第1篇 物管师物业管理实务模拟练习题12
2022物管师《物业管理实务》模拟练习题12
(单选与多选部分)
一、单项选择题(每题1分,每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1. 物业服务企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位,依据(物业服务合同 )从事物业管理相关活动的经济实体。
a. 物业管理服务合同b. 物业管理服务标准
c. 管理规约d. 物业管理服务费用
2. 物业服务企业的(a)登记内容包括:企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。
a. 工商注册 b. 资质申请
c. 税务注册 d.组织机构代码注册
3. 新设立的物业服务企业,其资质等级按最低等级核定,并设(b)年的暂定期。
a. 半b. 一 c. 二d. 三
4. 物业服务企业在领取营业执照之日起(c)天内,向当地的房地产主管部门申请资质。
a. 10b. 20c. 30d. 60
5.省、自治区人民政府建设主管部门负责(b )级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
a. 一级 b. 二级c. 三级 d. 四级
6. 物业管理招标是由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投,从中选择(a )的竞投者,并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。
a. 最符合条件b. 服务费用最低
c. 服务标准最高 d. 性价比最高
7.物业管理投标,是对物业管理招标的响应,是指(b )的物业服务企业,根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准,编制投标文件,参与投标竞争的行为。
a. 具有相应资质b. 符合招标条件
c. 被指定参加 d. 由上级领导推荐
8.根据物业的不同类型,可以将物业管理招标分为(d )两大类招标。
a. 住宅项目和写字楼项目b. 住宅项目和商业项目
c. 商业项目和非商业项目d. 住宅项目和非住宅项目
9.物业管理招标的方式包括(a)。
a. 公开招标和邀请招标b. 公开招标和非公开招标
c. 协议招标和邀请招标d. 住宅项目招标和非住宅项目招标
10.物业管理招标投标的基本原则是:物业管理招标投标应依法组织实施,招标投标过程应(d)。
a. 公开、合理、平等b. 公开、公平、合理
c. 公开、合理、公正d. 公开、公平、公正
11.根据物业管理服务的方式可以将物业管理招标分为:(b)
a. 公开招标和邀请招标
b. 全权管理项目招标和顾问项目招标
c整体物业管理项目招标和单项服务项目招标.
d. 全方位服务型管理和顾问服务型管理
12.公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请(d)的法人组织参与投标,招标程序和中标结果公开,评选条件及程序是预先设定的,且不允许在程序启动后单方面变更。
a 确定 b 3-5家
c 符合要求d不确定
13.合同是当事人之间意思表示一致的结果。合同的订立,必须经过(c )两个阶段。
a、邀请要约、承诺b、要约、反要约
c、要约、承诺 d、邀请要约、反要约
14.《中华人民共和国合同法》第十二条规定:“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行为合同形式,也就是通常人们所说的(c)合同。
a、书面合同b、口头合同
c、事实合同d、其他合同
15.下面哪项不属于前期物业服务合同内容(c):
a、共用部位的承接验收内容b、共用设施设备的承接验收标准
c、业主自用部位的承接验收d、共用部位、共用设施设备的承接验收
16.(b)是指新建物业竣工之前,建设单位根据项目开发建设的需要,引入的物业管理的咨询活动。
a、前期管理b、早期介入
c、物业管理咨询d、项目的可行性研究
17.下列哪个阶段不属于早期介入阶段(d):
a、规划设计阶段 b、建设阶段
c、销售阶段d、物业承接查验阶段
18.早期介入服务的对象是(b),并根据双方约定支付早期介入服务费用。
a 施工单位 b 建设单位
c 业主大会 d 业主委员会
19.物业服务企业对新接管物业项目的共用部位、共用设施设备进行的接管验收通常称为( b)。
a、前期管理b、物业的承接查验
c、早期介入d、工程项目的竣工验收
20.(b)是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能,以直观地了解其符合性、舒适性、安全性等。
a、检测查验 b、使用查验
c、试验查验 d、观感查验
21.物业管理机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验,其承接查验内容、重点都有一定区别。下列不属于物业管理机构更迭时物业承接查验的准备工作的是(c):
a、分析是否符合承接查验条件 b、成立物业承接查验小组
c、与建设单位共同开展查验工作d、准备资料和工具
22.新建物业的物业管理工作移交中,移交方为该物业开发建设单位,承接方为(a):
a、物业服务企业b、业主大会
b、社区居民委员会d、建设单位行政主管部门
23.物业管理机构更迭时管理工作移交,如承接的部分物业项目还在保修期内,承接单位应与建设单位、移交单位共同签订(d),明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况。
a 保修协议b 验收协议c 移交清单 d 移交协议
24.(b)是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续,同时物业管理单位为业主办理物业管理事务手续的过程。
a、早期介入 b、物业入住c、前期管理 d、承接查验
25.在物业办理入住手续阶段,建设单位或物业管理单位陪同业主一起验收其名下的物业,登记水、电、气表起始数、房屋验收情况,购房合同双方应在(a)上签字确认。
a、《业主入住房屋验收表》b、《物业验收须知》
c、《住宅质量保证书》d、《业主(住户)手册》
26.验房验收不合格的部分,物业管理单位应协助业主敦促建设单位进行工程不合格整改、质量返修等工作。发现重大质量问题,建议采取的办法是(b ):
a、向建设单位办理退房手续b、暂不发放钥匙。
c、向行业主管部门反映 d、由业主自行解决
27.物业管理单位实施装饰装修管理的依据主要是( b)以及国家和地方的其它规定。
a、《住宅使用说明书》
b、建设部110号令《住宅室内装饰装修管理规定》
c、《业主(住户)手册》
d、《管理规约》
28.在物业装饰装修之前,目前较为通常的做法是由物业管理单位和装修人应签订(d),约定物业装饰装修管理相关事项。
a、《管理规约》 b、《前期物业管理协议》
c、《物业验收须知》d、《物业装饰装修管理服务协议》
29.物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容,下述哪些行为在物业管理单位允许动工范围内(d):
a、变动建筑主体和承重结构;b、扩大承重墙上原有的门窗尺寸
c、拆改供暖管道和设施;d、在正常负荷范围内增加室内隔墙数量
30.物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的,由房地产行政主管部门给予警告,可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费(a)倍的罚款。
a、2-3 b、1-2 c、3-4d、4-5
31.在进行装修管理服务时,下列不属于重点检查的装饰装修项目是:(b )
a有无变动建筑主体和承重结构;
b 地板砖的品牌和颜色;
c有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;
d有无拆改供暖管道和设施;
32.物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后,未及时处理,玩忽职守的,依法给予(c)。
a罚款b停职检查c行政处分d行政拘留
33.垃圾清运费是指装饰装修工程产生垃圾的管理和清运费用。如装修垃圾业主按照要求管理并自行清运,则该费用可免予缴纳。否则,装修人应向物业管理单位缴纳该费用,装修垃圾由(a )代为清运。
a物业管理单位b环卫部门
c行政主管部门d居委会
34. 因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,(d )应当负责修复和赔偿。
a物业管理单位b建设单位
c行政主管部门d装修人
35.装修人装饰装修活动侵占公共空间,对公共部位和设施造成损害的,(a)可以责令其改正,造成损失的,依法承担赔偿责任。
a城市房地产行政主管部门b物业管理单位
c建设单位 d街道办事处
36.未经城市规划行政主管部门批准,在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的,或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的,由城市规划行政主管部门按照(b )及相关法规的规定处罚。
a《建设工程质量管理条例》b《城市规划法》
c《物业管理条例》 d《物业装饰装修管理服务协议》
37.( a)是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑
面积的百分比。
a、房屋完好率b、危房率
c、房屋基本完好率d、设备设施完好率
38.房屋完好等级的评定方法是根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度进行的,通常把房屋的完损等级分为以下哪5类(c):
a、精品房、一般完好房、轻微损坏房、严重损坏房、危险房
b、精品房、完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房
c、完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房
d、完好房、基本完好房、轻微损坏房、一般损坏房、严重损坏房
39.根据有关规定,电梯每(c)要由政府技术监督部门进行检验合格才能继续使用。
a半年b两年c一年d九个月
40.常见电梯按用途分为(a ):
a、乘客电梯、载货电梯和客货梯b、直流电梯、交流电梯
c、单机控制电梯、集选控制电梯d、运行梯和高峰梯
41.房屋及设备设施管理的基本要求是:做好房屋及设备设施的维护保养工作,充分发挥设备功能,有效延长设备设施的( c),并自始至终把安全管理工作放在最重要的位置上。
a使用功能b技术寿命c使用寿命d技术更新
42.(b )是一种主动的具有预防作用的维修策略,是物业管理应提倡的主要维修养护方式。
a紧急抢修b预防性维修c事后维修d大、中修
43.在设施设备节能管理中,(d)是一种最常用、最经济的节能方式。
a经常进行技术改造
b对设备的及时更新
c根据实际情况减少使用时间
d采用管理手段节能降耗
44.清洁卫生服务管理的基本方法,大致可分为(a)两大类:
a、外包管理及自行作业 b、户内有偿清洁及公区日常保洁
c、垃圾分类收集及统一存放管理d、专业化服务及提供差异化服务
45.对于校园布局紧凑、人员活动较多的区域如教学楼、学生及教职工生活区、实验楼、办公楼等场所等,应采用(a )管理。
a、精品式b、自然式
c、放养式d、间歇式
46.下列消灭白蚊的方法中属于药杀法的是( b ):
a、根据蚁路、空气孔、分飞孔及兵蚁、工蚁的分布等判断找出蚁巢后将其挖除的办法。
b、通过在白蚁蛀食的食物中或在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物,使出入的白蚁身体粘上白蚁药粉,药粉通过相互传染传递给其它白蚁,导致整巢白蚁中毒死亡。
c、通过药物和灯光两种方法诱杀
d、利用白蚁的天敌或病菌对白蚁进行生物灭杀
47.下列属于绿化的日常管理内容的是(b):
a、草坪翻新与补植、绿篱翻新补植、林下绿地改造、园林建筑小品翻新、花坛植物更换等
b、浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁等
c、苗圃花木种植及工程苗木种植
d、节假日或喜庆等特殊场合对小区公共区域或会议场所等进行花木装饰等布置
48.针对大型公共物业绿化的特点,在进行绿化管理时必须注意的问题不包括下列哪项(d ):
a、不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物。
b、不宜使用果树或大花植物作绿化。
c、植物养护应注重对绿地的围护,避免人为因素造成植物损坏。
d、不宜使用大乔木作绿化
49.日常绿化管理的方法包括:建立健全绿化管理制度,明确日常绿化(b)。
a基本内容和标准 b检查内容与检查重点
c基本要求和针对性要求 d标准和要求
50.. 工厂绿化植物受周围环境影响较大,其植物绿化功能以(d )为主,在植物选用上多选用生长快、成活率高、抗性强的树种。
a、庄严b、幽雅c、舒适d、环保
51.(a)是物业服务企业协助政府相关部门,为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。
a、公共安全防范管理服务 b、车辆停放服务
c、物业管理风险防范d、物业装修管理服务
52.消防工作的指导原则是(b):
a、安全第一,预防为主b、预防为主,防消结合
c、不顾一切,灭火为主d、安全第一,财产第二
53. 在消防装备的维护管理中,对配置在各项目的消防器材要实行定期统计制度,(d)应作一次全面统计工作,以保证项目配备的消防器材完整、齐全。
a每半年b每年
c每季d每月
54.消防器材的配置应结合物业的火灾危险性,易燃易爆物品特点进行合理的配置,一般在高层和超高层物业每层楼放置的消防栓(箱)内应配置(d)瓶灭火器。
a、 1b、 2c、 3d、 4
55.消防器材的配置应结合物业的火灾危险性,易燃易爆物品特点进行合理的配置,一般在住宅区内,多层建筑中每层楼的消防栓(箱)内均配置(b)瓶灭火器。
a、 1b、 2c、 3d、 4
56.在消防装备的维护管理中,对常规消防装备应定期检查,至少(b)进行一次全面检查,发现破损、泄漏、变形或工作压力不够时,应对器材进行维修和调换申购,以防发生事故。
a、每周b、每月c、每季 d、每年
57. (a)是物业管理服务活动过程中突然发生的,可能对服务对象、物业服务企业和公众产生危害,需要立即处理的事件。
a. 物业管理紧急事件b. 风险
c. 物业管理风险d. 紧急避险
58.物业服务企业在处理火警时首先要确认和了解起火的(a)、范围和程度。
a. 位置b. 原因
c. 时间d. 材料
59.易燃气体泄漏时,物业服务企业应立即通知(c)。
a. 业主 b. 医疗急救单位
c. 燃气公司d. 公安消防机关
60. ( b)是指物业服务企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入,包括主营业务收入和其他业务收入。
a. 物业服务企业收入b. 物业服务企业营业收入
c. 物业服务企业经营收入d. 物业服务企业总收入
61.(c)是指物业服务企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入。
a. 物业服务企业收入 b. 物业服务企业营业收入
c. 物业服务企业主营业务收入d. 物业服务企业其他业务收入
62.(d)是指物业服务企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入。
a. 物业服务企业收入 b. 物业服务企业营业收入
c. 物业服务企业主营业务收入d. 物业服务企业其他业务收入
63.( b)是指在一独立行使管理权的基层物业管理单位内,独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。
a.物业管理项目预算管理b. 物业管理项目财务管理
c.物业管理项目资产管理d.物业服务企业财务管理
64.物业管理专项维修资金属于(a )所有。
a.全体业主b.行业主管
c.物业管理单位 d.建设单位
65.物业服务企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及( a )。
a补贴收入b其他经营净收益
c政策性补贴收入d其他业务利润
66.下列关于专项维修资金的叙述不正确的是:( d )
a可用于购买一级国债
b业主大会成立后,维修资金的使用由物业服务企业提出年度使用计划,经业主大会审定后实施
c专项维修资金属于业主所有
d业主转让房屋所有权时,结余维修资金给予退还,或随房屋所有权同时过户
67.电子媒体档案一般分为两类,一类是保存于电脑硬盘的文字和图形图像资料,另一类是闭路视频监控设备产生的录像资料。新的监控设备已将二者合一为(c )形式存贮。
a.数字b.录像磁带
c.硬盘数位 d.磁带
68.房屋共用部分和共用设施设备的检测、检修与运行记录档案,在分析房屋本体安全、设备运行状况和事故分析中有时起十分关键性的作用,因此这类档案的真实性和保存期限一般不能低于设备的使用年限(b )倍。
a.1b.2
c.3d.4
69.(a)是指利用计算机和网络信息手段,将物业服务企业及执(从)业人员的基本情况,经营业绩,经营中违规、违法劣迹及受到的处罚等按规定格式进行记录,并向社会公示、接受社会监督的信用信息管理系统。
a.物业服务企业信用档案 b.物业服务企业信息档案
c.物业服务企业经营档案 d.物业服务企业业绩档案
70.物业服务企业信用档案的建立范围是所有(d )等执(从)业人员。
a.物业服务企业b.物业管理师
c.物业管理经理d.物业服务企业和物业管理师
71.物业服务企业信用档案的目标是以物业管理电子政务系统、( b )自律管理系统和企业经营管理系统为基础,形成覆盖物业管理行业所有企业及执(从)业人员的信用档案系统,并通过中国住宅与房地产信息网实现各级物业管理行政主管部门、行业协会网站的互联互通。
a.政府部门b.物业管理行业协会
c.物业服务企业d.执(从)业人员
72.物业服务企业信用档案投诉信息转给被投诉企业后,被投诉企业应在(c)天内将处理意见反馈给信用档案管理部门,反馈意见应由当地物业管理行政主管部门
签章。无正当理由不按期反馈的,可作为不良记录记入企业或执(从)业人员的信用档案并进行公示。
a.3 b.10
c.15d.30
73.( b )期物业管理档案收集范围较为明确,主要是权属资料档案、技术资料档案和验收文件档案,档案收集的索取对象较单一,主要是建设单位。
a物业入住b物业承接查验
c日常物业管理d早期介入
74.物业服务企业项目机构的数量较多且分布较散,所管物业类型结构复杂,员工整体素质较高,培训资源比较充裕,宜建立(b)级培训体系。
a.一 b.二
c.三 d.四
75.(a)是指员工要求离开现任职位,与企业解除劳动合同,退出企业工作的人事调整活动。
a辞职 b 辞退c资遣d解聘
76.(c)是企业因故提出与员工终止劳动合同的一项人事调整活动。它不是员工过错造成的。
a辞退 b辞职 c资遣d内退
77.客户满意是指客户感觉状态的水平,它来源于一项服务的绩效或产出与客户的期望所进行的比较,( b ) 会达成客户满意。
a绩效不及期望 b绩效与期望相称
c绩效超过期望 d绩效大于或等于期望
78.物业管理应用文书的类型有行政公文、事务文书、制度文书、礼仪文书和(d )。
a. 条据类文书 b. 告启类文书
c. 告知类文书 d. 其他日常文书
79.下列行政公文属于外行文的是:(b)
a决定b 函
c通知d报告
80. 物业管理行政公文中,(c)是唯一不受内外、上下、用印等规范限制的文种。
a函b意见 c会议纪要d通报
二、多项选择题(每题2分,每题中的备选项中,有2个或2个以上选项符合题意。错选或多选,本题不得分;少选,选对每个选项得0.5分)
1. 物业服务企业的特征可以归纳为(abd )。
a. 独立的企业法人b. 具有一定的公共管理性质的职能
c. 实施标准化管理d. 属于服务性企业
2. 物业服务企业按照投资主体的经济成分划分,可分为全民所有制物业服务企业、集体所有制物业服务企业、(bc)和其它物业服务企业。
a. 物业管理有限责任公司b. 外资物业服务企业
c. 民营物业服务企业 d. 物业管理股份有限公司
3. 物业服务企业按股东出资形式划分,可分为(abc)。
a. 物业管理有限责任公司b. 物业管理股份有限公司
c. 股份合作型物业服务企业 d. 外资物业服务企业
4.根据物业管理招标主体的不同,可以将物业管理招标分为(bcd)的招标。
a. 招标公司为主体b. 物业建设单位为主体
c. 业主大会为主体 d. 物业产权人为主体
5.根据物业管理服务的方式不同,物业管理招标可以分为( ad)等。
a. 全权管理项目招标b. 单项服务项目招标
c. 分阶段项目招标d. 顾问项目招标
6.物业管理招标程序包括成立招标领导小组、编制招标文件、公布招标公告或发出投标邀请书、发放招标文件、投标申请人资格预审、接受投标文件、成立评标委员会和( abd)等阶段的内容。
a. 开标b. 评标
c. 围议d. 中标
7.物业管理投标的程序包括:( abd ) 、送交投标文件、接受招标方的资格审查、参加开标、现场答辩和评标、签约并执行合同等内容。
a. 获取招标信息 b. 项目评估与风险防范
c. 了解专家评委的组成 d. 准备投标文件
8.投标的策略和技巧主要包括:投标的组织策划、项目的现场踏勘和( abc)等内容。
a. 投标文件的编写b. 投标报价的策略和技巧
c. 现场答辩的技巧d. 口头表达的技巧
9、前期物业服务合同的内容包含以下哪几个主要部分(acd):
a、合同的当事人、物业基本情况
b、业主委员会的职责
c、物业的经营与管理、承接查验和使用维护
d、专项维修资金、违约责任、其他事项
10、物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别在于(ac):
a、订立合同的当事人不同b、服务内容不同
c、合同期限不同d、服务费用不同
11、与前期物业服务合同相比,物业服务合同具有(bd)等特点。
a、合同期长b、期限明确c、服务费用高d、稳定性强
12、下列哪些原因可以视为物业服务合同的终止条件(acd):
a、物业服务合同约定的期限届
第2篇 物管师物业管理实务辅导物业管理企业设立
物管师《物业管理实务》辅导之物业管理企业的设立
一、物业管理企业的工商注册登记
根据《公司法》规定,企业设立须向工商行政管理部门进行注册登记,在领取营业执照后,方可开业。因此,物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记,其办理手续与一般企业相同。
(一)企业名称的预先审核
物业管理企业可结合行业特点,根据所管理物业的名称、地域、公司发起人等取名,但在起名时,必须符合《公司法》的有关规定。根据公司登记管理的有关规定,物业管理企业应当由全体股东或发起人指定的代表或委托的代理人申请企业名称的预先核准,经工商行政管理部门批准后,获得《企业名称预先核准通知书》。
(二)公司地址
物业管理企业应以其主要的办事机构所在地作为公司的地址。
(三)注册资本
《公司法》规定,科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为10万元,物业管理企业作为服务性企业应符合此规定。同时,考虑到企业注册后即应办理物业管理企业资质证书,因此,注册资本还应符合各资质等级注册资本的规定要求。
(四)股东人数和法定代表人
在设立物业管理企业时,股东人数必须符合法定条件。
(五)公司人员
物业管理企业的人数和从业资格应该符合相关法规要求。
(六)公司章程
物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件,是设立企业的最重要的基础条件之一。企业章程的内容因企业性质和业务的实际情况不同而有所不同。一般工商行政管理部门备有章程文本,主要内容包括:
(1)总则,包括公司名称和地址等;
(2)企业的经营范围;
(3)公司注册资本;
(4)股东的姓名或名称;
(5)股东的权利和义务;
(6)股东的出资方式和出资额,股东转让出资的条件;
(7)公司的机构及产生办法、职权、议事规则;
(8)公司的法定代表;
(9)公司解散事由和清算办法;
(10)职工录用方式、待遇、管理方法;
(11)企业的各种规章制度。
物业管理企业在办理企业注册登记时,应提交由具有法定资质的验资机构出具的验资证明,以及必要的审批文件。物业管理企业如果符合规定的条件,在工商行政机关发给营业执照后,公司即告成立。
二、物业管理企业的资质审批及管理
(一)物业管理企业的资质条件
物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理;省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理,直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质颁发和管理,并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理,并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。各资质等级物业管理企业的条件如下:
1.一级资质
(1)注册资本为人民币500万元以上。
(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中,具有中级以上职称的人员不少于20人,工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。
(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。
(4)管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:
1)多层住宅200万m2;
2)高层住宅100万m2;
3)独立式住宅(别墅)15万m2;
4)办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。
(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有优良的经营管理业绩。
2.二级资质
(1)注册资本为人民币300万元以上。
(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中,具有中级以上职称的人员不少于10人,工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。
(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。
(4)管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:
1)多层住宅100万m2;
2)高层住宅50万m2;
3)独立式住宅(别墅)8万m2;
4)办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。
(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有良好的经营管理业绩。
3.三级资质
(1)注册资本为人民币50万元以上。
(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中,具有中级以上职称的人员不少于5人,工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。
(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。
(4)有委托的物业管理项目。
(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统。
(二)在申报资质时需提供的资料
新设立的物业管理企业,其资质等级按最低等级核定,并设一年的暂定期。物业管理企业在领取营业执照之日起30天内,持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质:
(1)营业执照;
(2)企业章程;
(3)验资证明;
(4)企业法定代表人的身份证明;
(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
(三)物业管理企业的资质管理
资质管理是房地产行政主管部门依法对物业管理企业和行业进行管理的主要内容之一。除资质审批外,资质管理还包括对已设立的物业管理企业是否遵守法规、规章,是否履行合同,以及经营管理、信用等情况进行监督检查。资质管理有利于规范物业管理行为,加强对物业管理活动的监督,维护物业管理市场秩序,提高物业
第3篇 物管师物业经营管理模拟试卷
2023年物管师--《物业经营管理》模拟试卷
一、单项选择题(共40题,每题1分。每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1、下列有关物业经营管理概念的说法,错误的是()。
a现代的物业管理,要求从传统的物业运行管理服务,向策略性的物业资产价值管理方向拓展
b物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理,也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动
c在我国有统一的写字楼分类管理,如同国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级
d物业经营不是一个特定的专业领域,而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理随着市场需求的变化,不断拓展、交叉和融合的结果
2、下列选项中,物业管理是其物业经营管理全部内容的是()。
a居住物业b收益性物业c大型非房产物业d非房产物业
3、下列选项中,物业管理是其物业经营管理全部内容的是()。
a通货膨胀风险b周期风险c变现风险d资本价值风险
4、房地产开发投资企业所得税税率一般为()。
a11%b22%c33%d44%
5、年利率为12%,存款额为1000元,期限为一年,以1年1次复利计算,则一年后的本利和为()。
a1000.00b1120.00c1125.51d1126.83
6、某笔贷款的年得率为15%,借贷双方约定按委计息,则该笔货款的实际利率是()。
a14.37%b15.57%c15.87d13.17
7、下列关于设备磨损补偿的说法,错误的是()。
a设备磨损的补偿方式有两种,即局部补偿和完全补偿
b设备有形磨损的局部补偿是修理,设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造
c有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换同,即淘汰旧设备,更换新设备
d不进行设备磨损补偿,企业再生产也能正常运行
8、下列关于物业价格的说法,不正确的是()。
a物业价格是获得他人的物业所必须付出的代价
b物业价格是和平地获得他人的物业所出的代价
c物业价格通常用货币来表示,惯例上也是用货币形式来偿付,但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付d以物业作价入股换取设备、技术等是合法的
9、下列选项中,能反应物业价格水平高低的是( )。
a成交价格b市场价格c总价格d单位价格
10、下列()不是构成一个完整的房地产系统的因素。
a社会环境b市场主体c客体d价格
11、需求曲线是一条具有()。
a负斜率的向左下方价倾斜的曲线b负斜率的向右下方倾斜的曲线
c正斜率的向左上方倾斜的曲线d正斜率的向右上方倾斜的黄线
12、根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式,具体分析不同投资方式的适用空间,以及彼此之间的动态协调关系,这属于房地产市场结构中的()。
a总量结构b区域结构c供求结构d投资结构
13、我国城市住宅的供给住房,不能进入市场流通的是()。
a廉租房b经济适用房c市场价商品住宅d以上全是
14、房地产市场善分析是介于宏观和微观分析之间的分析,其中供给分析的内容包括()。
a调查房地产当前的存量、过去的趋势和未来可能的供给。具体内容包括:相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等
b分析当前城市规划及期可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划
c分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况,分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异d以上全是
15、物业管理的中短期计划通常是以物业管理企业与业主签署的委托管理合同的有效期为周期,通常为()。145
a1~3年b2~4年c3~5年d4~6年
16、物业租赁指房屋租赁,是一种特定的商品交易经济活动形式,下列选项不是其特征的是()。
a租赁双方都是符合法律规定的责任人b房屋租赁关系不因所有权的转移而中上
c房屋租赁转移房屋的权d房屋166租赁关系是一种经济要式契约关系
17、在租约答订前,租赁管理的主要工作有()。
a租金的确定b收取租金c租金调整d租金结算
18、()已成为衡量物业管理企业实力 竞争力的重要标准之一。
a信息系统应用水平b可持续发展战略c智能化小区d电子商务平台
19、租赁合同到期,合同自行终止承租人需继续租用,应当在租赁期限届满前的()个月提出。173
a1b2c3d4
20、客户关系管理的英文缩写是( )。
agrmbcrmcgrndcrn
21、下列选项中,不是营业成本的是()。
a直接人工费b直接材料费c管理费用d间接费用
22、福利基金按工资总额的()。
a10%b2%c1.5%d14%
23、物业管理企业在物业管理活动中发生的各项直接支出是()。
a管理费用 b营业成本c财务费用d人员费用
24、物业管理成本控制的含义是()。
a对目标成本本身的控制b对目标成本完成的控制和过程的监督
c在过程控制的基础上,着眼未来,为今后成本的降低指明方向d以上全部正确
25、前期物业服务合同是由()签订的。
a建设单位和物业管理企业b建设单位和业主委员会
c业主委员会和物业管理企业d以上提到的三方一起
26、物业管理实行招投标,其意义在于()。
a引导业主树立正确的物业管理观念,提高自治能力
b推动物业管理企业不断提高管理水平,增强市场竞争力
c全面促进物业管理行业的发展d以上全部正确
27、下列选项中不属于风险的特征的是()。
a正面性,即风险突如其来使之受到伤害
b负面性,即风险是与损失或不利事件相联系的,没有损失就没有风险和风险管理
c不确定性,介与偶然事件相联系的,即发生不利事件或损失是不确定的,可能发生也可能不发生
d可测性,凡是风险都是与特定的时间和空间条件相联系的,因此,风险事故的发生是可以测定的
28、资金筹集是指()。
a物业管理企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程
b物业管理企业将所筹集到的资金,按照一定的原则与目标投入到物业管理、经营、服务中去的过程
c物业管理企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中,所发生的各种成本费用
d物业管理企业所取得的各种收入,如物业管理报酬、开展物业经营以及多层次服务取得的收入等
29、下列关于物业管理绩效评的最重要、最基础的指标是()。
a基本指标b修正指标c评议指标d总况指标
30、下列关于物业管理绩效评价的特点,说法错误的是()。
a以物业管理企业作为具体评价对象
b以物业管理企业的盈利能力、资产运营水平和后续发展能力等方面作为评价重点
c以能准确反映上述方面的各项定量和定性指标作为主要评价依据
d将各项指标与本地区甚至全国各行业的相关指标和水平进行对比,以期得到对某个物业管理企业公正、客观的评价的结果
31、物业管理绩效评价的主要方法是()。
a综合分析判断法b功效系数法c定性分析判断法d基本指标计分方法
32、下列选项中,不是按照写字楼物业所具备功能差异分类的是()。
a单纯型写字楼b商住型写字楼c综合型写字楼d自用型写字楼
33、当所有的经营费用均由租户直接分担时,则称这种出租方式叫()
a益租b净租c毛租d利租
34、写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标是()。
a物业经济指标b服务满意度c物业品牌化d以上都是
35、零售商业物业在选址和规划时,主要应考虑().
a市场容量b进出交通 c地点显著d以上都是
36、选择零售商作为零售商业物业的租户时,首先要考虑的因素是()。
a声誉b财务能力c租户组合与位置分配d租户需要的服务
37、投资者为了降低投资风险并实现收益最大化的目标,进行()。
a组合投资b搭配投资c分期投资d贷款投资
38、企业的物业资产是指()。
a企业为了生产和持续发展而拥有的房地产
b企业为了生产而拥有或租用的房地产
c企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产
d企业维持正常经营管理的必要而重要的条件之一
39、下列选项中,不属于以应收帐款形式表现的不良资产是()。
a逾期的应收帐款b呆滞的应收账款
c坏账、死账形式的应收账款d证券投资的应收账款
40、1987年4月,提出“可持续发展”的组织是()。
awecdbwcedcwdcedwedc
二、多项选择题(共30题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、物业经营管理,是指为了满足业主的目标,综合运用下列()技术、手段和模式,为业主提供综合性管理服务。1
a物业管理b设施管理c房地产资产管理d房地产投产管理e房地产组合投资管理
2、房地产投资的特征有()。
a位置固定不可移动性b寿命周期长c政策影响性 d专业管理依赖性e资金流动性
3、我国房地产投资经营过程中,企业纳税的主要税种有()。
a经营税金及附加b城镇土地使用和房产税c企业所得税 d员工所得税e保险税
4、物业价格与一般物品价格的共同之处在于()。
a都是价格用货币来表示b都有波动受供求因素的影响c都是按质论价:优质高价,劣质低价d都是受区位的影响很大e都是形成的时间较长
5、选取的可比实例应符合()。
a可比实例物业应是估价对象物业的类似物业
b可比实例的交易类型与估价时点接近
c可比产例的交易类型与估价目的吻合
d可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常价格的市场价格
e可比产例应同实际完全相符
6、影响房地产市场发展的社会因素有()。
a家庭收入水平及分布b传统观念及消费心理c社会福利
d家庭户数规模 e家庭生命周期
7、房屋租赁登记备案的一般程序包括()。
a签订b申请c审查d颁证e变更
8、房屋租赁合同的法律特征有()。
a房屋租赁合同是双务合同b房屋租赁合同是无偿合同
c房屋租赁合同是诺成合同d房屋租赁合同是要式合同
e房屋租赁合同是继续性合同
9、在营业成本中,直接人工费用包括()。183
a人员的工资b人员的资金c人员的福利费d办公费e差旅费
10、在编制成本预算时,必须遵循()。195
a成本预算必须同其他预算相协调b成本预算要以各项定额为基础
c成本预算应有相应的技术经济措施保证d成本预算要全面权衡,提高资金使用效益
e成本预算要符合实际,不要留余地
11、物业管理活动中存在着大量的主体,根据合同的作用以及合同主体的不同,可将合同分为()。
a物业建设单位在开发所订立的合同 207
b前期物业服务合同与物业服务合同
c业主所签订的与物业管理活动有关的合同
d物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同
e后期物业管理合同
12、物业服务合同具有()特征。212
a物业服务合同的订立应以当事人相互信任为,任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同,一经查实,可依法起诉
b物业服务合同是有偿合同c物业服务合同具有过渡性
d物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同e物业服务合同是劳务合同
13、企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动,包括()。243
a资金筹集b资金运用 c资金耗费d资金转收e资金收回和分配
14、写字楼物业的特点,主要表现在()。302
a所处区位好,规模大b多为现代化的高层建筑c功能齐全,配套设施完善
d全部由专业物业管理企业管理e保持产权的完整性是写字楼物业保值的关键
15、零售商业物业的经营管理工作,主要包括()。
a招商及承租户组合b零售技术及营销c零售技术
d物业维护e运行管理
16、物业管理企业运用计算机技术参与具体事务的管理,需要综合考虑()。387
a管理的范围、深度和想要达到的管理效果
b现有管理流程的规范化程序
c管理人员综合应用计算机的水平
d资金的投入e资金的流出
17、下列选项中,属于物业管理企业类型的有()。
a管理型物业管理企业b托管型物业管理企业c专业型物业管理企业
d非专业型物业管理企业e综合型物业管理企业
18、下列对物业价格主要特征的说法,正确的是( )。
a物业价格受区位的影响很大b物业价格实质上是物业权益的价格
c物业价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金
d物业价格形成的时间较短e物业价格容易受交易者的个别因素的影响
19、市场法是物业估价的一种方法,其运用的基本的步骤包括()。
a搜集交易实例b选取可比实例c对可比实例成交价格进行处理
d求取比准价格e准价格交易
20、影响房地产市场转就的主要社会经济力量包括()。
a金融业的发展b信息、通信技术水平的提高c生产和工作方式的转变
d人文环境、自然环境的变化e人口数量的不断增长
21、房屋租赁时,出租人的权得有()。
a有按期收取租金的权利b对物业管理善进行监督建议的权利
c有监督承租人按照合同规定合理使用房屋的权利
d有依法收回出租房屋的权利e有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定的权利
22、客户关系管理对企事业的作用有()。
a能够改善企业形象,提升企业生产力
b能够整合客户、企业和员工资源,优化业务流程
c能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力
d能够提高企业销售收入e能够改善企业服务,提高客户满意度
23、按现行财务制度的规定,不得列入成本支出的是()。
a国家法律、法规规定之外的各种付费
b被没收的财产、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金,以及企业的赞助、捐赠支出
c物业管理企业对管理用房进行癫狂装修发生的支出
d对外投资支出e购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出
24、成本按照计算依据的不同主要有()。
a边际成本b差异成本c目标成本d定额成本e计划成本
25、下列选项,属于最具有的财务管理目标的是()。
a利润最大化b资本利润率最大化c每股利润率最大化
d总股利润率最大化e企业价值最大化
26、下列属于影响写字楼物业分类的因素的是()。
a地理位置b交通便利性c声望或形象d人口密集度e为租户提供的服务
27、写字楼管理策略中应该注意()。313
a分阶段提供物业管理服务,清楚办公室服务范围b确保提供“合同服务”适时提供“超值服务”c合理保证非收益部分的使用需要d定位目标市场e明确吸引租户的策略
28、投资商成功开发零售商业项目后,对项目的处置方式一般有()。351
a完全拥有权b直接出售一小部分产权,自己仍维持大股东身份
c将大部分产权出售d全部出售套现e以上全错
29、企业物业资产管理涉及()领域的活动。
a购置物业资产b买卖物业资产 c剥离物业资产
d财务e管理人员职能
30、大型企业物业资产管理的内容包括()。
a编制企业物业资产清单b设定管理目标c控制成本
d适时处置资产并获得收入e财务收支
答案:
一、单项选择题
1(c)2(a)3(d)4(c)5(b)6(c)7(d)8(a)9(d)10(a)
11(b)12(d)13(a)14(d)15(c)16(c)17(a)18(a)19(c)20(b)
21(c)22(d)23(b)24(d)25(a)26(d)27(a)28(a)29(a)30(b)
31(b)32(d)33(b)34(b)35(d)36(a)37(a)38(c)39(d)40(b)
二、多项选择题
1(abde)2(abcd)3(abc)4(abc)5(abcd)6(bcde)
7(bcd)8(acde)9(abc)10(abcd)11(abcd)12(abde)
13(abce)14(abce)15(abcd)16(abcd)17(ace)18(abce)
19(abcd)20(abcd)21(acde)22(bcde)23(abde)24(cde)
25(abde)26(abce)27(abc)28(abcd)29(acde)30(abcd)
第4篇 物管师物业管理实务辅导物业管理企业概述
物管师《物业管理实务》辅导之物业管理企业概述
一、物业管理企业的概念和特征
物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位,依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳为以下三点:
第一,是独立的企业法人。物业管理企业严格遵循法定程序建立,拥有一定的资金、设备、人员和经营场所;拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程,具备相应的物业管理资质;独立核算,自负盈亏,以自己的名义享有民事权利,承担民事责任;所提供的服务是有偿的和盈利性的。
第二,属于服务性企业。物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务,确保物业正常使用,为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业管理企业本身并不制造实物产品,它主要是通过常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目,尽可能实现物业的保值和增值。因此,物业管理企业的“产品”就是服务,与工业企业等其他经济组织是有区别的。
第三,具有一定的公共管理性质的职能。物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时,还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等,其内容带有公共管理的性质。
二、物业管理企业的分类
物业管理企业的分类方法有很多种,本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。
(一)按照投资主体的经济成分来划分
1.全民所有制物业管理企业
全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。这类企业从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来,以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础,由原有企业或行政事业单位负责组建。这类企业在刚成立时,往往依附于原来企业或行政事业单位,管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的,具有自建自管的特点。随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入,这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。
2.集体所有制物业管理企业
集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。这类企业一般是以街道原有的房产管理机构为基础,由街道或其他机构负责组建,管理街道区域内的物业或其他物业。此外,这类企业还可以由集体所有制的房地产开发公司负责组建,主要管理企业自己开发的各类房产。
3.民营物业管理企业
民营物业管理企业是指民营性质的物业管理企业。
4.外资物业管理企业
外资物业管理企业是以外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形式进行运作的物业管理企业。
5.其他物业管理企业
其他物业管理企业是指企业资产属于多种所有制经济成分的投资主体所有的物业管理企业。
(二)按股东出资形式来划分
1.物业管理有限责任公司
物业管理有限责任公司的股东以其出资额为限,对公司承担有限责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。
2.物业管理股份有限公司
物业管理股份有限公司的全部资产被分为等额股份,股东以其所持股份为限对公司承担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。
3.股份合作型物业管理企业
股份合作型物业管理企业的股东通过订立合作经营章程,按其股份享有权利和义务,企业以其全部资产对其债务承担责任。
三、物业管理企业的常见模式
(一)房地产建设单位的附属子公司或部门
房地产建设单位的附属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业管理企业。另外,也有部分房地产企业在其内部设立专门部门(不属于企业),承担售后物业的管理工作。这种企业的特点是:房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。这类物业管理企业过去的主要管理对象为上级建设单位开发的房地产项目,但近年来随着市场化进程不断推进,除了管理上级建设单位开发的项目以外,也通过市场获取物业管理项目。
(二)独立的物业管理企业
独立的物业管理企业是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位,独立注册、自主经营、自负盈亏的物业管理企业。
(三)物业管理集团公司
物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司或分公司构成。集团总公司是宏观控制机构,集团发展的战略决策由总公司负责,总公司机关中设若干业务处室和行政办公部门;子公司或分公司既可按地域设置,也可按专业服务内容划分,如楼宇设备的维修公司、清洁服务公司、保安服务公司以及物业管理公司等。
