第1篇 某物业管理权交接方案
物业管理权交接方案
更换正在实施管理的物业管理公司是一件艰巨的事务,除需要发展商和业主委员会的支持,原物业管理公司的有效支持配合,更需要接管单位有策略有步骤的实施运作。我公司在'更换'问题上,有着深入的研究,并有多次案例和实践,从九九年至今,亲历的更换事件,便有七起,并全部参与了更换方案的制订。
根据我司以往经验,在更换前首先将必须考虑如下几个重点:
一、程序的合法性
物业管理委员会是代表物业产权人、使用人利益,负责监督检查物业管理工作的非法人社团,是解决物业管理问题的关键。所以必须依法确立业主委员会合法的法律地位。另一个是有关更换事宜,要经产权人大会通过。在保证广大产权人、使用人支持的前提下召开产权人大会,形成决议,使更换物业公司的行动具备充分的群众基础和法律依据。
二、协调相关方面的关系,取得中正第三方的支持
协调相关单位的关系,包括发展商、业委会、原物管企业、新物管企业间的关系,使其尽可能得取得一致性意见,对于顺利更换,尤为重要。
中正方的支持主要是指:
法律顾问,提供法律支持。
物管顾问、财务顾问,提供专业支持。
政府主管部门,提供政策支持,取得指导、支持,不可忽视。
三、具体交接工作安排
1.发展商负责书面通知,现在管物业公司解除合同日期,确认后与新入驻物业公司签署物业管理合同。
2.双方物业公司确认交接步骤及内容。
3.以书面形式发给每位业主更换物业通知。
4.在最大限度减低对客户服务影响的情况下,按步骤进行物业交接工作,并由第三方进行监督。
5.发展商与原物业公司的合同缮后事宜。
四、交接内容
交接中涉及的内容繁多:设计方案,配套设施,运行记录,外网联络,固定资产,管理费余额及管理基金等等。具体大块如下:
(一)工程交接
1.成立接收小组,由交、接双方专业人员组成,指定工程验收负责人及各专业交验人员,一般由以下专业人员组成:电气、暖通、给排水、土建、电梯(如有)、锅炉(如有)。
2.召开工作会议,布置各专业组接收要求及具体事项。
3.接收工作要求
参照国家及行业标准,规范及设计要求,对接收工作内容中各条款逐项核对,确保文件资料手续齐备,工程质量及各项技术指标符合标准。
4.物业交接工作程序
(1)接双方签定物业接收委托书,确定接收程序接收人员及接收时间。
(2)交方应提供的资料、文件。
1)图纸资料、文件、交接清单。
2)设备清单。
3)能源消耗情况(列表、双方共同确认电表水表、燃气表、热水表、热力表等计量仪表交接时的表计数字)。
4)住户交纳能源费情况统计表。
5)备品备件、材料物品库存登记表。
6)设备运行记录。
7)交接班记录。
8)值班记录。
9)工具、仪表,维修设备登记表。
10)人员花名册。
11)设备维保合同(有效期内)。
12)维修费使用情况及盈亏。
(3)交接工作开始时,双主应签定物业交接协议书。
明确双方交接人员名单、交接内容、交接时间和日程安排等。
(4)交接工作中,双方交接人员应就交接物品的位置、数量、性能进行清点检查,并认真填写物业交接清单和运行试验记录。
(5)交接工作结束,双方共同签署交接报告。对交接中发现的问题,双方应认真记录,协商解决办法,对交接中遇到的工程遗留问题,若不能马上解决,双方应签署备忘录,说明存在的问题,产生的原因、责任、解决的方法和时间等。
(6)钥匙移交
(7)设备交接顺序
1)变配电设备(变配电室)。
2)热力设备(热力站、锅炉房、热交换站)。
3)燃气设备(调压站或调压装置、燃气表房)。
4)消防报警设备。
5)保安监控设备(含摄像、可视对讲等)。
6)泵房(生活水泵、消防泵、污水泵)。
7)运输设备(电梯)。
8)维修设备(工程维修用如,电焊机、钻床、砂轮机、套丝机等)。
9)其它设备(电脑、办公设备、电开水器等)。
(各类交接清单见附件。)
(二)财务交接
确定财务交接的日期,在正式交接之前,交接双方均应做好充分的准备。交付方应对帐、物、资金进行清理造册;接受方应对原物业管理的财务会计工作有定性的了解。在交接日始业务人员对口进行交接。
交接内容主要包括核实资产与负债;清理债权、债务;重新认定未执行的合同;银行、税务等业务口的结束和新建、会计档案的必要说明和交付;原管理工作中遗留的财务问题的说明和拟定解决方式等。
交接方式上,应做到交付方对交接内容真实、明确;接收方对交接内容查证、清楚。同时,接收方要同交接内容涉及的第三方见面,落实交接内容,并履行必要的法律手续。
(三)文档交接
鉴于各家管理公司所实施物业管理体系不同,文档编制也有较大区别,建议物业管理文档交接清单由原执行机构提供。如已通过iso-9002的企业,文档依据为三级文件中作业指导书目录索引。如未通过,则文档依据为办公室文档管理文件目录索引。
双方交接按目录内容进行签收即可。
文档中重点文件为各项法律文本和承诺性文本,主要包括:维修管理公约、客户手册、物业管理费核定标准、政府批准文件、与相关服务管理部门的合同文本。
(四)人事安排
1.岗位交接
根据我公司的交接方案及原物业管理公司所提交的交接内容目录,我公司派人对原物业管理公司的保安部、工程部、客户关系部、保洁部等逐一进行岗位交接,并以文字说明交接完毕,经双方确认签字。
2.人事安排
在原有人员人事安排上,本着'双向选择,择优安排,加强培训'的原则,充分考虑原有员工的各人意向与职业特长,合理安排,调动其工作积极性与主动性,发挥潜能,实现企业与个人利益双赢。对于工作热情高但管理水平或岗位技能尚未过到岗位要求的员工,要组织培训、考核,使其达到上岗要求,确保服务质量,维护物业管理公司的声誉。对于员工的合理流动,积极做好人事的各环节工作,手续齐备、快捷。做到'留者安心,离者舒心'。
3.劳动关系
对考核及经培训考核通过达到上岗要求的人员,应办理相关的人事手续,即终止与原物业管理公司的劳动关系,与均豪物业管理公司签定劳动合同,并根据我公司的整体工作布置,安排在原项目部或我公司其它项目部的相应工作岗位。
关于接管工作的其它说明
1.接管工作需提前一个月进行安排,其中
二周时间进行接管机构、干部的组建抽调员工招聘等筹备工作。
二周时间的全员培训。
2.岗位移交在二个工作日以内完成,移交保驾需3-5个工作日。
3.物资文档等其它交接约需5个工作日完成。
4.财务交接按划线制进行交接,我司承诺可进行全程顾问,所需时间暂无法确定。
5.我司同意接收开办费所购置的固定资产及递延资产。
风险防范
更换物管企业的过程中,经常出现的'风险'有5种情况:
(1)原物管企业拒不退出,导致新物管企业难以进入。
(2)原物管企业提出高额补偿。
(3)交接不配合,导致物业管理工作无法延续。
(4)因管理真空导致部分业主对更换持不同意见甚或引发对业主委员会的诘难。
(5)引发法律讼诉。引发法律讼诉不是坏事,但在客观上给交接工作造成波折。
所以要做好风险防范工作,避免业主和使用人工作、生活受到影响。
第2篇 小区物业管理方案投标文件
小区物业管理方案(投标文件)
一、投标函
第二章:×××小区物业概况;
第三章:×××小区物业管理服务方案
第一节:小区环境管理
第二节:小区卫生绿化管理
第三节:小区的安全保卫管理
第四节:设施的维修管理
第五节:小区的文化建设
第六节:其他物业服务项目
第四章:×××小区管理组织结构图
第五章:人员配备;
第五章:金费收支预算;
一、投标函
致:×××小区业主委员会:
根据贵区日前发布的招标公告,现决定参加“×××小区物业管理”项目的竞标,并作出如下法律承诺:
1、严格遵守《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的一切规定,履行相关义务。
2、受法定代表人授权全权处理与本次投标项目有关的事务。
3、投标文件的内容真实可*。如果中标,本投标文件即成为中标合同必然的附属法律文件。
4、同意提供招标人所要求的其他资料。
5、招标人无义务必须接受或有权拒绝我们的投标。
6、所有有关本次投标的联络请函、电下列地址:
地址:邮编电话:传真
法定代表人(签字或盖章):
投标人全称:(投标单位公章)
年月日
第二章×××小区物业概况
×××小区住宅部分面积约为21000平方米,共4栋252套单元房;公共部分面积约为1000平方米,有一个自行车棚和一个值班室。楼楼之间独立成为封闭小院,与周边围墙组成一个封闭式的小区,由一个大门出入。小区原由青城物业公司托管,后由业主委员会负责日常卫生等部分物业服务工作。
第三章×××小区物业管理服务方案
根据×××小区的实际情况,并贯彻×××物业公司“尽心服务,超值服务”的服务宗旨,我公司拟将物业服务重点放在环境管理、卫生绿化、.安全保卫.设施维修.文化建设五个方面。
第一节环境管理
维护规划的严肃性,定期进行检查维修,禁止乱凿洞,乱开门窗的破坏行为,禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为,保证业主的居住安全。我公司将严格按照国家有关的装修规定制定符合小区实际情况的管理制度,保证住宅楼的结构不被破坏,从根本上使小区不动产保值增值。
第二节卫生绿化管理
小区的卫生环境和绿化环境是体现小区面貌的重要因素,为搞好×××小区的卫生和绿化,我公司将严格按照iso9001质量标准的要求,规范作业。我们要树立全员保洁意识,制定严格的保洁制度、工作标准和奖惩措施,并层层落实。目标管理达到:一日三清扫,垃圾日日清,严格控制二次污染。具体实施方案如下:
一、每栋住宅楼后添置两只垃圾桶
二、配备两名保洁人员,负责小区的环境卫生:
(一)公共卫生:
1、路面净、花坛净、绿地净、无杂草枯叶;
2、垃圾桶保持光亮、无锈渍、无污迹;
3、各明沟沟盖无积尘、无锈迹,站立侧目可清晰见字。
(二)室内卫生:
1、楼道净、玻璃净、楼梯扶手净
2、定期清扫、保洁;
(三)绿化环境:
1、保护:在草坪上树立温馨提示标牌,防止花草人为伤害;
2、养护:定期浇水、修剪花草树木,营造优雅、温馨的花园式居住环境;
(四)装潢垃圾:
会同业主委员会制定《室内装潢管理制度》,室内装潢有可能影响建筑物的结构,减少建筑物寿命,并且在装潢中出现大量的建筑垃圾,影响环境,对于室内装潢必须要有严格的规定,这关系到各业主的切身利益,也是物业管理公司义不容辞的责任。
(五)张贴警示牌,倡导文明新风。
第三节小区的安全保卫
小区住户以科大、省教院教师为主,文化层次较高,素质较好,故安全保卫工作除消防安全外,我们将以“人防为主,技防为辅”的方式重点对外安全的保卫,具体做到以下几点:
(一)整体排查,清除消防安全隐患;
我们将按国家消防标准对各住宅楼的消防设施进行排查,配齐所需的消防器材,培训消防员,消除消防隐患。
(二)实行封闭式管理,24小时保安值班、巡逻,保障住户安全;
我们将南北两个铁门按实际情况定时开关,以中间的大门为主出入口,保安尽快熟悉住户,对进出的外来人员,严格实行登记制度,禁止无关人员入内,大力加强夜间巡查力度,保障业主人身、财产安全。
(三)报警电话,为随时处理紧急情况做好准备。
“急住户之所急,想住户之所想”,设立报警电话,对于突发的各种事件,制定突发事件应急处理程序,保证突发事件的及时解决。
第四节设施的维修管理
小区的公共设施,极大地方便了住户生活。为解决住户的后顾之忧,我们将做到以下几点:
(一)对于公共设施进行全面检查;
在正式接管小区时我们将对公共设施进行检查、登记,对于损坏的公共设施进行修理,如1号、2号楼的部分防盗门,公共的照明灯等。
(二)配备专业水电工,制定合理价格,设立保修电话,保证及时维修服务。
我们将和业主委员会按国家的相关维修规定,对于住户水、电等维修项目制定合理的收费标准,配备专业水电工,在小区管理处设立一部便民热线,在住户提出维修要求时,及时完成维修工作。
维修管理的目标达到:
1、24小时受理报修,一般情况下10分钟内维修人员到场,维修及时率100%。紧急情况随叫随到,确因特殊情况不能及时到场处理的,应向保修人说明情况,做好解释工作,并尽快安排处理。维修结束后,将地面清理干净,物品归位,经用户签字确认方可离去。维修满意率100%。
2、定期对公共照明设备系统进行巡查,及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。
第五节小区文化建设
为各业主创造和谐、友爱、健康的生活氛围是我们追求的另一个重要的目标,由于×××小区住户文化素质较高,完全可以利用现有资源做到以下几点:
(一)建立老年活动室
住户中有不少是老年人,应该为老年人创造一个能和外界沟通交流的好环境,这样既给老年人带来了欢乐,也让其子女少了一份担心。
(二)用小区文化资源组织文艺社团
小区住户多为教师,物业公司和业主委员会共同邀请具有一定文艺功底的住户,成立文艺社团,在空闲时间组织诸如舞蹈,书法,歌咏活动,相互学习,相互交流,增进邻里了解,全面提高小区精神风貌。
第六节其他物业项目的管理
此外,还有其他的一些物业项目的管理,如自行车、轿车的停放管理,宽带网接入、水电费的收取等,我们将本着为住户着想、便利住户的宗旨和业主委员会共同协商,从而使业区内所有的工作都能有条不紊的开展。
第四章×××小区管理组织结构图
(3人) (2人) (1人) (1人)
第五章:人员配备
一、管理处经理(1名)针对小区实际情况制定工作计划,费用收缴工作
二、管理员(1名)绿化养护、监督各项工作的开展情况,执行主任安排的具体事务。
三、保洁人员(2名)负责小区卫生;
四、保安人员(3名)负责小区安全,24小时巡逻;
五、水电维修工(1名)公共设施维护,水电维修。
第六章费用核算
一、人员工资
1、管理区主任:1人*800元/月=800元
2、管理员:1人*750元/月=750元
3、保洁:2人*500元/月=1000元
4、保安:3人*600元/月=1800元
5、水电维修工:1人*650元/月=650元
二、垃圾清运费:2车/日*10元/车*30日=600元
三、公共用电:300元/月
四、每月水损:300元/月
五、日常维护保养费、保洁材料费:500元/月
六、固定资产折旧(2000元按3年):56元/月
合计每月共需费用:6756元/月
第3篇 某某山庄物业管理具体方案
某山庄物业管理具体方案
一、实行封闭式综合一体化管理
1.实行综合一体化物业管理;
2.体现人性人化物业管理概念;
3.技防与人防相结合,试行封闭管理;
二、内部管理架构
(2)架构说明
物业管理公司:在总公司的直接领导下成立,成立之初主要负责××××山庄物业管理项目。
山庄物业管理处:对××××山庄进行日常管理,履行小区的多项职能,确保管理目标的实现。
事务部:面向全体业主、客户,接受电话咨询、求助、投诉,协调指导各班组处理日常物业管理事务和费用收取工作。负责培训,质量监督,档案,资料,社区文化和对外协调等事物。
维修部:负责水电、照明、消防等设施的维修养护和房屋本体及公共设施的维修保养工作,24小时为业主住户提供优质维修服务。
安管部:对××××山庄实行24小时治安、消防和交通车辆管理,同时履行作为义务消防员的职责,协助事务助理工作。
清洁队:负责公用部位的清洁、保洁、保证小区舒适、整洁,达到质量标准。
绿化队:负责小区公用部位的绿化的维护、修缮和整治。
社区文化:负责好以“环境文化”、“行为文化”、“精神文化”为中心的社区文化建设。
三、激励机制
以人为本是物业管理公司重要的经营理念,也是企业文化的精髓。它坚持以人为中心,尊重人、理解人、关心人、培养人,以激励员工上进,实现员工的自身价值为出发点,倡导并营造既相互尊敬,相互信任,又有明确行为规范这样一种和谐有序的环境,保持员工队伍的稳定,以实现制定的管理目标。
针对小区物业管理人员新加入,本身基础条件较好,但无物业管理经验的员工,我们将通过统一、分散等多种方式进行培训交流,依靠激励机制发挥员工的主动性,创造性。
根据上述以人为本的理念,试行以下激励机制:
目标激励:
岗位激励:
效益激励:
四、监督与自我约束机制
1.监督机制:
××××山庄在开展物业管理的过程中,将严格按政府及上级主管部门的有关法律、法规要求开展工作,定期向总公司报告工作。检讨物业管理运作事务,提交财务报告书,并制定出日常工作计划,分解量化到部门及各个岗位实行目标管理责任制,并对管理目标进行考核。每个项目的管理服务过程,按质量体系建立原始记录,通过现场检查,部门自查,外部质量审核,确保管理工作的监督机制有效运作。
具体方法:
(1)公开监督制:
(2)业主住户评议制:
(3)定期报到制:
2.自我约束机制:
(1)××××山庄在物业管理过程中,严格执行国家政府发布的有关法规、条例和实施细则。
(2)在管理中严格贯彻引入的is09002质量体系。
(3)巡视检查制:由管理处对各班组员工进行定期或不定期检查,发现问题及时纠正,对重大质量问题或多次重复出现的问题由管理层检讨并制定纠正预防措施。
(4)实行末位淘汰制:管理处每年对员工进行全方位考核,实行淘汰制,对主管以上人员实行述职考核,不合格者调离岗位或淘汰。
五、信息反馈及处理机制
1.××××山庄管理处作为主要的信息处理中心,24小时接受和处理各方面的信息,主要渠道有:
(1)业主、住户的意见箱。
(2)按引入is09002体系中业主、住户意见征询程序。
(3)管理处员工的反馈信息。
(4)新闻媒介
2.获得反馈信息后,管理处分析处理,向相关部门、人员发出解决办法并监督其及时改进,直到圆满解决。
六、工作计划
1.工作流程:
(1)总公司--物业管理公司
(2)物业管理公司--山庄物业管理处
物业管理公司组织山庄物业管理处制定设备设施养护计划,协助制定目标管理,管理处对物业公司负责,定期向公司汇报各项工作进展情况及运作情况。
(3)××××山庄管理处--岗位员工
管理处对各班组实行目标管理责任制,确保各项工作计划落实到位,各项物业管理服务统一按引入is09002质量体系运作,各项工作量化到各岗位员工,通过全员参与和绩效反馈,保证管理目标的实现。
2.工作计划安排
(1)筹备期
组建物业管理公司
组建山庄物业管理处
制定交接验收计划及交接表格
各类资料接收、建档
设备交接、验收
道路、机电设备标识、标识策划实施
管理处物资、采购
人员分配、招聘、培训
(2)运作期
员工培训
按引入is09002质量体系日常运作
业主(住户)意见调查,评议
财务收支、预算、分析
装修管理,控制
市、省、国家优秀物业管理示范小区创建、参评
is09002质量体系专家审核
is09002质量体系国际国内认证
七、物资装备配制
1.主要维修工具
包括:发电机和其它电器设备维修工具,电焊机,管道疏通机,冲击钻,高架升降梯等各类维修工具。每个维修工配常用维修工具一套。
2.办公用品:
第4篇 x物业公司4r业务管理系统推广方案
hj物业公司4r业务管理系统推广方案
单位名称:s市hj物业管理有限公司
时间:20**年*月*日
事项 具体内容 具体要求
对照4r系统,找出公司存在的差距
r1:计划/预算系统:①公司年度经营指标不能为广大员工所认知。②有经营目标,但缺少实现该目标的行动措施、资源要求及风险分析,工作计划性不够。
r2:岗位职责系统:①工作分析不到位,分析方法单一,部分岗位的工作分析缺乏该岗位在职员工的参与,在此基础上的职务说明书比较粗疏。②不能根据岗位、职责的变化进行工作分析,职务说明书版本老化,与实际工作岗位不适应。③部分中层管理人员不了解职务说明书,不能根据员工的工作职责确定下属员工的绩效指标。
r3:业绩跟踪系统:①部分中层管理人员对绩效管理理解不够,只注重业绩完成情况,不注重过程,缺乏对下属员工的绩效指导。②业绩的跟踪主要以例会的形式完成,业绩的跟踪主要以工作汇报的形式进行,缺乏业绩质询的议程。
r4:考核系统:①注重业绩的考试,缺乏对员工的能力及发展潜力进行评估,为能将绩效考评和员工的职业发展规划统一起来。②考核激励机制有待加强。 ③部分中层管理人员在考评过程中受人情关系因素的影响,没有做到客观公正。
--联系公司实际,逐项找差距
4r推广的预期目标
1、必须让员工明确认识公司的总体经营目标,并把公司经营指标分解到各部门、各员工,同时帮助各部门指定工作计划,做好财政预算。
2、在工作说明书和各岗位工作流程的基础上,建立起完善的岗位任职资格体系,为公司的发展提供必要的人才支持。
3、使各层管理人员的绩效管理是一个的过程,加强业绩跟踪系统的建设。
4、完善公司的绩效管理制度,合理应用绩效考核结果,将绩效管理与员工的职业发展规划相结合。
--列出要达到的目标,做到定量或定性
行动措施
1、明晰各部门各岗位的工作目标:
必须在每年初制定公司的经营任务书,把公司绩效目标分解到部门、员工,公司与员工签订《绩效合约》(年度、季度),《绩效合约》中各项指标将是员工的绩效考核指标。
2、在20*5年度建立起科学完整的任职资格体系:
①在公司范围内推行各部门、各岗位的工作流程,实现工作的标准化、规范化,工作流程推广由业务管理部负责。
②对公司各岗位进行科学有效,在广泛征询各岗位员工后,编制一套完整的职务说明书,此项工作由人力资源部负责此项工作。
③工作流程和职务说明书构成公司的任职资格体系。
3、建立有效的业绩跟踪系统:
①完善公司例会制度,在工作例会中指导员工绩效水平的提高。
②阶段性绩效工作会议,在每一绩效期间结束后,及时召开绩效工作会议,总结经验、教训,并提出绩效改进办法。
4、实施《员工绩效管理制度》:
①在整个公司范围内,实施《员工绩效管理制度》。
②加强公司中层管理人员的培训,保证绩效管理制度能正确执行
③将绩效考核结果作为员工工资增减、奖金发放和职务升降的依据。
--要求列出每一项行动的具体步骤、时间、责任人
第5篇 x庭物业管理整体设想方案
华庭物业管理整体设想方案
j华庭是laj房地产经营有限公司为la市人民奉献的一个经典楼盘,并将成为la市综合型楼盘的代表之作,其地理环境、人文环境和交通环境俱佳,总体规划、建筑设计、环境设计可圈可点,智能配置、公建配套和设备设施均属上乘,不愧为具有'欣赏、品位、尊贵'的居住、工作、购物综合功能的高档小区。
我公司将以国家物业管理示范小区标准为依据,以业主用户需求为导向,结合【j华庭】自身的特点,全心全意为业主用户创造一个安全、舒适、温馨的生活、工作、购物环境,将【j华庭】打造成为la的标志性建筑之一,我们更将不辱'laj'之品牌,为'laj房地产经营有限公司'增光添彩!
管理的难点及措施
j华庭其超前的设计思维、新经济时代置业的新理念,为城市的精英人士提供更完善的生活、休闲、办公平台,并以大la为概念,依托杭州为背景的交通便捷、人气旺盛、智能化、功能化的花园式小区,必成为la市一颗璀璨的明珠。
为此,我公司对j华庭整体情况进行充分的了解和研究,并归纳出以下3大管理难点:
第二、装修管理难点:
1)公寓楼房业主不希望夜间产生装修噪音、环境污染,也加重了物业治安防范管理的难度;
2)商场、写字楼宇的业主希望夜间加班加点延长施工时间,加快进度,早日完成装修工作;
3)小区开放式管理,且施工队伍人员流动性强,并有多支施工队伍进场装修交叉作业,治安、消防管理难度极大;
4)施工材料的堆放及建筑垃圾的堆放现场管理。
第二、根据小区的规划,小区全面交付使用后将有315户住家,将有1600人左右入住,小区商场13070平方米,地处市中心的人民广场,是休闲、购物旅游的好去处。如此之大的人流密度,加上商场的运货车辆的进出,仅有地上只固定车位是远远不够的,车辆管理及货物装卸的管理将存在难度。
第三、公寓楼、商场的治安、广告宣传管理。首先进出商场购物、观光人员多,人口流动密度大,而商场宣传广告及琳琅满目的商品足以吸引人的目光,容易使人放松警惕,很容易引起居心不良或偷窃等治安事件发生。同时,乱停乱放的车辆也容易引起丢失。其次商家为推销商品大肆宣传张贴、广播,不正当的竞争不仅污染了社区环境也容易引起治安事件的发生。
针对这些难点,我们进行了仔细的研讨,并以此确立管理的设想和策划:
我们将利用多种综合型物业管理经验,以及公司在la/上海/杭州的综合资源,针对【j华庭】诸多特点以及难点,对小区采取量身定制的管理方法。
一、针对小区装修的问题,在业主办理入住前征询业主管理服务意见,在办理入住手续时宣传政府装修管理有关规定,签订三方各负其责的装修管理协议,明确三方的权利和义务,要求建设、施工单位严格按照la市装修管理规定的要求、时间进行施工,并及时做好清洁卫生工作,把相互的信任、支持建立在发扬契约的精神上。在治安防范及消防管理上与施工单位签订消防、治安责任书,加强安全防范及巡视力度,检查监督落实情况,对违章作业的当场纠正,并采取相应的管理措施,同时上报相关政府部门处理。对建筑垃圾实行袋装化,定点堆放,定人负责清洁,定期消杀喷药。加强施工现场管理,对施工队进行消防安全宣传、教育,凭临时出入证进出小区。
二、针对地面停车位严重不足,我公司将通过管理、疏导提高停车位的使用率,处理好业主车辆与外来车辆的关系,原则上不许出租车进入小区,确保业主车辆的停放安全、有序,同时在小区内尽力挖掘停车场地,建议开发商在建设小区绿化时多铺设一些可停车的草坪砖,避免小区内车辆无处可停放的现象。
三、在商场治安管理上,首先加强治安防盗宣传,提醒顾客照看好自己的钱包和物品,其次根据偷盗者的职业特点,采取保安协同作战全面防范重点监视措施,加强巡逻力度,并协同商家处理好与顾客的关系,把不安全因素消除在萌芽之中。制订治安紧急预案以备急用。严格按照工商管理部门要求做好商场广告宣传的管理工作,制订商场管理制度,对不按规定要求的或有损小区整体环境的,坚决要求整改,对不听劝告的报工商部门处理。
四、加强楼宇的人员、物品进出管理。对来访的客人,经被访人同意后办理登记手续后予以进入;未经被访人员同意,一律谢绝进入。夜间24:00后,物品出门,请业主亲自到场并手签出门条放行。
五、加强小区的治安巡逻,文明礼貌、外松里紧、严密注视进出顾客,发现可疑人员,立即组织跟踪;对衣冠不整、小商小贩、无理取闹者劝其离开。
我公司在全面分析了j华庭开发理念、规划思路、建设周期、物业特点后,对实施物业管理提出如下设想:
1.弘扬一种全新的服务管理理念
在j华庭的物业管理中,坚持以人为本的服务管理理念。要以业主为中心,以业主的利益为半径,以业主满意为管理的出发点和归宿点。为充分体现开发商创造一座'欣赏、品位、尊贵'物业的开发初衷,延续高水准的生活居住理念,我们将坚持管理来不得半点松懈,服务来不得半点疏忽,既'服务第一、管理从严'的原则,专业管理与业主自治自律相结合的原则和物业管理为主、多种经营的原则,寓服务于管理之中,坚持以业主的利益为前提,对j华庭实施科学的管理、优质的服务,并在现有的管理经验及管理资源的基础上,不断调整与j华庭业主层次及生活需求相符的管理模式,营造温馨、舒适、安全、便捷的生活氛围,不断进取开拓,使广大业主真切地感受到高品位物业和商品所带来的新生活、新理念,实施物业保值增值。
2.实现两个双赢的管理目标
通过对j华庭的物业管理,我公司将努力实现两大目标:
1.管理目标
一年内达到la市物业管理行业规范服务达标考核标准。
两年内达到'市物业管理优秀示范小区'或'治安管理先进单位'标准。
三年内达到'浙江省物业管理优秀示范小区'标准。
2.品牌目标
通过科学的管理、优质的服务,使j华庭成为环境道路优美、绿树成荫、安全有序、社区服务配套齐全、文化建设好戏连台的文明综合小区,确立并提升j华庭的楼盘品牌,提高j华庭的市场知名度,以促进楼盘的销售(租),符合开发商为今后开发打下良好的基础的设想。
随着j华庭品牌的确立和提升,不仅使其的业主得到现代生活的享受和文化情操的陶冶,还将使j华庭的物业得到保值增值,同时通过我们的管理使得j华庭的优秀品牌得以更加发扬光大。
3.依据三项管理原则实现三大保证
我公司将为【j华庭】开展的物业管理服务工作中,实现既定的管理
目标,遵循下列:
(1)三大原则
●专业化原则在本物业的管理服务人员中,专业上岗证持有率达100%;同时,为保证员工工作的高标准,公司将不断地开展各种岗位服务技能及服务意识的培训。
●责任到人的原则服务中心与公司签订《目标责任书》,责任书以本方案书之承诺指标为标准,由服务中心负责人承担落实,并与个人收益、奖金直接挂钩。服务中心各部门责任人与服务中心签订《责任确认书》,包括工程主管、保安保洁主管、业户部主管、出纳员、档案管理员、业户接待员、设备定岗维护责任到人,明确工作计划、明确责任,明确奖惩办法。必须做到'事事有人负责,处处有人关心'、'事事有着落,件件有回音'。
●全程监督的原则服务中心的工作将完全处于一种高标准、严要求的动态监督之中。包括:
服务品质监督--由公司每半年组织一次'业主、客户满意率'调查,让广大业主、客户进行最公正的评判;
工作效率监督--由公司组织不定期的'事务完成情况'调查,重点检查维修及时率,投诉处理率、维修合格率;同时公司服务质量督导部也将以专业调查的方式对服务中心进行每月不少于二次的例行检查及每半年不少于二次的综合考评,并出具专项报告书、整改建议书;
财务动态监督--每月收支情况汇总、分析,及时发现偏差,及时进行调整,保证收费与服务相一致的原则。
(2)提供三大保证:
●质量保证导入iso9001:2000版的质量管理体系,紧密结合小区具体实际,制订行之有效的管理制度,以制度促管理,寓服务于管理之中。
●人员保证我公司将抽调经验丰富的管理骨干和技术全面的专业技术人员负责【j华庭】的管理工作和专业技术工作。对于新招聘的员工,我公司将严格按照员工培训计划,采取多种形式进行岗前培训和岗中培训,确保员工队伍的高素质,管理工作的高效率、高质量。
●信誉保证我公司将以自身的社会信誉作保证,在人力、物力、财力等方面全力支持【j华庭】的物业管理,为【j华庭】的物业管理提供全方位的便利。
4.突出四个管理服务重点
【j华庭】是由13幢高层和小高层组成的高档景观电梯公寓,在管理中应当突出四个管理重点:
(1)生态管理【j华庭】建在市中心区,由开发商营造的【j华庭】之韵,幽幽弥漫,故保护和维护好生态环境极为重要。我们组建以保洁、绿化为主保安为辅的生态维护队伍,制订完善的生态保护制度,加强装修人员及建筑垃圾管理。在小区广泛开展生态保护宣传和消防安全宣传教育,特别是要狠抓交房时期及装修期间生态管理、治安管理和消防管理。
(2)设备设施管理高档生态综合型楼宇对设备设施的依赖性很大,如果设备发生故障,将严重影响业主、客户的工作、生活。要配备作风踏实、技术精湛的专业技术人员,建立规范的共用设备设施管理制度和操作规程,对设施设备进行严格管理,并根据不同型号产品的保养要求进行日常检查,精心养护,消除隐患,确保设备安全、正常运行。
(3)消防管理高层楼宇因楼层高,一旦发生火警,极易危及业主生命财产的安全。要贯彻'预防为主、防消结合'的方针,组建高素质的义务消防队伍,制订完善的消防制度,加强消防设备设施的管理。要运用多种方式,在小区中广泛开展消防宣传教育,特别是狠抓装修期间的消防管理;入住后除经常开展消防知识宣传外还将开展消防实地演习以获得更多的急救和逃生知识。
(4)小区建设加强小区建设,对于综合型楼宇来说显得尤为重要。我公司将在当地有关部门的指导和支持下,努力加强小区建设。小区内营业场所需精心策划、合理布局,以方便业主日常生活。要积极提供各类小区服务,开展多种形式的小区文化活动,以满足广大业主、客户政治、文化、生活、心理等方面的需求。
5.创造企业管理服务五大特色
在【j华庭】的物业管理中,我公司将努力创造自己的管理特色。
(1)探索物业管理与属地小区居委会相结合的管理模式。在经济飞速发展的今天,物业的品质有了很大的质的变化,物业管理就不能墨守成规。我公司将根据【j华庭】楼盘和业主的特点,主动接受属地居委会公安机关(派出所)等对小区的工作指导,掌握广大业主的心态,研究小区管理的规律,寻求物业管理与小区管理之间最佳结合点,以创造符合【j华庭】实际的、受广大业主欢迎的小区管理和小区服务的新模式。
(2)提高物业管理的智能化水平。我公司将根据【j华庭】物业管理的需求,逐步建立物业管理软件操作平台。并对设备实现最优控制的过程自动化,以运行状态监视和计算机为中心的设备管理自动化,以安全监视为中心的防灾自动化,以节能运行为中心的能量管理自动化。
(3)创建环保小区。要依托【j华庭】优越的自然环境,在绿化小区、美化小区环境的同时,采取多种方式进行环保宣传、教育,积极开展'收集废电池、垃圾分类、你丢我捡'等环保活动,坚持从物业管理公司的员工抓起,全体动员,人人参与,努力创建拥有蓝天、碧水、绿色、清静的环保小区。
(4)个性化服务与规范服务相结合。在【j华庭】的物业管理服务中既要强调规范化服务,又要重视个性化服务。既要有大众化的小区服务的方式和内容,又要有酒店式的小区服务方式的内容使【j华庭】的业主能够各取所需,各得其乐。
第6篇 物业中心烟花爆竹燃放管理方案
1、目的:有效地引导园区业主在安全区域燃放烟花爆竹,在烟花爆竹燃放过程中发生意外事件时,安全员能及时、有效灵活的处理,确保燃放区域秩序良好。
2、范围:适用于星园服务中心
3、职责:
3.1物业服务中心经理负责园区烟花爆竹燃放工作监督。
3.2安全主管负责燃放现场的现场控制。
3.3指挥中心负责燃放现场的监控、调度,以及发生火灾事故和意外伤亡事故的资源协调工作。
3.4安全员负责燃放现场的秩序维护工作。
4、方法和过程控制:
4.1前期宣传和内部工作分工:
4.1.1安全组于2023年1月20日前拟定“园区业主烟花爆竹燃放位置和注意事项”通知,客服组与居委会、业委会征询意见后,套用公司通知统一模版于2023年1月31日前在园区信息栏和电子屏幕发放;
4.1.2 人事行政组于2023年1月25日前将“禁止燃放烟花爆竹”的宣传标识制作到位,安全组于2023年1月31日在小区重要区域(配电室、临时变压器、燃气调压站、锅炉房、以及化粪池、停车场附近、草坪等区域)将标识张贴到位;
4.1.3安全组在春节期间(2023年2月2日---2023年2月8日)烟花爆竹燃放高峰期,安排安全员集体加班,并在小区各个出入口配置足够的灭火器以防火灾;小区内安排部分安全员成立巡逻队,对业主在私家阳台或小区内燃放烟花爆竹行为及时劝阻;除夕晚上在13#东侧和2#南侧燃气站设专人看护。春节期间,与辖区派出所密切配合,控制各类违规行为;
4.2在引导业主燃放烟花爆竹的过程中,所遇情况的处理措施。
4.2.1业主在园区内燃放烟花爆竹,安全员制止不听时,处理办法;
指挥中心通过监控系统或安全员现场发现在小区内遇有下列行为时,服务中心任何人员均应予以提醒制止:
a)在禁放区内燃放烟花爆竹的;
b)在限放区内未按规定时间燃放烟花爆竹的;
c)十四周岁以下未成年人单独燃放烟花爆竹的;
d)向人群、车辆、建筑物抛掷点燃的烟花爆竹;
e)在建筑物内、屋顶、阳台燃放或者向外抛掷烟花爆竹;
f)妨碍行人、车辆安全通行;
g)个人私自燃放二踢脚等b级和礼花弹等a级烟花爆竹;
h)存放重量超过30公斤的烟花爆竹。
4.2.1.1有以上行为的人员,在安全员提醒时不听劝阻的,安全员应第一时间通知安全班长到现场处理,对于劝解不停的应采取现场拍照、录音等方式留下证据。
4.2.1.2对于业主在自家阳台燃放烟花爆竹的,安全员直接上门进行劝阻,发放北京市烟花爆竹管理规定并做好记录让业主签收,保留证据。
4.2.1.3当出现个人存放超过30公斤的烟花爆竹且不听劝阻时, 直接通知指挥中心向当地派出所报警。
4.2.1.4现场安全员对业主违规行为进行提醒,业主情绪特别激动的,现场安全员保持冷静避免事态恶化,立即通知安全班长到指挥中心其录音笔进行录音取证。必要时请示值班经理报警。
4.2.2烟花燃放现场出现伤人时的处理办法
4.2.2.1安全员现场发现有人员受伤时,第一时间通知指挥中心及安全班长。
4.2.2.2安全班长应在2分钟内赶到现场,安排人员划出警戒区,加强现场保护并上报安全主管,同时通知指挥中心上报服务中心经理请示报警。
4.2.2.3现场安全员应稳定伤员情绪,并通知指挥中心工作人员携药箱到现场,同时向120进行求助。根据现场伤员情况采取适当的方法进行处理。待120到场后将伤员送往医院治疗。
4.2.2.4安全员应协助警方控制现场秩序,防止肇事者破坏现场同时对肇事者进行有效监控,直到警务人员到达配合警方取证。
4.2.3出现车辆及其他物品损坏时的处理办法
4.2.3.1现场安全员与市政路公联安达工作人员配合对燃放区停放车辆进行清理,尽可能远离燃放区域50米以外停放,以免造成车辆损坏。
4.2.3.2安全员现场发现可能导致车辆受损的情况应立即消除。发现车辆或其它物品已经由于燃放烟花爆竹受损,应及时通知现场安全班长及指挥中心联系业主。
4.2.3.3现场安全班长接到信息后,立即到指挥中心取来相机,对现场受损情况进行拍照取证。
4.2.3.4待业主到场后,将现场情况向业主进行说明,在排除无服务中心责任的情况下可以为业主提供书面证明。
4.2.4烟花爆竹燃放现场出现火警时处理办法
4.2.4.1现场安全员一旦接到业主反映火警信息或发现明火火灾后,第一时间将信息反馈给指挥中心及现场安全主管。
4.2.4.2指挥中心接到信息立即安排附近安全员察看具体原因,如火警属实,立即呼叫现场安全员人员就近取灭火器灭火,同时向服务中心经理汇报。
4.2.4.3现场安全员随时将现场情况(着火地点、燃烧物质、火势情况)及时反馈给指挥中心,如火势较小可以控制,当值班长现场拍照取证,查明起火原因,上报指挥中心同时提醒现场业主燃放爆竹注意防火措施,以免再次发生火灾。
4.2.4.4如火势较大(如草坪或其它重要设施火灾)现场火势有蔓延趋势,指挥中心第一时间请示服务中心经理启动消防预案,按消防预案实施灭火。
4.2.5燃放烟花爆竹出现纠纷时的处理办法
4.2.5.1业主与业主之间发生纠纷
4.2.5.1.1安全员第一时间要上报当值班长及指挥中心,指挥中心将监控设施调制该区域进行紧急监控。
4.2.5.1.2当值班长立即赶赴现场,到达现场后首先安抚双方情绪,了解情况避免纠纷升级,并及时将了解情况反馈给安全主管及指挥中心。
4.2.5.1.3当值班长安排人员维护现场秩序,并进一步梳理业户情绪,如双方情绪得到控制,之后做好相关记录,如果纠纷进一步恶化趋势,请示服务中心经理向当地派出所求助,协调解决。
4.2.5.2业主和安全员纠纷
4.2.5.2.1现场尽量避免发生类似事件发生,一旦因安全员提醒业主发生此类事件,要求安全员保持冷静,不可与业主之间发生肢体接触,安抚业主情绪,第一时间上报当值班长。
4.2.5.2.2安全班长的到信息后第一时间通知指挥中心将将监控设施调制该区域进行紧急监控,避免安全员受伤并保留相关影像证据。
4.2.5.2.3安全班长到现场后,了解现场情况,本着化解矛盾的原则,进一步安抚业主情绪。如业主此时消除矛盾,此事就此了结,之后做好员工思想安抚工作;如业主情绪更加激动,避免矛盾进一步恶化,及时与辖区派出所联系协助处理。
由环境组负责燃放场地卫生环境的清理。
2023年2月2日除夕夜安全员具体工作分工
时间
组长
组员
巡逻区域
职责
灭火器材的配备
21:00---2:00
1、2、3、14、15、16号楼周围、围墙及楼内必要时协助南侧围墙外治安。
1、负责对园区内业主燃烧烟花爆竹的现象进行劝阻和控制;
2、负责对围墙周边进行控制,防止不法人员进入园区;
3、小区南侧围墙外如有业主燃放烟花爆竹,安全员立即制止,请其远离。
如有火情,就近取灭火器灭火
22:00-
2:00
4、5、6、7、8、9、号楼周围、围墙及北门
1、负责对园区内及北门业主燃烧烟花爆竹的现象进行劝阻和控制;
2、负责对围墙周边进行控制,防止不法人员进入园区;
3、疏导燃放区域内的交通,防止造成拥堵或造成车辆损坏。
如有火情,就近取灭火器;配10具灭火器放置28号岗北门。
22:00---2:00
商业街由南至北,包括会所广场
1、负责对业主燃放烟花爆竹的情况进行引导;
2、疏导燃放区域内的交通,防止造成拥堵、劝阻燃放区域停放车辆;
3、对因燃放引发的火情及时进行扑救;
4、负责对辖区内闲杂人员的疏导和控制。
由从园区内取10具灭火器放到26号岗会所出入口。放10具灭火器到27号岗东门
22:00---2:00
1、2号楼南侧围墙外及南门
1、负责对业主燃放烟花爆竹的情况进行引导;
2、疏导燃放区域内的交通,防止造成拥堵;
3、对因燃放引发的火情及时进行扑救;
4、负责对辖区内闲杂人员的疏导和控制。
从园区内取10具灭火器放到25号岗南门。
22:00---2:00
、
11、12、13#楼周围、西围墙外侧及西门
1、负责对业主燃放烟花爆竹的情况进行引导;
2、疏导燃放区域内的交通,防止造成拥堵、劝阻燃放区域停放车辆;
3、对因燃放引发的火情及时进行扑救;
4、负责对辖区内闲杂人员的疏导和控制。
第7篇 校区启用入学报到期物业管理实施方案
校区启用阶段--入学报到期的物业管理实施
1报道入学期的形象保障工作
宣传标语、指示标牌、条幅的悬挂设置,学生守则的招贴、校园行为文明公约、寝室公约的招贴,校保卫队升旗手举行每周升旗仪式。
2入学服务工作
公共卫生大扫除,教室、办公场所的全面保洁、绿化的整体修剪和植物盆景的摆设置放,设立物业服务中心入学咨询、引路指路、学校功能区平面图、生活用品代购、邮包代收发、重物提携、访客探亲联系
3入学期的管理工作
抽调客服中心,成立会务部全力配合校办搞好开学典礼工作。由于新生刚刚入学,校方对学生暂未摸清,学生入住学校正在进行中,产生垃圾较多,宿舍封闭性较差,此阶段容易发生失窃事故。我方将按校园行为文明公约加大文明宣传,同时加大环卫保洁力度、保安防外盗内窃、防学生纠纷力度(需制定消防、失窃、治安事件紧急预案),与班主任一起加强学生出入行为管理,动力部24h接修(需制定停电等紧急预案),宿舍管理科在加强寝室公约宣传同时与校方学生处生活指导老师加大对宿舍的卫生及用电检查、熄灯检查。
第8篇 高档住宅楼盘前期介入物业管理方案3
第二节、销策划阶段介入
营销策划阶段包括:
物业管理模式研究、物业管理方案策划、确定《业主临时公约》内容和签定《前期物业服务合同》、销售现场和样板房的日常管理、地产销售活动的配合、以及客户信息的跟踪处理。
物业管理模式研究:
通过对新物业管理项目的深入了解和调研分析,以及对目标客户群的需求调研分析,获得该项目物业管理的特色及物业管理前期规划改进的提示与参考,最终确定明确的、有特色的管理模式。模式应密切结合项目管理特色,可以管理服务概念为主提出,如招商物业推出的“兰溪谷礼宾式管理模式”、“城市主场酒店式管理模式”、“海月社区区域客户助理”管理模式等。
服务内容按照项目的特点及客户群体,结合当地居民消费能力及服务成本测算,有针对性的提出服务内容,如家政服务、家教服务、护理服务、礼仪服务、代购服务、交通、娱乐、饮食、购物、托幼、体育及会所服务及社区文体服务,并对以上服务内容进一步细化,重点展示改进、创新的服务内容。
完整的物业管理概念和模式推出前,需要获得地产公司的批准,并与楼盘营销相结合,必要时物业可在销售现场进行推介和答疑。
编制《物业管理方案》:
在项目正式完成营销推广方案前,需要确定物业管理方案,它是物业公司对物业管理服务工作的全面策划,同时也作为地产与物业签订《前期物业服务合同》重要依据。
1.编制程序
地产下发委托物业管理的意向书,并提供详细的项目资料。
物业对项目及周边情况的考察和调研。
制订编制计划落实责任人,完成项目物业管理方案初稿。
召集专题会议,修改补充相关内容。
报相关领导审阅,并组织召开物业管理方案评审会。
在该项目物业管理方案评审会上,向地产领导及相关部门介绍方案主要内容,听取评审意见。
根据地产评审意见,修改方案,定稿后经物业总经理和地产领导审批后,组织实施。
2.物业管理方案包含内容
物业管理方案中应包含管理模式、服务内容、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方式、资源要求及管理费测算等内容。
签定《前期物业服务协议》
《物业管理方案》经地产确认后,据此与地产签定《前期物业服务合同》,并在房屋销售时协助地产购买者签订《业主临时公约》。
销售现场和样板房的日常管理、地产销售活动的配合、以及客户信息的跟踪处理
1.人员筹备:依据营销现场的要求配备相应工作人员; 并对工作人员进行礼仪、售楼知识、物业管理专业知识等岗前培训工作;进行岗前考核,合格者上岗。
2.规范管理:编写各岗位工作说明书,服务操作流程,使工作标准化、模板化如《售楼处服务操作规程》、《样板房服务操作规程》等。
3.沟通:定期与营销中心负责人进行沟通,了解营销状况、所需配合工作及日常工作的开展情况;不定时与营销人员沟通,了解现有工作的不足之处,并及时进行整改;每月以简报的形式向地产相关部门汇报当月的工作情况及下月的工作计划。
4.日常管理:不定时检查、督促员工做好现场接待、服务、秩序维护及物品等的管理工作;配合营销做好楼盘推广活动,落实相应工作;及时对客户信息进行跟踪、处理、回访;
营销策划阶段应注意事项:
物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容,根据地产需要提供物业推介资料,地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训,根据地产委托要求,物业可在销售现场协助地产进行销售推广,了解客户情况,进行客户调查,并现场解答有关物业管理承诺问题。
第三节 施工建设阶段介入
物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声,即在设备、门窗安装阶段,时间上大致在竣工验收前5-6个月。
施工建设介入程序与内容
1.成立工程介入小组,一般 2~3 人,专业组人员专业搭配合理,具有水电气专业知识和良好的沟通技巧,并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接,及时回复物业的建议。
2.介入小组按照施工安装进度进行现场跟进,发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度,通常可通过建立一套报表体系来实施,报表包括的主要内容有:工作计划、检查情况及对问题处理的建议。
3.实行填报前期介入情况周报制度,将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门,并跟进所呈报问题解决情况。
4.物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会,及时沟通相关问题和进度。
5.物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导,并跟进问题整改落实情况。
物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点
1.了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等,并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目,加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度,注意完善相关设计规划缺陷,包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。
2.地下室工程
地下室因其结构埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境,是渗漏问题的常发部位。因此,根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项:
a) 无论采取何种防水设计施工,基坑中不应积水,如有积水,应予排除。严禁带水或泥浆进行防
水工程施工。
b)采用防水混凝土结构时,除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外,应重点检查:砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦);底板应尽量连续浇注,须留设施工缝时,应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后,墙体只允许留水平施工缝;后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下,墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等);预埋件的埋设应严格按规范施工;养护时间和养护方式应严格监控,此项是承建商经常忽视的工序,但对砼的防水能力有较大的影响。
c) 采用水泥砂浆防水层,除按设计及规范施工外,应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角;刚性多层作法防水层宜连续施工,各层紧密贴合不留施工缝。
3.回填土工程
回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量,如回填质量不好,将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道,使地面开裂等问题。因此,应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控,有问题应坚决要求返工,否则后患无穷。
4.楼面、屋面砼工程
楼面、屋面砼工程质量,通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因,亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题,故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。
a) 钢筋绑扎:钢筋绑扎是否按图按规范施工,其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题,均造成以后楼板的开裂,特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查,同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作,以免出现露筋现象。
b)砼浇注:除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外,鉴于物业常见质量问题,物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理,有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题,通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水,还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实,出现外墙面雨水渗入外墙面后,在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面,导致维修困难,故对以上部位砼的振捣应严格监控。
5.砌筑工程
建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象,造成此问题,通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对,砂浆不饱。因此,在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督,墙顶与梁底间的砌砖,应把砖体斜砌,使砖体两头顶紧墙顶和梁底,并保证砂浆饱满。
6.装饰工程
a)外墙面:外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键,应严格监督。
b)内墙面及天花板:内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料,应注意砂浆的搅拦均匀,以免造成墙体饰面开裂,墙体与砼梁、柱搭接处,最好加设砂布等材料后再抹灰。
c) 地面:厨、厕地面,作为湿区应重点监理,注意砂浆密实及查坡泄水方面。
7.门窗工程
木门与墙体接合处,由于材质的差别,经常会出现缝隙,外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水,这些都是施工问题,应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。
8.给排
水工程
a)给水工程:如供水管道埋设在墙内,则应在隐蔽前做试水、试压试验。
b)排水工程:原有常用的铸铁管,常因质量问题,出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水,使用年限短等问题,使物业管理公司维修困难、管理费用增多,在可能的情况下建议改用pvc水管。
第四节 验收阶段介入
接管验收定义:
物业公司在接管委托方的物业时,以物业房屋质量和满足使用功能为主的验收,内容包括:资料、房屋本体、道路、工建配套、设施设备、绿化景观等。
成立验收小组制定验收计划:
1.由物业总经理在物业管理合同规定的接管日期前一个月成立物业接管小组,并委任组长,组员包括各工程技术人员、职能部门人员、管理处人员并经过相关专业的教育或培训。
2.物业接管小组组长拟定物业接管计划并报总经理审批,物业接管计划应包括以下内容:
a) 物业接管验收项目清单;
b) 小组人员分工;
c) 接管日程安排;
d) 其他(如提前介入在建工程验收等)。
3.小组组长拟定接管计划时应注意,图纸资料应至少提前于现场十五天完成验收。
图纸资料的验收
1.应予验收的图纸资料一般应包括:
a) 全套工程竣工图纸(具体以政府档案管理要求);
b) 施工承包合同复印件;
c) 机电设备使用说明书;
d) 电梯使用许可证;
e) 隐蔽工程验收记录(涉及物业管理过程的项目);
f) 供水、供电的指标批文;
g) 供气系统验收证明(含指标批文);
h) 智能化系统验收证明;
i) 消防系统验收证明;
j) 接地电阴检测记录;
k) 防雷引下线焊接记录;
l) 地下管网竣工图;
m) 设备供货合同复印件;
n) 其他资料。
物业的验收
1.房屋及分户(层)设施的验收
a) 房屋墙、地、门、窗装修情况;
b) 供水、供电情况;
c) 水、电设施,洁具及其他设施(按设计及房屋销售合同规定);
d) 智能化设备情况;
e) 其他(按房屋使用功能划分,各功能房屋具有各不同功能设施)。
2验收要求
a) 房屋本体和分户(层)设施符合设计要求和具备使用条件。
b) 质量和使用功能必须符合《房屋接管验收标准》,验收责任人将验收情况记录于《房屋及公共设施接管验收交接表》、《工程验收表》和《房屋及公共设施清单》,并提交接管小组组长。
3.公共设施验收
a) 给排水系统;
b) 供电系统;
c) 燃气系统;
d) 空调系统;
e) 消防系统;
f) 通讯系统;
g) 安防系统;
h) 电梯系统;
i) 园林绿化系统;
j) 道路、照明系统;
k) 管理配套系统(含管理房、停车场、车棚、垃圾房等)。
4.验收要求:
a) 公共设施完善,符合小区的规划的记载;
b) 给排水系统、电气系统、照明系统、电梯系统、管理配套设施系统的质量和使用功能应符合《房屋接管验收标准》。
c) 对燃气系统,接管小组应索取有关专业公司验收合格证明。
d) 对安防、智能化系统及电梯工程接管小组应索取有关专业公司和政府监管部门的验收合格证明。
e) 消防系统要求有消防部门检验验收合格证明。
f) 系统的质量和使用功能应符合设计图、说明书及安装合同的有关规定。
g) 园林绿化系统应符合绿化设计方案和绿化保养合同的要求。验收责任人将验收情况记录于《工程验收表》和《房屋及公共设施清单》,并将记录表提交小组组长。
5.物业接管小组在接管理验收前应组织相关人员对接管物业的图纸及技术文件进行学习和研究,在验收组织验收时,应提前至少一天确定验收时间并通知相关人员。
6.验收责任人根据验收情况将存在的问题填写于《交接问题处理单》,并跟进完善情况,该单由移交单位代表和验收人签字后,正本交移交人,副本由验收责任人和接管小组组长交管理处存底备查。
7.验收责任人对自己签发的《交接问题处理单》的执行情况进行监控,并在完善期限满或移交单位要求对存在问题项目重新进行验收时,验收责任人按规定组织人员参与验收,验收合格的,在备注栏内注明,并签字,验收仍不合格的,要求其继续完善。
8.验收责任人在自己签发的《交接问题处理单》全部完成后,提交接管组长审核。
9.接管小组组长根据物业接管验收项目和验收责任人提交的《工程验收表》、《交接问题处理单》对物业接管验收工作进行监控,发现有遗漏的应验收项目时,即时要求验收责任人进行验收。
物业预验收
1.对于在建大型物业,由于工程期长、工程量大,接管小组组长可指定小组成员适当提前于整体工程的完工前进行预验收(初步验收),如隐蔽工程等。
2.对物业进行预验收时,责任人应同时了解工程建设过程,小区规划、工程建设进度、物业交付使用(入伙)时间,房屋销售对象(业主)基本情况,房屋结构等,并做好记录。
物业的正式验收接管
1.物业接管小组组长在图纸资料,房屋及分户(分层)设施和公共设施均完成验收后,制作《房屋及公共设施竣工和接管验收交接表》和《物业整体移交验收表》,物业即正式接管。
2.对新建保修期内的物业,《物业整体移交验收表》应一式三份,由开发商、施工单位和物业管理公司三方签章后各执一份。
3.对保修期满的物业,《物业整体移交验收表》一式两份,由物业管理公司和开发商双方签章各执一份。
第9篇 小区物业管理服务人员培训方案
小区项目物业管理服务人员的培训方案
一、培训工作的指导思想
无论从事何种行业,工作最终是由人去落实完成。所以,我们始终高度重视入力资源的开发,尤其强调企业对员工的内部潜能开发――培训。因此,我们把培训工作提升到物业管理公司是否能按照既定目标实现物业管理优质服务的战略高度来对待。我们相信,一个好的物业管理服务模式必定包含一个良好的培训机制。我们认为:培训是企业壮大的催化剂,是员工职业生涯的加油站,是企业给员工最实惠的福利。
我们在人员培训工作上拟采取如下措施:
*结合我管理公司在物业管理优质服务方面的经验,并根据物业管理市场及行业动态的最新变化,随时调整培训策略,不断更新培训内容,保证培训的效果。
*树立“管理者就是培训者”的观念。每一位管理人员都应该担负起培训下属员工的职责。我们尤其强调培养员工实际工作中的能力,要求员工通过培训结合自己的工作实践来不断提高自己的工作能力,掌握和熟悉日常工作的程序、要求、方法和技巧。
*培训考核绩效化。我们将把管理处每次培训考核的结果与个入的绩效考核挂钩,目的就是落实培训,量化培训,避免管理处培训流于形式。
*结合实际不断持续改进培训课程的内容。我们将不断总结实际工作中的良好经验,并用以指导员工,防止员工在机械循环的培训中丧失学习动力。采用先进科学的方式(例如拓展训练、感受性训练、游戏等),使培训形式多样化,增加不断培训的效果。
*采用目前国际企业管理培训行业中流行的“kas”培训方法,即集知(knowledge)、能力(ability)和技巧(skill)于一体的培训方法。具体方法如:讲授法、讨论法、案例法、模拟角色法、对抗辩论法、专题讨论会、参观学习、现场实习和职务轮换等。
*培训工作制度化,保证员工有足够的培训时间。通过分级考核及末位淘汰制度,制遣员工的紧迫感和压力感,将传统的被动性接受培训,变为员工自发性的主动参与。
二、培训系统的实施运作
1、培训系统图
系统图说明:
*针对**.凤凰城的管理特点来设置培训目标并拟定实施计修正。
*有效运用多种培训形式和方法,确保培训达到预期效果。
*通过对员工进行考核,了解培训的有效性及员工的接受程度。
*根据对考核结果的评估和反馈,及时调整培训思路并确定未来培训重点。强调将理论应用到实践工作中。
2、培训的组织方式
*培训职责
*管理处经理助理负责员工日常培训的计划、协调、组织、考核等工作。
*主管级以上的管理人员根据管理处提出的培训计划进行逐级培训,并对培训实施评估,并及时将培训效果和情况反馈给上级培训人员。
*培训实施流程
我们对员工的培训分为三个阶段:入职培训――岗位转正培训――日常管理培训。每位新入职员工必须接受为期7天的入职培训,内容详见新员工公共培训科目;三个月试用期满后,员工将接受为期一周的转正培训,考核合格后方可转正。转正以后员工将接受长期连续的日常管理培训,内容详见各工种培训科目表。
3、培训时间
*为实现“加油站”式培训,我们对各工种员工亦制订了具体的培训时间要求,完成培训后登录积分,详见下表:
职务(岗位)部门经理以上项目主管管理员(班组长)作业服务员工
每年培训时间不少于140h不少于100h不少于80h不少于60h
*根据脱产情况培训亦可分为三种,即:全脱产培训、半脱产培训、在职培训。我们坚持以“在职培训为主.脱产培训为辅”,并对非关键培训采取“以考代训”的方式。
4、员工培训常用方法
序号 培训类别 培训方式、方法 培训对象 培训目的及适用环境
1综合类
1.参加拓展训练管理人员促进相互的信任、支持与合作
2.参加军事训练全体人员增强员工的组织纪律性和自律性
3.“5s”培训管理、工程技术人员提高员工职业素养
4.投影、录象、电脑演示等视听教育全体人员增加感性认识
2研讨类
1.头脑风暴法管理人员提高创造力,培养创造性思维
2.专题讨论法管理人员提高管理水平
3.典型案例、个案剖析、情景模拟等案例分析法全体人员提高综合分析解决问题的能力
3演练类
1.模拟角色法全体人员熟悉公司情况及各类业务工作
2.对抗辩论法管理人员提高员工协调沟通能力
3.游戏训练法全体人员激励员工工作积极性
4学习类
1.检查表法管理人员提高创造力及观察问题的能力
2.快速阅读法管理、工程技术人员培养快速阅读能力
5讲课类1.逆向思维法管理人员培养换位思考的逆向思维
三、培训内容及目标
1、新员工公共培训科目
序号培训科目培训内容课时
1军训军事训练和体能训练5天
2礼仪知识常用礼仪知识6课时
形体训练 员工行为语言规范
3服务意识职业道德教育3课时
客户沟通协调技巧
受理及处理客户投诉
4企业文化企业基本情况介绍3课时
企业理念与宗旨
员工手册与劳动人事规章制度
5物业管理知识物业管理基础知识6课时
物业管理的行业法律、法规6课时
入伙与二次装修管理服务要求与技巧3课时
典型物业管理案例6课时
6质量管理质量管理体系与品质控制6课时
7安全防范知识消防知识6课时
治安防范知识与技巧
8小区情况小区与业主基本情况介绍3课时
9带班实习7天
2、护卫员及车辆管理员培训科目
序号培训内容培训频率培训目标
1工作例会每周一次提高政治思想觉悟,开展批评自我批评
2内务管理与考核检查每周一次保持宿舍干净整洁
1.单兵队列动作;
2.三大步法;
3.体能训练
;周一至周五每天1小时培养组织纪律性,训练扎实基本功
1.擒拿格斗基本功;
2.捕俘拳;
3.防卫术;周六、周日每天3小时熟悉掌握擒敌及防卫技能
5安全服务工作手册每月一次熟悉岗位职责、操作规程、工作标准
6法规与规章制度每月一次熟悉并掌握相关法律、法规以及规章制度
7消防知识每月一次熟悉消防救火职责
8消防训练每周一次掌握基本消防操作技能
9突发应急事件处理每季一次提高突发事件处理能力,掌握处理技巧
3、保洁员培训科目
序号培训内容培训频率培训目标
1工作例会每周一次提高思想觉悟,开展批评自我批评
2保洁方法与清洁剂使用每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
3保洁设备操作保养知识每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
4保洁服务工作手册每月一次熟悉岗位职责、操作规程、工作标准
5病虫害消杀与防治每月一次熟悉掌握基本方法及技巧
6保洁规章制度每月一次熟悉掌握规章制度
7消防知识及训练每季一次熟悉消防救火职责及掌握基本操作
8突发应急事件处理每季一次提高突发事件处理能力
4、维修技工培训科目
序号培训内容培训频率培训目标
1工作例会每周一次提高政治思想觉悟,开展批评自我批评
2物业管理基本常识每月一次熟悉专业知识,培养专业素质
3建筑与设施维修每月一次熟悉建筑结构与设备设施原理及维修
4工程维修工作手册每月一次熟悉岗位职责、操作规程、工作标准
5法规与规章制度每月一次熟悉并掌握相关法律、法规以及规章制度
6小区设施概况每月一次切实掌握了解小区设施设备概况
7消防知识每月一次熟悉消防救火职责
8突发应急事件处理每季一次提高突发事件处理能力,掌握处理技巧
四、管理人员培训计划
针对**.凤凰城项目的实际情况,我们制订了如下管理处主要管理人员在入伙前后一年时间内的培训与进修计划,着力提高管理人员的专业素质、服务意识和技巧、管理能力等,为项目的物业管理服务打造高素质的管理团队。
时间培训内容备注
入伙前一个月新员工入职培训详见公共培训科目
入伙后第一月物业管理理论聘请专家授课
入伙第二个月行业动态与创新及发展趋势聘请专家授课
入伙第三个月国外物业管理聘请专家授课
入伙第四个月法律常识学习与案例分析内培
入伙第五个月领导技巧与职责聘请专家授课
入伙第六个月心理学与服务技巧聘请专家授课
入伙第七个月智能住宅管理与服务聘请专家授课
入伙第八个月iso质量管理体系聘请专家授课
入伙第九个月成本控制与财务管理内培
入伙第十个月优秀项目参观考察到南京等城市优秀项目考察
入伙第十一个月星级酒店服务参观学习到星级酒店学习考察
第10篇 医院后勤物业管理环境整治方案
医院环境整治方案(后勤物业管理)
整改内容
(1)绿化
①将医院内东面临时仓库前的荒土种上草坪,面积约500平方米。
②在草坪适当地方种上适当数量(5-8棵)的大树。
(2)地灯
在医院内草坪的适当地方,增设地灯约40个。
(3)坐椅
在医院内草坪靠人行道旁的适当地方增加休息坐椅(坐座)约20个。
(4)垃圾桶
在医院内户外适当地方增放垃圾桶约20个。
(5)宣传栏
在医院门诊大厅门前、住院楼、急诊室、食堂等处,增设宣传栏6个,材料不锈钢,每个面积约6平方米。
(6)外墙贴砖
在医院内东面临时商铺(两层楼)外墙,增贴与医院现有建筑物相同的小方砖,面积约600平方米。
(7)增设霓红灯
在门诊楼正面楼顶上增设霓红灯。
第11篇 物业园区工程管理应急方案
突发性停水的应急
1.突发性停水的主要原因有:
①小区水管爆裂停水.
②供水设备故障停水.
③市政供水停水.
2.应急处理措施
①对停水的原因进行核查并及时通知业户及前台。
②如若小区内水管爆裂而停水,应视管道爆裂的情况大小(主管、支管爆裂),采取不同方法进行抢修,在抢修同时应通知上级领导,以便组织抢修工作。
③设备故障停水,有备用设备则投用到备用设备,并评估修复时间,在抢修过程应通知上级领导,组织抢修工作。
④市政供水停水,应拨打电话到水务局询问停水原因及供水时间,并通知前台及住户,以便业户了解。
停电应急方案
一、突发性停电的类型.
1、因不可抗拒的自然力(如雷击、台风等)或客户用电不当造成的供电中断。
2、因设备故障停电(小区内设备及供电部门设备故障等)
二、应急方案
1、出现突发性停电首先要与供电部门联系,了解停电原因及供电时间,以便于向业主解释。
2、如小区内设备故障发生突发性停电,值班人员应立即到达现场进行检查,如有备用设备则应先使用备用设备,再进行检修。
3、没有备用设备则需评估维修时间。评估四十分钟内能恢复用电,值班人员应立即通知工程主管到达现场组织抢修工作。
4、如评估四十分钟内不能恢复供电,则应在抢修的同时通知管理处主任到现场组织抢修工作。
三、最后确定恢复供电时间,应立即反馈至管理处,便于向住户解释。
电梯困人应急方案
1、当发生电梯困人事故时,电梯机电维修员通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系,务必时期保持镇静,不要惊慌,静心等待救援人员的救援;被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门处于半开闭状态,电梯机电维修员应设法将轿厢门完全关闭。
2、根据指层灯、pc显示、选曾启恒干活打开厅门观察判断轿厢所在位置。
3、轿厢厅于距厅门0.5米左右(高于或低于)位置时的救援。
(1)拉下电梯电源开关。
(2)用专用厅门钥匙开启厅门。
(3)在轿顶用人力开器轿厢门。
(4)协助乘客离开轿厢。
(5)重新关好厅门。
4、轿厢停于距离厅门0.5米以外位置的救援方法。
(1)进入机房切断电梯电源。
(2)拆除电动机尾轴罩盖,安上旋座及旋柄。
(3)救援人员之一把旋柄,另一救援人员手持释放杆,轻轻撬开制动器,利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险,操作适应一撬一放时轿厢逐步移动,直至最接近厅门(0.5米左右)为止。
(4)当轿厢厅于距厅门0.5米元左右位置时,其救援方法按第3条进行。
5、遇有其他复杂情况,应请救电梯公司帮助救援。
6、困人救援工作完毕后,电梯机电维修员应将情况完整、规范地记录在《电梯运行日记》内。
第12篇 s物业项目机动车停放管理方案
为维护项目交通秩序,加强机动车辆停放管理,方便客户车辆保管,预防交通事故和盗窃事件发生,特制定本方案:
1.概述
1)停车场简介
zz电视中心地下停车场,车场面积6.58万平方米,拥有停车位982个,其中地上停车位90个,地下停车位892个。以先进的设施、设备和专业的管理技术水平为zz电视中心工作人员及中外宾客提供便利、整洁、安全的停车服务。
2)停车场管理指导思想
zz电视中心拥用设施先进的现代地下停车场,物业管理处通过派遣、选聘高素质的物业从业人员应用先进的计算机管理系统,组建一支装备精、素质高的管理队伍。进而体现'以人为本,零距离对客服务'的宗旨。
3)停车场管理整体目标
(1)地下停车场的管理目标是通过科学的手段和专业化管理经验,来实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。
(2)保障停车场各项设备、设施的正常运行,为员工、宾客提供安全、整洁、便利的停车环境。
(3)以相对低廉的成本,提供最佳的物业管理服务,逐步树立良好的企业形象。
2.管理人员配置及岗位设置:
1)停车场区域保安主管1人,负责停车场日常人员、设施、环境的车辆管理工作,办理车辆通行证,停车场车位出租业务,停车管理费的收取工作。
2)停车场保安领班3人,负责停车场各班次人员、设施、环境的车辆管理工作,办理车辆通行证,停车场车位出租业务,停车管理费的收取工作。
3)停车场管理员:24人
岗位设置:4个(停车场入口岗、停车场出口岗、地下车场管理员、地面车场管理员)
3.管理制度
1)停车场安全管理制度
(1)车主在办理长期使用车位手续时,须向保安部提供车主/驾驶员姓名、身份证、联系电话、车牌号码及车辆必备的合法手续。
(2)车位使用人领取停车卡后,登记资料如有更改,需及时通知项目保安部。
(3)车位使用人的停车卡如有遗失,需到保安部声明作废,补办新卡,并交纳相应的工本费。
(4)地下停车场严禁超高车辆进入(限高米),车辆进入地下停场后应慢速行驶(限速5公里/小时),不能抢行或高速行驶。
(5)在本停车场内发生的车辆、物品被盗事件,保安部应协助车位使用人向公安机关报案和履行保险索赔手续。
(6)车主/驾驶员须严格按照停车场内的行驶路线行驶。车辆不得停放在车位范围之外,也不得在非停车区域内停车。
(7)进入停车场的人员应爱护停车场内一切公物及设施设备。如因车主/驾驶员在停车场内行驶或停车过程中造成设施设备损坏,肇事者应按价赔偿。
(8)车位只限停放车辆使用,不得改作其他用途或存放杂物。
(9)车辆在驶入正确位置后,车主/驾驶员在离开车辆前,应检查门窗是否锁好。贵重物品、机密文件、有纪念价值的物品等不得放置在车内。
(10)车主/驾驶员严禁携带易燃、易爆等危险品或非法物品进入停车场。
(11)停车场内严禁加油或动用明火,严禁吸烟。
(12)如因漏水、维修、油漆、清洁等工作需要临时改变停车位置,车主/驾驶员应予以配合。管理部门对此安排不会给予补偿。
(13)有固定车位者必须将车辆停放在指定车位内,无固定车位者不得占用固定车位的空间。
(14)不得在车位上加建任何临时或永久性建筑物,亦不可私自加放标牌,或在墙、柱及天花板上打孔,或在其空间张贴、书写或悬挂任何东西。
(15)车主/驾驶员需保证车辆报警器处于工作正常状态,避免车辆引起误鸣。
(16)在停车场内,车主/驾驶员不得离开已经启动引擎的车辆。
(17)本停车场仅供车辆停放使用,车主/驾驶员不得在停车场内洗车、修车。
(18)如在停车场内发生轻微交通事故,车主/驾驶员必须相互登记对方资料,管理部门在现场拍照后,即须将车辆靠边停放,不得阻塞通道。
(19)车主应购买各类有关保险。因天灾与不可抗力所带来的车辆损坏,物业管理公司不承担责任。
2)地下停车场管理员岗位制度
(1)详细记录出入车辆的车牌及出入时间;不得遗漏登记;妥善保存车辆登记表;
(2)注意检查进入车辆的车况,发现车辆损坏应及时与车主确认,并进行记录;
(3)注意检查进入车辆是否有物业公司核发的'车辆通行证',无'通行证'车辆不得进入地下停车场;
(4)在未经物业管理公司负责人允许下,任何无关车辆不得在停车场停放;
(5)发现可疑人员在停车场内徘徊或逗留,需查明其身份来历;
(6)车主在停放车辆时,应提醒车主停车入位,不影响其他车辆停放;
(7)停车场发生交通刮蹭等事故时,应及时上报相关领导,并暂留肇事人员;
(8)检查发现车辆有漏油等危险情况时,通知相关岗位人员协助进行及时处理,并报客服中心通知车主,将车辆开出停车场;
(9)发现车辆有被盗,被撬痕迹及时报告安保部主管及值班负责人,如发现盗窃破坏分子及时通知相关岗位抓捕和扣留犯罪嫌疑人。
(10)提醒车主,请勿在车辆内存放物品,关闭好车门、车窗;
(11)对进出地库出入口车辆安全检查后,进行登记;
(12)工作期间对车辆随时进行安全检查,发现未关门、窗、后背箱未锁车辆,报客服中心通知客户。夜间对停放车辆安全检查后,进行登记。
(13)与保安班长,保持联系每小时对车场情况报告一次。
(14)对停车场内的物业设施、设备,机房门状态定时检查,如发现问题及时上报;
(15)值班期间应保持服装整洁,仪容仪表合乎公司标准;不得从事与工作无关事宜;
(16)妥善使用对讲机等值班器械,保管好值班用品;
(17)在行使管理过程中,应以理服人,礼貌待人,不得与对方发生争执;
(18)地下停车场属于重点保卫区域,当值管理员不得以任何理由擅离岗位。
3)收费岗管理制度
(1)值班人员应忠于职守,努力工作,严禁迟到早退。
(2)接班人员因故不能按时到岗,当班人员应主动顺延工作时间直到接班人员到岗,或请示主管安排替班,不得擅离职守。
(3)值班人员如有特殊原因需要暂时离开,必须有人替岗
后方可离开。
(4)因故因病不能出勤者必须提前向主管请假,并应在事后提交相应证明以说明情况。因故需要倒班者,应提前24小时征得主管同意后方能安排实施。
(5)爱护收费机以及室内一切设施,严禁私自拆卸和不按程序操作,严禁磕碰、损坏设备,严禁无关人员触动、使用室内设备。
(6)收费机存储、打印的文字材料、特定指示及内容均属保密范围,值班人员无权向他人透露或外借。
(7)值班电话系处理情况、应急联系之用,必须保持线路通畅,任何人不得因私事占用。
(8)非工作需要,不得在值班室接待、容留任何外部人员。
(9)定期检查、保养收费机系统设备、通讯器材,保证所有设备、设施的完好、有效和畅通。
(10)自觉维护室内卫生,努力营造洁净整齐的工作环境。
4)停车场防火安全管理办法:
为了加强地下停车场的防火安全管理,根据国家和市公安局有关法规,制定本管理办法。
(1)机动车停车库是楼宇防火重点部位。进入本停车库的车辆和人员,应执行物业机动车停车库防火安全管理办法。
(2)机动车停车库管理人员,应按本办法的要求,逐级落实防火责任,加强防火安全管理,维护停车场正常秩序。
(3)车辆按顺序停放,不得阻塞消防通道和堵压消火栓,车辆之间保持一定的安全疏散距离。
(4)严禁载有易燃易爆化学危险品的机动车在车库停放。
(5)严禁在停车库加油、修车。
(6)严禁在停车库吸烟和动用明火。
(7)严禁在停车库放汽油、柴油等燃料以及其他易燃、可燃物品。用过的油棉纱等废弃物,需及时清理,不准存放在停车场内。
(8)出现火警时应及时报警、扑救并采取应急措施予以妥善处理。
(9)凡违反以上管理办法者,将按照国家消防法、市防火安全责任制的相关规定予以警告或处罚。
4.应急预案
1)火灾
参照《火灾处理程序》。
2)水浸
参照《水浸事件处理程序》。
3)车辆被盗处理预案
(1)发现有车辆被盗事件发生时,当班人员要立即通知保安主管或经理赶赴现场处理。
(2)经证实确实发生案件,应立即向项目经理报告。
(3)记下被盗车辆的相关情况。
(4)细致的了解现场情况,逐一询问与案件有关人员当时的情况。
(5)协助车主向公安局报案。
(6)公安人员抵达现场后,应积极配合其开展工作并随时关注事件进展情况。
4)车辆事故导致项目设备损坏处理预案
(1)当车辆在物业管理区域内发生意外事故导致设备损坏时,发现者应立即通知保安主管或经理,并记录驾驶员详细资料,包括车辆号码及驾驶执照牌号等同时保护现场。
(2)保安主管或经理接到报告后,迅速到达现场处理,了解肇事车辆情况,设备、设施损坏情况,与肇事者协商赔偿事宜,有关损坏设备、设施的价格问题应听取工程部和厂家意见。
(3)损坏设施需紧急处理的,应尽快通知工程部处理。
(4)保安主管或经理应根据事态发展情况,及时向项目经理报告;如与肇事者不能协商解决,可向公安机关报案解决。
