第1篇 金地花园物业管理方式
金地国际花园物业管理方式
借金地物业'以物业管理为依托,以业户服务为中心'的管理理念和'基本职能标准化、业户服务个性化'的管理模式;结合金地国际花园物业的实际状况和业户需求,使金地国际花园物业管理专业化、规范化,树立北京市物业管理新典范。
(一)金地国际花园内部管理架构
(二)、运作机制
1.金地国际花园管理运作机制图
2.全面质量管理
根据iso9001质量保证国际标准的有关要求,全面推行质量管理,把质量目标落实到各部门、各环节直至到个人,并通过监督检查,使工作质量不断提高,达到业户满意的效果。
3.计划目标管理
按金地物业制定的各项管理指标,金地国际花园管理处各职能管理人员明确责任,授予权利,在实施过程中加强检查和控制,并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来,实现目标动态控制,进行目标成果评价,确定成果和考绩,并与个人利益待遇相结合。
4.协调管理
运用协调管理的方法,解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业户之间的矛盾和冲突。
--以行政职务权利为依托,以行政命令为基本形式,以奖罚为后盾的强制性促动力。
--运用竞争手段促使相关方面关系的协调,如通过岗位竞争,以先进带动后进,共同完成任务。
--舆论促动力,因势利导利用舆论达到协调的目的
--管理者的凝聚力,具体情况为领导者或一名管理人员的吸引力、影响力,这将是本区今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。
5.督导管理
管理处拟采用金地物业管理公司成熟的督导管理方式,对各能职部门实施指挥和指导管理。
--经济管理,通过制定员工考评和工作成绩的工资制度,调动员工积极性。
--法规管理,制定一套完整的规章制度和工作程序,以此规范员工言行,提高工作质量和工作效率。
--宣传教育,通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神,职业道德;加强员工培训,不断提高员工自身素质和工作水平。
(三)、监督机制
监督机制是实现物业管理各项工作开展的必要外在约束条件,防止或纠正工作中出现的偏差。保证小区管理机构及其工作人员依法办事。
--管理者对机构内部工作人员进行监督
--业户对管理机构及工作人员进行广泛监督,形成多方面综合监督体系
--过信息反馈监督,通过各种手段及实现监督管理的闭环机制,保证小区物业管理监督机制的有效实现
(四)、信息反馈控制方式:
(1)中央控制室,通过投诉电话、闭路电视、巡更系统无线对讲机等现代工具,及时反馈住宅区内发生的情况。
(2)严格的岗位责任制和完善的管理规章制度,实行规范化运作。
(3)流畅严密的运作流程,一环紧扣一环的,一环监督一环。
(4)管理处经理、主管的每月(日)检查,通过总结评比获取反馈信息。
(5)通过反馈信息的总评比,及时发现管理服务上的缺点、盲点,以便改进工作,提高服务质量。
(五)量化管理及标准化运作
1、量化管理
每年根据iso9001质量方针,确定年度质量目标,对业主、客户满意率、机电设备运作完好率、维修及时率、消防隐患处理率等指标作出量化要求。
1)实行目标经营管理责任制,对管理处管理目标进行细化和量化,作出具体要求。
2)管理处对全体员工培训指标进行量化,确定培训课程、内容及课时。
3)财务运作量化,制定详细的年度财务预算方案,对管理处各项目采取计划的控制成本的财务指标量化管理,提高效益。
2.运作标准化管理
1)贯彻公司iso9001物业管理质量体系,导入iso14000环境管理质量体系管理规程和操作要求。
2)运用公司《员工手册》,规范管理处员工的行为,提倡专业、规范、文明的行为表率。
3)发挥计算机管理系统的作用,提高物业管理工作效率。
4)实施公司企业形象系统。
5)运用酒店管理模式在金地国际花园的进行管理、服务工作。
第2篇 金地花园物业管理内容
金地国际花园物业管理内容
金地国际花园管理处将就下列事项进行管理。
1.房屋的使用、维修、养护;
2.区内公用设施、设备场所(场地)的使用、维修、养护和管理,包括:消防设施、电梯及机电设备、道路、照相、连廊,单车(摩托车)房、园林绿化带、沟、渠、井、池、管道、停车场等;
3.公共环境的清洁卫生、垃圾收集、清运;
4.公共生活、治安秩序;
5.住宅内所有文化娱乐场所、体育活动场所等公共场地进行管理、维护养护;
6.区内车辆行驶及消防安全管理;
7.社区文化活动;
8.住宅区档案资料的管理;
9、法律政策及合同规定的其事他项。
(一)、安全管理
安全工作是物业管理的一个重要方面。只有物业的安全有了切实有效的保证,业户才能放心地工作生活。因而安全管理也是物业管理的一切基础性工作。
1、治安管理
治安管理运作流程:
(1)、治安工作的特点及主要任务
特点:
a、以预防为主。无论是治安也好,消防也好,都应贯彻预防为主的指导思想。不出事故,不出案子,是保安工作的根本目的,也是衡量保安工作绩效大小的主要标准。
b、金地国际花园保安与社会治安紧密联系。一个小区的安全状况是整个社会治安工作的一部分,因此物业的保安工作离不开社会,离不开政府公安部门,这是保安工作最明显的一个特点。
c、服务性强。从本质上看,保安就是服务,即提供保安服务。作为保安人员,要树立'服务第一、用户至上'的思想,既要保持公安人员的警惕性,又要有服务人员的和颜悦色;既要坚持原则,按制度办事,又要文明礼貌,乐于助人。
d、软件与硬件同时抓。金地国际花园保安工作的好坏,既要靠软件也要靠硬件,我们一方面要不断提高保安队伍的素质,另一方面要抓好安全设施的管理,建立完善的保安系统和消防报警系统维护保养体系。
主要任务:
a、维持大门口区域内的秩序,疏导交通车辆,同时应注意防范进出人员中的人员,发现闲散人员及时告知巡逻岗保安员,防止事件的发生。
b、安全巡检。定时和不定时地对金地国际花园内外各个部位进行巡视检查,发现不安全的因素及时报告或处理;并随时为小区业户提供帮助,如提送行李等。
c、停车场管理。疏导车辆进出,检查停车证件,收取临时停车费,进行停车场消防和安全管理。
d、案件处理。对金地国际花园内发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件进行现场保护及相关记录,按有关规定上报公安机关处理。
e、消防工作。消防控制室值班人员定期检查,消防设备设施,配备专职消防人员,建立义务消防组织,进行消防训练。
f、与其他部门搞好配合工作。
2、相应的治安防范措施
(1)保安部的组织结构
1、保安部一般的班组设置如下:
(2)岗位设置安排
a、智能监控中心三班倒24小时值班
b、地下车库三班倒24小时值班
c、金地国际花园巡逻岗三班倒24小时值班
d、金地国际花园入口大门岗三班倒24小时值班
e、保安部长总体协调管理。
(3)加强门岗的监控力度
a.人流入区控制
门岗值勤
业户
所带危险物品须经业户确认并记录
在登记本签字
检查证件(出入证)无异常放行
来访客户
放行
其他人员
放行
a.物流出区控制图
门岗值勤
用户所带物品
询问
执用户证明
执管理处开的放行条放行
来访客户
收回放行
其他人员
确认无误,收回放行条放行
(4)组建机动快速应急分队
快速应急分队直属管理处管理,负责突发事件的快速反应处理。它的特点是机动灵活,基本职能是:区内外巡逻、快速支援、便衣巡察、机动。
(二)车辆管理
车辆管理的重点是防止车辆乱放及车辆丢失,要做好这项工作,必须要加强停车场的制度建设。
1、位置规划
车辆可分为机动车和非机动车两类,机动车可分为汽车、摩托车等。如果各种规格的车辆混杂存放,既不利于车主,也不利于管理人员的管理。为了避免这种混乱状态,管理处把停车场库的区位作适当划分,以下是停车场库划分的一个构想:
2、内部要求
对于机动车,我们将根据金地国际花园的整体规划,实施以下管理措施:
(1)了解用户车辆情况,实行便捷停放
(2)区域道路设减速坡,限制车辆速度
(3)严禁无牌车进入停车场
(4)做好宣传工作,除在标识牌上标明车辆停放标志外,平时也做好相应宣传,发动大家自觉遵守停放规定
(三)消防管理
消防安全责任重大,这是我们多年物业管理实践中得出的切身体会,消防管理的关键环节在于下列四个方面。
1、宣传教育
开展消防安全教育,贯彻'预防为主,防消结合'的工作方针,我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员,将采取多样化的宣传形式如一年一度的'119'消防日,设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向业户宣传消防知识。对于金地国际花园的全体人员来说,必须了解并掌握如下几个方面:
(1)金地国际花园防火工作的各项有关规定;
(2)手提式灭火器的放置位置及其使用方法;
(3)消防应急通道位置和紧急情况疏散方法;
管理处员工还应懂得以下两点:
(1)遇到紧急情况时自己的职责任务;
(2)重要物资(货币、文件等)的转移及办法。
2、日常检查
(1)防火门:是否关闭状态,铰链是否灵活,整体有否损坏。
(2)应急照明灯及指示灯:电源是否正常,整体有无损坏;
(3)各种消防标识:安装是否牢固,定位是否准确,整体有无损坏;
(4)各种灭火器:瓶体是否完好,固定是否牢靠,保险栓是否完好,气 体压力是否在规定的范围内等。
(5)消防栓是否完好,水压是否符合要求。
3、让业户参与金地国际花园的消防管理
(1)组织金地国际花园管理处人员和业户开展消防演习。
(2)组织专题消防知识讲座。
(3)成立义务消防检查队,邀请业户对金地国际花园消防设施进行检查。
4、消防报警特殊处理程序
通知 往现场
报警往现场
往现场
报告
掌握现场情况
报告
往现场
通知
(四)环境卫生管理
清洁保养是物业管理的重要组成部分之一,是体现物业管理水平的重要标志。高质量的物业清洁保养为业主或用户提供整洁、舒适、优美的工作环境与生活环境。而且,通过清洁保养,可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损,延长物业再装修翻新的周期,既经济又能保持物业美观。
在金地国际花园,我们将对金地国际花园的清洁卫生、绿化等项目提供高标准的服务,努力营造一个舒适、整洁、明亮的居住环境,我们将切实做好以下几项工作:
1、全面实施iso9001:2000质量保证体系和导入iso14000环境管理体系
实施iso9001:2000质量保证体系是进行金地国际花园规范化管理的保证,建立和实施iso14000环境管理体系则保证金地国际花园成为'三无'的生态绿色环保花园。
2、环境部主要任务和组织结构
(1)环境部主要任务:
负责金地国际花园各个楼面和各部位公用用具,使其达到标准的清洁要求;
负责制定清洁设备和清洁用具的采购、使用意见,合理掌握清洁费用的支出;
负责对清洁员工的业务培训,使他们不断提高业务素质;
负责
接受客户的委托清洁业务。
(2)组织结构
保洁管理流程:
(3)16小时保洁制度
金地国际花园实行16小时两班组保洁制度,早晨7:00上班直至晚上11:00时下班。以保证金地国际花园的卫生达到要求,每日的卫生全面清扫在人流低谷时进行,尽量减少对业户的影响。
(1)建议进一步加强金地国际花园周围绿化,种植速生树木,形成绿色隔离带,减少噪音。
(2)进入金地国际花园区域车辆一律不能鸣喇叭,并限速15公里/小时内行驶。
3、垃圾管理
在狠抓环境管理和培养业户环保意识的基础上,我们将对垃圾实施'三化'管理,即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化,从而实现有效的垃圾分流。
(1)将在每层设置环保垃圾箱,便于业户倾倒垃圾。
(2)垃圾收集袋装化:垃圾的收集,统一采用垃圾袋进行袋装。
(3)设置生活垃圾清运处理站。
(4)垃圾回收资源化:通过垃圾箱,从中分捡出可回收物品进行回收利用,避免资源浪费。
4、环境消杀
(1)根据季节定期对老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子进行消杀。
(2)可聘请专业队伍进行消杀工作。
(3)双方签订合同,明确各自的责任、义务、消杀范围、要求和标准。
(4)花园区域内定期进行喷洒虫药、投放灭鼠药的工作。
第3篇 金地花园物业采购管理程序
城市花园物业采购管理程序
1.目的
控制采购过程,保证所采购物资和服务符合质量要求.
2.范围
适用于公司内各类物资和服务的采购管理.
3.职责
3.1 总经理办公室后勤主管负责物资采购的实施,行政副主任负责物资采购的管理控制.
3.2 品质管理部负责组织对分供方进行评定和控制.
3.3 各部门质检员或专业技术人员负责采购物资和服务的验收.
4.程序
4.1 根据采购物资对服务质量的影响程序,将采购物资分为三类:
a类:对服务质量有重大影响的物资.如:土建材料、木材、机电设备等.
b类:对服务质量有直接影响的物资.如:娱乐设施、花草树木、清洁物品用于客户水电设施维修使用物资等.
c类:对服务质量无明显影响的物资.如:办公文具等
4.2 采购资料
4.2.1 物资使用部门负责提供采购资料,包括:规格、名称、价格、技术要求、相关国家、专业标准等.
4.2.2 总经理办公室后勤人员及时收集采购资料,不断按《分供方评估管理程序》调整《合格分供方名单》,并保存采购资料.
4.3 采购计划审批
4.3.1 各物资使用部门每月于25日前根据工作计划,填写《物资申请单》由部门经理签字后交总经理办公室后勤主管汇总后报总经理审批.
4.3.2 《物资申请单》包括:物资名称、规格、型号、等级、数量、价格、交货期、技术要求、检验方法等内容,必要时注明分供方名称.
4.3.3 计划审批后后勤主管安排仓管员根据库存情况制作全公司采购计划填写《物资申请单》.
4.3.4 后勤主管审核公司《物资申请单》,并将各部门《物资申请单》于26日前同时报总经理或其授权人审批.
4.3.5 审批工作在每月28日前完成.
4.3.6 采购员根据审批后的安排《物资申请单》及《合格分供方名单》实施采购.大批量集中采购于月底前完成.
4.3.7 后勤主管及时将各部门《物资申请单》中未列入全公司采购计划项目反馈到各部门.
4.3.8 应急物资的采购由部门经理、总经理助理审核后报总经理批准.
4.3.9 固定资产和高额物资采购需加专项报告.
4.3.10 各级管理采购物资审批权,按财务规定执行.
4.3.11 需要采购服务的部门提出服务采购申请,经部门经理、总经理助理审核后报总经理审批.
4.3.12 按《分供方评估管理程序》或《设备(服务)合格分供方名单》选择合格分供方.
4.3.13 按《合同审批程序》实施签订合约,合约必须明确我方要求,及双方承担的责任.
4.3.14 严格履约.
4.4 采购物资的验证
4.4.1 物资购进后,采购员应及时通知质检员办理入库报检手续;库管员根据《物资申请单》项目进行检验及入库登记,填写《入库单》,做好台帐记录.
4.4.2 质检员对物资进行验收时,若发现物资有标识破损、遗失、模糊、物品受潮、水迹、油迹、破裂等异样,必须打开包装进行检验或向经理报告,填写《物资验收单》.
4.4.3 如果采购物资需在分供方供货处进行检验时,由后勤主管负责组织相关部门质检员与分供方联系,实施现场验证,认真填写《物资验收单》.
4.4.4 如果客户提出对我公司分供方验证时,由后勤组负责双方联系,公司可以参考其意见,但客户的验证结果不能代替公司对采购物资的检验.
4.4.5 机电设备等技术性较强的物资验收由物资申请部门组织或指定专人验收其技术性能等.
4.4.6 使用部门(人)在使用物资前应进行验收,以确保其质量符合要求.
4.4.7 服务质量验收由服务申请部门负责.
4.4.8 当出现不合格物资时,由质检员填写《不合格物资处理单》,并呈请部门经理审批,由采购员按审批意见处理执行.
4.4.9 对小批量采购的a、b类物及首次承接的分供方可采取全部检验的方法.
4.4.10 采购完成后采购的有关文件由使用部门及后勤各自保存备份以备查阅.
4.4.11 对采购服务不合格项由服务采购部门负责人根据合同等,要求分供方赔偿或返工.
4.5 物资的保管按《仓库管理程序》执行.
5.监督执行
由总经理办公室监督执行.
6.支持性和相关性文件
bvpqs4.6-01-01 《a、b、c类物资合格供应商名单》
bvpqs4.15-01 《仓库管理程序》
bvpqs4.6-01-02 《设备(服务)合格分供方名单》
7.质量记录及表格
bvpqs4.6-01-f1-01《物资申请单》
bvpqs4.6-01-f2-01《入库单》
bvpqs4.6-01-f3-01《物资验收单》
bvpqs4.6-01-f4-01《不合格物资处理单》
第4篇 金地花园物业管理设想目标
金地国际花园物业管理设想及目标
作为北京cbd规划社区的一个重要组成部分,金地国际花园以其优越的地理位置,独具匠心的园区环境建设,特殊的业户群体组成,具有国际一流水准的卓越品质,和谐的融入整个大社区,又明显区别于其他区域的高贵风格;继而对后续的服务管理提出了更高、更深层次的要求。
对此,在充分考虑到园区实际情况及大环境的整体状况下,结合金地物业的特点,对金地国际花园的管理工作思路是:以完美体现金地国际花园作为北京长安街尊贵起点、cbd财富之门的典范特质为指导原则,iso9000质量管理体系为实施准则,充分发挥金地物业'人性化'管理优势,导入酒店式物业管理模式,实施分区而治;形成相对独立,和谐融入的管理格局,体现vip服务理念,彰显尊贵。
(一)管理设想:
1、建设一支具有专业技术的管理队伍,训练并储备专业技能的物业管理人才;
2、利用金地国际花园优越地理位置和硬件设施,营造具有金地特色的高品位的社区;
3、在物业管理基本职能方面(包括:安全管理、环境管理、工程维护管理、
行政事务管理、财务管理、物料管理及综合服务管理)全面导入iso9001质量管理体系,通过职业管理标准化,结合金地国际花园的实际情况,全面落实达到'国优'物业量化管理标准。
4、借鉴酒店业所独具的高水准服务模式结合金地物业多年发展形成的物业管理成熟经验在金地国际花园推行以'业户为中心'的酒店管理服务模式,主动、适时了解业户的表象需求及实质需求;最大限度的满足业户潜在需求,将是金地国际花园管理处整体工作核心。通过在物业管理范围内实施金地倡导的'以人为本'的全方位个性化服务,与业主建立良好的沟通渠道,共同营造'温馨家园'。
在国际花园物业管理中,将导入金地物业'即时服务'和'隐性管理'的管理理念。为金地国际花园每一户建立服务档案,对每一位业户通过多信息渠道进行资料积累和收集;基本资料包括但不限于以下项目:区域、国籍、民族、宗教信仰、政治信仰、职业经历、社会地位、学历、血型、性格、爱好、习惯、生活基本规律、特殊嗜好、健康状况、家庭组成及相关资料等;在持续对小区业户的服务需求做全面、深入、细致的了解的基础上,通过分析,针对性的拟定服务方案并跟踪反馈信息,及时改进和提升服务品质以求达到服务于业户开口之前,实现超前服务;
关注服务细节亦将形成金地国际花园物业服务、管理的品质准则,服务产品本身的无形性、时效性以及科技含量低等特性决定了服务产品极易被克隆,因此不断创新和扩展服务产品内涵的能力,将直接决定服务品质的水准高低。在金地国际花园的管理中通过以国际酒店业通行的服务细节管理模式,保障金地物业所崇尚的服务创新能力,突显具有金地物业特征的微小服务特色。
在金地国际花园,业户的满意度将成为检验金地物业整体服务品质的唯一标准,凡是业户所需要的就是我们将要作的。
我们将通过成立'业户应急服务队'和'二十四小时快速维修队伍',保证在业户需要帮助时会即时出现,为业户提供及时满意的即时服务。'隐性管理',就是做到在业户需要时即时出现,业户没有服务需要时在视觉上则看不到有人在管理,从而形成虽看不到服务人员却可以感受到我们无处不在的服务;比如小区治安管理,只有固定执勤岗位的保安员穿着职业保安制服,巡逻岗保安员在业户活动高峰期避开;小区的清洁工作在业户活动高峰期将严格避开业户活动区域,以免干扰影响业户在园区的正常生活等,充分尊重业户的私密空间。
金地国际花园管理目标承诺:
在全面接管小区后一年内使金地国际花园达到北京市物业管理优秀商住小区的管理标准,二年达到国家优秀物业管理标准。
