第1篇 某商业管理公司人事行政部职能
商业管理公司人事行政部职能
1、负责公司人力资源管理工作,包括:
人力资源规划、招聘与配置、薪酬与福利、培训与开发、考核与激励以及劳动关系六大人力资源模块规章制度的拟编、上报审批、组织执行、过程控制、反馈、修订工作,发挥人力资源管理在公司整体运作体系的服务功能,关注员工心态管理,做好公司团队的建设,促使人力资源工作能满足公司发展需求,做到“招到人、用好人、育好人、留住人”。具体职能如下:
(1)人力资源规划方面,根据公司发展战略部署对人力资源的需求,及时分析不同时期用工情况,提出人力资源合理规划意见,使公司组织架构、部门设置与职能、岗位设置与职责、人员编制能适应公司发展需求;
(2)招聘与配置方面,根据公司人力资源规划,结合公司运作推进不同时期对用人的需求,完善岗位说明书,有计划、多种渠道地组织招聘工作,建立人力资源储备库,择优录取,配置到合适的岗位,做到人与事相符、各施其职、人尽所能;
(3)薪酬与福利方面,调查、分析不同时期社会用工情况,结合公司发展战略及不同阶段实际情况,逐步建立健全具有前瞻性、竞争性、激励性、多层次的薪酬与福利体系,提高人才对公司的向心力;
(4)培训与开发方面,根据人力资源规划、部门职能、岗位职责的要求,结合公司经营管理各业务板块工作开展的不同特性,以及人力资源各方面具体实际情况,组织编制培训与开发计划,采取各类型、多形式、适应公司实际的培训途径,加强培训考核,团队建设,不断提高员工的素质以及团队向心力,使其能更适应工作开展的需求;
(5)考核与激励方面,根据公司的发展,前瞻性地逐步建立健全公司考核与激励制度,关注考核与激励的目的与可行性,通过考核与激励作为员工管理的手段,公平、公正、合理评价员工的绩效,及时肯定,及时修正,围绕公司经营管理目标,逐步打造富有发展空间的精英团队;
(6)劳动关系方面,根据国家有关劳动法律法规政策规定,结合公司实际情况,逐步建立健全适应公司发展的劳动关系规章制度,营造良好的企业氛围,合法、合情、合理地妥善处理用工前、用工中、用工后的各类劳动关系事务,建立良好的用工氛围,并有效规避劳动风险;
(7)负责团队建设与管理,建立并导入企业文化理念、价值观、企业文化口号的主要内容,规划、实施日常企业文化活动。
2、负责公司行政管理工作,包括:
公司行政管理有关规章制度的拟编、上报审批、组织执行、过程控制、反馈、修订工作,发挥行政管理在公司整体运作体系的服务功能,促使行政管理工作能满足公司运作各环节的需求。具体职能如下:
(1)按工作交流制度规定,组织、汇总、上报公司各部门各类型的工作总结及计划,以及按规定组织公司各类型的工作会议,及时形成会议纪要,将签发后的公司工作总结、计划以及各类型的会议纪要精神及时传达到位,并及时跟进督办与反馈;
(2)建立健全公司各类行政事务的办理流程,包括:各类文件呈批办文、上传下达、督办、归档等;
(3)协调公司各部门之间沟通,从公司运作大局出发,发挥协调与沟通职能,促使公司正常、高效运作,避免内耗;
(4)建立健全公司各办公区域的管理规范,包括:办公行为规范、办公区域秩序、卫生、安全、能耗控制、办公设备设施的使用与维护等,营造良好的工作环境与氛围;
(5)负责公司人力资源管理及行政管理方面对外联络及公关接待工作;
(6)负责公司采购、仓管工作,建立健全严谨的采购、仓管以及资产管理制度,加强监管,在有效支援各业务板块对物料需求的基础上,有效控制成本,避免浪费及造成公司财产损失;
(7)负责公司宿舍、食堂等后勤保障工作;
(8)负责公司各类证照申办、年审工作,建立健全公司各类证照的管理使用规定,并严格执行;
(9)负责公司印章管理工作;
(10)负责公司大事记工作,及时收集公司各类大型活动、重要事件有关文件、影印资料,并存档备案。
3、公司交办的其他工作。
第2篇 某商业管理公司营运管理中心职能
商业管理公司营运管理中心职能
主要职能为:负责统筹商场营运服务、招商管理、营销策划、it管理方面工作。具体职能如下:
1、营运服务部职能
(1)负责营运服务管理工作,包括:费用收缴、客户关系、装修管理、商铺/专柜经营管理、品牌管理、营业员管理、实施跟进营销活动方案、商铺加班管理、商场营运现场监管服务(包括:安全管理、工程管理、保洁绿化管理等方面的监管)营业员培训计划与实施、与供应商沟通、协调及监督现场与相关部门服务关系、vip服务与管理、积分卡的销售管理、商户销售管理等方面工作。
(2)建立健全适合公司实际的营运服务有关规章制度,并上报审批执行;
(3)建立健全商户档案资料,在商户签订租赁合同后,跟进后续服务工作,包括:商铺交接验收、商铺装修申报手续办理及相关费用的收缴,装修过程监管、跟踪与验收、开业服务、开业后各项工作的跟进服务、客户关系等;
(4)作为商场商户、顾客与公司对接的枢纽窗口部门,统一负责商户与顾客咨询接待、投诉处理、报修处理、跟踪回访、客服关系与沟通等相关工作,分析投诉是否有效,作相应合理回复,将需处理事项及时传达至相应归口部门进行处理,并跟进归口部门处理的过程监管与回访工作;
(5)按合同约定,与财务部对接,负责商户有关费用的收缴;
(6)负责组织、监管及主导商场开市、收市相关工作;
(7)建立健全营运服务方面应急处理机制,在合理应急处理的同时,做好相应的应急储备,尽可能将营运服务方面的突发事件对公司营运的不良影响降至最低;
(8)加强商场营运环境的巡查管控及商场空调温度等的管控,及时发现、消除营运存在的安全隐患及降低商场的营运成本;
(9)负责与工程部对接每月商铺用电用水抄读表工作,并按要求将数据提交输入erp系统出单收缴费用;
(10)配合上级与营运服务有关的相关政府部门进行对接;
(11)公司交办的其他工作。
2、招商部职能
(1)根据商场发展方向与规划,负责商场招商管理工作,包括:品牌招商、广告招商、仓库招商,加强与意向客户的沟通、跟进服务工作,促进招商工作有效达成;
(2)负责商场的业态规划及图纸的落实,商铺的面积确认;
(3)建立健全适合公司实际的招商管理有关规章制度流程,并上报审批执行;
(4)建立健全招商档案资料,按规定做好合同签订与信息录入工作;
(5)按合同约定,负责跟进协调商铺租赁相关费用的收缴;
(6)负责品牌资源、商业信息搜集与管理,分析及洞察外界品牌的发展动态,形成建设性意见提交公司作为决策参考;
(7)完成公司交办的其他工作。
3、营销策划部职能
(1)根据商场发展战略部署,负责营销策划工作,包括:营销策划目标与计划编制、组织执行、过程控制、效果评估总结等工作;
(2)建立健全营销策划有关的规章制度,并上报审批执行;
(3)负责促销活动的策划和活动实施的标准控制;
(4)负责公关活动的组织、策划、实施、标准控制;
(5)负责广告文案、制作和发布,宣传渠道的整合推广;
(6)负责商场促销场地规划;
(7)负责建立完善会员体系,商家联盟、异业联盟的建立,企业vi形象的规划及维护管理;
(8)负责商场节假日、季节的美陈及气氛营造;
(9)负责线上商城的实施与营运,以及微信平台的营运工作;
(10)公司交办的其他工作。
4、it部职能
(1)负责公司计算机、网络及wifi的操作、应用及维护;
(2)负责计算机系统使用培训;
(3)协助商场、财务部完成有关报表、数据处理工作;
(4)负责系统开发、升级及维护;
(5)负责公司积分卡、会员卡、贵宾卡及其数据和安全的设计与监管;
(6)负责保障弱电系统及erp系统的正常运行实施;
(7)负责商铺erp数据的核对;
(8)负责安装pos机具,保障与经营商家的数据对接;
(9)负责建立健全it部有关应急处理机制,如erp系统故障、停电等相应应急处理;
(10)完成公司交办的其他工作。
第3篇 小区公众商业经营场所临时管理规约
小区公众管理规定:商业经营场所临时管理规约
为了保障各业主(使用人)的整体利益,创造良好的经营环境,特制定营业场所临时管理规约。
1、单位和个人在小区内进行商业经营须经物业服务公司同意,并到工商、税务等部门办理合法手续。
2、住宅小区内不得开办污染小区环境的生产加工企业。
3、各营业单位店主店员应遵守小区各项管理规定。
4、各营业单位不得占用公共场所、走道、不得将货物、杂物、垃圾堆放在商铺门外。
5、各营业单位应按规定设置招牌,不得在公共场所乱贴标语、乱竖指路牌、广告牌等。
6、各营业单位应保持良好的店容、店貌及环境清洁,按规定要求设置垃圾桶,及时清倒垃圾,做好门前'三包'(包市容卫生、包环境秩序,包绿化美化)。
7、各营业单位应保持小区安静,不得大声喧哗及大音量使用广播器材。
8、各营业单位装修应严格按《'金华庭'装修管理手册》执行,严禁更改房屋结构、改动水电设施、消防器具及其他公共设备。
9、所有营业单位均应文明经商,合法经营,不得出售伪劣 、变质有害健康的商品、食物,不得强买、强卖、欺行霸市。
10、任何营业单位、店主应自觉遵守消防规定,配备消防器材。
11、外来经营单位应服从物业服务单位管理,遵守小区有关规定,办理有关手续。经营摊点必须在指定地点摆放,并按照规定缴纳管理费和卫生费。
第4篇 某商业广场物业管理投标书前言
商业广场物业管理投标书前言
首先非常感谢zz**商业广场投资有限公司领导对我司的信任,使我司对**广场项目有了很好的了解。
**广场以其优越的地理环境、人性化的设计理念、个性化的居住空间、高雅的品质为锡城的成功人士提供了理想的居所,为锡城的房地产项目增添了新的亮点,必将为广大成功人士所青睐。如此高尚的社区,需要选择一个好的物业'管家',为广大业主提供社会化、专业化、规范化的物业管理服务。上海锐翔物业管理公司既具有国际化的酒店、高档别墅、公寓、住宅等管理经验,同时聚集了一批专业化程度很高的物业管理人才。我司诚挚期望能成为贵司的合作伙伴,将我司多年积累的物业管理经验用于**广场的管理,共同努力提高物业管理服务水平,打造锡成物业精品,使贵我双方及广大业主共同实现'三赢'。
为了能让贵司全面了解我司的专业管理水平和服务质量,同时也为了实现**广场的升值潜力,实现**广场的使用价值和社会效应,给客户提供全方位、更周到、超值的'美式管家'的管理与服务,通过我司的精心策划,编制出了本管理方案,在此呈报给贵司审阅。
本管理方案由我司简介、项目管理组织架构、管理人员编制方案、前期物业服务管理内容、物业开办费用预算及相关管理文件等部分组成,详尽阐述了我司对**广场的管理理念及具体运作方案。由于时间关系,阐述中可能有未尽完善和疏漏之处,望贵司提出宝贵意见,我司将及时予以修正,并真诚地希望在与贵司不断深入的沟通中,进一步完善此管理方案。
由于物业管理工作属于一项内容繁杂的综合性管理事务,尤其是在项目前期阶段,具有很多实际的事务性工作需要物业管理公司提前介入,特别是随着项目的进展,物业公司从管理和使用角度为开发商提出建设性意见与建议更具必要。至此,我司再次真诚希望贵司能认真考虑我司提交的管理方案,并最终选择我司成为贵司的合作伙伴。
再次感谢贵司给对我司的信任!
第5篇 某商业管理公司财务部职能
商业管理公司财务部职能
1、认真贯彻、执行国家财经政策、法令,遵守各项资金收入制度及公司制度,严格执行费用开支范围的标准;
2、负责公司有价证券的管理,银行卡管理,积分卡管理,日常现金和银行款项的收支,商场收银统一管理,商户结算,资金调动使用管理,费用审核。公司经营过程的核算,预算编制分析,税务管理,公司绩效考核分配方案审核;
3、按照财会制度,切实做好记账、算账、报账工作,做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚、日清月结、按期报账,在规定时间内报送各项会计报表;
4、按银行有关制度规定,做好现金和支票的管理工作,遵守支票使用规定及银行结算纪律,加强现金管理,做好结算工作;
5、根据国家财会制度精神,结合本公司实际,协助公司领导制订有关财产管理、经济核算、费用开支等具体规章制度,并监督各部门实施;
6、妥善保存会计档案材料,接受财税机关、上级主管部门和公司领导的监督检查,及时提供财务资料,如实反映情况;
7、每月为公司领导提供公司的财务情况,为公司搞好经济、增加经济效益做好参谋;
8、组织、指导做好公司固定资产的管理工作,杜绝资产管理上的漏洞,避免公司资产的损失;
9、公司交办的其他工作。
第6篇 物业管理员商业场所的物业管理试题
一、单选题
156、大型停车场、小件批发市场、电子工业供应市场等属于( )商业场所。
a、敞开型 b、封闭型 c、多用型 d、综合型
157、市级购物中心的建筑规模一般都在( )平方米以上。
a、1-3万 b、1-5万 c、1-10万 d、3-10万
158、我国地区级购物商场建筑规模一般在( )。
a、1-3万 b、1-5万 c、2-5万 d、3-5万
159、我国地区级购物商场年营业额一般在( )。
a、1-5亿元 b、5-10亿元 c、10-20亿元 d、30亿元以上
160、我国地区级购物商场服务人口一般在( )。
a、5万人以下 b、5-10万人 c、10-30万人 d、30万人以上
161、商业场所在( )上要下足工夫,力求新颖独特、突出个性和特色,给顾客留下强烈的第一印象。
a、投资方面 b、设计方面 c、施工方面 d、管理方面
162、现在我国大型商厦一般是每( )平方米的地上建筑面积设置一个停车位。
a、10-100 b、50-100 c、100-200 d、200-500
163、商业场所具有( ),才会吸引更多的顾客。
a、强大的经济实力 b、自己鲜明的特色 c、大面积的停车场 d、装饰豪华的营业大厅
164、物业管理公司的治安管理实质上是( )
a、 治理 b、管理 c、治安 d、服务
165、商业场所的保安工作更多的是与( )打交道。
a、犯罪分子 b、不法商贩 c、违反规章制度的群众 d、违反规章制度的工作人员
二、多选题
166、商业场所按建筑功能可分为( )
a、敞开型 b、封闭型 c、综合型 d、商住两用型
167、商业场所要规划设计合理,就是要合( )之理。
a、广开就业渠道 b、经济规律 c、经济发展 d、提高效益
168、商业服务业设施建设要防止( )
a、盲目效仿 b、主次颠倒 c、精心策划,合理布局 d、只看眼前,不计长远
169、商业场所对市容有很大影响,要符合社会的( )
a、一贯要求 b、超前要求 c、实用要求 d、美学要求
170、商业场所在管理上要突出( ),使顾客认识熟悉,潜移默化产生联想,逐步达到接受的目的。
a、一般形象 b、一贯形象 c、独特形象 d、大众形象
171、商业场所物业管理内容之一是建立企业识别系统,它包括( )
a、理念识别体系 b、视角识别体系 c、行为识别体系 d、幻想识别体系
172、公共商业场所识别体系包括( )
a、企业名称 b、商标、招牌 c、企业简介 d、员工服装
三、判断题
173、( )商业场所不仅包括各类商店,而且也包括服务企业、娱乐场所和银行等。
174、( )商业场所的重要作用就是依靠奖金雄厚,增大知名度,扩大影响力,设法把顾客引进来,购物后使其产生流连忘返之情。
175、( )公共商业场所的销售业绩原则上应刻与商场的知名度成正比。
176、( )公共商业场所的良好形象是潜在的资产和潜在的销售额。
第7篇 某商业广场物业管理成本测算实例
一、总体指标
按业主总体要求,物管处工效考核年总指标为(100% 入驻率):开支100万。
按以上指标,每月平均分解为:开支8.33万。
二、各部门指标分解(按100%入驻率)
1、保洁队
每月人力成本合计:10人×500.00元+1×1200.00元=6200.00元
材料与其它开支:1300.00元
合计:7500.00元/每月×12月=9万元/年
2、保安部
每月人力成本合计:18人×700.00元+1×1200.00=13800.00元
其它开支:300.00元
合计:14100.00元/每月×12月=16.92万元/年
3、维修队
每月人力成本合计:9人×900.00元+1×1200.00=9300.00元
公共水电费成本每月:9500.00元
空调油耗平均每月:1.67万(年使用6个月×3.333万/月=20万)
物业维保(外协合同以外的)成本合计每月平均:750.00元
合计:平均每月36250.00元/使用空调每月52880.00元/不使用空调每月19550.00万元。
4、客户服务部
人员工资成本每月:4300.00元
办公费用每月:500.00元(含电话费)
宣传与培训费用:200.00元
其它费用:200.00元
合计:5200.00元
三、外协大型设备固定费用分解
1、梯维保:1.2万元/年,0.1万元/月
2、央空调维保:0.6万元/年,0.05万元/月
3、力系统维保:2万元/年,0.167万元/月
4、花木租摆、绿化养护:3万元/年,0.25万元/月
5、玻璃幕及结构维修:3万元/年,0.25万元/月
6、照明与亮化系统:0.6万元/年,0.05万元/月
以上合计10.4万元/年,0.8667万元/月
7、其它项目
设备年检费用:1.0万元/年,0.1万元/月
大厦修缮与其它不可预见性项目:8.5万元/年, 0.708万元/年
以上合计9.5万元/年,0.808万元/月
四、各部门工效挂钩方案
1、保洁队:
总成本控制应在7500.00元/月范围内。
除人员工资外,其它成本总额为1300.00元/月。增减支出的比例为其工效工资的考核比例,如某月成本节约5%,则工效工资统一增长5%。
实例:100%入驻率时,保洁队共10人,其它成本指标共为1300.00元,某月实际支出1000.00元,则节约300.00元,节约率23%。按其工效工资应奖励额度为:员工50.00元(绩效工资总额)×23%=11.50元、主管:100.00元(绩效工资总额)×23%=23元。合计:11.5元×10人+1×23=138元。
2、保安队
总体成本应控制在14100.00元/月范围内,除人员工资外,其它开支总额为300.00元/月,考核奖惩方案如上。
3、维修队
总体成本应控制在平常月份1.955万元,每年的12月、1月、2月、6月、7月、8月空调月份为5.288万元范围内。
除人员工资外,其他开支总额为不开空调份1.025万元/月、开空调4.358万元/月。考核奖惩方案如上。
4、客户服务部
总体成本应控制在
5200.00元/月。
除人力成本外,其他成本总额为900.00元/月。考核奖惩方案如上。
五、创收奖励方案
1、因以上人力、物力指标均只计算维持投资广场物业管理日常开支成本,故不另列除物业管理费以外的创收考核指标。但各部门如有创收按公司制定的方案提成。
2、创收提成奖励的范围包含各种有偿服务项目,但不含日常服务中的另收费项目,日常服务项目如装修管理等的创收总额净利润计入物业管理处总的储用基金,另做员工活动、福利开支等用途。
六、指标修正
上述指标均按投资广场100%入驻率计算,但其中部分项目与入驻率有关联,70%入驻率时成本变化不大,70%入驻率以下时成本会有减少。按目前70%入驻率的实际情况,各部门的每月的相关指标修订为下表所示:
部门 指标项目 指标计算式 指标值 备注
保洁队 人员工资 7*500.00+1*1200.00=4700.00 4700.00 合计5610.00
材料及其他 1300.00(总额)*70%(入驻率)=910.00 910.00
保安队 人员工资 15*700.00+1*1200.00=11700.00 11700.00 合计11910.00
其他开支 300.00(总额)*70%(入驻率)=210.00 210.00
维修队 人员工资 7*900.00+1*1200.00=7500.00 7500.00 合计:平常月14675.00空调月48000.00
公共水电费 9500.00(总额)*70%(入驻率)=6650.00 6650.00
空调油耗 3.333万元(与入驻率关系不大) 33333.00
维保成本 750.00(总额)*70%(入驻率)=525.00 525.00
客户服务部 人员工资 2700.00 2700.00 合计3330.00
办公费用 500.00(总额)*70%(入驻率)=350.00 350.00
其他支出 400.00(总额)*70%(入驻率)=280.00 280.00
总计:平常月份35525.00元/空调月份68858.00元/平均月份52191.5元
第8篇 商业地产招商绩效管理过程-3
商业地产招商绩效管理过程(三)
开展招商绩效考核的前提是确定招商项目计划、订立绩效考核指标和目标。推进项目招商、激励工作团队,通过绩效管理过程实现。招商绩效管理中的关键核心过程包括:建立、健全绩效管理制度;绩效考核数据收集;绩效沟通与改进;绩效结果应用等。
1.建立、健全绩效管理制度
招商绩效管理既有其操作上的特殊性,又有着任何绩效管理体系所共有的通用性。为实施考核,组织内部发布的绩效管理文件一般包括:完整的绩效管理制度、若干绩效考核操作流程及相关作业表格等。这些文件应简明扼要,让阅读者清晰、易懂;配置于被考核人易于获取的地方。
完整的绩效管理制度包含的内容如下:
① 目的与适用范围
说明对招商工作开展绩效管理的目的,以及绩效管理制度所适用的范围。
② 绩效考核管理机构
招商绩效考核工作由公司授权的考核管理机构实施,一般惯例是:由公司股东、董事会成员和企业高管组成绩效管理委员会统筹;企业人力资源部负责执行具体任务。
③ 考核对象
考核对象分为:对团队的考核和对团队成员的考核。团队考核实际上是对招商团队负责人的考核,在以招商部门为单位开展工作的企业中,团队考核对象就是该公司招商部负责人;在另一些企业中,招商工作往往由跨部门员工临时组成的项目小组来完成,这样的好处是减少了跨部门沟通成本,便于协调资源,是值得推荐的思路。在这样的项目小组里,团队考核对象是项目负责人。
④ 考核周期
考核周期是指考核数据汇总、分析、评价和定性的时间周期。招商工作由于其项目性特征,其绩效考核的总时间周期为项目开始-结束时期;阶段时间周期分别为实施招商工作的四个阶段的开始-结束时期。前三个阶段独立收集绩效考核数据和进行绩效评估,第四个阶段分别收集阶段考核数据和总周期考核数据,并进行总体绩效评估。
⑤ 考核指标和目标体系
招商绩效考核维度为项目计划的时间、成本和质量要求,考核指标均从这三个维度分析、分解形成,构成指标体系。每一指标根据项目计划要求分解出具体目标,作为考核绩效是否达标的参照标准。在仅使用关键绩效指标(kpi)的考核体系中,考核指标和目标体系是绩效考核的主要内容。
⑥ 绩效考核数据收集
绩效管理部门根据设定的绩效指标和目标,定期收集反映考核对象绩效表现的数据,根据数据分析考核对象的绩效表现并公布考核结果。考核结果应用于:绩效改进;奖惩激励。
⑦ 绩效申诉
对绩效考核结果有异议,申诉的途径和规则。
⑧ 绩效沟通与改进
对于绩效结果中体现的问题,管理者与被考核人进行沟通、分析与交流,共同制定措施,以改进不足,提升绩效。
⑨ 绩效结果应用
为起到激励作用,针对绩效考核结果所采取的,对应的相关激励措施。
绩效管理所需流程包括:
① 绩效指标与目标订立、审批流程
订立绩效考核指标和目标,报送审批的工作流程。
② 绩效数据收集流程
收集、统计绩效数据,计算绩效分值的工作流程。
③ 绩效申诉流程
被考核人对绩效结果进行咨询和申诉的工作流程。
④ 绩效沟通与改进流程
管理者与被考核人沟通绩效结果,共同制定措施改进不足的工作流程。
⑤ 绩效结果应用流程
根据绩效结果实施相应奖惩激励的工作流程。
某公司绩效申诉流程(示例)
绩效管理所需作业表单包括:
① 岗位考核方式及权重一览表--说明各岗位的考核方式和考核权重
② 绩效考核表--说明绩效考核指标与目标
③ 绩效数据输出责任一览表--说明绩效考核数据输出的责任
④ 绩效数据收集表--用于收集、记录绩效考核输出数据
⑤ 绩效考核评分表--记录kpi考核分值
⑥ 工作计划评分表--记录月度工作计划的考核分值
⑦ 能力态度考核表--记录被考核人的能力与态度考核评分分值
⑧ 绩效沟通记录表--进行绩效沟通时使用,结果用于绩效改进
⑨ 绩效改进计划--用于绩效改进
⑩ 绩效申诉表--用于绩效申诉
某公司能力态度考核表(示例)
2.绩效数据收集
为获得被考核人的真实绩效,绩效管理部门根据考核指标、目标对被考核人的绩效数据进行定期收集、汇总和统计。绩效考核数据的收集应做到客观、及时和准确。
所谓客观,就是指收集的考核数据客观反应被考核人绩效达成情况,既不夸大,也不缩小,不失真,不杜撰;所谓及时,就是根据考核周期准时收集、统计和公布,以达到及时沟通、及时改进弱项的目的;所谓准确,是指收集的数据能够准确度量出被考核人的绩效水平,无论绩效改善还是绩效结果应用,都建立在此前提之上。
招商绩效考核数据分为:阶段目标考核数据和总目标考核数据。阶段目标考核数据在阶段计划时间内根据指标特性收集,发现数据异常随时进行绩效沟通,促进被考核人改善绩效,达成目标;总目标考核数据在项目计划即将终了时收集。
某公司绩效考核数据输出责任一览表(示例)
3.绩效沟通与改进
绩效沟通与改进,是构成绩效管理体系的有机组成,其主要目的在于:根据阶段绩效考核结果,及时鼓励,并与被考核人就需要改进之处进行沟通,寻找解决办法。绩效沟通的周期一般在阶段考核结束,绩效数据输出后,由被考核人上级进行。
招商人员在绩效考核中出现的问题,包括:因个人资源匮乏而无法完成目标;因个人技能不足(沟通、谈判、分析能力缺乏)而无法完成任务;以及换位思考、重新定义问题等思维限制而无法完成目标。这个时候,上级根据绩效数据所体现出来的情况,有针对性的给于指导,对被考核人工作的帮助是巨大的。
某公司招商总监与某招商员就近期绩效表现进行绩效沟通和改进的过程(示例)
利用“因果图”分析绩效表现不足的示例
4.绩效考核结果应用
应用绩效考核结果的目的是:及时、适度激励被考核人,通过奖惩措施督促其改进绩效,实现目标。商业地产项目招商工作的激励措施有很多,这里仅简单介绍项目奖金、绩效奖金和职位等级升降。
① 项目奖金
设立一个项目时,为促使项目团队努力实现目标,可设定项目奖金及分配
规则。如项目能够按时完成,并实现了质量、成本和时间目标,则可按分配规则向项目团队成员分配项目奖金。由于项目的成功概论普遍较低,因此项目奖金是纯粹以正激励的方式来牵引团队实现目标的方式。
② 绩效奖金
在奖金体系中设立与绩效完全挂钩的部分,就是绩效奖金。由于对奖金的传统认知是“做好了就有”,因此绩效奖金的设立实际上包含了奖励与惩罚的激励措施:当完成任务发放绩效奖金,对被考核人是一种通常心态时,因为个人不足导致任务未能完成而未获得绩效奖金时,对被考核人来说,就是一种惩罚了。
③ 职位等级升降
项目团队成员以个人岗位职责执行项目任务,未完成则视同存在履职缺陷,是不称职的表现。在此情况下,给于适当的职位升降,对应到个人利益的增加和减损,也是一种物质的激励方式。
通常,绩效考核结果会被同时应用于多种激励措施。激励措施必须运用得当,才能起到激励作用。
商业地产招商工作的项目特征,显示各项具体工作都具备不可逆性,这要求招商绩效管理体系的运作必须环环相扣,兼顾彼此;既重过程,也重结果;既关注团队,也关注个人。
从经验来看,商业地产项目运营的成功,主要还是在于前期准确的市调、定位与规划,同时具备引进与项目适配的主力店项目的能力。在这个充斥着经验分歧的领域提倡绩效管理,无非是期望相关的管理工作能够走向正轨,从而促进招商工作效率的提升,和招商团队竞争能力和意识的整体进步。
第9篇 商业公司员工手册－保密管理
商业管理公司员工手册-保密管理
保密管理
5.1 保密
员工有保守公司商业秘密的义务,入职时需签订《保密协议》,遵守公司保密制度规定。在规定期限内未经公司书面授权,不允许擅自披露、使用、处置或授权任何第三方披露、使用、处置保密信息,如泄密,员工须承担相应责任与处罚。
5.2 公司商业秘密包括但不限于下列事项:
1.公司重大决策中的秘密事项;
2.公司尚未付诸实施的经营战略、经营方向、经营规划、经营项目及经营决策;
3.公司内部掌握的合同、协议、意见书及可行性报告、主要会议记录;
4.公司财务预决算报告及各类财务报表、统计报表;
5.项目部所有技术资料,包括设计图纸、技术参数、产品构造等任何未公布的技术信息;
6.公司所掌握的尚未进入商场或尚未公布的各类信息、调查结果等;
7.公司员工人事档案,劳务性薪资收入等资料;
8.各类公司内部管理制度及管理流程。
5.3 员工应知悉,公司不允许员工在私人交往和通信中泄露公司秘密、在公共场所谈论公司秘密,不得通过其他方式传递公司秘密。禁止以盗窃、利诱、威迫或者其他不正当手段获取公司秘密。禁止披露、使用或允许他人使用上述不正当手段获取公司秘密。如员工发现公司秘密已泄露或可能泄露时,应立即采取补救措施,并及时上报。
5.4 详细规定请参考《保密管理制度》
第10篇 商业广场销售控制管理
某商业广场销售控制管理
销售流程图
(一)营销导向战略系统的建立
在房地产开发的市场价值链中,销售是最致命的一环,它直接关系到企业成本的回笼,利润的兑现以及**广场前期所作的各项努力能否直接体现为效益,销售就是盈利的连接点。
因而,作为销售工作的统筹者和执行者,营销部门在整个公司运作架构中应处于核心主导的地位,其它部门制订的工作计划应与营销部门协调一致,在计划实施过程中应尽量配合营销计划的执行和实施。
1 营销专业化操作系统的建立
为充分发挥本项目的主题形象优势,应进一步完善**广场在市场调研、销售策划、品牌营销推广、物业管理等各方面工作,按照统一的工作和经营流程对项目进行制度化、系统化经营管理。
2销售组织管理
销售基本执行流程
(二)、营销控制方法
方法a:销量控制法
在整个销售过程中,应该始终保持有好房源,分时间段根据市场变化情况,按一定比例面市,这样可以有效地控制房源,而且后期的好房源面市时,正处于价格的上升期,还可以取得比较好的经济效益。一般而言,好:中:差三种类型房源的比例可以控制在3:5:2。
方法b:价格控制法
一般地,价格控制应以'低开高走',并且也分时间段制定出不断上升的价格走势,价格控制的原则为'逐步走高,并留有升值空间',这样既能吸引投资,又能吸引消费。同时,楼层差价的变化也并非是直线型的成比例变化,而是按心理需求曲线变化,随着心理需求的变化呈不规划变化,在销售过程中应注意捕促这样的信息。
方法c:时间控制法
销售期一般分为四个阶段:接受客户积累前准备期、接受客户积累初期、销售中期、收盘期。以时间为基础根据不同的时间段如依据工程进度等进行时间控制,确定与之对应的销量和价格,并且围绕该时间段的诉求重点进行营销,以便掌握什么时间该控制什么,如何去控制,从而产生协同效益。
销量控制、价格控制、时间控制三者紧密结合,相互协调,价格的'低开'并不意味着公司经济利益受损,这只是一种策略,目的是为了以后的'高走',这就需要销量控制紧密结合,按一定的比例面市,通常采用倒'葫芦'型。量在谁手中,谁就能控制价格,犹如股市的'庄家'一样。随着时间的推移,不断地将价格按不同的时间段进行调整,并根据不同的时间段放出不同的销量。那么整个销售过程就是一个比较完美的销售控制过程。
(三)、营销控制的几种手段
1现场控制
包括销售控制表,即已售单位、待售单位、已定单位用表格在销售现场的表示方式,以此来控制销售进度,造成热销现象,以促进销售。
2折扣控制
即赋予销售经理与销售人员以不同的打折权利,但在打折过程中应以书面的形式向上级管理人员提出申请,并得以批示才能打折,展现出售楼人员全心全意为客户着想的精神,以在客户面前显得本项目的管理正规划化,以促进其购买信心。
3销售人员对现场气氛的烘托
销售人员是一线人员,应对现场气氛烘托起主要作用,每个工作日应及时反馈其所得客户信息。
4客户档案管理控制
每个客户或准客户,都应有自己的档案,包括客户的职业、收入、家庭情况、联系方法,对于有强烈购房意向但一下还拿不定主意的客户,销售人员应根据客户档案主动出击。
(四)、营销控制的注意事项
1注意建立健全信息反馈系统
建立这样一个信息反馈系统主要包括两个方面的内容,第一是指市场信息,根据市场走势及时调整销售策略,应注意市场调研工作的进行,并不是讲市场定位后就不用进行市场调研,而应及时收集这种市场信息,不断从市场的反馈得出正确的策略,这个信息主要来自周边楼盘的销售进度和速度;第二是注意从已销售的客户中收集相关信息,并针对这些信息进行分析,从中得出正确的结论,及时调整略。
2注意策划人员与销售人员的沟通
策划人员是计划的制定者,销售人员是计划的执行者,最终策划的成功与否还得反映到销售中来.在具体的销售过程中,策划人员与销售人员的沟通是关键,应让销售人员尽可能清楚地了解策划人员的意图和思路,以便在销售过程中能反映出来。
3注意销售与施工进度的跟进
接受客户积累的销售在项目现场进行,施工的进度密切关系到购房者对本项目的看法,如果施工进度与销售人员的说相符合,就可以促进本项目的形象及销售。
4注意销售现场的统一说词
销售现场的统一说词是项目对外形象的必要表现,在销售人员当中进行统一说词的培训是项目销售培训的必修课程。
附件:
**广场建议:
□考虑到区域目标市场状况,酒店式公寓面积过大,可考虑适当缩减面积;建议做两栋,一栋做普通住宅,一栋做小户型酒店式公寓;降低运作风险。
□**广场商业用房之间尽量不分割开,以促进商场内人流的共享,符合现代'洋流理论',避免产生'东边日出,西边雨'的现象。
□项目开工前,先做好招商工作,最好能根据经营商的要求,对主力店商也用房做规划调整。
□商业用房总共两层,地层为可分割式单独店面,上层则主要为大型超市或主力店。
□商业用房设楼顶空中花园,提升项目整体品质;中心广场添加便于聚集人气的设施,如别致条椅,运动设施等。
第11篇 商业大厦机电设备设施管理计划
商业大厦机电设备设施的管理计划
设备管理是以科学管理为基础,按照现代科学的理论、方法和手段研究和解决设备运行中的规律性问题,确保设备的正常、安全运行。
高层楼宇的大量涌现,使人们对楼宇设备的依赖性越来越强,同时也对楼宇设备的运行提出了更高的要求。在设备管理中,**注重设备全过程的综合管理,即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中,保持楼宇设备的最佳运行状态,充分发掘楼宇设备的效益潜力。在设备管理概念中,**又进一步注重预防检修,即不仅做到设备的正确使用和精心维护,而且通过制订、实施周密合理的设备定期检修计划,以预防重于补救之观念,提高楼宇设备的运行效率,确保楼宇设备的安全、稳定、无故障运行,提供一个良好舒适的工作环境。
1 系统日常运行及管理
楼宇设备运行管理的目的在于通过提高设备的运行效率和运行质量,提供一个高质量安全、舒适、便捷的工作环境。设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限,关系到楼宇的供电、供水、供热、供冷等供应状况能否正常,关系到能否保障**运行安全。
1.1 运行管理
设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性。其次设备的运行在技术性能上应始终处于最佳运行状态,以发挥设备的最佳效用。
1.1.1 编制设备详细的技术资料,并建立设备台帐。
1.1.2 建立严格的机房管理制度,巡视检查制度和岗位责任制。
1.1.3 制订科学、严格的操作规程。
1.1.4 制订周密、合理的设备维护保养计划。
1.1.5 对操作人员进行专业培训,明确各自的岗位职责,掌握专业知识和操作技能。
1.1.6 实施维护保养工作。
1.1.7 定期校验设备中的安全附件,保证灵敏可靠。
1.1.8 工程技术人员对设备运行参数和统计结果作分析,及时发现事故的潜在危险,采取有效措施进行清除,确保安全运行。
1.1.9 发生设备故障后对其原因进行分析,提出有效的改善措施,确保类似事故不再发生。
1.2 设备系统的日常运行
1.2.1 变配电系统
变配电系统是为建筑物提供电源的系统,是楼宇设备正常运行的最基本保障,运行人员将对变配电设备运行状态进行全面监控,结合**楼宇自动控制系统对变配电室进行巡视检查,监视、记录电压、电流、功率因数等运行参数,一旦发现问题,给予及时处理。当发现局部停电等运行故障时,按照预定程序进行倒闸操作,保证安全可靠运行。
1.2.2 采暖通风空调系统
采暖通风空调系统依据季节变化合理调节楼内温度、相对湿度、气流速度和空气洁净度,为办公人员创造一个舒适环境。由专业人员负责维护采暖通风空调系统的正常运行,结合大厦楼宇自动控制系统巡视检查各主要设备运行状况,发现噪音超标、滴漏水等不正常现象,立即处理,并能根据负荷情况调整运行参数,按操作规程控制相关设备的启停。当发现运行故障时,维修人员及时到场,按应急处理预案及时处理,恢复系统正常运行。在日常运行中,根据外界气温、温度条件,合理调节各场所采暖通风空调设备,实现舒适、节能、卫生的要求。
1.2.3 给排水系统
建立大厦用水、供水管理制度。值班人员结合大厦楼宇自动控制系统定时监测水池、水箱的水位情况,管理及水泵的运行情况,巡视人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查,一旦发生缺水、溢水、跑冒滴漏等问题或其征兆,立即通知有关人员前往处理。并按政府规定,定期清洗二次供水蓄水池,确保二次供水无污染隐患。当发生运行故障时,维修人员及时到场,按应急处理预案及时处理,恢复系统正常运行。
1.2.4 照明系统
照明系统质量的好坏直接影响到大楼的整体形象。照明系统管理的主要内容就是做到既保证照明质量又节约能源。巡视人员必须巡视检查大楼的公共照明,发现损坏要立即更换。根据工作人员的作息时间,按预先的设定,通过大厦楼宇自动控制系统对公共照明进行开/关控制。
1.2.5 消防系统
消防系统是整个大厦消防安全的保证,所以要求时刻保持正常工作状态,消防监控中心实行24小时值班制度。消防管理人员定期巡视检查,真正做到'预防为主,防消结合'。当发现险情时,消防管理人员及时到场,按突发火灾的应急方案及时处理,确保生命财产安全。
1.2.6 电梯
电梯大楼必不可少的运输工具,管理人员将按规定检查其运行情况以及平层是否准确、指示灯显示是否正确完整、按钮功能是否有效。按客流情况分不同时段调整运行方式,以使电梯运行在安全、节能、方便的最佳方式。另外可利用**公司首创的电梯智能运行管理装置解决非办公时间的安全保卫和通行方便的矛盾。在办公时间段内,电梯全开放运行,可自由乘坐。在非办公时间,相关人员可凭人手一张的智能卡乘电梯到达授权可达的楼层,无卡人员则操作不了电梯。每张卡的授权区域及使用功能都可由电脑设置,一旦丢失可立即挂失注销。当发生电梯困人等事故时,按电梯困人救援程序及时处理。
2 设备系统的应急处理方案
2.1 设备故障处理规程
2.1.1 故障分类
设备在运行中,凡由于人为或非人为因素造成不能提供正常服务的情况均为故障,凡故障发生时,均应视情况分重大故障和一般故障两级处理。
重大故障包括:人身伤亡事故;设备故障导致经济损失达人民币万元以上;因故障引起整个大厦停水、停电、停空调、停气,发生火除上述重大故障外,其它为一般故障。
2.1.2 故障处理通则
发生故障时,值班员应立即处理,一般故障应先汇报后处理,事后作好记录。重大故障应一面处理,一面汇报,无法处理应尽快报告工程部部长。
根据表计的指示和设备的外部征象,判断故障的全面情况,尽快限制故障的发展,迅速地排除危及人员及设备安全的因素。
最迅速地恢复设备(设施)至正常运行状态。
处理故障必须迅速、正确、果断、镇静。不得违反安全规程。
管理处主任是处理故障的全面领导人,负责调动、安排有关人员采取相关措施。
对于需要立即抢修的设备,值班员应判断故障部位和性质后在工程技术人员到达之前,把工作现场安全措施做好。
2.1.3 重大故障处理职责
凡发生重大故障,由值班人员立刻通知工程部部长并按相关应急处理程序采取措施。工程部部长接到报告后应立即到现场指挥故障处理,并上报管理处主任。管理处主任应尽快赶赴现场,负责全面指挥。
2.1.4 一般故障处理职责
对于一般故障,管理处经主任可授权工程部部长处理,工程部应及时报告并作好有关故障发生和处理记录。
2.2 供电电源停电故障处理规程
电源故障分以下几种情况处理
2.2.1 在接到供电部门发出的停电通知后,管理处应立即通知大厦内各有关业主单位。
2.2.2 正常情况下的倒闸操作,管理处提前一天发出停电通知。
2.2.3 如因大厦内故障引起供电回路停电,应尽快排除故障后恢复送电。
2.2.4 如设备或线路的电气联络部分发热、发红,不能继续运行时,应设法将负荷倒换至其他设备线路供电或者降低负荷,并继续观察,采取相应措施。
2.2.5 低压配电柜母线及其引出线故障时,应将故障段母线隔离,然后设法对未受影响的部分恢复送电。
2.2.6 如供电局对大厦突然全部停电,则应立刻给楼内各有关单位发出通知,告知原因,设备值班员应坚守岗位,待恢复供电后,马上启动设备,确保**财富中心的正常工作。
2.3 停水及故障处理规程
2.3.1 在接到自来水公司发出的停水通知后,管理处应立即转告楼内各有关单位,并积极采取贮水保障措施,减少停水影响。
2.3.2 若安排水池清洗,管理处应提前三天以书面形式发出通知,通知内容包括清洗时间、停水时间、影响范围等。
2.3.3 给排水设备故障一般处理程序
a. 给水泵出现故障时,值班人员应马上启动备用泵,然后及时对故障泵进行维修。
b. 排污泵出现故障时,应迅速抢修,若一时不能修复,应准备临时排污染。
c. 若供水管网出现故障、发生泄漏等影响正常供水,值班人员应立即关闭泄漏部位前端阀门,及进通知维修人员抢修。
b. 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等,立即组织人员疏通。
2.4 空调故障处理规程
2.4.1 当主机发生故障时,启动备用机组投入运行,并且检查排除故障。
2.4.2 由于检修或其他原因导致冷却水或冷冻水较大量外泄时,应立即停止系统的运行,排除故障后再补水投入运行。
2.4.3 当故障停电时,立即关闭机组。待恢复供电后,再重新启动运行,同时做好记录。
2.5 发生火警处理规程
2.5.1 大楼发生火警时,要做到忙而不乱,及时报警,并做好灭火及疏散人员、抢救物资等工作。
2.5.2 火灾报警程序
a. 发现火警时,立即用消防电话或普通电话向中央监控室报警,也可启动手动报警器,使楼层警铃、火灾报警器的信号传到中央监控室。
b. 用电话报警时,必须讲清下列事项:火灾发生的具体地点、火势大小、燃烧物质、报警人的姓名和身份。
2.5.3 接到报警后的处理办法
a. 中央监控室接到报警信号后,利用对讲机通知巡逻保安员立刻前往火警现场。如属火警误报,应通知中央监控室复位;如证实火警,应立即通知中央监控室启动报警设施并通知相关人员到场施救,并利用现有设施进行灭火。如火警严重,在组织前期扑救的同时向119报警。
b. 中央监控室利用消防广播,引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散;使电梯降至首层;切除火灾区域电源,准备启动应急电源;启动相关防、排烟风机、消防泵。
c. 管理处主任到现场指挥灭火,管理处其他人员要立即到现场参与灭火,设备值班人员则坚守岗位,随时听从指挥。
d. 派人到大楼门口引导消防队进入火场,指示消防拴位置。
2.6 系统的维护保养
2.6.1 当设备发生故障时,应立即检修,并尽可能把影响减到最低。
2.6.2 由于停电导致设备不能正常使用时,有应急电源的应立即供应,确保重要设施设备正常运行。
3 系统的维护保养
设备维护保养是设备正常运行的保证,它不仅要使设备随时处于良好的工作状态,而且要保证各项运行参数合格,以便确保设备达到设计性能并延长使用寿命。
3.1 维护保养工作主式
维护保养工作方式分日常维护保养和定期维护保养二个层次:
日常维护保养属运行操作人员的职责范围,使用的设备要有专人负责,并严格按照操作规程操作使用。其工作内容主要是巡视检查及调整、清洁,由值班、巡视人员进行,重点在于设德的外观、功能状态。
定期维护保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要。其内容包含性能状态检查、系统试验及计划性检修,由维修人员在工程技术人员的指导下实施。
3.2 日常维护保养、定期维护保养的质量控制
日常和定期维护保养均按相关工作规程实施。保养工作按工作性质和区域划分到人,专职负责。各责任人按规程、计划做完维护保养工作后在相应图表中作记录。同时工程部部长与工程技术人员根据设备管理和维护保养制度分层次、分系统对设备状况、保养工作质量进行定期和不定期检查、评议,发现不合格即查找其发生原因,提出改进措施并跟进实施。对各责任人的设备维护保养工作质量及效果之检查评议结果,将作为员工工作业绩量化考核的依据。
3.3 主要系统定检工作要点
3.3.1 变配电系统:对相零地线端子检查是否接触良好,牢固可靠。线路的电压、电流、功率的检测仪表工作是否正常,读数是否则在正常范围内,其接线是否牢固,显示是否清晰。变压器运行声音是否正常。
3.3.2 给排水系统:检测各种水位检测和控制器件动作灵敏度,是否有误动作。管道是否有渗漏,阀门动作是否灵活、可靠,有无漏水。水泵运行声音是否正常。
3.3.3工空调系统:对各温湿传感器、压差传感器等部件进行灵敏度测试,对各个电磁阀门进行开、合测试。空调主机运行是否正常,各项参数是否在正常范围内,冷冻泵、冷却泵、冷却塔运行声音是否正常,水管是否渗漏。定期对风机盘管、空调风柜进行清洗。年度换季时进行大清洗并对主机进行大的保养。
3.3.4 防雷接地:雷雨季节到来之前,均应对整个系统进行检查和维护、提前做好防雷准备。在大雷雨后,也要尽快对系统进行检查,查看是否有因雷击而导致某些防雷避雷器件损坏或某些连接点松脱和断开。若有问题,立即处理。
3.3.5 电梯系统:按电梯安全检测和保养规范要求进行周检、月检、季检和年度审核工作。
3.4 设备维护保养检修计划和标准
3.4.1 供电设施年度检修保养计划(表1)
3.4.2 水暖设施年度检修保养计划(表2)
3.4.3 设备维护保养及实施方案将根据所安装设备的设计、安装及运作等实际情况,需待**正式接管后根据相应设备逐一制定。
4 节能管理
在楼宇设备的运行成本中,能源开支是最重要的一部分。工程部部长要直接参与能源管理、制定节能计划、布置日常检查等工作。
节能降耗工作主要有以下几个方面:
4.1 工作内容
4.1.1 制定节能工作计划与有关节能的规章制度。
4.1.2 统计和分析能源消耗,做好能源用量的计划及计量工作。
4.1.3 巡视、检查和监督能源使用。
4.1.4 进行各种形式的节能宣传,加强节能管理工作。
4.1.5 实施节能技术改造,应用先进节能器具,采用切实有效的节能运行技术措施。
4.2 组织措施
4.2.1 节约用电、节约用水、节约使用一切能源和材料,既是国家的现行政策,也是体现物业管理专业水平的主要内容,全体员工务必十分重视此项工作。
4.2.2 加强能源使用的计划管理,严格执行**下达的各项指标,工程技术人员应经常掌握能源消耗情况,及时发现和解决出现的问题,在保证正常需要的前提下,尽力降低能源消耗水平。每月上报《能源消耗统计》。
4.2.3 能源的使用实行分区域控制的方法。凡需要单独考核的,都要装设分水表、分电表及其他计量装置。
4.2.4 控制使用能源的时间,特别是对旺季用水和高峰用电要严格控制。
4.2.5 加强设备管理维修,认真节约能源,杜绝浪费水、电的情况。
4.3 技术措施
4.3.1 配电系统中应注意无功负荷的补偿。通过电容器组的投切,将功率因数控制在0.95以上。
4.3.2 变压器投入运行的台数,应根据实际负荷大小进行调整,并使运行中的变压器的负载系数保持在0.7~0.9之间,以提高变压器的运行效率。
4.3.3 空调采暖系统消耗能源最大。在实际的运行中,应根据实际负荷的变化,确定冷水机组及其配套设备的投入台数,提高系统运行效率。并且针对不同季节,修改温度、温度设定值,以减少能源消耗;合理调整新风比例,以充分利用新风温度减少新风处理能耗。
4.3.4 照明系统中,使用高效节能灯具,走廊、楼梯灯具开启可采用光控或声控。同时还可利用楼宇设备自动化系统控制照明的开/关,保证人走灯灭,避免浪费。
4.3.5 给排水系统:使用节水卫生器具,并且通过楼宇设备自动化系统控制水泵的开/关,防止溢水。加强巡视,防止跑水、漏水。
5 技术改造、更新
在高层楼宇落成并投入使用后,随着时间推移,楼宇设备改造工作将逐渐成为工程设备管理中不可缺少的重要内容,其原因主要有以下几点:
a. 设备系统的设计缺陷和制造安装缺陷以及由于当初设计理论、应用技术水平等限制,造成系统设备不适应现实需求的情况逐渐显露,有必要进行改造。
b. 设备经过一段时间运行,趋向老化陈旧,通过改装、改造可改善设备性能,提高耐用性、可靠性,延长设备使用寿命。
c. 随着社会经济发展水平提高,楼宇服务标准的要求也相应提高,楼宇内部功能发生调整,设备必须改造才能适应需要。
设备改造是技术性很强的一项综合性工作。主要有下列几个阶段:
5.1 论证立项
选择改造对象,确定改造目标,根据设备实际情况,结合长远规划,考虑现有人力、物力、财力,在每年最后一个季度制定下一年度的改造方案,主要目标是:
5.1.1 扩大设备应用范围
5.1.2 改善设备主要性能指标
5.1.3 提高设备工作效率
5.1.4 提高设备可靠性和可维修性
5.1.5 提高设备安全性能和环保性能
5.1.6 降低设备运行能耗
5.2 方案设计
设备改造成败及效果如何,关健是设计。设计水平决定了改造的技术经济效果。根据原有设备缺陷和运行实际需要,尽量采用新技术、新工艺、新材料。充分应用楼宇设备工程技术人员在实践中积累的经验,安排好改造施工和运行使用的相互衔接,尽量减少施工造成的停机时间,使改造方案切实可行。
5.3 组织实施
设备改造可单独进行,也可结合大修理进行。改造结合大修可节省工时、材料、费用,减少停机时间,具有较高的经济性。小的改造可自行组织力量实施。大的改造工程通常由专业单位实施,但要注意改造质量控制,加强现场监理,注意指挥协调,精心组织施工,防止意外故障危及运行安全。
5.4 整理改造技术资料
改造完成时对设备结构、功能、技术参数所作的改变要有详细记录。改造中形成的文件、图纸、资料要整理归档,做到图物相符,记录完备。
5.5 验收移交
改造后的设备要办理验收手续,经试运行测试各项参数达到改造目标、符合改造设计要求、符合质量标准才算改造完成,才能移交使用单位正式投入使用。
5.6 费用来源
技术改造、更新的费用来自每年的'维修基金计划'拨款。
6 技术资料的收集、管理、使用
技术资料的收集、管理、使用是办公大楼物业管理的一个重要组成部分,是机电设备管理、运行、维护的依据,是技术改造和节能运行的基础,是设备管理必需的条件和保证。
6.1 收集设备管理法规政策
政府各职能部门颁发的有关政策、法规条例、规程和标准等强制性文件,这些文件具有法律责任,设备管理必须不折不扣贯彻执行。
6.2 建立技术档案
各主要设备及设备系统,要有齐全详细准确的技术档案:
6.2.1 所有设备建立设备卡,一台设备有一张设备卡片。按系统、设备编号,再按编号逐台登记。
6.2.2 将各设备卡片统一汇集登记,形成设备台帐。
6.2.3 每一台主要设备均建立技术档案,记录设备运行、改造、大修和故障情况,用于指导设备管理的实际工作。
6.2.4 大修、改造施工结束、验收合格后,把已修改完毕的全部图纸整理归档。
6.3 做好技术资料收集、管理工作
我们将做好以下几方面的技术资料收集、管理、使用工作:
6.3.1 竣工资料
6.3.2 运行资料
6.3.3 值班记录
6.3.4 大修改造资料
6.3.5 二次装修图纸及审批资料
6.3.6 设备故障处理资料
6.3.7 区内市政设施资料
6.3.8 检查、验收、年审资料
第12篇 某商业街地产公司现金管理方法
商业街地产公司现金管理方法
一.现金的使用范围△d*/cw-05-01
1.支付员工个人的工资、奖金、津贴、福利费、医药费和其他劳务报酬。
2.支付员工不能转帐的集体、单位与个人购买物资和劳务费。
3.支付员工因公出差的旅差费或探亲路费。
4.支付结算起点(1000元)以下的其他零星开支。
5.结算起点以上的支出,应报经财务部长或公司领导批准。
二.库存现金限额的规定△d*/cw-05-02
1.库存现金限额的规定,按照银行规定的现金库存量执行,由财务部根据现金支用量多少,结合公司具体情况,原则上一般不超过两天的支用量。
2.现金收入应当日送存开户银行,当日送存确有困难的,应采取防范措施,妥善保管,次日送存银行。
3.库存限额不足时向开户银行提取。
4.大额现金存取,必须由公司保安人员或财务部其他人员陪同。
三.现金使用的规定△d*/cw-05-03
1.不准坐支现金。
2.不准单位之间(公司以外单位)互相借用现金。
3.不准利用公司银行帐户为其他单位或个人支付或存入现金。
4.不准将公款现金以个人名义存入储蓄。
5.不准用'白条'或不符合财务制度的凭证顶替库存现金。
6.不准私设小金库。
四.库存现金的核算和清查△d*/cw-05-04
1.出纳人员进行现金收付的依据是会计人员填制的,经审核的有效记帐凭证(即收款、付款凭证),并按记帐凭证逐日逐笔序时登记现金日记帐,每日业务终了,应盘点现金并与现金日记帐当日余额进行核对,做到日清月结,帐款相符。
2.会计人员与出纳人员应定期将总帐的现金帐户余额与现金日记帐余额进行核对,做到帐帐相符。
3.为了及时发现和防止现金收付差错,财务部对库存现金进行定期或不定期的清查盘点,发现长短款应查明原因及时处理。
五.借用现金的支付手续△d*/cw-05-05
1.员工因公借用现金应事先办理借款手续,金额在人民币1000元以上的应提前一天办理手续。借款单必须经公司领导签字后,会计人员才能进行帐务处理,借款人应在会计凭证上签字,出纳人员才能给予支付现金。
2.员工借用现金后应不超过五天到财务部门履行报帐手续,特殊情况出差到外地的报帐时间最长不超过三十天。
