训,本人着手开展培训课,对所有已入店员工进行系统的培训,培训内容涉及:酒店软件和硬件的介绍、酒店的仪容仪表规范、礼貌礼仪的重要性、酒店英文、个人素养、职业道德、消防安全知识及全员销售技巧等,不仅从全方位加强员工对酒店的认识和拓展知识面,也大大提高员工的工作积极性。
12月
a:制定2008年商务散客、协议单位、签单单位、旅行社价格及合约版本。
b:制定餐厅的工作流程及奖罚制度。制定**会员卡章程。
c:策划节日活动及推广工作,加强财务管理,制定仓库管理制度,实行财务与服务中心分开管理。
e:狠抓营销工作,落实酒店营销计划,做好营销任务分配。
f: 为节能降耗,制定秋冬季节中央空调开放时间。
明年1月
a:做好元旦黄金周的接待工作,及时调整菜价,提高营业收入。
b:对酒店进行全面布置与策划,基本达到预期效果。
c:根据季度转变调整火锅区,烤鸭区优惠政策,减少赠送,完善烤鸭区的服务功能。
四、负责中层以上管理人员的培养和使用,督导酒店的培训工作。酒店中层管理人员为酒店的中坚力量,培养酒店自己的优秀人才,需要一个和谐的工作环境和对优秀人才能力的肯定,人格的尊重。目前我采用用人的原则为量才适用,让贤者居上,能者居中,智者居侧,充分发挥人才的主观能动性,本着对下属负责的态度,加强监督,加强约束,加强管理。培训工作对于酒店适应环境的变化、满足市场竞争的需要、满足员工自身发展的需要以及提升酒店的效益都具有十分重要的意义。通过培训可以提高员工的技能和综合素质,从而提高其工作质量和效率,减少失误,降低成本,提高客户满意度;员工更高层次地理解和掌握所从事的工作,增强工作信心。酒店初步建立统一的培训体系,人力资源部加强对基础培训师的能力指导训练,集中组织“培训技能实践课程”和一些基础的管理知识和专业知识课程。加大培训考试的力度,为将来实行各岗位转正、调职、晋升等考核打下基础。
五、发动广大员工群策群力,搞好民主管理工作;关心员工生活,不断改善员工的工作、生活条件。
1、设立总经理信箱,建立起员工与总经理沟通的渠道.并逐渐建立一条快捷有效的员工与总经理沟通的渠道。 2、根据已有条件尽可能开展员工文化活动,分部门组织员工活动、召开员工茶话会等,增强企业凝聚力。每月召开员工生日会,以大家庭的形式为当月生日员工庆贺,给予诚心的祝福,增强员工的归属感。
3、定期编制出版酒店内刊《员工之窗》,按月更新员工宣传橱窗,建立酒店与员工沟通的桥梁。
六、规范管理,完成建章立制,实现办公电子化制定一套比较完整的管理制度、岗位责任制以及操作流程。全面完成酒店的标准成本菜单核算。全面清查酒店资产,建立一套完整的资产实物台帐及制度,保证酒店资产的安全。完成财务后台电脑软件的初始化工作,保证电脑建帐使
用的稳定性。
七、确立市场定位,加强营销推广,开展市场调查,提高酒店知名度,随着开发区的建设,各企业逐步完善与增多,并陆续有品牌企业进驻。根据本酒店情况,确定酒店的市场定位为中高档酒店,客源定位为大中型企业、政要客人、本地公司及小区住户等层次与消费能力高的群体。为做到“知已知彼,百战不殆”酒店组织营销人员开展对周边区域的市场调查、上门拜访与洽谈沟通,对本区域内高级写字楼及各家国际旅行社与网络订餐中心商谈合作。
第6篇 试论建筑施工企业如何加强经营风险管理
随着改革开放的不断深入，市场经济体制的逐步规范和不断完善，环境的不断变化和竞争的日趋激烈，建筑施工企业面临的风险也随之加大。施工企业如何能在强手如林、竞争激烈的社会中生存。那就要看施工企业经营者和施工项目管理者的风险意识强不强，风险控制的重要性认识足不足。有的施工组织设计和施工技术方案等文件中有一些风险控制措施，但仅限于一些工程质量、进度、安全等方面，缺乏系统性。因此，加强施工企业经营风险管理对提高施工企业抵御经营风险的能力，促使施工企业在激烈的市场竞争中稳步、健康发展具有十分重要的意义。
1 施工企业常见的几种经营风险
施工企业与其他行业相比，具有周期性长、规模大、投资多、产品多样性和流动性等特点，这些特点决定了其风险的表现形式不同于其他行业，而且其存在方式也贯穿于生产经营活动的全过程。施工企业常见的经营风险主要有投标报价风险、合同履约风险、现场作业风险、物资涨价风险、结算诉讼风险等几种。
1.1 投标报价风险
施工企业经营营销活动主要是承揽任务、参与工程项目的投标。在目前建筑市场“僧多肉少”、竞争不规范的情况下，往往迫使建筑施工企业必须低价中标，而低价中标中蕴含着很大的施工风险，主要表现在投标成本和投标回报上，以及标价盈利空间的不确定性上。
1.2 合同履约风险
施工企业与工程发包方签订的合同因类型选择不同、合同条款遗漏、责任义务不清、签证索赔不明确等原因，形成项目施工中的合同履约风险，主要体现在合同实施中的不确定性。
1.3 现场作业风险
施工工艺是否合理、技术方案是否可行、采用的新技术是否已成熟掌握，工期、质量、安全、成本控制的施工措施是否得当，这些构成了项目施工风险的主要因素。
1.4 物资供应风险
物资涨价风险由于工程项目建设规模大，时间长，投资数额大，建筑材料受市场需求和宏观经济变化的影响。
2 如何加强施工企业风险的管理
身处风险丛林的施工企业，如何有效规避风险，合理减少风险带来的各种损失，是确保企业生产经营健康安全发展的重要保证。在市场经济条件下，企业各级领导要切实树立强烈的风险意识和危机防范意识，在顺境中要居安思危、未雨绸缪，在逆境中要居险思变、运筹帷幄，做到风险分析要超前、风险决策要慎重、风险防范要科学。对施工企业存在的主要风险，我们通过以下措施来加强管理。
2.1 搞好基础工作，理性分析决策，防范经营投标风险。
施工企业应认真做好前期调研，全方位、多渠道地掌握工程发包方及其项目的有关资金、立项、审批、招标等情况，远离可能造成相当大的损失或应用其他对策的代价昂贵，得不偿失的工程项目，同时要做好政策研究，吃透国家经济和产业政策，避免工程项目受政策风险的波及与影响。取得招标文件后，应当深入研究和分析，正确理解招标文件，吃透发包商意图及要求。全面分析投标人须知，详细审查图纸，复核工程量，分析合同文本，研究招标策略，在投标承诺前做到心中有数，留有余地，提出兑现承诺的应对办法。
2.2 严防合同履约风险建立合同评审制度，完善企业合同管理。
严格合同评审、灵活谈判技巧、防范合同履约风险。首先合同签订前，必须熟悉和掌握国家有关法律法规，做好招标文件和合同评审，认真研读条款，分析合同文本，尽力排除风险因素。然后通过灵活多变的合同谈判方式，对条款进行拾遗补缺，特别是对付款方式和索赔进行约定，以防止商业陷阱。在谈判中要沉着应对、处处设防，做到心中有数、取舍有度，安全走出合同谈判的风险关。最后以合同为武器，当工程进度款被拖欠或工程竣工后结算久拖不决时，要充分运用《合同法》及时向发包商发出书面催告通知，依法采取工程留置权，并争取首先提出优先受偿的主张，防止工程交工或交出后被动起诉。
2.3追求过程精品，强化项目管理，防范现场作业风险。
在生产组织和现场管理过程中，企业管理水平的高低直接反映抵御风险能力的大小。把工程项目作为企业效益的源头，作为管理的出发点和落脚点。项目部要把质量、安全、工期责任指标分解落实到每个人，大力开展标准化作业，坚持动态管理、节点考核，以一次成优确保全面创优，从而有效规避对业主承诺的质量风险;再者，要选准适合企业实际的核心技术作为培育对象，使之发挥持续推动企业技术进步、提高核心竞争力的作用。最后，要把项目管理效益最大化作为成本控制的目标，强化检查控制，消灭亏损项目，避免低价中标带来的效益风险。
2.4 强化采购招标，严格采购管理，防范物资采购风险。
要想防范物资采购风险，一是要建立合格供应商名单，依法签订供货合同。二是实行阳光采购，进行内部公开招标，货比三家，在保证质量的同时，确保降低材料采购成本。三是对发包商指定的供货商要依法收取合理的工程配合费，明确付款方式，坚决制止发包商直接向分包方付款的现象，维护企业合法权益;对于大宗材料，一定要在合同中约定按市场价取费，争取发包商签认。
总之，经营与风险是相伴相生的，同时，高风险又是与高利润紧密联系的。面对生产经营过程中形形色色的风险带来的机遇和挑战，施工企业要紧紧把握主动权，从完善内部经营管理机制入手，努力协调好自身与市场、社会和环境的复杂关系，才能保证企业在竞争白热化的风险市场中，实现安全、健康和稳步的发展。
第7篇 商场经营管理规划建议
商场经营管理的规划建议
(一)商场内多角度区位配置原则基本原则是将店面,开设于步行交通量最大的动线上。并使该动线集中于某些通路,并形成回路。为让消费者建立方向感与整体场所感,主要通道应经过中心地区。
1、目的性吸引人潮属于目的性专门商品与服务商店,均会吸引消费者前来。将其人潮导引到其他商店,会增加人潮分享的营业额。
2、主力商店吸引人潮将主力品牌店放置在中心位置或是端点,使其成为相互对应的吸引点。主要有以下四种组合,详见下表, 需完成大型批发市场经营管理实务手册。 因此,我们认为四核心配置会较好的适应天汇城的布场需求,特别是四个角落的布局,一定要具有国外品牌的带动性才会使整个场更有核心价值。例如:韩、台、香港、日本等特色区,就非常符合四个核心的配置,使整个场客流能形成有效的穿梭,达到间间都是临街旺铺。
3、入口避开批发市场人流采购动线服务的出入口应设在建筑物边缘,并与采购者的动线避开,天汇城的两边与中间主出入口规划完全符合批发市场人流动线。
4、同类商品规划比较同类商品设置一处,以利顾客比较选择。我们当前应该尽快完成经营商品的种类,并进一步细分。
5、营业时间集中一致营业时间需作明确的规定,方便管理与发挥聚集效果。例如,对营业时间作明细,便于统一经营管理,同时还应该规定出入货时间,把人车分流,人货分流统筹起来。
6、动线交汇休息点便利店铺,餐饮等服务性的商铺,可分布设置于人行动线的交汇点上。
7、目的型可独立设置餐饮、银行、物流公司等目的型店,可独立设置,由停车场直接到达。
8、细部动线规划注意人行步道的配置,入口、公车站、楼梯、电梯及电扶梯等的细节规划。
另外若以商店类别可将其配置原则说明如下:
1、服务性商店如便利商店、自助邮局等,为了使24小时服务,可考虑设双门。一般消费者比较会自动找上门,所以位置可以较不显眼、店面较小,租金较便宜。
2、餐厅非常重要的店,将其散置于批发市场,并位于主要区域内,占所有面积5%。
3、相关机构如管理处、行业协会、培训室、咨询中心及工商税务等机构尽可能设置在地下三层,便于形成人流的分流,增加穿梭,聚集人气。
4、其他如路边咖啡座、自动贩卖机、寄物柜、电话等,均要设置。
(二)租赁合约管理批发市场的整体经营,假如以一件事情来完全表达,那可以用“契约管理”来代表。因为消费者所得到的购物满足,都是批发市场与承租商用租赁合约所完成。批发市场提供硬体环境,商品由承租商贩售。整体规划阶段的理想目标,需要透过租赁招商的努力将批发市场的开发兴建阶段,转变为批零相结合的经营实际运作阶段。此种转换过程的成功与否,严重影响经营绩效。企划开发阶段所实施的调查、分析与研究判断,此时都会受到最严厉的验证。即使商圈潜在消费者的结构已清楚掌控,品牌批零组合也充分配合精心设计的策略定位,但是招商与租赁合约管理不善,最后结局必定乏善可陈。
批发市场实际的租赁特殊状况一定不少,下面仅以了解的批发市场谈及相关课题,择要提出如下:
1、设立距离限制为限制批发市场内的经营商,在离批发市场一定距离内不可以另外设立分店,其效果即不竞争条款中规定,防止承租商分散,影响整个品牌经营管理。但是另一方面,主力品牌商店也会要求业主在同一批发市场中,不得再有与其相同性质商品的代理或冒牌商家进驻,以保障其专卖权,避免顾客排挤或是市场排挤的结果。不过批发市场本身必须思考自我定位问题,否则主力品牌商店的利益并不等于批发市场的利益。整体商品的选择性因而受到负面影响,批发市场可能就得不偿失。
2、使用条款在批发市场领域,使用条款系限制商店所能贩卖的商品种类与项目。其重要性如下:(1)控制可以管制批发市场中商品贩售种类,保障成功承租业者,不受他人仿冒的侵害。(2)分租保护进一步限制分租人,需限定在与原承租商店议定的批售范围。(3)限定商品比例限制主要品牌与次要品牌的比例。批发市场已经规划完成的商店组合,是基于当初与承租商店议定的商品范围。当开幕后,承租商任意变换或模仿他人的商品经售,均将破坏原来的商品组合。批发市场整体的形象与传递价值均将改变与失控,此种状况将导致严重后果,在合约正式协议时应慎重议定。
3、营业表现要求系批发市场与承租商店约定一定期限内达到预定营业额,作为下列事件处理的依据标准:(1)续约(renewal)承租商营业额需达到一定的销额售及品牌信用度,才具续约资格。(2)取消合约(canceling after year/perfomance)为双方条款,在一定日期后无法达到所预期的营业额,且影响承租商声誉,均可依约提出。(3)增加基本租金(increaseing minimum rent)当承租商店在预期时间内,如遇国家利率调整,本场有权要求增加租金额度。(4)重新装修(remodeling requirement)经过一定年限的经营后,批发市场要求承租商店依约范围重新装修。
4、营业时间批发市场整体的营业时间需持续且一致,否则将使顾客忠诚度受到伤害。营业时间是不容妥协的租约条款。
5、迁移条款系赋予批发市场将承租商店,由批发市场内一处移至另一处的权利。通常迁移后的位置双方都要接受。
6、市场行销基金为了整体批发市场建立行销机制,以承租户分摊成立基金的方式,委托专业行销人员全权运作,由批发市场经营管委会决议,对整个天汇城项目推广负责。 7、转租和分租(assignment and subletting)转租系将原有与批发市场的权利义务,完全转给新的承租户。新的承租户对业主负全责,但原承租户亦负履行的连带义务。分租行为不牵涉到业主,仅与原承租人有关。一般租赁合约中,均注明不得转租与分租,除非业主同意。
(三)租赁模式在前期策划就应确定经营租赁策略,
1、只租不售这种方式不牵涉产权转让,将数层甚至项目整体租赁给商业经营商。对于资金实力比较雄厚,看好物业的升值的开发商往往这样执行。其优点在于:整租给一家具备成功经验的商业经营公司,便于经营定位和统一经营管理,商业经营易于成功,物业租金逐年递增,形成稳定的利润源泉,而且可将物业抵押融资,等待增值。但经营方进行商业选址时选择面广,谈判实力强,开发商租金菲薄,初期资金压力较大。
2、零租+整租这是一种高收益高风险的运作模式,适用于大型封闭式商场。操作方法往往是:将每一层划分为一部分归大承租商经营,确保项目盈利。然后再对(部分好点的铺位)未出租的经营招商,带动整个场经营。其优点: a、短期内回收大量资金; b、实现统一规划经营,盘活商场,有利于商场升值,让客户感受升值空间; c、将经营权交给真正有经营实力的大商家进行经营,缩短市场培育期。 其风险在于: a、合同期不可能
第8篇 浅谈经营意识在项目管理中的重要性
俗话说“要能干活更要会算账”，在社会日新月异发展的今天，只管干好活就能顺顺利利挣到钱的时代已经一去不复返了。要说“一个项目干下来会亏本”的话，大家可能不相信；要说“一个项目大家辛辛苦苦干下来一分钱没有”的话，大家更会觉得是天方夜谭。其实在项目管理过程中，这种事情还真的存在！个人认为我们应该加强项目管理中经营意识，凡事先算算，权衡对比成本和收益，只有这样才能有效管控成本，指导项目更好地开展。
什么是“经营意识”？
经营意识就是在干活的时候我们要知道以下几个问题：对上这个活要干哪几个工序（超出规定工序的怎么变更）？业主怎么给我们计量、签证、结算？最后能给我们多少钱；对下分包队各干哪几个工序（工序衔接）？我们该怎么给分包队计量、签认、结算（哪些能计量、签认、结算，哪些不能计量、签认、结算）？我们要给分包队多少钱（分包队要花多少成本）？最后我们对比是挣钱了还是亏本了？
这些是一个项目管理人员应该具备的基本意识，只不过限于有些项目面广线长分工细，所以导致大家从一开始工作都只从事这套流程中的某个环节，久而久之他的潜意识里就会认为这个环节就是他的全部工作。另一方面这种项目管理层次过多，管理范围过大，信息传递难度加大，这就导致各个环节的沟通协调难免有不及时、不对称的时候；要是遇到推诿扯皮风气大兴的时候，那更是项目管理中的不幸。其实还在大家 “各自为政”的时候，很多项目早已开始实行“全面项目管理”方式了：除了专门的经营、技术管理人员，现场的管理人员要把自己管理区域的生产、安全、质量、技术、经营等全面管理起来，业主、监理、分包都是一个人对接……
面对各种不利的主客观条件，我们更应该要有经营意识。即便我们暂时无法做到“各个环节一人抓”，但要是在项目管理过程中我们有了这个意识，至少不会稀里糊涂地干活吧。
如何培养经营意识？
摒弃“经营工作都是经营部门的事”的态度。狭义的经营管理就是经营部门的工作职责，它从项目中标的那一刻起，囊括了对上结算、对下分包、前期策划、成本分析等工作。广义的经营管理涉及到项目管理的方方面面，细到一个活要怎么干才能减控成本增加收益……且不说我们的管理水平能否做到全方位的经营管理，单单是对上对下签认计量结算、成本分析等基础经营工作也需要各个职能部门的全力配合。有人认为只需要把他自己部门的事情搞好，签证协调工作跟他没关系；也有人认为现场工作面虽然是他管理，但施工事实他不清楚的，不予确认……就像项目管理一样，大家既要严守自己的岗位，把自己工作范围内的事情做好；也要站在整个项目的高度，主动发现并协调解决问题。需要主抓的主动负责，需要协调的积极配合。只有一层层的覆盖项目管理，才能消除盲区，查补漏洞，毕竟任何事情都不是靠一个人或者一个部门就能完成的。
多研究对上合同、分包合同，界定工序，区分边界条件。从经营技术到生产安全，从后方部门到前方队厂，都要认真研究对上对下合同文件，合同文件是我们项目施工建设的根源。就像你在干一件事情就必须先搞清楚为什么要干这件事，怎么干这件事一样，要求都没搞清楚就一顿乱干，那你永远都是稀里糊涂的。认为合同条款、边界条件合同部门搞清楚就行跟他没关系的人不在少数，其实现场管理的时候他不知道哪些材料应该分包队自己负责，哪些材料是统供的；他也不知道哪些工序应该单独计量签认，哪些工序又含在主工序项目里面不该单独计量签认。所以说特别是现在项目面大线长，工序繁多，对上对下工序又不一致的情况下，现场管理人员一定要搞清楚对上对下工序的差异，区分边界条件！
主动求变，引导项目建设向着有利方面发展。前面我们说到了干一件事情要先搞清楚为什么干这件事，怎么干这件事，这里要说的是怎么更好地干这件事。项目实施过程中我们要问问自己，从经营成本的角度，怎么做是最合理的？设计阶段如此，生产组织时期亦然。一方面项目管理是生产、安全、技术、质量、经营成本等各个方面相互博弈又相互融合的过程，项目决策的最优方案都是可以从这几方面的平衡点来寻找的。不能只考虑生产安全质量，不顾成本；当然也不能为了节约成本罔顾进度质量。另一方面很多项目在设计或者实施阶段，我们都是可以从成本角度来校正一下它的最优方案的。比如一些临时设施，当从技术安全质量角度发现钢结构和混凝土结构都能满足要求时，那是不是应该再从成本角度看看哪种更合理（混凝土结构建设成本高、拆除成本高；钢结构建设成本高、拆除成本低、能摊销……）；再比如很多项目当几种方案设计都能满足要求时，是不是应该从经营角度对比下哪种成本更低、利润更高？
服务分包，必须认识到我们与分包队是一荣俱荣、一损俱损的关系。首先必须纠正大家“分包单位盈利还是亏损跟我们没关系”的观点，事实证明分包队只要是亏损了，他们都会从我们的合同、管理各个方面寻找突破口要求索赔。不论最终我们考虑与否，这个过程都会让我们产生大量的直接、间接成本。很多人认为分包队退场时找我们扯皮我们不理就行了，其实这样只会激化矛盾，造成间接影响；又有人认为过程中只要规避我们自己的管理责任，让分包队找不到突破口就行了，其实这种想法更天真，因为往往他们的管理比我们更细致，他们记录的过程中我们的责任不仅有，而且很多，只是很多时候过程中他没提出来。从最近处理的分包队退场纠纷来看，他们诉求最多的就是协调配合问题，他们认为主要是由于我们的管理协调问题导致他们不能顺利施工从而增加成本。比如供料问题、机械配合问题、停电问题、文明施工问题、工序验收衔接问题以及各种各样的协调配合问题。看过这样一个事例：某项工作分包队计划3天完成，考虑到现场情况分包队提出务必要求发包方协调到位，如果协调不好拖到4-5天完成，那么他们就会亏损。发包方保证这3天一定好好配合。实际施工过程中分包队抱怨发包方协调不好，比如某次通过一个岗亭时没有证件被保安拦下，他们向发包方的管辖单位、生产单位、车辆管理单位一一求助，却没有一个管理人员来帮他们协调通行；比如某部位由于占面无法施工，他们要求协调让面迟迟没有回复，最终实在等待不了退场了也没有协调下来……后来又有一项工作需要他们进场完成，分包队伍回复发包方，项目单价不低，但是后面的工作他们不做了，因为发包方协调的问题可能导致最后亏本。
现场管理要效益成本与生产进度一起考虑，突破常规思维，摒弃增加成本无益收益的生产方式。分包队跟我们索赔的时候往往都会用他们所有成本减去结算收入得出亏损金额，且不说这种方式合不合理，但我们对业主的变更索赔只能严格依据合同条款，所以过程中那些效率低下增加成本的、组织协调不合理增加成本的、不严格执行合同增加成本的、决策失误增加成本的都没人给我们买单。项目决策制定和生产组织过程中，我们要打破常规思维，梳理经验做法，凡事都要考虑生产成本因素，确保经营成本和生产进度两条线齐头并进。
注重人性管理，充分调动人员的积极性。企业最重要的资源是人力资源，特别是那些有一定管理经验和专业知识的人员更是我们企业的核心竞争力。特别是现在打造“管理型企业”的时候，更要从人出发，以人为核心，关心员工需要，肯定员工对企业的价值。马斯洛需求层次理论上说，人最基本的需求是生理需求，最高的是尊重和自我实现需求。也就是说大家在这里干活，不仅要拿到工资解决温饱，还要得到他人和集体的尊重，实现自己的价值。因此企业在制定制度发布指令时，应该多用积极主动的方式激励大家，而不要出现太多的“严禁”、“罚款”、“必须”等消极的强制性的内容。个人认为人性管理与成本控制是辩证统一的关系，我们可以找到双方的平衡点。做好了人性管理，无形中就增强了员工的责任心，也提高了员工的工作效率。无论是生产指挥、安全质量管理、签证管理，还是技术方案、经营结算人员，只要他的工作责任心和积极的态度在现有基础上多一点提高，那么在他的工作范围内，由此缩减的成本以及创造的效益将远比你在他身上的花费多。反之，人性管理工作没做好，员工带着情绪干活，即使是一个前方指挥生产、签认的管理人员，一天下来又有可能造成多大的浪费和损失。如果大家的积极性一再被打击，归属感凝聚力也所剩无几，这时候他要是还能主动把工作做好，那他也是凭着自己强大的个人信念支撑着，但是这样的人又有多少呢？
提高管理效率、信息传递效率，成本损失的情况及时遏制，增加效益的做法发扬光大。前面提到“项目管理层次过多，管理范围过大，信息传递难度加大，这就导致各个环节的沟通协调难免有不及时、不对称的时候”。其实很多时候反思下来我们都会发现，上级管理者发现了问题，他的整改指令却很难完全实施下去；一线人员发现问题，他的信息又很难及时完整地传递到上级管理者那里去。个人认为行之有效的信息传递网络，不仅靠完善合适的管理制度，也需要被激励过的积极主动的人员全面参与建立。有时候大家觉得会议太多，归根结底还是指令贯彻不下去、问题解决不了了才开的。如果被激励后的个人积极主动，他的好想法能积极采纳实现，自我价值能够实现；同时项目管理者又及时肯定好的做法和个人，及时遏制不好的做法和个人，让大家都在公平的环境下竞争，那么整个项目肯定是高效运转的。
第9篇 酒店委托经营管理协议书
酒店委托管理协议
委托方：（以下简称甲方）
被委托方：（以下简称乙方）
为了提升酒店的管理水平和服务质量使酒店赢得良好的社会声誉和经济效益，（以下简称委托方），特委托__________，（以下简称管理公司）全权经营管理酒店。双方依据平等互利的原则，经过友好协商，特订立本合同。
第一条
酒店
本合同用的“酒店”一词指位于，内容包括：客房、值班室、布草房（杂物间）、阳台、院子50%面积和酒店建筑所在地的空地、绿地等；
（1）__________间客房；
（2）__________间标间；
（3）________大床房50%院子面积和酒店建筑所在地的空地、绿地等，全部占地约________平方米
（4）提供后勤服务的综合房间及住宿房间等。
（5）酒店经营所需的供水、电力、电脑网络及其wifi等能源以及排水、消防等附属设施及卫生设备等设备；
（6）全部“家具、装置及营运物品”。
第二条
经营总收入
在本合同中这是指经营酒店及其设备所得的客房、娱乐设施、场地出租、电话、电传、传真、洗衣、出租汽车及其他各项服务获得的全部收入的总和。
第三条
经营毛利
本合同中的“经营毛利”是指总收入减去酒店经营成本和费用后的余额。除本合同另有规定外，酒店经营成本和费用不包括以下内容：
（1）固定资产折旧费和投资性质的费用摊销及更新基金；
（2）贷款利息（流动资金贷款利息除外）；
（3）所得税、房产税及其他附加税；
（4）土地使用税；
（5）国家汇率调整造成的汇兑损失；
（6）委托方董事会特别要求所进行的、非酒店日常经营管理所需的会计、审计、律师等费用；
（7）投资方成员在酒店的挂账及投资方的内部会议等挂账；
（8）经投资方同意购置的固定资产和零星工程完善项目；
（9）投资方单方面要求的接待、广告、赞助性开支以及未得到管理方同意而实际由投资方获益和开支的各项费用。
（10）其他非酒店经营所产生的费用
第四条
本协议自*年*月*日至*年*月*日
第五条
总经理
酒店总经理或副总经理人选经管理公司与委托方充分协商后由管理公司任免。
总经理是管理公司在酒店的总代表。总经理对酒店经营管理事务有指挥权和决定权，对酒店经营管理全面负责并对管理公司负责。
总经理是酒店法人的委托代表。总经理如有营私舞弊行为，需经证实后，委托方有权要求管理公司进行撤换。副总经理协助总经理工作。
第六条
人事安排
1、管理公司将根据酒店的实际状况提出人事、组织机构设置方案，根据上述方案计划安排酒店员工工作。
2、酒店各级员工的聘任、奖惩、调动和安置均由总经理按国家有关规定决定和处理。
3、管理公司派往酒店工作的职工均受酒店雇佣，其住宿、交通（包括市内交通）均由酒店负责；工资、奖金、休假、医疗等享受酒店员工同等待遇。
第七条
酒店的管理工作
管理公司及其代表在管理酒店期间，负责贯彻、执行国家的各项方针、政策和规定。
管理公司除了酒店的日常经营管理工作外，其主要工作有：
（1）乙方负责招聘具备酒店从业素质的员工，开展员工上岗前的业务知识、技能的培训。
（2）宾馆装修期间提出专业的整改意见和建议。
（3）负责为宾馆建立相应的管理体系和服务体系，按照星级宾馆的标准实施全面质量管理。
（4）建立实施各项规章制度和操作规程，并制定相应跟业绩挂钩的绩效管理机制。
（5）负责为宾馆的经营拓展客源市场，建立酒店自身销售网络系统，并利用乙方现有的酒店网络，积极使用电子商务，积极促销酒店旅游市场。
（6）乙方将派出专业人员整合本地资源，设计酒店的整体CIS形象识别系统，以统一、整体的品牌形象崛起于本地区。
（7）通过深入的调查研究和理论分析，向甲方股东提交酒店的年度预算、年度经营计划以及酒店最佳的产品组合内容和远景发展规划。
（8）乙方竭尽全力完善、维护好酒店的硬件设施，使之能良性循环，确保酒店常新、环境完美、不断完善和配套。
（9）按照酒店的设备、设施条件，提供先进的经营管理方法和服务水平；
（10）全面负责酒店的公共关系事务和市场推销；
（11）深化员工业务技能培训工作；
（12）负责监督和考核总经理的工作业绩；
（13）每一会计年度前30天向委托方提交酒店的年度经营方案及财务预算；
（14）每一个月的后15天内向委托方提交反映该月酒店经营情况的财务报表；
（15）每一个会计年度结束1个月内，向委托方提交酒店财务报告，说明本年度决算情况和经营成果；
（16）根据市场变化情况和经营需要，调整和修改酒店各项收费标准；
（17）负责酒店的日常维修和保养；
（18）为保障酒店的权益，代表委托方和管理公司进行法律诉讼；
第八条
管理公司收取的管理费按总收入的百分之三至百分之五收取。超出预算指标的部分按百分之五以上提取管理费。
第九条
管理费每月支付一次，其计算方法是按当月总收入乘以上费率，于次月15日前汇入管理公司指定的账户。
第十条
委托方董事会的责任：
1、及时办妥酒店经营所必须的全部营业许可证和营业执照；
2、提供酒店经营所必须的定额流动资金。
3、按时审批酒店年度经营方案、年度财务预算与决算；
4、审查批准酒店扩建、改建计划；
5、协调好基建与经营存在的各种事宜，安排落实宾馆经营必需的水、电、气等基础设施，保证消防安全设施的齐备，因设施未齐全、设备未完备以及因证照不齐等原因而引发的行政罚款费用不进入酒店费用。
6、委托方须协调好当地政府的相应关系，当地政府超出标准之外的收费由委托方承担。
7、其他必须由委托方决定的有关事宜。
第十一条
管理公司责任
1、通过各种途径，努力提高酒店客房的出租率，增加经济效益；
2、选派合格人选到酒店任职；
3、按时提交酒店年度经营方案和财务预算与决算；
4、不断引进先进适用的经营方法和管理经验，使酒店的管理不低于国内同类酒店的管理水平，并尽快培养干部和员工，进入酒店管理各级领导层；
5、负责编制和健全酒店的各项规章制度；
6、利用集团优势，在管理公司所属酒店内安排酒店员工的培训和实践；
7、其他必须由管理公司办理的一切有关事宜。
第十二条
酒店每年留有一定数额的更新基金，用作酒店设备的更新、添置等。每年更新基金的额度计算标准为：
第一年至第三年，不少于总收入的百分之三；
第四年起，不少于总收入的百分之五；
更新基金可以一年一次提用，也可以分月提用。
更新添置项目所需资金在经营成本列支。
第十三条
管理公司认为需要时，有权根据实际情况用更新基金更换、添置酒店的设备、陈设和家具等。每年度更新基金如未用完留有余额，可转入下一个会计年度，与下一年度的更新基金合并提用。
第十四条
本合同期满或提前终止时，管理公司须将更新基金的余额如数归还委托方。
第十五条
酒店的一切债权、债务属委托方。
第十六条
在本合同有效期内，酒店的全部产权属委托方所有，管理公司不得以任何方式出售或抵押。
第十七条
管理公司有权根据本合同规定使用调配酒店财产。
第十八条
委托方在处置酒店财产时，应以不影响本合同的履行为原则。否则，应征得管理公司同意。
第十九条
酒店按照国家的有关法律和税收条例的规定缴纳各项税金。
第二十条
甲方派驻股东代表听取酒店重大管理制度、用工薪酬分配制度、财务预决算方案及其它重大事项的决策。审议酒店年度经营计划，拟定酒店内部管理机构设置等事项。
第二十一条
建立完善年度财务审计制度、日常经营支出由总经理签字。超过10万元以上的固定资产添置、重大合同需经甲方派出的股东代表同意方可签署。
第二十二条
乙方不得以酒店的名义对外签署财产担保合同及财产担保文件。
第二十三条
甲方有权了解和知晓乙方所实施的全部管理工作，并提出意见和建议，主要从营业收入和综合毛利、利润等方面对乙方的管理进行考核，使经营和资产本身得到良性发展和保值、增值。
第二十四条
在合同有效期内，双方中的任何一方如不履行本合同规定的条款，视为违约。另一方有权根据违约程度要求违约方赔偿经济损失。
第二十五条
由于一方的过失，造成本合同不能履行或不能完全履行时，由过失的一方承担违约责任。
第二十六条
如甲、乙双方遇不可抗拒的自然、社会因素，致使本合同无法按正常履行时，本合同即告终止，甲、乙方双方不承担任何违约责任。
第二十七条
如因自然因素及市政维修、道路改建、治安整顿等严重且较长时间影响酒店正常经营的，甲方应对乙方管理目标要予以酌情扣减。
第二十八条
凡因执行本合同所发生的一切争议，双方应通过友好协商解决。如协商不能解决，双方均可向各公司所在地人民法院起诉。
第二十九条
本合同如有未尽事宜，经双方同意后，可以用书面形式进行补充与修改。合同修改文件与合同具有同等法律效力。
第三十条
本合同经双方授权代表签署并加盖公章后，立即生效。
第三十一条
本合同共四份，双方各执两份，具同等法律效力。
第三十二条
附加
（1）委托方
1、业主方收取毛利润的51%
2、管理方的身份证复印件
（2）管理方
1、管理方有权在经营过程中变更对酒店的经营方式
甲方：
乙方：
时间：*年*月*日
时间：*年*月*日
第10篇 年物业管理经营管理押密试题及答案
2023年物业管理经营管理押密试题及答案
一、单项选择题
1.城市房地产市场的主要组成部分是(a)。
a.市场价商品住宅
b.经济适用住房
c.公共住宅
d.廉租房
2.房地产市场分析首先要分析的是影响房地产市场的(a)。
a.宏观因素
b.市场供求
c.相关因素
d.价格因素
3.物业服务企业和业主的沟通模式和频率取决于(d)。
a.物业服务企业的质量
b.物业服务企业的要求
c.物业的现状
d.业主的态度
4.下列物业租赁方式中,会因租约对方中的一方死亡时自动中止的是(d)租赁。
a.周期性
b.私房
c.定期
d.意愿
5.房屋租赁登记备案的一般程序不包括(c)。
a.申请
b.审查
c.批准
d.颁证
6.零售商业物业的现场管理是否成功,有多方面的影响因素。下列不属于其影响因素的是(c)。
a.正确的经营管理策略
b.有针对性的管理方案设计
c.详细的管理计划
d.精确的费用测算
7.投资商成功开发零售商业项目后,对项目的处置方式不包括(b)。
a.全部出售套现
b.将产权赠与他人
c.将大部分产权出售,成为小股东
d.完全拥有产权,或直接出售一小部分产权,自己仍维持大股东的身份
8.物业管理成本的类型中,(a)成本是指在会计期间开始前,对所承担的实际物业管理工作预估的成本,目的在于预测实际成本以供定价参考。
a.估计
b.可缓
c.边际
d.可免
9.在人工费的估算中,福利费包括福利基金、工会基金和教育经费三项,其中福利基金应按工资总额的(d)计算。
a.3%
b.2%
c.1.5%
d.14%
10.概率预算的编制方法不包括(c)。
a.确定预算编制所涉及的每一变量
b.对各种组合的联合概率与各该组合的结果计算加总,求取成本期望值
c.确定每一变量的变化范围及联合概率
d.计算各变量不同“组合”的联合概率
11.物业服务企业成本的控制一般由五个步骤组成,首先要(a)。
a.明确控制范围
b.执行控制标准
c.分析相关差异
d.纠正成本偏差
12.在前期物业管理阶段,(d)拥有物业,是物业的第一业主。
a.设计单位
b.施工单位
c.业主
d.建设单位
13.针对不同的零售商业物业,物业服务企业需要不同的经营策略。就中高档项目而言,经营策略不包括(a)。
a.设置完善的机构
b.树立品牌形象,参与市场竞争
c.与开发商建立密切联系,考虑长线战略联盟
d.必要的经济回报
14.无论是物业服务企业还是零售商业物业项目,都要成立消防安全组织,其最高管理机构是(b)。
a.物业服务企业
b.安全委员会
c.业主委员会
d.环境与发展委员会
15.组合投资管理工作的步骤中,(c)是按照一定的标准,采用科学的方法来检查和评定投资组合管理者对职责的履行程度和工作成绩。
a.制订投资方针和政策
b.投资组合的调整
c.投资组合绩效评估
d.构建投资组合
16.质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场。一般来说,人们都偏向使用内部服务,但如果内部服务的成本高出市场的(b)以上,或不能得到相应的服务,这种偏向就会消失。
a.8%
b.10%
c.12%
d.15%
17.不良物业资产形成的原因中,造成不良资产生成的直接原因是(c)。
a.经济周期变化
b.房地产虚假的泡沫繁荣
c.经营货币资金的银行管理体制的严重缺陷
d.银行货币资金运作的中断
1.物业管理成本按照与决策的关系划分,可将成本分为(cde)成本等。
a.固定
b.变动
c.边际
d.差异
e.机会
2.成本的控制常常运用不同的机制,据此可将成本的控制分为(abd)控制。
a.反馈性
b.防护性
c.事前
d.前馈性
e.事中
3.风险管理的整个过程可以分成(acde)四个步骤。
a.风险识别
b.风险承担
c.风险控制
d.风险评估
e.风险调整
4.财务报告会计报表部分中,企业在会计期末编制的主要会计报表有(abce)。
a.资产负债表
b.不需对外报送的成本报表
c.利润表
d.资产减值准备明细表
e.现金流量表
5.利润总额是指企业实现的全部利润,包括企业的(bcde)等内容。
a.主营业务收入
b.所得税
c.营业外收支净额
d.投资收益
e.当年营业利润
第11篇 年度某某餐饮酒店经营管理计划书
20**年度某餐饮酒店经营管理计划书
现今阶段,**酒店业竞争日益激烈,消费者也变的越来越成熟,这就对我们饭店经营提出了更高的要求。在20**年来临之际,我计划对我们**大酒店经营管理作出一系列的调整,吸引消费者到我们店消费,提高我店经营效益。
一、市场环境分析
我店经营中存在的问题:
1、目标顾客群定位不太准确,过于狭窄。主要特征是等顾客上门,依靠政府部门为主顾客群,缺乏开展民间消费群体。没有充分体现出本店的特色,定位偏高,另外部分酒店服务质量还存在一定问题,影响了消费者到酒店消费的信心。去年的经营状况不佳,我们应当反思,目标市场定位。应当充分挖掘自身的优越性,拓宽市场,合理巩固已现有企业单位消费体,进行改关拉笼。完善其消费者档案。我店所在的是一个消费水平较低的**城,居民大部分是普通消费者,而我店是以经营*菜以海鲜为主,山货及本地菜系偏少,多数居民的收入长期是不能接受。但我们店的硬件水平和服务是本地区最好,因此要分档接收各层次的消费,要体现“华而不贵、真正实惠”的经营理念。同时,旅游团队接待方面还有待开发与加强。
2、新闻宣传力度不够,没能让*城人民了解我店,也没能在**地区充分宣传。建议用投入较少的资金进行企业文化宣传或企业人脉的宣传,其次要求对外围省级或*级主干道设立广告牌。
3、竞争对手分析:我店周围没有与我店类似档次酒店,只有不少的小餐馆或旅馆,虽然其在经营能力上不具备与我们竞争的实力,但其以低档案物美价廉较吸引部分消费群。周边有部分较为高档次酒店,主要分布在旅游区,对我们有影响是政府部门接待,因此本年度要引起重视,在服务质量或其它方面进行争取。做好会议接待市场破突口。要做到休闲观光在景区、商务会谈、吃住在“**”经营策略。
二、目标市场分析
目标市场即最有希望的消费者组合群体。
目标市场的明确既可以避免影响力的浪费,也可以使广告有其针对性。没有目标市场的广告无异于“盲人骑瞎马”。
目标市场应具备以下特点:
既是对酒店产品有兴趣、有支付能力消费者,也是酒店能力所及的消费者群。酒店应该尽可能明确地确定目标市场,对目标顾客做详尽的分析,以更好地利用这些信息所代表的机会,以便使顾客更加满意,最终增加销售额。(黄金顾客档案效益)。顾客资源已经成为饭店利润的源泉,而且现有顾客消费行为可预测,服务成本也要相应随淡旺季而变,不能按照百分百编制,要让80人员创造100工作,还余20人员是纯利润。同时要维护顾客忠诚度,这是最好免费口碑宣传,也使竞争对手无法争这部分市场份额。
因此,融汇顾客关系营销,维系顾客忠诚可以给饭店带来如下益处:文秘114版权所有
1、从现在顾客中获取更多顾客份额
忠诚的顾客愿意更多地购买饭店的产品和服务,忠诚顾客的消费,其支出是随意消费者支出的两到四倍,而且随着忠诚顾客年龄的增长,经济收入的提高或顾客单位本身业务的增长,其需求量也将进一步增长。(如:谢师宴市场的开拓与巩固)。
2、减少销售成本
新的顾客群体需要大量的费用。如各种广告及其公关费用。顾客对饭店的产品或服务越来越熟悉,饭店也十分清楚顾客的特殊需求,所需的关系维护费用就变得十分有限了,我们要做是进行合理的日常拜访与沟通,(2006年营销手段之一)。
3、赢得口碑宣传
具有较高满意度和忠诚度的老顾客的建议往往具有决定作用,他们的有力推荐往往比各种形式的广告更为奏效。这样,饭店既节省了吸引新顾客的销售成本又增加了销售收入,从而饭店利润又有了提高。根据目前我们**人民消费心理,还欠缺稳定。跟“新”、跟“风”的消费心态。口碑是起到较大的催化剂。(口碑操作也是市场运作手段)。
4、员工忠诚的提高
加大力度培养新生力量同时巩固员工流失,这是顾客关于营销的间接效果,员工满意度的提高导致饭店服务质量的提高,使之顾客的满意提高,形成一个良性循环。(2006年要求引进部分在校实践生来补充人力资源)。
三、市场营销总策略
“百姓的高档酒店”-商务会议为日常基础接待(因目前非我店莫属),扩大百姓市场的收容争取。我们在文化上进行定位,力争婚宴、寿宴、谢师宴及节日宣传上炒作,以引起“轰动”。对于每年中秋节月饼,圣诞自助歌舞晚宴还有待全面拓展。
四、2006年行动计划和执行方案
(一)销售方法和策略
1、改变经营的菜系。我们以经营*菜和海鲜为主,本年度我们要独创本店特色山菜及本地菜为辅。根据不同区域或消费提供口味菜系,建议引进部分粤菜,可以在各菜系中择其“精华”,把其代表菜选入菜谱。
2、根据季节淡旺季制定菜肴滑动价。
3、重新
签发顾客协议,进行有原则“选择”。
4、推出房间“周末特价”。
5、面向附近居民提供婚宴、寿宴服务,成立酒席公关小组。
6、明确各年、节开展促销活动。
(二)管理方法的改革
创收是根基,是酒店的生存之本;创收是酒店管理的重中之重。
1、转变观念,打好创
收思想基础
实抓成本,不影响酒店运作的情况下为酒店增收“隐形收入”控制好可控成本,如:采购成本(采取不同时期估价)。水、电、燃料成本(细化分析进行有效节能),人力成本按淡旺季编制[(3―7)月份拟订135人,(8―10)月份拟订140人,(11、12、1、2)月份拟订165人],其利润占酒店总利的1/4之多。
“管理”表面上与盈利无关。但从本质上看,管理是创收的基础和前提。没有好的管理就没有效益。“没有不合格的员工,只有不合格的‘管理者’”,便是这个道理。
2、“以人为本”,找到创收盈利之源
人,是创收最根本、最活跃的因素。“人本思想”,是创收的保证。让员工的“心”留在店里面,留在岗位上。把内藏的工作热情转化为优质服务的行动和活力。
3、疏通营销渠道,狠抓营业利润
根据分析2005年度营业,拟订预算2006年营业指标
要求抓专业营销队伍,并同时倡导全员促销,增强团队意识,使全店上下个个都宣传酒店,推销酒店产品。
4、优质服务,实现客我共赢
(1)优质服务,是酒店的本份
定好标准,规范技能操作,严抓培训。标准,是行动的准则、指南。明确了标准,才能规范为顾客提供优质服务。优质服务的惟一标准,即顾客满意,也只有通过培训才实现最终顾客满意要求。
(2)抓好落实
这是我们管理者的“通病”,经常还是停留在找“借口”弊病问题。一定要贯彻“办法总比问题多”管理心态。抓好落实,每件事情都落处有声。
(3)抓好检查
在酒店、部门、班组三级组织中,自下而上地提高检查力度,不走过场其做到“创收有奖、损利受罚”。
第12篇 x苑小区物业管理经营成本的测算
景苑小区物业管理经营成本的测算
管理服务报价及费用构成
一、物业管理费报价:
1、依据《物业服务收费管理办法》及连云港物业市场情况,制定物业管理公共服务收费标准。
(1)住 宅:0.50元/m2
(2)商业用房2.00元/m2
((3))空置房按相关规定由开发商全价支付物业管理公共服务费
2、停车服务费
地上车位 : 70元/位.月
地下车位:110元/位.月
3、公众代办性服务
二次供水水费代收代缴,按照行业相关规定;公摊水电费,按实际用量分摊到户;代办性服务免费
4、特约服务费
(1)保洁家政服务,钟点工按照10元/时收取。
(2)房屋维修按用工、材料成本核算的最终合计价格收取费用。
其余服务项目按用户与物业公司协商价收取。
二、年物业管理费用支出构成
1、人员费用(包括工资福利、各种保险、管理佣金、按法定税率交纳的税金):
管理处主任:1500元/人×1*12=16800元
安全护卫队长:1300元/人×1*12=15600 元
行政财务:1200元/人×1人*12=14400元
安全护卫员:800元/人×5人*12=153600元
设备管修主管:1200元/人×1人*12=14400元
维修工:700元/人×1人*12=33600元
保洁员:700×2人*12=50400元
绿化工:700×1人*12=33600元
合计:368400元
2、行政办公费用(包括办公用品、电话费、培训费及水电费等及税金):1200元*12月=15600元
3、安全护卫费用(包括安全护卫员装备费、器材维修费告示及税金):1100元*12月=13200元
4、公共设施维护费用(包括房屋维修、化粪池清掏、水箱清洗、院落护栏维护及税金):800元*12月=9600元
6、设备设施维护保养费用(包括设备的保养维护、年检、照明灯具的更换及利润、税金):1100元*12月=13200元
合计:51600元
总合计420000元
总收入420960元-总支出420000元=960元
