第1篇 商铺管理培训教案
一、前言
在迈入21世纪的今天,我国商品经济越来越活跃和丰富,物业管理作为房地产业的消费环节,也越来越呈现其房地产市场的延续和补充作用。在现代物业管理发源地的英美等西方商品经济高度发达的国家,物业管理服务的项目繁多,内容非常广泛,不仅包括了建设前后飞物业使用全过程,同时延展了物业功能布局和规划、目标客户群认定、市场行情调研和预测、项目建设融资、物业的处分(物业租售,推广)等。
随着商品经济意识在国人头脑中的深入,为了适应经济、搞活流通,甚至增加就业机会,我国各地涌现出了大批的零售商业网点、服务网点、商业楼字。而这类商业服务网点与过去的国营百货商场有所不同,它们的产权是独立与多元化并存的。对于物业管理从业人员来说,这些购物、休闲的消费性场所,服务的对象有业主、使用人、消费者等多重顾客,服务内容也由简单劳动密集性作业,延展为以产权人经营利润最大化为目的的营运服务的商服物业管理。
商服物业管理就是为了适应商服物业产权及顾客多元化,以经营效益为导向的特定需求,为促进商品交换而提供服务的一个新的物业管理服务领域。
二、商服物业的分类
商服物业是指集合各种商业形式的建筑场所。商服物业的发展是商品经济繁荣的结果。随着改革开放的深入,个人收入的两极分化,市场产生了多样化、差异化的消费需求;同时也随着行业竞争,消费者行为的改变,零售商业服务业出现了多种形式共存的事实。基本上来说,零售商业务业的经营方式可分为以下几个商业形式:
1、百货商店
百货商店实际上就是以销售日用商为主的规模较大的商品零售店铺。商品明码标价、买卖自由,商家多以薄利多销为主要经营方法,是一种较为传统的商业形态
2、超市
超市是一种弹性自选,顾客可以根据自己的需要自选的商店。售货人员较少、货物开放式放置、定量包装、明码标价、以电子计算机进行结算,多数提供购货手把车以方便顾客购买。
3、专卖店
专卖店是专门经营一类或几种有关联的商品,或经营某一品牌的品种齐全的商店。专卖店的消费特指性较强,销售人员的相关知识也较为丰富,对特定消费群有一定的感召力。
4、连锁店
连锁店是由大集团内部分化或加盟产生出来的若干个小商店,这些小商店在具有一定自主经营权的同时,统一服从于中心组织的品牌经营等的管理。连锁店具有一定的名牌效益,经营项目可为商品,也可为某项休闲活动。
5.休闲场所
休闲场所主要以环境或氛围为消费附加,以提供消费者舒适和快乐的感觉为经营方法,经营服务多为休息式娱乐性活动场地。
三、商服物业管理的前期操作
商服物业主要的功能体现在两个方面:商业功能和休闲功能。商业功能是以一定范围内的顾客面作为服务对象,使消费者买到自己需要的商品,并且一次性地购足。同时商服物业应当在统一规划,统一管理的基础上,形成并保持独有的风格,使物业空间布局、服务品质、氛围营造方面尽可能符合消费者的心理和生理的需求。
休闲功能是指商服物业不仅使消费者能购物,面且也必须设置娱乐、文化、健身等休闲场所,使消费者把商服物业看成现代信息的传播地,感受到生活气,息,是追赶生活步伐的一种方式。
物业管理从业人员在商服物业前期介人的过程中必须更多的从产权人今后经营利润最大化的角度上提供专业性意见,主要重点为:
1、规模
通常在物业管理机构介入时,物业本身的地点已定,可更改的可能性较小,但在商服物业所占的规模上仍然可以提供建议。
影响商服物业规模选择的决定性因素是区域居民的总数,物业管理机构将可以通过市场调研了解区域居民、流动消费等数字进行分析。在消费圈人数较多的区域应该可以选择设定规模大,综合功能较全面的商服物业。
2、物业造形
商服物业的造形可按所处地理位置的不同情况和规模大小,功能的不同而进行选择。
在主要临街点建造商服物业,应注意停车场及外广场在前端,宜采用条型造形,使商服物业在相关服务设施后直线排开。而规模较大的商服物业,应采用四方型造型,停车场置于物业外围,中心是大型休闲、聚会场所,顶层设娱乐观光场所。如规模较小,则采用街道型造型,将大面积商铺建于两端,其它商铺排成街道形状。
3、主题形象
商服物业必须有自己鲜明的特色,也就是说要有自己的'主题'。商服物业的人流量和
经营业绩,是与物业的知名度成正比的。相同地点、规模及造型的商服物业如能突出'主题',将极大提高自己的知名度。
因此,商服物业竞争的焦点已不仅是具体的实物商品,而是以品牌为核心的无形资产。物业管理在介入时可对周边商服物业和消费水平、消费习惯等因素进行调研和分析,确定'主题',以突出物业形象。
4、配套
在物业管理前期介入的常规项目中,对物业公共设施如供配电、空调、电梯、道路、给排水、建筑材料等配套,必须从使用者的角度提供专业的意见,而商服物业在配套上的重点将视经营的需要而定,值得更为突出的是内外的通路。
通路条件的好坏将是商服物业能否取得良好效益的关健所在,通路要求包括两个方面:一是外部通路,二是内部通路。
外部通路首先是公共交通,必须有公共的汽车、电车或地铁停车站,以方便消费。其次是停车场,顾客开车消费已成一种普遍行为,同时,也为方便购物的携带,停车场的建造应在商服物业消费场所3-5分钟步行时间内,要有足够的停车位以供使用。再次是进货车辆停放和补货场所,以保证商品流通的畅通。
商服物业的功能不仅仅是购物,也是运动、娱乐等休闲需求。在内部通路的设计时应考虑消费者行走的舒适和安全,顾客通道与进出通道要分隔开,即使在超市,顾客通道宽度也应超过1.2米。
5、门面、店面设计
商服物业是以经营为目的的,门面无疑就像人的脸面一样非常重要。门面的设计既要满足精神上的美感要求,又要符合物质上的使用要求,以及环境和谐及人的行为要求。同时,还要使物业内间具有一定的秘密性飞制约性、围护性,以激发顾客的参与意识。另外还应注意人流量,流通顺畅性,疏散方便与安全性及气候的影响。
商服物业内部各商铺既是独立的个体,又是物业整体的组成部分。因而在前期操作中要对各商铺单位店面的造形飞入口、照明飞厨窗招牌与文字材质、装饰,甚至内外地面与规划也应进行通盘考虑,使其既通过形象、个性、展示来提高消费者精神需要,又维持了商服物业的整体形象。
四、管理与营运
商服物业的管理过程不仅需要传统物业管理的保安飞保洁、维修等被动的服务项目,根据商服物业的特定需求,更多的是为整体物业中的使用者的经营活动提供主动服务,使产权人、使用者等各类顾客的利益最大化,其中工作的重点是:
1、商户的组合
商服物业是各种商业形式和服务设施集合,通常包括零售商店、餐饮店广场、休闲、娱乐场所等,其中各种类型的商店或超市占主导地位。
对于规模较小,在5000平方米以下的商服物业来说,主要是以食品、杂货及一个主题商场等商业形式出现的,以满足日常消费为主;而面积在10000-30000平方米左右的中型商服物业,将主要在一个主题下,以个人服务、家庭设施、生活用具、服装、装饰品和文化娱乐设施等商业形式出现,以服务顾客多层次、多元化的需求为主;对于组30000平方米以上的大型商服物业,管理者更是要提供全方位的综合服务。
同时在商户组合上,除了考虑商业形式外,还必须考虑各类商户所占面积,一般来说,商服物业面积50%将租售予商业生命周期长,同时具有一定品牌,对消费群有长期感召力的商户,以突出和维持物业的,知名度和顾客的忠诚度。30%左右的面积租售予商业生命周期较长,有稳定销售业绩的商户,剩下其中20%毛的面积租售予商业周期短,但较时尚的商户,虽然可能商户变更较快,但租售收入较高,同时也使物业经营项目时尚化。
2、租金
租约是商服物业管理对店铺经营者施以管理的主要内容。租金即物业产权人获取经营权的主要经济投资。
在操作中,租金的数额是根据店铺的占地面积、店铺的商业特征和店铺所处位置来确定的。一般的做法是先按店铺的单位面积,确定物业承租者的最低租金数额,作为标准起点线,亦即这个数额是承租人必须支付的最低租金限额。无论承租者在经营销售中的状况如何,这个标准租金都必须交纳。当承租人的店铺经营销售额达到并超过规定的最低标准后,除了应交纳最低限额的租金外,承租人还应当按照实际营业销售额的一定比例交纳比例租金。
3、营业时间
营业时间的统一规定是塑造和维护商服物业良好形象的重要内容。许多商服物业管理把营业时间的规定纳入到租约的范围内。
商服物业的开张之日,是形象塑造的第一步,所有的店铺更应该在这一天统一.营业,以吸引顾客的注意力,给顾客商品丰富感觉,为商服物业的进一步发展奠定基础。商服物业管理对店铺平时的营业时间和休息时间,也应有严格统一的规定。否则,如果各店铺的营业时间不能整齐划一,会令顾客失望,也会给人一种凄冷衰败的印象。
4、商户商品的陈列
商服物业各商铺产权多元化,但物业本身有一定的整体性。在前期的操作上虽对店面进行了规划,但在运作期各商家
的商品陈列也需进行管理,以保持整体的内在联系,形成系统相互促进,方便消费。
在商品陈列管理中,应注意商品标题,突出物业整体形象,使顾客了解性能;陈列柜应巧妙利用空间,不占用太多商店面积,各商户间的通道充分保留,保证顾客购买通路;各商户商品陈列高度不影响相邻商户和整体视线等。总之,陈列的商品得当,既方便顾客消费又可以达到广告宣传的目的,塑造良好的商店形象。
5、整体推广
商服物业管理应当采用统一的整体公关宣传活动和统一的形象策略,因公关、宣传活动而产生的资金技入由各店铺按一定的标准分担。在商服物业管理刚建成投入使用的时候,商服物业在管理、营运过程中就必须迅速树立自己的商业形象,有利于物业的租售。
对各商家来说,统一的整体推广活动,能为店铺的经营带来声势浩大的宣传效益,而推广费用开支又能降低到最低的水平,节费了人力技人、时间投入,为商服物业其它工作的顺利开展奠定了基础。
五、商服物业的商业生命维系重点
商业生命是商服物业整体的信任度、美誉度和知名度三者和谐的统一。没有信任度、美誉度、知名度,商服物业将没有了人流量,没有了人流量,经营业绩也随之消失,没有经营的商服物业也将不能生存。因而,成功的商服物业管理不只是要去创造,更重要的是要去维系商业形象、商业生命,其中工作有:
1、cis操作
当今商品经济竞争的焦点已经不仅是具体的实物商品,而且是以品牌为核心的无形资产,商服物业的无形资产和品牌,也就是物业给予公众的整体形象。上世纪90年代初导人我国企业界的ci理论,经过近10年的实践表明,它在市场营销及公共关系的建设上有非常直接的作用,运用这一工具去占领市场是卓有成效的。
对于客户而言,物业整体形象--品牌的存在代表了市场对物业的认同,它给客户信心,让客户在对相类似的产品进行比较时有更直观的判断标准。品牌不仅是知名度,它还代表了品牌美誉度、品牌忠诚度和品牌联想,因此它更多的是体现物业整体与客户的关系。
2、公关活动
公关活动是商品经济发达国家在营销活动中逐渐发展起来的一种推广方式。在商服物业推广中,我们可以把公关活动定义为“商服物业在公众中树立良好的形象,扩大知名度,从而促进商品销售的一种活动”。
商服物业公关活动对象有:商场员工、消费者、社区、供货单位、政府及其有关部门、新闻部门、社会活动团体等。
商服物业的公关活动涉及各种对象,对不同的对象应该采取不同的公关活动方式。商服物业与消费者公关活动具体的工作内容有:帮助消费者充分了解商场的宗旨、政策、商品信息和服务方式;广泛收集消费者意见,向有关部门反映,以便及时改进,避免重犯错误;争取消费者的信任与好感,与消费者建立广泛和经常的联系。从而促成顾客形成对商场及其商品的良好印象,在消费者中建立商场的声誉。
商服物业与新闻部门的具体工作的内容是:熟悉新闻工作的特点,为报道本企业新闻提供有利的条件;按新闻部门的要求..撰写新闻稿件;通有重要活动,邀请记者参..加,提供真实的新闻素材;和编辑、记者建..立私人友谊,保持经常的联系,加强信息沟通,争取对物业有利的社会舆论。
六、结论
商服物业管理和营运从本质上来说与传统的物业管理的目的是相同的,都是为产权人服务,满足需求。
第2篇 某商铺管理公约
滨江豪园商铺管理公约
甲方:江西科瑞生态物业管理发展有限公司滨江豪园管理处
乙方:
乙方租用商铺___区__号,为保证房屋及公用设施的完好,维持小区整洁的环境和良好的秩序,以保障用户的正常经营活动,双方协商一致,同意签订本公约,并共同遵守下列条款。
第一章 管理机构及职责
第一条 物业管理有限公司对房地产公司委托的商铺及其公用场地、公用设施拥有直接管理权。
第二条 物业管理有限公司下设的滨江豪园管理处负责对商铺进行日常管理。
第三条 甲乙双方必须遵守国家法律、南昌市法规以及有关房屋管理规定。
第二章 甲方权利义务
第四条 甲方有权根据有关法律、法规及本合同规定,制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则,自主开展各项管理活动。
第五条 甲方有权按合同规定收取管理服务费(根据乙方同房地产公司签订的租赁合同,管理服务费由甲方公司与房地产公司结算)。
第六条 甲方有权依照物业管理法规政策、管理合同和管理公约规定,对乙方违反物业管理法规政策、管理合同和管理公约的行为进行处理。
第七条 甲方有权选聘专营公司承担物业专项管理业务。
第八条 甲方承担乙方承租商业用地红宗线外属甲方与房地产公司议定的物业管理工作。
第九条 甲方责任范围内的管理服务项目:
1、公用设施及场地的使用、维修、养护;
2、公用机电设备的使用、维修、养护;
3、公用绿化区域的维护、管理;
4、公用部位清洁卫生、消杀管理;
5、垃圾清运(不含装修期间的装修垃圾);
6、公共秩序的管理;
7、商业店铺的管理(出租入伙管理、门前三包、装修管理等);
8、消防宣传和管理;
9、相关的档案资料管理。
第三章 乙方权利义务
第十条 乙方依法享有承租商业用地红宗线以内的土地使用权。
第十一条 乙方依法享有合理使用房屋建筑共用设施公共部位的权利。
第十二条 乙方有权自己或聘请他人对物业自用部分的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮,但法规规定必须由专业部门或机构施工的除外。
第十三条 乙方有权根据房屋建筑共同部位、公用设备设施和属物业管理范围内的市政公用设施的状况,建议物业管理公司及时组织修缮。
第十四条 乙方有权就物业管理的有关事项向管理处和物业公司提出质询,并得到答复。
第十五条 乙方有权对甲方物业管理工作提出建议、意见或批评。
第十六条 乙方应负责承租商业用地红宗线内的卫生清洁工作和绿化工作,达到'门前三包,门内达标'。
乙方应按甲方规定时间、指定地点放置垃圾,不得随意放置,污染环境。
第十七条 乙方送货车要遵守城区交通规定,服从管理,不翻压绿地,注意小区环境卫生,搬运货物后及时清理周围环境。
第十八条 为保持房屋整体外观,乙方未经批准不得在房屋外墙加设檐篷、烟囱、天线、广告、招牌等物件。乙方若欲立招牌、广告等,必须向管理处申请,报集团规划委员会办公室审批。
第十九条 乙方不得在房屋周围搭建任何建筑物,不得在房屋内外公用部分堆放任何物品。
第二十条 乙方不得使用瓶装液化气,严禁使用任何非正常渠道的液化石油气。
第二十一条 乙方如欲对房屋内部进行间隔、装修或其他工程,须先向房地产公司提出申请,获准后报滨江豪园管理处审核备案。涉及消防方面的申报必须经消防管理部门书面批准以后方可动工。
乙方应遵守《装修管理规定》。必须做到不乱堆材料、不乱倒垃圾,不得损坏绿化草地(如属难以避免的,必须在工程完成后恢复原状),不得损坏房屋共用设施,不得影响其他用户。
第二十二条 乙方在房屋内安装机器、设备,存放物品不能超过楼面的设计承载能力。房屋内不得堆放易燃易爆等危险物品。每个铺位必须按每50平方米一个灭火器的标准配置。
第二十三条 乙方不得有影响或妨碍其他用户正常生活及经营的行为。
第二十四条 乙方只能在房屋租赁合同列明的经营范围内经营,不得改作其它用途。
第四章 法律责任
第二十五条 对于乙方违反本公约的行为,甲方有权责成责任者排除
妨害、恢复原状、赔偿损失,并根据有关规定对责任者处以罚款、停水停电等处罚措施。
第二十六条 乙方如违反本公约规定,对房屋设施或对他人造成严重损害、以及不服从管理情节严重者,甲方除追究其有关责任外,将向房地产公司建议取消乙方租赁权。
第二十七条 乙方不按照规定地点、时间摆放垃圾,经甲方书面通知二次后仍不改过的,甲方将予停水、停电并处每次违章100元罚款(依南昌市市容和环境卫生管理条例第四十二条)。
第二十八条 若乙方车辆不按规定地点停放,损坏小区绿地或地面的按实际损失赔偿;经两次劝阻教育仍不听从管理者,甲方将报有关交通管理部门将车拖走。
第二十九条 乙方违章装修造成损失的要恢复原状、赔偿损失,拒不恢复原状的,甲方将强行恢复,所发生费用由乙方负责。
第三十条 乙方不按合同约定用途使用房屋,或非法用于法律禁止用途,则甲方有权采取停水停电或其它法律手段。
第三十一条 乙方如在租赁区域内使用瓶装液化石油气,甲方有权劝阻、没收;乙方如使用非正常渠道的液化石油气(俗称'黑气'),甲方除有权予以没收外,并视情节处以乙方1000元以上的罚款。
第五章 附则
第三十二条 本公约解释权归物业管理公司。
本公约执行过程中,物业管理公司有权依据中华人民共和国法律、南昌市有关法规,或基于多数用户和业主意见、建议进行修改,并通知签约人。
第三十三条 本公约一式两份,甲方一份,乙方一份,具有同等法律效力。
本公约甲乙双方签字后生效。
甲方:南昌市物业管理有限公司乙方:
滨江豪园管理处
代表:代表:
电话:电话:
第3篇 某园区商铺管理守则
园区商铺管理守则
为规范园区商业网点的分布、经营及管理,保障业主及租户利益,方便居民生活,特制定以下规定:
1、在本园区经营的网点,必须到工商税务等机关办理相关证照(如需专业机关许可的必须办理专业许可证),在有效证件齐备的情况下方可营业,证照须悬挂到店铺内显眼位置。
2、商铺经营行为须遵守国家法律、法规及园区有关管理规定。
3、商铺内的水、电等管道设施,未经管理处批准禁止改装和封闭。
4、商铺进行装修,须遵守《装修守则》,并将招牌装饰方案及商号、从业范围一并报管理处及消防部门备案审批后,方可进行装修。商铺装设隔层者,下层净高不低于2.2米。
5、各商铺网点开业或变更经营项目前,须到管理处登记备案。
6、商铺空调位由管理处统一指定,安装空调前,须事先向管理处申报,并由管理处人员指定安装位置。否则,我处有权责令强行拆除,并恢复原状,有关费用由商铺业主承担。
7、门前禁止张贴、悬挂带有违反国家法律、法规、封建迷信色彩的饰品,不得在门前烧香、祭祀、供奉等活动。
8、未装设专用排烟道的商铺不得进行煎、炒、炸等的烹饪及其他产生强烈污染的活动。
9、统一招牌、宣传广告牌及任何商号使用前应经岭南z管理处批准,否则不得使用。不得在铺面卷闸门以外的任何地方摆放物品,不得擅自悬挂除统一招牌以外的任何宣传广告牌。不得悬挂和张贴带'岭南z'的任何商号。广告牌应获工商部门审批。
10、商铺业主(租用户)有责任实行'门前三包',不准往门前人行道倒脏水,对未严格执行'门前三包'的商铺经整改合格后方可经营。
11、园区商号必须与管理处签订'防火责任书'并配齐消防器材。
12、商铺业主及其承租人、使用人应当遵守小区内有关的管理公约。
13、商铺经营过程中需要在小区范围内进行推销活动的,应将有关活动时间、地点、内容等向管理处报批,否则,不得随意在小区内进行推销活动。
第4篇 嘉城小区商铺及店面的管理要点
新城小区商铺及店面的管理要点
1、定期对小区商业以及店面进行消防检查,让商业经营负责人签订消防责任书;
2、定期对商业以及店面作环保、消防宣传;
3、对小区商业以及店面进行普查登记备案;
4、主动配合政府部门对商业店面检查;
5、商业店面的装修必须满足消防安全的需要;
第5篇 铂金商铺经营管理公约
铂金时代商铺经营管理公约
为维护【*.铂金时代】商铺业主及其他物业使用人员的合法权益,保持业态的协调,创造一个安全、美观、有序的商业环境, 保证商铺的保值和升值,特订立《商铺经营管理公约》(以下简称《商铺公约》),作为商铺业主及物业使用人的共同约定,所有业主必须以认可本《商铺公约》作为签订商铺商品房买卖合同的前提条件。
第一条 【*.铂金时代】商铺各业主及其使用人均同意按照附件一区分地段经营本区域所列商业项目,不得将所购商铺用于经营除附件一所列该区域项目以外的其他商业项目。
第二条 业主及其使用人在经营期内必须按照国家法律、法规合法经营。
第三条 所有经营者的商铺,其装饰装修、店面形象应保持整洁协调。严禁店面出现脏、乱、差现象。
第四条 商铺各业主同意由商业经营管理公司对全部商铺及商铺公共区域进行统一的商业经营管理,统一宣传、策划和推广,各业主和使用人不得擅自自行占用公共区域进行宣传活动。
第五条 商铺各业主同意自开业之日起按月向商业管理公司支付商业管理服务费,费用标准以与商业管理公司签定的《商业管理协议》为准。
第六条 商铺业主有权讨论决定与该商铺经营管理相关的重大事项,维护全体商铺业主或物业使用人的合法利益。
第七条 全体商铺业主均同意委托商业经营管理公司对本公约内容的执行情况进行监督管理。
第八条 业主转让其商铺所有权的,必须将本公约明示受让方,在其认可本公约并承诺遵守本公约后,方可进行转让。
第九条 业主将商铺以租赁等方式交由其他使用人经营的,在使用权转移之前,也必须将本公约明示该其他使用人,在其认可本公约并承诺遵守本公约后,方可进行办理租赁合同签订、房屋移交、物业公司管理备案等使用权转移手续。
第十条 各业主可就本公约未详尽规定的事宜签订商铺业主补充公约,该补充公约与本公约具有同等法律效力。
第十一条 本公约的订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。凡因执行本公约所发生的或因本公约有关的一切争议,由本公约各方协商解决。协商不能解决的,可提请商业经营管理公司调解;协商或调解无效的,任何一方均可向物业所在地人民法院起诉。
第十二条 本公约经商铺各业主或授权人签字、盖章后即生效。本公约的有效期限直至各商铺的使用年限终止之日止。本公约一经业主签署,其所列条款即对各业主及使用人具有同等法律约束力。本《公约》由每位业主签署两份,业主一份、商业经营管理公司存留一份。
【*.铂金时代】 层 区 号商铺
业主签名:
年 月 日
第6篇 小区商铺租赁管理临时公约
小区商铺租赁管理(临时)公约
甲方:广东**投资有限公司
乙方:
乙方租用甲方位于市区 路号商铺,为保证房屋及公用设施的完好,维持小区整洁的环境和良好的秩序,以保障租户的正常经营活动,双方协商一致,同意签订本公约,并共同遵守下列条款。
第一条、管理机构及职责
一、广东**投资有限公司下设的商铺管理办公室负责对商铺进行日常管理。
二、**商铺管理办公室对授权的商铺及其商铺室内装修、公共设施、公用场地以及支付使用商铺月租金等有关产生的费用,拥有直接管理权。
三、甲乙双方必须遵守国家法律、法规以及有关房屋管理规定。
第二条、甲方权利义务
一、甲方有权根据国家有关法律、法规及租赁合同规定,制定和修改管理规则,订立、增加、删减或更改原商铺管理规定;自主开展各项管理活动。
二、甲方依照物业管理法规政策、租赁合同和管理公约规定,对乙方违反租赁合同和管理公约的行为有权进行处理。
三、统一设计、制作所有商户的门头广告牌。
四、在商铺门面外墙、屋面及各公共地方展示、安装或附加任何招牌及其他广告或结构,须报商铺管理办公室审批后方可实施。
五、阻止任何人(包括任何租户)以任何方式违反租赁合同或本公约,占有或未经商铺管理办公室书面批准转租第三人。
六、甲方有权对租户任何违法、未经批准或违反本公约规定之设置物、招牌、广告、装饰、障碍天线或其他物体,并向摆放或装置此物体的租户收取移去或拆除物体以使租赁商铺恢复原状的一切有关费用;
七、有权为商铺管理需要,制定临时措施或安排;
八、对进行装饰、修理的租户有权采取相应的如:收取押金、人员备案等管理措施
九、针对任何非法或违反本公约和其他有关规定的行为,甲方有权采取合法行动、针对应承担责任的有关人员进行诉讼;
十、由商铺管理办公室按《租赁合同》中对营业时间的约定或商铺的用途约定合理安排营业时间。
十一、可以在任何与租赁商铺有关法律事务中作为全体租户的代表
十二、甲方责任范围内的管理服务项目:
1、商铺的日常管理;
2、租赁档案资料管理;
3、消防宣传和管理;
租户的权利
一、租户对其租用的商铺享有独占使用权,并可按照租赁合同的规定享有商铺管
理办公室提供的全部经营管理服务;
二、按规定和设置目的,使用共用部位和共用设施设备;
三、租户、雇员、顾客、访客及其他往来客户均可按本公约的规定合理使用及享受商铺所属范围内的公共地方及设施和服务;
四、按照本公约以及有关的法律、法规,经业主和物业管理公司的书面同意后自费对其拥有使用权的商铺进行内部装饰、装修;
五、有权向商铺管理办公室就物业管理的有关问题提出合理化建议。
租户的义务
六、依据有关法律法规、规定、租赁合同和公约订立的本商铺物业管理区域内的规章制度,接受**商铺管理办公室的管理。
七、租户应遵守本公约的各项规定,如有违反,致使业主的利益受损时,须赔偿因此产生的一切损失。有关租户在收到**商铺管理办公室书面通知后必须按通知要求,履行本公约的义务或停止违反本公约规定的行为;
八、租户除本人遵守外,亦有责任促使其雇员、顾客、访客及客户遵守租赁合同及本公约的规定。该等人士如违反租赁或本公约的规定,应负法律和经济责任,有关租户应负连带责任。
九、租户应准时交付其应缴的一切费用,并负责赔偿因迟缴或欠缴而造成的一切损失;
十、应爱护并合理使用共用部位、共用设施设备;
十一、乙方有权自己或聘请他人对物业自用部分的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮,但法规规定必须由商铺管理办公室同意后方可,并由专业部门进行施工。
十二、
十三、乙方有权对甲方商铺物业管理工作提出建议、意见。
十四、为保持房屋整体外观,乙方未经批准不得在房屋外墙加设檐篷、烟囱、天线、广告、招牌等物件。乙方若欲立招牌、广告等,必须向办公室申请审批。
十五、乙方不得在房屋周围搭建任何建筑物,不得在房屋内外公用部分堆放任何物品。
十六、乙方应遵守《装修管理规定》。必须做到不乱堆材料、不乱倒垃圾,不得
损坏绿化草地(如属难以避免的,必须在工程完成后恢复原状),不得损坏房屋共用设施,不得影响其他用户。
十七、。。。
十八、房屋内不得堆放易燃易爆等危险物品。每个铺位必须按每50平方米一个灭火器的标准配置。
十九、乙方不得有影响或妨碍其他租户的正常生活及经营行为。
第四条、法律责任
一、对于乙方违反本公约的行为,甲方有权责成责任者排除妨害、恢复原状、赔偿损失,并根据有关规定对责任者处以罚款、停水停电等处罚措施。
二、乙方如违反本公约规定,对房屋设施或对他人造成严重损害、以及不服从管理情节严重者,甲方除追究其有关责任外,有权取消乙方租赁权。
三、乙方违章装修造成损失的要恢复原状、赔偿损失,拒不恢复原状的,甲方将强行恢复,所发生费用由乙方负责。
四、乙方不按合同约定用途使用房屋,或非法用于法律禁止用途,则甲方有权采取停水停电或其它法律手段。
五、乙方未经甲方书面同意不得擅自将商铺转租第三人,一经查处,甲方有权取消乙方租赁权,因此造成的损失由乙方承担。
第五条、附则
一、本公约解释权归广东**投资有限公司所有。
二、本公约执行过程中,广东**投资有限公司有权依据中华人民共和国法律、广州市有关法规,或基于多数租户意见、建议进行修改,并通知签约人。
三、本公约一式两份,甲方一份,乙方一份,具有同等法律效力。
四、本公约甲乙双方签字后生效。
甲方:广东**投资有限公司 乙方
法人:法人:
注册地址:注册地址:
开户银行:开户银行:
帐 号:帐 号:
签字日期: 年 月日 签字日期:年月日
第7篇 物业公司：商铺管理程序
物业公司程序文件:商铺管理程序
1.目的
规范商铺管理,保持管理服务区域安全、文明的居住环境。
2.范围
适用于公司各管理处商铺的管理工作。
3.定义
无
4.职责
部门/岗位工作职责
管理处负责人签定《商铺管理服务协议书》等,协调、解决商铺纠纷
部门指定人员商铺日常巡查及管理
5.方法及过程控制
5.1房屋产权属zz地产公司时
5.1.1地产委托管理处出租时,管理处在商铺开业前应与商铺经营者签订商铺租赁合同,地产直接出租时,管理处须保存双方签订的租赁合同复印件。
5.1.2以上商铺须与管理处签订《商铺管理服务协议书》、《商铺消防安全管理责任书》、填写《商铺从业人员情况登记表》、《委托银行收款协议书》,明确商铺与管理处之间的责权关系及管理费、水费、电费等其他费用的收取标准,并实行门前三包责任制。
5.1.3如商铺需要装修,按《装修管理程序》执行。
5.1.4商铺自入住起一周内,管理处应收集以下资料,并建立商铺管理档案:
a、《营业执照》复印件(因其它特殊原因未办理营业执照除外,过期或失效后需重新索取);
b、负责人的身份证复印件及照片;
c、主要从业人员身份证复印件、照片等资料。
d、经营特种行业或政府有要求的特殊项目,还必须查验政府部门批准的相关证明,保存复印件。
5.2房屋产权不属zz地产时
商铺凭与业主签订的租房合同书到管理处签订《商铺管理服务协议书》、《商铺消防安全管理责任书》、《委托银行收款协议书》,填写《商铺从业人员情况登记表》,其它要求可参照4.1执行。
5.3商铺的管理
5.3.1管理处应根据小区(大厦)具体情况,制定相应得商铺管理规定,规范商铺经营及从业人员的行为。
5.3.2如商铺需要装修,除按《装修管理程序》执行外,还应提供外墙、灯箱、标识灯的设计方案,确保外观基本统一和整体美观。
5.3.3管业部负责商铺周围清洁美观卫生,每季度一次对商铺的环境卫生、人员服务情况进行检查,填写《商铺管理检查表》发现有违反商铺管理规定的行为,下发《整改通知书》;同时应定期检查商铺的经营活动,发现无证经营或涉嫌赌博、色情等违法行为时,应予以劝阻并向管理处负责人汇报,管理处负责人视情况,决定是否采取更严厉的措施。
5.3.4工程管理部负责对商铺消防安全、电器进行管理,在现场设置《商铺设施检查记录表》,每季度检查、记录一次,要求各商铺配置足够的消防器材,定期维护使用电器。
5.3.5排放油烟、噪音等符合环保标准,无存放有毒有害物质。
5.3.6如工商、税务、卫生、公安、计生办等政府部门工作人员对商铺进行检查,管理处应验明证件,登记后予以配合。
5.4其它事项
5.4.1如房屋用于生产或酒店、宾馆、商场等公众聚集场所,业主或经营者应向当地公安消防机构申报,经消防安全检查合格,并将合格证明原件提交管理处查验(管理处保存复印件)后方可使用或开业。
6.支持性文件
tjzzwy7.5.1-g02《装修管理程序》
7.质量记录表格
tjzzwy7.5.1-k04-f1 《商铺管理服务协议书》
tjzzwy7.5.1-k04-f2 《商铺消防安全管理责任书》
tjzzwy7.5.1-k04-f3 《商铺从业人员情况登记表》
tjzzwy7.5.1-k04-f4 《委托银行代收款协议书》
tjzzwy7.5.1-k04-f5 《商铺管理检查表》
tjzzwy7.5.1-k04-f6 《商铺设施检查记录表》
tjzzwy7.5.1-k04-f7 《整改通知书》
第8篇 商铺装修施工人员现场管理规程
商铺装修施工人员现场管理
1、凡进入装修现场的施工人员,须佩戴由z市**天河城购物中心经营有限公司统一制发的《施工人员临时出入证》,施工人员需遵守各项装修管理制度。施工现场:严禁吸烟、生火、煮水煮食、不得高声喧哗、打闹、赌博、酗酒、睡觉,衣冠不整,穿拖鞋等。
2、施工的商铺须办理《场内施工许可证》后才能进场施工,装修期间应与外部隔离,做好围蔽以防影响其他商铺正常营业。配备足够的消防器材(灭火器)并需要每日清理干净施工现场的工程垃圾,严禁易燃、易爆物品在商铺内过夜。凡需在铺内扇灰、钻孔、油漆、打墙等滋扰性严重的作业以及装修材料、余泥清运须在**天河城非营业时间内(22:00至次日8:00时)进行,并须办好非营业时间装修手续。
3、每天施工完毕离场前,施工负责人须知会客户服务中心总值班人员派工作人员到商铺内进行安全检查,检查合格后施工人员才能离场。
第9篇 物业程序文件小区商铺管理程序
1目的
规范商铺管理行为,维护小区舒适、安全、文明的居住环境。
2范围
适用于公司各管理处商铺管理。
3职责
3.1管理处经理负责签定商铺管理协议书,协调、解决商铺纠纷。
3.2由管理处经理指定专人对商铺进行日常巡查及管理。
4方法和过程控制
4.1管理处应根据本小区具体情况,制定相应的商铺管理规定,规范商铺经营及从业人员的行为。
4.2管理处经理在商铺开业前应于商铺经营者签定《商户管理协议书》、《商铺消防管理责任书》、《商铺从业人员情况登记表》、《委托银行代收款协议书》,明确商铺经营范围和管理费标准,并实行门前三包责任制。
4.3如商铺需要装修,除按程序文件编号**wy7.5.1-g03程序执行外,还应提供外墙、灯箱、标识等的设计方案,确保外观基本统一和整体美观。
4.4各商铺自入住起三个月内,须向管理处提供《营业执照》、法人代表身份证的复印件,以及从业人员身份证明、计划生育证明、相片等资料,并建立商铺管理档案,特殊经营项目的商铺,须取得相关政府部门签发的许可证方可开业。
4.5管理处经理应指定专人对商铺的环境卫生、物品摆放进行日常管理,发现有违反商铺管理规定的行为,及时纠正并予以记录。
4.6管理处经理指定专人对商铺消防、电器进行管理,在现场设置《商铺设施检查记录表》,每季度检查、记录一次,要求各商铺配置足够的消防器材,定期维护使用电器。
4.7商铺管理人员应定期检查商铺的经营活动,发现无经营或涉嫌赌博、贩毒、吸毒、色情等违法行为时,应及时予以制止并向部门经理汇报,部门经理视情况,决定是否采取更严厉的措施。
4.8如工商、税务、卫生、公安、计生办等政府部门工作人员对商铺进行检查,管理处应验明证件并登记后予以配合。
5支持性质量记录表格
**wy-7.5.1-g04-f1《商铺管理协议书》
**wy-7.5.1-g04-f2《商铺消防管理责任书》
**wy-7.5.1-g04-f3《商铺从业人员情况登记表》
**wy-7.5.1-g04-f4《商铺设施检查记录表》
第10篇 住宅区内配套商铺运营物业管理设想
住宅区内的配套商铺运营及物业管理设想
(一)商铺运营
商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行'统一管理、分散经营'是商铺区别于其他房地产的核心特点。
'统一管理',要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理,没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。
'分散经营',是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所,商铺的管理者不能直接进行商业经营,只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
1.商铺的统一管理的理念在于'统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管'
为了达到'统一管理,分散经营'的管理模式,在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。
1.1'统一招商管理'要求对招商的品牌审核管理和有完善的租约管理。
'品牌审核管理'指:招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核,须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用于批发代理商)、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。
'完善的租约管理'指:签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等,还有其他比较关键的租约条款管理,比如:承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制,例如:
①本项目拟定位于旅游纪念品市场。如果商场定位发生变化,须经商铺所有业主的认可(业主委员会(商会)成立之前,经开发商认可)
②承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理;
③为整个商铺促销各单个经营户需承担的义务;
④承租人对停车场的使用,确定有偿还是无偿,有无限制;
⑤投保范围事宜;
⑥是否统一收银、事后结算等
另外营业时间的确定也要经统一表决或经开发商认可;
1.2'统一的营销管理'有助于维护和提高经营者的共同利益。
由于目前商业竞争激烈,打折降价的促销竞争手段比较流行,以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划,所谓'大节大过、小节小过、无节造节过'。
组织策划相关的促销活动,所发生的费用应预先与业主沟通预算,经业主同意后,对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理,就能较好地执行按销售额分摊费用。
1.3'统一的服务监督'有助于经营者间的协调和合作。
商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会,指导、协调、服务、监督承租户的经营活动,保证商铺的高效运转。常见的方式有:
①指导项目:店铺布置指导、促销活动安排;
②协调项目:协调经营者之间的紧张关系,增进经营者之间合作;
③服务项目:行政事务管理;
④监督项目:维护商铺的纪律、信誉,协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。
2、商铺的'统一管理'理念下的物业管理与服务内容包括:
1.商铺业户服务管理
2.商铺装修服务管理
3.商铺设备、设施维保服务管理
4.商铺建筑物的养护及维修管理
5.商铺保安服务管理
6.商铺保洁服务管理
7.商铺绿化服务管理
8.商铺经营服务管理
9.商铺广告管理
10.商铺保险管理
11.商铺业户服务管理
3、本项目商铺物业管理机构设置和人员配备
商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职,没有闲人,业户交纳的管理费都用在刀刃上。
对本项目商业部分拟在'zz第一城物业管理中心'下设'商业物业管理点一',对人员和部门作如下配置:
1.业户服务部
设主管一人,可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名,分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量,通常每班保持1人便可。
2.维保服务部
设主管一人,全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行,使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。
3.保安服务部
设主管一人,全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员根据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。
4.保洁绿化部
设主管一人,全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。
5.经营服务部
设主管或兼职主管一人,全面负责商铺业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。该部门的主要职责是配合业户的经营活动,促进商铺经营销售和物业管理工作。
4、本项目商铺物业管理分项细化方案
1、业户服务部的工作职能。有两部分工作职能,一是业户服务,二是内部管理。
1.1接待与联系
接待与联系是业户服务的重要内容之一,是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样,包括倾听建议和意见,接受投诉,安排维修和回访,收取管理费与内外联系等。
1.2纠纷、投诉接待
顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说,所有投诉、处理结果都要有记录,作为年终表彰与履行'管理公约'业绩考核依据之一;
1.3报修接待
商铺铺位的照明或其他设施出问题,对业户营业将造成很大的影响。业户报修,应迅速做记录,填写《维修任务单》,即时派维修工到现场抢修;
1.4走访回访
接待员的走访内容包括三方面:
一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议;
二是对报修后的维修结果进行回访;
三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进,晓之以理,动之以情,用实际行动去感化业户,让他们明白:我们所做的一切,都是为了商铺的自身形象,我们的目标是一致的。
1.5内外联系
商场内部联系:
商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等;向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何,必将影响到收缴率的好坏。
商场的外部联系:
商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系,如处理不好这些关系,会使商铺的经营活动很被动。处理得好,往往事半功倍。
1.6、商铺装修服务管理
装修管理应包含在业户管理中,因管理难度较大,故单独列出论述。装修管理职能主要包括:审核装修申请、签订'装修管理协议',现场监督管理等。
1.61商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租,出租后,由承租商依据经营要求,提出装修申请;也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修,装修管理应做好以下几个方面:
建立周全、详细、便于操作的管理制度;
专人负责对工程实行严格的监督;
选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修;
对装修现场进行监督管理。
1.62商业铺面制定装修管理规定的要点
二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》;业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的,应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定;禁止擅自更改水、电管线及负荷用电;装修完毕后,物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议,对工程进行竣工验收,如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的,应视情节轻重作不同的处理;为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位,装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定,通常分以下几种情况:
凡涉及电力设备(由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等)进行增建、改装的;为该层的消防设备(包括消防喷淋装置、管道、警铃等)进行增建或改造的
;为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的,以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的,都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。
凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔,水管、排水道、电力装置,通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方,也可由物业管理处选定施工方。
业户递交的装修设计方案所附的图纸,应包括:清楚显示楼层内部间隔的平面图;楼层平面图的正视图、切面图(附铺面、商号招牌的细节);排水系统的分布图(附由关细节);电力供应设备分布图及电线敷设简图(附有敷设电线资料及负荷量);照明设备位置图;假天花的平面,切面图;及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节;装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。等等
1.63装修现场监督管理
在施工过程中,物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面:
对施工人员的管理,以及对工程是否按图施工、按'装修协议'要求和对装潢现场环境卫生(装潢垃圾)进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂,大多是临时工,施工方对他们可能也缺乏有效的控制;装修施工与整个楼宇的建筑不同,他通常局限于一个单元或一个楼层内施工,而其他层面则照常营业,如对施工人员无有效管理,势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工,有否违反已签订的'装修管理协议'上的条款,有否违反物业管理处的其他管理规定等,如有违反规定要及时联系,发出'整改通知单'等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施,则由业户负责将其修复,直至商铺方满意为止。当然,也可由物业管理处修理,但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录,作为竣工验收时的证据或参考。等等
2、维保服务部
2.1商铺设备、设施维保服务管理
商业物业的日常养护标准较高,维修要求严,其内容同办公楼相似,但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施,设备上,因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类,设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯,自动扶梯等易出故障的设施设备,保证其正常运行主要靠平时养护。
商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调、自动扶梯的正常使用。商铺供电需要绝对保证,因为一旦停电,漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素,对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工,日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况,一有异常情况及时安排维修,确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。
商铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似,在此省略。
2.2、商铺建筑物的养护及维修管理
2.21商铺修缮的计划、资金管理。
为了确保商铺建筑物的完好,应制订完整的修缮制度,编制每年的修缮计划,安排年度修缮投资,经管理处审核后报商铺业委会方审批(大中修要落实资金),检查修缮结果。
2.22工程性质的确定。
依据商铺建筑物的损坏程度,将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。
大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏,或有局部倒塌的危险;部分附属设施必须拆换、改装或新装,如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求,通常是经营业户必须停止营业。因此,工期安排和开工前的筹备工作非常重要;
中修工程是指建筑物部分损坏,在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件,保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层,加固部分钢筋混凝土梁柱,外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部,商铺发生突法事件,保安、管理人员应按《应急事件处理规程》操作。防止事态扩大,注意保护现场,及时向上级报告或呼叫救护车。应特别强调,在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时等等
3、保安服务部
3.1监控中心管理
监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视,尤其是对出售贵重商品如钻石珠宝、高档手表等铺面应进行日夜监视。
如发现可疑人员或突法事件、恶性事件的发生,监控人员应及时录象,寸作查证。
另外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头,防止车辆被窃,万一遭窃,录象将提供证据、线索,有利破案等等。
这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬业。
3.2消防管理
商铺消防工作的重要性不言而喻,商铺内人流大,楼梯、通道(尤其是放火楼梯、通道)相对面积较小,这给火灾时的人员疏散带来很大困难;
商品多(且大多是易燃品),火种容易迅速燃烧;面积广,因无防火墙阻隔,烈火蔓延极快;如商厦火灾,高楼内的竖井多,烟囱效应可使火灾热烟上升速度达到每秒8米,瞬间整个商厦将全被烟雾笼罩。烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。鉴于防止火灾的重要性,商铺都安装有先进的火灾探测装置(烟感探测器和温感探测器)和自动灭火装置(喷淋装置)。这些装置直接与火灾自动报警系统联网。只要易各地方出现火情,烟雾和温度各达到一定的限度,这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警器,进行有效监控与预防。
制定切合本商铺实际的消防管理制度(包括几套火灾应急处理方案);商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚;消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到'统一指挥,分区管理,层层负责,责任明确,防患未然',切实贯彻'预防为主,防消结合'的消防方针。
发现监控屏幕有火灾报警号时,立即用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查与处置;如确为火警,按应急方案实施,报告保安部主管组织扑救,重点是商铺内人员的疏散,保障人身安全,事故后作好调查分析报告并备案。
发现故障警报,应迅速消除警铃使之还原,并立即通知维保部,协助维保部尽快排除故障,并作好详细记录。
定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进行检查,确保完好备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查,防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。
在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习,使人人都会使用消防器具,掌握火灾逃生知识,不断提高大家的防火意识和消防业务水平。等等
4、商铺保洁服务管理
商铺的环境有外部环境和内部环境。
外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等;
内部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所,以及业户的铺内、办公室内等非公用部位。
搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围,为业户提供一各理想的经营环境,为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。
4.1商铺保洁管理方法
要做好商铺的保洁服务管理,首先要确定做什么,即什么地方需要保洁,然后定出清洁的标准,根据这些标准、要求再定出保洁的频率(次数),还要再加上检查手段,如目视检查还室手摸检查或白纸擦一米检查等,制作《商业街商铺环境清洁的作业标准》,内容有检查的部位、项目、清洁的标准、保洁的频率、检查的手段等。重要的问题是怎么做等,制订《商业街保洁服务作业规程》,这个'规程'指导保洁工对商铺各部位的清洁按规定的操作程序去做,是保洁工岗前岗中的培训教材,其要点有:地面清洁、打蜡;墙角线清洁;墙面除尘;大理石清洁、打蜡;不锈钢面清洁;卫生间清洁;玻璃幕墙清洁;窗户清洁;地毯清洗干净等。
4.2商铺保洁管理的重点
商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁。随着人流的进出,给商铺地坪带来的灰尘、纸肖;定时的清洁能够带给顾客舒适、优美的购物环境;
商铺的玻璃无框门、室内柱上镜、电梯内镜面等,由于顾客触摸频率较高,留下的手印带给人视觉上的不舒服,应定时清洁以消除不洁现象;
商铺盥洗室墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味,也是清洁工作的重点;
商铺外的铜牌,因暴露在室外,风吹雨淋会使铜牌便黑,定期擦拭,能保持其程亮,提升商铺的形象。
商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置,及时清理;
雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器,尽量不要把带雨水的雨具带进大厅,同时注意清洁卫生。
对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视,但放置鼠药时,要充分考虑儿童的安全,要放在摸不到的地方;为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作;
在商铺的营业时间内,保洁工不能使用长柄拖把,更不能使用湿拖把拖地,以免造成顾客滑倒伤害事故;
在雨雪天,商铺进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提示牌;
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对一切能利用的再生垃圾(包装纸、箱)要回收处理。等等。
5、商铺绿化服务管理
绿化环境是保持生态平衡,营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础。商铺内外的绿化搞得好,能使周围得环境得到改善,又提升了商铺得品位。绿化管理应配备专业技术人员,依据季节、气候,地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求,制定详细的管理细则,指导养护人员实行。
5.1商铺绿地管理
商铺外围的绿地,在基建时就已定型,商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调,水平绿化和垂直绿化要相得益彰。
为保证草坪生长良好,劝阻顾客、游客进入草坪;
保持绿地环境整洁;及时清除死株、病株,缺株要补檀:定期对花木修剪整形;
发现病虫害要进行捕捉或喷药,药物防治要注意安全,并挂警示标识;
草坪要经常除杂草:定期轧剪,每季度施肥一次,施后浇水或雨后施撒;
台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作,风后清除花木折断的枝干,扶正培植倒斜的花木。等等
5.2商铺室内绿化管理
花卉摆放前要有设计图,造型变更要有小样图,与商铺总体设计风格相协调;
花卉上挂名称牌,简介花卉学名、俗称、习性,宣传养花的常识,争取业户和顾客的配合,共同创造幽雅清新的购物环境,同时又陶冶情操,增加商铺的文化氛围;
花卉搬运时,注意保护花卉株形不受损伤,不散落盆泥,注意场地整洁;
商铺人流量较大,因此商铺内摆放的花卉要经常检查,及时修剪,清除黄叶,枯萎的花卉立即更换:由于各点摆放位置的光照度不一,花卉就要定期相互调剂、更换位置;等等
5.3检查督导
部门主管对保沽、绿化,服务各组工作时时进行巡视,发现问题记录在案,并追究各组长责任:管理处经理、业户部督导不定期对各组工作进行抽查,发现问题立即督促主管部门整改,每月累积数次,对主管进行处罚。
6、商铺经营服务管理
商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中,往往会把商铺经营管理范畴的租赁管理,广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司,以配合其商铺的经营管理.作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。
6.1租赁管理
出租方式的管理主要是在租金商定时要考虑多方面因素,如商品经营的范围及类别;附近商铺楼宇的空置率;承租户的经营特色;商铺所处的位置。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式,一种先规定一个固定的月租金(根据面积),然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。
一种是按面积定出最低租金,然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。
6.1.1竞标租赁的注意事项:
严格审定投标者的资格,主要是审核其个人或公司的商业零售管理经验、经营业绩,资信状况及经营品种是否符合行业规定等;
投标的程序须规范、严密、全面,尤其是租金的计算方式及规定,预付竞标租金的保证方式,有关撤回投标的规定,以及中标后延时签约的赔偿,应作更为周全和深人的考虑。
6.1.2协议租金出租的注意事项:
在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经营管理经验,资金状况,以及目前所经营店铺的数目,业绩情况及所经营品种是否符合行业的规定等;
承租人的经营性质,经营范围,所经营的商品档次和质量.是否有能力进行一定投入的商业推广活动,从而使商铺的业务前景有较大的发展等。
6.1.3租金条款
租金制定的参考因素:
要参考周边社区人口数目,流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客量、商铺地理位置的优劣,交通是否便捷等情况:
要参考商品经营的范围及类别、附近区域商铺的空置率、承租人的经营特色、承租人要承租的层次、位置等情况等:
要参考周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等。
租金的组成要素:
租金的组成包括商铺固定投资的折旧、保险,贷款资金利息、投资回报率等。
水电能耗费、商铺管理酬金、商铺利润,物业管理费等。
大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。(也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的)等
7、商铺广告管理和统一策划
7.1广告统一管理
业户为了树立企业形象,追求经济利益,必然采取许多宣传和促销手段。除电视、报刊广告以外,最有效、最直接的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅,张贴宣传品。物业管理处为了规范商铺的环境秩序和整体形象,在支持商业宣传策划的同时,必须加强商铺的广告宣传管理。商铺的整体布局设计是很重要的,而各铺位上的宣传广告(包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等)要和商铺整体设计相协调,这就要求承租业户的广告设计必须经过物业管理处审核,以做到管理有序,不会破坏商铺的整体设计格调。
7.2广告策划
楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的,由商户提出设计要求或制作,必须由物业管理公司统一安装在合理位置;广告策划是商铺经营服务管理的一项重要任务,就是要设法把顾客吸引进来,把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动,如综合表演、纳凉晚会、模特表演,摄影展,商品使用演示等.
节日期间还可以相应地进行节日布置,既增添了商铺热闹兴旺的气氛,提高了商铺的文化氛圈,又扩大了商铺的知名度,吸引大批消费者来购物助兴。
协调好社会关系,与政府及其他组织机构保持联络,参与社会公益活动如捐助失学儿童等,会给业户带来潜在的商业机会。
8、服务项目开发
物业管理处还应不断增加服务项目,扩大服务领域.如:开办商铺儿童乐园,让儿童能尽兴地玩耍,父母能放心地购物:
开办商务中心,为业户提供传真、复印、打字、电报、长途电话、电子邮件等服务:
开办为顾客提供休憩,饮茶、品味小吃的场地:举办卡拉o、节日庆祝,年终联欢等文娱活动,活跃业户的文化生活:
办好商铺内部食堂.为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉的饭莱,为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服务:
开办投币洗衣店、快速冲印照相店,鲜花店、礼品店、电脑屋等
为顾客,业户提供全方位的服务,使顾客生活中的大多数服务要求都能在商业街中得到满足。等等…
9、商铺保险管理
商铺的物业管理中保险管理是必不可少的。在商铺的维修施工和广告安装中,均有可能发生意外的事故(包括火灾),对业户、顾客、员工造成伤害;在保洁操作中,也有可能保洁工未按'规程'操作,用了湿拖造成顾客滑倒摔伤;或雨天地滑,顾客在商铺进门处滑跤跌伤;这些都有可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险和最大限度地减低这方面的损失,商铺的物业管理处应采取两种措施:
工程或服务的公众责任险、财产险(火险);物业管理方可以向保险公司投保公众责任险等险种,在考虑保险额度时,可以根据事故发生率的高低选择投保的金额。
还有一种是财产险,是为防止商铺可能遭受火灾、台风、暴雨、水浸等损失而投保的,物业管理处应主动出面向商铺方(大业户)和各业户的投保减灾提供建设性意见。
(二)本项目涉及商业街、酒店外围广场公共场所物业管理方案
为维护商业广场、商业街、酒店门前广场等公共场所的治安防范,泊车,人流、车流疏导,绿化、景观、市容的整洁有序,在'商业物业管理点一'下辖的保安一部、保洁一部必须同时担负起针对商场、酒店外围,即广场部位的保安、保洁、门前绿化工作,拟由这两个部门内专门挑选形象较好和工作细心的保安、保洁人员负责。
具体配置:商城广场部位保洁设2人,保安设外围巡逻兼市容纠察兼停车指引3人,内部巡逻2人;酒店广场部位设保洁2人,外围巡逻兼泊车指引4人,如有需要,酒店内部的工程维修和动力保障可交由物业公司代管。则酒店工程部需配备4人,24小时值班。
(三)'商业物业管理点一'总体人员配置表:
总计:32人
(四)'商业物业管理点一'物业管理支出明细
(一)员工薪金:计30500元/月
1、酒店、商业区管理处主任1人
1500元/月人×1人=1500元/月
2、各部主管4人
1300元/月人×4人=5200元/月
3、保安队,保安员12人
(1)外保兼泊车员(6人):
950元/月人×6人=5700元/月
(2)内保队员(6人):
900元/月人×6人=5400元/月
4、保洁绿化部(7人):
700元/月人×6人=4200元/月
5、维保服务部,维修工2人
1100元/月人×2人=2200元/月
6、业户服务部,接待员4人
1000元/月人×4人=4000元/月
7、经营服务部,设计员1人,文员1人
设计员1300元/月人×1人=1300元/月
文员1000元/月人×1人=1000元/月
(二)员工福利计12121元/月
1、社会保险金:
(生育0.8%工伤0.5%医疗8%失业2%养老20%)
工资总额×31.3%=30500元/年×31.3%=9455元/月
2、年终奖及加班费计2666元/月
按每人1000元/人/年计,1000元/人×32人=32000元/年。
(三)办公事业费=800元/月
1、管理处办公用水电费
400元/月×12个月/年=4800元/年
2、办公电话费(含业主服务热线)
200元/月部×2部=400元/月
(四)管理行政费用=600元/月
1、办公用品及印刷:300元/月
2、办公行政(加档案费、交通费等):200元/月
3、招聘费、培训费:100元/月
(五)设备维修及保养费=4319元/月
1、公共照明、附属设备、设施维护更新费用(各类管道、阀门、龙头等配件)
年度维护费:51823
第11篇 商铺管理公约范文-9
商铺管理公约范文(九)
本公约主旨为针对商铺之物业管理相关规定,此管理规定旨在为了更好地加强商铺管理,维护广大经营者的利益,保证商业中心环境、安全的可靠性和商铺整体观瞻的统一协调,让业主切实地感受到满意的服务,特对商铺做如下规定,敬请各进场单位遵守:
一、商铺的经营管理
(1)各业主在进场前,请先到百合花园客户服务中心办理装修等手续后,方可进场。
(2)所有入住商家必须严格遵守国家相关法律、法规以及《物业管理条例》和《业主公约》之规定。
(3)凡在商业中心内营业网点进行装修,特别强调不得随意更改房屋结构,加大用电负荷。
(4)商业中心铺面餐饮经营必须取得国家相关部门的审批并取得相关证件,所产生的废气、油烟、噪音必须符合国家相关规定。
(5)凡在商业中心商铺范围内从事经营活动的经营者,均需服从管理处的统一管理;所有商业网点均应文明经商,合法经营,不得出售伪劣、变质有害健康的商品、食物,不得强买强卖,欺行霸市,违者交由工商部门处理。
二、商铺的环境管理
(1)经营者在经营期间商铺外不得乱摆放桌椅、随意占用公共区域、肆意扩大经营范围;未经管理处同意,不得张贴有碍整体环境秩序的任何物品。
(2)爱护公共卫生人人有责,在商铺外不得随地乱扔、乱吐、乱堆、乱放,影响整个经营环境,不得超出经营范围发放任何宣传资料。
(3)店主应保持店容店貌和门前环境的清洁,做好门前三包,如不能保持清洁,有蚊蝇孳生,情节严重,报请有关部门责令停业整顿。
(4)各单位应爱护商业中心内外的公共设施,不得任意损坏和有意破坏。
(5)商铺的空调外机必须放置于物管处统一划定的位置,并解决好出水问题,须安装积水盘。
(6)铺面灯箱广告的制作、安装,必须到物管中心备案审批,审批通过后按统一的尺寸制作、安放在预先审批指定的位置,以保持商业中心外观整齐、美观。
(7)任何营业网点,不得产生影响居民生活的噪音(晚上10:30后噪音不得超过50分贝,饮食摊点所产生的油烟应符合环保部门的排放标准)。
三、商铺的安全管理
(1)为保证商业中心业主的安全,要求铺面的外来工作人员和其客户不得进入商业中心,以免导致治安事件。
(2)商铺夜间有护卫员在商业中心周边巡逻,但仍请各经营单位派人值守,以防不测;商业网点不得容留与经营无关的人员,商场夜间留宿人员数目须报管理处。
(3)商铺内(含商铺玻璃门等)所有物品财产安全由经营户自行保管。
(4)为保证消防安全,商铺内不得有消防隐患存在,必须加强防火措施,严禁私拉乱接电线,违者按相关规定处理。
(5)所有商业网点应自觉遵守消防规定,配合消防部门所要求的消防器材;如摆设油漆和木器的商家,必须配置灭火器两具。
四、商铺的其它管理
业主如需出租本人商铺,需带上承租户的身份证复印件及租赁协议复印件到物管中心备案。物业使用人(承租户)在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和《业主公约》的有关规定,文明经营,如违反《物业管条例》和《业主公约》的规定,有关业主应当承担连带责任。
业主:
联系电话:
年月日
第12篇 科技园商铺管理公约
科技园(商铺)管理公约
第一章 总则
第一条租户迁入时,必须与**物业管理有限公司共同签署本公约。
第二条公约双方应严格履行各自的职责,权利和义务,双方在遵守本公约的同时还应严格遵守国家的法律以及当地的有关政策,法规。
第三条本公约规则由**科技园管理中心执行。
第二章 租户的权利和义务
第四条 租户应履行正当合理地根据租约规定使用其铺位及公共地方,公共设施的权利,亦有义务维护公共地方的整洁,美观及公共设施的完好。
第五条 租户拥有如下权利
1.对所承租的面积有使用权。
2.享有公共地方和公用设施的使用权。
3.可根据本公约条款监督管理者及管理工作人员的工作,对管理者及管理工作拥有建议权,监督权及投诉权。
4.有权要求和监督管理部门对其在管理及维护范围内的地方进行保修。
5.可根据本公约维护自身的合法权益。
第六条 租户的义务
1.租户在行使上述权利时,须遵守本公约的规定。
2.租户需保证其所租用的楼宇保持良好状态,不得令其损毁。
3.租户需共同负责维护楼宇的结构及公共设施的完好状态。
4.租户需依照公约的规定,负责及缴交其名下应分担的费用款项。
5.租户须缴交其名下单元须付的税金、水电、垃圾清运处理费(管理公司代收)、税项等费用。
6.租户须遵守**科技园所订立的其它相关规章制度。
7、租户需配合管理中心安排的定期安全用电检查,对查出不合格部分应及时整改。
第七条租户责任
1.不得改变楼宇的结构,外貌和用途。
2.不得违章建、拆、搭占。
3.不得在任何公共地方搭建任何建筑物或堆放、弃置物品、垃圾,垃圾应用垃圾桶装,放置在指定的地方,统一倾倒,实行门前'三包'责任制。
4、废弃食品、米稍水应专门回收,不能与生活垃圾混为一起。
5.不得损坏、拆除、改造、供电、供水、通讯、交通、排水、排污、消防等公共设施。
6.园区范围内禁止堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品(生产燃料除外)。
7.租户不得将其楼宇作非法或不道德用途,或在楼宇进行任何足以妨碍或侵扰其他租户的事项。
8.如需对楼宇进行装修或改建,必须按规定办理报批手续后方可施工。
9.应教育属下雇员遵守管理规定的义务,否则对他们违反公约行为租户需负连带责任。
10、不得擅自增设大功率电器设备,严禁乱接乱拉;线路安装要规范,不得自行更改给排水管道,如需增加用电设备,更改给排水管道必需申请,获批准并备案后方可施工。
11、违反上述规定的租户需就所引致的损失负责及支付一切有关开支。
第八条 园区范围内禁止下列行为:
1.践踏、占用绿化地、毁坏花木、偷摘花果、损坏绿化设施。
2.占用公用设施而影响其正常使用功能。
3.乱抛垃圾。
4.影响园区观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等。
5.聚众喧闹影响他人作息。
6.随意停放车辆和鸣喇叭。
7.发出超出省、市有关规定标准的噪音。
8.排放有毒、有害物质。
9.法律、法规及市政府禁止的行为。
对于违反上述规定的行为,每个租户都有制止和检举的权利和义务,管理中心可按规定予以处罚。
第三章 管理机构
第九条**科技园有限公司管理中心负责对本园区进行管理。
管理宗旨:依法管理,租户至上,服务第一,向租户及使用者提供整齐,清洁,美观,安全的良好工作环境。
第十条 管理中心之管理范围
1.**科技园范围内公共场所和公共设施的管理,维修和养护。
2.为租户提供有偿维修服务。
3.消防及其它服务设施的管理。
4.治安和公共秩序的管理。
5.为租户提供各种服务。
6.市房产管理部门规定及管理合同规定的物业管理事项。
第十一条 管理中心的权利和义务
1.根据国家有关法律,法规结合实际情况,制定园区物业管理的规章制度并实施管理。
2.统一管理,维修,养护园区范围内的道路、沟、渠、池、井、绿地等公共设施。
3.定期养护和维修园区的外墙面、屋面、上下水道、消防设施等公用设施。
4.负责园区范围公共部分及水、电、路灯、通讯、土建及维修工作。
5.负责园区公共区域的生活垃圾的清运。
6.负责园区范围的消防、安全保卫、巡逻、警卫工作。
第四章 违约责任
1、租户对无故欠交或不按时缴交各项应交费用的租户,管理中心将按《租赁合同》中的约定处理,发生争议可由双方协商解决,如协商不成,则由甲方所在地司法机关裁决。
2、本公约对于**科技园及租户(包括亲属、代理人、雇员、租户授权代理人),均有约束力。凡违反本公约,应自负相应责任。
第五章附 则
第十二条 本公约在执行过程中,管理中心可依据国家的法律,政府的法规并根据《租赁合同》的约定进行修改,并通知各租户。
第十三条 本公约自双方签字或盖章之日起生效,公约一式二份,管理中心,租户各执一份。
**物业管理有限公司盖章:租户盖章:
代表人: 代表人:
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