第1篇 物业管理绿化培训-绿化用品
物业管理绿化培训:绿化用品
一、肥料
1、复合肥:(速溶:用水溶后喷施,0.5%浓度溶解;缓溶:直接干撒,但通常会有局部烧灼,因此多用于要求较低的草坪。)
2、尿素:(为高效氮肥,常用于草坪追绿,但使用过多会造成草坪草植株抗病力下降而染病,且使用浓度不当极易烧伤。)
3、快绿美:(液体氮肥,作用与尿素相近。)
4、长效复合肥:(固体多元素肥,具有肥效长、效果好的特点,且一般不会有烧灼现象,但价格昂贵。)
二、农药
1、常用杀虫剂:
a、有机氯类:三氯三虫酯(杀蚊蝇)、六六六(禁止生产)、ddt
b、有机磷类:一般具有强烈的刺激气味,毒性较高,广泛用于室外植物的防虫。乐果(强毒性)、辛硫磷(毒性低,对鳞翅目幼虫特别有效,残留期短)、敌百虫、敌敌畏(中等毒性,易分解,残效期短)。
c、菊酯类:毒性较低,有气味,但较轻,有些可用于室内。
2、常用除草剂
a、选择性:按其选择的范围可分为双子叶除草、单子叶除草。
b、广谱性:达到一定浓度后可杀死所有植物。
第2篇 居住小区物业管理经费来源测算
居住小区物业管理经费的来源与测算
一、居住小区物业管理经费的来源
居住小区物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对居住小区内的房屋及其设备、专用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。为了规范居住小区物业管理服务收费行为,维护正常收费秩序,促进物业管理事业健康发展,国家计委、建设部1996年2月9日联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(以下简称“暂行办法”)。为了贯彻“暂行办法”各地根据自己的具体情况先后制定了《实施细则》和具体的收费标准。
居住小区物业管理收费是住宅商品化的产物,是对以往单纯靠政府拨款、单位补贴的被动居面的重大改革。在目前我国广大居民的收入水平相对较低,还不能承受较高的费用,特别是我国长期实行住宅福利制度,一些居民对收取多项的管理费用,心理准备不足。因此,居住小区物业管理收费,是一个政策性很强,又十分复杂的问题。一方面,它关系到住房改革深入发展的问题,另方面,又涉及到广大居民的经济利益问题。因此,制定合理的收费标准,确保稳定的资金来原,是居住小区物业管理企业必须作好又十分棘手的问题。
要解决住室小区的管理经费问题,需要建立多渠道、多层次的筹集物业管理费机制。物业管理经费来源主要有:
1.定期收取物业管理服务费;
2.小区维修养护专项基金;
3.一业为主,多种经营的收入;
4.依靠政府的政策和一定资金的扶持;
5.开发单位给予一定的支持。
现简单分述为下:
1.定期收取物业管理服务费。经物价部门批准,物业管理企业可以定期向住宅小区内的单位和居民收取一定数量的物业管理服务费。
物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
在物业管理经费的筹集中,物业管理服务收费应是物业管理经费的稳定的主要来源。
2.小区维修养护专项基金。小区维修养护专项基金(以下简称维修基金)是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出,数额巨大,单靠日常管理收费无法负担。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地对这项基金的名称和缴纳方法不尽一致,但都明确住宅小区实行物业管理应设立专项维修基金。
维修基金是通过建立双向筹集的渠道来收取的,分以下两种情况:
(1)公有住房出售后维修基金的收取
公有住房出售后,维修基金由售房单位和业主(购房人)双向筹集。
①由售房单位按照一定比例从售房款中提取,原则上,多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%。
②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指在业主购房时一次性收取一定数额的维修基金,其具体标准由当地政府确定。如北京市规定,1997年公有住房出售后维修基金的交纳标准为建筑面积42元每平方米。分次筹集是指业主按月、按季或按年分次交纳一定数额的维修基金。
(2)商品房出售后维修基金的收取
商品房出售后,维修基金由开发建设单位和业主(购房人)双向筹集。
①在房屋销售阶段,建设单位可按住宅的综合造价提取一定比例维修基金(纳入住宅成本)。如有的城市规定,多层住宅提取2%,高层住宅提取3%。
②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指业主购房后,在办理签约、入户手续时一次性缴纳维修基金。其具体标准为购房款的1%或建筑成本价的1.5%每平方米提取。分次筹集是指事先将维修基金计入物业管理费,然后逐月从收取的物业管理费中按一定比例(如15%)提取并归集到维修基金中去。
不管是公有住房出售后,还是商品房出售后,如遇某些重大原因,维修基金不敷使用时,经业主委员会研究决定,还可临时向业主筹集。
(3)维修基金的使用与管理
维修基金必须专款专用,只能用于物业共用部位和共用设施、设备的更新与大、中修。因此,必须加强对维修基金使用的管理。
维修基金归全体业主所有,经业主委员会批准,委托物业管理企业实际操作使用。在业主委员会未成立前,可由政府主管部门负责管理。维修基金收缴后,应专户存入指定银行,在需要使用时,由物业管理企业提出使用计划与预算,报业主委员会批准;在使用过程中,接受业主委员会和银行的监督检查。需要注意的是,一般不宜由物业管理企业直接掌管这项基金,因为这笔基金是永久存在的,而物业管理企业只是受业主委员会委托在一定时间内管理该物业。为了防止物业管理企业的短期行为,或是因解聘该企业而影响这项基金的安全,必须由业主委员会负责该基金的使用,做到专款专用,防止挪作他用。
维修基金的突出特点就是它数额巨大并可以持续使用,因此应在保证安全的基础上,争取产生最大的增值收益,如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修,一方面也可弥补日常管理费用的不足。
3.一业为主,多种经营的收入。在不向政府要钱,不增加居民的经济负担情况下,物业管理企业可根据自身的情况,积极开办多种经济实体,开展多种经营,创造经济效益,以业养业,补充小区物业管理经费不足。如组建工程队,完善住宅小区配套建设,建小区围墙、自行车棚、车库、铺设甬路,建停车场等。组建装修队对新楼统一管理,统一装修,开办商店、餐饮、健身房、美容美发厅等。这些经济实体既为小区内住用人服务,也向社会承接业务,用多种经营取得的部分利润,弥补管理经费的不足,实现以业养业的目的。
物业管理企业开展多种经营的收入和利润,从性质上讲属于物业管理企业的收入和经营利润。同时,其收入和利润事先也无法准确的测算和预计。因此,这种收入和利润并不属于物业管理经费稳定的来源。这里之所以将物业管理企业开展多种经营的部分利润(注意,只是部分利润)也做为物业管理经费的来源之一,主要是考虑目前我国市场经济体制尚不完善,从推动物业管理的运作和人民群众经济承受能力的实际出发,而提出的在一定时期内带有较强过渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持。考虑到目前我国的实际情况,广大居民的收入水平和低租金的住房政策,小区管理经费完全由住户负担,尚有较大困难。因此,为推动物业管理的发展和住房制度的改革,政府还在多方面对物业管理给予大力扶持。
目前,政府对物业管理的扶持主要体现在制定相关的政策和给予一定的资金支持,包括:
1.制定住宅小区物业管理服务收费方法和标准,加强对收费的管理。
2.规定对房改住房的电
梯、高压水泵房、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护和更新等费用仍由使用人所在单位支付,以减轻使用人的负担。
3.规定物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策,在开展多种经营中可适当减免部分税金等。
4.划拨一定的城市建设维护费用于小区共用部位、共用设施设备的维护管理,以减轻小区日常管理费用的负担。如北京市规定,小区内道路宽度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋设在道路下的市政排水设施,由市政工程管理部门负责维护、管理;对小区内供电、供热、供气等市政设施也做了相应的规定,由市政各相应部门承担一定的维护、管理责任和费用。
5.开发建设单位给予一定的支持。开发建设单位的支持主要体现在以优惠的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用户。有以下2种优惠方式:
按成本价出售。如有的城市规定,开发建设单位将规划建设的专业管理用户和小区住宅总建筑面积的0.5%~1%作为商业网点房,按建筑成本价出售。物业管理企业利用商业网点用房开展方便住宅小区内居民生活的各项服务,由物业管理企业统一经营管理,经营收入用于小区物业管理。
6.以成本租金租用。这是指对经营性商业用房采取不全出售的办法,物业管理企业以成本租金租用,再以市场租金标准租出,其租金差额部分用于小区物业管理。
随着市场经济体制的建立和完善,以及人民群众收入水平的逐步提高,政府的扶持和开发建设单位的支持将逐渐减小力度,但在现阶段,这还是十分必要的。即使在完善的市场经济体制下,由于住宅带有社会保障性的特点,对中低收入者居住的普通住宅政府仍要给予一定的扶持;而开发建设单位为了自身的声誉和经济效益,对所建造的住宅日后的物业管理也会给予必要的支持。
二、居住小区物业管理服务收费原则
《暂行办法》特别对收费原则作出以下规定:物业管理单位开展正当物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。同时抽出,国家鼓励物业管理收费应当根据所提供服务的性质、特点等情况,分别实行政府一定价、政府指导价和经营者定价。
1.实行政府定价、政府指导价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价或政府指导价。
其中对普通住宅提供的公众代办性质的服务实行政府定价。如北京市规定对水、电、房租、煤气、卫生5费统收服务费标准为每月每户1元。对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区提供的公众代办性服务实行政府指导价。
实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准,由物业管理企业根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况,向物价部门申报,由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后,以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理企业可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。
2.实行经营者定价。凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务,除政府物价部门规定有统一收费标准者外,服务收费实行经营者定价。特约服务包括房屋装修、家电修理、居室清洁、代购商品、找医送药、看护病人、接送子女上学等。
实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区业主委员会或产权人代表、使用人代表协商议定,并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
特约服务是应某些住户的特殊需要而开设的。特约服务费用的收取应该按“谁受益,谁付钱”的原则。其收费标准相对较镐,各地情况不一,服务标准也不一样,难以统一。
三、居住小区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算方法
(一)居住小区公共性收费的费用构成
“暂行办法”第八条对居住小区公共性服务收费的费用构成,作了如下的规定:
1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;
2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费;
3.绿化管理费;
4.清洁卫生费;
5.保安费;
6.办公费;
7.物业管理单位固定资产折旧费。
8.法定税费;
其中第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物质损耗补偿和其它费用开支。
物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。
此外,对实行物业保险的住宅小区,还应包括投保财产保险(如火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
(二)居住小区公共性服务收费标准测算原则
居住小区公共性服务收费标准因服务的档次、居民收入的水平以及各地的物价不同,其收费标准“暂行办法”要求各地物价、物业管行政主管部门要密切配合,共同做好“暂行办法”的实施工作。
第3篇 某物业公司综合管理办公室职能
物业公司综合管理办公室职能
1、主要负责公司内部日常行政事务,包括人事、后勤、档案、培训、综治、消防等工作;
2、负责财务管理,包括做好资金运作的日常工作,负责管理服务费的收缴,做好财会帐册、报表,缴纳财税等工作;
3、负责物业维修及设备运行的技术管理,包括房屋的设备检验、维修工程安排,对业主装修的指导和监督等工作;
4、负责监督、检查房屋及设备急修以及一般报修受理或作业,保安、消防、车辆交通等工作以及辖区内的环境保护和日常清扫,绿化设施的管理,树木、绿地养护等工作;
5、负责“一业为主、多种经营”的发展,包括管理各种文化、娱乐、生活、商业等公共服务经营设施和部门,接受业主综合性和个别性的委托、代办服务等工作。
第4篇 某物业项目钥匙管理程序
物业管理有限公司程序文件
--钥匙管理程序
1.目的
加强钥匙管理,消除安全隐患。
2.范围
适用于公司各管理处。
3.职责
由部门经理指定人员负责钥匙的接收、领用、保管和配制。
4.定义
本程序钥匙指1、公用部位钥匙,如管理用房、设备房、消防通道门、空置房钥匙;2、顾客钥匙,如验收移交或因维修家政等服务需要由顾客委托代保管的钥匙。
5.方法和过程控制
5.1 公用部位钥匙的更换、配制:
5.1.1部门经理应指定专人负责公用部位钥匙的配制、更换、保管工作。
5.1.2任何人未经部门经理许可不得私自配制钥匙,若因工作需要配制时,须由钥匙管理员填写《钥匙配制申请表》,报部门经理同意后方可配制。
5.1.3门锁损坏或钥匙丢失(包括一套钥匙中丢失任何一把)需更换时,应填写《钥匙配制申请表》,报部门经理审批后予以更换,同时应查明原因,如属人为原因,应追究责任。
5.1.4重点部位门锁的更换应在24小时之内完成(节假日时可口头报部门经理同意),所更换的钥匙交钥匙管理员在《钥匙清单》上予以登记。无论何种原因,如果存在外部人员、离职人员等无关人员可以用钥匙进出这些部位的情况,必须对门锁、钥匙进行更换,特别是重点部位,以确保这些部位的安全。
5.2 公用部位钥匙的保管
5.2.1在房屋移交验收时,部门经理指定专人接收所有公共设施钥匙,按如管理用房钥匙、设备房钥匙等进行分类,在《钥匙清单》上登记。
5.2.2钥匙管理员负责将所有钥匙分类加以标识,并确保标识的清晰及持久性。
5.2.3 公用部位钥匙应统一放在部门办公室或控制中心的钥匙柜内,除员工因工作需要而由其本人保管的公用部位钥匙外,所有钥匙必须进行分类保管。
5.2.4由钥匙管理员或当值人员负责对钥匙的领用、归还情况进行记录。钥匙管理员或当值人员每天下班前应清点钥匙数量,发现钥匙未归还的现象应及时追回,如有异常,应在《钥匙使用登记表》的'备注'栏中予以记录。
5.2.5仓管员请假外出时需把仓库钥匙交给部门经理指定的人员,并在《钥匙使用登记表》上签名确认。
5.3 公用部位钥匙的使用
5.3.1因工作需要而借用钥匙,须严格履行领用手续填写《钥匙使用登记表》,同时使用完毕应当即交还,不得拖延。
5.3.2钥匙领用后必须随身携带,不可将钥匙随意离身放置或转借给他人,更不能让他人代还钥匙,下班前须交还钥匙管理员或当值人员。
5.3.3钥匙不慎遗失,必须即刻报告部门经理或钥匙管理员,由部门经理做出处理意见,钥匙管理员在《钥匙清单》上予以登记备案。
5.3.4如果部门人员调动、离职,钥匙管理员负责收回其持有或借用钥匙,并将变更情况在《钥匙清单》上予以记录。
5.4顾客钥匙的管理
5.4.1在房屋移交验收时,部门经理指定专人接收所有房屋钥匙,并在《顾客钥匙清单》中单独登记。在入伙时,由顾客签字领取,《顾客钥匙清单》交部门资料管理员永久保存。
5.4.2如因返修、维修等原因需为顾客代保管钥匙的,须指定专人负责所有钥匙的领、借、还等手续,由顾客在《顾客委托钥匙登记表》中签字确认后。
由钥匙管理员对领、借用顾客的钥匙,须严格填写《顾客委托钥匙登记表》,对过夜借用顾客的钥匙必须经过部门经理同意后,方可借用,并负责追回,否则将追究钥匙管理员责任。
5.4.3如有顾客委托管理处钟点工服务、房屋出租并要求代管钥匙的,管理处应委婉提醒其误会、风险发生的可能;如顾客仍坚持或有其他特殊原因需要代管钥匙的,经部门经理同意后方可接收,并由部门经理指定专人保管该钥匙,并在《顾客委托钥匙登记表》登记确认,由保管人负责跟进钥匙使用情况及追回钥匙。
5.4.4顾客将钥匙收回时,钥匙管理员或当值人员应让顾客在相应记录中签字确认。
5.4.5顾客的钥匙任何人员不得配置,如须更换顾客钥匙必须有充分理由并由部门经理与顾客沟通,获得顾客签名同意。
5.4.6无论何种原因,如果存在外部人员、离职人员等无关人员可以用钥匙进出顾客房间的情况,必须立即与顾客取得联系,采取措施妥善处理。
5.4.7无论何种原因,顾客钥匙遗失或向管理处反映需要非正常进入时,必须经部门经理同意,在充分考虑法律风险后再行处理,如联系专业人员开锁或强制性开锁,但事后必须提醒顾客及时更换锁匙。
6.质量记录表格
**wy7.5.1-z02-f1《钥匙配制申请表》
**wy7.5.1-z02-f2《顾客钥匙清单》
**wy7.5.1-z02-f3《顾客委托钥匙登记表》
**wy7.5.1-z02-f4 《钥匙清单》
**wy7.5.1-z02-f5《钥匙使用登记表》
第5篇 物管培训:物业管理公司与相关部门的关系
物业管理公司所开展的各类服务工作都离不开政府的各个主管部门的领导和帮助,也离不开各专业管理企业的大力支持,否则将一事无成,必须正确处理好各类关系。
一、与政府行政主管部门的关系
行政管理是政府通过街道居委会、公安、交警、规划、城建、工商、税务等行政管理部门对小区内的居民和单位实施的行政管理。其主要任务是贯彻执行政府的政策、法令和各种法规,包括街道办事处和居民委员会的民政、征兵、计划生育、侨务等项工作,公安交警部门的社会治安、户籍管理、交通管理工作,规划城建部门的城市规划管理和工程质量管理,工商税务部门对经济活动的管理工作,等等,其权力来源于政府的行政权。
受小区代表机构(如小区管委会或业主委员会)委托和授权对小区内产权人共同拥有产权(或使用权)的公共场所、公共设备和所有公共配套设施实施专业化有效管理,同时提供多层次的社区公共服务和家庭服务。物业管理公司的管理权力来源于产权人、住户和单位的授予。
虽然行政管理与物业管理是两个不同的概念,但物业管理公司作为企业法人,在其经济活动中应当接受国家财政、工商、税务等行政主管部门的管理;在其专业管理活动中,应当接受建设、房地产、公安、绿化、环卫等专业管理部门的业务指导和监督。总之,物业所在地人民政府对物业管理有监督和指导的职责。物业管理公司应接受其指导,但人民政府不直接介入物业管理过程中具体的业务工作,是一种间接管理。
二、与属地街道办事处(或居委会)的关系
街道办事处作为人民政府的派出机构,在物业所在地行使政府的管理职能。这主要包括:统筹规划、掌握政策、信息引导、组织协调、提供服务、检查监督,但不替代物业管理企业实施具体的管理和为社区全体住户提供生活服务。广州东华实业股份有限公司所管理的五羊小区为全国作出了表率。在五羊村,行政管理与物业管理职责分明,相得益彰。行政管理部门与物业管理机构保持密切的联系,互相配合,互相支持,构成了高效、优质的社区管理服务系统。例如,街道和居委会派人员参加管理处的例会,及时了解物业管理的情况,通过宣传和教育使居民、单位支持物业管理工作;公安派出所根据小区管理处开出产权人、住户签妥的物业管理协议的证明,给予办理户口迁入手续,并负责小区保安队伍的业务指导,使得小区内的治安稳定。
三、与专业管理企业(公司)的关系
一个适应现代生活的物业管理公司通常是人员少,队伍精干,社会化、专业性强。一般是由公司主要领导、各专业管理部门的技术骨干组成的管理型物业管理企业。具体的管理操作,如保安、清洁、绿化等通过合同形式交由社会上的专业化公司承担,一切按经济合同办事。专业公司就是为物业管理工作配套服务的专门机构。专业服务公司的设立,可以使劳动资源和自然资源共享,是物业管理发展的方向。此时,物业管理公司是业主(使用人)的总管家。因此在选择这些专业管理企业、签订合同时,一定要代表广大业主(使用人)的利益。要符合住宅小区管委会所制定的各项规章制度,并在合同执行期内,代表业主(使用人)根据合同中所规定的内容、要求进行对照、检查,从而保证各项工作能真正落到实处。
第6篇 物业管理公司质量管理体系
物业管理有限公司质量管理体系
1总要求
公司按照iso9001:2000标准的要求,结合物业管理业务特点,建立质量管理体系,通过对质量管理体系的实施保持和持续改进,满足顾客需求,为社会提供优质服务。
为满足顾客不断增长的需求和期望,确保质量管理体系的充分性、适宜性和有效性,公司按照iso9001:2000的要求,对与质量管理有关的过程及内容以及这些过程之间相互联系、相互作用的关系进行识别和确定,建立相应的办法予以管理和控制。
1.1公司通过对物业管理业务的了解、服务内容的确认以及服务提供的设定,对从服务提供标准的建立及服务提供所需的全过程和影响服务质量的活动包括管理、策划、资源提供、产品提供、测量等每一个内部活动进行识别,确定质量管理体系中所需的每一过程。
1.2通过对各相关过程之间的相互作用和相互联系进行分析,明确彼此间的关系,建立'质量手册'、'程序文件'、'作业指导书'、'工作流程图'和其他内部管理规章制度等质量体系文件对各过程以及过程之间的顺序、相互联系和相互作用的关系进行管理。
1.3为确保质量体系各过程的有效运行和受控,根据顾客需求、有关法律法规的规定以及行业的标准和要求,对质量体系的每一个过程建立相应的过程运行控制办法及检验和验收的准则,通过制定相应的程序、作业指导书和规章制度等书面化的文件将这些过程控制的办法、服务检验和验收的准则予以明确并确保得以落实和实施,根据实际情况的变化及时调整和更新,以确保有关方法和准则的有效性。
1.4通过对质量体系中各个过程的运行状况和运行结果的测量、分析和评估,明确各过程有效运行和控制过程运行所需的有关资源和信息,通过完善的招聘培训体系和后勤服务系统确保公司各个部门和岗位都配备有适宜的工作人员和过程运行所需要的设备设施及工作环境等必备资源;建立信息的流通传递和内部沟通制度,确保信息传递的及时、准确,支持过程的有效运行。
1.5通过内部质量审核和管理评审等活动对公司质量管理体系的运作进行评估,针对服务行业的特点,公司建立对服务人员、服务规范和服务过程,包括对供方人员、方法和服务提供过程进行测评和控制的有关程序、作业指导书和各类规章制度,对质量体系的各个过程进行测量、分析和监控。
顾客的满意是公司测量质量体系各个过程有效运行的重要尺度,公司通过定期对顾客满意度的测评,围绕实现顾客满意对质量体系的各个过程进行分析改进,以确保体系实施的保持和有效运行。
1.6公司建立书面化的程序对各过程策划结果的执行、纠正预防措施的实施和持续改进进行管理和控制,确保以上各个过程得以实施,保证质量管理体系的持续改进。
2文件要求
2.1总则
公司质量管理体系文件包括:
a)质量方针和质量目标;(详见本手册)
b)质量手册;
c)iso9001:2000标准要求的程序文件;
d)公司为保证质量管理活动有效运行,保证所有过程得以有效策划、运作和控制所需的各类程序文件、通用作业指导书、各类管理规章制度、工作标准(岗位责任和任职要求等)以及各部门作业指导书和部门运作管理所需的各类规章制度和、其他针对特定产品、项目或合同编制的质量。
e)计划等文件。
f)iso9001:2000标准要求的质量记录;公司为确保质量管理活动有效运行和为采取纠正预防措施以及为保持和改进质量管理体系提供信息而规定的各类质量记录等;
2.2质量手册
公司按照iso9001:2000标准的要求建立和保持本质量手册,质量手册是公司质量管理体系文件的最高层文件。手册规定了公司的质量方针和质量目标,描述了公司组织架构,明确了组织内有关的职责和权限,界定了质量管理体系的范围。手册还明确了质量管理体系中各个过程的顺序、相互的作用和关系,规定了过程运作的要求、管理和监控的方法准则,以及所引用的程序文件、作业指导书和外来的标准、规定等相关的文件。
2.3文件控制
公司建立程序对质量体系过程所需文件的编制、批准、发放、使用、更改及修订、作废回收和标识等过程予以管理和控制。
a)所有质量管理体系所需的文件,包括质量手册、程序文件、作业指导书、公司管理规定及部门管理规定等在发布前,必须确保规定的充分性和适宜性。
b)文件规定应与实际运作保持一致,当有严重的不适应或不合格发 生,质量体系有变化或质量方针、质量目标发生变化,服务对象有所改变或有关法律法规及相关的标准和规定发生变化时,需对相关文件进行评审和更新,并经再次的审核和批准后才能发布使用。
c)建立程序,规定适当的方式对质量管理体系运行过程所需的所有文件的修改和现行修订状态进行标识和指示。
d)对文件的发放进行管理和控制,确保所有文件使用场所可获得适用文件的有效版本。
e)建立有关文件编制和编号的管理规定,确保所有文件清晰可辨,易于识别。
f)对于所有外来文件,包括国家及行业的标准和规定,有关法律法规以及发展商/业主提供的有关物业的各类图纸、资料等,建立相应规定进行识别、管理和控制,在有关资料发生变化(包括作废)时应及时对存档资料进行更新。对于这一类外来文件的发放,直
g)接使用或间接引用,需经有关人员认可和确认。
h)对作废文件的处理办法予以明确规定,包括及时从文件使用场所将作废文件收回、防止作废文件遗留在外和对需要保留的作废文件采取适当的方式进行标识和隔离等规定,确保作废文件不会在非预期的情况下进行使用。
2.4质量记录的控制
为提供公司质量体系符合要求和有效运行的证据,公司建立和保持质量记录,通过对质量记录的标识、贮存、保护、检索、保存期限和处置制定相应的规定,确保质量管理体系过程有关的记录保持清晰,易于识别和检索。
各岗位人员认真、清楚地做好各类记录并予以妥善保管;需归档保存的内容,由各部门文件管理员统一收集、归档保存;来自分承
包方的质量记录也成为这些资料的组成部分。
本公司质量记录包括以下几类:
a)组织架构
b)服务策划的记录
c)服务提供过程的记录
d)对过程监视测量和评审的记录
e)批准的合格供应商名单
f)合同评审的记录
g)内部质量审核情况记录
h)顾客满意度调查和测评的结果
i)管理评审报告
j)顾客投诉/建议记录
k)各类紧急事件记录
l)培训记录
m)不合格处理的记录
n)采取的纠正和预防措施的记录
2.5支持性文件
jsnhwy0-01 《文件控制程序》
jsnhwy0-02 《质量记录控制程序》
第7篇 s物业管理公司员工誓词
物业管理公司员工誓词
我,很荣幸成为zz物业的一员,
愿接受zz物业的一切指导和培训。
视企业声誉如同生命,
视同事如同兄弟姐妹,
视客户如同衣食父母,
为客户服务是我的神圣使命,
用我们规范的服务去感化业主,
我将以热心、诚心、耐心、细心、贴心、放心的理念面对客户。
'主动、热情、周到、细致'是我服务工作的信条。
'决不犯同样的错误'是我的誓言。
我将为zz物业的腾飞贡献我的智慧与力量。
第8篇 广州市物业小区管理规约意见稿
广州市物业小区管理规约(征求意见稿)
第一章总则
第一条 为加强本小区物业的管理,维护全体业主和物业使用人的合法权益,维护公共环境和秩序,保障物业的安全与合理使用,根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》等有关规定,制定本规约。
第二条 本规约由首次业主大会通过,全体业主和物业使用人均须自觉遵守。
第二章业主的共有权
第三条本业主建筑物区域内物业的基本情况
物业名称;
座落位置;
物业类型:
建筑面积:
业主建筑物区域四至:
第四条根据有关法律法规和物业买卖合同,业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权:
(一)由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位,包括该幢建筑物的承重结构、主体结构,公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、公共平台、蓄水池等;
(二)由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备,包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、照明设施、消防设施、避雷设施、电子锁、对讲系统等;
(三)由业主建筑物区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房”(包括业主委员会用房)庭院花园、一楼全部架空楼层门廊、闭路电视监控系统、公用供电设备、电子门禁、水泵及其控制系统、公用给排水管网、消防设施设备等。
第三章物业使用原则
第五条 为维护业主的共同利益,全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务公司 以下权利:
1、根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
2、以批评、规劝、公示、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为;
第六条本物业管理区域内,物业服务收费采取方式。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
物业服务费用(物业服务资金)是物业服务活动正常开展的基础,涉及全体业主的共同利益,业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。
第七条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第八条业主应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第九条业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的,业主应在征得相关业主及业主委员会同意后,报有关行政主管部门批准,并告知物业服务企业。
第十条业主需要装饰装修房屋的,应事先告知物业服务企业或业主委员会,并与其签订装饰装修管理服务协议。未签订装饰装修管理服务协议装修材料不得进入小区;
签订协议时交纳1000元装修押金,装修押金在装修完工、经物业服务企业或业主委员会派专业人员检查合格后退还。
业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为,遵守装饰装修的注意事项,不得从事装饰装修的禁止行为。
第十一条业主应按设计预留的位置安装空调,未预留设计位置的,应按物业服务企业指定的位置安装,并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十二条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾,不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
本业主建筑物区域的装饰装修施工时间为早8:00至12:00下午2:00至7:00,其他时间不得施工。
第十三条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的,业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十四条业主应按有关规定合理使用水、电、气、等共用设施设备,不得擅自拆改。
第十五条业主及物业使用人使用电梯及扶梯,应遵守本物业管理区域的电梯扶梯使用管理规定。
第十六条在物业管理区域内行驶和停放车辆,应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。
第十七条本业主建筑物区域内禁止下列行为:
(一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋使用性质;
(二)违法搭建建筑物、构筑物;
(三)擅自改建、占用物业共有部分;
(四)损坏或者擅自占用、移装公用设施;
(五)未经业主大会同意及有关政府部门批准,擅自占用、改建、扩建小区内及周边市政道路;
(六)践踏、占用绿地,损毁树木、园林;
(七)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品;
(八)排放有毒、有害物质;
(九)乱抛垃圾,高空抛物;
(十)发出超过规定标准的环境噪声;
(十一)法律、法规和业主规约禁止的其他行为。
第十八条业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定,并应遵守以下约定:
(一)不得在公共场所大小便 ;
(二)进入公共场所要使用绳索牵好,以防伤及他人。
(三)不得因喧叫妨碍他人休息。
第四章物业的维修养护
第十九条业主应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于全体业主所有,专项用于物业保修期满后物业共有部分、公用设施的维修和更新、改造,不得挪作他用。专项维修基金使用须经相关联业主2/3同意方可使用。
第二十条业主转让或者出租物业时,应当将业主规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人,并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起五日内,将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。
业主转让房屋应取得业主委员会关于交纳物业服务费及维修基金的相关证明,未按时交纳物业服务费及维修基金的,业主委员会可通知房管局暂不予办理房地产契约变更。
第二十一条业主对
物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十二条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时,业主或物业服务企业应事先告知相关业主,相关业主应给予必要的配合。
相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的,应负责修复并承担赔偿责任。
第二十三条因维修养护物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会或物业服务企业的同意,并在约定期限内恢复原状。
第二十四条物业存在安全隐患,危及公共利益或其他业主合法权益时,责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十五条建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的,业主可以自行或委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。
第二十六条本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理维修资金。
第五章违约责任
第二十七条业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。
第二十八条业主违反本规约关于业主共同利益的约定,导致全体业主的共同利益受损的,其他业主和物业管理企业可依据本临时规约向人民法院提起诉讼。
第二十九条建设单位未能履行本规约约定义务的,业主和物业服务 企业可根据本规约向人民法院提起诉讼。
第六章附则
第三十条本规约所称物业的专有部分,是指由业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本规约所称物业的共用部位、共用设施设备,是指业主建筑物区域内业主专有部分以外的,属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第三十一条业主转让或出租物业时,应提前书面通知物业服务企业,并要求物业继受人签署本规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。
第9篇 物业环境卫生管理员工须知
项目物业环境卫生管理部员工须知
1、行为规范
1)遵守国家的宪法、法律、法规以及公司各项规章制度。
2)坚决执行上级命令,执勤礼貌待人,按时完成任务。
3)关心公司,热爱本职工作,讲究职业道德,做到文明服务,维护广场形象与声誉。
4)对清洁工具及工作服等应加以爱惜,不得任意毁坏。工作服、水鞋不得穿回家。
5)不违背公司服务宗旨,不泄露公司机密。
6)精诚团结,员工之间必须互助、互敬、互爱,严禁争吵及排斥他人。
7)公私分明,不得假公济私,不得借公司名义向外招摇撞骗。
8)依章办事,清廉克已。
9)当班前不得饮酒,吃异味食物。
10)树团队精神敬业乐业,文明值班,礼貌待客,严禁打人、骂人,粗言秽语。
11)对所属的工作范围及纲要,必须熟练掌握。大厦、地库的一切公共设备要熟悉,如发现有任何不正常或特殊情况,要立即向上级报告。
2、仪容仪表
1)员工必须保持服装整齐、干净,并按规定着装,仪容仪表端庄、整洁,给人以精干、威严、友善的感觉。
2)男保洁员头发不盖过耳及后衣领为适度,不准留胡子。女保洁员不得披头散发,不得浓妆艳抹。
3)每个员工必须保持头发整洁,指甲清洁,必须注意个人卫生。
4)正确配带员工证。
5)统一穿着深色袜子,衣服要定期更换、无臭味。
6)不戴饰物,口袋内不装过多物品。
3、工作态度
1)树立'客户至上,服务第一'的宗旨,对待业户、顾客要以和蔼、礼貌、耐心、热忱的服务态度,禁止有消极、怠慢的态度。
2)工作需尽职尽责,绝不草率,对所负责清洁范围认真对待,应力求敏捷、周到、妥善。若属本职责范围以外,自己不能处理的,可向上级汇报。
3)当班时,应全神贯注执行职责,认真完成本职工作。
4)责任──尽职尽责。无论是常规的服务还是正常的清洁工作,一切务求给客人以高效快捷和良好服务的印象。严格执行交接班制度,如有疑难问题,应及时向上级反映,将问题圆满的解决。
5)忠实──忠诚老实是每个清洁员必须具有品德。有事必报,有错必改,不得谎报假情况,阳奉阴违,诬陷他人。
6)效率──提供高效率的服务,关注工作上的细节。急业户、顾客所急,为他们排忧解难,以赢得大众的满意及本部的声誉。
7)协作──各部门之间、员工之间应互相配合,真诚合作,不得互相推搪,应同心协力解决疑难问题,维护大厦的声誉和秩序。
第10篇 物业质量手册：管理评审
5.5管理评审
5.5.1公司每年组织各部门、管理处进行一次管理评审,以评价公司质量管理体系的持续适宜性和有效性、充分性。如发生重大不符合事项或体系发生重大变化及其他情况时,可适当增加评审的次数。
5.5.2管理评审由公司总经理主持,管理者代表负责组织。
5.5.3管理评审内容:
a)公司质量方针和质量目标;
b)业主/住户的要求;
c)过程的业绩和产品的符合性;
d)预防和纠正措施的状况;
e)以住管理评审的跟踪措施;
f)有关影响质量管理体系的因素;
g)改进的建议。
5.5.4 管理评审的输出应包括以下方面有关的决定和措施:
a)质量管理体系及其过程有效性的改进。
b)与顾客(业主/住户)要求有关产品的改进。
c)资源的需求。
5.5.5 公司制定并执行文件化程序《管理评审控制程序》,确保管理评审活动正常进行。
5.5.6 管理评审记录按《管理评审控制程序》的要求进行记录和保存。
5.5.7 支持性文件
《管理评审控制程序》
第11篇 某公司物业管理模式
科信物业管理模式
本小区前期物业管理由科信物业管理公司承担。聘请**物业管理有限公司做为物业管理顾问,全面指导本小区的物业管理工作。
科信物业在'严格苛求、精益求精'的管理理念之下,在2006年获得了iso9000质量保证体系,并在此基础上创新、完善,形成了特有的科信物业管理模式:
(一)自我约束机制
科信物业的管理精神与服务质量精神的深入宣传贯彻,已在广大员工中普遍形成了'自觉自律'的意识,'严格苛求、精益求精'是科信物业优质服务的重要前提。
(二)检查监督体系
严密而科学的检查监督体系是确保优质服务的基本保证。科信物业在几年的不断摸索中,已经形成了一套独具特色、卓有成效的检查监督体系。
(三)标准化管理模式
科信物业的管理运作和服务严格遵循iso9001:2000国际质量管理体系的要求,并得到了有效的实施,从人员素质、服务质量、效率、提供手段、细致程度、完整性等六个方面保证了科信物业服务质量的高标准。
(四)专业化运作模式
对于项目的专业性和技术性较强的管理服务,都由科信物业结合社会力量提供专业服务和专业合作,以降低成本,提高效率,确保服务质量。
(五)考核激励机制
大力推行考核激励机制,努力形成了一个'千斤重担大家挑,人人肩上有指标'的工作局面,真正体现在什么岗拿什么钱,以贡献的大小来确定报酬的高低,真正实现了'风险共担,利益共享'的考核激励目标。
(六)信息反馈机制
科信物业在标准化管理运作的基础上建立了信息反馈制度,以持续提高管理质量和服务水平。
第12篇 小区配套休闲场物业管理模式
小区配套休闲场管理模式
**物业根据对山体公园定位及客户群体的分析,以体现**客户尊贵身份为服务点;提出了半开放式花园会所管理模式。
针对山体公园的位置及所服务项目难以做到全封闭式管理,同时又为了突出**客户的尊贵身份,(**客户根据身份证明到管理处办理贵宾卡)**物业决定对山体公园实施半开放式管理,既全面开放区别服务;全面开放即到公园游乐的客户群体不做限制,**客户或外来人员均可到公园游乐,但部分服务项目采取收费使用制;区别服务既对于**的客户所有服务项目免收取服务费,外来客户根据活动项目收取一定的服务费用;
项目开放模式开放时间收费标准
篮球场封闭式10:00---18:00免费
羽毛球场开放式10:00---18:00免费
网球场封闭式10:00---18:0010元/小时
(**客户免费)
门球开放式10:00---18:00免费
备注:以上开放时间根据实际情况进行调整;
