第1篇 某大厦管理中心装修承诺书
大厦管理中心装修承诺书
致:大厦管理中心
*本人/本公司是 大厦办公楼 层房间客户,现委托公司为上述单元之装修承建商,*本人/本公司现已详阅装修守则,已明白并承诺该等装修工人自觉遵守 大厦装修守则及其它有关规定,服从贵管理中心管理人员的管理,并对公共地方(包括走廊、厕所及电梯大堂等)进行保护性的措施,如因该装修公司之装修工人责任引起的一切事故及引起之损失。*本人/本公司愿意承担一切责任。
*本人/本公司承诺在装修期内保持公共地方清洁及每天负责将装修物料弃置于有管理中心指定的垃圾收集处。
签署:姓名:
公司印章:日期:二零_ _年___月___日
第2篇 业主公约手册-大厦管理篇
业主公约手册:大厦管理篇
zz国际大厦位于西安高新技术产业开发区cbd黄金地段,拥有一个专业性、有效性且高素质之物业管理公司,为您创造一个安全、舒适、便捷的理想办公环境。
入驻zz国际大厦,是您良好事业的开端。本手册可以帮助您更熟悉大厦的情况,更加富有效率地工作,同时我们将竭诚为您提供最优质的服务保证。
业主/使用人服务联络方式
在业主/使用人需要大厦提供服务时,敬请与物业管理处联系。
服务热线:*****
zz国际大厦标准服务时间
星期一至星期五上午八时三十分至下午五时三十分
星期六上午九时至中午十二时
为保障大厦及广大业主/使用人的安全,任何业主/使用人欲在非标准服务时间及周末或公共假日期间进入大厦,敬请出示本人身份证明,并根据大厦物业管理处的要求签入、签出。
晚 23:00前要求人员离开大厦,大厦内不应留宿过夜。
投诉及建议
业主/使用人如欲对大厦管理提出投诉或建议,可用写信、电话或亲自前往的方式向物业管理处提出,并敬请告知具体联络方式,物业管理处将及时予以回复和解决。
迁入手续
在签订了购买协议或租赁合约后,业主/使用人敬请按如下程序办理迁入手续:
1)业主/使用人迁入应遵守大厦的各项规定,得到批准后,敬请遵守以下条款:
ⅰ)请按物业管理处规定的时间及路径迁入,搬迁过程中业主/使用人应注意安全,避免给他人造成不便;
ⅱ)注意保护大厦公共区域的设施、设备,如造成损坏,业主/使用人应进行相应的赔偿;
ⅲ)向物业管理处递交一份搬入物品清单;
ⅳ)向物业管理处提供一份公司成员名单及每人一张照片,用于备案;
ⅴ)向物业管理处提供该公司紧急联络人员名单及具体联络方式,以备紧急情况联络之用。
2)业主/使用人迁入前需按规定缴纳有关款项,敬请详见本手册 《物业管理费及缴付事项》;
3)与物业管理处联系,安排办理迁入前的单元设施、设备查验手续;
4)敬请业主/使用人亲自在物业管理处办理领取单元钥匙事宜;
5)请与物业管理处联系,办理业主/使用人名牌及大堂公司名录牌制作手续,办理时业主/使用人需提交公司中英文名称及营业执照复印件一份;
6)为方便业主/使用人迁入,物业管理处可为业主/使用人联系搬家公司;
7)业主/使用人应保证搬家公司人员遵守物业管理处的指挥,从指定路径进出大厦并保证道路畅通。
迁出手续
业主/使用人如需迁出,敬请按如下程序办理:
1)请提前两个月书面通知物业管理处;
2)与物业管理处联系,申请办理车位及其它所有退约手续;
3)告知准确的迁出日期,由物业管理处负责协调迁出大厦;如使用大厦外劳动力,应经过物业管理处认可;
4)如业主/使用人迁出时未将装修过的区域恢复到使用前的状态,则物业管理处工程部将负责完成,费用由业主/使用人承担;
5)业主/使用人将其使用单元恢复原状时,需经物业管理处工程部批准并验收。
6)在迁出过程中业主/使用人应注意安全,避免给他人造成不便。
7)业主/使用人迁出时应遵守大厦的各项规定,需注意以下各项:
ⅰ)按物业管理处告知与业主/使用人的既定时间及路径迁出;
ⅱ)注意保护大厦公共区域的设施、设备,如造成损坏,应进行相应的赔偿;
ⅲ)向物业管理处递交一份搬出物品清单;
物品运送
除业主/使用人迁入、迁出大厦需要参照大厦迁入、迁出手续办理外,业主/使用人需按如下程序搬运大件物品:
业主/使用人搬运物品应尽可能安排在非工作时间,不应影响其它业主/使用人的正常使用和工作。
大件物品的搬运或物品搬运时间较长,需提前 24小时通知物业管理处,并请注明搬运时间、物品种类、数量,具体负责人,并在物业管理处安排下按指定路径搬入 /搬出,搬运车辆应服从管理处的指挥和调度,以保证大厦秩序通畅。
业主/使用人在物品搬运过程中,应对大厦物品、设施爱护使用。
业主/使用人应派专人监督搬运过程的实施。
凡因违反上述要求,业主/使用人需承担因此产生的责任和费用。
大厦智能信息系统
在每层弱电井内配置通讯、网络设备,信息点(电话、网络):
通讯系统
大厦备有完善的通讯系统,可为业主/使用人提供优良的服务。
公司名录牌及名牌
在大厦大堂提供印有公司名称及单元号码的公司名录牌,业主/使用人申请手续如下:
1)向物业管理处提出申请并填写表格,同时提供公司中英文名称及公司营业执照复印件一份;
2)置于大厦大堂的公司名录牌,制作费用由物业管理处负担。
3)业主/使用人要求增加或更换名录牌,由物业管理处统一制作并安装,费用由业主/使用人承担。
4)业主/使用人有办公室门外的公司名牌,由物业管理处统一制作并安装、费用由业主/使用人承担。
第3篇 大厦保安员护卫员巡逻管理培训
巡逻的主要目的:
-防止及侦查罪案
-防止及侦查火警
-加强安全措施,防止意外
-记录及报告不寻常及可疑情况
1.其他目的
护卫员巡逻的主要目的,是确使所属大厦安全稳妥,所以护卫员必须密切留意,防止大厦受到破坏、住客安全受到威协。若要有效的达成以上目的,以下数点必须留意:-
(1)确使所有门、闸及特定地方按指示及一般程序锁妥。
(2)确使锁、挂锁及锁具完整无缺。
(3)若发现房门未锁,应记录并报告。亦要通知有关公司,但在未联络到该公司前,应将门上锁。
(4)检查未上锁公共地方,例如垃圾房、储物室及水电杂用房。
(5)巡视三道防线是否安全(包括外围、外墙及内部),确使没有人非法进入。
(6)调查可疑光源,例如电筒光源。
(7)注意附近停车场内活动及车辆情况,若发现弃置车辆或可疑车辆,应立即报告。
(8)若在非办公时间内或在禁区内见到职员或户主,记下他的姓名及身份证号码。同样,若有人流连於所属办公地点以外地方,亦应记下其姓名及身份证号码。
(9)若发现大厦设备有任何损毁,应立即报告并记录。
(10)接受住客、公司职员或市民投诉,然后报告及进行调查。
(11)重要的地方,例如窃匪的目标及易为匪徒下手的地方,应加倍留意。
(12)若发现失物,应妥为保管,然后将资料详细记录在适当的登记册上。在规定时限外,将失物交警方处理。
2.保安员/大厦管理员之基本应用知识
(1)保安人员应知
a.消防喉入水掣位置
b.消防龙头位置
c.消防喉辘位置
d.灭火筒位置:有多类每类用途不同
e.沙包及沙桶位置
(2)防烟门作用
设在每座大厦各楼梯通道用作防止烟雾进入大厦防烟门要常常保持关闭。
(3)防火闸作用
安装在通风系统地方用作阻止火势蔓延,当火警发生时防火闸受热影响而下降。
(4)花洒头作用
多安装在楼底天花板喉管之下经过高度热力或人为撞击中央之红色玻璃管,便会自动爆开。
(5)烟雾感应器作用
是一种预防发生火警物体通常安装在电梯口,变压房或其他较为容易发生火警的地方。当感应器受到烟雾侵扰时,感应器面板显示红灯发出警号。
(6)热力感应器
功能与烟雾感应器相同,只要受到高温影响便会发出警告声响。
(7)防盗警钟系统运作
消防设备指示板
灯号指示及操作
烟雾感应器smokedetector
热力感应器heatdetector
花洒头sprinkler
流水掣flowswitch
花洒分掣subsidiaryvalve
水泵及水箱pumpandwatertank
电梯监察板liftsupervisorypanel
显示电梯性能及运作情况
3.大厦电梯故障处理程序
(1)电梯困人
如电梯内之人仕按警钟,座头会显示哪一部电梯困人,闭路电视亦会清楚看到有多少人被困,座头即通知控制室,由控制室队员通知电梯保养公司员工。座头之队员同时用内线安慰被困人仕不用惊慌及请耐心等候,工程人员即会到来修理。如被困人仕感到不适,可通知救护车到场协助。如情况紧急须即通知消防局。
(2)电梯损坏、不动或任何不正常情况,即通知电梯保养公司职员到场修理。
(3)保安员须详细记录在簿内有关电梯公司员工何时到场、何时放人。如电梯困人,须呈交一份意外事件报告交管理处。
4.台风措施
在台风季节期间,各保安员须谨守工作岗位,及采取以下措施:-
(1)
a.控制室要将收音机开启,并不断留意天文台公报之台风消息。
b.将准确之台风讯号,贴於大厦之当眼位置。
c.检查及准备一切防风应用之装备及工具,如雨衣、水鞋、电筒、强力胶纸、沙包、铁线、剪钳、锣丝批及头盔等。
d.将所有容易被风吹倒之物件,如工程吊船、铁马、铁架、花盆及外围天花等;必须绑紧或放置安全及适当之地方。
e.如有临时盖搭之棚架及可能被台风吹倒之物体,均须通知有关部门作有效的捆绑,务求达至最高安全措施。
f.必须与管理处及工程部职员保持紧密联络,以配合台风时之事件处理。
g.检查所有公共地方,如天台、泵房、花园及外围之去水道,确保并无沙泥杂物淤塞,以防水浸。
h.由於台风抵达前后会带来大量雨水,如发现大量积水涌入,须立即使用沙包截断水路,以免造成积水泛滥,损害财物。
i.要不断密切留意所有泵房、电制房及电梯房,有无被水浸之机会;如有的话,应作出相应之措施预防。
(2)
a.当风球悬挂时,所有警卫员均须要依时返回岗位当值;直至有警卫员接更后,方可离去。
b.一切发生之意外事件及事后处理,均须作出详细记录及报告。
c.适当及尽快处理一切紧急事项及协助住户要求。
d.当风球除下时,尽快配合管理处、工程部及清洁人员,清除台风所造成之垃圾及处理被破坏之设施。
5.火警发生之处理程序
队员发现或接获投诉火警时,需立即到现场调查。如属实情队员需将正确地点报告控制室,代为拨119报警,此外控制室应叫巡逻队员,到场协助处理。此外队员需注意下列措施:-
(1)如情况严重时应击破大厦之消防警钟,使屋内住客有所警觉。同时队员需通知及协助住客疏散逃生。
(2)迅速将地下大堂与后门防火门打开,并搬离有碍逃生与抢救工作之障碍物。
(3)关闭有关之总掣如电掣、煤气掣等,将电梯升上高层,并停止操作。
(4)迅速将消防喉拖至火场开启水掣,尽量设法用水扑救。
(5)疏散时禁止住客使用电梯,并劝谕住客用走廊楼梯疏散。
(6)封锁出事大厦范围、劝谕人群远离,以策安全,注意趁火打劫及禁
止闲什人等进入。
(7)如火警现场无人时,应交由最先到达之消防或公安破门抢救,并在现场维持秩序。
(8)并将火警知会管理处有关等和部门。
(9)事后填写一份详细报告。
6.煤气之处理
(1)队员接获投诉漏煤气时,需立即到现场调查,到场之前,应将携带之对讲机或呼机、手机关掉。
(2)各队员到达现场,不可乱按门钟,可用棍拍门,或用手扣门。
(3)如发觉有大量浓厚气味时,先将门外电源关闭,将电梯降回地下,停止使用。
(4)封锁地下大堂,禁止任何人仕进入,并代为报119和通知煤气公司处理。
(5)如漏气现场情况严重,应通知同座之住户疏散,但请劝告各住户在离开时,不应用力将木门或铁门关上,同时劝谕各住客应使用走火楼梯,切不可按电梯按钮及乘搭电梯。
(6)若现场可以进入,并发觉有大量浓厚气味时,队员确保自己安全,切勿鲁莽进入,并应设法打开通风的门窗,稍后气味降低时才进入抢救。
(7)切勿燃点烟火或开启任何电器,包括电灯,风扇等。
(8)尽可能将煤气掣关闭,停止气体继续漏出,(通常在洗碗盘下有掣,将其off便可。)
(9)并将漏气事件知会管业处有关人等和部门。
注:楼外之煤气总掣,是由煤气公司职员关闭,要知会煤气公司关闭。
7.大厦停电应变措施
(1)大厦停电注意事项
a.队员在当值时发觉大厦停电时,要第一时间将停电之正确位置及范围报告控制室。
b.当值队员要到停电范围巡逻,防止贼人混水摸鱼。
c.当值队员要巡视各停电大厦,查看该座大厦电梯是否有困人,如发现电梯有困人要加以安慰,并表示很快便会将被困电梯之人仕放出。如发现电梯内有人恐慌过度或昏迷,要即致电119处理。
d.协助消防员或电梯技工,营救电梯内被困人仕。告知消防员或修理电梯工人,被困电梯内之人数及正确地点。
e.当电力恢复正常,队员要即时报告控制室。
f.在停电期间,如有任何特别事故,要第一时间报告控制室。
(2)停电时控制室人员之此处理
a.通知有关停电之紧急部门,待他们前往处理。
(如:第一时间通知电梯公司,如有业户因停电而生命受到威胁,要第一时间打119求助)。
b.通知当值队员处理方法
(a)持手电筒到各停电大厦巡视。
(b)向业户解释停电原因及稳定业户情绪。
(c)如因停电,业户人身安全受到威胁,要第一时间报告控制室。
c.第一时间通知管理处工程部。
d.调动后备人员到停电现场,处理此一突发事件。
e.取消其他任务,安排人员到停电现场。
8.食水冲厕水故障情况及处理程序
(1)地下泵房水箱有水,而天台水箱无水
水泵自动掣发生故障,便要开动手动泵。如手动泵亦开不动,即电掣有问题,即通知工程部及当值管理处职员。如冲厕水有上述情况,日间即通知管理处,晚间待明日通知。
(2)地下泵房水箱无水,而天台水箱亦无水
来水有问题,查看入水掣是否被关上,如在开启状态,即电水务局是否来水出现问题。
(3)地下水箱满泻
水箱之水波有问题,用人手操纵入水,将入水掣关上一半,每隔二小时再到水缸视察。如水位低时,可开回入水掣,待水缸满后再关上一半,日间即通知工程部,夜间待明天通知。
(4)公共地方爆喉
a.关掉有关之水掣。
b.将所有电梯升上顶楼,阻止水流入电梯内,损坏机件。
c.将沙包堆放於电梯门及楼梯,阻止水向下流。
d.通知工程部维修。
e.通知清洁工人清理现场。
(5)个别单位水浸
a.关掉该单位之水掣。
b.将沙包堆放於其屋门前,阻止水流出走廊。
c.知会户主检查及尽快进行维修。
d.检查下层住户有否受影响,然后通知管理处。
e.通知清洁工人清理现场。
(6)水黄
即电水务局,查问附近是否有水务工程及礼貌地回覆投诉者及通知管理处当值职员。
(7)上述事项清楚记录在大簿内及须呈交一份意外事报告给管理处。
9.停车场罪案事件处理指引
(1)可疑车辆发现(如:爆窃、破坏等)
a.立刻通知控制室之所在位置并待援。
b.控制室须立即报告主管,并派遣有关队员前往现场调查真相。如有需要,须立即报警及通知管理处。
c.尽量描述车辆之特征,如车牌编号、颜色、类形等(或驾驶者、乘客之特征)。
(2)遇上正在犯案之疑匪(如:打劫、偷车等)
a.立刻报告控制室是属何种罪案及位置。
b.控制室须立刻报警及报告主管,如需要时并通知管理处。
c.按情况而定,若能力所在立即制止或拘捕疑匪。否则,尽量隐蔽及保护自己,找一个安全位置,继续观察疑匪之行动及特征,并待援。
d.增援(其他队员或警方人员)未到时,若发现疑匪有意离开时,你应继续报告控制室,并留意其逃走之路线。
e.在拘捕过程中,须用最低武力达到目的,事后须交由警方处理。
f.派员驻守现场,不要移动任何有关之物件及证物,待警方人员到场处理。
g.保安主管可决定使用巡逻车兜截。
(3)未经准许而离开之车辆(如未缴款、毁坏升降栏、强行出闸等。)
a.立刻报告控制室有否任何财物被毁坏。
b.控制室须立刻报警及报告主管,如有财物损毁时,所报之类别,该为刑事毁坏案件予警方。
c.若能力所在立即制止或阻截其离开,并拘捕或拘留有关人仕或车辆。
d.立即记下所有资料,如上列(1)b.所述。保安主管可决定使用巡逻车兜截。
(4)发现可疑人物
a.立刻报告控制室所在位置。
b.若能力所在,即上前质询或盘问该可疑人物。
(a)若其合作,你应记下其任何身份证明文件资料,到访何处及目的,再无怀疑时方可让其离去。
(b)若上述(a)未能达到目的,
你可将可疑人物带回保安部,交予控制室人员处理。
(c)控制室亦应如上述(a)之方法处理,再向被访者询目的未能达到时,须立即报告主管并求警方协助。
c.若可疑人物欲逃走,又未能阻止时,你应立即记下其特征,尽量跟踪其逃走路线,并与控制室人员保持联络。
d.保安主管可决定使用巡逻车或派遣其他人员兜截。
(5)备注
各队员在执行或处理上述各项事件时,须注意下列各点:-
a.绝对有权查问、资询、盘问任何被可疑之人仕或车辆,使彼等作出适当之证明。
b.除非对方合作,否则法例上并未赋予任何队员取阅他人身份证明文件,一般情况下,只可求警协助。
在你极怀疑或有理由相信对方已犯罪或意图犯罪时,便可进行拘捕行动。
10.如何处理投诉及对客户之礼貌和态度
大厦管理或保安是属於服务的行业,大部份时间须与不同阶层的人仕接触,所以当保安员在执行各种任务时,必须要有礼貌,无论对待住户、访客、同事等均应以礼相待,保持彼此间之良好关系。
保安员应熟悉大厦内各住户并保持密切联络,以便就保安问题交换意见及
第4篇 大厦小区消防管理程序
小区(大厦)消防管理程序
1.目的
加强所辖区域的消防管理,保障客户和公司生命、财产的安全。
2.范围
适用于公司各管理处。
3.职责
3.1总经理为消防安全第一责任人,总经理授权总经理助理全面负责消防安全工作的组织落实和监督总结,建立防火安全责任制度。
3.2品质管理部协助总经理助理落实和监督公司各管理处的消防工作,督促完善防火安全责任制度。
3.3各管理处经理为消防安全的直接责任人,具体负责组织消防工作的具体实施、培训、演习、检查、完善消防设施,组建义务消防队,制定并实施灭火方案。
3.4各管理处经理指定的消防管理人员为本部门消防安全的责任人,负责本部门防火宣传及安全检查,消除火险隐患,熟悉周围环境,及时制止、纠正违章行为,参加现场灭火救灾工作。
4.方法和过程控制
4.1各管理处应制定本部门的灭火方案、义务消防队人员名单。各管理处经理在消防机关和总经理助理指导下,执行有关消防法规,落实各项防火安全措施,负责做好管辖范围内的防火安全工作。
4.2各管理处在员工的季度考评中必须包括相应的消防知识考评,安全员必须会使用灭火器、消防水带,保洁员必须会使用灭火器,知道疏散人员的方法,安全员负责消防器材的检查及保养。
4.3定人、定时、定方案地消除火险隐患,每年组织一次消防实战演习(演习时必须实际使用消防水带、灭火器)。演习前一周制定演习方案并品质部参于评定,演习后应有相应的图文记录,并将演习情况记录在《消防演习情况记录表》上。
4.4各管理处每季度至少进行一次紧急集合,参加人员以本部门安全员为主(在岗安全员可不在紧急集合之内),须准确记录各人员在接到紧急集合命令后赶至指定地点的时间及装备情况,并在《紧急集合情况记录表》中予以记录。各管理处紧急集合的指定地点及所需时间由品质部核定,对紧急集合中不能达到要求的人员,在月度考评中予以体现,对紧急集合中无故缺勤、拖延人员要予以严肃处分。
4.5定期组织检查、维修保养消防器材及设备。
4.6积极配合消防机关对消防工作的检查和指导。
4.7每位员工应熟悉自己的岗位环境、操作设备及所使用物品的情况,熟悉安全出口的位置和消防器材的具体摆放位置,懂得消防器材的具体使用方法,指挥监控中心主管监督消防器材设备的维护保养工作。
4.8发现有异味、异声等异常现象要及时报告指挥监控中心进行核实,并采取有效措施处理。
4.9保持楼梯、走道和出口畅通无阻,妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示及事故照明设施。严禁贮存烟花炮竹、炸药、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆及各类剧毒物品。
4.10在防火范围内,办公和商场装修面积在50平方米以下的,由管理处负责审核;超过50平方米的应报消防机关审核,经批准后方可施工。装修应采用不燃或难燃材料,使用易燃或可燃材料的,必须经消防机关批准,并进行防火处理。
4.11客户进行室内装修,在需要增设电气线路或改装燃气管线等较大作业前,必须报管理处批准。管理处须要求施工人员严格按管理处要求的规定进行施工。
4.12各管理处须有小区(大厦)的地下煤气管网图,小区内须挖掘地面的施工,必须到管理处办理申报手续,经管理处经理同意方可动工。具备使用管道液化石油气条件的小区(大厦)客户,严禁使用瓶装液化石油气。
4.13各小区(大厦)应有地面层消防设施平面图并悬挂于指挥监控中心,图中标注灭火器、消防栓、水流接合器等消防设施的位置。高层楼宇每层明显位置必须设置消防疏散示意图。
4.14任何人员不得随意启动消防泵、喷淋泵、稳压泵、送、排烟阀、破玻璃报警按钮等消防设备,不得随意动用消防器材和消防水。
4.15大厦应配有足够的消防用沙,不得挪做它用,烟感、温感、喷头未经许可不得擅自更改和拆除。
4.16各管理处须有灭火作战示意图,并悬挂于消防指挥中心,消防设施清单也应存放于指挥中心。
4.17小区(大厦)内的装修现场必须配有足够的灭火器,禁止施工人员在施工现场做饭、吸烟、使用明火。
4.18火警、火灾的处理方法
4.18.1任何人员发现火情时,应立即就近取用灭火器灭火,同时立即向指挥中心报警。
4.18.2接到火警通知后,中心人员要保持镇定,要求现场人员讲明火警地点、燃烧物质、火势情况等,并随时向指挥中心汇报火情。
4.18.3中心值班人员根据火情,立即通知各岗位禁止无关人员、车辆进入现场,通知有关人员组织疏散;立即关闭着火区域煤气阀、电源,同时将火警情况报告给消防总指挥。
4.18.4消防总指挥接到通知后,立即赶到现场并成立现场临时指挥部(由安全管理当值负责人组织),同时组织全体人员布置救灾工作及现场救护工作,并向总经理和总经理助理汇报。安排设备责任人切断煤气总阀及市电,同时将应急电源投入使用。
4.18.5火势扩大到三级(猛烈阶段)时,启动消防泵和喷淋泵,使用紧急广播通知客户离开房间,在场工作人员指挥客户从消防楼梯安全疏散,禁止乘客搭乘电梯,消防救护人员通过消防专用通道进行灭火工作(大厦)。
4.18.6火势较大的情况下,应立即拨打火警电话119,通知公安消防部门进行抢救,并向社会求助。组织接应小组,负责引导、配合外界增援队伍。
4.18.7管理处积极协助消防部门做好火灾现场的保护工作。
4.19品质部至少每半年组织一次专业人员对各管理处进行防火安全检查,填写《治安、消防安全巡查记录表》,并监督整改措施的落实情况,保存相关质量记录。
4.20消防灭火器材要按国家规定,每年进行年检、校验、维修、保养,确保能正常使用。
5.引用标准
《中华人民共和国消防法》
《新建筑设计规范》
《建筑灭火器配置设计规范》
6.质量记录和表格
《消防演习情况记录表》
《消防设施清单》
《紧急集合情况记录表》
《治安、消防安全巡查记录表》
《紧急事件处理记录表》
第5篇 机关大厦物业管理模式
政法机关大厦物业管理模式
一、物业管理的性质、目的和意义
物业经营管理按社会产业划分是第三产业,是服务性行业。物业经营管理首先是对'人'的服务,其次才是对'物'的经营管理。以对'人'的服务为核心,由专门的物业管理机构与经过专业培训的物业经营管理人员,运用现代科学技术手段,对受托经营管理的物业进行代租代售,对其房屋建筑、专用设备、附属设施、场地及区域内保安消防、卫生保洁、绿化租摆、管网、车辆、道路养护等进行专业化管理和维护。
其目的是为用户创造与提供安全舒适、环境优美、清洁卫生、温馨方便的工作场所和生活环境。同时通过良好的经营管理:一为业主创造更高的经济效益;二使业主的物业安全完整,延长使用寿命,达到保值增值之目的。同时也要为物业公司股东创造理想的经济效益。
二、我国目前的物业管理模式
目前我国物业经营管理中,主要有三种模式:
(一)自建自管
即房地产开发商(或建设单位)将自己开发建设的物业设立一个附属部门,分离出一部分多余人员,进行物业管理,由于物业管理是附属部门,产权不清晰,管理者没有实践经验,员工未经过专业培训,业务生疏。所以很难进行良好的物业管理,更难以达到国家规定标准。因此采用自建自管方式的越来越少,并且随着市场经济的发展,必然会逐步消亡。
(二)合资或合作管理
1、合资管理,即房地产开发商作为股东,与经验丰富的专业化物业管理公司,共同出资注册登记成立具有独立法人资格的物业管理公司,来经营管理其新开发的物业。
这一模式符合国家'社会化、专业化、产权清晰、两权分离'的规范要求和发展方向;合作中一方面能利用开发商参与物业管理的技术人员对物业工程的熟知情况,进行及时的维修维护,以利于提高工作效率,减少人力、物力、财力的浪费;另一方面有利于物业管理公司通过丰富的实践经验顺利地进行专业化、规范化、程序化的物业管理。以达到客户满意,物业保值、增值,提高经济效益之目的。所以目前采用这一模式的越来越多。
2、合作管理,即开发商或物业产业产权单位,选择一家经验丰富的专业化物业管理公司,以房地产开发商或物业产权单位为主,共同成立物业管理委员会,领导和决策其物业管理的大政方针;由经验丰富的专业化物业管理公司派专业队伍进行该物业的日常经营管理。这一模式的优点是房地产开发商或物业产权单位有主动权,经验丰富的专业化物业管理公司有经营管理自主权,这样优势互补,更有利于物业管理公司的良好运转。
(三)委托管理
物业采用委托管理模式,是与国际规范管理模式接轨的一种模式。目前有相当一部分高档公寓、写字楼、高档综合商厦等采用这一模式。
物业管理采用委托专业化物业管理公司进行经营管理,真正实现了所有权和经营权的两权分离,做到了产权清晰,权责明确。业主和用户(通过业主委员会)有更大的监督权、物业所有权和使用权;物业公司有更多的经营管理自主权,有利于物业的经营管理。但是由于目前尚认识不足,了解不够,往往存在怕收费高、怕管不好、怕关系不好处、怕物业公司把钱拿走等顾虑,还有开发商考虑富余人员安置等因素。目前委托管理模式采用还不广泛,然而随着市场经济的发展,委托管理模式一定会成为我国物业管理的主要模式。
三、成都**大厦拟定的物业管理模式
通过以上的介绍和分析,同时经双方领导协商,成都**大厦拟采用合作管理模式,即成都市中级法院(甲方)与--投资管理有限公司(乙方)共同合作,成立成都**大厦管理委员会(以下简称管委会),进行决策领导,乙方设立'北京永庄投资管理有限公司成都分公司'进行成都**大厦的日常物业管理和服务工作。
本物业管理方案即是按此模式进行编制的。
第6篇 xc大厦空调运行操作管理
大厦空调运行操作管理
空调换热站运行规程
**城市广场大厦由主楼和裙楼构成,其空调采暖系统由高区换热站和低区换热站为主楼和裙楼提供空调热水。
换热站运行程序
换热站主要设备的运行分别执行各自的操作规程,其运行程序见下图:
正常正常正常加水
检查膨胀水箱水位←开启补水泵←软化水箱水位←软化水罐
正常
检查热水循环泵,阀门检查换热器,分汽缸蒸汽压力
正常
正常
开启热水循环泵←
开启换热器、供汽、出凝结水阀门
调整并保持换热器出水温度
正常
开启所用空调器
空调换热站紧急故障处理规程
换热站发生下列紧急情况之一,可停车处理。
一、电机或水泵等一部份冒烟起火。
二、板式换热器漏汽,漏水、温度异常升高。
三、发生必须停车的人身事故,如人、手或衣服被卷入轴内。
四、电机或水泵声音异常,发生强烈震动。
五、水泵轴温迅速上升,并超过允许温度。
六、发生单路停电事故。
七、电流波动太大。
八、严重抽空,泵内由于抽进杂物堵塞而引起压力突然下降
九、发生必须紧急停车的其它事故,将要损坏设备而来不及请示报告时可紧急停车。
紧急停车处理规程
一、关闭事故换热器供汽阀门和凝结水阀门。
二、关闭事故泵进出水阀门。
三、切断电机电源。
四、按开车程序开启备用换热器或备用水泵。
五、处理事故换热器或水泵。
六、消除影响人身安全的故障。
七、处理造成紧急停车的其它事故。
八、认真如实填写事故记录并及时上报。
制冷站运行程序
┌─────┐┌──────┐
┌──────┐│加药装置││娈频给水泵│
│软化水罐│└──┬──┘└───┬──┘
└──┬───┘└───┬───┘
│正常│正常、加水
┌──┴─────┐┌────┴──────┐
│软化水箱水位││冷却塔水位│
└───┬────┘└────┬──────┘
│正常│正常
┌───┴────┐┌────┴───────┐
│开启补水泵││冷却塔风机、电机、变速箱│
└───┬────┘└────┬───────┘
│补水│正常
┌───┴────┐┌────┴─────┐
│膨胀水箱水位││开启冷却塔风机│
└───┬────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│冷冻水系统阀门开启││开启冷却水系统阀门│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│开启循环水泵││开启冷却水泵│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│检查分、集水器压力││检查冷却塔水温、压力│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│
┌───┴──────┐│
│开启所用空调机││
└───┬──────┘│
┌──┴───┐
│制冷机开启│
└──────┘
空调系统标准参数
1、空调房间
┌────┬───────┬───────┬──────┬───┐
││夏季│冬季│新风量│噪声│
│名称├───┬───┼───┬───┤m3/人.h│db(a)│
││温度℃│湿度%│温度℃│温度%│││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│商场│26-28│--│16-18│--│9│30-60│
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│写字间│24-26│〈65│18-20│40│30││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│健身康乐│26-28│〈65│18-20│40│30││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│餐厅│24-26│〈65│18-20│--│20││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│厨房│≤30│--│16-18│--│40-60次换气││
││││││││
└────┴───┴───┴───┴───┴──────┴───┘
2、制冷站
冷冻水送回水温度7℃/12℃
冷却水送回水温度32℃/37℃
3、热交换站
空调热水送回水温度高区60℃/50℃
----------低区85℃/60℃
板式换热器蒸汽进口压力〈0.4mpa
------------------温度〈150℃
安全规程
一、安全第一,保障人身及设备安全,保证空调系统正常运行。
二、严格执行设备操作规程,杜绝违章操作。
三、运行、维修人员必须进行上岗培训,培训不合格不准上岗。试用人员不得
在关键岗位独立操作。
四、运行、维修人员要懂得电气安全基本常识,会使用灭火器具。
五、高空作业必须系安全带,必须同时两人以上作业。
六、不得操作带'病'设备。不得操作安全防护措施不合格的设备。
七、运行、维修人员疲劳过度,患病时不得上岗操作。
八、制冷剂存放运输过程中应避免高温、振动,充罐排出时须防止泄漏,造成冻伤,并不得遇明火。
九、各种油器存放、使用必须注意防火,避免污染环境。
十、蒸汽、冷热水管道的启闭都必须缓慢进行,防止水锤噪声及阀件的损坏。
十一、容易出现危险隐患的设备,场所应有明显的安全警示标志。
第7篇 大厦绿化管理作业指导书
1.0目的
确保大厦共公区域绿化达到国家级行业要求的标准。
2.0范围
公司管辖的zz广场公共区域所有绿化工作的检查监督。
3.0职责
对zz广场公共区域所有绿化工作的检查监督指导,确保所管辖的区域内进行绿化作业时的安全。
4.0 作业用具
剪草机、喷雾器、撒水壶、锄头、平行剪、水管、手套、口罩。
5.0 作业准备
5.1作业人员穿戴整齐、整洁、注意形象;
5.2作业区域、剪修、浇水、施肥、喷药要设警示牌及安全标志;
5.3在进行作业时要注意周边区域的人、物、车辆及其它物品的安全;
5.4检查作业用具是否符合安全要求。
6.0工作内容
6.1 绿化工作检查内容
分类内容检查频次填写表格
剪 修乔木无枯枝,树不阻车辆和行人通过,主侧枝分布均匀。日检《环境日常检查记录表》
灌木成型,整齐,新长枝不超过30厘米。日检《环境日常检查记录表》
黄金叶成型,整齐,新长枝不超过30厘米。日检《环境日常检查记录表》
台湾草路牙、井口、水沟、散水坡边整齐、草坪目视平整。日检《环境日常检查记录表》
施 肥乔木、
灌木采用穴施或沟施,施肥、浇水及时,覆土平整,施肥料不露出土面。日检《环境日常检查记录表》
草地播施和喷施,不伤花草。日检《环境日常检查记录表》
花卉保证基肥,追施化肥,少量多次,不伤花草。日检《环境日常检查记录表》
防 病
治 虫无明显枯枝、死枝、有虫害枝条在5%以下。日检《环境日常检查记录表》
抗 旱花卉、苗泥土不染花叶,土不压苗心,水不冲倒苗。日检《环境日常检查记录表》
树木、
草地冬季早晚不浇水,夏季中午不浇水,浇水时不遗漏,浇水透深度为:树木3厘米,草地2厘米,无旱死、旱枯的现象。日检《环境日常检查记录表》
日常护养管理中耕、 除杂草无明显杂草,台湾草地纯度在90%以上,树木底下土面层不板结,透气良好。日检《环境日常检查记录表》
补栽
补种无明显黄土裸露,最大裸露块在0.4平方米,裸露面积在总面积的0.5%以下;缺株在0.8%以下。日检《环境日常检查记录表》
防风、排涝、巡视
看管暴风雨过后12小时,草地无1平方米以上地积水,树木无异常倒斜,断枝落叶在半天内处理。日检《环境日常检查记录表》
护养员自身形象穿整齐的工作服,配带工作证,按时上下班,注意自身形象。日检《环境日常检查记录表》
6.2注意事项
6.2.1 放长假期间注意做好室内花卉的护理工作。
6.2.2台风暴雨前应注意加固部分易受损植物,并注意好低凹地的排水顺通。
6.2.3修剪工作完工后收拾干净现场树枝,碎叶。
6.2.4 严禁将绿化工具存放在绿化带中。
6.2.5药水杀虫作业时,应站在上风方向,避开行人及物品,注意不得接触生活水源等。
6.2.6对使用完毕的药水空瓶,应用垃圾袋装好封闭后运往垃圾站。
6.3 检查范围
6.3.1大厦外围绿化点包括乔、灌木,草坪,四季花木。
6.3.2 b座4a层花圃包括四季花木,草坪。
6.3.3大厦室内区域包括a座16楼公司办公室及管理处办公室盆栽花卉;首层a、b座及中心大堂盆栽花卉;地下室,饭堂,仓库及办公室盆栽花卉。
7.0绿化养护服务供方评价标准
7.1每月由甲方负责人及乙方负责人对绿化辖区养护进行考核,考核达95分(含95分)甲方付100%当月服务费。95分以下,每扣1分可扣当月乙方服务费总额的5%,以此类类推。
7.2按照环境日常检查记录表和绿化服务合同规定,如在月内服务次数缺少一次及以上,服务质量出现不合格三项以上,则月评价时取消供方资格,反之可继续留用。
7.3按照月评审的结论,如在半年内按规定服务的次数缺少三次以上,服务质量不合格出现六项以上,半年评价时取消供方格,反之可继续留用。
8.0记录
《环境日常检查记录表》
《zz广场绿化工作检查标准及扣款细则》
第8篇 大厦管理中心火灾应急预案
大厦物业管理中心火灾应急预案
1、目的
使各岗位员工明确发生火灾事故后各自的岗位职责与抢救措施,确保救火抢险工作进行的程序性、及时性与有效性。
2、适用范围
适用于管理中心发生火灾事故时的应急处理。
3、职责
3.1管理中心经理担任火灾应急事故处理的现场总指挥,负责向各级部门布置警戒、疏散、灭火工作。
3.2火灾应急事故处理情况下,设备控制方面运行班长接受技术室的直属领导,负责向运行值班员下达设备操作指令,尽力保证消防设备电源,确保应急照明及消防设施的运作正常。
3.3运行值班员在发生火灾事故时,负责立即按照4.3规定的程序进行操作,及时完成技术室、运行班长发出的设备操作指令,并根据火情及值班经验灵活、果断处理各种应急情况。
3.4大厦维修工负责火灾现场的抢险、救灾工作,向安管队员说明现场的带电情况,避免意外事故的发生。
3.5安管队长负责应急情况下疏散、抢险、救火的组织工作,及时完成管理中心经理发出的各种指令,根据火情及执勤经验灵活、果断处理各种应急情况。
3.6安管队员负责现场救护及灭火抢险工作,按照管理处及队长的指示及时完成各项应急任务。
3.7管理中心办公室人员按照管理中心经理的指示及时完成人员与物资的疏导工作,维护好公共秩序及通讯工作。
4、工作流程
4.1管理中心经理工作流程
4.1.1接到火灾紧急通报后,管理中心经理应立即赶到监控室担任火灾应急处理的现场总指挥。
4.1.2负责向市公安消防队汇报火情,及时调配人员执行消防队发出的各项指令,保证各项抢险、救灾工作的及时开展。
4.1.3按照《yk大厦火灾应急预案图》及实际火情向各班组人员下达工作指令。
4.1.4组织火情侦察,预测火势的发展趋势,向公司领导与工行相关负责人员汇报火情,及时召集力量。
4.1.5扑灭火灾后,向公司提交火灾报告,分析着火原因,处罚当事人,教育群众。
4.2运行班长工作流程
4.2.1接到火灾紧急通报后应立即赶到监控室。
4.2.2根据《yk大厦火灾应急预案图》以及实际火情对运行值班员下达设备操作指令。
4.2.3向技术室汇报火情,设法完成技术室发出的设备操作指令,尽力保证消防设备电源,确保应急照明及消防设施的运作正常。
4.2.4及时完成管理中心经理发出的工作指令。
4.2.5在未与技术室取得联系前,应灵活、果断的向值班员发出操作指令。
4.3运行值班员工作流程
4.3.1接到消防报警系统显示火警信号或接到火情报告后,立即通知安管队员前往火警现场查看,确认火情。
4.3.2确认火情后两名运行值班员应立即分工,一人留守监控室负责临时总指挥,一人负责消防、空调、电梯等机电设备的现场操作,操作完毕后应留守配电房听候指挥。
4.3.3留守监控室运行值班员应立即执行以下工作。
4.3.3.1向所有管理中心在岗人员通报火情,在运行班长、管理中心经理未到达监控室前担任临时现场总指挥,根据《yk大厦火灾应急预案图》及实际火情向各在岗人员分配应急任务。
4.3.3.2向管理中心经理报告火情。
4.3.3.3打电话'119'向市消防局报警。
4.3.3.4在监控室启动消防风机、防排烟系统,通知晶都水泵站启动消防栓系统、喷淋系统。
4.3.3.5通知电梯值班员将客梯置于顶层后关闭电源,并指示电梯值班员留守于一楼消防电梯门前待命。
4.3.3.6利用应急广播、警铃,按照《yk大厦应急疏散预案》疏散大厦人员。
4.3.3.7保持与各岗位人员的联系,了解抢救、疏散、灭火工作的最新进展情况,及时向相关负责人汇报,随时向各岗位员工发出新的工作指令。
4.3.3.8接到公司领导的指令后,应立即按照指令执行。
4.3.4留守配电房运行值班员应立即执行以下工作。
4.3.4.1置一楼消防电梯厅电梯消防开关于火警位置。
4.3.4.2关闭空调机组、空调风机,切断火灾现场电源,保留应急照明电源及消防用电。
4.3.4.3启动应急发电机,使发电机处于随时可投入使用状态。
4.3.4.4按照监控室发出的指令进行操作,及时向监控室汇报配电房的运行状况。
4.3.4.5随时向监控室汇报消防设备及应急照明的运行情况。
4.3.5火灾事故处理完毕后,值班员应做好火警记录,并配合有关部门做好火灾事故调查。
4.4安管队员工作流程
4.4.1接到火警信号后或接到火情报告后,安管队员应立即到达现场查看,确认火警后,按下报警开关或利用消防电话向监控室报告火情。
4.4.2队长、领班员及巡逻人员接到火情通报后立即赶往监控室配齐防毒面具,并立即赶往火灾现场,采用消火栓、喷淋或使用灭火器投入灭火工作,动作应迅速、及时。
4.4.3两名大堂值班员一名负责召集休息队员赶回公司,赶回人员到达公司后应立即到监控室接受指令,另一名大堂值班员在大堂阻止无关人员进入大厦,并指引疏散人员向西门或正门撤离。
4.4.4停车场门岗安管员应立即阻止无关车辆(非消防、公安车辆)进入停车场,引导车辆驶离停车场,尽量腾空车位、疏通大门前通道,等待消防、公安车辆的进入。
4.4.5停车场巡逻安管员应立即封锁大厦地下车库入口与正大门,阻止无关人员的进入,疏导大厦人员,维护好公共秩序。
4.4.6地下室值班安管员应阻止无关人员及车辆的进入,监守岗位,协助车辆物品的疏导工作。
4.4.7市消防队到达现场后,停车场安管员应立即通知管理中心经理或直接带领消防队员进入监控室了解火情,并协助队员开展各项救火工作。
4.5维修工工作流程
4.5.1大厦所有维修人员接到火情通报后应立即停止一切日常维修工作,立即赶到监控室配齐防毒面具后,赶到火灾现场协同安管队员进行火灾现场的抢救与扑灭工作。
4.6管理中心办公室人员
4.6.1事故发生后,管理中心办公室员工应及时赶到监控室接受指令,并负责以下工作内容。
4.6.2负责大厦内群众的疏散、物资的疏导工作。
4.6.3保
障器材供应,协助、引导市消防队工作。
4.6.4协助运行值班员的通讯联系工作。
4.6.5完成管理中心经理发出的临时工作指令。
4.7灭火器的选用
4.7.1因电器、电器故障短路引起着火,应迅速切断电源,用1211灭火器或其它阻燃材料进行扑救。
4.7.2汽油、柴油等着火,用1211灭火器进行扑救。
4.7.3液化石油气等燃气着火,用干粉灭火器进行扑救。
4.8火灾报警
4.8.1拿起话筒拔'119'号键,直至听到对方回话。
4.8.2准确讲清起火单位名称、所在位置,要详细讲明单位地址。
4.8.3讲清起火部位、燃烧物品、火势大小、火场面积。
4.8.4讲清大厦楼高及起火楼层。
4.8.5讲清报警人的姓名、联系电话号码,以便随时联系。
4.8.6如需安排接消防车要讲清楚接车地点。
4.9消防水枪、水带操作规范
4.9.1打开消火栓门,取出水带、水枪。
4.9.2检查水带及接头是否良好,如有破损严禁使用。
4.9.3向火场方向铺设水带,避免扭折。
4.9.4将水带靠近消火栓端与消火栓连接,连接时将连接扣准确插入滑槽,按顺时针方向拧紧。
4.9.5将水带另一端与水枪连接(连接程序与4.9.4相同)。
4.9.6连接完毕至少2人握紧水枪1人打开阀门,对准火场(勿对人,防止高压水伤人),缓慢打开消火栓阀门至最大,对准火场根部进行灭火。
4.10人员疏散方案
4.10.1当火情无法控制,必须疏散大厦人员时,监控值班员应通过消防广播引导人员进行疏散,并注意以下疏散要点。
4.10.2逃生时应走消防通道(严禁使用电梯),保持镇定,以防拥挤造成事故。
4.10.3疏散顺序:首先为着火层人员,其次是着火层上一层人员,再次为着火层上二层人员,并依次往上,当火灾层以上受火灾影响的人员全部疏散后,开始依次疏散火灾层下一层、下二层人员,依次往下。
4.10.4被困人员出门前先以手触摸门板及把手,感觉热烫时切勿开门,应打开窗门挥手或其它方法发出求救信号,等待消防队到达后利用云梯等登高工具进行救护,同时应用湿衣服堵住门缝,防止烟雾进入。
4.10.5紧急疏散烟雾较大时,要用湿毛巾、衣物等捂住口,避免被烟气呛住导致窒息。
4.10.6浓烟弥漫时应沿着紧急疏散标志指示的方向,采用最低姿势沿墙角前进(弯腰或爬行前进),由首层向大厦以外跑。
4.11yk大厦火灾应急预案图
第9篇 机关大厦工程管理的思路方法
机关大厦工程管理的思路和方法
大楼建设完后的主要费用支出是工程部,因此对这部分费用的控制直接影响到管理的成本、服务的质量和反应速度。
资产是由有形资产和无形资产组成的。有形资产包括设备、备品、备件、消耗品、后勤设备、测试设备、工具、建筑物等等;无形资产包括技巧、经验、流程、工艺、软件、文档、图纸等等。如何将维护人员的知识、经验、技巧转化为企业范围内的智力资本,是衡量企业工程部管理的最重要的标志之一。企业的资产等于负债(负债+权益),如果企业的负债不变,资产的增加必然导致业主权益的增加。
(1)模型管理。管理需要建立适合本单位实际情况的管理模型。这一模型的建立既不是完全套用照般人家的套路,也不是一成不变沿用自身的模式。在模型建立中,要解决跟踪设备的相关费用、历史记录和故障情况;解决设备、地点、系统之间的关系;建立层次体系;状态检测;潜在风险及可能对系统造成的影响。
(2)预算管理。预算是下一年度工程费用的计划,我们期望预算与决算的吻合。要达到这一目标,预算的管理就显得非常重要。做好预算需要相关的知识和工作的经验。成都**大厦目前的状况是有很多新系统的初期运转和管理的转型,还没有积累必要的经验和数据。因此,可依据上一年的部分数据加上部分造价的百分比做出简易的预算,待决算时调整。一些新的工程项目的预算要在保证功能的前提下,尽量节约开支。
(3)材料管理。由于法院的工作十分重要,因此材料的管理好坏直接影响到服务的质量和反应速度。一些常备材料的及时补充、耐用材料的供应渠道、材料质量的比较分析、成本价格的变化规律、材料的保管和使用说明都是材料管理的基础工作。在材料的采购过程中,要配合供应部门做好采购工作。
(4)工单管理。工单是工程管理的必要手段,也是考核每一工作环节的凭证。一式三联的工单流程是:由维修员工填写(保留一联转值班室)―→报修部门签字(保留一联)―→供应部门发货(保留一联)。工单的流转,反映了各部门对工程部门工作的认可程度和工程部门自身管理的有效程度。
(5)档案管理。工程部的档案管理是一项非常细致、重要的工作。各种工程的档案、设备的档案、材料的档案和技术的档案要做到分门别类、安全可靠、存取方便和更新一致。确保在使用时,及时可靠。
(6)资源管理。资源管理可分为两个部分:人力资源和物力资源。求得结果和资源的统一是管理追求的目标。既不是为了取得好的结果而不计成本,也不是为降低成本而没有结果。这样,我们首先要对资源及其它的各个要素有非常清醒的认识。
(7)采购管理。申请订单、采购投标、审批程序、验证收货、发票处理、库存处理、反馈环节等等。
(8)安全管理。安全的生产和工作是我们的前提条件。这里包括危险品标识、危险因素的排除、可能后果的预警、联系和跟踪。
(9)品牌管理。由于**大厦的集成系统具有地区和行业的领先水平,因此它具备了标志性的条件。与集成厂商和设备供应商合作,结成战略、策略合作伙伴,将有效提高**大厦的无形资产的产值和降低维护费用。同时对集成系统的维护、修理、运转起到了保险的作用。宣传的作用对外提高自身的形象、对内也是鼓励、鞭策自己的有效手段。不断的创新是领先的动力,**大厦要不停顿地将新理念、新技术、新方法和新观点溶入集成系统。
工程部的主要任务:维护、修理、运转。
第10篇 商务大厦物业管理质量目标承诺
商务大厦物业管理质量目标及承诺
**物业管理有限公司以顾客满意度为指针,针对业户及委托方的需求。运用现代化科技手段及管理方法,实行安全、卫生、便捷、舒适、高效及24小时多方位的管理服务。同时遵循物业公司专业管理和委托方监督管理相结合的管理方式。
1、管理目标
1.1服务第一、顾客至上
作为高品质的物业,不仅需要配备良好的硬件设施,还需要提供良好优质的服务。我们将利用公司多年来积累的管理经验和资源,制定各项规范的服务流程及准则,并通过有系统、多方位、多层次之培训,加强员工对管理服务之认识,改善礼貌及工作态度,做到服务第一、顾客至上之要求。
1.2优秀物业管理示范称号
我们将凭借丰富的实际经验,委派专业资深人士,根据贵物业的实际情况,提供专业的建议,协助贵物业力争获取优秀物业管理示范称号。希望能借此提升发展商、管理公司和物业的整体形象。
1.3保持国际品质iso9000
目前我司已经获取iso9002国际质量认证,我们将根据相关检验、考核、调整的要素,通过iso9000体系的运行,保证服务质量、服务水平长期稳定在高水平上,提高管理水平及物业价值。使物业管理工作标准化、规范化、系统化。
2.分项目标
1.设备完好率98%
1.1房屋设施完好率98%(故障排除时间不超过48小时)
1.2运行设备完好率99%(故障排除时间不超过4小时)
1.3公共设施完好率96%(故障排除时间不超过24小时)
1.4设备、备件资料完整率100%(查看实物及台帐)
2.维护保养率100%
2.1自修设备按计划完成保养率100%(按计划、预算、完成记录检查)
2.2外包设备按合同完成保养率100%(按保养合同,验收记录检查)
2.3房屋设施故障维修率100%(按检查记录,维修记录检查)
2.4业主报修上门维修率100%(按报修记录,业主验收记录检查)
3.管理费收缴率98%以上
3.1首年每月收缴率98%以上(按月统计,财务结算考核)
3.2解决拖欠管理费90%以上(按月统计,财务结算考核)
4.业主满意率95%以上
4.1接待服务满意率98%以上(按每季度70%以上业主调查表)
4.2维修服务满意率95%以上(按每季度70%以上业主调查表)
4.3清洁工作满意率95%以上(按每季度70%以上业主调查表)
4.4保安服务满意率95%以上(按每季度70%以上业主调查表)
4.5整体环境满意率90%以上(按每季度70%以上业主调查表)
4.6消防安全满意率95%以上(按每季度70%以上业主调查表)
5.员工培训合格率100%
5.1岗位职责培训合格率100%(一年考核一次,平时抽查)
5.2消防安全培训合格率100%(一年考核一次,平时抽查)
5.3岗位工作技能培训合格率100%(一年考核一次,平时抽查)
6.无重大事故隐患
6.1无重大设备事故隐患(巡检记录,事故记录检查)
6.2无消防安全事故隐患(巡检记录,事故记录检查)
6.3无治安事故隐患(巡检记录,事故记录检查)
6.4无员工操作事故隐患(巡检记录,事故记录检查)
7.管理费收支平衡
7.1当月收费入帐率100%(根据财务结算报告)
7.2维修费支出不超支(根据财务结算报告)
7.3清洁费支出不超支(根据财务结算报告)
7.4保安费支出不超支(根据财务结算报告)
7.5办公费支出不超支(根据财务结算报告)
7.6其他支出不超支(根据财务结算报告)
第11篇 雅美大厦停车场管理守则
雅福大厦停车场管理守则
1.车辆进入停车场停泊,须按规定读卡交费,并服从车厂管理人员调度。
2.车况不良或车辆漏油不得进入车厂。
3.不得携带易燃、易爆、剧毒等危险品进入车厂。
4.车辆进入后,按车场的指引箭头、提示语或管理人员指挥行驶,不得逆行,限速5公里/小时。
5.不得在车场内加油、修车。
6.爱护停车场设施设备,不得乱丢垃圾杂物等;若损坏车厂设施设备,须照价赔偿。
7.车辆须泊入指定车位,不得跨车位停泊,否则按所占车位交费。
8.驾驶员离开前须检查车门、车窗是否关好,不得在车内存放贵重物品;若车况有问题,须在车辆检查登记表上签名认可。
9.不得在停车场内长时间停留或在车场睡觉。
10.车辆不得堵塞停车场行车道,否则管理公司将采取强制措施疏通车道,一切后果由该车驾驶员负责。
11.驾驶员遗失电脑磁卡,须出示本人身份证,驾驶执照和行驶证登记后方可离厂。时租车辆电脑磁卡失效或丢失,按入口处管理人员登记的入场时间计算停车费,月租车须讲失效卡交收费处,并向发卡处联系补办。
第12篇 某办公大厦告示栏设置使用管理程序
办公大厦告示栏设置与使用管理程序
a.告示栏的设置
为了能将管理中心的各项工作安排及时通知客户,为了加强管理中心与客户之间的联系与沟通,特此在公共区域设置告示栏,以方便客户。
b.公告栏使用管理程序
1]前言
●公告栏的定义:管理中心设置在首层大堂明显位置,用于张贴**国际中心物业管理中心针对**国际中心内全体客户之重要公告,及发布重要信息时使用的设施称为公告栏。
●设置目的:**国际中心物业管理中心设置公告栏的目的是方便管理中心与客户间的信息传递,使客户能够及时知晓管理中心发布的重要信息,方便客户的日常办公。
●批准实施:由物业部统一安排,经管理中心物业总经理审核后批准实施。
2]公告栏内公告的张贴
●公告栏内张贴的任何公告均须经客服经理批准后方可张贴。
●除特殊原因外,所有公告均以a4纸(297mm×210mm)打印,每张公告在不与其他公告发生重叠时,均以透明图钉在距离纸张四角临近两边各10mm处固定。
●张贴及撤换公告的工作由大物业助理负责。
●公告的张贴及撤换时间根据公告内所载信息的生效时间确定,具体情况可参照以下2条处理:
如公告所载信息为不需要客户提前做任何准备工作,则张贴工作在公告时间生效前48小时(2天)完成。
如公告所载信息需要提前告之客户做好准备工作,需在所载信息生效前72小时(3天)将公告张贴在公告栏内。
3]公告栏具体的张贴方式根据公告的多少来确定:
●1张公告时,此公告张贴于公告栏的中心位置,即公告左边距离公告栏左边180mm,公告上边距离公告栏280mm。
●当有2张公告时,2张公告上下排列,每张公告左边距离公告栏左边仍为180mm,上公告为生效日期早的公告,同时其上边距离公告栏120mm,下公告为生效日期晚的公告。上公告下边与下公告上边距离为30mm。
●当有3张公告时,当三张公告内容相同,但文字分别以英文、中文、日文分别书写时,则公告栏左上角张贴英文公告,其左边距离公告栏60mm,其上边距离公告栏120mm;公告栏右上角张贴中文公告,其左边距离英文公告右边为30mm,其上边距离公告栏同为120mm,英文公告正下方30mm张贴日文公告。如所张贴的三份公告的内容不同,则左上角公告为生效日期最远,右上角公告生效日期晚于左上角公告,左下角的公告为生效日期最近的公告。
●当有4张公告时,前三张的张贴位置同'c.';有3张公告时,第四张公告张贴在第三张公告的正右方30mm处,且第四张公告的生效日期比其左侧公告还近。
●当有5张公告时,左上角公告左边距离公告栏左边仍为60mm,其上边距离公告栏上边为10mm,右上角公告位于左上角公告正右方60mm处,第三张公告上边压在左上角第一份公告下边重叠15mm处,第四张公告上边压在右上角第二份公告下边重叠15mm处,第五张公告上边压在第三张公告下边重叠15mm处,其日期及顺序排列参照'c'及'd'。
●当有6张公告时,其前五张公告排列顺序同上,第六张公告上边压在第四张公告下边重叠15mm处。其日期及顺序排列参照'c'及'd'。
●如两张公告的生效日期相同时,则已公告序号小的排在较早的位置上。
c.公告栏内公告的撤消
1]公告的有效日期已到期时,由物业助理于到期当日20:00前,将到期的公告取下,并于次日交客服经理确认收回签字。如有特殊情况未能按时撤消公告,大物业助理应及时上报,由客服经理跟进处理。
2]公告栏内的到期公告被撤下后,如还有其他公告,撤下公告的人员需要按照本程序b项第5]条的规定对剩余的公告进行重新排列。
3]所有撤消的公告由物业客服助理进行存档。
