第1篇 物业管理师备考:物业管理公司组建程序
在自身具备了法律规定的基本条件之后,组建物业管理公司的过程,就是让这些基本条件得到政府主管部门的认可,并最终获得企业法人地位的过程。《中华人民共和国公司登记管理条例》等相关法规,以及地方政府制订的一些管理办法,对这个过程做了明确的规范。这里着重介绍物业管理有限责任公司设立程序的关键环节。
公司名称预先核准
正如一个新生儿,只有经过户口登记,才能获得属于自己且被社会认可的名字一样,一家新的物业管理公司,也只有经过名称预先核准登记,才能具有专属性和惟一性的公司名称。公司名称需译成外文使用的,可依据文字翻译原则自行翻译使用,不需核准登记。公司名称预先核准的主管部门,是工商行政管理机关。办理名称预先核准登记,一般要经以下步骤:
1)领取并填写'名称(变更)预先核准申请书'。最好取3个以上的备用字号,自己排列出顺序,以便工商行政管理机关依次查重,以首先不重名的名称为核准使用的名称。与同一工商行政管理机关核准或者登记注册的同行业企业名称字号相同(有投资关系的除外),与其他企业变更名称未满1年的原名称相同,与注销登记或者被吊销营业执照未满3年的企业名称相同,将不予被核准。使用3个字作为字号,能够大大降低重名几率。
2)递交'名称(变更)预先核准申请书'及相关材料,自递交之日起10日内,工商行政管理部门会作出核准或者驳回的决定。递交的材料主要有:
①全体股东签署(自然人股东由本人签字;法人股东加盖本单位公章,下同)的'企业名称预先核准申请书'。
②全体股东签署的'投资人授权委托意见'。
③代办人或代理人身份证复印件。
④申请冠以'中国'、'中华'、'国家'、'全国'、'国际'字词的,应提交国务院的批准文件。
⑤使用自然人姓名(该自然人应当是公司股东)作字号的,应当提交该自然人身份证复印件。
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第2篇 厂区物业管理协议
20**厂区物业管理合同范本[1]
被委托方：________物业管理有限公司（以下简称甲方）
委托方：________（以下简称乙方）
搞好厂房的物业管理，________物业管理有限公司与进驻企业________（以下简称乙方）经友好协商，甲、乙双方签订如下协议，以兹共同遵守。
一、甲方负责大楼进驻企业的供水、供电和电梯，以及提供治安保卫，环卫清扫、绿化管理等项服务。甲方为乙方提供服务，乙方应积极协助，提供便利条件。
二、乙方提出的供水、供电要求：
1、用电类别：==；
用水容量：
用电容量：；
用===表直供：
用甲方配电房==柜直供。
2、每月水费、排污费按黄石市规定工业用水、排污费的收费标准计取；
电费按供电部门费用标准另分摊配电费及维修费0.15元/度；每月初3号抄表，7号收费。
3、除突遇不可抗拒因素导致停水、停电外，凡因维（检）修等原因，甲方应提前一天通知乙方作准备。
4、乙方要严格按申报的电容量用电，若一经发现超负荷用电，除按有关规定给予处罚外，由此造成的事故责任和损失，由乙方全部承担。
5、凡由甲方配电、供水的直供户，不得向楼外邻近的用户提供水、电，也不得在内部擅自接用水、电，如若超负荷造成的配电设备损坏，或因其他原因影响他人生产或造成下水道堵塞而造成的损失，由乙方负责赔偿，修复。
三、计量办法：
1、乙方专线始端应配置电度表，每月按表计费，并分摊部分公用电费用；如中小企业合用一个电表、水表时，则按电表、水表的实用数进行各户分摊，分摊比例按各户使用情况，水管直径等情况议定。
2、根据**市供电局有关规定，实行基本电价===元/KVA.月，基本水价以自来水公司规定底价，作为该户的起动价。
3、乙方接到甲方《缴费通知》后，如对耗电量费用有疑问时，应在2个工作日内向甲方提出咨询、核对，逾期被视为认可。
4、甲方向乙方发出《缴费通知》（含本协议第七条规定的收费项目和租房合同所规定的项目）后三日内（遇节、假日顺延）应缴纳费用，如电话催促仍逾期不交者，按日加收滞纳金0.05%，每月20日前仍不结清欠款的，则停止水、电供给。
四、物件设施管理：
1、甲方有偿提供给乙方的物件、设备、设施（如门窗、配电柜、厕所、空调、电梯）应完好无损。
2、乙方要加强员工管理教育，爱护公物和公共设施，自觉遵守卫生条例，不乱扔废弃物，不乱堆垃圾，不乱停放车辆，违法乱纪者将处以5？50元罚款。
3、甲、乙双方都要加强治安保卫工作，甲方负责门卫治安，乙方负责内部保安工作。甲、乙双方要互相支持，密切配合。
五、电梯使用管理：
1、甲方提供正常运行客货梯，其维修、大修、保养费用和电费，由乙方或使用电梯单位共同承担。
2、原则上由甲方指派专业人员操作电梯，也可由乙方指派专人持证上岗操作电梯，并且负责保养电梯、打扫电梯内卫生。
3、若电梯出现故障时，应及时通知甲方物业管理部门派专业人员检修，其维（检）修费或更换零件费等开支，由乙方支付。
4、电梯为客货两用，不能超重，
，严格按照电梯使用的有关制度进行管理。
六、收费项目及金额：
1、电梯使用费：0.1元/平方米？月，使用电费由企业共同承担。
2、物业管理费用：3元/平方米？月（含市政设施、公用维修、环卫、公共卫生、绿化及治安等费用）。
七、其他：
1、本协议系甲、乙双方所签孵化场地租赁合同之附件，与该合同具同等效力。
2、本协议未尽事宜，双方另行议定，其补充协议书经双方签章后与本协议具同等效力。
3、本协议经双方签章后生效。
4、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。
甲方：
乙方：
甲方代表：
日期：
第3篇 物业公司绩效考核管理作业指导书-3
物业公司绩效考核管理作业指导书(三)
1.目的
考核各管理处/部门及职员的工作绩效,挖掘人员潜能,充分调动职员的工作积极性和主动性,公平决定职员的职位和待遇,提高企业经营效益,促进企业人才的开发和合理使用。
2.范围
适用于管理处/部门及职员(总经理及总经理助理由集团和地产公司负责考核)绩效考核管理。
3.定义
无
4.职责
部门/岗位工作职责频次/时间
总经理与各管理处/部门负责人签订《经营管理责任书》
每年年初
与各管理处/部门负责人进行绩效考核面谈
考核后
审批各管理处/部门负责人的即时奖惩
持续
分管负责人
在总经理授权下,与管理处负责人进行绩效考核面谈
考核后
对管理处/部门负责人进行即时奖惩
持续
办公室主任负责组织对管理处/部门第一负责人进行经营管理责任书的签订每年年初一次
负责成立绩效考核小组,根据年度经营管理责任书推进管理处/部门绩效考核每季度结束后第一个月
负责组织对管理处/部门第一负责人进行半年考核每年五、十一月
审批各管理处/部门上报的'即时激励奖和部门经理特别奖' 每月
负责公司年度管理处/部门及个人评优工作年终
负责督导见习经理/主管竞争上岗活动每年第二季度
管理处/部门 第一负责人对管理处/部门经理助理以下职员的半年绩效进行考核每年五、十一月
与直属职员进行季度考核面谈,对部门内考核'优秀'以上和'需改进'以下职员进行重点面谈。每次绩效考核后
审批职员月度考核积分汇总表情况每月
审批权限内的管理处/部门即时激励奖每月
负责督导管理处/部门内部公开竞争上岗活动持续
绩效考核专员组织安排季度/半年考核考核定期
汇总公司职员季度考核结果,并负责将职员考评结果存档考核后
推进组织公司中高级等级考核每年五、十一月
人事管理员汇总职员各类考核结果并由办公室存档每次考核后
统计员工月积分上报办公室薪酬专员每月
统计职员考核分数,上报办公室绩效考核专员考核后
将管理处及时激励奖报办公室备案或审批每月
负责组织动员职员参加各类等级考核、竞争上岗活动每年五、十一月
品质管理部协助办公室实施相关专业等级的考核每年五、十一月
5.方法及过程控制
5.1 管理处/部门业绩考核
5.1.1公司每年年初与各管理处/部门签订《经营管理责任书》,明确年度经营管理指标。
5.1.2 每季度办公室根据各管理处、各部门《经营管理责任书》实施结果,对各管理处/部门进行季度考核。年终成立考核小组进行完成情况的年度考核。
5.1.3考核结果经各管理处/部门确认后,由办公室在公司范围内公示。并作为评定各管理处/部门业绩的重要依据,与管理处/部门奖金及负责人奖金挂钩。
5.2 各类人员考核
5.2.1 管理处/部门第一负责人考核
5.2.1.1每半年考核一次,内容包括管理处/部门《经营管理责任书》完成情况、360度民主测评等内容。每次考核后由总经理或授权分管领导进行考核面谈。
5.2.1.2考核结果作为评定个人业绩的重要依据,直接与个人奖金及晋升挂钩。
5.2.2 经理助理、主管(办)以及文员进行月度积分加季度考核
5.2.2.1管理处/部门进行月度积分考核(依据见附件一)。月度积分即时奖励,并累计到考核期。在进行半年考核时占权重的20%。
5.2.2.2每季度考核一次,安排在每季度后的一个月内。按物业公司年度考核方案的有关规定进行,考核完成后安排职员面谈。半年考核占每次考核权重的80%。考核结果以积分考核+半年考核作为每半年的最终考核。
5.2.2.3考核结果由办公室归档保存一年,并依物业公司年度考核方案的有关规定,直接与奖金挂钩。
5.2.3 班长及以下职员进行月度积分加半年绩效考核
5.2.3.1管理处/部门对职员进行月度积分考核,填写《员工积分通知单》,报办公室薪酬专员。月度积分即时奖励,并累计到考核期。在进行半年考核时占权重的20%。
5.2.3.2每半年考核一次,安排在每年五、十一月进行。按物业公司年度考核方案的有关规定,考核完成后安排职员面谈。半年考核占权重的80%。考核结果以积分考核+半年考核作为每半年的最终考核。
5.2.3.3考核结果由办公室归档保存一年,并依《物业公司年度考核方案》的有关规定,直接与奖金挂钩。
5.3 过程控制
5.3.1职员积分考核由直接管理人每月以《职员月度积分通知单》方式进行,并报办公室薪酬专员。同时由人事管理员在考核期末以发生的《职员月度积分通知单》填写《职员考核积分汇总表》报办公室绩效考核专员。
5.3.2办公室将《职员考核积分汇总表》与考核期结束后的考核结果合并计算次考核结果。并公布。
5.3.3考核结果由办公室归档保存一年。
5.4. 职员奖惩
5.4.1管理处第一负责人以下人员奖惩
5.4.1.1职员月度考核积分按《月度积分考核管理制度》规定执行。
5.4.1.2惩罚为解除劳动合同的,须填写《离职手续完备表》经部门负责人审核,报办公室负责人审批后执行。
5.4.2部门及管理处负责人的奖惩,由办公室上报总经理或由管理层讨论通过审批后执行。
6.支持性文件
无
7.质量记录表格
tjzzwy6.2-z01-02-f1《职员考核积分汇总表》
tjzzwy6.2-z01-02-f2《职员月度积分通知单》
tjzzwy6.2-z01-02-f3《离职手续完备表》
8、附件
附件一:《月度积分考核管理制度》
第4篇 物业管理公司培训教材致新员工范文
《物业管理公司培训教材》致新员工范文
首先祝贺您正式成为深圳市中航物业管理有限公司(cpm)北京分公司这个充满希望、拥有活力的组织中的一员,cpm 本着真诚合作、共创未来的原则欢迎有志于物业管理事业的您的加盟,并将为您大展宏图提供广阔的发展空间。
来自深圳的cpm是中国物业管理协会常务理事单位和全国首批物业管理国家一级资质企业。作为全国第一家通过 iso9000国内sqcc 国际bsi 双重认证的企业,cpm 意识到,企业要发展,有赖于全体员工的齐心协力。同时,cpm 希望大家了解,市场竞争已经进入了“客户导向”时代,如果我们不以维护业主利益为最高原则,不时刻注意分析并设法满足客户潜在的欲望和需求,我们就无法拥有一批忠诚的客户,也就失去了我们的市场空间。cpm 深信,当大家都意识到齐心协力服务好客户的重要性后,在这方面大家会做得更好。
cpm 的经营管理理念是:以人为本,以客户满意为目标,为社会提供最佳的物业管理服务。有理由相信:一个健康的企业要想追求永恒的发展,人才是最根本的动力。cpm 真诚地希望大家具有强烈的进取精神和创新意识、积极向上的工作态度和真诚合作的团队精神,我们推崇奉献精神,并努力使奉献者得到合理的回报。一个优秀的企业在注重企业效益的同时,更注重对社会的责任,为能给员工终身职业发展打下良好的基础,cpm 将会努力为大家创造和谐、有序的工作环境,适时地提供新理论新技术的培训机会,并密切关注员工们的自我完善和不断提高的意识,为优秀的您提供良好的施展才华的舞台。而cpm 的持续辉煌同样需要您的积极性、创造性、能动性和进取精神,我们期待着您的智慧和才能在cpm 得以充分发挥。
众所周知,物业管理在我国特别是内地虽然还只是一个新兴的行业,有着广阔的驰骋领域,但严峻而残酷的行业竞争不得不引起我们的高度重视。在再次欢迎您真诚加盟的同时,由衷地希望我们能够做到相互尊重、相互理解、相互信任,在cpm 的统一领导下,锐意进取,为北京分公司创造一个辉煌的明天!
总经理:
第5篇 物业公司宿舍管理员职务说明书
1监督管理一切内务,分配清扫、保护整洁、维护秩序、水电煤气及门户管制;
2 员工食堂及员工宿舍煤气的验收;
3员工入离职的宿舍安排及回收检查;
4宿舍物品的统计,及宿舍变动人员名单的更改;
5宿舍每月水电费的审核上报;
6宿舍周围卫生及灭四害的管理;
7员工娱乐设施及阅览室的管理;
8狼狗的喂养;
9监督环境卫生的维护及关闭门窗;
10负责员工阅览室、娱乐室的日常管理及维护;
11负责公共地区的清洁,公共设施的修缮,水、电、门窗等的安全巡视,出现问题及时报告并采取措施,安排解决;
12有下列情形之一者,有责任立即通知行政部:
12.1违反宿舍管理制度,情节严重;
12.2宿舍内有不法行为或火灾险情;
12.3员工身体不适以致病重,应及时送医院并通知其亲友。
第6篇 物业管理师管理实务考试预测试题及答案3
2022物业管理师管理实务考试预测试题及答案(3)
1、住宅小区人为环境的管理主要靠( )来限制或规定住宅小区居民的一些行为规范。
a.经常性监督检查
b.业主委员会的督促
c.广大业主的自觉性
d.签订公约或管理制度
2、在新开发物业验收之前,通常由开发商行使管理权和处置权,自设或委托一家物业管理公司介入前期物业管理工作,并签订( )。
a.前期物业管理服务协议书
b.前期物业委托管理合同
c.临时物业委托管理合同
d.永久性合作协议
3、业主全面有效行使对物业的管理权是在( )以后。
a.第一个业主入住一年
b.全部业主入住
c.成立业主委员会
d.接管验收
4、住户手册较为全面地反映出住户与物业管理公司的关系,由( )编制。
a.物业管理公司b.业主委员会c.街道办事处d.房地产行政管理部门
5、住宅小区物业管理形式是( )。
a.行政性管理
b.监督式管理
c.协商式管理
d.文件化管理
答案:1.d 2.a 3.c 4.a 5.d
1、街道办事处根据上级有关部门的布置或指示( )。
a.可以撤换物业管理企业
b.可以检查督促物业管理企业的工作
c.可以选聘新的物业管理企业
d.不得干涉物业管理企业的任何工作
2、物业管理区域建设与社区建设的共性有( )。
a.管理目标一致
b.管理手段一致
c.管理职能一致
d.管理功能一致
3、划分房屋功能是住宅与非住宅的一个根本标志,是否具备( )。
a.建设达到一定规模,基础设施配套齐全
b.室内活动的吃、喝、住、穿、用等起居功能和设施
c.按照城市统一规划而建设,并以投入使用
d.是相对封闭、独立的住宅群体或住宅区域
4、1994年6月,我国第一部地方性物业管理法规在( )出台。
a.北京
b.青岛
c.广州
d.深圳
5、住宅小区物业管理是( )过程。
a.超期管理
b.静态管理
c.动态管理
d.静态、动态管理
答案:1.b 2.a 3.b 4.d 5.d
1、物业管理涉及到的法律很多,遇到的问题又十分复杂,在处理问题时应以( )为依据。
a.企业的规章制度
b.业主委员会章程
c.上级行政部门的指示
d.法律、法规
2、物业管理人员应具备的职业道德之一是( )。
a.仪表端庄,形象良好
b.忠于职守,尽职尽责
c.体魄健康,胸怀宽广
d.语言流畅,表达力强
3、物业管理人员在工作中相互推诿,办事拖拉,不符合( )的职业道德要求。
a.忠于职守,尽职尽责
b.实事求是,办事公道
c.谦虚谨慎,文明礼貌
d.遵守纪律,奉公守法
4、物业管理人员要做到人找工作,不要让工作找人。凡是用户需要做的事都是要分秒必争,尽快干好,这体现了( )。
a.积极主动,讲求实效
b.谦虚谨慎,文明礼貌
c.刻苦学习,提高素质
d.仪表端庄,良好形象
5、讲求实效,要做到急修零活当时到现场;如果是一般水、电、气、暖方面的问题,虽然当时不处理也不会发生危险,也( )。
a.必须马上修好
b.必须三天内解决
c.要力争当日给用户答复
d.要力争三天内给予答复
答案:1.d 2.b 3.a 4.a 5.c
1、住宅小区人为环境的管理主要靠( )来限制或规定住宅小区居民的一些行为规范。
a.经常性监督检查
b.业主委员会的督促
c.广大业主的自觉性
d.签订公约或管理制度
2、在新开发物业验收之前,通常由开发商行使管理权和处置权,自设或委托一家物业管理公司介入前期物业管理工作,并签订( )。
a.前期物业管理服务协议书
b.前期物业委托管理合同
c.临时物业委托管理合同
d.永久性合作协议
3、业主全面有效行使对物业的管理权是在( )以后。
a.第一个业主入住一年
b.全部业主入住
c.成立业主委员会
d.接管验收
4、住户手册较为全面地反映出住户与物业管理公司的关系,由( )编制。
a.物业管理公司
b.业主委员会
c.街道办事处
d.房地产行政管理部门
5、住宅小区物业管理形式是( )。
a.行政性管理
b.监督式管理
c.协商式管理
d.文件化管理
答案:1.d 2.a 3.c 4.a 5.d
第7篇 某某物业管理公司年第二次内审计划
某物业管理公司2023年第二次内审计划
目的:检查香樟林管理处成立后,质量体系是否能按iso9001提供质量保证,是否具备申请iiso9001认证的条件。
性质:例行内部质量体系审核
范围:质量手册覆盖的所有部门和要素,重点是iso9001所要求的各要素及涉及的各职能部门。
依据:iso9001质量保证标准、手册、相关的程序文件、流程和作业指导书
审核组:组长--zz,组员--ccc
审核时间:2023年12月19、20日(详见日程安排表)
说明:
1、由审核组长依据经审批后的计划,在12月18日前制定出检查表,交管理者代表审批。
2、日程表中所列要素号均为标准的要素号而非本公司质量手册的章节号,审核组在收到经审批的计划后,应对照质量手册在完全熟悉质量体系文件的基础上进行内审。
3、审核组在审核过程中如发现计划审核的要素不能履盖受审部门的重要工作时,可申请管理者代表并与受审部门负责人商议后增加审核要素。
日程安排表
日期
时间
审核员:****
12月19日
9:00~9:30
首次会议
9:30~12:30
管理处主任(4.1总要求4.2.3文件控制5.1管理承诺、5.2以顾客为中心、5.3质量方针、5.5职责权限和沟通、6.0资源管理、7.3设计和开发)
13:30~15:00
客户服务中心(7.1产品实现的策划、7.2.1与产品有关的要求的确定、7.2.2与产品有关的要求的评审、7.2.3顾客沟通、7.3设计和开发、8.2.4产品的监视和测量)
15:00~17:30
保安部(6.2.2能力意识和培训、7.5.1生产和服务提供的控制、7.5.3标识和可追溯性、7.5.4顾客财产、8.2.3过程的监视和测量、8.2.4产品的监视和测量)
17:30~18:00
审核组内部会议,整理审核结
果,与部门负责人交换意见
12月20日
13:30~17:30
南苑工程部(6.2.2能力意识和培训、7.5.1生产和服务提供的控制、7.5.2生产和服务提供过程的确认、7.5.3标识和可追溯性、7.6监视和测量装置的控制)
17:30~18:00
审核组内部会议,整理审核结
果,与部门负责人交换意见
10月22日
9:30~12:30
南苑保洁部(6.2.2能力意识和培训、7.2.3顾客沟通、7.5.1生产和服务提供的控制、7.5.2生产和服务提供过程的确认)
13:30~16:00
南苑绿化部(6.2.2能力意识和培训、7.5.1生产和服务提供的控制、7.5.2生产和服务提供过程的确认、7.5.3标识和可追溯性、7.5.4顾客财产)
16:00~18:00
审核组末次会议,总结、与各
部门负责人交流
计划编制:nn审批:jj
时间:2023年12月16日时间:2023年12月17日
第8篇 物业工程部管理范围4
物业工程部管理范围(四)
总体:工程部负责项目有:
(1)对所有设备的日常运行管理。
(2)对建筑物及所有机电设备的维护保养。
(3)对楼宇未尽人之处提出整改方案。
(4)对客户的装修工程方案审核,对施工进行监督管理。
(5)对客户进行有偿服务。
(6)为物业管理提供一切有关工程询问。
一、强电专业
1.负责整个楼宇变配电系统的日常运行、管理。
2.负责整个楼宇变配电系统的维修保养工作。
3.负责空调、冷水机组等动力电源、电机、控制柜的维修保养。
4.负责给排水专业所有动力电源、电机、控制柜的维修保养。
5.负责楼宇公共区域的照明维修。
6.负责楼宇临时供电的安排和计划。
7.负责提供节约电力的计划方案,并经批准后实施。
8.对系统不完善的地方提出整改方案,并经批准后实施。
9.负责电梯的维修、保养。
10.负责卷帘门的维修、保养。
11.为客户提供有偿服务。
二、空调专业
1.负责楼宇整个空调、采暖、通风系统的日常运行、管理。
2.负责楼宇整个空调、采暖通风系统的维修保养。
3.负责空调、采暖、通风系统中,电机和控制柜的巡视工作,发现问题后及时报告电气维修班处理。
4.改善空调、采暖、通风系统的设计,使楼宇有一个良好舒适环境,同时最大限度节约能源。
5.为业主、客户提供有偿服务。
三、给排水专业
1.负责楼宇的供水系统、排水系统、消防给水系统、喷洒系统、雨淋系统的运行、维修、保养和故障检修。
2.负责楼宇所有卫生洁具的维修保养。
3.负责楼宇内所有机械的维修,如:手推车等。
4.负责水箱、水池及污水井、雨水井、化粪池等清理。
5.负责生活水水质处理。
6.为业主、租户提供有偿服务。
四、土建专业
1.负责楼宇内公共范围的天花、玻璃窗、墙、门等所有项目的修理、调整。
2.负责建筑结构方面的问题,例如渗漏、裂缝等修、整改。
3.负责公共范围内和物业公司的家具维修。
4.负责安排一些小五金件的维修和调整。
5.负责一些临时性的任务。
6.为业主、客户提供有偿服务。
五、弱电系统
1.负责公共应急广播系统、保安监控系统、综合布线系统、电话系统、有线电视系统、楼宇自控系统、消防自动报警系统的正常运行和维修、保养。
2.负责向业主、客户提供有偿服务。
第9篇 成都市物业管理自然灾害中应急预案
第一节 地震灾害应急预案
第三十三条 地震灾害是群灾之首,它具有突发性和不可预测性,以及产生严重次生灾害,对社会也会产生很大影响等特点。地震还可能直接造成建筑物破坏以及山崩、滑坡、泥石流、地裂、地陷等地表的破坏和海啸。因地震的破坏还可能引起的一系列其它次生灾害,包括火灾、水灾和有毒气体泄漏,细菌、放射物扩散、瘟疫等对生命财产造成的灾害。
第三十四条 地震按照其破坏性可分为:一般破坏性地震、严重破坏性地震。
一般破坏性地震,是指造成一定数量的人员伤亡和经济损失的地震;
严重破坏性地震,是指发生6级及以上的地震或造成严重人员伤亡和经济损失的地震。
第三十五条 地震灾害的预防注意事项:
(一)危险物品不要放置在高架上,吊灯及吊起来的盛物架,要尽量增强强度,玻璃容器或器皿应放置在盛物架下面;
(二)燃气炉要牢牢固定,并注意检查是否漏气,燃气开关及燃气器具开关,不使用时或下班前应确认关闭;
(三)厨房等用火区或其他易发生火花的火种附近,不得放置易燃物;
(四)应养成拔掉插头的习惯,在不使用的电器具(如电视机、电饭煲、电炉、烤箱等)时,应切断电源;
(五)楼梯及走廊等通道上,不可堆放物品,随时保障安全通道、出入口的通畅;
(六)随时关注国家地震预测机构发布的权威信息,做好防范措施;
(七)注意报警系统、消防设备的保养;
第三十六条 地震灾害发生时的紧急措施:
(一)地震灾害发生时,项目负责人或物业服务负责人应立即赶往建筑区划,成立应急小组,组织抢险救灾工作;
(二)控制中心应立即启动报警装置,并通过广播呼叫,告知建筑区划内的所有人员地震灾害发生,并告知相关注意事项和紧急自救措施:
1、请大家保持冷静并尽快熄灭火源;
2、地震时不要随意跑动,不要使用电梯逃生;
3、应立即用软物体(如:枕头、厚衣物、棉被等)护住头部等身体的重要部位;
4、建筑物内的人员应就近寻找建筑物坚固的部位(如:卫生间、承重墙拐角处等)进行躲避;
(三)秩序维护员应立即赶往各出入口、通道,进行通道控制,对人员进行有序疏导,维护公共秩序,按照'只出不进'的原则,防止不法之徒乘乱滋事、浑水摸鱼;
(四)共用部位、共用设施设备维护员应立即关闭水、电、气等阀门,停止电梯等设备的运行;
(五)地震稍微平息后,控制中心应立即通过广播通知建筑物内人员马上撤离。秩序维护员组织建筑物内的人员有序疏散到空旷地带(如广场、马路等地方),不要靠近建筑物、广告招牌、电线杆等的附近。并逐一排查有无人员滞留建筑物内或被困电梯内。
第三十七条 地震灾害发生后的紧急措施:
(一)地震灾害发生后,物业服务负责人或项目经理应立即召开紧急会议部署抗灾救援相关工作;
(二)物业服务企业应当立即组织人员对人员伤亡情况和建筑区划受灾情况进行统计,并及时上报所在地街道办事处、乡镇人民政府。发生严重破坏性地震造成严重人员伤亡和经济损失的,应立即向相关政府部门提出紧急援助请求;
(三)应立即组织设施设备维护人员对共用部位、共用设施设备进行检查;对受损的设施设备应立即停止使用;并将共用部位、共用设施设备的震损情况以书面形式告知业主、使用人;
(四)应立即设立警戒岗,对建筑物(特别是受损的)进行隔离,在未经政府权威部门发布有关的安全信息前,尽量劝阻任何人试图返回建筑物内;
(五)灾害发生后,物业服务企业应当与政府相关部门保持密切联系,及时收集政府相关部门发布的权威信息,并及时向建筑区划内的业主、使用人发布,防止谣言传播;
(六)发生严重破坏性地震时,应增加设施设备检查、环境维护、消杀灭害等工作的频率,防止次生灾害的发生;
(七)积极安抚业主、使用人的情绪,密切关注人员的身体状况,特别是老人、小孩、孕妇、伤残人士、以及患有心脏病、高血压者;
(八)严重破坏性地震发生后,通常会出现一系列社会问题,物业服务企业应当加强防范。
第三十八条 余震期的紧急措施
(一)通过网络、电台、电视等渠道,收集防震避震、自救互救常识和政府发布的余震预测信息,并及时以书面和广播形式告知建筑区划内的业主;
(二)在条件允许的情况下,指定建筑区划内空旷区域为临时安置区,搭建避难帐篷,供业主、使用人及员工使用。在选择临时安置区位置时,应尽量考虑不要占用通道、出入口;
(三)在临时安置区,设置零时服务点,由秩序维护、客户服务、环境维护人员组成,为业主、使用人提供力所能及的服务,安抚业主情绪,维护人员集中区域的公共秩序和环境卫生,以减轻大众的恐慌;
(四)做好次生灾害的防治,建筑区划内常见的地震次生灾害主要有:
1、有毒气体、液体泄漏;
2、水电气供给管路断裂;
3、传染病疫情;
4、公共秩序短时间内失控;
5、盗窃、抢劫等事件多发。
第二节 气象灾害应急预案
第三十九条 气象灾害,一般包括天气、气候灾害和气象次生、衍生灾害:
天气、气候灾害,是指因台风、暴雨(雪)、雷暴、冰雹、大风、沙尘、龙卷、大(浓)雾、高温、低温、冻雨、霜冻、结(积)冰、寒潮、干旱、干热风、热浪、洪涝、积涝等因素直接造成的灾害。
气象次生、衍生灾害,是指因气象因素引起的山体滑坡、泥石流、风暴潮、森林火灾、酸雨、空气污染等灾害。
第四十条 气象灾害的预防:
(一)应注意定期排除灾害天气时可能带来的安全隐患,加强对建筑物外立面的监控巡查,加固或移除高处可移动物体和悬挂物(如广告牌、店招等),对高大树木等进行加固;
(二)提请业主、使用人注意关好门窗,检查门窗玻璃、空调外机等是否牢固,不要将花盆等可移动物品放置在阳台或窗台上;
(三)夏季等雷雨多发季节,应加大对屋面、地下车库等区域的排水设施的疏通频率,清除排水沟、排水管、水渠内的垃圾,保证排水畅通;
(四)定期检查避雷设施,室外供电线路等;
(五)储备足够的沙袋、防风胶纸、雨靴、雨衣、照明工具等工具;
(六)通过广播、电视、网络等途径密切关注气象变化和政府相关部门发布的预警信息。根据政府相关部门发布的气象灾害预警信息
,及时以书面形式告知建筑区划内的业主、使用人做好防范措施。
第四十一条 雷雨、暴雨灾害的应急预案:
(一)雷雨、暴雨灾害发生时,项目负责人或企业负责人应立即赶往建筑区划,成立应急小组,组织抢险救灾工作;
(二)控制中心应立即通过广播呼叫,告知建筑区划内的所有人员,并提请大家关好窗户,尽量不要在室外活动,不要在靠近建筑物或大树下的区域活动等相关注意事项;
(三)组织人员对建筑区划内地势低洼的区域(如:地下停车场等)用沙袋等物资进行加筑处理,防止雨水灌入;
(四)共用部位、共用设施设备维护员应密切监视共用部位、共用设施设备的使用情况,发现问题及时处理;
(五)秩序维护员应加强对各出入后、通道口的控制,防止不法之徒乘乱滋事、浑水摸鱼,并加强对公共区域的巡查,排除安全隐患;
(六)雷雨、暴雨灾害发生后,应立即组织设施设备维护人员对共用部位、共用设施设备进行检查;对受损的设施设备应立即停止使用;并将共用部位、共用设施设备的受损情况以书面形式告知业主、使用人;
(七)立即组织环境维护人员对积水、沙土、树枝(叶)、玻璃碎片等垃圾进行清理,对排污设施进行疏通;
(八)雷雨、暴雨灾害造成洪涝、积涝等的,在积水退去后,应对建筑区划各区域进行消杀灭害,防止疫情发生;
(九)灾害发生后,物业服务企业应当与政府相关部门保持密切联系,及时收集政府相关部门发布的权威信息,并及时向建筑区划内的业主、使用人发布,防止谣言传播;组织人员对受聘提供物业服务的建筑区划受灾情况进行统计,出现较大人员伤亡、财产损失时应立即向相关政府部门求助;
第四十二条 大风、沙尘灾害的应急预案:
(一)大风、沙尘灾害发生时,项目负责人或企业负责人应立即赶往建筑区划,成立应急小组,组织抢险救灾工作;
(二)控制中心应立即并通过广播呼叫,告知建筑区划内的所有人员,并提请大家关好窗户,尽量不要在室外活动,不要在靠近建筑物或大树下等区域活动等相关注意事项。
(三)组织人员对建筑区划内高空悬挂物、可移动物进行拆除或加固,对树木进行加固;
(四)秩序维护员应加强建筑区划的巡查,对存在安全隐患的部位,应立即进行隔离,禁止人员靠近;
(五)共用部位、共用设施设备维护员应密切监视共用部位、共用设施设备的使用情况,发现问题及时处理;
(六)灾害发生后,应立即组织设施设备维护人员对共用部位、共用设施设备进行检查;对受损的设施设备应立即停止使用;并将共用部位、共用设施设备的震损情况以书面形式告知业主、使用人;
(七)组织环境维护员对沙尘、树枝(叶)、玻璃碎片等垃圾及时进行清理;
(八)灾害发生后,物业服务企业应当与政府相关部门保持密切联系,及时收集政府相关部门发布的权威信息,并及时向建筑区划内的业主、使用人发布,防止谣言传播;组织人员对受聘提供物业服务的建筑区划受灾情况进行统计,出现较大人员伤亡、财产损失时应立即向相关政府部门求助;
第四十三条 大(浓)雾灾害的应急预案:
(一)发生大(浓)雾灾害时,设施设备维护人员应立即开启公共区域照明装置,增加公共区域、路面的能见度;
(二)提请业主、使用人注意出行安全;
(三)加强建筑区划内道路的交通疏导,提请车辆慢行,在建筑区划出入口,十字路口等区域增加人员或设立警示、指示标志;
(四)秩序维护员应加强对各出入后、通道口的控制,防止不法之徒乘乱滋事、浑水摸鱼;
(五)加强对公共区域的巡查和公共秩序的维护,排除安全隐患。
第四十四条 高温、干旱灾害的应急预案:
(一)发生高温、干旱灾害时,应在建筑区划内显着位置张贴温馨提示,提请业主、使用人注意防暑降温;
(二)设施设备维护人员应加强对共用部位、设施设备的检查,特别是外墙玻璃、瓷砖,供配电系统,防止应高温造成外墙玻璃、瓷砖爆裂脱落而伤人及供配电系统过热短路起火等次生事故;
三)客户服务中心贮备必要的防暑降温药物,供建筑区划内业主、使用人及公司员工使用;
(四)对不耐高温的共用部位、设施设备采取降温措施,防止损坏。加强对绿化带的浇灌养护,防止植物干涸枯死;
(五)高温天气利于细菌滋生,应加强对建筑区划的消杀工作,防止疾病、疫情传播;
第四十五条 雨雪冰冻灾害的应急预案:
(一)发生雨雪冰冻灾害时,物业服务企业应在建筑区划内显着位置张贴温馨提示,提请业主、使用人注意防寒抗冻;
(二)设施设备维护人员应加强对共用部位、设施设备的检查,特别是屋面、给排水管、室外供配电系统等;
(三)客户服务中心贮备必要的放冻伤药物,供建筑区划内业主、使用人及公司员工使用;
(四)加强建筑区划内道路交通的疏导,提请车辆、行人小心慢行,重点区域增设岗位或安全警示标志;
(五)对不耐低温冰冻的共用部位、设施设备采取解冻处理。具体可根据实际情况采用热水、蒸汽措施,防止损坏。必要时,相关设施设备可暂停运行使用;
(六)加强建筑物、树木、室外设施的扫雪除冰工作,防止建筑物、树木、室外设施因积雪、结冰过重而垮塌等事故;
(七)雨雪冰冻期结束后,应对共用部位、共用设施设备进行仔细检查和维护,确保其正常运行;
第三节 生物灾害应急预案
第四十六条 建筑区划内的生物灾害,一般是由于有害生物(如老鼠、蟑螂、白蚁、红火蚁、蝗虫、蚊虫、须舌蝇、粘虫等)的大面积出现或迅速繁殖,造成人身伤害、建筑物或植物破坏。
第四十七条 因生物灾害的预防和处置专业性较强,建筑区划内生物灾害的预防和处理应以政府相关机构为主,物业服务企业应在政府相关部门的指导下开展工作,并积极配合政府相关部门开展生物灾害的的预防和处置工作。
第四十八条 生物灾害的预防:
(一)随时保持建筑区划内的环境卫生,定期对阴沟、排污管道、化粪池、垃圾中转站及其他卫生死角进行消杀灭害;
(二)根据主管部门的要求,加强白蚁防治力度;
(三)在条件允许的情况下,可聘请专业的生物灾害防治机构提供相关防治服务;
(四)加强对建筑区划内常见有害生物的灭杀工作,灭害药品投放注意事项:
1、投放灭害药品前,应以书面形式告知建筑区划内的业主、使用人。提请照看好小孩和宠物;
2、投放回收灭害药品时,应有记录,并在投放处贴出明显的提示,
防止人畜误食;
3、应及时回收和妥善处理有害生物的遗体。
(四)在夏季或其他闷热潮湿的气候条件下,增加消杀频率,同时加强对建筑区划的监控,发现有害生物,立即处理,并上报政府相关机构;
(五)加强生物灾害的防治知识宣传,使建筑区划内的业主、使用人对生物灾害有一定的了解,从而达到'群防群治'的效果。
第四十九条 生物灾害发生后的紧急措施:
(一)生物灾害发生后,物业服务企业应当立即向政府相关部门报告。项目负责人或企业负责人应立即组织相关人员,成立应急小组,组织灭害救灾工作;
(二)建筑区划内局部出现有害生物、发生生物灾害时,应立即对该区域进行隔离,禁止人员进入,防止灾害扩散,并及时通知相关部门处理;
(三)坚持以人为本,把保障业主、使用人的身体健康和生命财产安全放在首位。已对人身造成伤害的,应立通知政府相关卫生防疫医疗机构,对伤员进行救治;
(四)生物灾害已对或可能对建筑物造成破坏的,应立即对建筑物内人员进行疏散,并对疏散人员进行有效隔离,防治疫情扩散;
(五)杀灭有害生物后,应立即在相关机构的指导下对有害生物遗体进行妥善处理,并对环境进行消杀灭菌处理。
(六)灾害发生后,物业服务企业应当与政府相关部门保持密切联系,及时收集政府相关部门发布的权威信息,并及时向建筑区划内的业主、使用人发布,防止谣言传播。
第四节 其他自然灾害应急预案
第五十条 自然灾害还包括:水旱灾害、地质灾害等。
第五十一条 其他自然灾害应急预案,物业服务企业可参照的参照本章第一、二、三节制定;
第10篇 某住宅项目前期物业管理紧急情况处理预案
一、目的
确保在发生突发事件或紧急情况时,能迅速、果断地进行处理,确保住户及相关方人员的人身安全,降低对环境的不良影响,减少财产损失。
二、 范围
适用于z物业公司受托管理项目内发生的盗窃、匪警、火警、争吵、斗殴、触电及自然灾害等各类突发事件或紧急情况。
三、职责
1、安全组负责各项目之间人员协调及相关方紧急支援。
2、安全组长/项目管理处主任负责抢险现场的指挥与督导。
3、公司相关员工应服从上级领导的调配,支持救护或抢险。
4、安全领班及岗位当值员负责安全防范及紧急抢险处理、维护秩序并保护现场。
5、工程维修组组织专业公司人员负责水、电等设备供应及抢修。
6、相关岗位人员应严守岗位,听从指挥,积极支持救护或抢救。
四、内容
1、盗窃、匪警的应急处理
*安全领班/岗位当值员遇到/接报现行使用暴力或其他手段(如打、砸、抢、偷等)强行索取、毁坏财物或威胁住户人身安全的犯罪行为时,立即前往事发现场迅速制止犯罪,并通知相关部门。
*安全领班/岗位当值员在处理事件时,要保持镇静,控制事态扩展,设法制服罪犯,同时确保自身安全。
*安全领班/岗位当值员在事件处理过程中,可随时通过通讯设备与相关人员取得联系,协助对现场进行追踪/录像。
*安全领班/岗位当值员要密切注意现场情况,并向项目管理处主任报告。
*安全领班/岗位当值员可根据事发现场状况拨'110'电话报警。
*安全领班/岗位当值员负责保护现场,等待公安机关人员前来勘查,并协助进行调查。
*现场如有人员受伤,拨打“120”或就近送医,并报警;若现场有内部员工受伤,应考虑现场急救,同时拨打“120”或就近送医,并报警。
*项目管理处组织当班人员做好事件处理记录,并在一个工作日内以《特别事件报告》/书面报告形式报告安全部/公司领导。
2、火警处理
*灭火原则
先救人后救火,先重点后一般,先控制后扑灭。
*报警方式
― 感烟(温)探测器
― 手动报警按钮
― 消防对讲电话
― 外线电话/值班对讲机
* 报警处理
― 消防中心值班人员(以下简称值班人员)接到火警信号或报告后,立即确认火警发生的地点、状况、报告人姓名及联系方式。
― 值班人员立即通知附近当值安全员/管理员前往火警现场确认,双方随时保持联系,追踪现场情况。
― 发现现场有火情按4.2.4或4.2.5执行。
― 发现是误报警,由值班人员分析原因,作出相应对策,并记录于《运行记录》。
― 发现有人故意破坏消防设施,立即上报项目管理处主任处理,情节严重的扭送公安机关处理。
* 报警处理流程见图一(此处略)。
* 初起火灾处理
― 确认现场有火情,岗位当值员立即通知义务消防队,并利用火警现场附近的灭火器、消火栓灭火,尽力把火灾扑灭在初起阶段。
― 值班人员立即向项目管理处主任报告,并根据火灾情况,拨打“119”电话向区消防大队报警。
― 管理处主任接到报告后,立即赶赴火灾现场指挥灭火。
― 消防箱水带出水压力小时,值班人员应及时启动消防泵。
― 通知消防公司保证消防设备(施)正常运行,并协助灭火。
― 火灾扑灭后,岗位当值员负责保护现场,消防中心值班人员协助调查着火源,作好记录,并与一个工作日内以《特别事件报告表》/书面报告形式报安全部/公司领导。
― 初起火灾处理流程见图二(此处略)。
― 发生火情向周边项目蔓延按4.2.5执行。
* 扩大火灾的处理
― 若火势无法控制时,由值班人员立即打“119”电话向区消防大队 报警内容为:报警人单位、姓名、身份、火灾发生的具体地点、燃烧物质、起火程度。
― 值班人员向项目管理处主任报告,经理担任灭火救人工作临时指挥,负责布置救人,疏散、警戒、灭火工作,同时向安全部经理/公司领导报告。
― 义务消防队员启动消防车前往灭火,还可用消防箱、喷淋头灭火。
― 岗位当值员负责现场警戒,维护公共秩序。
― 岗位当值员负责引导消防大队/消防车进场,协助灭火救人。
― 消防大队到达现场,公司领导/安全部经理/管理处主任及时向消防支队领导报告火情,服从统一领导、按照统一部署,带领员工执行。
― 管理处其他人员及时疏散人员、物质到安全区,负责伤员护理,组织人员疏散时严禁使用电梯,应徒步从消防楼梯疏散。
― 岗位当值员负责检查,核实人员是否安全撤离火灾现场。
* 运行人员根据管理处配备的消防设备(施)操作,各消防设备(施)操作如下:
― 启动相应的消防栓系统、喷淋系统、防排烟系统等设备设施。
― 迫降所有电梯,确认电梯内无人后关闭电梯。消防电梯由消防大队支配使用。
― 启动相应的消防风机。
― 切断相应非消防电源。
― 通过广播疏散顾客,内容为:女士们、先生们现在хх项目发生火灾事故,请不要惊慌,有关人员正在处理中,为了你的安全,请立即从楼梯往下疏散,火警安全区为室外广场/避难层。必要时,指导住户疏散。
― 柴油发电机房着火,启动柴油发电机房钢瓶放气灭火。
― 电脑机房场所着火,启动该区钢瓶放气灭火,也可通知就近人员去机房门口按放气按钮灭火。
* 扩大火灾处理流程见图三(此处略)。
* 灭火注意事项
― 因电器故障短路引起着火,应迅速切断电源,用干粉灭火器或其他阻燃材料进行扑救。
― 汽油、柴油等着火,若有供油阀,应迅速关闭现场输油管道阀门,用干粉灭火器或其他阻燃材料进行扑救。
― 液化石油汽等燃气着火,应迅速隔断所有可能的气源,用干粉灭火器或其他阻燃材料进行扑救。
* 火场烧伤者急救
― 用正确方法迅速把身上的火扑灭
― 义务消防队救护组负责急救工作,初步处理方法:创面用急救纱布、洗净的布单、三角巾或衣服等细心包扎,包扎时避免开水泡,以防感染,包扎不应太紧,以防创面受压。
― 经过初步处理后,立即送医院治疗,伤员转运途中要保持其呼吸畅通。
3、斗殴及暴力事故的处理
* 安全领班/岗位当值员遇到/接报住户之间有争吵、斗殴的现象时,要及时制止,情况特殊时,报项目管理处主任。
* 制止原则
* 劝阻双方住手、住口;
* 将争吵或斗殴的双方或一方顾客劝离现场;
* 持有器械斗殴则应先制止持械一方并拨打“110”;
* 有伤员则送医院救治或拨打“110”和120”。
* 在制止过程中要确保自身安全。
* 安全领班/岗位当值员在处理事件时应注意自己的语言、行为,以免引起事态的扩展。
* 安全领班/岗位当值员在事件处理过程中,可随时通过通讯设备与相关人员取得联系,协助对现场进行追踪/录像。
* 安全领班/岗位值班员要密切注意现场情况,并向项目管理处主任报告。
* 安全领班/岗位值班员可根据事发现场状况拨打'110'电话报。
4 、形迹可疑人员的处理
* 安全领班/岗位值班员发现可疑人员时,要对其进行盘查,对持无效证件或说不出理由的人员禁止进入或停留在管辖项目。
* 发现有推销业务和散发广告的要坚决制止,并对其进行规劝教育后责令离开。
* 发现有作案嫌疑人员或“三无”人员要严格审查,必要时通知公安机关到场处理。
* 对必须处理的人员报管理处。
5、对失去自我约束能力的或有精神疾患人员的处理
* 安全领班/岗位值班员发现失去自我约束能力的或有精神疾患的人员先采取安抚措施,对其进行有效控制和监督。
* 报管理处主任,由经理决定是否拨打'110'求助。
* 若知其身份,设法通知其家人前来带回。
6、对强行进入管理项目,破坏管理项目环境、扰乱工作秩序的人员,应立即向管理处主任报告并拨打'110'求助。
7、遇到急症病人,立即打'120'或'110'求助。
8、触电事故的应急处理
* 发现有人触电时,发现人应设法关闭电源。
* 若发现人无法关闭电源,立即通知相关工程人员前来关闭电源。
* 在未关闭电源之前切不可用人体接触触电人,以防触电,应用绝缘的东西把线头或人拉开。
* 立即对触电人进行人工急救,并视情况拨打'120'或'110'求助。 * 救护方法
如触电者呼吸停止,应立即用人工呼吸吸法;如心跳也停止,必须两种方法同时进行。
人工呼吸法:
― 清理口中杂物/异物(如假牙),使其头部尽量后仰,鼻孔朝上,以防舌根阻塞气道,同时解开触电伤者的衣服和领口,头下不应垫枕头;
― 救护者位于触电者头部的两侧,用一只手捏紧触电者的鼻孔,另一只手掰开嘴巴;
― 深吸气后,贴紧嘴巴吹气,使触电者胸部膨胀,吹两秒,放松三秒,每五秒钟一次;
― 对儿童应小口吹气;
― 换气时放松触电人的口和鼻,让其自动呼吸。
胸外心脏挤压法:
― 解开触电者的衣服,使其仰卧地上或硬板上,找出正确挤压点;救护者跨腰跪在触电者的腰部,双手相迭,手掌根部放在心口窝稍高一点的地方;对触电的儿童只用一只手;掌根用力下压,压击心脏中的血液,成人压陷3-5cm,太轻了效果不好;对儿童应用力稍轻;挤压后掌根应立即放松,让其胸部轮廓自动复原,血又充满心脏,放松时掌根不必离开胸壁。
9、突发性水浸事故的处理
* 岗位当值员接到突发性水浸事故的报告后,应立即前往现场并报告项目管理处主任/工程维修组值班人员。
* 抵达现场后,立即进行:
― 观察现场附近的用电设备,如有浸水立即切断电源。
― 通电电梯附近漏水,应先将电梯升至顶层并关闭电梯,同时利用软性材料封堵电梯厅门,尽可能减少水的浸入。
― 查找出水的来源,及时关闭有关的水阀。 ― 检查排水设施,若堵塞立即疏通。 ― 组织人员携带相应设备清理积水。
* 通知项目管理处主任抵达现场指挥善后处理。
10、电梯困人应急处理
* 用对讲同轿厢住户联系,并派人到相应的楼层电梯厅门前安慰住户,等待救援。
* 通知电梯维护人员前来处理,岗位当值员协助。
* 将电梯机房总电源切断。
* 用电梯专用门匙小心开启厅门,同时查看轿厢地台与楼面高低情况,采用手动盘车,在确安全全的情况下把住户放出,并询问住户的身体状况,必要时送医务所处理。
* 在释放电梯内住户的整个过程中,要注意自身的安全。
* 现场处理不了,即刻与电梯供应商联系前来解决。
11、交通事故的处理
* 附近岗位当值员第一时间赶到现场,并保护现场,通知当班领班/负责人/交警部门到场处理。
* 发现有人受伤时,应立即送医院抢救,如伤势较轻,应将其留在现场等待处理。
* 岗位当值员要协助做好事故现场的交通疏导工作,待事故处理完毕后,及时做好现场的善后工作。
12、煤气泄漏/液、气体泄露的应急处理。
* 当接到气体泄露的有关信息及报告时,马上通知有关人员不要用电话和对讲系统与现场联络,项目管理处立即派出至少二名安全员/屋村管理员赶赴现场。
* 在现场应注意:
― 不要穿金属鞋进入现场。
― 不能在现场使用手机、对讲机、电话、电筒。
― 不能按门铃以及任何电源开关。
― 不能使用电动工具开门。
― 泄露现场严格禁止任何人使用明火。
* 赶赴现场时,要用手拍门并迅速抢救和疏散人员。
* 确认煤气泄露,而拍门没应声时,方可从阳台进入现场或踢门强行入室。
* 入屋后,要立即打开所有的门、窗通气,加快气体扩散。
* 如发现室内有人中毒昏迷倒地,要到远离现场的地方,用通讯系统通知管理处,送医院救治。
* 采取强行入屋时,通知项目管理处查阅业主通知资料,通知业主到场。
13、应急故障的维修
* 需要进行紧急维修的故障可以是供水、供电、空调、电梯、消防监控、自控等系统的主要设备(施)的故障.
* 故障发生现场的所属管理处主任负责判定该故障是否进行紧急维修。
* 紧急维修采取以下步骤:
― 采取措施控制故障的扩大化;
― 技术部组织相关的专业公司立即进行故障的维修;
― 待故障处理完毕后,技术部/项目管理处有关人员根据情况填写相应的记录
五、相关支持文件
此处略。
六、记录表格
此处略。
注:该文件为z物业公司安全作业指导手册内容,编号为ljpm-c-aq-17《紧急情况处理预案》。
第11篇 x城物业管理处年度培训计划
新城物业管理处年度培训计划
1 培训工作的指导思想:
无论从事何种行业,工作最终是由人去落实完成。所以,我们始终高度重视人力资源的开发,尤其强调企业对员工的内部潜能开发--即培训。因此,我们把培训提升到一个战略高度。我们相信,一个好的管理模式必定包含一个好的培训机制。我们认为:
培训是企业壮大的催化剂。
培训是员工职业生涯的加油站。
培训是企业给员工最实惠的福利。
我们在人员培训上拟采取如下措施:
(一)结合物业管理方面的经验,并根据物业管理市场及行业动态的最新变化,随时调整培训策略,不断更新培训内容,保证培训的效果。
(二)树立'管理者就是培训者'的观念。每一位管理人员都应该担负起培训下属员工的职责。我们尤其强调实际工作中的能力训练,包括日常的工作指令也应该以培训的方式下达,让员工在实践中不断地提高自己的工作能力和绩效。
(三)培训考核绩效化。我们将把管理处每次培训考核的结果与个人的绩效考核挂钩,目的就是落实培训,量化培训,避免管理处培训流于形式。
(四)保持课程的持续改进。我们将实际工作经验不断加以总结并用以指导员工,防止员工在机械循环的培训中丧失学习动力。同时强调培训形式多样化,采用先进科学的方式(例如拓展训练、感受性训练、游戏等)增加培训的效果。
(五)采用目前国际企管人员流行的'kas'培训方法即集知识(knowledge)、能力(ability)和技巧(skill)于一体的培训方法。其中包括讲授法、讨论法、案例法、模拟角色法、对抗辩论法、专题讨论会、参观学习、现场实习和职务轮换等方法。
(六)培训工作制度化,保证员工有足够的培训时间。通过分级考核及末位淘汰制度,制造员工的紧迫感和压力感,将传统的被动性接受培训,变为员工自发性的主动参与。
2 培训的组织方式
1、培训职责
a、管理处副经理负责员工日常培训的计划、协调、组织、考核等工作。
b、主管级以上的管理人员根据管理处提出的培训计划进行逐级培训,并对培训实施进行评估和反馈。
2、培训实施流程
我们对员工的培训分为三个阶段。 入职培训--岗位培训--日常管理培训。
3、培训时间
职务(岗位) 经理以上 项目主管基层管理员(班组长) 作业层员工
每年培训时间不少于80小时不少于60小时不少于40小时不少于40小时
3 培训内容及目标
3.1培训内容
(一)员工公共培训科目
序号公共科目名称培训内容课时备注
一军训(包括军事训练和体能训练)10小时
二礼仪知识:
1.常用礼仪知识2.形体训练3.《员工行为语言规范》6小时
三服务意识:
1.职业道德教育2.如何处理客户投诉 3.客户沟通技巧3小时
四企业文化:
1.企业发展史及基本情况介绍 2.企业理念
3.《员工手册》 4.观看vcd
5.劳动及人事方面的管理规章制度 3小时
五小区基本情况介绍及二次装修管理要点4小时
六行业法规:
国家、南昌市物业管理方面的法规条例4小时
七物业管理基础知识4小时
八安全知识及消防知识2小时
九质量管理及iso9001质量管理体系20小时 小区过了装修期
(二)客服及行政组培训科目
a. 理论知识培训:
序号公共科目名称具体内容课时备注
一fh新城基本情况及开发单位的基本情况介绍、小区的管理要点1小时
二企业文化:
1.企业发展史及基本情况介绍2.企业理念
3.《员工手册》4.观看vcd《走向明天的我公司》1小时内训
三法律常识及物业管理相关之法规条例2小时
四质量管理及iso9001质量管理体系、iso14001环境质量管理体系、ohsas18001社会责任体系知识2小时
五企业管理基础知识聘请专职教师授课
b. 基础知识培训
序号 培训内容 课时 备注
一《fh新城管理处答客问》101小时
二fh新城房屋建筑基本结构及住宅质量保修11小时
三礼仪服务标准0.5小时
四礼仪知识:
1.形体训练 2.《员工行为语言规范》0.5小时
五小区消防知识培训及消防演习0.5小时
六管理处客户服务程序0.5小时
七《客户助理礼仪标准、电话接听礼仪作业指导书》0.5小时
八《客户助理、大堂助理值班作业指导书》0.5小时
九《突发事件处理作业指导书》0.5小时
十管理处客户沟通、投诉处理技巧0.5小时
十一客户档案管理程序及作业指导书0.5小时
十二体系内部审核程序及作业指导书1小时
十三物业管理处职位说明书0. 小时5
(三)工程组培训科目
序号培训内容培训频率课时培训目标
一入职培训:包括服务礼仪1.常用礼仪知识 2.形体训练 3.《员工行为语言规范》;维修规范;安全教育上岗前
培训1小时规范服务礼仪、维修规范、增强安全意识,
二工作例会(政治思想及职业道德教育,工作讲评及技术交流)每周召开一次1小时提高思想觉悟,总结自身不足,增加工作经验
四行业法规:国家、南昌物业维修管理方面的法规条例每月一次培训1小时
五《维修服务工作手册》
《设备管理工作手册》
《消防管理工作手册》
维修服务规范每月一次培训
及考核1小时熟悉技工的岗位职责,操作规程,工作标准
掌握基本的消防知识和设备管理知识
掌握维修服务规范
六房屋维
修方面的管理条例,房屋修缮标准,物业设备设施服务管理基础知识每季度一次培训和考核1小时熟悉相关法律常识,提升理论水平
七 fh新城小区的设备设施特点,每月一次培训1小时增强了解和熟悉小区的设施设备,更好地向准业主提供服务
八土建、机电、给排水、空调等相关专业的基础管理知识每半年一次培训考核1小时提升员工综合能力及素质
九设备及机具的操作演练和保养规程每半年一次培训和考核1小时检验员工实际操作能力,寻找差距
十技术大比武每年一次1小时综合评比,提高技能
十一消防实战演习每半年一次1小时提高消防实战能力
(四)安保组培训科目
序号培训内容培训频率课时培训目标
一1.单兵队列动作
2.三大步法
3.体能训练逢周一至周五,每天训练一小时1小时培养组织纪律性,练就扎实基本功
二1.擒拿格斗基本功
2.军体操
3.防卫术逢周六、周日1小时熟练掌握擒敌及防卫技能
三内务管理每周一次检查评比1小时保持宿舍干净整洁
四例会(政治思想及职业道德教育,工作讲评及分析)每周一次1小时提高思想觉悟,总结自身存在不足
五《护卫服务工作手册》每月一次培训考核1小时熟悉保安员岗位职责,操作规程,工作标准
六1、护卫服务的规章制度及相关法规政策;
2、社区护卫规范每月一次培训考核1小时熟悉相关法律常识,提升理论水平,熟悉了解居住社区的服务规范
七《消防管理工作手册》每月一次培训考核1小时了解消防的基础知识,救火的基本程序及各自职责
八突发事件的应急处理
紧急集合演练每季度一次1小时提高突发事件处理能力
b.保洁
序号培训内容课时培训人员
一公司章程、员工管理规定1小时全体员工
二学习员工守则、岗位职责1小时全体员工
三全体员工职业道德培训1小时全体员工
四礼表仪容、行为准则0.5小时全体员工
五奖励与处罚规定0.5小时全体员工
六量化管理评分细则0.5小时优秀员工
七例会制度、管理表格0.5小时全体员工
八主管、领班、员工岗位职责0.5小时全体员工
九各岗位达标标准0.5小时全体员工
十清扫程序0.5小时全体员工
十一机械、工具药剂保管须知0.5小时全体员工
十二小型工具的识别与使用0.5小时全体员工
十三卫生间清洁程序0.5小时全体员工
十四常用清洁剂使用常识0.5小时全体员工
十五定期工作中,工具药剂配合使用方法0.5小时全体员工
十六实际操作0.5小时全体员工
3.1培训目标
第12篇 物业创优资料目录之房屋管理与维修养护
一、主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,组团及幢、单元(门)、户门标号标示明显
1、小区平面指引图(现场照片)
2、楼层号、单元号、栋号、房号、导向标志(现场照片)
二、无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象
1、《装修手册》
2、装修申请表
3、装修验收表
4、整改通知单
三、房屋外观完好、整洁,外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落
1、小区全貌及各楼、幢外观照片
四、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损
1、招牌、广告管理(现场相片)
五、封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面;附建筑设计有要求外,不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等
1、《业主公约》
2、外立面实景(现场相片)
六、空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀
1、空调安装实景(现场相片)
七、房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
1、装修手册
2、装修申请审批表
3、装修施工许可证
4、装修验收表
5、装修监督检查制度
6、装修单元检查操作规程
7、装修手续办理流程图
8、装修材料堆放指引流程图
9、装修检查记录表
10、装修人员出入证(样式)
11、整改通知书
