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第1篇 物业管理质量体系文件：采购控制程序
物业管理公司质量体系文件:采购控制程序
1.0目的
确保采购的物资符合规定的要求,以保证公司利益。
2.0适用范围
2.1物业管理所需要的物资(如工程保养、修缮用途的物资,保洁用的物资,消防用的物资,保安用的物资等)的采购活动。
2.2内部管理用、办公室用的采购活动也可参照实行。
3.0职责
3.1提出采购要求的部门负责制定采购计划。
3.2物业管理公司经理负责审核采购计划及配备资源,各管理处主任或部门主管可根据权限审批采购计划。
4.0程序
4.1物资的采购
4.1.1各部门负责人根据下月的物资预计用量并结合月末库存情况,在每月30日之前提出下个月的物资采购计划,说明物资的品种名称、型号、规格、数量、单价等(如有特殊要求,须说明)。采购计划也可以《采购申请单》提出。
4.1.2各部门将月份物资采购计划交各管理处主任或部门主管审批,必要时应经公司经理审批,具体执行参见《物业公司财务管理制度》。
4.1.3单项金额在2000元以上的应签署合同、协议并经评审,参见《采购与分包合同协议签定程序的有关规定》。
4.1.4各部门将批准后的采购计划交负责采购的人员,由其在合格供应商处进行采购。严格在计划范围内组织采购和安排开支。
4.1.5如因特殊情况需追加计划开支或超计划开支的应由各部门提出追加申请,并详细说明原因,并按4.1.2各款执行,填写《采购申请单》。
4.1.6对常用物资、贵重物资,采购人员应在合格供应商处进行采购,如有急需等特殊情况,经部门主管或管理处主任批准后可在其他供应商处购买。
4.1.7各部门在支付费用及采购物资前需借款时,由经办人填写《借款单》,财务部根据相关合同、协议或计划审核后,按《物业公司财务管理制度》办理借款。
4.2供应商的选择
在采购物资时要选用符合要求的供应商,在指定的合格供应商名单内进行采购活动,按《分供方管理程序》和《工程发包、采购、外协加工的询价制度》。
4.3采购回来的物资由提出采购计划的部门负责人验收,交仓管员办理入库手续并留下记录,入库检验执行《进货检验程序》。
4.4采购资料的控制
4.4.1采购资料如有政府、地方法规关于建筑物业方面的规定用料要严格依照执行(如消防物资,装修禁用的石棉等)。
4.4.2对经常要采购的物资如涉及图样,规格,样板时,要经过审批和批准确保依照这些资料正确购入物资,对外协加工及制作的产品,其图纸要求必须要经工程部的认可,确保符合要求才能发出。这些资料作为验收的依据。
4.4.3对以上的采购资料要有准确的标识方法,如采购定单,分承包方的工程合同的编号。所签合同应在《合同、协议收文登记目录》上有记载。
4.4.4对服务项目的分承包方合同须说明各项服务质量要求及服务的评价标准等。
4.4.5服务项目的分承包方合同由公司的法人代表或其授权人员签订后实施。
4.5对提供服务方面的供应商对其过程监控参见《工程发包、采购、外协加工的询价制度》。
4.6为确保采购的物资不受人为的影响,采购员应由各管理处主任或部门主管指定,并应遵守《员工手册》及公司其它文件的相关规定。
5.0相关文件
5.1《分供方管理程序》
5.2《进货检验程序》
5.3《工程发包、采购、外协加工的询价制度》
5.4《采购与分包合同协议签定程序的有关规定》
6.0 相关记录
6.1《采购申请单》
6.2《借款单》
6.3《合同、协议收文登记目录》
7.0 附录
7.1《员工手册》
7.2《物业公司财务管理制度》
编写: 审批:
第2篇 项目管理处物资采购控制程序
项目管理处物资的采购控制程序
1.0目的
对物资采购的申请、计划的编制、审批等过程制定相应程序,确保采购物资符合规定要求。
2.0适用范围
适用于管理处提供服务活动所需物资的采购。其他物资(如办公用品)的采购可参照执行。
3.0职责
3.1提出采购的部门制定《采购计划》和其他采购文件,由部门负责人或分管领导审核后报公司批准。
3.2提出采购的部门负责实施采购。
4.0工作程序
4.1物资的采购
4.1.1计划性采购
4.1.1.1仓管员根据物资库存情况,作出下月补充物资采购计划。
4.1.1.2各部门主管每月下旬制定下个月的物资采购计划,说明物资的名称、型号、规格、数量等(如有特殊要求,须说明)。
4.1.1.3各部门将月份物资采购计划交本部门经理审核后,报公司总经理批准。
4.1.1.4各部门将批准后的采购计划交负责采购的人员由其在合格供应商处进行采购。
4.1.2零星采购
4.1.2.1各部门需要零星物资和计划外的物资时,先填写《请购单》,说明物资的名称、型号、规格、数量、用途等(如有特殊要求,须注明)。
4.1.2.2《请购单》由各部门主管确认后按公司的有关规定执行审批和报批手续后交负责采购的人员。
4.1.2.3采购人员一般在合格供应商处进行采购,如有急需等特殊情况,根据物品价值可由部门负责人或总经理批准后也可在其他供应商处对实物质量进行验证合格购买。
4.2供应商的选择
见《分供方的选择和评审程序》。
4.3验证
见《进货检验程序》。
4.4采购人员在进行采购时,将采购物资的时间、供应商登记在计划表或《请购单》相应栏目内。
4.5采购回来的物资交仓管员办理入库手续并作出记录。
5.0相关文件
5.1《分供方的选择和评审程序》
5.2《进货检验程序》
5.3《采购计划》
5.4《请购单》
第3篇 z物业管理物品采购控制程序
公司程序文件版号: a
修改号: 0
ej-qp5.1物业管理物品采购控制程序页码: 1/3
1.目的:
确保采购的物品符合质量要求。
2.适用范围:
适用于公司各部门对物业管理服务相关物品的采购。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.6、4.10、4.13章
3.2 is09002标准第4.6、4.10、4.13章
4.职责:
4.1公司各部门职责:
4.1.1各部门应设专人负责编制本部门相关物业管理项目所需物品的购置计划。
4.1.2各部门主任负责本部门物品购置计划的核定。
4.1.3管理者副代表负责物品购置计划的审核,公司副总经理负责物品购置计划的审批。
4.1.4经副总经理审批后的物品购置计划由综合办公室主任负责实施。
4.1.5综合办公室主任负责购置物品检查、验收、入库登记。
4.2工程维修部的职责:
4.2.1工程维修部负责物业分承包商施工材料及日常维修材料采购计划的审核。
4.2.2当住户发现分承包商提供的日常维修材料存在质量问题或材料不足时,工程维修部应对分承包商所购物品和库存进行验证,并对其发出《整改通知书》。
5.工作程序:
5.1物品的购置计划由各部门根据本部门相关物业管理项目实际需要,编写《物品采购计划报批表》。
5.2购置计划要明确产品的名称、规格、型号、数量、购置用途与时间要求,有特释要求的应注明。
5.3购置计划编写完成后交部门领导进行核定,经部门领导核定后,
交管理者副代表审核,并由副总经理审批。
5.4经副总经理审批后的购置计划,由综合办公室主任负责实施。
5.5综合办公室主任对审批后的购置计划应委托办事员负责实施。
5.6办事员根据各部门的购置计划,要进行分类汇总,制定采购计划,采购计划应结合实际,以免造成资金的浪费。
5.7对物品采购的要求:
5.7.1办事员在进行采购时,应从《合格供应商名单》中选择供应商,并根据各部门提供购置计划的时间要求,分轻重缓急,有计划地进行,以确保物品的及时供应。
5.7.2工程维修部应建议物业分承包商对用量较大、数量较多且长年经常使用物品(如灯泡、水暖管件等)要采用国家定点生产厂家或专业生产厂家生产的产品,以确保产品的使用寿命和使用安全。
5.7.3对各专业有特殊要求的物品,办事员要会同专业技术人员共同去选购,以避免使用的困难。
5.8对物品的验收:
5.8.1物品到货后,综合办公室主任根据采购计划逐一进行清点检查、验收入库,并登记《入库登记表》中。
5.8.2物业分承包商购置的与物业管理相关的所需品,应与工程维修部共同验收,并将验收结果报工程维修部归档。
5.8.3对各专业有特释要求的物品,综合办公室主任应会同专业技术人员共同验收,并在《入库登记表》中注明验收结果。
5.9对不合格产品的处理:
5.9.1经办事员采购的物品,在进行检查验收时,发现产品质量或规格型号不符合要求,或产品质量有问题,放到指定区域并在《入库登记表》中加以记录,立即通知供货方进行更换,已更换仍不符合要求或质量的产品,要提出退货,以避免造成经济损失。
5.9.2物业分承包商采购的物品,工程维修部主任负责审查材料月计
划和每月材料库存情况,确保分承包商所购材料符合质量要求。
5.9.3对提供不合格产品的生产厂家或物品供应商,要进行调整,好中选优,以确定长期合作供应商。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《合格供应商名单》 ej-qr-qp5.2-01
6.2《物品采购计划报批表》 ej-qr-qp5.1-01
6.3《入库登记表》&n
第4篇 物业管理手册－采购控制程序
物业管理手册:采购控制程序
1、目的
对采购过程和供方进行控制,确保所采购的产品和供方提供的服务符合规定要求。
2、适用范围
适用于对服务所需的物资采购和对供方的选择、评价和控制。
3、职责
3.1各部门负责本部门所需采购计划的编制及对供方提供的产品进行监督、反馈。
3.2管理部负责采购计划的审核、落实,采购物资的验证、管理及供方的评价,建立供方档案。
3.3工程部负责服务设施、设备采购计划的审核工作。
3.4总经理负责采购计划的审批工作。
4、程序
4.1评价范围
4.1.1对价值高、用量多、对服务质量影响大的维修配件、物资的供方需进行评价。
4.1.2对服务质量有较大影响的零星维修配件、物资,如:水暖管件、卫生洁具、电料等的供方需进行评价。
4.1.3对服务质量影响极小的零星维修配件、物资,如:扫帚、拖把等的供方可进行现场、简单的验证。
4.1.4对公司分包出去的绿化服务供方需进行评价。
4.2评价方式
4.2.1对产品资料的获取
4.2.1.1生产厂家不在本地的,由管理部采取信函的方式或到本地的批发商店、专卖店,调查物资的生产厂家、营业执照、规格型号、合格证、质量标准及认证情况等。
4.2.1.2生产厂家在本地的,可直接到厂家所在地收集资料,内容同上。
4.2.1.3对分包出去的绿化服务供方的质量按合同要求进行控制。
4.2.2对供方的评价方法
4.2.2.1对服务质量有较大影响的零星维修配件、物资,由管理部调查供方的营业执照、
产品认证、供货能力、产品规格型号等,对其供方进行评价,填写《供方质量、环境保证能力调查记录》。
4.2.2.2对分包出去的“服务产品”的供方由管理部调查其营业执照、企业简介、信誉等级及质量保证能力等进行评价。
4.2.3对服务质量影响极小的零星维修配件、物资,可由使用部门、采购人员在采购现场对质量、价格进行目测、比较等方法进行评价。
4.2.4对评价合格的产品和供方,报总经理审批同意后,可列入《采购物资一览表》、《合格供方名录》。
4.3对于属4.1.1、4.1.2范围,而又未列入《采购物资一览表》的维修配料、物资由管理部根据使用情况进行评审。
4.3.1此类物资的采购应根据实际使用量进行最小采购,发生质量问题随时退货、退款。
4.3.2管理部根据此类物资的使用特性确定其试用期(1-3个月),试用期内各使用部门根据使用批次填写《物资质量使用情况反馈单》报管理部。
4.3.3试用期结束后,管理部依据《物资质量使用情况反馈单》,对符合使用要求的物资按4.2中的有关规定进行评审。评审合格,由总经理签署意见,列入《采购物资一览表》。
4.4管理部负责合格供方的业绩考核,其依据为双方的供货协议及国家有关技术标准。考核方法为:物资使用部门,对物资质量情况随时填写《物资质量使用情况反馈单》报管理部,管理部对其汇总评价。考核标准为:对同一类物资连续两次发生质量问题的,由管理部报总经理审批取消供方资格。
4.5采购计划的编制、审批与落实
4.5.1各部门于每月26日前编制下月采购计划,通过办公平台以公文形式上报给管理部。
4.5.2管理部依据《合格供方名录》和《采购物资一览表》及上月的《仓库盘点表》在三天内分别完成对办公用品、电料、水暖、工具及其他类的数量和价格审核,报总经理审批。
4.5.3审批完毕,管理部根据总经理批示,通过办公平台以公文形式发至财务部。
4.5.4管理部负责在每月7日之前完成对采购计划的落实工作,并通报采购情况。
4.6管理部应保存有关采购产品的规格、型号、等级及相应的国家标准、行业标准或企
业标准等资料。各部门在编制采购计划时,应列出采购产品的规格、型号、技术参数。管理部负责有关资料的收集,对采购中发生的合同,在采购结束后,由管理部统一保存。
4.7采购产品的验证
4.7.1零星维修配件的采购由采购人员按照管理部指定的品牌、厂家、型号等要求购买,在购买时目测质量情况。
4.7.2对需要在货源处验证的,则由采购人员在现场进行验证;如不需要,则在产品使用过程中由使用部门进行验证。
4.7.3分包出去的绿化、垃圾清运工作,品质部、物业服务中心按照委托合同的约定进行监督、考核。
5、相关文件
5.1《相关记录控制程序》
5.2《绿化服务委托合同》
5.3《垃圾清运服务合同》
6、相关记录
6.1《合格供方名录》jw/jl-7.4-001
6.2《采购物资一览表》jw/jl-7.4-002
6.3《采购计划》jw/jl-7.4-003
6.4《供方质量、环境保证能力调查记录》jw/jl-7.4-004
6.5《物资质量使用情况反馈单》jw/jl-7.4-005
6.6《仓库盘点表》jw/jl-7.4-006
第5篇 物业管理质量体系文件采购控制程序
物业管理公司质量体系文件:采购控制程序
1.0目的确保采购的物资符合规定的要求,以保证公司利益。
2. 0适用范围
2.1 物业管理所需要的物资(如工程保养、修缮用途的物资,保洁用的物资,消防用的物资,保安用的物资等)的采购活动。
2.2 内部管理用、办公室用的采购活动也可参照实行。
3．0职责
3.1 提出采购要求的部门负责制定采购计划。
3.2 物业管理公司经理负责审核采购计划及配备资源,各管理处主任或部门主管可根据权限审批采购计划。
4. 0程序
4.1 物资的采购
4.1.1 各部门负责人根据下月的物资预计用量并结合月末库存情况,在每月30日之前提出下个月的物资采购计划,说明物资的品种名称、型号、规格、数量、单价等(如有特殊要求,须说明)。采购计划也可以《采购申请单》提出。
4.1.2 各部门将月份物资采购计划交各管理处主任或部门主管审批,必要时应经公司经理审批,具体执行参见《物业公司财务管理制度》。
4.1.3 单项金额在 元以上的应签署合同、协议并经评审,参见《采购与分包合同协议签定程序的有关规定》。
4.1.4 各部门将批准后的采购计划交负责采购的人员,由其在合格供应商处进行采购。严格在计划范围内组织采购和安排开支。
4.1.5 如因特殊情况需追加计划开支或超计划开支的应由各部门提出追加申请,并详细说明原因,并按
4.1.2 各款执行,填写《采购申请单》。
4.1.6 对常用物资、贵重物资,采购人员应在合格供应商处进行采购,如有急需等特殊情况,经部门主管或管理处主任批准后可在其他供应商处购买。
4.1.7 各部门在支付费用及采购物资前需借款时,由经办人填写《借款单》,财务部根据相关合同、协议或计划审核后,按《物业公司财务管理制度》办理借款。
4.2 供应商的选择在采购物资时要选用符合要求的供应商,在指定的合格供应商名单内进行采购活动,按《分供方管理程序》和《工程发包、采购、外协加工的询价制度》。
4.3 采购回来的物资由提出采购计划的部门负责人验收,交仓管员办理入库手续并留下记录,入库检验执行《进货检验程序》。
4.4 采购资料的控制
4.4.1 采购资料如有政府、地方法规关于建筑物业方面的规定用料要严格依照执行(如消防物资,装修禁用的石棉等)。
4.4.2 对经常要采购的物资如涉及图样,规格,样板时,要经过审批和批准确保依照这些资料正确购入物资,对外协加工及制作的产品,其图纸要求必须要经工程部的认可,确保符合要求才能发出。这些资料作为验收的依据。
4.4.3 对以上的采购资料要有准确的标识方法,如采购定单,分承包方的工程合同的编号。所签合同应在《合同、协议收文登记目录》上有记载。
4.4 .4对服务项目的分承包方合同须说明各项服务质量要求及服务的评价标准等。
4.4 .5服务项目的分承包方合同由公司的法人代表或其授权人员签订后实施。
4.5 对提供服务方面的供应商对其过程监控参见《工程发包、采购、外协加工的询价制度》。
4.6 为确保采购的物资不受人为的影响,采购员应由各管理处主任或部门主管指定,并应遵守《员工手册》及公司其它文件的相关规定。
5. 0相关文件
5.1 《分供方管理程序》
5.2 《进货检验程序》
5.3 《工程发包、采购、外协加工的询价制度》
5.4 《采购与分包合同协议签定程序的有关规定》
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