第1篇 物业工程管理部主管职务说明书
工作概述:
根据《物业管理条例》和公司的有关规定,负责维护社区楼宇的安全使用和公共环境的整洁;规范装饰装修的管理;协调与各相关单位的工作关系;审查申报登记的装饰装修施工图纸;监督社区内的重大维修工程;指导下属处理重大投诉;以及完成上级交办的其他事项。
(一)任职资格
1、性别:男;
2、年龄要求:35岁以下;
3、学历要求:大专或以上学历,土木工程或物业管理专业;
4、工作经验:具备3年以上工程管理或物业管理行业的工作经验;
5、工作技能:持物业管理上岗证及物业管理职业资格证书;经部门招聘考核标准(主管)评测合格可录用;试用期经员工转正考核标准(主管)评测可转正(见附表);经晋升考核标准(主管)评测可晋升(见附表)。
(二)工作关系
1、直接上级:屋村管理处副经理
2、直接下级:工程管理部副主管
3、合作部门:
(1)内部部门:管理公司,建筑公司,售楼部,装修公司,机电公司等;
(2)外部部门:规划国土管理所,行政执法分局(中队),交通管理所等。
(三)岗位职责
履行部门职责,确保实现部门所有工作目标。
(四)工作要领和注意事项
1、处理问题时应从全局上考虑;
2、审阅图纸应认真细致,准确标明注意事项和禁止行为;
3、多与下属沟通,了解各项工作的实际情况。
第2篇 x物业工程验收管理程序
物业公司程序文件 版号: a
修改号: 0
ej-qp2.1物业工程验收管理程序 页码: 1/3
1.目的:
明确验收管理的程序,确保物业的工程验收得到有效的控制。
2.适用范围:
适用于公司工程维修部(以下简称工程部)对新承接物业项目工程的验收。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.7 4.9章
3.2 iso9002标准第4.7 4.9章
4.职责:
4.1公司副总经理领导各部门负责人及工程维修部专业人员组成验收组。
4.2验收组负责对公司新承接的物业项目进行验收,并负责验收合格后的交接工作。
4.3验收组汇同开发商及施工单位,联合对物业竣工工程及室内设备等进行全面系统性的验收。
4.4对已投入使用的物业项目,要求委托方出据工程竣工资料以及设备使用维护、公共设施等配套维修资料,并进行系统检查。
5.工作程序:
5.1验收准备:
5.1.1由公司总经理或副总经理主持组成物业工程验收组。
5.1.2 验收组对新承接的物业进行实地考查。
5.1.3 公司与委托方签署物业委托管理合同后,按验收组对物业工程竣工资料(设计图纸、设计变更、中间验收、洽商、建材试验报告、产品合格证、国家监理单位验收单等)进行验收。
5.2物业的预验收:
5.2.1验收组分专业依据设计图纸的内容及竣工图,设备清单进行预验收。
5.2.2 验收组根据总公司颁发的《建筑工程竣工验收管理规
定》对物业实物进行系统全面的验收。对使用时间长,验收结果差的物业,请建筑质量监督部门检查,并出具检查报告书。
5.2.3对预验收的单独设备进行试运转验收,主要验收安装质量是否达到设备规定的技术指标。5.2.4在预验收中检查出不符合国家标准的项目,提出《整改通知书》,交施工单位或委托方进行整改。
5.3物业的验收:
5.3.1在物业预验收《整改通知书》落实后,接到整改单位的通知,验收组汇同有关部门进行实地验证,并在《整改通知书》中填写验证结果。验证合格后,进行正式的物业验收。
5.3.2对物业的楼本体实物验收,要作到实物与设计相符,运行及使用功能与设计相符。
5.3.3对公共设施及室内水、电、气设施进行全面系统验收,验收结果填写在《物业验收交接记录》中。
5.3.4对移交单位移交的设计图、竣工图、施工记录资料,设备资料,竣工合验单等技术资料进行验收,并在《竣工资料记录》和《物业验收交接记录》中登记齐全。
5.4物业的交接:
5.4.1各专业人员根据验收情况,写出单项验收报告。
5.4.2验收组根据单项验收报告,作出综合性验收评定,提交副总经理审核。
5.4.3公司副总经理审核后,由公司授权代表同移交单位进行正式交接。
5.4.4办理正式交接手续后,将全部资料分类归档,存放在工程档案室。
5.4.5办完交接手续后,由经营管理部看房员接管房门钥匙,并当场验证。
5.5对于iso9002质量体系正式运行之前已验收的物业,由工程维修部将上述验收资料,整理并列出清单,交总经理或副总经理确认后存放工程档案室。
6.支持性文件与质量记录
6.1《竣工资料登记表》ej-qr-qp2.1-02
6.2《物业验收交接记录》ej-qr-qp2.1-01
6.3《整改通知书》
;ej-qr-qp4.9-05
第3篇 物业工程部日常管理作业指导书
物业项目工程部日常管理作业指导书
(一)日常管理的主要工作内容
1.0目的
加强工程部人员管理,提高管理和技能水平。
2.0范围
适用工程部全体员工。
3.0内容
3.1.1加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手,并适当承担其他工作,逐步实现一专多能,让员工感到自已在各方面技能的较大提高,使员工产生荣誉感及自豪感。
3.1.2合理用人,要用员工所长,严格职能相符原则,将员工安排在合适岗位,使员工感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。
3.1.3管理人员要善于倾听不同的意见,这样可以从中得到很多有用的信息,知道自己的不足之处,以便提高管理水平。同时也能了解员工的真实想法,从而才能调动员工的工作积极性。
(二)设备运行管理
1.0目的
加强设备设施日常维护保养工作,保证设备设施的安全运行,做好后勤保障工作。
2.0范围
适用于**物业工程部所管辖的****项目。
3.0内容
3.1.1严格按设备的操作规程对设备进行正确操作。
3.1.2安排员工巡查,根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。
3.1.3及时发现设备的初期问题,及早解决。
(三)计划性维修管理
1.0目的
加强工程部维修计划性,提高设备设施完好率,延长设备设施的使用寿命。
2.0范围
适用于**物业工程部所管辖的****项目。
3.0内容
3.1.1制定设备设施的维护保养计划并实施。
3.1.2建立设备档案资料卡。
3.1.3将德融物业所管辖的区域内所有必须进入维护计划网的设备列出,参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容,建立设备台帐登记卡。并按说明书中规定的维护保养项目内容。
3.1.4建立维护保养记录表格。
3.1.5编制设备计划维护总表。
3.1.6将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中,并制定出年度设备维护保养计划一览表。
3.1.7检查维护保养计划的实行情况。
3.1.8维修工根据指令卡完成任务后必须在卡上填写工作记录,包括所用时间,检查结果等,并签字交回。技术主管及主管工程师要对维修工的工作进行检查或抽查,考核其工作质量。
(四)设备巡视管理
1.0目的
加强对辖区内设备设施的日常巡视工作,发现问题、及时处理,防患于未然。
2.0范围
适用于**物业工程部所管辖的****项目。
3.0内容
3.1.1巡视流程--------------------略
3.1.2
3.1.3巡视内容:巡视所有设备设施运行情况,检查外围的灯具、照明器械,样板楼的电气运行情况,发现问题及时处理。
(五)节能运行管理
1.0目的
加强设备运行管理,最大限度的降低运行成本,节能增效。
2.0范围
适用于**物业工程部所管辖的****项目。
3.0内容
3.1.1使设备、设施经常保持良好的机能和状态。
3.1.2合理安排公共区域照明时间和照度,做到人走灯灭。
3.1.3确保冷冻水管、热水管保温层完好,防止冷、热损耗。
3.1.4合理安排设备的运行时间。
3.1.5准时抄表,监视能源消耗。
3.1.6尽可能让设备处于合理的运行状态。
(六)设备资料建档及管理
1.0目的
加强设备档案资料管理,便于今后的维修保养工作。
2.0范围
适用于**物业工程部所管辖的****项目。
3.0内容
3.1.1建立设备台帐并对管辖范围内的每一台设备建立设备卡片。设备卡片应填写设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂,供应商、联系电话、地址、设备的主要数据,其他数据、备件存放地点、维护保养要点,检修时间及内容、事故分析等项。
3.1.2建立所有工程技术资料、图纸及设备使用说明书的台帐并进行分类保管。
3.1.3制定资料档案的借阅制度,并认真执行。
(七)接管验收标准
1.0目的
统一验收标准,提高验收质量。
2.0范围
适用于**物业工程部所管辖的****项目。
3.0内容
新建房屋的接管验收标准
3.1主体结构
3.1.1地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值;不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
3.1.2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝,不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。
3.1.3木结构应结点牢固,支撑系统可靠、无蚁害,其构件的自动检索须符合结构工程施工及验收规范规定。
3.1.4砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。
3.2外墙不得渗水
3.3屋面
3.3.1各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范的规定,排水畅通,无积水,不渗漏。
3.3.2平屋面应有隔热措施,三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。
3.3.3阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、沟、落水管应牢固,接口严密,不渗漏。
3.4楼地面
3.4.1面层与基层必须粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;块料面层应表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角。
3.4.2卫生间、阳台、浴洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏。
3.4.3木楼地面应理整牢固,接缝密合。
3.5装修
3.5.1钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,钢门窗缝隙
严密,木门窗缝隙适度。
3.5.2进户门不得使用胶合板制作,门销应安装牢固,底上窗、楼梯公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。
3.5.3木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,必须钉牢。
3.5.4门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,粘贴牢固。
3.5.5抹灰应表面平整,不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。
3.5.6饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角。
3.5.7油漆、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮、漏刷现象。
3.6电气
3.6.1电气线路安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导线连接必须紧密,铅导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间的地绝缘电阻值不得小于1mω/kv。
3.6.2应按套安装电表或预留表位,并有电器接地装置。
3.6.3照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正确。
3.6.4各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠,接地阻值必须符合电气装置安装工程施工及验收规范的要求。
3.6.5电梯应能准确地启动运行,牵引机的噪声和震动不得超过电器装置安装工程施工及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。
3.6.6对电视信号有屏蔽影响的住宅,电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅,应设置电视共用天线。
3.6.7除上述要求外,同时应符合地区性'低压电气装置规程'的有关要求。
3.7水、消防
3.7.1管道应安装牢固,控制部件启闭灵活,无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。
3.7.2高位水箱进水管与水箱检验口的应设置便于检修。
3.7.3卫生间、厨房内的排污管应分设,出户管长不宜超过8m,并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污等接口、检查口不得渗漏,管道排水必须流畅。
3.7.4卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装应平正、牢固,部件齐全,制动灵活。
3.7.5水泵安装平稳,运行时无较大震动。
3.7.6消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范的要求,并且有消防部门检验合格签证。
3.8采暖
3.8.1采暖工程的验收时间,必须在采暖期以前两个月进行。箱罐等压力窗口应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷,安装完毕后,必须具备有关部门的检验合格签证。
3.8.2各种仪器、仪表应齐全精确,安全装置必须灵活、可靠,控制阀门应开关灵活。
3.8.3管道的管径、坡度及检查井必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求,管沟大小及管道排列应便于维修,管架、支架、吊架应牢固。
3.8.4设备、管理不应有跑、冒、滴、漏现象,保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的规定。
3.9附属工程及其它
室外排水系统的标高、窨井(检查井)、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈。
3.9.1化粪池应按排污量合理设置,池内无垃圾杂物,进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度,并不应超过两个弯。
3.9.2明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。
3.9.3房屋入口处必须做室外道路,并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。
3.9.4房屋应按单元设置信报箱,其规格、位置须符合规定。挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通,无阻塞物。
3.9.5单体工程必须做到完工料净场地清,临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整,室内外高差符合设计要求。
第4篇 zx医院项目物业工程部管理目标
医院项目物业工程部管理目标
e物业工程部凭借自身的技术优势,经验丰富管理队伍,热情周到的服务,变被动维修为主动维护工作特点,定能管好、用好**市第二医院项目的设备设施。使物业保值、升值。
序号项目指标管理指标实施措施
1维修
及时率99%以上派工后5-15分钟到现场,及时维修排除故障
院方人员签字确认后返回档案记录
2维修质量
合格率100%分项检查,一步到位,认真维修,建立回访制
度,确保维修质量合格
3设备设施
完好率99%按专项管理,落实责任人,定期检查维护保养记录
4消防设备、设施
完好率100%消防设备、设施由专项责任人负责巡检,发现问题,随时予以整改维修,故障不过夜。
5维修服务
回访率100%以上建立回访制度,征求院方人员意见,改进服务作风,提高服务质量
6维修服务
满意率99%以上做到及时、快捷、排除故障迅速有效,服务诚肯,态度和蔼。待人接物有礼有节,服务场所及时清扫
第5篇 项目物业工程部管理范围4
项目物业工程部管理范围(四)
工程部负责的日常工作有:
1.对建筑物及所有机电设备的日常运行管理及维护保养。
2.对物业未尽人意之处提出整改方案。
3.对客户的装修工程方案审核,对施工进行监督管理。
4.对客户进行有偿服务。
5.为物业管理提供有关工程询问。
6.公司及物业管理处领导交办的其它工作。
一、强电专业
1.负责整个物业变配电系统的日常运行、管理及维护、保养工作。
2.负责空调、冷水机组等动力电源的供给。一般情况下电机、控制器由空调专业自行负责,但当对方技术力量不足或设备工具不全时,应给予支持配合。
3.负责给排水专业所有动力电源的维修保养。
4.负责物业公共区域的照明维修。
5.负责物业临时供电的安排和计划。
6.负责消防系统强电及卷帘门的维修、保养。
7.负责提供节约电力的计划方案,并经批准后实施。
8.对系统不完善的地方提出整改方案,并经批准后实施。
9.为客户提供有偿服务。
二、空调、给排水专业
1.负责整个物业空调制冷、采暖通风系统的日常运行、管理及维修、保养工作。
2.改善空调、采暖、通风系统的设计,使物业有一个良好舒适环境,同时最大限度节约能源。
3.负责整个物业的供水系统、排水系统、热水锅炉系统的运行、维修保养工作。
4.负责生活水水质报检工作。
5.负责消防水系统(消火栓、喷洒)的维修、保养工作。
6.为业主、客户提供有偿服务。
三、综合维修专业
1.负责整个物业内所有卫生洁具、设备的维修、保养。
2.负责物业内水箱、水池及污水井、雨水井等基础设施的维修整改。
3.负责物业内公共范围的天花、墙、门等项目的修理、调整。
4.负责建筑结构方面的问题,例如渗漏、裂缝等维修、整改。
5.负责公共范围内和物业公司的家具维修。
6.负责安排一些小五金件的维修和调整。
7.负责一些临时性的任务。
8.负责为业主、客户提供有偿服务。
四、弱电专业
1.负责整个物业内保安监控系统、综合布线系统、电话系统、物业自控系统、消防自动报警及公共应急广播系统、有线电视的正常运行和维修、保养工作。
2.负责向业主、客户提供有偿服务。
第6篇 z小区物业工程管理部职能
小区物业工程管理部职能和职责
部门名称:物业工程呢个管理部
直接上级:分管副总经理
下属部门:强电技工科、弱电技工科、水暖技工科、仓储科
部门性质:维护住宅小区内工程设施、设备以及器材等。
管理职能:负责对住宅小区工程设施进行专职管理,并负责配套设施的养护与监控,对锁承担的工作负责。
部门职能
1.对住宅小区物业工程管理部门经理负责,并完成部门经理交办的各项任务。
2.遵守国家有关配套设施设备管理运行等方面的法规、规范以及安全规程。
3.对住宅小区内强电设备、弱点设备进行维护、管理、保修、保养等。
4.每周负责对住宅小区所掌握的主控机房、中央监控室等设备进行检查。
5.对配套设施、设备的技术资料、售后服务支持,做成档案保管。
6.每月负责住宅小区内住户的住宅用电计量的抄录、汇总上报收费组,然后再向供电单位上报电量,缴纳电费。
7.负责制定住宅小区内工程设施管理的各项规章制度。
8.负责住宅小区工程设施的安全教育工作以及物业知识的培训。
9.负责尽可能降低能源消耗,节约管理成本,尽可能达到节能环保小区的标准。
10.负责向上级管理层提交物业工程管理部门的设备维修计划,维修工具、材料采购计划等。
11.对住宅小区重要地点做好雨季防汛、风沙暴防范工作,保证消防设备系统的稳定性和可靠性运行。
12.负责住宅小区工程设施、设备改造、设备大修等情况的落实。
13.积极配合住宅小区物业管理其他部门的工作。
第7篇 物业工程部管理范围4
物业工程部管理范围(四)
总体:工程部负责项目有:
(1)对所有设备的日常运行管理。
(2)对建筑物及所有机电设备的维护保养。
(3)对楼宇未尽人之处提出整改方案。
(4)对客户的装修工程方案审核,对施工进行监督管理。
(5)对客户进行有偿服务。
(6)为物业管理提供一切有关工程询问。
一、强电专业
1.负责整个楼宇变配电系统的日常运行、管理。
2.负责整个楼宇变配电系统的维修保养工作。
3.负责空调、冷水机组等动力电源、电机、控制柜的维修保养。
4.负责给排水专业所有动力电源、电机、控制柜的维修保养。
5.负责楼宇公共区域的照明维修。
6.负责楼宇临时供电的安排和计划。
7.负责提供节约电力的计划方案,并经批准后实施。
8.对系统不完善的地方提出整改方案,并经批准后实施。
9.负责电梯的维修、保养。
10.负责卷帘门的维修、保养。
11.为客户提供有偿服务。
二、空调专业
1.负责楼宇整个空调、采暖、通风系统的日常运行、管理。
2.负责楼宇整个空调、采暖通风系统的维修保养。
3.负责空调、采暖、通风系统中,电机和控制柜的巡视工作,发现问题后及时报告电气维修班处理。
4.改善空调、采暖、通风系统的设计,使楼宇有一个良好舒适环境,同时最大限度节约能源。
5.为业主、客户提供有偿服务。
三、给排水专业
1.负责楼宇的供水系统、排水系统、消防给水系统、喷洒系统、雨淋系统的运行、维修、保养和故障检修。
2.负责楼宇所有卫生洁具的维修保养。
3.负责楼宇内所有机械的维修,如:手推车等。
4.负责水箱、水池及污水井、雨水井、化粪池等清理。
5.负责生活水水质处理。
6.为业主、租户提供有偿服务。
四、土建专业
1.负责楼宇内公共范围的天花、玻璃窗、墙、门等所有项目的修理、调整。
2.负责建筑结构方面的问题,例如渗漏、裂缝等修、整改。
3.负责公共范围内和物业公司的家具维修。
4.负责安排一些小五金件的维修和调整。
5.负责一些临时性的任务。
6.为业主、客户提供有偿服务。
五、弱电系统
1.负责公共应急广播系统、保安监控系统、综合布线系统、电话系统、有线电视系统、楼宇自控系统、消防自动报警系统的正常运行和维修、保养。
2.负责向业主、客户提供有偿服务。
第8篇 物业工程部培训-维修保养管理
物业工程部培训:维修保养管理
1.维修分类及定义
1.1.设备维修的定义
设备维修是设备技术状态劣化到某一临界状态或发生故障时,为恢复其功能而进行的技术活动,包括各类计划修理,计划外的故障修理和事故修理。
1.2.从不同的角度出发,维修可有不同的分类方法,最常用的是按照维修的目的与时机,分为预防性维修、修复性维修和改进性维修三种基本类型。
1.2.1.预防性维修(pm, preventive maintenance)
是指通过对设备的检查、检测,发现故障征兆,为防止故障发生,使其保持在规定状态所进行的各种维修活动。预防性维修包括擦拭、润滑、调整、检查、更换和定时拆修(即定时翻修)等。这些活动是在故障发生前预先对设备(或其机件)进行的,目的是为消除故障隐患,防患于未然。这种维修主要用于故障后果会危及安全和影响任务完成,或导致较大经济损失的情况。预防性维修可分为定时拆修、定时报废、预知维修和隐患检测四种维修类型。
定时拆修(rw, rework at fi*ed interval)
是指设备使用到规定的时间予以拆修,使其恢复到规定的状态。例:水泵定期拆修,接触器拆修等。
定时报废(ds, discard at some interval)
是指设备使用到规定的时间予以废弃。定时报废较之定时拆修是一种资源消耗更大的预防性维修工作。工作的结果或者是设备更换零部件,或者是报废。例:空气开关,继电器等。
有时把定时拆修和定时报废这两种预防性维修类型统称为定时维修(ht, hard time maintenance)。定时维修适用于已知寿命分布规律的而且有耗损期的设备。这种设备故障的发生、发展同使用时间有明确的关系,设备的大部分能工作到预期的时间以保证定时维修的有效性。
预知维修(predictive maintenance)
是指经过一定的时间间隔后,将观察到的设备状态与适用的允许标准进行比较的工作。工作的结果可以是设备能继续使用到下一个检查期或重新加工后使用,也可以是设备零部件的更换或者报废。例:运行记录,巡检工作及记录,水泵运行检查,听噪音、摸温度。
隐患检测(ihf, inspection for hidden failure )
是指在某一具体的时间间隔内,为发现设备已存在的但对操作人员来说尚不明显的功能故障(称之为隐蔽功能故障)所进行的检测工作,也称之为隐蔽功能检测或使用检查。例:跳闸之后的检查、测试、满载、三相不均衡等。
1.2.2.修复性维修(cm, corrective maintenance)
是指设备(或其机件)发生故障后,使其恢复到规定状态所进行的维修活动,也称排除故障维修或修理。修复性维修包括:故障定位、故障隔离,分解、更换、再装、调校、检验,以及修复损坏件等。
1.2.3.改进性维修(im, improvement maintenance)
是利用在完成设备维修任务的同时,对设备进行改进或改装,以提高设备的固有可靠性、维修性和安全性水平的维修。例:阀门安装位置不好,换阀时改变安装位置,使其便于操作、维修。
预防性维修的内容和时机是事先加以规定并按照预定的计划进行的,因而也可称之为计划维修(scheduled maintenance)。 修复性维修因其内容和时机带有随机性,不能在事前做出确切安排,因而也可叫做非计划维修(unscheduled maintenance)。
1.3.从修理内容和要求以及工作量大小出发,维修可划分为:大修、项修、小修和定期检查试验、定期精度调整等。
1.3.1.大修
设备大修是工作量最大的一种有计划的预防性维修。大修时,对设备的全部或大部分解体检查,修复基础件,更换或修复全部不合用的零件;修复、调整电气系统;修复设备的附件以及翻新外观等,从而达到全面消除修前存在的缺陷,恢复设备规定的精度和性能。
1.3.2.项修(中修)
项目修理是根据设备的结构特点而存在的,对技术状态劣化已达不到运作要求的某些设备,按实际需要进行的针对性修理,恢复所修部分性能。
对经营中的重要设备采用项修,容易解决计划维修与经营的矛盾,可利用间隙时间(节、假日),从而保证设备的正常进行。
1.3.3.小修
小修是维持性修理,不对设备进行较全面的检查、清洗和调整,只结合掌握的技术状态的信息进行局部拆卸、更换和修复部分失效零件,以保证设备正常工作能力。
1.3.4.定期维护或定期检查
该项工作通常列入计划修理来进行,做到及时掌握设备的技术状态,发现和清除设备隐患以及较小故障,以减少突发故障的发生。针对性地提出相邻近的计划修理内容,做好维修前准备工作或据此调整修理计划。
对动力设备、受压容器、电气设备、起重运输设备等安全性要求高的设备,由专业人员按规定期限和规定要求进行试验,如对耐压、绝缘、电接地、安全装置、指示仪表、负荷、限制器、制动器等的试验。通过试验可及时发现,消除隐患或安排修理。
1.3.5.定期精度检查
对重要设备如冷冻机的几何精度进行有计划的定期检查并调整,使其达到或接近规定的精度标准,保证其精度稳定以满足加工要求。通常该项检查的周期为1-2年,并应安排在气温变化较小的季节进行。
2.报修及投诉处理
2.1.业户报修及投诉渠道
一般地讲,有关设备方面的投诉应向客户服务部提出,但实践中仅这一条还不够。有的客人往往会直接打电话到工程部,或是将电话打到销售部或别的地方。因此,公司建立报修投诉内部联网制度是十分必要的,业户可以向客户服务部提出,也可以向工程部、总经理办公室或其他任何一个部门提出。任何一个部门接到报修或投诉,应负责立即将此报修或投诉转告客户服务部,由客户服务部发出维修单到工程部,并记录备案;接收者认为必要时可将情况向总经理报告。要坚决防止推托现象,这是服务质量低劣的表现。
工程部当班员工在接到故障投诉后应该在15分钟之内到达现场,属一般故障应该立即排除,复杂的故障应立即向领导汇报,由领导判断并组织力量排除。在现实中,许多客人有意见不是因为设备有了故障,而是因为有了故障不能及时解决。
2.2.业户报修制度
设备的日常报修及业户报修是工程部进行维修工作的依据。
2.2.1 《工程维修单》由客户服务部负责填写,包括申请业户名称、申请人、工作地点、联系电话及工作内容等。
2.2.2 《工程维修单》一式四联,第一联为工程部,第二联为财务部,第三联为客户服务部,第四联为业户。前台人员应随时将填写好的《工程维修单》4联一并交到工程部值班室,由值班工程师签收。
2.2.3 值班工程师在接到《工程维修单》后,根据维修内容、轻重缓急和工种不同分配给相应专业班组。
按如下顺序分列优先安排:
人身安全、消防安全。
与客户有关。
设备故障影响到客人。
一般维修。
正常计划维修保养。
2.2.4 各专业班组在接到报修单后,根据报修内容和重要性,核实耗用材料和预计工时(工时费rmb10元起,rmb10元/工时,15分钟内免收工时费),准备相应工具、材料到达维修地点,现场由业户进行确认收费金额后进行维修;业户如对收费金额提出异议,在解释无效的情况下,应将《工程维修单》转客户服务部与业户作进一步协商。
2.2.5 检修技工在维修完工后,由业户填写满意程度,请业户签字认可后给业户留存一联,其余带回交给专业主管。各专业主管核实后交至值班工程师。
2.2.6值班工程师将《工程维修单》中工程部一联留档,其余返至客户服务部前台接待。
2.2.7 值班工程师要经常检查或抽查工作单的执行情况。
2.2.8 工程部在核销维修单时,如发现缺漏时,工程部要追查原因;凡因各种原因一时完不成的项目,应通知客户服务部预计完成时间。当情况复杂时,报请总经理协调解决。
2.2.9 工程部每周、每月汇总一次,并将完成、未完成情况及有偿维修收费费用(每月统计)进行汇总,并转交客服部复核。
2.2.10 在发生使用部门对工程部的投诉时,可以报修单为依据。
2.2.11 工程部一般情况不接受电话请修,如有特殊情况,事后应补《工程维修单》。
2.2.12 所有正常的维修保养计划,应根据总工程师的指示填写工作单后方可进行。
2.2.13 工程部各专业自检出的问题由各专业工程师自行填写《工程维修单》。
2.2
.14 如有特殊原因需签免费用,需总经理签字批准。
2.2.15 客户服务部每日15:00前发出的《工程维修单》,工程部应于每日17:30前将维修情况反馈至客户服务部;每日15:00之后发出的《工程维修单》工程部应于次日11:00将维修情况反馈至客户服务部。
备注:夜间报修:工程部安排一名主管和若干技工负责夜间紧急值班。在接到报修电话后,对一般故障,要及时修理,对一时难以修复的,应在值班日记上记录报修时间及修理内容,第二天由值班工程师安排班组检修;在必需夜间紧急检修而人力不足时,可向值班经理汇报,采取应急措施,组织人力进行抢修。
2.3.进户维修服务规范
业户的每间房间都有设备,有设备就有检查、保养和维修工作。员工如何按照服务规范进户工作,这不仅是一个技术问题,而且有礼仪礼貌、劳动纪律等多方面问题,弄不好会引起业户的反感,造成不好的影响。因此凡进户工作的员工必须有较强的服务意识,要将进户工作的全过程作为体现自己技术水平和服务水准的过程。
进户工作的规范要求:
2.3.1.一般情况下应先预约,说清楚进户工作内容,得到业户的同意。除非遇到紧急情况,不能在未得到业户同意的情况下进户工作。若在预约维修工作时,发现业户已全部外出;应通过门缝留下维修到访通知。
2.3.2.到达业户门口应轻轻敲门,得到业户同意后方能进入业户区域。
2.3.3.如进入电脑机房等十分整洁的房间,员工应在进户前穿上鞋套。进入室内步子要轻,工具袋背在肩上,如拿在手中应高于地面一定距离。
2.3.4.到达工作地点后,将干净的保护用品(旧床单、帆布或塑料布)铺在地面,用于存放工具和需要拆卸的零件,不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。提醒邻近桌面物品的清理由业户自行负责,维修人员提供白单子保护桌面。
2.3.5.工作中手脚要轻,尽可能不发出噪音,实在无法避免时应事先向业户说明。
2.3.6.如工作中将会出现大量尘土(例如在墙壁上钻孔挂画)可以配备吸尘器,一边钻孔,一边吸去尘土;或提前通知清洁人员到场配合,更能体现优质服务。
2.3.7.工作结束,收拾好工具,应向业户介绍维修保养情况,并告诉业户正确使用设备的注意事项,并请客户签字验收。如例行检查应告诉用户具体情况或有什么问题,需要怎么办及应注意事项等。
2.3.8.离开前应将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净,如地面受污染,应负责打扫干净。
2.3.9.整个工作期间不得收受业户送的物品,也不应借用业户的工具、抹布等。
2.4.处理复杂故障
所谓复杂故障是指难于马上解决的设备问题,包括:
2.4.1.设备比较复杂,一次或多次修复仍达不到原来的状况,此时应该下大力气认真修复,使业户满意。
2.4.2.设备本身的工作参数达不到设计标准,一般是产品质量问题,此时应向业户说明真情,表示歉意,并表示将尽快向生产厂商联系,解决问题。
2.4.3.设备运转正常,达到了设计标准却达不到业户的要求,此情况最难处理。遇到这种情况应保持规范的礼貌服务,进行友好的解释,切忌用生硬的口气回答,如'没有办法','就是这样'等等。
2.5 质量记录
《工作通知单》ed-tb-0309-130
3.紧急应变措施
3.1.设备故障处理
3.1.1.物业如发生重大设备事故,现场人员立即切断电、煤气等危险源,保护事故现场,工程部人员或使用部门应立即通知工程部、客户服务部及总经理。工程部负责人和相关人员必须迅速赶赴现场,分析检查故障的原因,采取果断应急措施。
3.1.2.总经理、总工程师、保安部经理查看后,根据现场情况决定立刻修复或关闭有关设备进行抢修。
3.1.3.找出原因后,总工程师和主管工程师须立即组织工程部人员进行抢修、排除故障、恢复正常运行,汇报总经理。
3.1.4.主管工程师写出一份书面报告,说明发生故障的原因,提出预防措施和再次发生故障的处理预案,报总工程师,抄报总经理。
3.1.5.如果故障是由于操作人员违反规程造成的责任事故,由主管工程师根据情况对责任者提出处理意见,报总工程师审批后给予处罚,并通知人事部备案;如果情况较严重,需要辞退者,需报人事部和总经理批准。
3.2.运行事故分析
3.2.1.不需要停止运行进行修理的事故,称一般事故,由工程师调查与分析原因,提出修理意见和事故责任原因,吸取教训,记录在案,并汇报总工程师。
3.2.2.设备因非正常原因,造成物业停电、停汽、停水、停冷、停暖、停煤气、停梯及消防系统等设备故障等影响物业正常营业,造成恶劣影响的均属重大事故,应立即上报工程部和保安部(影响治安时)。由工程部组织人员紧急抢修和配合有关主管部门进行事故调查。对重大事故应在没有查清楚,肇事者和员工没有受到教育和没有采取有效防范措施以前,决不放过。事故处理结果应上报总经理批示。对事故隐瞒不报或拖延上报的部门与个人,应追究行政和经济、直至刑事责任。
3.3.当发现物业内发生紧急情况时,工程部各级员工应保持镇定,迅速通知有关部门和领导,严守岗位、各司其职,积极采取有效措施阻止灾害的扩大,尽力抢救物业内的人员生命财产及物质财产,将损失降至最低。当紧急情况解除后,应做好现场保护措施,并出具事件过程及原因分析、改进方法的报告,以备日后参考及要求保险时使用。具体行动可参见以下指示。
3.4.水浸之处理程序:
3.4.1.如发现大厦范围内水浸,应立即将情况报告当值主管,同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯槽口,以免电梯受损。
3.4.2.采用有效的措施,拦截和疏泄积水,防止水浸之蔓延,尽可能减少水浸所致的损失。包括:
将电梯升高离开受浸之范围;
关闭受浸区域之电掣,以防人员触电;
在水蔓延的通道上摆放拦水沙包,防止水浸蔓延到其他楼层;
用布、沙包或其他材料塞住漏洞;
疏通排水地漏、排水渠;
开启排水泵;
用吸水机吸水;
其他一切经济有效的措施。
3.4.3.设法查明浸水之来源并采取有效的措施加以截断:
如水浸起自大厦机管设施之损坏和故障,应当关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵。
如洪水来自大厦外,应当在大厦各低于室外水位的出入口安上挡水闸板。
如水浸来自市政地下水反溢,应当暂时将有关反溢的地下水道通往大厦的入口封闭,并用排水泵将大厦的积水抽排出大厦外。
3.4.4.水源中断后应修复受损的设施,尽快回复大厦的正常使用。
3.4.5.如有单位受浸,应尽快通知管理部处理。
3.4.6.如有任何公共设施的正常使用受到影响,通知管理部在大厦各主要出入口设置告示,知会用户,如有任何区域存在危险性,应在该处范围外设置警示标志或警告牌。
在发生以下所列的情况时,除采取上述一般性措外,还应采取以下相应的针对性措施:
3.4.7.大厦的供水管道发生破裂,应尽快找到并关上能够控制破裂部位的阀门。
3.4.8.大厦内的喷淋头受损喷水失控时,应当尽快用该处的消防栓内的软水管套住受损喷水的喷淋头,用了消防软水管将所喷出的水引导到卫生间的排水地漏排出,如水势太大,地漏无法及时疏通时,则可将水从走火梯排到街外。
3.4.9.如大厦的空调设施出现漏水现象,应当在漏水处摆放桶接水,同时用沙包保护好附近可能受影响的电梯槽和用户的单位。
3.4.10.在进行防火喷淋头检修操作前,应先关上有关阀门,并把有关部位的积水放出,然后才可以对喷淋头进行操作。
3.5.燃气泄漏的处理程序:
3.5.1.保持冷静。
3.5.2.尽快关闭泄漏处以前的燃气管路闸挚。
3.5.3.在气体泄漏的现场严格禁止任何人使用明火,开闭电筒、使用无线电对讲机以及开关任何电掣开关,以免电火花引燃泄漏的气体。
3.5.4.将事件通知大厦消防中心,并说明事发地点和程度,以便消防人员根据情况作出处理(如通知消防局、煤气公司等等)。在汇报情况时不可在燃气泄漏范围内使用电话、对讲机等设备。
3.5.5.打开泄漏范围的有关门窗,加快气体扩散,阻止现场范围的非有关工作人员围观。并根据实际情况和消防人员的指示,采取有效的措施和指导现场有关人员疏散。
3.6.电梯故障困人的处理程序:
3.6.1.员工接获投诉或巡查发现电梯故障有人被困时,应
马上通知大厦保安监控中心,并记录发现或接报的时间,报知监控中心的时间。
3.6.2.监控中心接报后应尽快通过电梯内部电话等工具与被困者取得联系,安慰被困者保持镇定,说明大厦消防中心已获知他们被困,并已在积极采取有效的措施,同时向被困者了解梯内人员数量和健康状况。接报后应记录接报的时间、被困人员数量。
3.6.3.监控中心尽快确定电梯停顿的所在楼层位置。由大厦工程部电梯技工及保养公司到场检修。
3.6.4.通知保安员或管理员尽快到场查看该电梯门有无被物件阻挡而未能完全关妥,并设法采取措施解决,直到电梯技工到场。
3.6.5.如果大厦本身无能力解除故障,或电梯内有孕妇或健康情况恶劣的人仕,而大厦技工又没有于短时间内排除故障,则应视情况考虑向公安部门求助(如向消防局求助,应向消防人员详细说明求助的原因和情况)。
3.6.6.监控中心记录好发现或接报的时间,电梯技工到场的时间、被困人员获得解困的时间、电梯,恢复正常运作的时间。
3.7.停电的处理程序:
3.7.1.由工程部尽快采取措施恢复供电。
3.7.2.使用紧急照明,保证各主要公共地方及通道的照明。
3.7.3.如未预知的情况下大厦突然发生停电,通知客户服务部尽快派员工到大厦各主要电梯厅及大厦出入口维持秩序,并通知保安中心采取必要措施,严防有人制造混乱,混水摸鱼。
3.7.4.如突然接获通知大厦将在短时间内停电,工程部应安排电梯工,在停电前十分钟将电梯停在大厦首层并通知客户服务部提前十分钟派管理员到各主要电梯厅维持秩序,阻止客人使用电梯,以免停电期间有客人在电梯内受困,并尽力通知客户即将停电,请客户做好准备。
3.7.5.如有人被困于电梯内,立即联络有关部门做好解救工作。
3.7.6.客户服务部应立即通知客户有关停电情况,防止偷盗和抢掠,必要时可考虑关闭大门。
3.8.火警之处理程序:
3.8.1.第一个发现起火的人应该马上用消防电话、对讲机或其他最快的方式通知大厦消防中心,说明起火的确实地点和起火的性质,通知客户服务部,由客户服务部知会火灾现场一带的业主和员工疏散。然后视情况决定是否打破就近的消防玻璃报警器,以便发出火警警报,然后视情况运用就近的消防器材如公共地方设置的消防灭火器、消防栓、沙袋、水龙头等尽快将火焰扑灭,或控制火势发展,等待消防人员到来。对电器发生的火灾,需用气体灭火器、投掷沙袋或干粉灭火器等,而不可使用水性灭火用具。
3.8.2.接报后应马上通知以下人员:
消防控制中心。
当值保安主任。
物业总经理
工程部总工程师
如获得总工程师给予的指示后,通知消防局。
3.8.3.工程部总工程师/系统工程师无论谁先到达起火地点,都有权有责任用最快的时间作出是否向消防队报警的决定,因为火灾的蔓延大都是因为忽略了及时通知消防部门而造成的。
3.8.4.由管理部利用大厦之传讯系统如消防广播等知会所有用户疏散,并告知用户切勿使用电梯应由走火通道撤离。
3.8.5.如火势扩大,大厦员工要各司其职,协助大厦人士撤离现场,使其有秩序地撤离及集中在安全的指定地点。管理员要注意维持大厦各主要公共地方秩序,指导和协助大厦内人员从正确的途径疏散。而保安人员要控制好大厦的出入口,保证其通畅,并提防坏人'趁火打劫'。工程部则应关闭有关区域的电源、将有关电梯锁停在首层,只留消防电梯由消防中心控制。
3.8.6.如已通知消防局,则客户服务部派人在约定的大厦门口或路口接应消防员,引其到场。消防员到场后将灭火工作交给消防员,工程部应保持与消防员方面的联系,为其工作提供可能的协助。
3.8.7.如有人员损伤,应通知医疗部门,应积极组织救援。
3.8.8.火灾扑灭后要保护现场,直到消防局的消防调查完毕,并尽快将火灾有关情况的报告送交有关负责人。
3.9.消防应急方案
3.9.1.目的:本方案制定的目的在于大厦有关消防设备未投入自动运行时,制定在火灾状态下的应急操作要点,以备有关人员熟悉、掌握。
3.9.2.本运行要点亦为今后工程部人员在工作巡视中,对设备保证重点的参考。
3.9.3.当火灾发生时,全体员工要保持清醒、冷静,安排指导人员有秩序的疏散,尽到本岗位应尽的职责与义务。
3.9.4.消防中控室职责
消防中控室在确认火灾发生后,除按有关规程执行外,迅速在操作台上操作有关消防设备,同时与工程部联系,报告火灾发生地点、位置、火情,要求工程部迅速开启相关消防设备。
在中控室手动操作大厦全部电梯迫降,并观察反信指示灯是否亮启。
电话通知总配电室,要求在保证大厦供电(尤其是应急供电系统)的同时切除空调系统的供电。
打开消防事故广播系统,通知相关楼层人员疏散。
迎接相关领导和专业人员参加消防指挥,同时介绍有关情况。
为消防队员准备好消防电梯的钥匙。
负责维护中控室及周边地带。
3.9.5.工程部职责
当火灾发生时,工程部全体人员立即放下其它工作,全体投入火灾救险工作,同时关掉自己近旁与消防系统无关的用电设备,提高供电系统的可靠性。
总工程师和弱电主管迅速到达消防中控室,参与消防工作的指挥和参谋。
工程部人员在到达指定位置时,应带好通讯设备,包括对讲机、消防电话或普通电话。
总工程师负责安排并确认工程部消防岗位的到位情况。
弱电主管负责确认电梯的消防状态,消防泵、喷淋泵的开启,空调电源及相关风机等设备的运行状态。
强电主管带领一名运行电工尽量到达总变电站,等候命令,负责指挥相关停送电操作,确定空调电源切除,并按照总工程师命令组织所有各层地下室人员撤离。
强电维修技工带领一名电工尽可能到达火灾相关分配电室,等候工程师或总工程师的命令,执行有关停送电操作,监视相应防火门、防火卷帘门的正确工作,并按照总工程师命令组织相关人员撤离。
强电运行技工带领一名电工尽可能到达消防水泵房,与消防中心取得联系,根据消防中心指示要求保证消火栓泵、喷淋泵、补水泵的正常工作,必要时应急抢修,视情况手动启动消防设备。按消防中心指挥人员命令组织撤离,撤离前将消火栓泵、喷淋泵转入自动状态,并与消防中心确认远控工作状态。
弱电主管带领程控交换机机务人员到达总机机房,负责保证电话系统畅通,根据消防中心指示组织人员撤离。
给排水专业工程师负责消防用水系统的可靠工作,保证所有水箱供水,尽量保证水箱的高水位和各层供水泵的正常运转,并与消防中心保持联系,根据消防中心指示组织人员撤离,撤离前将各水泵转入自动,尽可能保证自动工作有效。
给排水水专业运行主管带领水工到达各水箱间,全部开启水箱入口水阀,手动开启向高位消防水箱供水水泵,同时监视水箱水位、供水情况,同消防中心取得联系,听从消防中心指挥。
给排水专业维修主管负责正确指引消防队员在院内的消火栓接口、消防水池取水口、水泵接合器的位置,并配合消防队工作。
空调设备工程师负责指挥本专业人员关断煤气入口阀,火灾相关区域的排烟风机、正压送风机的正确工作,组织相关人员撤离,并与消防中心保持联系。(风机操作点分散,相对复杂,人员地点应根据本大厦实际情况安排)
3.9.6.关于通讯
在火灾发生时,任何人有责任尽可能保证通讯系统和指挥系统的通畅,与救火无关的事情不得占用通讯及信道。
在使用通讯设备时,讲话力求简朴、明确,少占用通讯时间。
使用对讲机时请注意,在信道无空闲时,不要按发射按钮讲话,讲完话后立即放开发射按钮。
使用消防专用电话时请注意,在与消防中心讲完话后,一定要挂好电话,否则其他人无法与消防中心通话。
目前各设备层的水箱间、空调机房内的电话插孔已调好线,插入普通电话后即可为内线电话,可直接拨叫消防中心(内线****)。如要证实本机号码,请拨叫总机询问(拨叫**)。
3.10.地震的应急措施
3.10.1.当感觉到地震发生时,各级员工不可惊慌失措,要保持镇定。在确保人身安全的前提下,关闭可能发生危险的设备,如冷水机组等。
3.10.2.在地震来临时,不可盲目乱跑,试图离开大厦。应寻找安全的地方躲蔽可能发生的危险,直至地震暂告一段落。
3.10.3.当地震停止时,在确保人身安全的前提下,配电室、中控室员工视情况将供电设备切换为紧急供电,保证人员撤离大厦时的照明。
3.10.4.在有关领导的组织下,各级员工协助
大厦内的业户进行疏散,有秩序的撤离至安全地点,撤离过程中切记不要使用电梯。
3.11.雷暴及飓风的紧急处理
3.11.1.当雷暴及飓风来临前,应注意收听天气预报,密切注意其动向。各级员工应做好防风、防雨的准备工作,检查各排污泵、下水道、门窗玻璃、插销及防雷装置,确保它们有效畅通。
3.11.2.固定或搬离放置在围墙顶或其他高处的可移动物品,如花盆、灯罩、指示牌等,加固树木、门窗玻璃等物品。
3.11.3.应准备好各种工具以备使用,如防水手电筒,雨衣雨鞋、潜水泵等。
3.11.4.通知物业内各住户雷暴及飓风即将到来,请他们协助管理好自己区域内的物品,避免损失。
3.11.5.当雷暴及飓风来临时,各级领导、员工须坚守岗位。应加强对各敏感部位的巡视,如各雨水口、雨污水泵房、天台、防雷装置、卫星天线、大面积门窗等部位,一旦发现异常立即处理,确保物业内不进水、不漏风、不跑电。
3.11.6.雷暴及飓风结束后,应即时进行检查及填报损毁报告,以便安排保险赔偿事宜。
4.设备保养制度的组织实施
4.1.维修保养组织流程
4.1.1.工程部各专业工程师分别制定设备维修保养计划,维修保养计划经总工程师审批后,统一安排,形成整个大厦的设备维修保养计划。
4.1.2.各专业工程师根据设备维修保养计划的要求,将任务分别落实到各专业班组或人员,安排好时间、器材、工具。
4.1.3.维修保养人员根据主管的安排,准备好工具、材料、按照维修保养的要求,维修保养设备。
4.1.4.维修保养完成后认真填写维修保养记录,上报存档。
4.1.5.专业工程师要检查维修保养结果,总工程师亦应抽查。
4.1.6.在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生,应先安排排除故障,后将维修保养内容补上。
4.1.7.一般情况下不得拖延维修保养的时间。
4.1.8.由专业工程师跟进维修保养的落实情况,根据完成情况对保养计划进行消项处理。
4.2.预防性维护保养
4.2.1.所有设备必须根据维修保养手册及相关规程,进行定期检修及保养,并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。
4.2.2.相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目,以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命,并减少紧急维修之机会。
4.2.3.保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实,并须由系统工程师建立设备维修档案,以便分析故障原因,确定责任。
4.2.4.各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由系统工程师负责,并提交总工程师审阅;保养检修及更换零配件之记录由主管负责,并提交系统工程师及总工程师审阅。
4.2.5.进行正常系统维修保养及检修时,如对客户使用产生影响,必须提前三天通知管理部,由管理部发出通告,确定检修起止日期及时间(须尽可能减少对客户之影响范围),以便使受影响之客户做好充分准备。
4.3.紧急维修
4.3.1.必须进行紧急维修时,须立即通知总工程师,安排有关人员立即赴现场检查情况,并按实际情况进行处理。
4.3.2.如因紧急维修,必须对客户使用产生影响时,须立即通知管理部,并由管理部向受影响之客户发出紧急通告,同时,需考虑尽量减少影响范围。
4.3.3.如发生故障之设备在保修期内,应做出适当之应急处理,以尽量减少对客户之影响,并立即通知有关供应商之保修负责人。
4.3.4.紧急维修结束后,须由主管填写维修记录及更换零配件记录,并以书面形式将故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、故障发生时间、恢复正常时间等向工程师报告,并提交总工程师审阅。此报告由工程师存入设备维修档案,备查。
4.4.人员调配
4.4.1.正常情况下,各班组按工程部的组织结构图,负责各自的职责范围,完成自身的工作。
4.4.2.总工程师有权根据工作情况,临时调配人力、工具。各专业工程师均应服从。
4.4.3.当发生突发事件时,需要班组之间协助解决,各工程师可协商调配人力、工具,解决问题。当发生危及人身安全、危及设备安全时,工程部的每一位员工应根据自己的能力,首先处理问题,可不顾工种、专业的限制。
4.5.设备的更新及系统改造
4.5.1.出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑,工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。
4.5.2.设备更新及改造建议,必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告,并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性,待批准后方可进行。
4.5.3.由于此类工作通常没有迫切性,故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。
4.6. 质量记录
《保养通知单》ed-tb-0309-127
5.设备保养计划的编制
5.1.设备修理计划包括按时间进度编制的计划和按修理类别编制的计划两大类。按时间进度编制的计划有年度和季度计划、月份计划表,计划中包括大修、项修(中修)、小修、更新设备的安装和技术改造等;按修理类别编制的计划通常为年度大修理计划表,以便于大修理费用的管理。而计划编制的主要依据是设备的技术状态和产品对设备的要求。
5.1.1.年度修理计划
它是设备维修工作的大纲,是企业贯彻执行计划维修和检查执行修理情况的基础。它的内容包括:修理的设备名称、修理类别、修理日期、停歇时间、修理工作量(含经费、所需备品、备件及材料等)。
5.1.2.季度修理计划
它是年度修理计划的实施计划,必须在落实停修时间、修理技术、准备工作及劳动组织的基础上编制。
5.1.3.月份修理计划
它是季度计划的分解,在月份修理计划中,应列出应修项目的具体开工、竣工日期,对跨月项目可分阶段考核。应注意与生产任务的平衡,要合理利用维修资源。
5.2.在编制修理计划时,应注意采取多方面的措施,尽量减少停机损失,如充分利用节假日,采用工艺迂回、替代等;同型号设备尽可能安排同时或连续修理,这对修前准备有利;考虑修前准备工作量和进度,尤其是对关键配件、铸锻件的供应、特殊工检研具的制造等;注意劳动力的合理利用和工作量的平衡安排。
5.3.质量记录
《电梯定期保养记录表》 ed-tb-0309-313
6.影响正常营业的施工及设备保养工作的进行
6.1.对需要停机维修保养且会影响正常营业的设备,由工程部制订维修保养计划,报总经理审批。
6.2.对会影响营业的消防设备的维修,由工程部会同保安部制定维修计划,报总经理审批后统一实施。
6.3.经总经理审批后的维修计划,实施前由工程部书面通报有关使用部门。需停电、停水、停气和暂停空调时,工程部须提前采取应急措施,并通知有关部门。必要时由物业部发通知给用户。在可能的情况下,正式停机前采取应急措施,尽可能不影响正常营业和用户需要。
6.4.停机前,按照维修方案提前准备好器材、零件、工具和需要更换的部件。专业工程师和主管应亲自到场,做好组织和安全工作,按照停修规程迅速检修,更换零件和调试,保证在尽可能短的时间内完成任务。
6.5.维修保养结束时作好记录,填写维修项目、时间、更换零件名称型号,主要故障原因,维修后的运行效果检查等内容,交工程部备案。
6.6.设备恢复正常运行,中断临时应急措施,并报告总经理,通报有关使用部门,恢复正常营业。
6.7.质量记录
《工程任务单》 ed-tb-0309-126
7.设备保养计划的变更、检查与考核
保养计划是按科学程序制定的,是物业公司组织设备管理与维修的指导性文件,也是物业经营计划的重要组成部分,具有严肃性,必须加强调度,认真执行,努力完成。当确因特殊情况需要对计划进行变更修改时,应按原审批程序,经申请批准后,方可执行变更的计划。申请调整修改时,可考虑以下情况:
7.1.设备技术状态急剧下降、突发故障或出现设备事故而影响设备性能和生产正常进行时,可提前修理或增补项目。
7.2.设备技术状态
劣化比预期的慢,与计划投修期矛盾,则可酌情推迟修理时间或改变修理类别。
7.3.已投修的设备,经解体鉴定后发现,实际需要修理的内容与计划差别过大,则可酌情改变修理类别和停修时间。
7.4.设备已达到计划投修期,但修前准备不足,会导致修理不能按原计划如期开工和完工,此时可酌情推迟修理时间。
7.5.在计划执行过程中,要做好检查、鉴定、验收和考核工作。除按季、月检查计划执行情况外,年中还应进行半年计划执行情况小结,分析总结并调整下半年计划。抓好设备修理质量的鉴定、验收工作,对不合格者要安排计划,及时加以返修。
7.6.主管部门对设备修理计划执行情况进行考核、评比和奖惩。各项计划指标要按级落实、考核计划检修完成率、设备完好率、事故率、返修率、工时利用率以及设备停修限额和修理成本等。
7.7.质量记录
《专业维保工单统计表》 ed-tb-0309-111
《计划检修(暂停服务)通知》ed-tb-0309-120
《维保项目通知单》 ed-tb-0309-124
《垂直电梯设备检查表》 ed-tb-0309-314
《空调设备维保历史记录表》ed-tb-0309-504
《消防设备月检查记录表》 ed-tb-0309-507
8.年度维修计划
8.1.年度维修计划应按各专业制定,将须维修的项目列出,明确指出维修进行的时间。
8.2.计划应以周为单位进行设定,按周考核各项目的完成情况。
8.3.制定计划应留有一定的机动时间处理可能未预见到的延误,同时要考虑到法定假期等情况,预先作出合理的检修安排。
8.4.质量记录
《维修通知单》 ed-tb-0309-108
《保养工作单》 ed-tb-0309-131
《暂停正常服务工程通知》ed-tb-0309-132
《维修工作计划表》 ed-tb-0309-116
《强电设备缺陷记录单》 ed-tb-0309-309
第9篇 物业工程部记录管理作业指导书
1.0目的:
保证工程部各项工作正常进行。
2.0范围:
工程部填报记录的各种表格。
3.0作业方式
3.1由资料员对所有表格进行存放,并保证其供应量符合使用要求。
3.2记录表格使用人员需要使用,资料员提出申请,由资料员统一发放,并对其数量、时间,进行登记。
3.3记录表格记录完毕后,由记录者整理后,交还资料员,由资料员对其进行装订、存档。
3.4需要向其它部门发送的记录表格,由资料员印制后,向其他部门发送并做好资料交接记录。
3.5对《工程部日志》、《值班记录表》进行每周发放并回收上周记录,并会同工程部负责人对其进行分析、处理。
4.0支持性工具:
《工程部日志》
《值班记录表》
《资料交接表》
编制:审核:批准:日期:
第10篇 物业工程管理部物业助理职务说明书
工作概述:
负责所属区域的物业验收、公共环境及设施设备管理、装饰装修管理、日常维修管理、荒楼维护等工作;以及完成上级交办的其他事项。
(一)任职资格
1、性别:男性;
2、年龄要求:35岁以下;
3、学历要求:大专或以上学历,土木工程或物业管理专业;
4、工作经验:具备1年以上工程管理或物业管理行业工作经验;
5、工作技能:持物业管理上岗证及物业管理职业资格证书;经部门招聘考核标准评测(物业助理)合格可录用,试用期经员工转正考核标准(物业助理)评测可转正。(见附表)
(二)工作关系
1、直接上级:工程管理部副主管
2、合作部门:
(1)内部部门:管理公司,建筑公司,售楼部,装修公司,机电公司等;
(2)外部部门:规划国土管理所,行政执法分局(中队),交通管理所等。
(三)岗位职责
1、负责所属区域物业的验收工作。
2、负责所属区域空置物业的管理工作。
3、负责所属区域日常维修工程的跟进工作。
4、负责所属区域物业装修的管理工作。
5、负责所属区域及其周边公共环境、公共设施设备的管理工作。
(四)工作目标及衡量标准
1、工作目标:按《楼宇验收操作规程》验收楼宇,确保每人每月违反规程扣分不超过10分;
2、工作目标:按《空置物业检护操作规程》对空置物业进行管理,确保每人每月违反规程扣分不超过10分;
3、工作目标:按《日常维修工程管理规程》对日常维修工程进行管理,确保每人每月违反规程扣分不超过10分;
4、工作目标:按《装饰装修管理规程》对装饰装修活动进行管理,确保每人每月违反规程扣分不超过10分;
5、工作目标:按《公共区域及公共设施设备巡查规程》进行巡查,确保每人每月违反规程扣分不超过10分;
(五)工作要领和注意事项
1、按照部门的规章制度和程序处理事务。
2、细心谨慎,有较强的责任心。
3、熟悉业务流程,热情服务。
4、保持良好的仪容仪表,礼貌待客。
第11篇 a物业工程技术资料管理程序
hs物业工程技术资料管理程序
1.0目的
通过对所辖物业的工程技术资料进行规范管理,以便于相关部门查阅和使用,更好地为设备设施管理、维护服务。
2.0适用范围
适用于**物业工程技术资料的管理。
3.0职责
3.1物业公司负责物业接管后所有工程合同、图纸、预结算书、设备技术资料等工程技术资料的收集、整理、分类、编号、编目、归档。
3.2物业公司明确相关部门专人负责工程技术资料的汇总登记、保管及借阅,保证资料的完好、齐全,及时更新。
4.0工作内容
4.1资料接收
4.1.1物业公司从开发商、分包方处等接收工程图纸、技术资料及其目录。
4.1.2物业公司收集、整理在施工过程中形成的工程技术资料,建立相关《工程资料清单》。
4.1.3物业接管验收资料、图纸及其目录的移交,须经接管项目负责人签名确认。
4.1.4设备设施须填写单机《设备卡》,汇总后建立《设备台帐》并备案。
4.1.5设备设施添置、更新及大修后,相关档案资料须及时更新,设备报废后相关资料要及时封存,并备案。
4.2审查
物业公司对所辖工程技术资料的份数、完整性认真审查,确认无误后整理、存档,将相关资料一份连同《工程资料清单》提交行政部备存并做好交接手续。
4.3借用
4.3.1各物业公司相关部门将工程资料汇总归档后,建立《资料借用登记表》,由专人负责资料的借用及归还验收、登记。
4.3.2本部门人员借用工程资料,须做好登记。非本部门人员借阅经部门负责人同意后方可,并在做好借用和归还登记。
4.3.3外单位人员借用工程技术资料时,须提出申请经单位负责人批准后借阅,并做好借阅登记,限期归还。
4.4保管
4.4.1工程技术资料、图纸由物业公司统一归档、存放、保管,确保资料完整齐全。
4.4.2物业公司明确具体部门负责工程技术资料的管理。
4.4.3相关部门应确保场地、办公设施及人员的配备,做好防潮、防火、防虫等措施,保证资料的安全、完好。
5.0相关文件
无
6.0记录表格
6.1《工程资料清单》
6.2《资料借用登记表》
6.3《设备台帐》
6.4《设备卡》
第12篇 x物业工程部巡检管理细节要求
1、目的;
保证小区公共区域设施设备的正常运行避免和减少装修违章行为发生。
2、适用范围;
适用于管理处所辖的所有小区公共区域设施设备及二次装修;
3、职责;
3.1工程部主管全面负责小区公共区域设施设备运行管理工作及二次装修检查工作。
3.2工程部领班具体负责小区公共设备设施和二次装修巡检工作的组织落实。
4.0细节规范;
4.1工程部日常巡检由值班人员在上班半小时后进行,
4.2当日值班人员应按本系统规定相关检查内容填写巡检记录表,对巡检中发现的问题及时上报领班及部门主管,对设施设备的问题应采取适当安全措施,防止故障发生及事故的发生。
4.3当值班人员外出巡检时,必须随身携带对讲通讯工具,随时与部门主管保持联系。
4.4当日值班人员应对当日装修的施工户的进度、内容在巡检表中做简单的记录;
4.5当日值班人员在结束巡检中的问题做简单的提示;
4.6巡检中发现的问题交工程部主管签审核意见.
4.7对装修中发现的违章行为,应当场制止,并立即向领班或主管报告,争取及时纠正避免违章发生。
5.0记录表单;
《工程部工作日志》《工程部巡检记录表》
