第1篇 大厦管理中心火灾应急预案
大厦物业管理中心火灾应急预案
1、目的
使各岗位员工明确发生火灾事故后各自的岗位职责与抢救措施,确保救火抢险工作进行的程序性、及时性与有效性。
2、适用范围
适用于管理中心发生火灾事故时的应急处理。
3、职责
3.1管理中心经理担任火灾应急事故处理的现场总指挥,负责向各级部门布置警戒、疏散、灭火工作。
3.2火灾应急事故处理情况下,设备控制方面运行班长接受技术室的直属领导,负责向运行值班员下达设备操作指令,尽力保证消防设备电源,确保应急照明及消防设施的运作正常。
3.3运行值班员在发生火灾事故时,负责立即按照4.3规定的程序进行操作,及时完成技术室、运行班长发出的设备操作指令,并根据火情及值班经验灵活、果断处理各种应急情况。
3.4大厦维修工负责火灾现场的抢险、救灾工作,向安管队员说明现场的带电情况,避免意外事故的发生。
3.5安管队长负责应急情况下疏散、抢险、救火的组织工作,及时完成管理中心经理发出的各种指令,根据火情及执勤经验灵活、果断处理各种应急情况。
3.6安管队员负责现场救护及灭火抢险工作,按照管理处及队长的指示及时完成各项应急任务。
3.7管理中心办公室人员按照管理中心经理的指示及时完成人员与物资的疏导工作,维护好公共秩序及通讯工作。
4、工作流程
4.1管理中心经理工作流程
4.1.1接到火灾紧急通报后,管理中心经理应立即赶到监控室担任火灾应急处理的现场总指挥。
4.1.2负责向市公安消防队汇报火情,及时调配人员执行消防队发出的各项指令,保证各项抢险、救灾工作的及时开展。
4.1.3按照《yk大厦火灾应急预案图》及实际火情向各班组人员下达工作指令。
4.1.4组织火情侦察,预测火势的发展趋势,向公司领导与工行相关负责人员汇报火情,及时召集力量。
4.1.5扑灭火灾后,向公司提交火灾报告,分析着火原因,处罚当事人,教育群众。
4.2运行班长工作流程
4.2.1接到火灾紧急通报后应立即赶到监控室。
4.2.2根据《yk大厦火灾应急预案图》以及实际火情对运行值班员下达设备操作指令。
4.2.3向技术室汇报火情,设法完成技术室发出的设备操作指令,尽力保证消防设备电源,确保应急照明及消防设施的运作正常。
4.2.4及时完成管理中心经理发出的工作指令。
4.2.5在未与技术室取得联系前,应灵活、果断的向值班员发出操作指令。
4.3运行值班员工作流程
4.3.1接到消防报警系统显示火警信号或接到火情报告后,立即通知安管队员前往火警现场查看,确认火情。
4.3.2确认火情后两名运行值班员应立即分工,一人留守监控室负责临时总指挥,一人负责消防、空调、电梯等机电设备的现场操作,操作完毕后应留守配电房听候指挥。
4.3.3留守监控室运行值班员应立即执行以下工作。
4.3.3.1向所有管理中心在岗人员通报火情,在运行班长、管理中心经理未到达监控室前担任临时现场总指挥,根据《yk大厦火灾应急预案图》及实际火情向各在岗人员分配应急任务。
4.3.3.2向管理中心经理报告火情。
4.3.3.3打电话'119'向市消防局报警。
4.3.3.4在监控室启动消防风机、防排烟系统,通知晶都水泵站启动消防栓系统、喷淋系统。
4.3.3.5通知电梯值班员将客梯置于顶层后关闭电源,并指示电梯值班员留守于一楼消防电梯门前待命。
4.3.3.6利用应急广播、警铃,按照《yk大厦应急疏散预案》疏散大厦人员。
4.3.3.7保持与各岗位人员的联系,了解抢救、疏散、灭火工作的最新进展情况,及时向相关负责人汇报,随时向各岗位员工发出新的工作指令。
4.3.3.8接到公司领导的指令后,应立即按照指令执行。
4.3.4留守配电房运行值班员应立即执行以下工作。
4.3.4.1置一楼消防电梯厅电梯消防开关于火警位置。
4.3.4.2关闭空调机组、空调风机,切断火灾现场电源,保留应急照明电源及消防用电。
4.3.4.3启动应急发电机,使发电机处于随时可投入使用状态。
4.3.4.4按照监控室发出的指令进行操作,及时向监控室汇报配电房的运行状况。
4.3.4.5随时向监控室汇报消防设备及应急照明的运行情况。
4.3.5火灾事故处理完毕后,值班员应做好火警记录,并配合有关部门做好火灾事故调查。
4.4安管队员工作流程
4.4.1接到火警信号后或接到火情报告后,安管队员应立即到达现场查看,确认火警后,按下报警开关或利用消防电话向监控室报告火情。
4.4.2队长、领班员及巡逻人员接到火情通报后立即赶往监控室配齐防毒面具,并立即赶往火灾现场,采用消火栓、喷淋或使用灭火器投入灭火工作,动作应迅速、及时。
4.4.3两名大堂值班员一名负责召集休息队员赶回公司,赶回人员到达公司后应立即到监控室接受指令,另一名大堂值班员在大堂阻止无关人员进入大厦,并指引疏散人员向西门或正门撤离。
4.4.4停车场门岗安管员应立即阻止无关车辆(非消防、公安车辆)进入停车场,引导车辆驶离停车场,尽量腾空车位、疏通大门前通道,等待消防、公安车辆的进入。
4.4.5停车场巡逻安管员应立即封锁大厦地下车库入口与正大门,阻止无关人员的进入,疏导大厦人员,维护好公共秩序。
4.4.6地下室值班安管员应阻止无关人员及车辆的进入,监守岗位,协助车辆物品的疏导工作。
4.4.7市消防队到达现场后,停车场安管员应立即通知管理中心经理或直接带领消防队员进入监控室了解火情,并协助队员开展各项救火工作。
4.5维修工工作流程
4.5.1大厦所有维修人员接到火情通报后应立即停止一切日常维修工作,立即赶到监控室配齐防毒面具后,赶到火灾现场协同安管队员进行火灾现场的抢救与扑灭工作。
4.6管理中心办公室人员
4.6.1事故发生后,管理中心办公室员工应及时赶到监控室接受指令,并负责以下工作内容。
4.6.2负责大厦内群众的疏散、物资的疏导工作。
4.6.3保
障器材供应,协助、引导市消防队工作。
4.6.4协助运行值班员的通讯联系工作。
4.6.5完成管理中心经理发出的临时工作指令。
4.7灭火器的选用
4.7.1因电器、电器故障短路引起着火,应迅速切断电源,用1211灭火器或其它阻燃材料进行扑救。
4.7.2汽油、柴油等着火,用1211灭火器进行扑救。
4.7.3液化石油气等燃气着火,用干粉灭火器进行扑救。
4.8火灾报警
4.8.1拿起话筒拔'119'号键,直至听到对方回话。
4.8.2准确讲清起火单位名称、所在位置,要详细讲明单位地址。
4.8.3讲清起火部位、燃烧物品、火势大小、火场面积。
4.8.4讲清大厦楼高及起火楼层。
4.8.5讲清报警人的姓名、联系电话号码,以便随时联系。
4.8.6如需安排接消防车要讲清楚接车地点。
4.9消防水枪、水带操作规范
4.9.1打开消火栓门,取出水带、水枪。
4.9.2检查水带及接头是否良好,如有破损严禁使用。
4.9.3向火场方向铺设水带,避免扭折。
4.9.4将水带靠近消火栓端与消火栓连接,连接时将连接扣准确插入滑槽,按顺时针方向拧紧。
4.9.5将水带另一端与水枪连接(连接程序与4.9.4相同)。
4.9.6连接完毕至少2人握紧水枪1人打开阀门,对准火场(勿对人,防止高压水伤人),缓慢打开消火栓阀门至最大,对准火场根部进行灭火。
4.10人员疏散方案
4.10.1当火情无法控制,必须疏散大厦人员时,监控值班员应通过消防广播引导人员进行疏散,并注意以下疏散要点。
4.10.2逃生时应走消防通道(严禁使用电梯),保持镇定,以防拥挤造成事故。
4.10.3疏散顺序:首先为着火层人员,其次是着火层上一层人员,再次为着火层上二层人员,并依次往上,当火灾层以上受火灾影响的人员全部疏散后,开始依次疏散火灾层下一层、下二层人员,依次往下。
4.10.4被困人员出门前先以手触摸门板及把手,感觉热烫时切勿开门,应打开窗门挥手或其它方法发出求救信号,等待消防队到达后利用云梯等登高工具进行救护,同时应用湿衣服堵住门缝,防止烟雾进入。
4.10.5紧急疏散烟雾较大时,要用湿毛巾、衣物等捂住口,避免被烟气呛住导致窒息。
4.10.6浓烟弥漫时应沿着紧急疏散标志指示的方向,采用最低姿势沿墙角前进(弯腰或爬行前进),由首层向大厦以外跑。
4.11yk大厦火灾应急预案图
第2篇 小区大厦保洁管理程序
小区(大厦)保洁管理程序
1、目的
保持小区环境整洁、清新
2、范围
适用于保洁工作的管理
3、职责
3.1客户服务部经理负责小区整体保洁工作的组织、安排和检查
3.2保洁班长负责具体工作的安排,落实和临时性工作的处理,巡查保洁工作的完成情况
3.3保洁员负责小区的清洁工作
4、程序
4.1楼道的清洁
4.1.1每日依从高层到底层的顺序,用扫把将楼道内的赃物打扫干净,打扫时要轻扫轻划,以免引起尘土
4.1.2在打扫楼道时,用拧干的湿布将楼梯栏杆擦拭一遍,做到无污迹、无尘土
4.1.3打扫完后,用半湿拖布按由上至下的顺序拖擦楼梯,拖布要用清水涮洗干净后方可再次用来拖地
4.1.4清洁楼道时,要注意避让客户,以免将污水溅到客户身上
4.1.5做到墙面无污迹,无蜘蛛网,楼道窗台无尘土,玻璃明亮,保持楼道灯罩及开关面板的清洁
4.1.6每日擦拭消防箱,灭火器,保持箱内外干净无尘土,督察并保证灭火器处于正常的使用状态
4.1.7每日清扫楼道的同时,对楼道照明灯进行检查,发现损坏或不亮及时保修
4.2道路的清洁
4.2.1每日清晨由保洁员将所辖区域内的道路路面进行一次彻底清扫
4.2.2清扫时力度要适当,以免暴起尘土,主要避让行人,捡拾石子和赃物
4.2.3路面随时保持干净,做到无烟头,纸屑、杂物、垃圾和痰迹
4.2.4路面有积水或积雪时要及时处理
4.3公用场地、设施的清洁
4.3.1公用场地主要包括小区内各处停车场等非绿化地域
4.3.2公用场地要每天进行清洁打扫,保持无烟头,纸屑、杂物、垃圾和痰迹
4.3.3对往来车辆带来的杂物进行清理,保持停车场干净
4.3.4公用设施包括小区内的座椅、广告栏、停车棚、路灯、草坪灯、儿童娱乐设施等
4.3.5小区座椅要每天进行擦拭,并清理椅子周围的杂物
4.3.6广告栏每天检查一次,将过期的、破损的告示揭下,并清理干净
4.3.7随时检查并清理停车场
4.3.8路灯、草坪灯一周擦拭一次,将外罩和灯杆上的尘土清理干净
4.3.9每天对儿童娱乐设施进行擦洗、清洁,保持其干净可用
4.3.10对娱乐场地进行平整、清理做到无杂物、硬物
4.3.11每天检查设施的安全,发现问题及时报修,以免发生危险
4.4施工现场的清洁
4.4.1每天对施工和装修人员及外来人员进行监督棉,防止其将杂物四处乱扔
4.4.2监督清运的杂物,整理现场遗留物,保持现场整洁
4.4.3检查装修房间有无影响环境清洁的因素,发现问题及时解决
4.5草坪的清洁
4.5.1草坪要每天进行检查, 及时将草坪上的石子、落叶等杂物清捡干净
4.6办公区和空置房的清洁
4.6.1地砖和墙砖的清洁,一般用拖(抹)布沾水进行半湿擦拭,对于特别脏的地方可用清洁剂或去污粉进行清洗
4.6.2当墙面涂料层有污迹时,应用干抹布或细砂纸轻擦将污垢去除
4.6.3地毯清洁一般用吸尘器进行吸尘作业,遇有油污之处可再局部涂上清洁剂,用毛刷和干、湿毛巾进行进行清洁
4.6.4桌椅清洁先用蘸有清洁剂的湿布擦拭桌面,然后用干净的湿抹布将残留的清洁剂擦拭干净,桌椅的四角也要擦拭干净
4.6.5电话的清洁依次用蘸用清洁剂和干净的湿抹布擦拭
第3篇 大厦管理公约承诺书范文-7
大厦管理公约及承诺书范文(七)
根据中华人民共和国建设部颁布的有关物业管理的法律法规和**市房地产管理的有关法规、政策以及《**房屋预售合同》的规定,结合**大厦(以下简称大 厦)的实际情况,为维护大厦各业主和用户的合法权益,明确各自的责任和义务,确保大厦的管理能够达到高标准,特制定本管理公约。
本管理公约对大厦全体业主、用户、发展商及管理者均有约束力。
第一章 定义
在本公约中,除文意另有所指而需作另外解释外,下列用语将有以下意义:
1、大厦
指座落于**市**路**号,命名为“**”的建筑物。
2、发展商
指**开发有限公司。
3、公共地方
指发展商根据本公约在大厦内所指定的公共地方,其中包括大厦各入口、通道、服务车辆及垃圾亿集车辆起落贷位、升降机(包括服务升降机)、防火楼梯间、走廊、 卫生间、避难层、茶水房、洒水系系统泵房、消防设备控制室、水箱、升降机房(核心筒)及为该大厦的业主、用户而设并供其共用之其他地方或范围,但不能包括 任何业主拥有独立使用权的地方及发展商保留之地方。
4、公共设施
指为该大厦的公众利益而安装的各种机器、设备、仪器、装置、包括供水管、 排水系统管、中央空调系统、消防系统、电子监控系统、电视音响系统、升降机、自动扶梯、卫生间设备、帷幕墙、电话接线系统、照明系统、保安系统、供电系统 (包括紧急发电机)、污水处理系统,以及所有供大厦使用之去水道、沟渠、水道、管道、槽沟、电线、电缆、公用通告板及其他机械、卫生设备。以上所列各类设 备不论是设置于公共地方或保留地方内,都属于公共设施的一部分,但任何只供个别业主或租户使用的设施则包括在内。
5、保留地方
指属发展商所有权或使用权的裙楼之天台、主楼顶层之天台和其他大厦内非单元及非公共地方。
6、管理
指管理者根据本公约、用户宁则应履行及遵守的全部责任。
7、管理者
指发展商或任何根据本公约被指定管理该大厦的人士或机构。
8、管理规则
指本公约及用户守则内之一切条款或规则及发展商或管理者按本管理公约授权适时制定之各项与大厦管理有关之规章制度。
9、业主
指对每个单元拥有或共同拥有房屋所有权的人士,并包括其日后的合法继承人或承让人。
10、单元
指在该大厦内各业主拥有房屋所有权的单元,包括商业单元、写字楼单元或其他单元。
11、业权份额
指各单元业主的房屋所有权面积占大厦总建筑面积之份额。
12、本公约
本管理公约及其附件。
13、土地批文
指到政府主管部门有偿出让大厦所点地段国有土地使用权的批文、文件及有关合同。
14、用户守则
指发展商或其授权的管理者根据本公约的规定制定的各业主、用户使用其所有的单元及大厦之公共地方、公共设施时所需要遵守的细则。
15、管理费按金
即于入伙前发展商授权之管理者向各单元业主收集的相等于已被批准的管理预算订定的三个月管理费。
第二章 总则
(一)、大厦各业主拥有的权益
1、在受土地批文的限制和保障下,独自拥有其名下的单元的所有权,包括占有权、使用权、处分权及收益权;
2、无业主可将其名下所占的物业及权益自由出售、转让、馈赠、遗赠、抵押、出租或以其他方式处置或变卖,而无需取得其他业主或有任何权益的人士的同意;
3、可与其他业主共同使用大厦的公共地方和设施,例如楼梯、走廊通道、升降权、消防系统、供水及排水系统、电力供应系统以及大厦所有的保安、卫生设施,以便适当使用及享用其名下物业;
4、可根据本公约维护自身的合法权益;
5、可根据本公约条款监督管理者及管理人员的工作;
(二)、业主的义务
1、业主在行使上述权利和使用其名下单元时,须遵守本公约的规定;
2、业主须依照公约的规定,负责及缴纳其名下应分担的管理费、按金及其他款项。
3、负责维修大厦的主要结构,包括外墙、公共地方及公共设施等;
4、业主须缴纳其名下单元须付的税以及水、电煤气等公设施费用;
5、业主有义务为其名下单元购买有关的保险,并保持其连续有效性;
6、业主须遵守发展商或其授权的管理者所订立的〈用户守则〉、〈装修指南〉及其他规章制度;
7、本章第(一)条第2款权利时,必须要求该处的承受人在公证处签承诺书,承诺履行及遵守本公约和用户守则,并在处理后一个月内以书面通知大厦管理者有关承受人的姓名、地址、处理日期。否则,原业主将对承受人的违约行为负连带责任。
(三)、业主的责任
1、不得改变楼宇的结构,不得更改承重墙、横梁、支柱等,或加建、扩建、拆除任何建筑物;不得改变大厦任何部分的外貌,不得在大厦外墙安装任何遮光帘、遮篷、花架、天线、旗杆、旗帜、广告、招牌、灯箱或其他任何伸出物,亦不可堵塞任何窗户。
2、不得切割、损坏、更改、干扰楼宇任何公用部分之水、电或煤气等供应及排水道、暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施;
3、各单元的业主只可按《房屋预售合同》规定的用途使用,不得将其名下单元作非法或不道德用途,或在单元内进行任何足以妨碍或侵扰其他业主的事项;
4、不得私自占用和妨碍他人使用公用地方及公用设施;
5、不得在所购房产的地面上放置超过规定荷的载的物品。在将重物搬进大厦之前,应通知大厦管理者。管理者有权安排重物之合理放置,以使负载分布均衡。
6、未经管理者批准不得自行安装和使用烹调设备、大型空调或采暖系统等;不得在楼宇内进行任何中以引致楼宇所投购保险失效或引致保险费增加的行为;
1、未经管理者书面同意,不得随意在大厦的公共地方张贴广告、悬挂标志或文字;
2、未经向管理者申报并获批准,任何业主或用户不得擅自更改、迁移或增大用电、用水装置和中央空调的负荷;
3、如果对所购单元进行装修或大的改造,须经管理者同意,并订立施工管理协议和缴付有关费用;
4、业主的雇员或亲友进入大厦,须遵守管理规定的义务,并对他们违反公约的行为负连带责任;
5、违反第
二章第(三)条的业主须就所引致的损失负责及支付一切有关开支。
第三章 发展商的权利
(一)、发展商保留的权利
1、 管理者及其他经发展商许可的人,为检查、维修及保养大厦的任何一部分,包括公共地方、公共设施或任何为大厦利益而安装的设施,或为履行管理者对大厦的管理 责任,有权携带一切必需的设备、机器及材料进入大厦的任何一部分。如有必要可进入大厦的任何单元,但发展商在行使此项权利时,不得妨碍其他业主使用其所属 的单元;
2、发展商可授权管理者向大厦各业主收取管理费及管理费按金;
3、根据大厦管理的实际情况,在业主委员会成立以前,发展商有权或授权管理者订立及修改有关管理大厦的规则,而无需任何业主同意,所有管理规则及其修改不得抵触本公约条款,并应张贴于大厦告示栏;
4、发展商有权在业主委员会成立前指定或委托何何人为大厦管理者。发展商可与管理者签署管理合同,订立管理的职责范围、年期及酬金等,而无需经其他业主同意,但管理合同的内容不通违反本管理公约的条款;
5、在受本公约的限制和保障下,发展商有权转让、抵押、出租或以其他任何方式处置大厦任何部分(已出售的部分除外),而无需任何业主同意;
6、发展商可就大厦管理事另行订立细则或规章制度,但不得抵触本公约的条款;
7、发展商有权在业主委员会成立前审核批准大厦年度管理预算或修订的年度管理预算。
(二)为了使发展商可以有效地行使本章第(一)条给予发展商的权利,各业主于此公司共同及各自授权发展商代表各业主行使上述权利。
(三)上例发展商的权利,不得转让或转卖,在发展商出售其名下所有单元后,上列之各权利将告消失,但不影响在此之前发展商按上列权利所采取之一切行动和所签署之一切文件。
第四章管理者的权利
(一)、一般事项
1、发展商按本管理公约第三章第(一)条第4款所定或委托的管理者,享有以下的权力,但同时须遵守和履行本公约中其应遵守及履行之责任及义务。
2、管理者将被视为全部业主代理人,而非个别代理。每一个业主将被视为已不可撤销地任命管理者为执行本公约规定的代理人。
(二)、管理者的权力及责任
1、在不抵触发展商权力的情况下,管理者有权对大厦进行有效的管理和维护,并为此负责,其中包括(但不限于)下列事项:
(1)检查、视察大厦,必要时包括所有单元的内部。
(2) 每一位业主及其使用者应严格按照管理者确定的装修规则,完成其单元的装修工程。如果管理者发现该为主聘用的承包商及其工人违反装修规则,管理者有权拒绝 这些人士进入大厦。管理者有权要求装修的业主缴交装修按金,由管理者应用于补尝业主及其聘用的承包商等人士引起的所有损失。该按金在装修工作完成后发还给 该业主。
(3) 根据大厦之日常运作,建立一套完整的管理工作程序,并在实施中不断完善。
(4) 根据管理条约,制订大厦用户守则及其他必要的规章制度,并以有效的形式督促业主和用户遵规守约。
(5) 对大厦公共部分和公共设施进行维护,使之保持良好的状态,包括主要结构、幕墙、窗框、门及玻璃;进行设备、器材的更换、修理、涂漆等。
(6) 负责人事管理工作,并指导和监督所招聘之员工完成各项管理工作和保障各项公用设施正常运作。
(7) 根据大厦实际情况,负责建立健全财务管理制度和编制大厦管理预算,收到管理费和代收水、电、煤气、蒸汽等市政公用设施使用费及追收欠款。
(8) 处理所有对于管理大厦的投诉及各项维修,并协助调解业或用户之间因大厦管理而引起的纠纷与争执。
(9) 负责大厦的保安工作,保持大厦的正常秩序和尽力使业主或用户免遭骚扰。
(10) 对各项管理职责定期(每季及每年)作出检讨和总结,并对改善大厦管理或增加服务项目等事宜向发展商或业主委员会递交报告及作出建议。
(11) 清除及拆去任何不符合管理规则规定的建筑物或安装物、摆放之货物及杂物,向应负责的人征收及迫索清除费和因此而发生的有关费用。
(12) 控制该大厦内所有车辆停放、行人交通,拖离或扣留所有违反管理规则所准许停泊的车辆,并向这些车辆之车主收取拖离及扣留费用,并可收取欠款利息及手续费。
(13) 在所有有关该大厦之法律诉讼中作为全体业主的代表。
(14) 防止任何人未经管理者书面同意或未按本公约的规定而占用或使公共地方及公共服务设施。
(15) 采取一切必要措施以遵守政府对于大厦的要求。
(16) 防止任何人对大厦或公共设施进行有害的变更及损害。
(17) 节日期间可装饰大厦幕墙,包括灯光及其他饰物。如管理者认为必要,可以组织大厦内的文娱活动。
(18) 采取一切必要措施(包括提了及进行诉讼)制止各业主违反、不遵守或不履行本公约或用户守则的规定。
(19) 聘请、撤换及付酬予律师、建筑商、会计师及专业顾问、承建商、工作、代理人、清洁工人及其他工作人员。
2、管理大厦公共地方及公用设施:
(1) 安排保养和维修大厦的公共地方及公用设施。
(2) 确保所有大厦业主或及户依照大厦管理公约规定的用途正确使用其所占之大厦部分,如有大厦业主或用户违反大厦管理公约,管理者应尽量使用可行的方法制止违约行为。
(3) 在有合理需要时,替大厦之公共地方及外墙涂漆、清洁、铺砌或视情况而施行其他适当之工程。
(4) 更换在公共地方的破损玻璃。
(5) 保持大厦中密闭的公共地方之通风系统运作良好及作适当维修。
(6) 保持大厦的环境清洁、卫生及美观。
(7) 阻止任何废弃置于大厦之公共地方,负责清徐大厦公共地方之垃圾及安排适当时间间隔收集垃圾。
(8) 采取适当措施防止大厦任何公共地方受阻塞。
(9) 保持大厦的所有公用设备、机械和器材,包括大厦消防系统、保安系统、空调系统、电话系统、电梯系统、电器系统、煤气系统、蒸汽系统、给排水系统等性能良 好和运作正常。当有需要或在方便的情况下,管理者可与第三者订立合约维修上述设备、机械或器材(唯在大厦管理预算中已批准者及在紧急情况下除外)。
(10) 在可能的情况下阻止任何垃圾或其他物体从大厦弃置、排出、侵蚀和抛出于街道暗道、污水渠或水沟,并把已弃置、排出、侵蚀或抛出之垃圾
或物体移走。确保管 理者所进行之维修或其他工程不会对毗邻的排水渠、引水道、水道、行人道、水沟、水管、电缆、电线、公共设施或其他工程造成损害。如有损害,应及时补救,令 有关人士或政府部门满意。
(11) 安排大厦保安及管理员的正常工作。根据大厦管理公约或及户守则之条款,管理、保养、维修及监督便用以下设施:1装卸货区;2垃圾车停放处;3车辆出入口、公共阶梯、人行道、街灯、围墙及公共空地。
(12) 管理者可用业主或大厦管理处名义投保。投保项目可包括火灾、其他意外天灾、第三者责任保险、劳动保险等与业主和管理大厦有关的保险。但各业主对其单元内利益应自行投保。
3、管理大厦财务:
1. 负责管理大厦之财务管理及账务处理。
2. 财务管理包括编制每年度之管理大厦预算及尽可能使大厦之运作控制在此预算范围内。当年度管理预算不足以应付所有管理开支,管理者应提交修订预算供发展商或业主委员会审核批准。
3. 每月或每季定期向单元业主、租客或用户收到管理费。
4. 管理者责的财务处理包括:
a. 向各大厦单元征收所应付之费用(如管理费);
b. 根据已批准的预算支付所有管理大厦的开支及其他在可预见的管理开支;
c. 定期复审征收情况以确保所有业主、用户准时履行其财务上的责任;定期与发展商或业主复审欠款,并于发出适当警告后,以发展商代理人名义或大厦全体业主名义代表提出法律诉讼。
以上规则及其修改应张贴于该大厦告示栏。
4、管理费用:
(1)大厦管理费标准由管理者根据支出预算审定,并需经发展商或业主委员会审定。管理者有权根据大厦收支的实际情况调整管理费标准,但仍须报发展商或业主委员会审批。
(2)各业主需于每月或每季的第一日预先缴交其单元每月或第季应付的管理费。首期管理费自向业主发出交楼通知书之日起计算。
(3)根据已获发展商或业主委员会批准之预算,管理者可以从大厦管理费中支付有关管理大厦之一切支出费用。上述所提及的支出费用包括但不限于:
a. 保养及修理此大厦外墙、电梯、自动扶梯、中央空调系统、消防系统、保安系统、电话系统、电器系统、煤气系统、蒸汽系统、给排水系统及其他机械设备、机器装置和设施;
b. 管理者酬金;
c. 管理者所认为需要购买之火险及各种责任保险之保险费;
d. 聘用管理人员的开支,包括全年的薪金、假期、津贴、制服费等支出;
e. 购买及租赁所有必需的机械及器材之支出;
f. 大厦公共地方适当照明费用;
g. 聘请法律、会计等专业人士的费用;
h. 储备金;
i. 大厦公共的水、电费用其他费用;
j. 清理垃圾费;
k. 清洁大厦公共地方及幕墙之费用;
l. 大厦幕墙节日装饰之费用;
m. 行政办公支出;
n. 其他为管理大厦面发生的合理支出(包括大厦完成前筹备管理期间之一切开支)。
管理者应每月向各业主公布管理收支账项,并张贴于大厦告示栏。
不论单元是否空置或被占用、出租予其他租户或许可其他人使用,该单元业主须负责缴交管理费及其他该单元应付之费用给管理者。
(4)、 管理费、其他费用及欠款利息的追收。业主欠缴管理费及其他根据管理公约规定的任何费用,管理者应向业主发出通告,详列所欠款项及清还期限。若过期未付,管 理者可采取法律行动来追令业主缴欠款。所有管理费、管理费按金及其他根据管理公约或管理规则应付款项,任何业主如果未能于应付款项计期日起15开内支付, 则管理者有权采取下列措施并收取附加费:
a. 收取未缴付的款项自应付之日起到支付日的利息,利率按每月0.5%计算;
b. 管理者有权 对欠款业主进行法律起诉或作出其他追讨行动,如停止该单元之供电、空调和限制该欠款或违约之业主、雇员、租客使用大厦电梯及其服务、设备、公用设施,直至 该欠款业主清偿全部欠款、利息为止,而重新接驳供应之费用或为追讨所支出费用概由该业主、租户、用户负责;
c. 业主欠缴管理费或其他费用超过三个月时,发展商或业主委员会有权或授权管理者向人民法院申请拍卖或转让欠款业主名下的物业以偿付欠款,剩余金额(在扣除追付之各项费用及开支后)交还该业主。
5、理费按金:
(1)、大厦全体业主应于入伙时缴交三个月之管理费作为管理费按金存入大厦信托帐户;
(2)、如大厦管理账户出现赤字,管理者有权在征得发展商同意后于信托账户提取适当金额以垫支不足之数。并可得到发展商或业主委员会同意后,增收管理费以偿还信托账户所垫支之项。
(3)、主入伙时所缴交的管理费按金不退回,但可以在出售、转让、馈赠、遗赠其名下单元时转至承受人名下。
6、账目审核及保存:
(1)管理者应向大厦全体业主公布经注册会计师审核的年度财务收支表。
(2)管理者须妥当保存管理收支账目。
(3)管理者于呈辞或职务被终止时,须把所有有关大厦之文件、记录、图纸、管理账目移交给发展商,发展商可聘请中国注册会计师审核管理账目。
7、管理者根据本公约作出的行为及决定在各方面对所有业主均有约束力。
8、管理者及其雇员在下列情况下无需对业主及其使用者负责:
(1)为履行本公约所进行之一切管理工作,但涉及刑事责任、蓄意或严得疏忽而造成 之损失不包括在内。
(2)因下列原因造成的服务中断:1因任何设施、装置必要之保养;2火灾、水灾等不可抗力的损害、毁灭;3无法避免的燃料、材料、供水、电力、蒸汽、空调短缺;4管理者所无法控制的其他一切原因。
9、管理者应尽全力依照本公约的规定履行其对该大厦的管理和维护的职责。
(三)管理者酬金
1. 管理者酬金即因管理者履行本公约的职责而由大厦全体业主付给管理者的报酬。该酬金由发展商与管理者拟定。
2. 管理者无需从管理者酬金中支付因招聘任何职工作为该大厦管理、运作、会计、核数等的一切直接开支费用。
3. 管理者酬金于每月第一天由管理者自动从大厦管理账户中扣除。
第五章 业主大会及业主委员会
(一)、业主大会
如 符合《物业管理条例》的规定,发展商及管理者须组织召开大厦之业主大会,选出主席及业
主委员会。业主委员会一经产生后,每年至少须召开一次业主大会。管理 者、业主委员会或不少于该大厦20%的业权份额的业主可召开特别大会,以便讨论或决定任何影响或关于大厦的事项,或为全体业主的利益就大厦的保养管理向管 理者提供意见。下列规定适用于任何业主大会:
(1)管理者每年须召开一次会议。管理者、业主委员会或不少于该大厦20%的业权份额的业主可合法召开特别会议。
(2)每次召开会议须至少提前七日发出书面通知,列明开会时间、上点及讨论事项。
(3)会议的法定人数为该大厦不少于20%的业权份额单元的业主亲自或派代表出席。出席者达法定人数,会议方可进行。
(4)出席每次会议的业主须互相推选大会主席。
(5)主席须确保将出席者及会议程序记录存档。
(6)表决时,如赞同和后对票数相等,主席可投第二票即决定性的一票,使动议成为决议。
(7)业主可亲自或派代表投票。
(8)委派代表的文件须于开会前交予管理者。
(9)于正式召开的会议上,由亲自或派代表出席及投票的业主多数票通过的任何有关大厦的事项的决议案,对全体业主均有约束力。
(二)业主委员会
(1)业主委员会经由各业主选举产生。
(2)任何业主均有资格参与业主委员会之委员的选举,选举投票时的票权数按有关规定执行。
(3)业主委员会表决议案时,每位委员一票。
(4)业主委员会有权监督管理者履行本公约规定的职责。
(5)业主委员会有权按本公约规定监督发展商,发展商行使的权力不得超出本公约规定。
第六章 其他事
一、 若本公约任何条文于任何法律下成为无效、非法或不能执行,本公约其余条文之有效性、合法性及执行性并不因此面受损。
二、 有受本公约约束的业主倘因公约条款发生争议,应首先用协商办法解决;协商不成,可向大厦所在地之人民法院提起诉讼。
三、 本公约所规定之任何发给大厦各业主的通知,以送至有关业主的单元或所知业主的最后通讯地址,以该单元或通讯地址内收信人签收为准;如通过邮局以挂号信投送的,则以邮局挂号收据为准;所有不以其单元为通讯地址之业主应将其选择之通讯地址事先通知管理者。
四、 本公约的制定及解释是根据中华人民共和国的相关法律。
五、 本公约自签署之日起生效。
本公约由大厦单元的第一位购置者与大厦的发展商共同签署。大厦其他单元购置者在购买其所属单元时将签署一份承诺书,承诺遵守本公约各项条文。因此大厦各单元的业主,将共同享有及遵守本公约所载的权利及义务。
发展商: 大厦单元第一位购置者:
法人代表:(或授权代表)
(或授权代表)
<
物业管理公司:
法人代表:
(或授权代表)
年 月日
承诺书
致:**开发有限公司及**物业管理有限公司
为了维护大厦各业主之权益及促进大厦的管理,本人/我等/本公司:
(一)确认已收到**开发有限公司及**物业管理有限公司<
于年月日,在**市签署的“**大厦”《管理公约》及《业主守则》各一份。
(二)声明完全明白及履行、遵守上述之管理公约及业主守则之规定。
(三)同意将来若将该物业产权转移(包括但不限于出售、转让、馈赠、遗赠或互易)时,需取得承让人在公证处签署与此相同的承诺书,并在产权转移后一个月内将该份 承诺书交发展商及管理公司,以确保该承让人遵守该管理公约及业主守则的规定。此外,亦同意以书面通知发展商及管理者关于单元拥有人的变更及承让人的姓名、 联系地址及其他有关资料。
(四)同意在管理者收到本人/我等/本公司承让人的承诺书前,如上述承让人有违反管理公约或业主守则的行为(包括但不限于拖欠管理费或有关费用),其法律责任将由本人/我等/本公司及承让人双方承担。
(五)为计算本人/我等/本公司所需负担之管理费,本人/我等/本公司所拥有单元的建筑面积为平方米,位置在层号。
签章:
年月 日
第4篇 大厦小区车场管理注意事项
小区(大厦)车场管理注意事项
1.处理车场突发事件时,为避免影响物业公司正常办公秩序,一般在现场或安防部进行;
2.任何车辆进入车场时,入口安防员应留意其车辆是否有损坏,如发现损坏,应向司机说明,并记录情况,让司机签名确认;
所有进场之免费车辆(例如:政府部门专用车辆及军车等),安防员必须于入口发出'机动车辆离场卡',无卡者,必须由安防部主管同意后才可放行;
3.固定车辆必须停放于固定私家车位上;
4.次租车辆或免费车辆不能占用月租车位和固定车位;
5.安防部应留意停放之车辆是否锁好门窗,以防车内物品被盗;
6.安防部应留意停放之车辆高度限制,安排司机灵活停放车辆;
7.停车场内禁止修理车辆,如属紧急维修,必须通知当值安防员登记,以防籍词修理车辆进行偷车;
8.有任何车辆须拖走,安防部须查明证件及车主,属于月租或固定车辆,则通知物业部,取得车主书面同意后,方可放行;
9.保持交通顺畅,遇火警警报或撤离警报时,清理车道以备紧急车辆通行;
10.注意看管车辆,防止车辆被盗或者被人为损坏;
11.严禁易燃、易爆、剧毒、有放射腐蚀性、污染性的物品及违禁品摆放于车场。
第5篇 x大厦后备发电机管理
大厦后备发电机管理
为保障本物业紧急配电,技术员必须每月进行后备发电机运行操作,以保障正常供电停止时,本物业仍能保持紧急配电,使升降机、消防系统及排污系统,能保持正常运作,在发电机进行每月操作时,技术员需记录所有运作资料,作为维修计划及存盘资料。
后备发电机检查表
大厦: 时间:
记录日期: 室 3温:
后备发电机情况记录
1.油漆喉及返水喉的漏滴
2.除油缸沉淀物
3.油隔
4.偈油隔
5.清洁风隔网
6.油水平
7.水箱及润滑系统的漏滴
8.调较水泵皮带的张力及情况
(续上表)
9.空气隔尘网
10.油压表
11.旁通漏隔
12.电池容量
13.良好充电
14.机房清洁
15.机房通风(机械/自然)对流
16.热交换水泵
17.机板清洁
18.盘顶螺丝松紧
运行情况记录
1.自动起车及停车
2.交换机
3.发电机频率
4.记录行车时间表
5.输出电压及电流
6.引擎避云支撑架
7.电球绝缘自动保护系统的测验
第6篇 大厦装修装修管理程序
大厦装修手册:装修管理程序
1.1管理
1.1.1本指南将可直接及有效地提醒阁下在装修之前须予遵循之最基本步骤;违反本指南时,大厦管理处有权采取一切有效的措施直至停止施工,以避免出现更大的损失;如因此而产生的一切损失,概由业户及其装修承建商自行承担。
本指南所述一切条文及措施,同时适用于业户及其装修承建商。
1.1.2业户或其聘用的装修承建商倘若对本指南或装修细节、规则存有任何疑问,欢迎随时与大厦管理处联系。
管理处办公时间:星期一至星期日9:00~18:00。
1.2装修申请及审批
1.2.1提交相关证明文件(包括:业户委托装修授权书、装修承建商营业执照复印件、资质证明复印件)。所有复印文件必须加盖有效公章。
大厦管理处不会对未有业户有效授权的承建商给予办理装修手续。
1.2.2提交装修计划
为避免发生不必要的延误,请阁下提供详细装修计划,并在图样上标明内部的构造、设备和机电设施等,并应安排所有以1:20、1:50或1:100比例绘制的图纸一式四份提交到大厦管理处,并应清楚显示如下内容:
1.2.2.1平面布置图
1.2.2.1.1室内布置。
1.2.2.1.2室内间隔或高至假天花的墙及/或高至结构天花的墙。
1.2.2.1.3任何附加的厕所及茶水间。
1.2.2.1.4保险箱或重型设备的位置、尺码及重量。
1.2.2.1.5高架活动地板的位置。
1.2.2.2天花布置图则
1.2.2.2.1任何伸展至天花以上之空间的间墙,以及在天花以上空间内进行的工程(注意:天花以上空间内不可含有任何易燃物料或外露电线)。
1.2.2.2.2天花吊顶的标高。
1.2.2.2.3电灯安装位置。
1.2.2.2.4空调出风及回风百叶位置。
1.2.2.2.5消防喷淋头及烟雾探测器位置。
1.2.2.2.6天花维修活口及吊顶资料。
1.2.2.3电气设备图
1.2.2.3.1总开关及所有分开关的容量、种类及位置。
1.2.2.3.2电力分配及布置系统图,及有关数据及电开关细节。
1.2.2.3.3最高荷电量计算。
1.2.2.3.4店面橱窗灯光及商店招牌灯箱。
1.2.2.3.5电灯、电源、电话、宽带网络、有线电视位置分布图。
1.2.2.4剖面图则。
1.2.2.4.1结构天花标高。
1.2.2.4.2任何建议的天花吊顶标高。
1.2.2.4.3固定间隔、饰柜及储物柜等高度。
1.2.2.4.4不论原有或待装,一切有关机电设备配置资料。
1.2.2.5给排水图
1.2.2.5.1给排水布置图,详细列明连接点、水管直径及物料等细节。
1.2.2.5.2水管走向布置图。
1.2.2.5.3地板防水层细部设计。
1.2.2.5.4厨房、卫生间墙面防水面设计必须达到2米高
1.2.2.6厨房(餐饮楼层)、卫生间的平面图
1.2.2.6.1卫生间设施布置图包括尺寸。
1.2.2.6.2排污口的接驳位置。
1.2.2.6.3卫生通风接口位置。
1.2.2.6.4给排水管位置及管道尺寸。(包括热水供应系统)
1.2.2.6.5煤气管道位置及煤气表位置。(必须使用管道煤气)
1.2.2.6.6厨房各功能区间及设备分布图。
1.2.2.6.7厨房烟罩位置、管道尺寸及排风量。(排烟系统用运水式)
1.2.2.6.8三废的处理必须苻合国家的有关环保规定。
1.2.2.7店面设计彩色透视图
1.2.2.7.1商店招牌灯箱及其长宽高数据。
1.2.2.7.2任何建议商品的摆设及装饰布置。
1.2.2.7.3采纳的颜色配称组合。
1.2.2.8商铺招牌灯箱设计图
1.2.2.9其他设备图册
1.2.2.9.1任何增加火警检测系统。
1.2.2.9.2任何供电脑室内用的救火系统。
1.2.2.9.3任何数据通讯线路。
1.2.2.9.4任何保安系统。
1.2.2.10装修材料说明
1.2.3装修审批
1.2.3.1接到装修计划及图纸后七个工作日内,大厦管理处将审阅有关图纸是否达到大厦要求,如有关图纸达到要求,则大厦管理处将会通知业户可安排装修承建商申请进场施工。如有未达到要求者,大厦管理处有权要求业户修改,则按装修申请程序重新进行。
1.2.3.2消防申报
1.2.3.2.1业户应填妥《广东省消防设计审核申报表》连同装修计划等资料自行呈交公安消防机构审核,并应根据公安消防机构审核意见对设计图纸进行更改,以达到相应要求。
业户应将公安消防机构出具之《消防设计审核意见书》复印件交大厦管理处存档备查。
1.2.3.2.2工程竣工后,应经公安消防机构验收合格后方可投入使用。
1.2.3.3业户在未得到大厦管理处核准前,不得擅自施工,否则会被停电,后果自负。
1.2.3.4装修保险及装修按金
1.2.3.4.1在得到核准后,装修承建商应立即购备装修保险,以备在发生意外后,能获得补偿,将损失减少。保单上受益人或被保险人一栏必须为本管理公司,并且应准确注明施工地点。
装修承建商应将保单副本原件及发票复印件交大厦管理处存档。
有关保额大小请见附件1。
1.2.3.4.2装修承建商并应向大厦管理处缴交装修按金,装修完毕经大厦管理处或有关政府部门验收合格后,可于三十天内无息退还。
如因装修承建商操作不当对大厦或其他业户造成损失,大厦管理处有权从装修按金扣取以作抵偿,如若按金不足,大厦管理处有权向该业户及其装修承建商追讨。
装修按金金额请见附件1。
1.2.3.5业户在全部通过上述手续后,可
随时通知大厦管理处实际施工日期,于办妥装修施工许可证及施工工作证等手续后即可进场施工。装修施工许可证必须张贴于施工单位玻璃门上显眼位置。施工工作证的办理必须施工单位负责人统一提供施工工人身份证原件,备案后立即归还。施工证有效期为一个月,过期须补办。装修工程完成后,承建商须于一个月内凭押金单一次性办理退证手续,如有遗失,在押金内扣除。
1.3装修责任
1.3.1除大厦结构性设施外,业户有权对室内设施进行改造,并应充分考虑结构的合理性和维修保养的便利性,以免为日后带来不必要的困扰。
1.3.2大厦结构性设施指:玻璃幕墙及其框架、梁、柱、楼板、剪力墙、共用的分隔墙、经过业户室内的共用的各种管线、管道、水管。
1.3.3除上述设施外,业户有权对其室内一切其他设施进行改造,并承担日后维修保养的责任,大厦管理处不承担任何责任。
1.4指定承建商
1.4.1当业户装修需进行以下改动,有鉴于该项目与大厦中央系统相连,如施工不当,容易对大厦及其他业户造成影响,故必须归于统一管理,以免该等系统受到不必要的干扰和破坏,因此,下述项目必须由业主指定的专业承建商进行施工;施工费用由业户自行承担。
1.4.1.1电力系统
单元内的总开关及总开关控制的任何主要电力供应改动工程。
1.4.1.2消防设施系统
现有消防系统改动及增加工程。
1.5监管
1.5.1为保持大厦优良的办公营业环境,尽量减少对业户的滋扰,大厦管理处有权随时对装修工程进行各方面的监管,业户及其装修承建商必须充分尊重大厦管理处的监管人员,并给予配合,否则大厦管理处有权中止工程,一切责任由业户及其装修承建商承担。
1.5.2业户及其装修承建商对施工工人在大厦内施工期间的行为负有管束的责任。
1.5.3装修承建商在施工现场必须至少保持有一名胜任之负责人,负责管理现场施工及与大厦管理处沟通联络。
1.5.4所有工程不得与国家法律发生任何抵触。
1.6验收
1.6.1消防验收
1.6.1.1凡经公安消防部门审核的工程项目,均应进行消防验收,未经消防验收擅自使用者,按国家相关管理条例进行处理。
1.6.1.2消防验收前,业户及其装修承建商应组织设计单位、施工单位进行初步自查验收。
1.6.1.3自查验收后,填妥《消防验收申报表》,并由建设单位、设计单位、施工单位负责人签字并盖章确认。
1.6.1.4将验收申请、《消防验收申报表》、《消防设计审核意见书》复印件、消防产品相关资料、工程竣工图及工程施工记录等资料送公安消防机构。由消防监督员安排时间进行验收。
1.6.2防水验收
1.6.2.1装修承建商须对装修之单元进行防水处理,自检合格后通知大厦管理处验收。
1.6.2.2在地面铺设瓷砖或其他设施前应通知大厦管理处进行48小时防水试验,合格方可进行下一步工序。
1.6.2.3若因施工造成楼板或墙面渗漏,承建商须承担一切维修及赔偿责任。
1.6.3隐蔽工程验收
1.6.3.1隐蔽工程必须在隐蔽前进行初验,包括:空调系统、强弱电系统等,否则,大厦管理处有权将其拆除。隐蔽工程完成后,装修承建商必须按照国家及单元相关规范进行自检,并填妥《装修工程验收表》交大厦管理处,大厦管理处将会在两个工作日内安排验收。
1.6.3.2验收合格后方可进行隐蔽。
1.6.4竣工验收
1.6.4.1竣工后,装修承建商必须按照国家及单元相关规范进行自检,自检合格后,填妥《装修工程验收表》连同竣工图(1:20、1:50或1:100蓝图一式四份)交大厦管理处,大厦管理处将会在三个工作日内安排验收。竣工图必须加盖业户及装修承建商公章。验收不合格,大厦管理处将发出《整改通知书》,整改合格后重新申请验收。
1.6.4.2若隐蔽工程验收和竣工验收,经三次验收不合格,从第四次开始将收取费用。收费标准见附件1。
1.6.5环保验收经营餐饮业的单位须自行到环保局进行相关报批手续,未经环保验收擅自使用者,按国家相关管理条例进行处理。
1.6.6其他有关装修方面的验收。
1.7按金的退还
1.7.1所有验收合格后,业户及其承建商可申请退还相关按金。
1.7.2大厦管理处有权根据本装修指南,对违反本装修指南而造成之任何损失,从相关按金中扣取,以作抵偿,不足部分有权向业户及其承建商追讨。
1.8迁入
第7篇 大厦绿化管理作业指导书
1.0目的
确保大厦共公区域绿化达到国家级行业要求的标准。
2.0范围
公司管辖的zz广场公共区域所有绿化工作的检查监督。
3.0职责
对zz广场公共区域所有绿化工作的检查监督指导,确保所管辖的区域内进行绿化作业时的安全。
4.0 作业用具
剪草机、喷雾器、撒水壶、锄头、平行剪、水管、手套、口罩。
5.0 作业准备
5.1作业人员穿戴整齐、整洁、注意形象;
5.2作业区域、剪修、浇水、施肥、喷药要设警示牌及安全标志;
5.3在进行作业时要注意周边区域的人、物、车辆及其它物品的安全;
5.4检查作业用具是否符合安全要求。
6.0工作内容
6.1 绿化工作检查内容
分类内容检查频次填写表格
剪 修乔木无枯枝,树不阻车辆和行人通过,主侧枝分布均匀。日检《环境日常检查记录表》
灌木成型,整齐,新长枝不超过30厘米。日检《环境日常检查记录表》
黄金叶成型,整齐,新长枝不超过30厘米。日检《环境日常检查记录表》
台湾草路牙、井口、水沟、散水坡边整齐、草坪目视平整。日检《环境日常检查记录表》
施 肥乔木、
灌木采用穴施或沟施,施肥、浇水及时,覆土平整,施肥料不露出土面。日检《环境日常检查记录表》
草地播施和喷施,不伤花草。日检《环境日常检查记录表》
花卉保证基肥,追施化肥,少量多次,不伤花草。日检《环境日常检查记录表》
防 病
治 虫无明显枯枝、死枝、有虫害枝条在5%以下。日检《环境日常检查记录表》
抗 旱花卉、苗泥土不染花叶,土不压苗心,水不冲倒苗。日检《环境日常检查记录表》
树木、
草地冬季早晚不浇水,夏季中午不浇水,浇水时不遗漏,浇水透深度为:树木3厘米,草地2厘米,无旱死、旱枯的现象。日检《环境日常检查记录表》
日常护养管理中耕、 除杂草无明显杂草,台湾草地纯度在90%以上,树木底下土面层不板结,透气良好。日检《环境日常检查记录表》
补栽
补种无明显黄土裸露,最大裸露块在0.4平方米,裸露面积在总面积的0.5%以下;缺株在0.8%以下。日检《环境日常检查记录表》
防风、排涝、巡视
看管暴风雨过后12小时,草地无1平方米以上地积水,树木无异常倒斜,断枝落叶在半天内处理。日检《环境日常检查记录表》
护养员自身形象穿整齐的工作服,配带工作证,按时上下班,注意自身形象。日检《环境日常检查记录表》
6.2注意事项
6.2.1 放长假期间注意做好室内花卉的护理工作。
6.2.2台风暴雨前应注意加固部分易受损植物,并注意好低凹地的排水顺通。
6.2.3修剪工作完工后收拾干净现场树枝,碎叶。
6.2.4 严禁将绿化工具存放在绿化带中。
6.2.5药水杀虫作业时,应站在上风方向,避开行人及物品,注意不得接触生活水源等。
6.2.6对使用完毕的药水空瓶,应用垃圾袋装好封闭后运往垃圾站。
6.3 检查范围
6.3.1大厦外围绿化点包括乔、灌木,草坪,四季花木。
6.3.2 b座4a层花圃包括四季花木,草坪。
6.3.3大厦室内区域包括a座16楼公司办公室及管理处办公室盆栽花卉;首层a、b座及中心大堂盆栽花卉;地下室,饭堂,仓库及办公室盆栽花卉。
7.0绿化养护服务供方评价标准
7.1每月由甲方负责人及乙方负责人对绿化辖区养护进行考核,考核达95分(含95分)甲方付100%当月服务费。95分以下,每扣1分可扣当月乙方服务费总额的5%,以此类类推。
7.2按照环境日常检查记录表和绿化服务合同规定,如在月内服务次数缺少一次及以上,服务质量出现不合格三项以上,则月评价时取消供方资格,反之可继续留用。
7.3按照月评审的结论,如在半年内按规定服务的次数缺少三次以上,服务质量不合格出现六项以上,半年评价时取消供方格,反之可继续留用。
8.0记录
《环境日常检查记录表》
《zz广场绿化工作检查标准及扣款细则》
第8篇 xc大厦空调运行操作管理
大厦空调运行操作管理
空调换热站运行规程
**城市广场大厦由主楼和裙楼构成,其空调采暖系统由高区换热站和低区换热站为主楼和裙楼提供空调热水。
换热站运行程序
换热站主要设备的运行分别执行各自的操作规程,其运行程序见下图:
正常正常正常加水
检查膨胀水箱水位←开启补水泵←软化水箱水位←软化水罐
正常
检查热水循环泵,阀门检查换热器,分汽缸蒸汽压力
正常
正常
开启热水循环泵←
开启换热器、供汽、出凝结水阀门
调整并保持换热器出水温度
正常
开启所用空调器
空调换热站紧急故障处理规程
换热站发生下列紧急情况之一,可停车处理。
一、电机或水泵等一部份冒烟起火。
二、板式换热器漏汽,漏水、温度异常升高。
三、发生必须停车的人身事故,如人、手或衣服被卷入轴内。
四、电机或水泵声音异常,发生强烈震动。
五、水泵轴温迅速上升,并超过允许温度。
六、发生单路停电事故。
七、电流波动太大。
八、严重抽空,泵内由于抽进杂物堵塞而引起压力突然下降
九、发生必须紧急停车的其它事故,将要损坏设备而来不及请示报告时可紧急停车。
紧急停车处理规程
一、关闭事故换热器供汽阀门和凝结水阀门。
二、关闭事故泵进出水阀门。
三、切断电机电源。
四、按开车程序开启备用换热器或备用水泵。
五、处理事故换热器或水泵。
六、消除影响人身安全的故障。
七、处理造成紧急停车的其它事故。
八、认真如实填写事故记录并及时上报。
制冷站运行程序
┌─────┐┌──────┐
┌──────┐│加药装置││娈频给水泵│
│软化水罐│└──┬──┘└───┬──┘
└──┬───┘└───┬───┘
│正常│正常、加水
┌──┴─────┐┌────┴──────┐
│软化水箱水位││冷却塔水位│
└───┬────┘└────┬──────┘
│正常│正常
┌───┴────┐┌────┴───────┐
│开启补水泵││冷却塔风机、电机、变速箱│
└───┬────┘└────┬───────┘
│补水│正常
┌───┴────┐┌────┴─────┐
│膨胀水箱水位││开启冷却塔风机│
└───┬────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│冷冻水系统阀门开启││开启冷却水系统阀门│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│开启循环水泵││开启冷却水泵│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│正常
┌───┴──────┐┌────┴─────┐
│检查分、集水器压力││检查冷却塔水温、压力│
└───┬──────┘└────┬─────┘
│正常│
┌───┴──────┐│
│开启所用空调机││
└───┬──────┘│
┌──┴───┐
│制冷机开启│
└──────┘
空调系统标准参数
1、空调房间
┌────┬───────┬───────┬──────┬───┐
││夏季│冬季│新风量│噪声│
│名称├───┬───┼───┬───┤m3/人.h│db(a)│
││温度℃│湿度%│温度℃│温度%│││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│商场│26-28│--│16-18│--│9│30-60│
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│写字间│24-26│〈65│18-20│40│30││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│健身康乐│26-28│〈65│18-20│40│30││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│餐厅│24-26│〈65│18-20│--│20││
├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤
│厨房│≤30│--│16-18│--│40-60次换气││
││││││││
└────┴───┴───┴───┴───┴──────┴───┘
2、制冷站
冷冻水送回水温度7℃/12℃
冷却水送回水温度32℃/37℃
3、热交换站
空调热水送回水温度高区60℃/50℃
----------低区85℃/60℃
板式换热器蒸汽进口压力〈0.4mpa
------------------温度〈150℃
安全规程
一、安全第一,保障人身及设备安全,保证空调系统正常运行。
二、严格执行设备操作规程,杜绝违章操作。
三、运行、维修人员必须进行上岗培训,培训不合格不准上岗。试用人员不得
在关键岗位独立操作。
四、运行、维修人员要懂得电气安全基本常识,会使用灭火器具。
五、高空作业必须系安全带,必须同时两人以上作业。
六、不得操作带'病'设备。不得操作安全防护措施不合格的设备。
七、运行、维修人员疲劳过度,患病时不得上岗操作。
八、制冷剂存放运输过程中应避免高温、振动,充罐排出时须防止泄漏,造成冻伤,并不得遇明火。
九、各种油器存放、使用必须注意防火,避免污染环境。
十、蒸汽、冷热水管道的启闭都必须缓慢进行,防止水锤噪声及阀件的损坏。
十一、容易出现危险隐患的设备,场所应有明显的安全警示标志。
第9篇 x大厦绿化管理程序
一、绿化的作用
舒心愉悦的环境是促进消费的一大重要因素.
1、绿化、美化生活,修身养心。
场外绿地是人们休闲、娱乐、体育锻炼的场所,所起到丰富生活、消除疲劳令人身心愉悦。
2、美化生活。
绿化种植对建筑、设施、场地能够起到衬托、显露作用,美化商场环境。
3、保护环境。
绿化能够净化空气、吸附尘埃和有害气体减少空气中细菌及放射性物质,阻挡噪声,有利于环境卫生。
4、营造良好购物环境
场内部绿化点缀能营造一个良好的环境促进销售。
二、绿化分类
1、外部绿化草坪及植物。
2、内部盆栽植物。
三、场内外绿化管理规定
1、人人都有义务维护场外植物/绿地及场内盆栽植物。
2、不准攀折植物及在树上扎拉。
3、不准损坏花坛、绿地及花木保护设施。
4、不准人为践踏绿地和车辆跨越。
5、不准在绿化地带堆放杂物。
6、不准在绿化带内设置广告招牌。
7、当人为造成花木、绿地及保护设施损坏的,按政府有关规定进行罚款处理。
四、场内部盆栽植物的管理
1、施肥
根据花卉植物的不同生长发育时期的特殊要求,追施化学肥料,并保证在场内无异味的散发。
2、换盆
根据花苗的大小和生长速度快慢选择相应的花盆、套缸,在本管理处力所能及的范围内执行(绿化公司协助)。
3、浇水
根据植物的特点,每日或隔日浇水。原则是:水温与室温要接近,浇水一定要浇透,盆土应经常保持湿润,不要过干、过湿,也不要时干、时湿。
4、采摘阳光
光处进行一定的光和作根据花卉耐阴喜阳程度和生长情况习性,经常性将一些喜阳花卉移到阳用。
五、场外部草坪植物的管理
1、浇水量
根据不同的季节、气候,以及草皮生长期、植物品种决定浇水时间(上、中、晚)和浇水量。
2、施肥
根据土质、植物生长期、植物品种和培植需要,决定施肥种类及用量大小。
3、清除杂草及松土
根据季节、草坪生长状况对所辖草坪内的杂草进行清除并对土地进行相应的松土以利草皮的生长和规范。
4、修枝整形
根据植物的形状,以利观赏为目的,依植物品种及生长情况等因素进行修剪整形,但此一项目通常在冬季进行。
5、除虫
根据病虫害发生规律初实施综合治理,通常在病虫率高时,施以药剂杀死病虫,以确保植物良好生长。
6、禁止事项
禁止游客踏入草坪并在树枝上吊拉、折枝、悬挂物件,严禁铁线紧箍树干,影响树木生长,严禁任何公民在草坪内以体育锻炼为形式损伤植物。
7、防止损坏
加强宣传教育及保安巡视,树立告示牌,防止人为的毁坏,作到预防在先。
8、定期洗尘
由于草坪紧靠道路,人与车辆流动多尘土飞扬,会影响树木生长和美化效果,故养护人员应定期对草坪及树木、用水喷淋清洗。
六、场内外绿化管理应达标准
1、植物盆内无烟、杂物、叶面、枝干;无浓厚浮灰,保持叶色翠绿。
2、各类植物无枯萎、凋谢现象。
3、盆缸清擦干净、无污、无渍。
4、草坪修剪整齐,无高低不平现象。
5、枝叶修剪齐整,无杂乱现象。
6、草坪干净无纸屑、杂物、清洗干净。
7、各类植物无病虫害。
8、严格管理草坪禁止人为踏坏,影响美观。
大厦绿化工作巡视表
巡视日期: 巡视人员:
园林绿化
标准
评语
优
可以
劣
1.园丁上、下班记录
2.园丁园艺技术证书
3.树苗、花苗培植、保养
4.每日、每月工作程序表
5.时花、季花之定购
6.园艺工具用品
7.警告牌:近制采装置载花草
8.花圃围栅
9.其他
第10篇 某大厦物业客服部日常管理内容
大厦物业客服部日常管理内容
1.0计划管理
1.1根据本公司经营管理的总体目标,客服部需定期制定出各种配套计划,使工作更加主动、有效和协调。
1.2主要计划有:
1.2.1编制和控制本部门的各项预算。
1.2.2根据所管辖物业的具体情况制定当月工作计划。
1.2.3定期制定培训计划并监督实施。
1.2.4制定好本部门物资设备的采购计划。
2.0组织管理
根据管理区域的规模及管理体制,设置、调整和完善客服部的各种机构和岗位设置,明确各种岗位的职责和任职要求,并制定各项工作的操作程序、业务流程以及各项规章制度。
3.0人员管理(落实到部门领导)
根据各岗位的任职要求,聘用合适人员,通过培训使他们掌握高水准物业管理专业态度、专业知识、专业技术,并养成良好职业习惯。同时,通过有效的奖惩与激励管理制度,使员工能始终积极、主动地进行工作。
4.0物资设备管理(落实到部门文员)
制定好客服部物资的管理计划。与行政部门充分配合,做好客服部物资设备的采购、领用、保养、更新等各项工作,以减少资金的耗费与占用。
5.0质量管理(落实到物业客服)
培训员工树立质量意识,实行全面质量管理。通过对客服部各项工作质量标准的制定、实施、检查、改进,再制定、实施、检查,使之成为一个循环往复螺旋上升的过程,不断提高客服部的服务质量。
6.0预算管理(落实到部门经理)
编制和控制客服部年度的各项预算。同时,在审批部门要求采购的物资时,努力在不降低规格的前提下,尽可能降低成本。
7.0协调管理(落实到客服主任)
协调好客服部与公司内及物业外各政府职能部门的工作关系。如保安、工程、财务及行政人事部的关系,及政府主管部门、职能部门、合作公司、邮局、电话公司、各施工单位及供应商的关系,以取得它们对客服工作与管理工作的支持与配合。
第11篇 大厦业主手册-公共秩序管理
大厦《业主手册》:公共秩序管理
一、本大厦实行全封闭管理,设有24小时秩序维护巡逻和消防监控以及客户服务中心热线电话,负责大厦的秩序维护指挥、联络、调度以及处理紧急事故。
二、本大厦各主要入口均由秩序维护员守卫,业户进出各主入口时,若负责守卫的秩序维护员为履行职责要求出示证件时,请予以积极配合,如有不便,敬请原谅。
三、为保障您同其它客户财产安全,敬请各客户、租户在搬出大件物品时,请到客户服务中心办理《物品放行条》登记手续,经业主签名确认,秩序维护员检查后可放行。
四、为确保您的人身及财产不受侵害,秩序维护员、管理员有权对进内的陌生人士进行询问,请向贵亲友解释此乃为加强大厦内的秩序维护措施,若有不便,敬请原谅。若您由外面进入大堂时,请留意是否有陌生人士跟随,提防随门而入,若有怀疑可立即通知秩序维护部施援。
五、为维护公共秩序,客户不得将小贩与推销员带入大厦内进行交易。未经物业管理公司批准,严禁任何公司或机构在大厦范围内进行推销或业务咨询活动。
六、客户应自觉维护大厦的安全,不得在屋内装置生产动力设施,不得存放易燃、易爆和其它对公共安全构成威胁的物品,并严禁在大厦内燃放烟花、爆竹。
七、为防避罪案的发生,请谨记以下事项:
1、有人来访,请辨认来访者身份,再开启您的家门。遇推销人员纠缠或可疑分子应立刻通知客户服务中心处理。
2、凡物业管理公司工作人员,因工作需要,进入您的房间时,请认清其工作牌上的姓名。遇未带工作牌称为物业管理公司的工作人员,请一律拒绝入内,并可致电大厦服务中心查询。
3、凡遇自称公共机构或政府工作人员,必须清楚检验其证件,如有怀疑,应及时致电该机构验证或求援客户服务中心。
4、为了您安全着想,请勿将大量现金和贵重物品存放家中。
5、外出时,请关闭好所有的门窗;黑夜时,室内最好留有适度的灯光,切勿将儿童单独留在室内,避免发生危险;如需长期外出,应关好室内水、电、气总阀,同时最好知会大厦服务中心,以便物业管理公司做好相应监控措施。
八、消防安全知识
(一)私人地方
大厦实行客户防火责任制,各户主为其住房的当然防火责任人,必须负责做好其所属范围的防火安全工作。
1、小心处理燃烧的香烛、烟蒂等火种,火柴、打火机等应远离儿童。
2、如发生可燃气体泄漏,应迅速打开门窗通风,切勿在现场吸烟、使用明火和任何易产生火花的物品,如:开启室内电掣、电器、打电话等,以免因此产生电火花引爆混合气体,同时,在安全的地方致电客户服务中心。
3、不可在同一插座接驳太多电器,以免电线负荷过度;不可将散落电线直接接驳到插座,应使用合适的插头。当发生危险时,应即时拉闸。
4、建议每户购置必要的灭火器等家用消防器材和购买火灾保险。
(二)公共地方
1、请牢记所有走火楼梯所在的位置及安全疏散出口,为了个人及公众安全,切勿阻塞走火楼梯及安全疏散出口。
2、严禁在公共地方焚烧冥纸,元宝或燃点香烛,以免影响他人及发生火警、火灾。
3、公共地方严禁摆放单车、鞋柜等杂物,以保证公共地方的通畅及安全。
4、请自觉爱护大厦内消防设施设备并教育子女切勿移玩这些设备。
5、发生火警或火灾时,马上采取下列各项措施,以减轻灾害:
(1)保持镇定,不要惊慌;
(2)拨打'119'(说清楚您住所的路名、楼层房号、门牌号码、引起火灾的原因、您的姓名及联系电话等);
(3)打破就近的火警钟玻璃,按响警钟;
(4)关闭室内电源总闸和燃气总闸及门窗;
(5)电话告知客户中心,并通知邻里;
(6)在可能情况下,尝试用消防喉或灭火器灭火,但切勿把自己置身于危险之中;
(7)烟雾浓密时,应以湿毛巾捂住鼻孔并贴地面爬行,以免吸入浓烟窒息;
(8)听从消防工作人员的统一指挥;
(9)如火势无法控制,应迅速从安全出口跑到首层空地,切勿搭乘电梯逃生。
九、消防设施
1、消防设备(报警器、灭火器、消防水喉、消防水管等)设置在各楼层的消防栓箱内或天花板上,非特殊情况不得擅自移动,如遇火情,业户有权使用以上设备进行灭火自救。
2、禁止损坏消防设备、设施,物业管理公司有权搬离障碍物和更换受到破环的设备和设施,由责任者负责所有由此而产生的费用。
3、了解楼宇内的消防设施设备,熟悉消防疏散图,熟悉火灾报警急救措施。
4、消防中心定期测试所有公共消防设备和进行消防演习。测试或演习前,会预先发出通告,听到试验警钟时,不必惊慌,在适当的时间,消防中心将邀请业户参加消防演习。
十、可疑物件及恐吓电话的处理
1、如发现可疑物件应及时通知物业管理公司,切勿触摸,并指引行人远离该处,如明显地属危险品或爆炸品应立即向110施援。
2、接获任何恐吓电话或有危险性发生的电话,应保持镇定,与对方详谈,留意来电者背景、动机及有任何要求,建议您的电话设置来电显示功能。
十一、盗窃案处理
如有盗窃案发生,请立即向警方报案,同时通知大厦服务中心,并保护好案发现场。在公安人员未到现场调查取证之前,不可对现场进行任何清理和破坏。
十二、水浸事件的处理
1、业户如发现水浸情况,首先关闭水总阀,切勿触及电源并立即通知大厦服务中心事发位置,以便及时安排抢修。
2、如需疏散,请关妥门窗。转移重要物品及重要文件,尽快离开发水区域。
十三、防风措施
每当台风来临之前,除物业管理公司做好公共防范及安全提示外,请您做好以下防范措施,以秩序维护全:
1、关闭并扣好所有窗户,如有需要,可加上胶纸,切勿在玻璃门窗前逗留,以免玻璃吹落伤人;
2、检查阳台上水道是否畅通,免被杂物阻塞,引致积水泛滥。
第12篇 大厦管理部任务岗位设置
大厦管理部任务和岗位设置
一、任务
管理部是管理公司中负责监管大厦公共地方的清洁、绿化、公用设施,接待用户投诉,代办邮政服务,协助大厦安全保卫、消防等工作的职能部门。管理部的工作宗旨是保证'安全、整洁、方便、文明、舒适、典雅'的现代商务环境。它是服务中心对客服务项目的具体执行及延伸拓展。管理部主要职责如下:
1.负责监管大厦清洁承判商的日常清洁工作,保证其所有操作符合清洁质量标准,确保环境整洁。
2.监察大厦共用设施的运行状况,落实开源节流措施。
3.负责同用户的沟通工作,接待用户投诉,受理用户的服务要求。
4.提供邮政服务。为用户分发投递邮件和征订报刊。
5.监管大厦绿化承判商的绿化养护,确保大厦的绿化布置合理、整洁美观。
6.控制货物出入,维护大厦用户的财产安全。
7.监管大厦用户的室内装修。
8.配合保安部做好突发事件及特殊天气的应急处理。
二、岗位设置
管理部经理
早班主任/中班主任/替班主任
文员/信报管理员/巡楼管理员/接待管理员/总机接线员
