第1篇 a花园管理规约
e花园管理规约
e城市花园是全体业主共同的家园。为维护小区的安宁、整洁和祥和,全体业主共同立约,并承诺履行如下义务:
1、遵守法律、法规的规定使用、经营或转让物业。业主行使专有部分权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
2、遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,在供电、供水、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
3、明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知并要求对方遵守本物业的有关规定和本管理规约,并承担连带责任。
4、与人为善,与邻里和睦相处,以诚恳友好的态度理性处理邻里纠纷。
5、遵守物业关于在公共场所开展户外活动的管理规定。
6、不得将住宅改变为经营性用房。确需改变房屋用途的,除符合法律、法规以及管理规约规定外,应当征得有利害关系的业主同意。
7、遵守车位及车辆停放管理规定,不得将车位转让、出租给业主与物业使用人之外的其他人。
8、负责私有物业范围内的树木由业主养护,不得影响小区整体绿化效果。
9、未经业主大会通过并依法办理相关审批手续,不得占用任何共用部位和共用设施设备;不妨碍他人合法使用共用部位、共用设施设备。
10、不在道路、公共花园、绿地、广场等公共场所晾晒衣物(本物业指定晾晒处除外)。
11、不私自使用公共场所、公用水电作任何商业或私人用途。
12、不在小区任何地方包括自己家中存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。
13、损坏小区内路灯、消防设备、水泵、电房电箱、管线、避雷器、道路、花基(栏)、绿化植物等任何共用设施设备均应照价赔偿。未成年人损坏的,监护人承担赔偿责任。
14、自觉控制装修、音响、娱乐活动等发出的声响,不聚众喧闹,以不干扰邻居正常生活为度。
15、不在小区的垃圾箱(站)翻拣垃圾;不储存、晾晒、煎熬、排放恶臭或剌激性气味的物质或烟尘。
16、对易坠落的物品做好安全防护,定期检查,防止跌落。台风暴雨来临前及时加固或收回室内。
17、未经业主大会批准,不在小区内业主共有产权部分擅自张贴大字报、标语,不使用扩音器材(物业服务需要及公益性活动除外)。
18、不违规饲养宠物。合规饲养者应对宠物加以有效约束;如对他人的安全或宁静造成威胁或干扰,饲养人应将该宠物迁移出小区。
19、凡专有部分已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全,或有碍外观统一的,业主应及时进行维修养护;拒不进行维护的由业主委员会委托物业公司进行维修养护,其费用由当事业主按规定分摊。
20、发生水、气泄漏或火灾等紧急情况时,配合物业服务企业采取紧急避险措施,相关费用依据法律法规处理。
21、配合物业服务企业实施物业共用部位、共用设施设备的维修养护。因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时,物业服务企业应事先告知相关业主,相关业主应给予必要的配合。相关业主因阻挠维修养护而造成他人财产损坏及损失的,应负责修复并承担相应赔偿责任。
22、为维护业主的共同利益,同意授权物业服务企业行使以下权利:
a、根据本管理规约制定并执行物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
b、以劝阻、书面通知、公告、上报政府相关主管部门、起诉等必要措施制止业主、物业使用人违反本管理规约和规章制度的行为;
c、向欠费业主追缴物业服务费。
d、对于机动车辆停放,采取非固定车位、先到先停、有偿使用的方式进行管理。车辆凭卡出入。
e、授权物业服务企业对高空抛物进行劝告、制止;
f、为保证业主的大件物资的安全,在无业主书面同意的情况下,物业服务企业可以对大件物资的搬出进行控制。
g、非因公共利益使用共有部位应征得共有产权业主的同意。否则放置在共有部位的物品均视为废弃物,物业服务企业有权清理而无须事先通知。
23、转让或出租物业时,提前书面通知物业服务企业,并要求物业继受人签署本规约,要求承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。
24、本规约所附《装修管理规定》、《环境、卫生管理规定》、《治安、消防、交通管理规定》和《电梯使用管理规定》是本规约的有效组成部分,全体业主承诺遵守。
25、业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,其他业主有权依据本规约向人民法院提起诉讼。
26、本规约的修订权属于本物业业主大会。
(以上规约以公示的正式版本为准)
第2篇 假日花园管理处组织架构描述
(一)组织架构的设置原则是精简高效、一专多能,采用经理负责制,签订经营责任书,实行独立核算。
(二)zz假日花园管理处各岗位所需人力资源配置实行管理处管理下的完全双向选择,以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。
(三)zz假日花园管理处内部采用直线职能制,尽量减少管理环节,提高工作效率和保证信息渠道的畅通。
(四)管理处助理经理的主要职责是协助经理完成各项工作任务,监督管理处的服务质量,同时直接管理会所,降低人力资源成本。
(五)物业管理主管的职责是负责小区管理服务中心工作、物业巡查以及各种设备、设施的维护、检修以及业户的请修工作。
(六)行政主管(兼任财务主管)的职责是负责管理处各部门的考核和监督、办公室事务、后勤和小区文化建设。
(七)小区管理服务中心值班人员(管业助理)的职责是在管理服务中心值班,建立管理处与业主之间的服务平台,处理客户投诉与咨询,并将业主的需求信息迅速、准确传递至各相关单位。
第3篇 某某花园设备设施维保管理
某花园设备设施维保管理
科学、规范化的设备、设施管理对zz**花园的全方位管理运作起着重要的保障作用。因此,必须建立一整套周密的、严格的、集中的管理体系。物业公司将严格按照南京市新的服务等级标准中的三类标准对小区设备实施进行全面的维护保养工作
1、设备、设施的竣工验收和交接
介入管理初期,由维修部主管负责组织各专业工程人员(给排水、供电、消防、智能化系统等)积极配合发展商做好供应商提供的产品的技术资料(图纸、产品说明书、操作手册等)、竣工验收资料、交接手续的收集、整理、记录工作,对达不到设计要求的应配合发展商与供应商共同协商解决,并及时做好相关记录。
2、设备设施的分类、登记、建帐
为了使设备、设施达到规范化管理,依据iso9001:2000质量体系认证标准,各专业工程师对所接管的设备、设施进行准确、科学的分类、登记,建立设备管理档案,包括各专业技术资料、系统网络图、隐蔽工程图、《设备登记表》、《设备台账》等,同时做好各种设备设施的服务标识工作。
3、专业人员的配备
设备、设施的管理,是一项在结构上与技术上要求极其复杂的特殊工种,必须由一批高素质的技术力量来完成,因此,各专业部门所配备的人员需具有专业资质,持证上岗。
4、设备、设施运行、维护、保养
⑴各专业工程师必须结合本部门设备、设施的实际情况,制定出适合于各分系统设备、设施的规章制度、管理规定、维修保养规程,力求在实际运作过程中行之有据、做之有理,进一步保障zz**花园设备设施的安全、可靠、正常运行。
⑵运行值班人员负责各系统所辖设备、设施的运行操作及日常巡视检查工作,并做好每天的运行记录,运行中发现问题及时通知有关人员进行处理。
⑶维修人员负责各系统所辖设备设施的维护保养工作,并做好维修保养记录,对维修保养中发现较严重的设备、设施故障及时上报维修部主管,由各专业工程师组织有关人员进行分析、研究,制定解决办法。
⑷各系统所辖设备、设施的更新及重大维修、变更情况应及时在设备档案中做好记录。
5、设备设施的管理目标
设备、设施的完好率100%
设备、设施的维修及时率 99%
设备、设施的维修合格率100%
6、设备编号方法
□□□□□□□□□□
设备序号
所属系统.设备类型(示例)
11供水.消防泵
12供水.生活泵
13供水.控制柜
21供电.高压柜
22供电.低压柜
23供电.变压器
30其它
具体楼宇栋号
所属区域
㈠、供电系统管理
通过对供电设备设施运行、维护、保养过程的控制,确保供配电系统处于良好的运行状态,满足zz**花园所有设备、设施正常运作的要求。
供电管理服务指导思想:安全第一。
1、供电运行管理
⑴、电气工程师(机电)根据不同设备、设施的性能、技术资料、要求,合理制定出《供电设备设施的周期检定计划》及相应的操作规程、维护保养规程。
⑵、运行值班人员必须严格按照《运行值班管理规定》实行24小时值班制,对zz**花园变压器室、高低压配电室等有关设备、设施进行巡回检查,同时做好相应记录。
⑶、运行值班人员在日常设备、设施操作过程中必须严格按照供电系统《高、低压配电安全操作规程》进行,并严格执行《工作票》、《操作票》制度,牢固树立'安全第一'的思想,确保人身和设备设施的安全。
⑷、运行值班人员必须密切留意和掌握供电设施、设施的运行状况,发现隐患、故障要及时报告,并做好详细记录。
2、供电系统维护保养
⑴、维修人员进行日常维护保养工作时必须严格按照《电气维修管理规定》及各种设备、设施的《维护、保养规程》进行,并按要求做好保证安全的'组织措施'、'技术措施'。
⑵、维修人员必须熟悉、掌握zz**花园各系统所有照明器具情况,认真、及时做好维修、更换工作,保证照明系统外观整洁无缺损、无松落,达到光源完好率、维修更换及时率100%。
3、供电应急措施
⑴、在有台风、暴雨灾害时,电气工程师(机电)须及早组织人员对所有供电系统进行预防检查,多方位监视,同时做好抢修工作准备。灾情过后,对供电系统全面检查一次,发现问题及时处理。
⑵、发生火灾时,运行值班人员立即报警并切断火灾区域电源,积极灭火。事后,必须对供电设备、设施全面检查方可恢复供电。
⑶、自备发电机房严禁存放易燃、易爆及腐蚀性物品,经常保持机房设备、环境卫生。维修人员须按《发电机维护、保养规程》及时进行检查、保养,并做好相应记录,保持油路、水路畅通无泄漏,油水位不得低于标准线。
⑷、电力故障和停电应急程序
若电力部门预先通知停电,立即将详情和有关文件呈交主管人员;管理处主管人员随即安排电工值班;预先张贴停电通知在显眼处;若电力故障引致停电 ,须立即向主管人员报告并通知供电维修部门安排维修, 通告有关停电情况,然后迅速了解故障原因及停电的影响程度,做好解释工作和治安保卫工作,处理善后事宜。
4、设备安全操作规程(略)
5、公用照明设施维修养护规定(略)
(二)、给排水系统管理
1、服务标准
保证给排水设备设施正常运行,设备设施完好率达100%。
2、给排水系统运行管理
⑴、给排水系统包括生活给水系统、消防给水系统、消防喷淋系统、排水系统。
⑵、设备运行由专人专职管理,严格实行持证上岗制度,定岗定人。
⑶、实行24小时值班制度
⑷、消防系统定期进行试运行,确保系统安全可靠。
3、给排水系统的维修保养
⑴、制定科学合理的维修保养计划并组织实施。
⑵、维修操作人员合理配置,严格实行持证上岗制度。
⑶、加强日常巡视、检查,切实贯彻'应修尽修,全面保养'的方针。
4、供水系统应急处理措施
⑴、遇有事故,及时抢修,一般情况下,限水、停水需在24小时前通知用户。
⑵、检查漏水的准确位
置及所属水质,例如冲侧水或排水等,并在许可的能力下,立即设法制止漏水,如关上水掣。若不能制止时立即通知中央控制中心寻求增援。在支援人员到达前须尽量控制现场,防止范围扩散。
⑶、观察四周环境,漏水是否影响各项设备,如电力变压器等。
⑷、利用沙包及可用之物件堆箱,防止漏水渗入升降机等设备,并需将升降机立即升上最高层。以免被水浸湿而使机件受损。
⑸、利用现有工具,设法清理现场。
⑹、如漏水可能影响日常操作、保养及申报保险等问题,须拍照片以作日后存档及证明。
⑺、通知清洁、保洁人员清理现场积水,检查受影响范围,通知受影响单位。
⑻、日常巡视、检查时,应留意渠道是否有淤泥、杂物或塑料袋,随时加以清理干净,以免堵塞。
⑼、如该地区及建筑物曾经有水浸记录,平日必须准备足够沙包,作为爆水及雨季使用。
6、供水值班管理规定(略)
7、水泵房管理规定(略)
㈣、弱电系统管理
1、服务标准
保证弱电系统设备设施正常运行,设备设施完好率达100%。
2、弱电运行保养规程示例
1.0自控系统
1.1中控室弱电系统值班运行操作规程
1.1.1按开系统主动机,正确输入系统操作密码,进入系统监控主画面。
1.1.2检查系统中是否有报警点,并按所报警设备的重要程序依次查看报警内容,视情况采取相应措施或通知相关专业人员或通知主管并作详细记录。
1.1.3认真查看上一班的值班记录,尤其是注意特别提示栏的内容,在清楚地理解上一班移交的工作后,认真执行或跟踪解决,交详细写明情况以提示下一班人员。
1.1.4巡检行子系统中所有设备的工作状态,控制状态及参数是否正常。
1.1.5巡检中发现问题,立即通知班长,并采取相应的措施,必要时去现场查看,并将情况详细记录。
1.1.6在对开机后巡检的问题进行处理及详细记录后,监视系统中各设备的运行状况,并注意监视关键设备和重点部位的实时状况,发现问题马上通知各相关主管人员。
1.1.7如遇系统中被监控设备的参数、运行状况、启停时间需要调整时,须有各相关人员的书面要求,并将个性内容填入《楼宇自控被监控设备运行档案表》,同时在记录本的特别提示栏中提醒下一班人员注意。
1.1.8如遇控制系统出现故障及时通知受此影响的相关人员,并在故障排除后,再将通知相关人员。
1.1.9下班前,再次对系统中的所有设备进行巡检,发现问题及时解决,对于那些属于相关专业人员进行设备检修、调整等情况,及一些尚未解决的不紧急情况,在值班记录的特别提示栏中一一说明或写清原因,提醒下一班人员跟踪或解决。
1.1.10填写《中控室自控系统运行值班记录》及《自控被监控设备运行参数设定表》。
1.2自控系统设备保养操作规程
1.2.1检查系统主机上的各种连线插接是否牢固,检查集线器的线路插接是否牢固。
1.2.2检查ups在系统断时是否能自动转换。
1.2.3打开各网络控制器箱,紧固箱内网络连线。
1.2.4打开现场ddc箱,清洁检查各ddc或扩展模块输入、输出点是否正常,紧固箱内各接线端子。
1.2.5紧固、测试、清洁、执行元件。
1.2.6在上述检查中若发现ddc、扩展模块或检测执行元件有故障,通知供货方更换相应元器件。
1.2.7做好《中控室自控系统运行值班记录》、《弱电系统维修保养检测记录》、《自控被监控设备运行参数设定表》及《设备维修保养记录》。
2.0消防系统维护保养操作规程
2.1消防主机系统
2.1.1对主机系统进行简单运行维保时,首先要通知中控值班员,当天的维保工作结束后及时告知中控值班员。
2.1.2检查主机柜电源电压,主信号电压及联动点电压是否正常。
2.1.3检查主机柜内连线是否可靠。
2.1.4检查主机柜各按钮是否有效。
2.1.5检查联动柜操作盘按钮是否有效。
2.1.6测试联动柜内各模块信号,紧固模块端子。
2.1.7检查主机备用直流电源电压及接线端子。
2.1.8检查中控室远程启动消防泵、喷淋泵的动作是否可靠并紧固连接线。
2.1.9检查消防直通电话主机功能及连接线。
2.1.10检查电梯迫降的连接线是否可靠接触。
2.1.11填写《弱电系统维修保养检测记录》或《工程部设备维修保养记录》。
2.2消防端子箱
2.2.1打开消防端子箱,清洁并检查箱内各模块的各种信号是否正常。
2.2.2检测主信号电压是否正常。
2.2.3紧固箱内各接线端子。
2.2.4填写《弱电系统维修保养检测记录》或《工程部设备维修保养记录》。
2.3现场各种控制信号、返回信号
2.3.1首先与安保部中控室值班员取得联系,在值班员采取相应的防范措施并同意后,方可进行下列维保结束后,及时告之中控值班员。
2.3.2清洁手报,检测手报信号是否正常返回,检查手报上的通讯功能是否正常。
2.3.3检查各种防火阀信号是否到位。
2.3.4检测电控防火排烟阀的工作电压是否正常。
2.3.5检查消火栓按钮的信号是否正常返回。
2.3.6检查控制正压送风机、排风机及切电的继电器是否可靠动作,紧固相应连接线。
2.3.7检查卷帘门的动作信号是否正常返回。
2.3.8经多方批准,同意后做联动试验。
2.3.9填写《消防自控制系统维修检测记录》或《设备维修保养记录》。
2.4紧急广播系统
2.4.1操作前,首先通知中控值班员,经同意后,方可进行操作,并在当天的维保结束后,告之中控值班员。
2.4.2检查主机柜内电源电压是否正常,紧固各连接线。
2.4.3检查主机与消防主机的连线是否牢固。
2.4.4检查功率放大器的电压是否正常及接线是否牢固。
2.4.5检查cd机、调谐器、卡式放音机的功能及工作是否正常。
2.4.6检查各
种扬声器是否正常工作。
2.4.7检查呼叫站对各楼层的呼叫功能是否正常。
2.4.8填写《弱电系统维修保养检测记录》或《设备维修保养记录》。
3.0综合布线系统
3.1线路维修操作规程
3.1.1接到线路故障报修单后,应立即查修,首先确定故障范围。
3.1.2属于本中心内的线路故障应尽快排除。
3.1.3属于电话局方面的故障应立即向电话局报修,
3.1.4同时告知业主。并负责催修。配合电话局维修直至故障排除。
3.1.5将维修过程摘要写在《工作值班日志》上。
3.2开通电话操作步骤
3.2.1开通直线电话应凭《维修通知单》。
3.2.2将所开通的电话号码及接线位置准确填入《电话本线表》。
3.2.3按电话配线表逐机房跳线,直至开通。
3.2.4测试信号。确认号码。
3.2.5在《工作值班日志上写清开通记录。》
3.3设备维护保养操作规程
3.3.1清洁各机房内铜缆配线架,检查跳线有无松动。
3.3.2打开各光纤接续箱,小心地清洁箱内设备,并恢复原状。
3.3.3整理配线架跳线,核对配线表。
第4篇 某某花园小区交通、车辆管理
某花园小区交通、车辆管理
解决好zz**花园的人群、车辆的分流与集散,是道路、交通、车辆管理的出发点。建立良好的交通秩序、车辆停放秩序,确保人流、物流、车流畅通,对zz**花园实行分片、分区、分层结合管理的办法,使其真正做到有条不紊,散而不乱。
㈠、道路管理
1、道路构成
2、交通标志
⑴、所有进入zz**花园的车辆和个人均必须按照区内交通标志所示,自觉遵守有关的交通管理规定。
⑵、在小区进口、交叉路口、车场出入口、主干道等明显的地方设置交通标志。
⑶、区内所有的交通标志牌必须依照交管部门的有关管理规定制作,由专业队伍进行设计、安装,并由交管部门进行验收。
⑷、所有交通标志的日常管理、维修由管理处负责。
⑸、任何单位和个人不得随意破坏,践踏或移动区内的交通标志设施,更不容许在交通标志上随意张贴、涂划。
㈡、车辆管理
停车区位划分及分类
车辆管理组织
指令
信息反馈信息反馈
紧急处理程序
注:图中no表示无法控制或者无法处理;yes表示已经控制或者已经处理。
1、服务目标:因管理原因造成车辆事故发生率为零。
2、实施措施:
⑴、设立专门的车辆管理机构
第5篇 金地花园物业管理方式
金地国际花园物业管理方式
借金地物业'以物业管理为依托,以业户服务为中心'的管理理念和'基本职能标准化、业户服务个性化'的管理模式;结合金地国际花园物业的实际状况和业户需求,使金地国际花园物业管理专业化、规范化,树立北京市物业管理新典范。
(一)金地国际花园内部管理架构
(二)、运作机制
1.金地国际花园管理运作机制图
2.全面质量管理
根据iso9001质量保证国际标准的有关要求,全面推行质量管理,把质量目标落实到各部门、各环节直至到个人,并通过监督检查,使工作质量不断提高,达到业户满意的效果。
3.计划目标管理
按金地物业制定的各项管理指标,金地国际花园管理处各职能管理人员明确责任,授予权利,在实施过程中加强检查和控制,并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来,实现目标动态控制,进行目标成果评价,确定成果和考绩,并与个人利益待遇相结合。
4.协调管理
运用协调管理的方法,解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业户之间的矛盾和冲突。
--以行政职务权利为依托,以行政命令为基本形式,以奖罚为后盾的强制性促动力。
--运用竞争手段促使相关方面关系的协调,如通过岗位竞争,以先进带动后进,共同完成任务。
--舆论促动力,因势利导利用舆论达到协调的目的
--管理者的凝聚力,具体情况为领导者或一名管理人员的吸引力、影响力,这将是本区今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。
5.督导管理
管理处拟采用金地物业管理公司成熟的督导管理方式,对各能职部门实施指挥和指导管理。
--经济管理,通过制定员工考评和工作成绩的工资制度,调动员工积极性。
--法规管理,制定一套完整的规章制度和工作程序,以此规范员工言行,提高工作质量和工作效率。
--宣传教育,通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神,职业道德;加强员工培训,不断提高员工自身素质和工作水平。
(三)、监督机制
监督机制是实现物业管理各项工作开展的必要外在约束条件,防止或纠正工作中出现的偏差。保证小区管理机构及其工作人员依法办事。
--管理者对机构内部工作人员进行监督
--业户对管理机构及工作人员进行广泛监督,形成多方面综合监督体系
--过信息反馈监督,通过各种手段及实现监督管理的闭环机制,保证小区物业管理监督机制的有效实现
(四)、信息反馈控制方式:
(1)中央控制室,通过投诉电话、闭路电视、巡更系统无线对讲机等现代工具,及时反馈住宅区内发生的情况。
(2)严格的岗位责任制和完善的管理规章制度,实行规范化运作。
(3)流畅严密的运作流程,一环紧扣一环的,一环监督一环。
(4)管理处经理、主管的每月(日)检查,通过总结评比获取反馈信息。
(5)通过反馈信息的总评比,及时发现管理服务上的缺点、盲点,以便改进工作,提高服务质量。
(五)量化管理及标准化运作
1、量化管理
每年根据iso9001质量方针,确定年度质量目标,对业主、客户满意率、机电设备运作完好率、维修及时率、消防隐患处理率等指标作出量化要求。
1)实行目标经营管理责任制,对管理处管理目标进行细化和量化,作出具体要求。
2)管理处对全体员工培训指标进行量化,确定培训课程、内容及课时。
3)财务运作量化,制定详细的年度财务预算方案,对管理处各项目采取计划的控制成本的财务指标量化管理,提高效益。
2.运作标准化管理
1)贯彻公司iso9001物业管理质量体系,导入iso14000环境管理质量体系管理规程和操作要求。
2)运用公司《员工手册》,规范管理处员工的行为,提倡专业、规范、文明的行为表率。
3)发挥计算机管理系统的作用,提高物业管理工作效率。
4)实施公司企业形象系统。
5)运用酒店管理模式在金地国际花园的进行管理、服务工作。
第6篇 长湾小区私家花园管理约定
长青湾小区私家花园管理约定
【kd.长青湾】是全体业主共同的家园,为维护小区的安宁、整洁和祥和,全体业主共同订立并承诺履行本约定:
1、不在小院内搭建门斗、遮阳棚、凉亭、仓库、防护栅栏等建筑物、构筑物;不在小院内种植影响园区整体环境的植物;不能在小院内饲养家禽、牲畜及搭建宠物窝棚等。不能在小院内搭砌盆景等。
2、小院内只允许搭建木制简易花架,且符合物业客户服务中心统一规定款式。花架距住宅外墙体距离保持在1.5米以上。宽不超出围墙或护栏外沿,上部不得覆盖阳光板或透明玻璃。
3、业主不在小院内堆放杂物、垃圾等物品,应保持小院内的整洁。
4、为保障业主人身及财产安全,不在小院内存放贵重、易燃易爆、有毒物品,不在小院内进行引火、燃放烟花爆竹等活动。
5、考虑园区整体景观,不能改变小院栏杆的样式、高度、颜色等。
6、业主或物业使用人负责自有花园内的卫生清洁。
7、业主使用小院不得有影响园区整体景观的其他行为。
8、业主因使用小院违反本管理约定的,当事业主应立即停止并恢复原样,造成损失的,由当事业主承担全部责任和连带责任。
第7篇 花园公寓管理规约征求意见稿
**花园公寓第三届业主大会议题公示之一
**花园公寓管理规约(原业主公约)(征求意见稿)
为维护本物业区域内全体业主的合法权益和公共环境及秩序,根据我国《宪法》、《民法通则》、《物业管理条例》等法律法规,结合**花园公寓住宅小区实际情况制订本公约。本公约对物业区域内全体业主均具有约束力。业主应通过必要方式要求共居人、使用人及雇工等相关人员承诺遵守本公约。
第一章 总则
第一条 本物业区域内的业主,对其占有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得损害本物业区域内其它业主的合法权益。
第二条 本物业区域内的业主,依其所占份额对共有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,对本区域内的建筑物及其附属设施的维护等享有共同管理的权利。业主按照本公约约定维护本区域的共有部分,维护、修缮共有部分的费用由本物业区域内业主依其所占份额分担。本公约未约定或者约定不明确的,各业主都有义务进行维护。
第三条 本物业区域内的业主组成业主大会,业主大会成立后,业主对共有部分所具有的权利由业主大会行使及执行,业主大会可就业主共同权益和事务,代业主行事,授权业主委员会以业主大会的名义进行起诉和应诉。
业主大会作出的决议、决定对全体业主具有约束力。
第四条 业主大会设立业主代表大会,经业主大会授权,代行业主大会权力。包括以下方面:
1、选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
2、选聘、解聘物业管理企业;
3、对物业公共财产进行管理;
4、决定专项维修资金的实用、续筹方案;
5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
6、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第五条 业主大会(包括业主代表大会,下同)选举产生业主委员会,业主委员会按照业主大会的决议、决定履行本物业区域内的日常管理监督职责。
业主委员会在业主大会授权范围内作出的决议、决定对全体业主具有约束力。
第六条 业主大会可授权业主委员会与业主大会选聘的经理人签订物业服务合同,委托经理人具体实施业主大会和业主委员会对本物业区域的管理服务。
经理人可以是法人,也可以是自然人。
第二章物业基本情况
第七条 物业基本情况
物业名称:**花园公寓(一期、二期、南苑)
座落位置:杭州五云中路2号、3号、
总建筑面积:
平方米;
其中:
住宅: 平方米;
物业经营用房: 平方米;
物管办公用房: 平方米;
地下室: 平方米;
会馆: 平方米;
其他: 平方米。
国有土地使用证明文件政府批文号:
土地用途:住宅及配套设施
第八条 本物业以审批红线为本物业区域;
本物业区域共有部分:是指单个业主分摊面积的总和,作为共同使用的门厅,楼梯间、水泵间、配电房、电台机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重机构、外墙面、屋面等部位。
本物业的共用设备设施:是指本物业区域内全体业主共同使用的,供水箱、水泵、排水管道、消防器具、化粪池、窖井、垃圾箱、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、防盗门、邮政信箱、健身娱乐设施等。
售楼书所规划设定的配套设施:是指会馆、游泳池、访客车位、物业用房等。
第三章业主的权利和义务
第九条 业主的权利:
1.对其名下的物业享有占有、使用、收益和处分权;
2.按设置目的和相关规定使用物业区域共有部分;
3.享有召开业主大会的请求权,亲自或委派代表参加业主大会的参与权,享有业主代表大会代表的选举权和被选举权;
4.享有业主委员会委员的选举权和被选举权;
5.对物业区域内的重大事项享有表决权、监督、批评、建议权;
6. 有权监督公共维修基金和物业服务费的使用情况和要求业主大会委托的经理人公开公共维修基金和物业服务费的收支帐目;
7. 有权按有关规定进行房屋自用部位的装饰装修;
8. 有权自行聘请他人对物业自用部位设施设备进行维修、养护;
9. 有权根据物业区域内共有部分的状况要求业主大会委托的经理人及时进行修缮并对修缮工作进行监督;
10. 有权要求异产毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任;
11. 国家法律法规赋予业主的其它权利。
第十条 业主的义务:
1. 遵守法律法规的规定和本公约约定;
2. 执行业主大会(包括代表大会)和业主委员会在业主大会授权范围内作出的决议、决定;
3.接受业主大会聘请的经理人对物业区域内共有部分的管理;遵守业主大会委托的经理人受业主大会(包括代表大会)、业主委员会委托制定的管理细则及各项管理规章制度;
4. 按国家有关规定缴纳公共维修基金,按业主大会(包括代表大会)批准的标准交纳物业服务费、共有部分保险费和续筹的公共维修基金;
5. 按提供相关服务的公共服务部门制定的标准缴纳水、电、煤气等能源费用及共用电视等服务费用;
6. 转让或出租所拥有的物业时,应要求受让人或承租人签署遵守本公约的承诺书,并在买卖合同或租赁合同签署之日起一个月内,将房屋转让或出租情况告知业主大会委托的经理人。未要求受让人或承租人就本公约签署承诺书或在签署之日起一个月内未将房屋转让或出租情况告知业主大会委托的经理人的,应对由此造成的公共利益损失承担相应的责任;
7. 保护本物业土地使用范围内的所有道路、空地、绿地、公共建筑和本物业的共用部位及共用设施设备;
8. 业主和物业使用人就小区管理、物业服务等有关问题提出意见、建议和要求时,应当提供书面文本,并留下联系方法,以便于有关部门、人员及时与之联系,进一步听取意见并及时回复。如果业主和物业使用人提供的是书面文本,相关部门、人员也应书面回复。
9. 业主应要求共居人、使用人及雇工等相关人员遵守本公约,合理使用物业。对共居人、使用人及雇工等相关人员的疏忽和错误承担相应的责任。
第四章物业的使用和维修
第十一条 遵守法律法规的规定,按照有利于物业外貌保持、使用安全等原则,合理使用本物业土地使用范围内的所有道路、空地、绿地、公共建筑和本物业的共用部位及共用设施设备,妥善处理供水、排污、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系,自觉维护物业区域内的整洁、美观和公共生活秩序。
第十二条 本物业区域内禁止下列行为:
1.未经政府有关部门批准和业主大会、相邻业主同意,擅自改变房屋结构、外貌和用途;
2.擅自占用或损坏物业公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面、外墙等共用部位,擅自移动共用设备;
3.擅自在天井、庭院、平台、屋顶、外墙、绿地、道路或其他共用部位、场地搭建建筑物或安装构筑物;
4.侵占或损坏院墙、道路、绿地、园林、小品、围栏和文娱、体育及休闲等共用设施设备;
5.随意堆放、遗撒、倾倒或抛弃垃圾、杂物,饲养家禽、占用公共绿地;
6.在共有部份或违反规定在自有房屋内堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒害物质;
7.未经许可,燃放烟花,发出影响其他业主正常生活的噪声;
8.开设影响其它业主生活的饭馆等经营性场所;
9.在建筑物或构筑物上私开影响建筑物整体外观的门窗,擅自张贴或安装可通过外观看到的任何标识牌、广告牌或标语等。
10.在业主共有部份乱涂乱画,在业主大会指定的位置以外随便进行张贴;(业主大会指定张贴位置之前,业主可在业主大会委托的经理人张贴通知的位置张贴对于物业服务的意见,但不得张贴与物业及业主日常生活无关的广告) 。
11.利用物业从事危害公共利益的活动;
12.法律法规禁止的其他行为。
第十三条 业主饲养宠物,应遵守《杭州市养犬管理规定》及有关法律法规的规定,具体管理规则另行制定。
第十四条 机动车在物业区域内行驶、停放应注意安全,不影响其他业主的生活。
机动车和自行车应在专门的地方停放,禁止在消防通道、消防井盖、人行便道和绿地等场所停放;车位只可用作停放车辆用途,不得自行在车位上安装任何设施。
物业区域内车辆的行使停放,另行制定具体管理办法。
第十五条 装饰装修房屋,应当事先将装饰装修方案报经业主大会委托的经理人认可,并与其签订装饰装修管理协议。
装饰装修房屋,应在规定时间施工,不得擅自拆改承重墙、各种管线和破坏防水层等,不得影响共用部位、共用设备设施的正常使用和维修养护以及建筑物整体外观和相邻业主的合法权益,不得更改外窗的颜色。防盗窗安装必须经过预先批准,并应按指定位置、颜色、行状和大小进行安装,只能在玻璃窗内按装。空调、卫星天线等外挂设备应按指定位置进行安装。不得改变房屋各部位的正常用途,设置、使用不适当的设施、设备。凡因此导致共用部位、共用设备设施以及其他业主利益受损,应当承担修复及赔偿责任。
第十六条 业主应及时对屋内影响相邻业主权益的损坏部位和设施进行维修;业主发现房屋内属公共维修责任的共用部位和设施损坏时,应及时通知业主大会委托的经理人,并采取合理措施防止损失扩大。
第十七条 对异产毗连的物业维修,各相邻业主应积极支持、配合,不得人为阻挠维修。因阻挠维修,造成物业及他人人身伤害和财产损失的,阻挠人应承担赔偿责任。
在必要时,业主应配合业主大会委托的经理人和相邻业主进行入户维修,如因维修引起该业主利益受到损害,维修人应予以修复或适当赔偿损失。
第十八条 如因人为原因造成共用部位共用设施设备损坏,造成损坏的责任人应负责修复或赔偿损失。
第十九条 房屋及其配套设施应当定期维修养护,出现危害物业安全、影响外观或妨碍公共利益的情况时,业主大会或业主大会授权的经理人有权督促责任人维修养护。
第二十条 业主大会或业主大会授权的经理人实施对物业共有部分进行维修养护时,有关业主应当给予配合。业主阻挠维修造成物业损坏及财产损失的,应当负责修复或者赔偿。
第二十一条 业主大会或业主大会授权的经理人因公共利益进入业主自有部分进行维修工作,应事先通知业主并取得其同意。紧急情况下无法通知业主的,业主大会或业主大会授权的经理人可在第三方的监督下,进入业主自有部分内部,但事后应及时通知相关业主。
第二十二条 房屋因特殊情况需要改变使用性质的,应征得相邻业主以及业主大会的书面同意,并报政府有关主管部门批准。物业区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施,不得改变使用性质。
第二十三条 因房屋维修或公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的,应当与业主大会或业主大会授权的经理人签订书面协议,并在约定的期限内恢复原状,造成损失的,应作相应赔偿。
第二十四条 利用物业设置广告等经营性设施的,应当在征得相邻业主、业主大会的书面同意后,方可向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益,应当纳入公共维修基金。
第二十五条 如房屋因火灾、台风、地震、地陷或其它原因而破坏,以致大部分不能使用,则业主委员会应该召开特别业主大会,决定房屋是否修复或重建以及修复或重建费用的筹集办法;如业主大会决定放弃修复和重建,则业主大会应拍卖剩余房产,并将拍卖所得与公共维修基金及业主其他共有财产按建筑面积比例返还给各业主。
第二十六条 其他条款
_____________________。
第五章物业服务的方式和费用的交纳
第二十七条 业主大会自行决定本物业区域的管理方式。
第二十八条 业主大会决定对共有部分进行保险时,该保险费按业主在物业区域内所占产权比例进行分摊。
第二十九条 业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定,依据《业主大会议事规则》办理。
第三十条 业主委员会与经理人签订或续定物业服务合同须有业主大会的授权。
第三十一条 业主大会委托经理人对物业区域进行管理服务期间,业主应按业主大会授权业主委员会签订的物业服务合同中的收费标准交纳物业服务费,业主因故不能按期交纳物业服务费用的,应委托他人按期代交或及时补交。
第三十二条 业主因家庭变故或经济困难可向业主大会提出申请缓交物业服务费,在业主大会批准之前仍应按时缴纳。
第三十三条 对不按业主大会授权业主委员会签订的物业服务合同中的收费标准交纳物业服务费的业主(业主大会同意缓交的除外),业主大会可授权经理人采取电话、书面和当面等方式进行催缴。催交六个月以上未果的,业主大会委托的经
理人可在业主大会指定的位置公布该业主欠费情况,也可在业主大会授权情况下对该业主进行法律诉讼。
第三十四条 业主大会指定的经理人认为业主大会授权的方法无法挽回自己损失的,也可循法律途径自行解决与业主的欠费纠纷,但不得自行对业主采取断水断电等制裁措施。
第三十五条 业主应按时交纳水、电、燃气等能源费用。如因业主欠交有关费用造成公共服务部门停止相关服务,该业主自行承担责任,如连带其他业主受到影响,该业主要对其他受影响业主进行合理赔偿。
第三十六条 业主应按国家有关规定交纳和使用公共维修资金,维修资金不敷使用时,业主应按经本区域内业主大会总表决权的三分之二以上通过的续筹决议及时缴纳。
业主在出售、转让、抵押或馈赠其自有房屋时,所缴纳的公共维修基金不予退还,随房屋所有权同时过户。
严禁任何人挪用公共维修基金或使用公共维修基金支付物业的保修费用。
第三十七条 业主转让物业,应与业主大会委托的经理人结清物业服务费用;出租物业,约定由承租人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
第三十八条 自房屋交付之日起,房屋开发企业未曾售出的房屋和业主空置房屋均应承担公共维修基金和物业服务费。
第六章违约责任和违约纠纷的解决
第三十九条 挪用公共维修基金或基金支付物业保修费用的责任人对全体业主承担民事赔偿责任。
第四十条 业主、使用人应自觉遵守本公约的各项约定,对业主的违约行为,业主大会、业主委员会、其他业主、业主大会委托的经理人都可督促其改正,必要时业主大会可授权经理人排除业主、使用人因违反本公约约定而对公众利益带来的干扰。
第四十一条 业主、使用人违反本公约约定造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的应负相应的民事赔偿责任。
第四十二条 业主、使用人对物业服务工作的意见和建议,可直接向业主大会委托的经理人提出,也可向业主委员会提出,遇有涉及公共利益的争议应通过业主委员会协调解决,或提交业主大会表决。
第七章附 则
第四十三条 本公约如有与法律法规相抵触的条款,该条款无效,但不影响其他条款的有效性。
第四十四条 业主大会或业主委员会在业主大会授权下拥有对本公约的解释权,业主委员会可根据业主大会决议或业主的意见对公约进行修改,提交业主大会通过后生效。
第四十五条 本业主公约,经业主大会审议通过,自 年 月 日起生效。
杭州**花园公寓业主委员会
2023年2月1日
第8篇 金碧花园物业管理总体目标分项指标
第三金碧花园物业管理总体目标和分项指标
(一)总体目标
根据第三金碧花园集高层住宅、公馆别墅、商场(铺)和综合服务楼为一体及规划路交叉贯穿小区的住宅区特点,公司突破传统的物业管理模式,以满足业主的居住生活要求,在管理上实行相对封闭的区域分区管理,实现'园中园'的分组管理模式;在功能上分生活区(各标准层区、别墅区)、陶冶休闲区(花世界、森林世界、水世界)、健康区(会所、网球场、游泳池)、教育区(幼儿园、市五中);在服务上实行分质、分级的服务方式,采用别墅、公寓物业管理的服务优点,突出别墅个性化服务,以此整合和提升物业公司的整体服务质量和鲜明的分区(组团)管理特点。
在管理期内把第三金碧花园建设成为'安全文明,和谐进步'的全国一流文化小区。根据考核标准,在第三金碧花园小区物业基本交付使用后,达到广州市物业管理优秀小区的管理考核标准,并获得有效证书;二年后达到省级或'全国优秀住宅示范小区'管理考评标准,并获得有效证书。
(二)分项指标
1、房屋的完好率100%
2、房屋零修、急修及时率100%
3、维修质量合格率100%
4、设施、设备完好率100%
5、消防设备完好率,消防水泵供水率达100%;
6、清洁保洁率95%以上
7、绿化完好率100%
8、道路完好率100%
9、管理公共区域的照明完好率100%
10、业主(住户)对物业管理满意率98%以上,业户投诉处理率100%
11、有效投诉低于1%
12、回访、跟踪率100%
13、物业管理费的收取率95%
14、重大治安事故或刑事案件发案率为0
15、停车场完好率100%
16、重大火灾发生率为0
17、物业资料管理完好率100%
18、管理人员专业培训合格率:100%
第9篇 花园管理公约
花园管理公约:管理
(一)一般事项:
1.该物业由管理公司根据本公约及委托管理合同进行管理。管理公司的任期按发展商或业委会与管理公司所签订的合同计算。
2.管理公司的责任在于管理和维护该物业的每一部分,管理公司受本公约的约束,并须遵守和履行本公约中其应遵守及履行之责任及义务。
3.若合同到期或管理公司管理过程中严重违反法规和公约的规定,业委会或发展商(以实际情况而定)有权终止管理公司之管理权。唯业委会或发展商(以实际情况而定)须提前三个月以书面通知管理公司,以方便管理权之交接。
(二)管理公司的权利及责任:
1.亲自或聘请合格人士,检查视察该物业(除业主单元内部),包括公共设施及地基。
2.将公共设施修葺妥善,并将之保持于良好状态,及维持其有效及安全运作,在必要时聘请声誉良好的技工及其他合资格人士负责保养及维修。
3.维修及保养该物业内任何建筑物的主要结构、外墙、管道及公共设施,确保其正常运作。
4.更换公共地方中破损的玻璃、门、窗或设备及破损的公共设施。
5.做好该物业公共绿化的维护保养工作。
6.保持该物业公共区域的清洁及卫生、除虫灭鼠、白蚁防治。
7.防止垃圾堆积在该物业的任何部分、处理公共地方的垃圾、定期安排垃圾清理服务。并保证垃圾收集设施运作良好。
8.防止任何垃圾淤积、侵蚀或被倾倒于任何公共道路或相邻的物业上。如有前述情况发生,则负责将垃圾清除,并向违约者收取因此而引起的费用。
9.防止公共地方受到阻塞,并有权移走造成阻塞的物品至任何地方,事前也无需通知物主或有关业主或住户。有关业主或住户应在接到通知后立即支付管理公司移走阻塞物的费用,同时不得向管理公司索偿该等因阻塞而被移走的物品之价值。
10.保持该物业所有公共地下水道、水管或其它管道清洁及畅通。
11.保持所有公共地方内的机房、机械、照明、消防及其它设备的有效运作。
12.在事前无需通知有关物主或业主或住户的情况下,清除任何不符合本公约或有关法例规定的障碍物,如事情较大,有必要的话,须事先向政府有关部门报告并备案,并向有关的业主及住户收取所需费用及有关损失的赔偿;并于发现违章建筑物后,管理公司须立即报告政府有关部门。
13.采取一切有效的防火措施,包括安装及保养该物业内的消防设施,并确保其符合中国有关法律及法规的规定。
14.做好该物业的保安工作,为该物业提供保安员、安排人员驻守及巡逻该物业。
15.维修及改进所有公共设施及其它有关的服务,使该物业之各业主及住户更有效使用该物业。
16.经发展商或业委会授权,可以在所有以该物业为当事人的法律诉讼中,作为全体业主的代表;在业委会成立后,可以接受业委会的委托,参与诉讼活动。
17.禁止任何人在未经管理公司书面同意的情况下或未按本公约的规定占用或使用公共地方及公共设施。
18.禁止任何人对该物业及/或公共设施进行破坏或不适当之改建。
19.按本公约规定,要求并收取所有该物业业主应付之款项,用于支付所有管理及维修该物业而应付之款项。
20.为该物业的公共地方(包括公共设施)投保,其金额及险种由管理公司在征求业主意见后决定。投保应以管理公司的名义代表管理公司本身业主投保,由管理公司从管理费中统一支付保费以使该等保险有效。保险的赔偿金应全数用于修复有关部分之损坏。
21.代表全体业主就有关该物业的管理、维修及保养而与有关部门或其他机构、人事进行交涉。
22.管理公司及其承建商、代理人及其他经许可的人为检查、维修该物业的任何部分,或为该物业安装设施,或为履行管理公司对该物业的管理责任,有权携带必需的设备、机器及材料进入该物业任何部分。如有必要可进入任何单元的内部,但除紧急情况外,应事先征得有关的业主或住户的同意。
23.采取合法、合理措施以减少影响各业主或住户的滋扰性事件,并可进入其单元的任何部分处理该滋扰性事件,但除紧急情况外,应事先征得有关的业主或住户同意。
24.控制该物业范围内或附近的所有车辆(包括访客车辆)的停泊及交通流量、拖离所有违反本公约而停泊的车辆,并向该车辆之车主收取拖离费用。
25.雇用或解雇管理处职员,使管理公司得以履行其在本公约下规定的职责。为该等职员提供办公地方、制服、工作服、工具、清洁机械或其它材料及所有必要的设备。
26.聘请、撤换及付酬予律师、建筑商、会计师及其他专业顾问、承建商、工人、代理人、清洁工人及其他工作人员。
27.管理公司有责任确保各业主及住户遵守及履行本公约及小区之管理规则及会所守则,如有违反该等条款的情况发生,管理公司有权采取合法有效措施制止,包括:
(1)要求限期整改;
(2)对本物业公共利益造成损失的,管理公司有权要求责任人予以赔偿并承担违约金(赔偿金和违约金纳入本物业公共收入);
(3)逾期不整改的,有权提起民事诉讼禁止违约事件、追讨因违约造成的损失及欠款,因此而产生之一切诉讼费用、律师费及相关费用从物业管理费中支付。
28.根据该物业各单元业主或住户的需要,合理安排公共设施及其它装备的运行。
29.有权使用该物业的公共地方、公共设施及其它装备,以行使其管理职责。
30.管理公司保安工作人员,有权依照规章制度检查进入管辖范围的所有危险品及可疑物品,必要时移交公安部门处理。
31.管理公司保安工作人员有权驱逐该物业范围内的流氓、乞丐、非法流动小贩等。
32.每半年向各业主提供上半年管理及维修该物业收入与支出的财务报告,各业主有权向管理公司查看该财务报告。
33.定期与业主举行会谈,以便商讨该物业的管理及管理安排和帐目情况。
34.处理各单元业主或住户的投诉,给予及时解决和合理答复。
35.于节日期间装饰该物业公共地方范围,包括灯火及其它饰物,如管理公司认为必要,可以于该物业公共地方范围内组织小区的文娱康乐活动。
36.管理公司有权按公平合理原则要求各业主按其单元的建筑面积分摊维修该物业范围内的公共地方、公共设施及其它设备的费用。
37.管理公司有义务召集各单元业主参加会议,讨论和协商该物业由不可抗力而造成严重毁坏的善后问题。
38.管理公司有义务召集单元业主参加会议,讨论和协商该物业增添公共设施及其它公共装备等项目问题。
39.管理公司接受业委会的监督。
40.重大的管理措施应当事先提交业委会审议,并经业委会认可同意后,方可执行。
41.接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及该物业所在地人民政府的监督指导。
42.管理公司有权制订及修改该物业之管理规则、装修规则、会所管理规则及其它关于该物业管理体制的规则,以确保该物业及其设施得到妥善管理及运作良好,或各业主及住户能适当使用该物业,唯该等规则必须事先获得业委会或发展商(以实际情况而定)的书面同意方可执行。但该等规则不得与本公约相抵触,否则无效。以上之规则及其修改应张贴于该物业告示栏,并于业主要求时免费派发。
43.管理公司根据本公约就上述各项事情做出的行为及决定在各方面对所有业主均有约束力。管理公司可以随时按照国家法律和地方法规、规章的要求,撤消任何根据本公约作出的同意或批准。
44.管理公司应尽全力按照本公约的规定履行其对该物业的管理和维修保养的职责。
45.对管理公司非能力范围所及/或因不可抗力而使该物业公共设施和装备遭受损失,管理公司无须承担经济赔偿责任及法律责任。但须代表各单元业主向有关部门或责任方协商,并采取有效措施使受损设备尽快恢复正常。
(三)管理公司酬金:
1.管理公司酬金由业委会或发展商(以实际情况而定)与管理公司协商决定,该酬金应不少于物业管理总成本的8%,但不得高于10%。
2.管理公司酬金需于每月5号以前全数支付。
(四)管理费及维修基金:
1.为计算业主应缴付的管理费,管理公司应在每年十二月底前为下一会计年度拟定一份管理预算,该预算应包括该物业在管理与维修方面的估计开支(包括管理公司酬金)和估计收入。
2.在管理预算中有关开支的部分包括但不限于下列各项:
(1)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;
(2)公共设施、设备日常运作、维修及保养费,包括愉景所有附属设施、设备及绿化园林景观等日常维修、保养;
(3)绿化管理费用;
(4)清洁卫生费;
(5)保安费用;
(6)社区文化及节日装饰费;
(7)办公费;
(8)物业管理单元固定资产折旧费;
(9)不可预见费(杂项开支);
(10)法定税费;
(11)管理公司的酬金;
(12)管理公司认为需要并经业主认可购买之火险及各种责任保险费;
3.因为个别业主的要求或行为而引致管理工作或管理费用增加,管理公司有权向该等业主征收合理的附加费用以应付该增幅,毋须有关业主同意。
4.各业主须于每月5号之前向管理公司预先缴交其单元该月应付之管理费。管理费用乃根据该物业或所属小区之年度预算开支按每单元建筑面积大小比例分摊。首期管理费从发展商向业主发出交付使用通知书之日起计算,若业主不按本条款如期缴交管理费,发展商或管理公司有权向该业主征收相当于迟交管理费之千分之三/日的滞纳金,其计算方法由业委会或发展商或管理公司规定,唯不得违反有关法律、法规及规章。
5.管理公司有权在发现年度之管理预算不足够支付实际管理开支后的任何时候,修改管理预算,届时管理费应作相应调整,唯该等之修改及调整必须事先获得业委会或当地物价部门(以实际情况而定)的书面同意及不得违反有关法律、法规及规章。
6.管理公司须委托一家中国认可的会计师行或机构审核管理公司准备的关于管理该物业的站账目。上述审核费用由管理费中支付。
7.无论其单元是否空置、出租或自用,各业主须负责缴交管理费用,即使有关业主将其单元出租予住户,并与该住户协议由租客缴交管理费,该业主仍须向发展商或管理公司递交协议影印件,若租户拒交管理费及其它有关费用,由该户业主负责缴交其单元之管理费。
8.公用设施专用基金的所有权属住宅区全体业主和业主管理委员会。专用基金用于购买管理用房、垫支购买部分商业用房和住宅区公用设施的重大维修工程(含改造)项目。专用基金的收取、使用与管理按照《佛山市顺德区住宅区物业管理条例》及有关政策法规执行。公用设施专用基金不够支出时,经业主委员会决定,可从管理费积累中垫支或由业主分摊。
9.如管理公司所征收的管理费用在支付管理该物业的支出后尚有节余,余额将拨入下一个月的管理开支之用。每单元业主不能取回已缴之管理费用。
10.如业主不依时缴交管理费用,发展商或管理公司有权采取以下行动追索欠交的管理费用:
(1)业主不按规定缴交管理服务费用以及赔偿金、违约金等,将处以每日千分之三的滞纳金。
(2)通过起诉申请索还欠款,并向该业主收取因此而发生的额外行政费、法律诉讼及律师等费用。
(3)通过起诉申请将业主之单元出售以偿还欠款。出售的收入在扣除欠款、利息、索偿费用及售楼费用后,余额将退还单元之业主。
第10篇 物业业户手册：花园管理规则条约
业户手册:花园管理规则及条约
为保障全体业户的利益,业户及访客遵守下列规则及条例,物业服务中心可按实际情况做出修改及增加并告知业户。
第一节物业使用
1、住宅物业不允许作有损楼宇整体结构及影响其他业户正常生活的用途。业户请勿利用物业从事不道德或政府有关规定相抵触的活动。
2、为避免影响小区楼宇整体外观整洁,禁止封闭露台、阳台、屋顶露台及安装花架、储物蓝等。
3、如确需安装防盗网等附属设施,必须书面提请物业公司同意后,方可实施。
4、业户请勿私自在单元或公共区域加设旗杆或飘扬旗帜,不得在其单元或公共区域架设独立天线或卫星电视接收系统设备。
5、为了业户的居家便利,请自觉保持走廊、通道或楼梯畅通无阻。严禁在楼梯间公共部位堆放杂物。如发现其他业户有此行为,请及时通知物业服务中心。
6、业户应遵守公共秩序,切勿喧哗吵闹或制造噪音,影响他人的居住。
7、如业户违反上述规则,物业服务中心有权采取必要、有效的措施予以制止,维护所有业户的共同利益。
第二节消防管理
1、物业服务中心作为社区消防工作的负责人,有责任贯彻“预防为主,防消结合”的方针。业户有义务协助物业服务中心共同维护社区的消防安全。
2、消防通道是小区一旦发生意外火情的紧急救援通道,严禁在消防通道、出入口出摆放各种车辆及堆砌杂物,保障小区消防救援的顺利进行。
3、业户不得在其户内、单元或公共场所存放易燃易爆危险品以及可触及法律法规或对其他业户构成滋扰和危险的物品。
4、各楼梯走道、出口应保持畅通无阻,请不要占用或封堵楼梯走道、楼梯出口处禁止堆放物品。
4、严禁在设立禁令标志的通道上停放车辆,以保障通道畅通。妥善维护安全疏散标志和照明设施等。
5、业户使用家用电器需保证安全用电,请勿超负荷用电,以免发生事故。发现电器线路老化应及时请专业维修人员更换。特别提醒您要安全使用燃气炉、灶具。
6、业户因自身疏忽导致的水、气、烟或其他有关物体外溢,损害他人及财产的,应由该业户承担全部责任。
7、为了消除消防隐患,请勿在地下车库、地下通道、电梯内等场所吸烟。
8、业户进行室内装饰装修所用的材料应符合防火要求或进行防火处理,焊接、用电作业需由专业人员进行,并落实安全区保障措施(如:配备灭火器材)。
9、禁止随意动用楼内消防设备和器材,爱护安全疏散照明设施,严禁损坏、窃取消防设备和器材。如发现损坏或盗窃消防设备器材的行为,业户有权进行阻止且及时通知物业服务中心。
10、小区内禁止使用明火,如在小区内燃烧树叶、垃圾等。
11、小区内一旦发生火情,应采取有效的应变措施(如切断电源,关闭火源通向走廊的门等),并及时通知物业服务中心,服从秩序维护人员疏导,迅速有序的转移到安全地带。
第三节 机动车管理
1、新大地奥林花园b区为业户提供的地下停车场,由物业服务中心秩序维护人员进行24小时定时巡逻。
2、地下停车场凭卡进入,整齐停放,无证车辆一律不得入内。已购车位的业户,须到物业服务中心交纳泊车费,并办理领取出入卡;如有可租用地下车库停车位情况下,业户有需求请到物业服务中心办理相关手续,领取出入卡。
3、业户若停止租用地下停车库,请及时到物业服务中心办理注销手续,交回出入卡.若卡丢失,应及时到物业服务中心补办.
4、外来车辆出入小区,请服从秩序维护员人员的疏导,合理停放.
5、停泊车辆不得占用路口、消防通道(黄线以内)及人行道等.
6、 车辆停放后,贵重物品请勿放置在车内.物业服务中心特别提醒您随车物品请随身携带,以免丢失,物业服务中心不承担保管责任。
7、为共同维护停车场的环境卫生,确保停车场的安全使用,请不要在停车场范围内洗车/修车或清理杂物,漏油车辆请勿进入停车场.
8、为杜绝意外事故发生,入场位的车辆严禁携带易燃易爆、剧毒物品.停车场内严禁吸烟.
9、进入停车场的车辆需遵守车场内交通规则、标志和服从车场内车辆管理人员的指挥,如损坏路面或公共设施,应按原价赔偿或恢复原状.
第四节二轮车管理
1、本社区b区在零层设有自行车停车专区,专区的存放处将由物业服务中心派专人负责集中看管,车辆存放实行有偿服务,其收费标准执行政府部门制定的价格标准.
3、业户需将车存放到地下二轮车存放处,请到物业服务中心办理存放手续,领取存车牌,悬挂于醒目处,便于核实,凭此牌定期收费。
4、园区楼前、马路两侧、便道、绿地上禁止停放非机动车辆,必须存放到指定的存车处。乱停乱放者,管理人员有权利制止或搬离。无牌照车辆不予存放。
5、存放人应服从车辆管理员的指挥,有序停放便于出入,并锁好车辆。特别提醒随车物品不属保管范围,请随身携带。
6、存车人要爱护存车处的设备设施,维护存车处的环境卫生。
7、凡办理存放手续的车辆,若有丢失,经核实确属物业服务中心责任,物业服务中心将根据损失车辆的原价、新旧程度给与相应赔偿。若业户未办理相关存放手续,或未放置地下存车处,造成丢失,后果自负。
第五节园区环境卫生管理
1、物业管理清洁人员负责公共部位公共环境的卫生清洁,请全体业户密切合作,共同维护良好的社区卫生环境。
2、园区垃圾实行袋装化,业户的生活垃圾请置于垃圾袋中放入楼层前的垃圾箱中,由清洁人员集中清运,请勿乱倒、乱抛。
3、业户请勿在楼宇外墙公共设施设备上乱写、乱画、乱贴,广告宣传画应征得服务中心书面同意后到指定的告示栏处张贴。未征得同意前,不得张贴或悬挂任何通告、广告、标语、条幅或其他物件于单元外(包括单元外墙)、公共场所、公共设施上。
4、为保持社区环境的宁静,户内活动音量应以不影响相邻业户休息为宜。
5、为保持公共楼梯走道整洁,请勿在公共走廊旁边及地下消防通道堆放杂物、停放车辆。
6、业户要爱护公共财物、公共设施设备,维护公共区域卫生。请勿在公共场所随地吐痰、乱扔果皮。
7、特别提醒您请勿将垃圾、杂物、油漆废料等倾于卫生间马桶或下水道内,若由此导致堵塞,致使毗邻业户遭受损失或污染公共区域及引起公共区域下水管道堵塞或损坏,均应承担全部责任。
第6节绿化管理
1、园区内的花草、树木、园艺景观是美化点缀小区的设施,人人均有责任爱护,任何人请勿随意占用、践踏、攀摘或损坏花草、树木、景品。
2、业户请勿在树木上挂晒衣物,严禁在绿地上堆放垃圾、杂物及设置广告牌等,不得向花草树木泼洒污水或有害物质。
3、为维护园区园林的整体设计风格,业户请勿利用公共绿地种植农作物或其它花木,请勿在阳台上搭接花架。
4、绿地水井系浇花养护之用,请勿随意开启,更不能利用其冲洗车辆或挪作他用。
5、小区水系内的水泵、电气、灯饰等请勿触摸,以免造成意外损伤
6、业户请自觉遵守《城市绿化管理条例》的规定及物业服务中心的规定,如造成公共区域草坪及绿化设施损坏者需按原价赔偿。
第7节 电梯使用管理
1、乘坐使用电梯时应文明操作,请勿使用硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮。
2、电梯运行过程中切勿将身体倚靠轿门,以免发生危险。
3、为保障电梯安全运行,乘坐电梯时不要追逐打闹、前后摇晃。
4、进出电梯时,请勿在轿门中间停留或谈话。
5、运送重物时,请将物品放置轿厢中间。
6、发现电梯超载讯号铃声响时,站在门口的乘客应自觉退出,不要采用任何形式的强制关门手段。
7、确保防燃防爆,勿携带危险物品进入电梯。
8、礼貌乘梯、礼让老人和儿童、学龄前儿童须由大人带领乘梯。
9、为了大家的身体健康,请不要在电梯内吸烟、吐痰、乱扔废弃物。
10、劝阻儿童不要在电梯附近玩耍,以免影响他人使用及自己受到伤害。
11、如遇火警时,切勿使用电梯。
12、当电梯在运行上突然发生停运等故障时,乘客不必紧张,可按警铃报告,耐心等待维修人员到来,禁止采取拍打按钮、厢体以及强行撬门等急躁行为,这可能导致对电梯的破坏,使救援工作及电梯修复更加困难。
13、乘客看到停运标志时,请不要采取任何令其开启或移动标志牌的行为,以免发生人身、设备意外事故。
第8节 饲养宠物管理
1、小区严禁饲养家禽、家畜。养犬应符合《鄂尔多斯市养犬管理规定》。
2、饲养宠物以不影响相邻业户的正常居住为前提,不得在小区公共场所饲养。
3、业户携犬或其它动物出户时应由成年人牵领,并在物业服务中心规定的时间和地点进行遛犬或其它动物。
4、请宠物主人自觉清除宠物粪便。
5、因饲养人或第三人过错致使犬或其它动物伤害他人的,饲养人或第三人应负担被伤害人的全部医疗费用,并赔偿被伤害人损失。
第9节 安全防范管理
1、为保障业户的居住安全,小区实行封闭式管理,提供24小时秩序维护巡逻,请业户协助秩序维护人员共同做好防范工作。
2、业户雇佣的装修工人应凭物业服务中心办理的出入证进入楼内施工。
3、小区内严禁任何机构或人士进行推销,兜售及类似活动,若发现可疑人士或异常情况,请及时通知物业服务中心。
4、为保障业户的财产安全,装修用材料、工具、家具物品搬出时,需由业户本人到物业服务中心办理放行手续。
5、业户外出前请将门窗关好,切勿让年幼儿童单独留在屋内,以免发生危险。
6、业户外出或晚间入睡前,请关闭门窗,以免发生意外。
7、业户如遗失钥匙,请立即更换门锁,以防偷窃事件发生。
8、不要给陌生人开门,遇有政府人员上门,请其出示有效证件,必要时向物业服务中心咨询。
第11篇 z花园物业管理投标须知
为了使本次投标活动能顺利、公平地进行及完满结束,特制定以下条款,请各投标单位遵守。
一、投标单位须知
1、本次投标活动采取选标方式进行,投标文件应注意保密。
2、参加投标的单位应根据本文及其附件的规定和要求编制标书。
3、本次投标活动不以物业管理费最低者作为选聘企业的唯一标准。
4、须于2023年1月28日12:00前将投标文件壹份用文件袋密封后送交天河区林和中路 号五楼经营发展部鸿伦花园物业管理项目招标小组。逾期按弃权处理。
5、本公司招标小组将于2023年2月1日10:00统一启封标书,对各单位提交的投标文件进行现场审议及无记名评分。投标文件得分占总评分的50%。
6、本公司招标小组将在2023年2月2日至2月10日对受邀单位所管理物业项目进行现场考察。现场考察得分占总评分的50%。
7、本公司招标小组将以各单位投标文件及现场考察得分相加作为总评分,并由总分最高者中标,于2023年2月15日公布评选结果及书面通知各受邀单位。
二、物业管理招标书
1、标的
鸿伦花园物业管理项目
2、投标书应具备内容
(1)总体管理设想,包括:内部管理架构、运作机制等。
(2)物质装备计划,包括:管理用房、器械工具、办公电器等。
(3)管理人员配备计划。
(4)管理人员的培训制度。
(5)经费收支预算,并列明增收节支措施。
(6)物业管理服务内容和将达到的标准。
(7)受邀单位营业执照和资质证的复印件、公司物业管理情况简介等。
3、物业管理服务的范围
中标单位在鸿伦花园提供的物业管理服务须包含但不仅限于以下各项:
(1)房屋的使用、::维修、维护。
(2)公共设施、设备及场所(地)的使用、维修、养护和管理。
(3)清洁卫生的管理。
(4)维护公共安全和生活秩序。
(5)大厦停场车场行驶及停泊的管理。
(6)组织和开展社区文化活动。
(7)大厦档案资料管理。
4、物业管理服务的标准
(1)鸿伦花园的物业管理服务将执行广州市住宅小区物业管理服务一级标准以及物业管理服务委托合同的有关规定。
三、其它事项
1、中标单位须和我司签订《物业管理服务委托合同》(见附件一),并按照合同的要求对鸿伦花园实行统一管理,提供综合服务,自主经营,自负盈亏。
2、物业管理服务委托合同的期限为三年。
3、在定标后30天内由中标单位开始接管鸿伦花园的物业管理工作。
4、大厦物业管理服务费收取标准执行市物价局相关规定。
5、中标单位可按大厦每月管理成本的10%提取物业管理酬金。
6、在投标过程中违反招标文件规定,或以任何方式采取不正当竞争手段的,一经查实,由招标小组按规定给予查处。已经中标的终止委托管理合同,一切后果及损失由责任者自负。
广州建居房地产发展有限公司
第12篇 花园管理处员工培训计划
澳洲花园管理处的员工培训计划
(一)培训目的
通过系统的分阶段、分层次培训,使员工在掌握本岗位管理服务操作技能的基础上,致力提高员工的业务能力、管理服务水平和综合文化素养,强化服务意识,热爱本职工作,从而造就一支品质优良、专业技术过硬、服务热情周到的员工队伍。
(二)培训项目
1、入职培训。
时间要求:入职当天,共2课时。
培训内容: a)公司简介;
b)管理处概况;
c)公司人事及福利政策(包括该员工工种、工作性质、工作时间、工资标准、计算方法、发放时间及享受各类节假日福利待遇等);
d)《员工手册》;
e)管理处纪律要求及规章制度(包括作息时间、宿舍管理、员工食堂、请销假制度、工服和工牌管理、仪容仪表、本岗位的职责、规章及质量标准等)。
培训方式:介绍、答疑。
培训人:公司人事部、管理处主管、班长。
考试考核:一周后由主管领导以提问方式进行考核。
2、上岗培训:
时间要求:三个月试用期,共24课时。
培训内容:a)公司企业文化;
b)物业管理行业的职业道德及修养;
c)物业管理基础知识;
d)物业管理基本法规;
e)操作和服务中的礼仪礼节;
f)iso9000文件及本部门工作手册;
g)如何处理业主投诉;
h)安全、消防常识。
培训方式:集中授课(4人以上)、单独辅导及自学(4人以下)。
培训人:管理处相关培训教员。
考试考核:入职三个月后,对入职培训和上岗培训内容进行书面考试,然后进行转正考核综合鉴定,决定去留。
3、在职培训:
(1)管理层及接待服务中心在职培训。
时间要求:全年,共50课时。
培训内容:
a)酒店服务业的礼节礼貌及服务意识;
b)物业管理行业的职业道德及修养;
c)发生紧急事件的初步处理技巧;
d)工作中疑难问题及投诉的处理技巧;
e)酒店式物管特色服务的内容;
f)物业管理法规知识;
g)管理处各工作岗位的职责和操作流程;
h)现代企业管理的督导与沟通方式。
培训方法:集中授课。
培训人:管理处培训教员。
考试考核:年终书面考试,同时做年度考核鉴定。
(2)维修班在职培训:
时间要求:全年共70课时。
培训内容:a)服务业的礼节礼貌及服务意识;
b)物业管理基础知识;
c)机电设备的养护和维修知识;
d)维修工作技巧及紧急事故的处理方法;
e)消防安全及消防设备的养护和维修知识;
f)物业管理法规;
g)物业管理行业的职业道德及修养。
培训方法:集中授课。
培训人:管理处主管领导及班长。
考试考核:年终书面考试,同时做年度考核鉴定。
(3)护卫班在职培训:
时间要求:全年,共70课时。
培训内容:a)服务业的礼节礼貌及服务意识;
b)物业管理行业的职业道德及修养;
c)安全保卫工作知识;
d)物业管理知识及有关法律法规;
e)发生紧急事件的初步处理技巧;
f)工作中疑难问题及投诉的处理技巧;
g)专业技能培训;
h)模拟消防实战演习。
培训方法:集中授课或训练。
培训人:护卫主管、班长、及军训教练。
考试考核:专业技能考核每季度一次,消防演习每半年一次,书面知识考试年终进行,同时进行年度考核鉴定。
(5)清洁绿化班在职培训。
时间要求:全年,共70课时。
培训内容:a)服务业的礼节、礼貌及服务意识;
b)物业管理行业的职业道德及修养;
c)清洁用具和清洗用品的使用方法;
d)绿化工具和除草、施肥的操作方式;
e)花草的修剪及病虫害的防治;
f)各岗位职责;
g)各岗位工作流程;
h)安全知识;
培训方法:集中授课。
培训人:清洁绿化主管、班长。
考试考核:年终书面考试,同时进行年度考核鉴定。
4、外派培训:
选送在岗员工或有发展潜力的员工到相关行政部门举办或指定的培训班进行培训取证。
其外培项目:
a)物业管理上岗资格培训班;
b)部门经理(管理处主任)培训班;
c)物业管理企业经理培训班;
d)消防上岗资格培训。
(三)培训质量检验标准。
1.新员工必须在三个月试用期内通过入职培训、上岗培训才能转为正式员工,培训不少于26课时,(每课时为1小时)。
2.在岗作业层员工每年必须参加在职培训不少于70小时,才能通过年终考评。
3.在岗管理层员工每年需参加在职培训不少50小时,才能通过年终考评。
4.员工转岗,必须参加转岗培训24小时,才能通过年终考评。
5.凡书面考试不合格者,给予一次补考机会,补考不合格者劝退,年度考核鉴定不合格者辞退。
6.管理层和从事特种作业的员工必须持证上岗。
7.为确保向业主提供高质量的服务,各类员工的培训合格率为100%。
