第1篇 业务管理部主任副主任岗位责职
1.制定剧院全年业务计划,安排业务活动,督导业务训练,确保演出质量,落实完成各项政府指令性任务。
2.配合中心及剧院其他业务职能部门,统筹安排演出团、混合乐队、业务指导小组、艺校的相关工作,科学合理地调配业务人员,确保业务工作的顺利进行。
3.制定人才培养计划,并组织实施。组织专家组对新进员工进行业务考核,主持实施专业人员年度考核工作,并向人事部门提供聘任、晋升的相关业务资料。
4.完成院领导交办的其他任务。
5.副主任协助主任开展工作。
第2篇 公司业务管理员职务分析
公司业务管理员职务分析样本
岗位名称:业务管理员;
直接上级:市场部经理;
负责对象:营销业务的管理工作;
工作目标:监督、协调各直销点的业务管理工作;
权力与责任:
1.服从分配,听从指挥,并严格遵守公司的各项规章制度和有关规定;
2.负责对产品销售过程的管理工作;
3.负责对销售管理办法的研究和提出改进意见;
4.负责对销售成绩的统计与分析;
5.负责对账物卡的核对;
6.协助做好每半年一次销售情况的评价;
7.定期或不定期地组织对销售情况的分析和讨论;
8.负责草拟年季月度销售和预算的计划工作;
9.负责监督、协调各直销点的营运情况;
10.负责对营销广告策划管理工作;
11.对所承担的工作全面负责;
岗位要求:
1.具有大专以上文化程度和营销知识;
2.有较强的协调能力和熟悉公司业务流程情况;
3.有较强工作责任感和事业心;
参加会议:
1.参加每周一次工作会议;
2.参加每月季的工作评比会;
3.参加公司召开的年度职工大会;
第3篇 万科物业租售中介业务管理程序
vk物业租售中介业务管理程序
1.目的:
确保租售业务操作的规范性。
2.范围
适用于公司物业服务中心及租售中心的租售业务。
3.职责
部门/岗位工作内容
财务管理部监督租售业务各项收付款工作
物业服务中心租赁业务的独立操作,转让业务的现场接待、委托受理工作;
已设租售中心接待点或地铺的小区,物业服务中心不再开展租售中介业务
租售中心租赁、转让业务的跟进、洽谈和手续办理,对公司租售业务管理监督;
租售专员业务培训及指导;地产尾盘、车位、商铺租售代理
租售人员客户收款工作的沟通及各项租售业务办理
4.方法和过程控制
4.1 基本要求
4.1.1业务操作必须遵循法津和行业规定,不得违规操作。
4.1.2熟悉小区内已委托的租、售房的信息,如朝向、面积、楼层、有无装修、价格等,并清楚每套房的优、劣势;熟悉小区内的配套设施及周边相应的配套设施。
4.2接待、签约
4.2.1对前来委托、咨询的业主,给予及时、热情的接待。业主委托房屋租售时,通过听、问、看等方式,尽可能多了解其房屋的具体情况。
4.2.2当业主确定委托时,与其签订《出售(出租)物业委托书》,如业主通过电话委托或不愿正式签订委托书,可先在房源信息表或租售软件系统上进行登记。签订《出售(出租)物业委托书》时要注意核实产权证明资料、业主身份证等有关资料原件,在业主同意的情况下保存复印件。如业主委托代理人办理须提交合法的委托书。
4.2.3对前来求租、求购的客户,应热情接待,在听取客户需求后,介绍适合的房屋,并带领看房,客户初次看房前必须填写《看楼服务确认书》。如客户选中意向房屋,要与其签订《求购(求租)物业委托书》(注意核实客户身份证),并及时与业主和租售中心相关人员联系,促进买卖双方达成交易;如客户当时并没有特别满意的,要将其需求登记在客户信息表或租售软件系统中,有合适房源再与其联系。
4.2.4对于登记委托的业主和客户,要做好后续服务,每月至少需联系一次,告知房屋的租售情况,并了解业主、客户委托意向是否更改。沟通方式不限。
4.2.5租赁交易时,在签订《物业租赁合约》前必需核对业主的产权证明资料,并保存复印件;房屋租赁合约一式四份,签约后告知出租方、承租方须按国家规定到相关部门登记备案。
转让交易时,则应由买卖双方和租售中心三方共同签订《房地产经纪合同》。
4.2.6转让交易时,必须买方、卖方和租售中心人员三方到场后方可签订《房地产经纪合同》;签订时必须经部门授权审核租售合同人员审核后,方可在经纪方上盖公司租售业务专用章。
4.2.7交易时,可向交易双方提供房标的物业家私电器清单、费用结算确认单,供交易双方使用。
4.3信息报送
4.3.1租售信息报送
4.3.2租售资料保管
4.3.2.1物业服务中心所填写的初始租售资料,应明确专人严格保管,除上级领导、财务管理部和租售中心指定工作人员外,不得提供他人使用或借阅。
4.3.2.2在进行委托登记时,租售人员必须注意登记资料的保管,避免客户看到其它相关资料。租售人员应熟悉委托记录,当有业主或客户来咨询时,要口述房屋委托情况,不可将重要资料出示给客户。
4.3.2.3对已失效的租售资料,各部门需至少再保存二年;《房地产经纪合同》、《物业租赁合约》至少保存五年。
4.3.3邮件发送租售业务表格时,要把所发内容用颜色区分:新增或新更改的用红色字体,对之前已报送的信息用黑色字体。
4.3.4租售信息以年度为单位保存,在下年开始时,启用新表格,相应序号、合同号从001开始登记。对于跨年度仍然有效的委托,要顺延至下一年度,但原编号不变。
4.3.5每季度租售中心应对公司租售业务工作情况进行分析总结。
4.4财务管理
4.4.1物业服务中心的出纳负责物业服务中心租售业务款项的收取,并按公司要求及时存入指定账号。
4.4.2租售中心各业务分点,由专人向公司领取收款收据,并按公司财务规定定期将本月收取的收款凭证上交公司财务部结算,及时核销已使用完的收据。
4.4.3租售中心各业务分点,收款收据不可遗失、损坏,作废的收款收据必须完整保存,地铺负责人对收据负保管责任。
4.4.3租售中心各业务分点,由各业务员负责催收各自达成交易的款项,收据由地铺内指定人员开具。
4.4.4租售中心各业务分点,在收款时注意单笔现金款项不能超过人民币两万元,大额款项的收取必须要求客户通过银行转账方式存入公司指定银行帐号中。
4.4.5所有租售业务人员不得接受客户任何形式的馈赠。
4.4.6所有收款应于当天存入公司指定账户,如银行已下班,应于第二天第一时间存入银行。
4.4.5现场需公示公司收据样式,并公示:'温馨提示:单笔现金收款不得超出人民币两万元。'
5.记录表格
vkwy7.5.1-j03-f1 《出售(出租)物业委托书》
vkwy7.5.1-j03-f2 《求购(求租)物业委托书》
《物业租赁合约》(格式化合同)
《房地产经纪合同》(格式化合同)
第4篇 商务楼二次装修施工管理业务流程
商务办公楼二次装修施工管理业务流程
1.创建业主和租户物业单元二次装修施工图和竣工资料
(1)物业单元二次装修档案目录
(2)物业交收通知书
(3)物业交收记录表(必须加盖租赁方、承租方、二次装修施工单位和物业服务中心公章),其中包括租赁部门移交物业二次装修设施设备和材料清单
(4)《业户手册》、《装修指南》发放记录表
(5)业户委托物业二次装修施工通知书
(6)物业二次装修施工单位资质证书,其中包括工商营业执照副本复印件、建筑装修施工执照复印件、消防暖通空调电器施工执照复印件、设计资质复印件等,并需加盖单位公章
(7)物业单元二次装修施工协调会议记录
(8)建筑垃圾清运费缴费凭证
(9)施工证押金缴费凭证
(10)二次装修施工押金
(11)审图意见服务费
(12)临时用电申请单
(13)放水申请单
(14)二次装修施工图
(15)用电负载计算书
(16)审图意见书
(17)消防报审回执和批文
(18)质量和安全报建回执
(19)施工许可证
(20)施工人员名单一览表
(21)施工人员身份证复印件
(22)电工上岗证
(23)高空作业上岗证
(24)电焊和风焊操作证
(25)动火证
(26)隐蔽工程查验记录
(27)物业二次装修所使用材料环境质保书
(28)竣工查验记录
(29)物业单元二次装修施工日常检查记录
(30)电气绝缘检测记录
(31)消防报警系统测试报告
(32)紧急广播喇叭音量测试记录表
(33)试压记录表
(34)负载电流测试记录表
(35)业户同意物业单元二次装修竣工验收报告
(36)物业单元二次装修消防竣工批文
(37)物业单元室内空气检测合格报告
(38)物业单元二次装修施工质量验收报告
(39)业户工商登记表
(40)治安安全登记表
(41)紧急联系表
(42)备用钥匙存放记录表
2.每月定期更新和整理业主和租户物业单元二次装修施工图和竣工资料,并编订目录和文档
3.参与租赁部门招商
(1)向潜在租户介绍商务楼建筑结构、机电设备和公共服务亮点
(2)向潜在租户介绍商务楼二次装修施工管理要点
(3)向潜在租户介绍商务楼二次装修施工管理收费情况
(4)向潜在租户介绍商务楼二次装修责任主体和风险
4.收到租赁部门物业单元出租通知书以后
(1)通知工程、保安、客户服务、绿化、清洁部门做好新租户进场接待服务工作
(2)检查即将被移交之物业单元内外部及其所在楼层公共区域完好情况
(3)接受业主移交配置给新租户之附送装修材料和设施设备及其零配件
(4)按照移交通知单的要求,在约定时间接待租户
5.收到租户委托装修施工单位书面文件以后
(1)租户委托装修施工单位书面文件必须加盖租户单位公章
(2)向租户和受托实施二次装修施工单位及其专业分包单位介绍商务楼建筑结构、机电设备系统和二次装修施工管理内容以及收费情况
(3)要求租户及其二次装修施工单位办理消防、安全和质量报批、报审手续
(4)收取物业单位二次装修施工管理费
6.收到租户委托二次装修施工单位装修施工图纸以后
(1)物业单位二次装修施工图纸必须是具有图签的蓝图,且需要加盖施工设计专用章,二次装修施工图纸必须为3套
(2)出具审图意见,并抄送租户、业主
(3)召开物业单位二次装修施工管理会议,要求二次装修施工单位按照审图意见书落实修改
(4)签发物业单元二次装修施工许可证
7.物业单元二次装修施工单位进场以后
(1)二次装修施工单位必须办理进场手续,其中包括施工证、临时用电审批手续、临时供水审批手续、动火证等
(2)物业单元二次装修施工许可证必须张贴在被装修单位大门上醒目位置
(3)物业服务中心各专业当值员工必须按照物业单位二次装修施工管理制度实施每天不少于2次的巡视、检查和监督,并将检查信息登记在张贴于被装修物业单元大门醒目位置的检查记录表上
(4)停送电和停送水操作必须由物业服务中心有关工程部门负责
(5)物业单元二次装修施工现场内必须设置有效且合格的手提式灭火器、加装漏电保护装置的临时动力箱、临时电缆线必须架空敷设、脚手架等登高作业设备必须符合相关安全规定。
(6)动火证、电气焊操作证、安全员、电工、登高作业证均必须符合物业所在地政府相关规定
8.收到租户及其二次装修施工单位隐蔽工程查验申请以后
(1)组织工程部对报审二次装修施工物业单元隐蔽工程实施查验,其中包括钢管配线电器连续性检测、消防喷淋和消火栓管网试压捉漏、电器接地和接零检测、防火分区测量、防火耐火隐蔽操作检查、管线承重支架档距测量、冷凝水管坡度测量和管网通球试验、内光外透装置亮灯测试
(2)出具隐蔽工程查验报告,并督促落实整改
9.收到租户及其二次装修施工单位竣工查验申请以后
(1)组织工程部对报审二次装修施工物业单元实施竣工查验,其中包括钢管配线电器连续性检测、消防喷淋和消火栓管网试压捉漏、电器接地和接零检测、防火分区测量、防火耐火隐蔽操作检查、管线承重支架档距、用电负载三相平衡度测量、电气绝缘测量、负载电压测试
(2)出具竣工查验报告并落实督促整改
10.收到租户正式入住申请以后
(1)准备盆栽或鲜花迎接新租户入住
(2)邀请新租户提交定制水牌申请文件
(3)邀请新租户提交工商登记信息表和公安局治安登记信息表
(4)邀请新租户提交紧急联
络人登记表,并提示新租户需要每半年更新一次
(5)要求新租户提交紧急备用门钥匙备案表
11.其他
(1)第一次拜访业户
(2)进入日常服务,其中包括报修服务、客户拜访、内保洁有偿服务、信报投递有偿服务、会展有偿服务、室内摆花有偿服务等
(3)留意租期到期时间,并在租约到期之前一个月询问租户去留意向
第5篇 物业管理处租售业务管理程序
物业程序文件
--项目管理处租售业务管理程序
1目的
加强租售现场业务操作的规范性。
2范围
适用于公司各管理处全体租售业务。
3职责
3.1管理处负责租赁业务的独立操作,转让业务的现场接待、委托受理工作。
3.2租售中心负责转让业务的跟进、洽谈和手续办理,对管理处租赁业务进行管理监督;并负责管理处租售专员租售业务的培训及指导。
3.3租售人员负责客户收款工作的沟通,经营管理组人员负责收款。
3.4经营管理组负责监督各项收款工作。
4方法和过程控制
4.1基本要求
4.1.1熟悉小区内所有委托租、售房的信息,如朝向、面积、楼层、有无装修、价格等,并清楚每套房的优、劣势。
4.1.2熟悉小区内的配套设施及周边相应的配套设施。
4.1.3熟悉小区内房屋总户数、闲置户数及闲置情况。
4.2接待
4.2.1对前来委托、咨询的业主,给予及时、热情的接待。
4.2.2业主委托房屋租售时,通过听、问、看等方式,尽可能多了解其房屋的具体情况。
4.2.3当业主确定委托时,与其签订《楼宇出租(售)委托书》,如业主通过电话委托,可先在《房屋出租/转让登记表》上登记。
4.2.4对前来委托、咨询的客户,与接待业主相同,在听取客户需求后,介绍适合的房屋,并带领看房。如客户选中意向房屋,要与其签订《楼宇求租(购)委托书》,并及时和业主和租售中心联系,并把客户需求告知,促进买卖双方达成交易;如客户当时并没有特别满意的,要将其需求登记在《客户委托登记表》中,有合适房源再通知。
4.2.5按业主的委托价向客户报价,业主委托价如和市场价有很大差距,要建议业主采用市场价。
4.2.6对于登记委托的业主和客户,要做好后续服务,一个月至少要联系一次,告知房屋的租售情况,并了解业主、客户委托意向有没有更改。沟通的方式不限,可以电话,也可以是面谈。
4.3签约
4.3.1《楼宇出租(售)委托书》,一式两份,每份后面要印有《交易须知》。签订时要注意核实相关产权证明、业主身份证等有关资料原件,并保存复印件。如委托代理人办理须提交合法的委托书。
4.3.2租赁交易时,应组织出租方与承租方签订房屋租赁合约;转让交易时,则应由买卖双方和租售中心三方共同签订《房屋转让协议书》。
4.3.3房屋租赁合约一式叁份,由出租方、承租方签字成立,租售中心、管理处均不可在房屋租赁合约上签字或盖章,但应留存一份合约原件存档。
4.3.4《房屋转让协议》一式叁份,签订时必须符合以下条件:买卖双方共同自愿、买卖双方具有合法的身份证明和行为能力、转让房屋产权清晰、无抵押(或即将无抵押)查封等限制产权转移登记的条件;《房屋转让协议》必须经租售中心主管或授权人审核后,由所在业务部门盖章。
4.3.5交易时,可向交易双方提供房屋出租/转让设施清单,供交易双方使用。
4.4收款
4.4.1收款原则:在房屋交易过程中,租售业务人员不得经手订金、房款、佣金及其他款项和现金,所有收款均由管理处经营管理组人员经手,并出具'正式收款收据'。
4.4.2租赁业务佣金,在出租方、承租方签订房屋租赁合约时由经营管理组人员收取。
4.4.3转让业务收款:佣金在买方进行产权登记(或出买方产权证明)时由经营管理组人员收取;转让定金、购房款买方交管理处后,需转付定金、购房款时,由经办人向管理处申请,经租售中心主管核对后按管理处付款程序办理。
4.4.4代理业务收款
a.客户定金,根据委托代理协议确定。如委托方委托现场人员收款,现场人员必须开具由委托方提供的正式收款收据。
b.销售代表在收到现金后,立即知会直接主管,并在一个工作日内存入指定帐户(或交委托方)。收款人员对所收款项负有保管责任。
c.定金款和收款收据财务联交委托方时,必须要求委托方人员签收。
d.收款收据不可遗失、损坏,作废的收款收据必须完整保存,现场销售人员对收据负保管责任。
e.所有租售业务人员不得接受客户任何形式的物质酬谢。
4.5转让业务操作指引
4.5.1转让流程图(略)
4.5.2签定《房地产买卖合同》须提交的资料:买卖双方身份证明;转让房屋的《房地产证》;卖方的婚姻证明,如已婚需提供配偶有效同意转让的证明。
4.5.3按揭申请人的条件:具有合法的身份证明、婚姻证明,年满十八周岁的国内公民;有稳定的收入和充足的还款来源;同意以购买的房屋作贷款抵押。
5支持性质量记录表格
**wy7.5.1-g06-f1《楼宇求租委托书》
**wy7.5.1-g06-f2《楼宇出租委托书》
**wy7.5.1-g06-f3《楼宇求购委托书》
**wy7.5.1-g06-f4《楼宇出售委托书》
**wy7.5.1-g06-f5《房屋转让协议书》
第6篇 地产置业非业务类付款管理程序
1、目的
为确保非业务类对外资金付款符合公司实际业务及日常运作需要,对外结算内容、手续及程序符合内部控制规范,对外结算业务在财务授权体系监控下进行,特制定本办法。
2、适用范围
2.1本程序适用于本公司。
2.2本办法适用于本公司及下属控股子公司财务部,其他部门对涉及到的有关规定亦应遵照执行。
3、相关程序及文件
3.1支票管理程序
3.2汇票管理程序
4、工作程序
4.1固定资产购置付款
步骤
工作内容
涉及岗位
岗位岗
步骤说明
1
申请付款
总裁办公室
总裁办公室持固定资产请购单和相关购置合同向财务部申请付款,提交《付款审批单》,经办公室主任审签。
2
付款申请审核
主管副总
总裁
主管副总、财务总监、总裁审批。
3
付款申请审核
财务经理
出纳
财务经理审签后出纳执行付款。
4-7还贷付款
步骤
工作内容
涉及岗位
岗位岗
步骤说明
1
还贷付款提示
财务部资金管理员
财务部资金管理员在贷款利息到期及本金到期前15天,向财务部经理提示将有还款付款支出。
2
付款申请审核
资金管理员
财务部经理
财务总监
总裁
资金管理人员填制《大额付款申请单》,说明业务内容(内部融通资金还款或对外还贷),财务部经理、财务总监及总裁审签。
3
付款执行
出纳
出纳根据经审批的《大额付款申请单》执行付款。
4.2分红及权益资金付款
步骤
工作内容
涉及岗位
岗位岗
步骤说明
2
付款申请审核
资金管理员
财务部经理
财务总监
总裁
董事会年度分红决议经股东大会审议批准后,财务部资金管理员制《大额付款申请单》,附分红决议为附件,财务总监、财务部经理及总裁审签。
3
付款执行
出纳
出纳根据经审批的《大额付款申请单》执行付款。
4.3其他类型付款管理
步骤
工作内容
涉及岗位
岗位岗
步骤说明
1
付款申请
各部门经办人
部门经理
对于零星付款支出,如小额对外劳务费等,由各部门经办人填报《付款审批单》,附相关合同或其他文件,部门经理审签。
2
付款申请初审
预算管理员
财务部预算管理员根据月度用款计划审核借款申请。
如借款申请不属于《月度资金计划》列支范围,或金额超过计划,在单据上注明“计划外”或“超计划”等字样,并作说明。
如借款申请在计划范围内,签字确认。
3
付款申请复审
分管副总
财务部经理
计划内付款,分管副总审批,财务部经理审核付款申请单据,交出纳现金支款。
4
计划外付款审核
总经理
分管副总
财务总监
财务部经理
计划外付款,交总裁办公会审议,经分管副总、财务总监和总裁审签;财务部经理审核后,交出纳支款。
5、单据与记录
《大额付款申请单》(见附件一)
6、流程图
6.1固定资产购置付款流程(见附件二)
6.2还贷及权益资金大额付款流程(见附件三)
6.3其他类型付款流程(见附件四)
第7篇 市场管理部业务代表岗位责任书
公司市场管理部业务代表岗位责任书
一、岗位名称:业务代表
二、隶属单位:市场管理部销售科
三、岗位职级:
四、直接上级:客户经理/客户主管/客户代表
五、直接下级:
六、岗位职责:
1.负责完成月度销售指标。
2.负责所辖超市的产品分销、陈列及价格体系维护。
3.负责所辖客户终端的建设、日常管理及维护。
4.负责促销活动的策划、洽谈、上报、准备、执行、检查及反馈。
5.负责所辖区域的网络开发及维护。
6.负责终端报表及市场信息的提供及反馈。
7.负责售后服务工作。
8.负责上级交办的其他工作。
七、工作内容与要求:
1.完成超市渠道和商场渠道月度销售指标。
2.完成市场终端的建设与达标工作,确保专柜销量、产品分销达标。
3.落实超市渠道的开发工作,维护超市价格体系,确保ka、kc超市产品的陈列和分销品种达到公司要求。
4.透彻理解促销活动方案,做好与超市、商场的沟通洽谈,做好促销活动的准备工作(分配促销品、宣传物料、确定活动场地、人员招聘、培训等)。随时监督促销活动的执行情况。严禁超越职权改动活动方案。全面评价活动效果,做好活动的总结工作并将情况反馈。
5.每月定期对市场促销品进行盘点,并按规定完成超市类核销工作。
6.与客户保持积极良好的沟通,及时传达公司的各项销售政策,并做好相关解释工作,确保客户对政策的充分理解。
7.做好各项报表(经销商库存及其他临时性报表)的准时填报,做到数据真实、准确,填写完整、无误。
8.了解本市场竞争品牌的销售及促销情况,并及时反馈相关信息。
9.按公司统一标准、原则及时处理消费者投诉事件。
10.因业务需要,由市场负责人安排的其他工作。
第8篇 物管培训:物业管理公司的业务内容
物业管理公司的业务内容包括基本业务、辅助业务及内部业务。物业管理公司一业为主、多种经营、微利服务、规模管理的基本特性,决定了它的业务内容的广泛性的特点。
一、物业管理公司的基本业务
物业管理公司的基本业务涉及范围相当广泛,主要包括:
(一)前期物业管理
前期物业管理包括从规划设计开始,到物业建设以及物业的销售、租赁活动的管理。
(二)物业的使用管理
物业的使用管理包括建筑物的维修和定期养护,辅助设备的定期检修保养,保证供水、电、热、气以及电梯和消防系统的正常运转,保证道路、污水排放管道畅通无阻。
(三)环境养护与管理
环境养护与管理包括维护物业整体规划不受破坏,制止乱搭乱建、乱贴乱画等行为;做好物业管理绿化和室外保洁工作;做好防盗、治安保卫工作,维护公共秩序和交通秩序等。
(四)物业产权户籍管理
物业产权产籍管理包括产权、户籍的登记和确认,以及房屋交换的管理等。
(五)提供全方位、多层次的后期服务
全方位、多层次的后期服务包括专项服务及特约服务。专项服务包括房屋装饰、装修、家电维修、代收各种费用等,特约服务包括代卖代租物业、代办票务、代接送小孩入托、代换液化气、代办酒席、代收发信件、介绍工作和家教等。
二、物业管理公司的辅助业务
物业管理公司的辅助业务是指物业管理以外的各种经营活动,如兴办餐饮服务业,开办房屋装饰材料、卫生洁具、家用电器公司等,创办幼儿园、托儿所、门诊部、图书馆、电影院、歌舞厅等文化娱乐场所等。物业管理公司可根据自己的特长,兴办物业管理以外的服务业务。
三、物业管理公司的内部业务
物业管理公司的内部业务是指企业内部的管理与协调工作。物业管理公司的内部业务主要应该抓好以下工作:
(一)人才的选用与培训
人才是企业之本。企业的竞争最终是人才的竞争。物业管理公司要重视和加强人才管理,就必须做好人才的选拔、培训和使用等各方面工作。特别是人才的培训与再培训,是提高员工的专业技能和职业道德、提高物业管理水平和服务质量的关键。
(二)劳动与分配管理
采用聘任制招聘人才,制订合理的劳动定额和岗位责任,严肃劳动纪律,确定报酬和奖惩方式,实行报酬与绩效挂钩,能者多劳,多劳多得多奖。这是企业高效运转和实现目标的重要保障。
(三)设备维修管理
物业管理公司在对物业进行维修、养护、清洁、检查时,必须配备一整套的仪器设备和专用工具,对这些设备也需要管理和维护,要做到有专人负责,定期维修保养,严格按照操作要求使用,等等。
(四)服务质量管理
物业管理公司要向业主和用户提供优质服务,首先必须根据合同要求确定质量标准,要培训员工,使他们都达到标准的要求;其次则要实行全员质量管理,抓好服务质量的考核与监督,真正做到以优质的服务维护好业主和用户的切身利益。
(五)多种经营管理
多种经营效益的好坏,在物业管理公司中具有很重要的地位。经营得好,不仅能为业主和用户提供更为丰富的服务内容,而且可弥补物业管理经费的不足,并为企业创造更大的经济效益。所以,多种经营的好坏对物业管理公司也是非常重要的。
第9篇 置业公司子公司开发业务工程付款管理程序
1、目的
为确保子公司开发类业务工程款的对外资金付款结算符合公司实际业务及日常运作需要,对外付款内容、手续及程序符合内部控制规范,对外结算业务在财务授权体系监控下进行,特制定本办法。
2、适用范围
2.1本程序适用于子公司开发类业务工程款的付款活动。
2.2本办法适用于子公司财务部、工程管理部,其他部门对涉及到的有关规定亦应遵照执行。
3、相关程序及文件
3.1支票管理程序
3.2汇票管理程序
4、工作程序
4.1子公司开发业务工程付款程序(计划内)
步骤
工作内容
涉及岗位
岗位岗
步骤说明
1
工程量确定
子公司工程管理部
子公司合约部
每月,子公司工程管理部按监理单位的完工量核实确定工程报量,向合约部提交《工程进度报量审批表》或其他文件,由合约部负责人审签。
2
付款申请
子公司工程管理部
工程管理部具体项目责任人按确定的工程报量或合同履行进度,与合同对方协商一致,提交《付款审批单》,并注明为计划内支出,附《工程进度报量审批表》或其他文件,经工程管理部经理审签后,交财务部。
3
付款申请预算审核
子公司预算管理岗
财务部预算管理员根据月度用款计划审核开发业务工程付款申请,按预算控制要求审签付款申请;
如付款申请不属于《月度资金计划》列支范围,或金额超过计划,并未附《计划外付款申请说明》的,返回工程管理部执行计划外工程付款程序,见4.2。
4
付款申请合同审核
子公司财务部经理
财务部经理核对相应合同,签字确认。
5
付款申请复审
子公司分管副总
子公司财务总监
子公司总经理
付款申请经分管副总和财务总监审签后;
单笔付款金额超过2万元,交总经理审签。
6
付款申请的母公司审批
母公司财务总监
单笔金额超过50万的,交母公司财务总监审签。
7
付款执行
子公司出纳
经各级审签完毕,《付款审批单》及附件返回财务部,出纳据此办理付款。
8
付款情况登记
子公司财务部
子公司工程管理部
子公司合约部
已付款情况,财务部、工程管理部和合约部分别更新登记于《合同执行情况登记表》。
4.2子公司开发业务工程付款程序(计划外)
步骤
工作内容
涉及岗位
岗位岗
步骤说明
1
工程量确定
子公司工程管理部
子公司合约部
每月,子公司工程管理部按监理单位的完工量核实确定工程报量,向合约部提交《工程进度报量审批表》或其他文件,由合约部负责人审签。
2
付款申请
子公司工程管理部
工程管理部具体项目责任人按确定的工程报量或合同履行进度,与合同对方协商一致,提交《付款审批单》,并注明为计划外支出,附《工程进度报量审批表》或其他文件,以及《计划外付款申请说明》,经工程管理部经理审签后,交财务部。
3
付款申请预算审核
子公司预算管理岗
财务部预算管理员根据月度用款计划审核开发业务工程付款申请;
如未附《计划外付款申请说明》,或该说明与实际超计划情况不符的,返回工程管理部重新执行步骤2;
如已附《计划外付款申请说明》,且该说明与实际超计划情况一致,预算管理员根据预算控制情况审签。
4
付款申请合同审核
子公司财务部经理
财务部经理核对相应合同,签字确认后,交总经理办公会。
5
付款申请复审
子公司总经理办公会
子公司分管副总
子公司财务总监
子公司总经理
总经理办公会审核通过后,分别经分管副总、财务总监审签后,交总经理审签。
6
超计划付款申请的母公司审批
母公司预算管理岗
母公司财务总监
超计划的付款须经母公司预算管理员和财务总监审签。
7
付款执行
子公司出纳
经各级审签完毕,《付款审批单》及附件返回财务部,出纳据此办理付款。
8
付款情况登记
子公司财务部
子公司工程管理部
子公司合约部
已付款情况,财务部、工程管理部和合约部分别更新登记于《合同执行情况登记表》。
5、单据与记录
《付款审批单》
6、流程图
6.1子公司计划内工程付款流程
6.2子公司计划外工程付款流程
第10篇 油气生产成本管理业务控制矩阵
业务目标
业务风险
控制点
适用单位
不相容
岗位
控制点分值
控制点相关资料
相关制度索引
会计报表认定
会计报表项目
1存在和发生/真实性;2完整性;3权利与义务;4估价或分摊;5表达和披露;6准确性
1.年度预算分解和下达
1.1经营风险：成本预算未按规定进行分解，导致成本难以有效控制。
1.1分(子)公司财务部门依据股份公司下达的成本预算制定分解方案，报经理(预算委员会)审批后，下达到所属单位。
分(子)公司
8成本费用预算分解方案(表)
2.13.11.2人工成本预算的分解及控制。参见《3.2人工成本管理业务流程》。
分(子)公司
1.1经营风险：未按规定编制分解预算，降低物资采购成本效果。
1.3分(子)公司财务部门结合物资采购部门提交的本年度物资采购方案制定物资采购成本预算，报分管副经理(或物资采购委员会主任)审批后，分解到各下级单位。
分(子)公司
物资采购成本预算(分解表)
2.13.11.13.1经营风险：未按规定编制分解安全成本预算，降低安全措施成本效果。
1.4分(子)公司财务部门结合安全部门提交的本年度安全措施和预算方案制定安全性成本预算方案(包括保安系统、消防系统、财产保险、环境保护等)，报分管副经理(总会计师)审批后，分解到各下级单位。
分(子)公司
安全性成本预算(分解表)
2.13.19.319.321.1经营风险：未合理编制折旧预算方案，导致折旧不能准确计提。
1.5分(子)公司财务部门结合资产管理部门提供的各下级单位年度资产规模和投资计划制定折旧预算方案，报分管副经理(总会计师)审批后，分解到各下级单位。
分(子)公司
折旧预算(分解表)
2.13.11.1经营风险：重大或不易控制的支出项目未有效实施控制，降低成本控制效果。
1.6在油气生产成本中，对电费、井下作业成本、三次采油费用等比重较大或经常变化不易控制的支出项目，分(子)公司必须设置专门的项目组，负责预算分解、方案实施和过程控制。
分(子)公司
2.13.11.1经营风险：成本预算责任不落实，降低成本控制效果。
1.7所有成本预算都以经济责任人承诺书的形式下达，由各部门、各单位、各项目负责人签字承诺。
分(子)公司
经济责任人承诺书(或文件)
2.13.11.1经营风险：预算未在ERP系统正确维护，导致不能实现系统控制。
1.8分(子)公司财务部门根据批准的预算，在ERP系统对各基金中心的承诺项目进行年度预算分配，并按月下达。
分(子)公司
预算指标审批表
2.13.12.10.12.账务设置
2.1财务风险：成本费用未按规定核算，影响财务报告。
2.1分(子)公司根据股份公司内部会计制度及成本费用核算管理办法的有关规定，在ERP系统维护各类成本中心、内部订单等，按照矿区、产品类别等进行成本项目的核算，同时按照费用要素和所管辖单位设置费用要素账和各种管理台账。成本核算账务设置类别由财务部门负责人审批。
分(子)公司
费用要素账和各种管理台账
成本中心主数据变更申请表
1.6.112.10.11.13.2√
营业成本
3.成本控制、归集、核算与分配
1.1经营风险：预算调整未经审批，导致总预算目标无法落实。
3.1分(子)公司生产开发部门负责监督和控制开发方案的执行。下属采油厂开发方案涉及产量调整影响预算目标的，在经分管厂长审批签字后，报分(子)公司开发部门审核，经预算委员会(或预算部门)审批，财务部门进行相应的调整。分(子)公司开发方案调整，影响预算总目标的，报油田事业部审批。
分(子)公司
预算方案(表)
预算调整审批资料
(涉及产量调整的)开发方案资料等
2.13.11.12.1经营风险、财务风险：未落实技改、降本增效措施，导致成本难以控制，影响财务报告。
3.2分(子)公司生产工艺技术部门负责技术改进措施、降本增效措施的落实。生产工艺技术部门负责人对技术改造措施、节能降耗支出的费用单据审核后，财务部门据以入账。
分(子)公司
2.13.1√√√
营业成本
2.12.2财务风险：统计数据错误，影响财务报告。
3.3分(子)公司计划统计部门负责编制和统计产品产量、工作进度、实物工作量和各种生产报表，并由部门负责人审核签字，以保证数字的真实、准确。
分(子)公司
统计报表
生产报表等√
营业成本
3.4生产过程中人工成本相关费用支出的控制。参见《3.2人工成本管理业务流程》。
分(子)公司
1.1经营风险：超限额、超项目进度和超预算使用材料，成本不能有效控制。
3.5分(子)公司物资采购部门负责全年的物资采购和供应管理，制定各单位、各指定项目的全年材料限额一览表，并交财务部门备案。对超过限额、超过项目进度和预算进度的，限制领料、发料和购料。
分(子)公司全年材料限额一览表
2.1财务风险：未经审核确认，相关支出不实，影响财务报告。
3.6消防、财产保险、环境保护、安全措施等支出须经安全、环保部门负责人审核签字，财务部门据以入账。
分(子)公司
1.6.11√√√
营业成本
2.1财务风险：未经审核确认，导致成本核算不实。
3.7分(子)公司各个专业项目组(如电费、井下作业成本、三次采油费用等)或承包单位负责项目的实施和控制，专业项目组或承包单位负责人对预算中的项目支出审核签字，财务部门据以入账。
分(子)公司
1.6.11√√√
营业成本
2.1财务风险：折旧或折耗未按规定计提，影响财务报告。
3.8财务部门按规定每月在ERP系统计提折旧与折耗。折旧汇总表交财务部门负责人复核签字。
分(子)公司
记账
审核
折旧汇总表
1.6.10√√√√
营业成本
累计折旧
2.1财务风险：分配方法不准确，或成本结转规则未在ERP中系统正确设置，影响财务报告。
3.9分(子)公司财务部门按照股份公司《油气生产成本核算与管理办法》核算油气生产成本，在ERP系统运行分配、分摊等功能进行油气生产成本的分配。成本结转规则设置与修订按规定程序审核。
对跨期成本，依据有关规定计算和分配。相关会计凭证需附计算依据。
分(子)公司
记账
审核
成本结转规则设置与修订程序审批单(方案)
1.6.111.6.10√√√√
营业成本
存货
长期待摊费用
2.1财务风险：随意改变油气生产间接成本和跨期的成本项目的分配标准或方法，影响财务报告。
3.10分(子)公司对油气生产间接成本和跨期成本项目，需要改变分配标准和方法的，列出本单位需分配的间接成本、跨期的成本项目汇总一览表经财务部门负责人审核后，报财务部批准实行。
分(子)公司
记账
审核
成本分配表
变更申请批复等相关资料
1.6.10√
营业成本
长期待摊费用
2.1财务风险：未按规定核算油气产品的商品产品成本，影响财务报告。
3.11分(子)公司财务部门根据统计部门在ERP系统维护的油气产品商品数量，计算各种油气产品的商品产品成本，并由财务部门负责人进行审核。
分(子)公司
统计月报表
油气产品成本计算表
1.6.102.10.1√√√
存货
2.1财务风险：未按规定结转销售成本，造成销售成本数据不准确，影响财务报告。
3.12分(子)公司财务部门根据销售部门在ERP系统维护的油气产品销售数量，结转各种油气产品的销售成本，材料成本差异月末结转为零，并由财务部门负责人进行审核。
分(子)公司
油气销售统计报表
1.6.102.10.1√√√
营业成本
存货
4.编制成本报表
2.2财务风险：未按规定编制报表，影响财务报告。
4.1分(子)公司财务部门按照股份公司内部会计制度规定及本单位管理需要，每月编制油气生产成本报表，经财务部门负责人、总会计师审核后，向上一级主管部门报送。
分(子)公司
油气生产成本报表
1.6.10√√
营业成本
存货
5.分析与考核
1.1经营风险：未按规定进行成本分析，对问题不落实，导致成本难以有效控制。
5.1分(子)公司财务部门每月组织对油气生产成本进行分析，形成分析报告，及时发现问题并提出建议。
分(子)公司
成本分析报告
1.6.101.1经营风险：未按规定对预算指标完成情况进行考核，降低成本费用控制效果。
5.2分(子)公司财务部门向绩效考核部门提供审核后的油气生产成本费用发生情况，由绩效考核部门对各单位预算指标的完成情况进行考核。
分(子)公司绩效考核结果
第11篇 置业公司母公司开发业务工程付款管理程序
1、目的
为确保母公司开发类业务工程款的对外资金付款结算符合公司实际业务及日常运作需要,对外付款内容、手续及程序符合内部控制规范,对外结算业务在财务授权体系监控下进行,特制定本办法。
2、适用范围
2.1本程序适用于母公司开发类业务工程款的付款活动。
2.2本办法适用于本公司财务部、工程管理部,其他部门对涉及到的有关规定亦应遵照执行。
3、相关程序及文件
3.1支票管理程序
3.2汇票管理程序
4、工作程序
4.1母公司开发业务工程付款程序(计划内)
步骤
工作内容
涉及岗位
岗位岗
步骤说明
1
工程量确定
工程管理部
法律合约部
每月,母公司工程管理部按监理单位的完工量核实确定工程报量,向法律合约部提交《工程进度报量审批表》或其他文件,由法律合约部负责人审签。
2
付款申请
工程管理部
工程管理部具体项目责任人按确定的工程报量或合同履行进度,与合同对方协商一致,提交《付款审批单》,并注明为计划内支出,附《工程进度报量审批表》或其他附件,经工程管理部经理审签后,交财务部。
3
付款申请预算审核
预算管理岗
财务部预算管理员根据月度用款计划审核开发业务工程付款申请,按预算控制要求审签付款申请;
如付款申请不属于《月度资金计划》列支范围,或金额超过计划,并未附《计划外付款申请说明》的,返回工程管理部执行计划外工程付款程序,见4.2。
4
付款申请合同审核
财务部经理
财务部经理核对相应合同,签字确认。
5
付款申请复审
分管副总
财务总监
总裁
付款申请经分管副总和财务总监审签后;
单笔付款金额超过2万元,交总裁审签。
6
付款执行
出纳
经各级审签完毕,《付款审批单》及附件返回财务部,出纳据此办理付款。
7
付款情况登记
财务部
工程管理部
法律合约部
已付款情况,财务部、工程管理部和法律合约部分别更新登记于《合同执行情况登记表》。
4.2母公司开发业务工程付款程序(计划外)
步骤
工作内容
涉及岗位
步骤说明
1
工程量确定
工程管理部
法律合约部
每月,母公司工程管理部按监理单位的完工量核实确定工程报量,向法律合约部提交《工程进度报量审批表》或《合同进度审批表》,由法律合约部负责人审签。
2
付款申请
工程管理部
工程管理部具体项目责任人按确定的工程报量或合同履行进度,与合同对方协商一致,提交《付款审批单》,并注明为计划外支出,附《工程进度报量审批表》或其他文件,以及《计划外付款申请说明》,经工程管理部经理审签后,交财务部。
3
付款申请预算审核
预算管理岗
财务部预算管理员根据月度用款计划审核开发业务工程付款申请;
如未附《计划外付款申请说明》,或该说明与实际超计划情况不符的,返回工程管理部重新执行步骤2;
如已附《计划外付款申请说明》,且该说明与实际超计划情况一致,预算管理员根据预算控制情况审签。
4
付款申请合同审核
财务部经理
财务部经理核对相应合同,签字确认后,交总裁办公会。
5
付款申请复审
总裁办公会
分管副总
财务总监
总裁
总裁办公会审核通过后,分别经分管副总、财务总监审签后,交总经理审签。
6
付款执行
出纳
经各级审签完毕,《付款审批单》及附件返回财务部,出纳据此办理付款。
7
付款情况登记
财务部
工程管理部
法律合约部
已付款情况,财务部、工程管理部和法律合约部分别更新登记于《合同执行情况登记表》。
5、单据与记录
5.1《付款审批单》(见附件一)
6、流程图
6.1母公司计划内工程付款流程(见附件二)
6.2母公司计划外工程付款流程(见附件三)
第12篇 公司销售员业务管理手册
公司销售员手册:业务管理
第一节合同管理
订货合同是载明公司对外商务活动的依据,是明确公司与客户之间商业利益关系的法律性文件,合同的签订、执行必须认真。
1、合同签订应建立在对客户的深入了解基础上。在对客户情况深入了解以后并在合同原件传回公司或之前须填制《客户资料卡》。
2、对新客户合同签订前需要特别了解:
a、对方是否具有独立法人资格;
b、对方签约的目的,对方是否具有履约能力;
c、对方签约人是否有权代表对方公司签约;
3、合同签订时对合同用语必须字斟句酌;
4、合同签订后先由需方盖章后传回公司审批;
5、合同审批程序及时间要求:
a、合同签订后应立即交公司主管营销经理进行审核。主管营销经理认为合同可行后,签明自己意见后将合同原件交回财务/销售内勤处。时间要求不超过合同收到后三个工作日。
b、批准执行的合同由财务/销售内勤加盖公司合同专用章并留复印件存档,合同原件财务/内勤各留一份存档,其余的转给销售人员交给需方。
c、未批准的合同由销售人员退回需方。
6、合同必须经公司签章后才是有效合同并据以执行。合同未经公司批准前,任何人不得先期执行,否则由此造成的一切后果由责任人自行负责。
7、如果在合同执行过程中发生意外情况必须对合同内容进行修改或终止执行时,需与对方签订变更、终止合同协议。
8、合同规定有预付款或现款现货的,应在确认货款已到我方账号后在发货。合同规定分期结款的,到期前应事先联系结款并按期前往结款。
9、对合同进行分类登记,到期提醒结款。
10、合同系公司经营机密,未经批准不得借阅。
第二节客户管理
一、建立客户档案
客户档案是销售人员了解市场的重要工具之一,通过它可以连续了解客户实情,从中看到客户的销售动态。据此销售管理人员就可以对实态做出判断,并采取相应的行动。
1、客户档案以销售人员为基础,销售内勤负责收集、整理。坚持'一户一卡',杜绝'有户无卡'现象。
2、客户档案包括以下四个部分:
基本情况,即客户的最基本资料,包括:客户名称、地址、电话、客户类型等。此部分销售人员应按照公司《客户资料卡》所列内容认真、准确、尽可能详尽的填写。对这部分一时难以准确填写的内容,可在了解清楚后再填写,但关于客户情况的关键性内容不得缺填,如客户名称、地址、电话、客户类型、经营范围、覆盖范围、关键人情况等。对客户资料卡所列各项内容,须加强监控。客户情况如发生变化。须以修改或另填写客户资料卡的方式予以记录,并及时传报公司。
二、客户拜访
1、访客户可以增进与客户的感情,帮助客户树立信心,解决销售中出现的问题,同时了解客户销售状况、库存情况、督促客户销售与进货。
2、每月销售人员应对本月需拜访的客户、拜访的时间、拜访的次数做出计划,并按期执行拜访。
3、拜访前应查阅客户档案,对本期拜访的目的。可能遇到的问题做到心中有数。
4、拜访时应对客户的销售情况、库存情况、终端铺货情况进行了解。对客户在销售中遇到的问题进行询问,能及时解决的立即解决,不能立即解决的承诺在一定时间内给与答复。
5、拜访时还应对客户的基本情况进行了解,发现有异动情况时,应立即了解清楚,同时判断可能对我公司市场管理造成的可能变动,并立即向上级汇报,以便采取相应的行动。
三、客户评定
销售管理人员应定期对本地区所有客户进行评定。通过评定可以及时了解客户的资信状况、合作态度、销售能力等情况,为我们及时调整工作重点提供参考。
客户评定的主要内容包括:
销售业绩:本期内销售额
信用状况:有无信用危机。
协同状况:是否提供有效建议、是否协同促销或主动促销、是否有损害我公司或产品的言行等。
客户评定的方法:
采用书面报告形式,可根据客户综合情况进行分类,作为客户调整的依据。
客户评定的时间可根据地区情况自行安排。
客户评定结束后应将评定报告装入客户档案中,并根据评定结果调整工作重点。
客户评定以销售主管主持为主。经理应定期检查、督促。评定结束应将评定报告传销售内勤处。
四、客户投诉事件的有效处理
(一)、如何面对客户抱怨
客户投诉问题的处理首先面对的就是客户的抱怨。
1、重视客户意见
在接到客户抱怨时应该放低姿态,仔细倾听,随时记录。切忌急于辩白、解释,因为人在满腔怒火的时候根本听不进去任何的解释,任何解释都会被当作狡辩,这无疑于火上浇油。
2、设身处地为顾客着想
要以诚为本,对于满腔怨气的客户应该以一种理解的语气解释。诚心诚意地为客户解决问题,而不是推三阻四,左右回避。
3、如果客户情绪非常激动,可以先简单安慰,答应客户'回头我们会给您一个满意的答复',待客户心情稍微平静后,在通过电话了解具体情况后进行处理。
4、以静制动。客户在抱怨时,由于情绪比较激动,难免会说一些过头的话。这时,处理人员一定要保持冷静,切忌针锋相对,使事态扩大。
(二)、投诉处理注意事项
1、在未弄清事实真相时,不要轻易做出判断或许诺。
2、尊重事实,对确系我方责任的要勇于承担,积极处理;对非我方责任的情况,也应感谢客户对公司的关心。
3、对客户进行解释时,要掌握分寸,严守公司机密,婉转回答。
4、客户来电要求及时答复,就算该客户不属您所管辖,您也应该仔细倾听随时记录,进行解释时态度要和蔼,用词要委婉。
5、投诉处理完后,需要将投诉物品取回或采取样本,以便进行分析改善。
6、建立详细的客户资料库,经常和客户保持联系,吸取宝贵的意见,并且及时将这种意见向公司相关部门人员反映。
五、业务沟通技巧
业务沟通是一项技巧性很强的工作,平庸的业务员与成功的业务员之间的主要区别在于:后者了解销售的真谛,将各种销售技巧烂熟于心,因而面对各种各样的客户能够胸有成竹,攻无不克。成功的业务代表必须具有的素质是a、非常熟悉所介绍的产品;b、对客户的情况非常了解;c、有高超的语言技巧,刺激客户合作或购买欲望;d、有把握洽谈气
氛的能力和技巧;e、有极强的下单和回收货款能力。
(一)对新客户的沟通技巧
1、给予良好的第一印象
注重礼仪,态度要虔诚,语言要谦恭,要避免紧张,首先心平气和地双手地上名片,然后说明来意。
2、重点向客户介绍我们能够给您带来什么
不同的客户都有不同的需求,您必须在了解其需求的情况下,把我们满足其需求的意思向其表达。
3、吃了闭门羹,如何打开僵局
当您面对对方时,对方态度冷漠,这种情况并不鲜见,这时正确的做法是;态度诚恳的打招呼,引起对方注意,即向对方介绍:'对不起,打搅你了,我是达华公司的业务经理。'如对方继续保持沉默,则继续重复上面的话,一般会见效。但重复次数以3-4次为限,如无效,只好告辞。但是,不应该放弃,在不同的时间,通过不同的方式,我们还可以努力。
4、若对方回答不经营这种产品时
虽然谈话气氛融洽,当对方提出由于公司产品知名度不高而不愿意经销这种商品时,应打消对方疑虑:'我们公司会配合产品的推广进行积极的宣传和促销活动。''请放心,这种产品绝对会畅销的。''如果产品销不出去我们不会强人所难的。'最好您应该将公司的推广促销计划向他介绍。
5、若对方讲'请下次再来时商谈'
不管对方是否有意推辞,听到此话后,要象拿到订单一样高兴地致谢,因为这为下次上门推销提供了契机。
6、若对方讲'现在正忙,改日再谈'
这时不能马上回去,应向对方道歉:'实在对不起,只占用你一点时间。'或'实在对不起,请你再听我讲几句话。'如此反复几次,有望获得成果。
7、有效沟通四要素:讲述、发问、倾听和了解
以上四个基本要素并非就是一个个简单的词组,它们概括了沟通过程中所有的关键要素,每一个要素都需要在沟通过程中不断地完善。
8、尽量用通俗易懂的语言向客户介绍产品的功能、性能和特点,但不能强求客户合作(包括铺货和购买),应该自然地诱发其购买动机。
9、与新客户洽谈时,首先不要急于谈成生意,应该将主要精力用于三大调查,即客户基本情况调查、信用调查和支付货款情况调查。调查结束后,应将上述情况以书面报告的形式报告给销售主管,作为重要的参考资料。
(二)对老客户的沟通技巧
1、首先以一些与业务无关的事情打开话题,以寻找时机,直接切入主题。在时机成熟的情况下,向客户提出定货要求,需注意的是,应让客户感到对方完全在为自己所思所虑。
2、对于老客户,当他们客观提到公司的产品价格在同等技术含量的情况下,高于同类产品时,切勿争辩。
这时的用语应该非常地婉转,以一种理解的姿态面对他,尽量将话题转移到质量上,告诉他'首先我们会保证产品的质量上乘、稳定'或'相信我们能短期内产生规模效应,我们的价格会越来越合理。'
3、对于老客户提出的质量问题,合理解答处理。
如果客户提出公司某种产品的技术指标不过关,或者出现质量问题,这时销售人员除了立即勘察原因以外,还应该巧妙地沟通'产品的质量问题既然出现了,我们一定会配合你们合理解决,首先保证你们的产品的质量合格。'
确定定货后,除了与客户商谈关于数量或者供货时间等问题以外,同时还应该就货款支付问题进行商谈,有关问题一定要敲实,以免以后出现不必要的麻烦。
第三节绩效考核
一、考核的目的:
规范员工行为,激励员工,将员工的行为引向企业的总体目标,在企业内部形成良好的竞争机制,通过优胜劣汰,保持企业的竞争优势。
二、考核的内容
包括营销中心销售人员的工作业绩、工作态度和工作能力等。
三、考核的对象
包括销售部经理及所有销售人员。
四、考核的流程和操作(见操作手册-绩效考核与薪酬管理)
五、考核管理大纲
1、销售人员应自觉接受并配合完成公司的各项考核,使公司管理不断走向规范化与正规化,同时也为自身在公司的发展提供必要的依据。
2、完成公司下达的各项销售指标是每一个销售人员所首要完成的工作,也是公司考核的首要内容,业务考核可根据公司具体情况通过设定其占整个绩效考核的权重来制定相应的考核办法。
3、公司对各级销售人员进行业务考核的同时也注重对其进行日常的行政考核,行政考核主要包括考勤、内务、工作态度、敬业精神等各项内容的考核。
4、每位销售人员在进入公司后都应认真接受公司对其进行的初步培训与学习考核,销售部和企划部也有职责对所属销售人员定期或不定期进行销售技能、产品知识等的培训,并将学习态度、培训结果等作为考核内容记录在案。
5、人事考核由营销中心配合公司人事部门进行。人事考核是对上述各项考核内容的综合评定(每半年一次),并与薪酬挂钩。
