第1篇 物业管理培训:资金管理
(一)学习要求
掌握物业管理资金的概念,了解物业管理启动资金与日常物业管理资金的来源及其管理;掌握物业管理资金的使用方向和使用原则,掌握物业管理资金的预算管理工作。
(二)学习重点
1、物业管理资金及其管理
(1)物业管理资金的概念
物业管理资金是为保持物业及附属设备的状态完好和使用安全,充分发挥其各项功能以满足需要而投入的货币总和。物业管理资金根据所处阶段的不同,可分为物业管理启动资金和日常物业管理资金。
(2)物业管理资金的管理
概念
物业资金的管理是物业管理企业对物业管理资金的筹措、使用、运作所进行的财务管理活动的整个过程。
管理对象
物业管理企业所能支配或将要支配的物业管理资金。
管理目的
物业管理企业有计划、低成本、最大限度地筹集物业管理资金和提高该资金的运用效率和运用效果,保证物业管理工作的高效开展。
2.物业管理资金的来源和管理
(l)物业管理启动资金
概念
物业管理启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开支的资金及物业公共设施专用维护基金。
内容及来源
一部分是用于物业管理企业形成、建立、组成所需的资金,如物业管理企业的注册资本、办公场所的购置或租金、办公用品购置、职工薪金等,这部分资金主要由房地产开发企业、单位组织及个人出资、入股形成;另一部分是物业公共设施专用维护基金,主要用于物业机构所属物业的意外事故大修及日常维护,这部分资金一般应由物业主按一定比例和方法缴纳形成,也可由政府出资设立或按一定程序、办法由社会或开发建设单位出资建立。
物业管理启动资金的管理:其中物业公共设施维护基金的管理一般应由物业管理委员会设账,存入银行专户,掌管这项基金。同时,委托物业管理企业实际操作使用,并做到专款专用,实际操作使用时报物业管理委员会批准并接受监察。这项专用基金应划给物业管理企业还是物业管理委员会管理,应视具体情况而定,一般不宜划给物业管理企业直接掌管使用。新建物业的物业公共设施专用维护基金应在确保安全的前提下,从事适宜的短期投资,使其产生最大增值收益。
(2)日常物业管理资金
来源
包括物业管理服务费、物业管理机构开展多种经营的收入、其他收入等。其中物业管理服务费收取应考虑物业产权人、使用人的经济承受能力及各项物业管理服务的价值补偿,由物业管理委员会、物业管理企业、政府物价管理部门几方面综合考虑,共同协商决定。
②日常物业管理资金的管理
1)收取、使用上的管理。重点在于及时有效地收取各种管理费用,并做到有计划地使用,量收支出,专款专用,不挪用、多用或少用。
2)财务上的管理。应加强财会制度的建立与监管力度,杜绝内部出现财务漏洞,避免发生意外事件,防止贪污、冒领现象的发生,并注意安全保卫工作。
3.利用会计手段进行经济管理
(l)会计的基本知识及会计制度
会计的概念
会计是经济管理活动的重要组成部分。会计是通过收集、加工和利用以一定货币单位作为计量标准表现的经济信息,对经济活动进行组织、控制、调节和指导,促使人们比较经济得失、权衡利弊讲求经济效益的一种管理活动。
②会计的基本职能:核算和监督。
l)核算是会计的首要职能。主要从价值上反映核算单位的经济活动状况及成果。
对会计监督可分为事前、事中、事后监督三种,主要通过对价值指标的监督,防止核算单位经济活动的偏差与失误,保障核算单位财产免遭损失。
③会计法规体系
我国会计法规制度按它们之间的相互关系,可分为三层:第一层是基本法,即(会计法)、(预算法)等国家法律;第二层是国家财政部根据基本法制定的对所有单位的会计核算工作均有约束力的会计准则;第三层是由各基层单位自行制定的单位内部会计制度。这三个层次的关系是第一层统驭第二层,第二层统驭第
三层,三个层次共同构成物业管理单位的会计制度。
(2)通过会计报表分析提高经济效益
会计报表的概念
会计报表亦称财务报告,是会计核算的结果,是反映会计主体财务状况、经营成果和财务收支情况的书面文件,是财会部门提供财会信息的一种重要手段。
②会计报表的构成:会计报表一般由主表、附表和报表附注三部分组成。
l)主表包括资产负债表、损益表和财务状况变动表(或现金流量表)。
2)附表根据各行业、各单位的特点而有所不同。
3)报表附注是对表内有关项目所做的必要解释。
会计报表对外提供时,一般还附有财务状况说明书,这是会计部门向管理者说明情况、提出建议及其他要说明情况的书面报告。
③会计报表分析的意义
物业管理者根据提供的会计报表,通过一定的技术方法,对物业管理单位的资金管理、经营状况进行过程分析和结果比较,总结经验,揭露问题,以提高物业管理经营水平和经济效益。
4.物业管理资金的使用与运作
(l)物业管理资金的性质
物业管理资金的性质由多种因素决定。根据物业管理资金所有者的不同,可划分为国有资金、集体所有资金、私有资金及混合多产权所有资金;根据物业管理对象和目的的不同,可划分为经营性资金和消费性资金。物业管理资金性质的不同决定了物业管理经营者对物业管理资金管理和使用方式的不同。
(2)物业管理资金的使用
物业管理资金使用要实行总量控制法,既要集中统一计划,又要保证一定的灵活性。具体包括三方面:
①成本性资金支出与使用:
成本性资金支出,是物业管理服务在一定日期内发生,用货币形式表现的劳动生产耗费。其包括劳动对象的耗费、劳动手段的耗费和劳动力的耗费三方面。成本性资金支出是必需的,是不产生资金回收的,是向社会提供劳务时必须耗费的成本性支出。这些资金转化为劳动产品的价值,为社会所承认。这是物业管理企业必须保障的,是物业管理企业生存的基本条件之一。
②公益性资金使用
公益性资金使用是物业管理企业必须承担社会责任与义务的资金性支出,如向社会福利事业捐资、做公益性广告等,这是物业管理企业必须支出的、无资金回收的支出。这部分支出数量不固定,也不经常发生,物业管理企业却不能忽视它的存在。这部分资金为物业管理企业的生存与发展奠定良好的基础。
③投资性资金支出与使用
投资性资金使用是为了筹集发展用资金而使用的资金,主要是把暂时不用或缓用的物业管理资金用于收益性投资支出以求得更大的资金回报。投资性资金支出一定要选好投资方向,注意资金的安全性、资金的回收周期,同时注意这部分资金占物业管理资金整体的比例额。
(3)物业管理资金的使用原则
①保障物业管理需求的原则。物业管理资金使用要首先满足物业管理工作的需要。
②节约支出,合理收益原则。对成本性资金支出,要厉行节约,做到合理支出;对投资性支出,要有目的、有步骤,在考虑收益的同时,注意回避投资风险。
③制约性支出使用原则。建立资金使用的审批制度、监督制度和财会制度,使资金使用过程中存在相互制约机制,保证物业管理资金得到安全、合理、有效的使用。
(4)物业管理资金使用的责任制
在遵守国家相关法律和单位财会制度的基础上,建立、健全物业管理企业内部有效的管理体制,即物业管理资金的使用由单位领导负领导责任,财务人员负管理责任,使用人员负使用责任,领导下达资金使用指令和计划,财会人员负责把资金拨到使用者手中,三方面相互监督,共同完成资金的使用过程;并落实监督审核制度,通过对物业管理资金使用方式、使用金额、使用时间及使用效果的监督和考核,保证物业管理资金的使用效果。
5.物业管理资金的预算管理
(l)物业管理资金预算的准备工作
①物业管理资金预算管理的概念
物业管理资金的预算管理是以物业管理目标为导向,以提高管理效益为出发点,以财务管理体系为保障,全面控制物业管理与经营活动的一种计划管理模式。
②物业管理资金预算管理的前提条件
1)扎实的会计工作和基础管理工作;
2)对完善的制
度体系;
3)好的领导体制与领导集体;
4)要充分利用管理会计的职能。
(2)物业管理资金预算编制程序和编制原则
①物业管理资金预算编制的程序
一般都先由预算专业部门负责,如财务预算处根据往年的资金使用情况及预测今年物业管理的发展和现有管理资金的掌握情况,于每年初或上年底编制出本单位的资金预算计划,报领导审批,待审批后执行。对规模较大的物业管理企业,应采取分层编制,层层审核把关,最后汇总论证,再经横向、纵向讨论论证,经几个回合讨论,把集中制定和分散制定方法相结合,最终制定一个合理科学的资金预算方案。预算编制可以自上而下,也可以自下而上,或是上下结合论证式。
②物业管理资金预算编制的原则
1)目标性原则。即预算编制应围绕物业管理经营目标进行。
2)全面性原则。凡是与物业管理经营目标相关的经济业务活动都要纳入预算范围,预算编制尽可能全面、系统、平衡、完整。
3)预算单位与周期性原则。预算编制应确定预算单位的大小和范围,并确定预算周期。
4)人本原则。预算应考虑人的因素,使之成为有激励效益的预算。
(3)物业管理资金预算编制的方法
①固定成本预算编制法
1)日常综合管理费用成本预算公式
p=∑pi (i=l,2……,n)
2)人工费用成本预算公式
p1=∑(ni×wi)( i=l,2……,n)
3)行政办公费成本预算公式
p2= f0(1+i%)-f0’
4)公用水电费预算公式
p3=∑q电i× p电+∑q水i×p水
5)保安服务费预算服务公式
p4=∑fi = f1+f2+f3
滚动预算编制法
即将预算周期始终保持在一个固定期间,如一年、一季度或一个月,连续进行预算编制。具体编制方法是先制定一个周期的预算,在执行过程中进修改预算边制定下一个周期的预算。
(4)物业管理资金预算管理的方法
第2篇 劳资科工资资金管理岗位责任制
1、依据上级有关工资,资金方面的政策,参与制定本矿工资,奖金管理办法并认真贯彻执行.
2、严格控制工资总额,不超过公司控制指标,合理使用工资基金.
3、负责职工的调出,调入及矿内职工调动的工资处理,及时办理新参加工作职工的工资定级及转正手续.
4、根据矿工资,奖金管理办法,严格审核工资台帐.
5、参与本矿工资标准的调整及升级工作.
6、作好劳动工资的统计分析工作,及时向领导提出准确的信息.
7、完成领导交办的其他临时任务.
第3篇 w小区维修资金管理规约草案
zz小区维修资金管理规约草案
为了规范金桥湾zz苑(以下简称“物业”)专项维修资金(以下简称 “维修资金”)筹集、使用和管理,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》和相关规定制定规约。
第一条 (维修资金的筹集和使用)
业主应当按照下列规定筹集和使用维修资金:
(一)业主应当按照规定和本规约约定交纳维修资金;
(二)维修资金的账务由物业公司代管;
(三)维修资金使用和管理按照政府有关规定执行。
第二条 (维修资金的补充)
维修资金按照下列第(一)项方式补充:
(一)按1-2元/平方米逐月交纳补充;
第三条 (维修资金不足时的筹集)
1. 维修资金余额不足首次筹集资金总额的30%时,按下列第(一) 再次筹集的维修资金余额,不得少于首期维修资金中购房人交纳的数额。
(一)一次性交纳;
2.原未交纳首期维修资金的业主,按以下第(一)项方式补建:
(一)根据房屋建筑面积,按30元/平方米一次性交纳;
第四条 (物业维修和更新的实施)
1、物业共有部分、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的,由物业服务企业直接组织实施,费用按规定列支。
(一)属规定的急修项目;
(二)物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况;
(三)经鉴定的危险房屋;
(四)出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形;
(五)物业共有部分维修和更新费用在500元以内或2个人工费以内;共有设施 设备和相关场地的维修和更新费用在1000元以内或2个人工费以内。
共有部分 由业委会会同业主代表二人以上签字验收;共有设施设备由分管业主委员、正、付主任三人签字验收。
2、共有设施设备和相关场地的维修及更新费用在1,000元以上20,000元以内,由物业企业提出更新维修方案,项目预算费用须经zz苑维修项目经费审核小组审核、业主委员同意方可组织实施。
3共有设施设备和相关场地的维修及更新费用在20,000元以上100,000元以内,更新维修方案报价须询价3个以上企业;100,000元以上项目须公开招标。实施方案20,000-100,000须经全体代表三分之二以上同意;100,000元以上须经全体业主三分之二以上同意。
4、筑物渗漏水维修的实施
(一)房屋因下雨漏水属规定急修项目,物业服务接到报修后二小时内赶到现场,24小时内采取应急措施保证业主正常生活,筑物漏水维修方案应报告业主委员会、主业代表后,可组织实施,按第四条笫1款规定签字验收。
(二)屋面、外墙渗水维修面积在5 平方米以内,物业企业可直接实施,由报修业主签字验收,按规定分摊支付。
(三)屋面、外墙渗水维修面积超过5平方米,维修费用一室户在1000元以内;二室户在1500元以内;三室户2000元在以内,物业公司踏勘后提出维修方案、报价,须由业委会会同与该幢楼业主代表共同复核审查认同,然后公示七曰业主无异议,方可实施。
屋面、外墙渗水维修费用超过上述规定金额的,还须经本幢楼三分之二以上业主签字通过方能实施。若因某原因未能取得该幢楼三分之二以上业主同意,业主委员会再次会同业主代表、共同审核维修方案、报价,经审核后确实符合维修资金使用规定的亦可以实施。
( 四)竣工验收单须经报修须由业主、业主代表,二人以上共同签字验收。
(五)因违章装修造成筑物渗漏水的、搭建安装设施造成筑物渗漏水的、屋顶等共用部位为业主违规占为单独使用筑物渗漏水的,其维修费用应由该业主自行承担,不得从维修资金列支。
屋面、外墙渗水维修面积超过5平方米,维修方案未经业委会与业主代表复核审查认同、未经公示直接实施的,其维修费用由报修业主自行承担,若该业主不同意承担费用的则由施工单位承担费用责任。
第五条 (维修费用的承担)
物业维修、更新、改造费用按照下列约定承担:
(一)专有部分的所需费用,由拥有专有部分的业主承担;
(二)部分共用部分的所需费用,由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担;
(三)全体共用部分的所需费用,由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。
第六条 (维修资金的审价)
有下列情形之一的,维修费用需经有资质的审价机构审价后在维修资金中列支:
(一)按照有关规定应当审价的;
(二)金额在50万元以上的;
(三)业主大会或者业主小组决定审价的;
第七条 (维修资金的审计)
有下列情形之一的,应经有资质的审计机构对维修资金、公共收益的使用和业主委员会活动经费进行审计:
(一)业主委员会换届的;
(二)业主代表大会或业主大会决定的;
(三)政府有关部门认为必要时
审计报告应当在物业管理区域内公告。经审计,维修资金、公共收益或业主委员会活动经费被违法、违规、违约使用的,业主委员会或者受侵害的业主可以向人民法院提起诉讼。
第八条 (账目公布)
业主委员会或者委托的物业管理企业、具有相应资质的中介机构每年1月份和7月份向业主公布一次下列情况:
(一)维修资金收入、支出和结存的金额;
(二)发生物业维修、更新、改造的项目和费用以及按户分摊情况;
(三)利用住宅物业管理区域共用部分从事停放车辆、设置广告等经营性活动而获取的收入和使用情况;
(四)业主大会、业主委员会工作经费支用情况;
(五)维修资金使用和管理的其他有关情况。
上述账目公布信息张贴于小区公告栏及相关门牌幢出入口。
第九条(违约处理)
业主违反本规约的约定,业主委员会有权责令行为人改正,拒不改正的,业主委员会可以向人民法院提起诉讼。
第十条 (生效和修改)
本规约经___年__月___日业主大会会议讨论通过。
本规约由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约,经业主大会会议通过之日起生效。
本规约未
第4篇 地产置业内部资金融通及调动管理程序
1、目的
本管理文件明确了公司内部资金融通及调拨的管理要求与操作规范,明确有关部门职责,以对内部资金融通及调拨事项统一管理,有效控制,降低公司资金成本。
2、适用范围
本程序管理文件规范了公司内部资金融通及调拨的业务过程,适用于董事会、财务部、以及涉及资金统一计划的各下属控股子公司董事会、财务部等相关部门。
如未进行特别说明,本程序管理文件内所称'控股子公司'均指其资金纳入公司资金统一计划管理的控股子公司。
3、相关程序及文件
3.1对外结算管理程序fm-tm-03
4、职责
4.1总裁
'召开公司月度资金协调会,协调平衡资金缺口,讨论落实内部资金融通及调拨计划;
'审批内部资金融通申请报告;
'签署财务管理协议;
4.2财务总监
'审核批准控股子公司的月度资金使用计划;
'审核月度内部资金融通计划;
'审核各控股子公司银行账户存款情况;
'审核内部资金融通申请报告;
4.3财务部
'负责编制公司财务预算、综合预算、资金使用计划;
'编制完成公司年度内部资金融通计划;
'审核控股子公司的季度或月度资金使用计划是否符合年度预算;
'负责内部资金调拨;
'向公司领导层提供各控股子公司银行账户存款情况;
'按照付款审批程序办理转账业务;
5、管理权限
5.1首创置业总部统一安排内部资金调剂,并由总部财务部负责制订实施方案并进行实施管理。
5.2内部资金的融通及调动的审批权人为财务总监和总裁,所有的内部资金融通申请报告需由财务总监和总裁审批签字。
5.3财务管理协议的签署权人为各公司的法定代表人或委托代理人。
6、工作程序
6.1 内部资金融通计划管理
步骤
完成时间
涉及部门及岗位
步骤说明
1
财务部预算管理岗
根据经批准的公司总部及各控股子公司的年度财务预算,平衡资金缺口,编制年度综合预算。
2
财务部资金管理岗
根据年度综合预算,编制完成《公司年度内部资金融通计划》,提交财务总监审批。
3
财务总监、资金管理岗
如果财务总监审批不通过,则返至资金管理岗修改;如果通过,则由资金管理岗存档。
4
每月20日
各控股子公司财务部
按照经批准的年度财务预算,编制完成月度资金使用计划,提交公司总部财务部。
5
财务部预算管理岗
审核控股子公司的月度资金使用计划是否符合年度预算,提交财务总监。
6
财务总监
审批控股子公司的月度资金使用计划,下发给财务部资金管理岗;若不通过,则返至预算管理岗修改。
7
财务部资金管理岗
根据经批准的各控股子公司的月度资金使用计划,编制完成月度内部资金融通计划,提供各控股子公司银行账户存款情况,上报财务总监。
8
财务总监
审批月度内部资金融通计划和各控股子公司银行账户存款情况,若不通过则返回资金计划岗修改,若通过则提交总裁。
9
每月30日
总裁
召开公司月度资金协调会,协调平衡资金缺口,讨论落实内部资金融通及调拨计划。
6.2内部资金融通业务管理
6.2.1公司总部资金融入
步骤
完成时间
涉及部门及岗位
步骤说明
1
财务部资金管理岗
公司月度资金协调会后,与融出资金控股子公司财务部协商制订内部财务管理协议草案,包括:融通金额、融通期限、资金占用费率、还款计划以及逾期不能归还的罚则等,财务总监参与并指导该过程。
2
财务部资金管理岗
提出书面内部资金融通申请,内部资金融通申请须注明借款金额、资金占用费率、还款计划以及罚则等报财务总监。
3
财务总监
审批内部资金融通申请报告,若不通过则返回资金管理岗修改,若通过则提交给总裁。
4
总裁
审批内部资金融通申请报告。若通过则下发至融出资金控股子公司。
5
融出资金控股子公司法定代表人或委托代理人
依据总裁审批的内部资金融通申请报告所确定的资金融通条件,签署财务管理协议。
6
公司总部法定代表人或委托代理人
签署财务管理协议。
7
财务部综合管理岗
财务管理协议存档。
8
融出资金控股子公司财务部
开出转账支票送公司总部财务部。
9
财务部出纳
办理转账业务。(参见对外结算相关程序)
6.2.2公司总部资金融出
步骤
完成时间
涉及部门及岗位
步骤说明
1
财务部资金管理岗
公司月度资金协调会后,与融入资金控股子公司财务部协商制订内部财务管理协议草案,包括:融通金额、期限、资金占用费率、还款计划以及逾期不能归还的罚则等,财务总监参与并指导该过程。
2
融入资金控股子公司财务部
提出书面内部资金融通申请,内部资金融通申请须注明借款原因、金额、期限、用途、资金占用费率、还款计划以及罚则等报公司总部财务部。
3
财务总监
审核内部资金融通申请报告,提交给总裁。
4
总裁
审批内部资金融通申请报告。
5
融入资金控股子公司财务部
依据总裁审批的内部资金融通申请报告所确定的资金融通条件,准备公司总部所需资料,到公司总部财务部办理借款手续。
6
公司总部法定代表人或委托代理人
签署财务管理协议。
7
财务部综合管理岗
财务管理协议存档。
8
财务部出纳
按照对外结算程序办理有关转账手续。
7、单据与记录
7.1公司年度内部资金融通计划
7.2内部资金融通申请报告
7.3财务管理协议
第5篇 地产公司合约资金管理员职位描述
地产置业公司合约资金管理员职位描述
岗位职责:
1、参与合同谈判、资料的收集和合同的制作,并发起房地产相关审批流程;
2、负责与业务单位谈判,商议初步的配套工程承包单价或总价;
3、编制工程招标计划、招标文件;
4、制作工程计划表,并协调各业务部门按时完成相关工作,提交在建工程承建业务汇总表及计划新开发工程量汇总表;
5、编制工程资金总计划、工程资金分配计划和工程资金预测工作;
6、收集并整理新引进单位资料,参与考察新单位与新引进单位的后续评估工作;
任职资格:
1、教育背景:本科及以上学历,工程管理和工程预算等相关专业背景。
2、工作经验:两年以上房地产或建筑施工企业合同管理工作经验。
3、工作能力:
3.1具备房地产工程开发相关的专业知识。
3.2熟悉本岗位工作所需的法律、法规、政策和专业知识及业务技能,熟悉合同法等相关法律知识。
3.3能熟练使用cad制图软件,识图能力强,独立完成分包工程核价。
4、个性特质:勤勉正直,具备团队意识和高度的责任心,有良好的职业操守。
第6篇 新村扶贫项目资金管理责任书
扶贫项目资金管理责任书
甲方： 市扶贫开发领导小组
乙方： 县(市、区)扶贫开发领导小组
新村扶贫既是扶贫开发的载体工程，也是农村经济发展的客观要求，为此，我市扶贫新村建设必须坚持以“三个代表”重要思想为指导，按照“以人为本，产业立村，生态建家，祥和安康”的基本思路，合理规划、分类指导、突出重点、注重特色，由点到面、滚动发展，逐步把贫穷落后、产业分散的自然村建设成基础设施条件极大改善，产业支柱十分明显，人居环境优化美观，文化生活高尚完善的扶贫新村。奋斗目标是：从今年开始，以每年15%的建设速度推进，到****年全面完成1138个扶贫新村建设任务，真正做到建一个新村，兴一个产业，活一方经济，富一方群众。为加强新村扶贫项目资金管理，确保我市新村扶贫目标任务的全面完成，根据《四川省农村扶贫开发规划(****-****年)》，特签定 市新村扶贫项目资金管理责任书：
一、乙方的责任及义务
(一)严格执行省、市扶贫和财政部门下达的财政扶贫资金项目计划，不准随意变更和调整。确因情况发生变化而必须调整的，乙方应按程序向甲方申报，并说明原因，经甲方批准后执行。(20分)
(二)不准随意调整和扩大财政扶贫资金的使用对象。乙方在安排财政扶贫资金项目时，其使用对象和范围应该是尚未解决温饱和初步解决了温饱问题但需要巩固扶贫成果，提高其可持续发展能力的贫困人口，其重点是在全市的1138个重点贫困村。扶贫开发范围是省上确定的新村、卫生、移民和劳务四大扶贫工程。乙方不得随意上报不属于扶持对象和范围的项目计划。(15分)
(三)严格按照财政扶贫资金的政策原则安排项目和使用资金。财政扶贫资金首先安排改善重点贫困村的贫困农户生产生活条件、发展生产和提高生存质量的项目，然后是改善区域生态环境的项目。扶贫资金必须落实到贫困村、贫困户，减少一切可能消耗扶贫资金的中间环节。扶贫资金要设立专户，建立专帐，做到专款专用。分配使用要做到公开、公平、公正，在乡村两级必须公示，接受群众监督。乙方不得将财政扶贫资金用于以下十个方面的支出，即：行政事业机构开支和人员经费，各种奖金、津贴和福利补助，弥补企业亏损，修建楼、堂、馆、所及住宅，各部门的经济实体，弥补预算支出缺口和偿还债务，大中型基建项目，交通工具及通讯设备(汽车、手机、传呼机等)，小额信贷及其他形式的有偿使用，城市基础设施建设和城市扶贫等。(20分)
(四)要整合资源，多方投入，确保财政扶贫资金的使用效益。乙方在安排使用扶贫资金时，要坚持统筹安排，集中资金办大事的原则，要整合资源，做到各种资金相互匹配、集中使用、保证重点。结合当地实际，按照“一路、二水、三产业、四人居环境”的扶贫新村建设要求，制定好村级规划，做到整村推进。特别要着眼于培育新的经济增长点，提高扶贫资金的使用效益，努力增加农民收入。(15分)
(五)切实规范县级财政报帐制。乙方要严格执行财政扶贫资金的使用管理规定，实行县级财政报帐制，不准各行其事，搞资金拨付制和县级部门报帐制。体制不顺的，要限期纠正。要实行项目和资金管理分离，扶贫办负责项目管理，财政局负责资金管理，形成制约和监督机制。(15分)
(六)加强扶贫资金审计。乙方必须实行县(市、区)、乡、村三级项目资金公示制，加强对扶贫资金的监督。要建立扶贫资金审计制度，定期对扶贫资金进行全面严格的审计，对挤占、挪用、贪污扶贫资金等违法违纪行为，要严肃查处，并追究有关责任人的责任，绝不姑息迁就。(15分)
二、考核办法：本责任书纳入市委、市政府对各县(市、区)的年度农业农村工作目标考核。
三、本责任书有效期限自****年 月 日到****年 月 日止。
四、本责任书一式三份，甲、乙双方及市目标办各执一份。
甲 方： 市扶贫开发领导小组
代 表：
乙 方： 县(市、区)扶贫开发领导小组
代 表：
二○○四年 月 日
第7篇 酒店活动资金管理
酒店活动资金管理
一、现金使用范围
1、支付职工工资、补助;
2、支付个人劳务报酬;
3、根据国家划定颁发给个人的各种资金;
4、支付各种劳保、福利用度以及国家划定的对个人的其他支出;
5、向俱收购农副产品和其他物资的价款;
6、出差职员必需随身携带的差旅费;
7、中国人民银行确定需要支付现金的其他支出。
二、现金使用管理
1、酒店员工因正常业务需预付差旅费或报销各种用度的,需提前将金额报财务部。总金额五千元以上一万元以内的需提前一天,壹万元(含壹万元)以上需提前二天。如未按划定提前将本部分所用金额通知财务的,财务有权拒绝办理。所有借款单据,必需经部分负责人审核签字后,再报各酒店授权审批人批准,方可办理。
2、报销单据上应有经办人的签字,部分负责人的签章,财务主管、酒店总经理(或总经理授权审批人)的签字方可办理。
3、财务审批坚持支出的公道性,单据的正当可托性。手续不全者不予报销。
4、现金报销时间为周二至周五的上午9:30-12:00(可根据酒店详细情况制定)。
三、支票使用管理
1、支票使用要设置支票领用登记簿,按序号使用。
2、各部分领用支票,由领用人填写支票申领单,经部分负责人、授权审批人批准后,方可领取支票。
3、支票自领用之日起,无论用否,旬日内必需到财务报账。如逾期未报,写申请讲演,请总经理(或总经理授权审批人)批准。如逾期不能提供总经理(或总经理授权审批人)签署的申请讲演,将按申请表上所填金额或实际支出额,记入个人名下,算作个人借款,必需在一个月内结清,逾期仍未结清的将上报酒店财务部从工资中扣款。数额较大的提交酒店行政部分处理。
4、一切支出均需要有预算,逐级批准后,方可支出。
5、预算外出需写申请讲演,请酒店总经理批准后,方可支出。
四、其他业务
1、逐日下战书四点之前所收到的支票、汇票应于当日送存银行。
2、办理外地汇款或自带汇票,应填制付款通知单,具体填写单位名称、开户行、账号、金额,经部分经理审核、总经理(或总经理授权审批人)批准后,方可交与财务部办理。
3、酒店库存现金贮备不足时,需经财务经理批准后方可到银行提取。
五、内控制度
1、出纳员不得保管酒店在银行的全部预留印鉴。
2、库存现金要日清月结,账实相符。
3、不得白条抵库,所有收入必需全部入账,不得挪用酒店现金。
4、各账户内的银行存款余额要及时上报财务负责人,以便公道铺排资金。
5、出纳员不得负责记实除现金及银行存款日记账之外的有关涉及货泉资金的账簿。
6、主管会计要按月同出纳核对库存现金金额及银行存款余额。银行存款余额调节表完成后,交由主管会计审核。
六、票据的管理
1、票据审批程序
(1)凡直接支取货泉资金(包括现金、转账支票)的单据均由授权审批人签字。
(2)冲减个人借款及领用支票后的报销单据也要由授权审批人批准。
2、票据的传递
所有财务票据经各部分审核签字(票据停留期限不超过一日)转至财务部,财务部根占有关划定进行审核签字后,转送授权审批人签字后(票据停留期限不超过两天)退回财务部,由财务部通知各部分办理各种会计手续。所有票据需将每个项目填写清晰,并将领款人或经办人的姓名具体填写在摘要栏中,领款人及经办人处暂不签字,待办理报销手续时再行填写。
第8篇 物管培训:物业管理公司资金筹措
物业管理公司需要的资金主要靠合适的筹措方式和最佳筹措方案来完成。
本章简要介绍物业管理公司资金的基本筹措方式,物业投资的筹资成本、抵押贷款、对资金筹措方案的分析与评估。
一、物业管理公司资金的筹措方式
物业经营的巨额资金,一般都远远超过大多数经营者的财力。对多数经营者而言,没有外援就根本无法完成项目的建设,因而,资金筹措是物业经营管理活动过程中关键的一环。而广泛地寻找资金来源,大量获取借贷资金,即俗语所谓“用别人的钱来赚钱”,几乎成了物业经营资金筹集措施的主导思想。即使经营者手中有足够的资金,由于其自有资金的价值可能大于借贷资金的价值,经营者也愿意靠借贷去投资。也就是说,如果经营者通过借贷资金而将其自有资金“分散”到更多的经营项目中去,将会创造更多的收益。
(一)物业经营的资金筹措方式
一般来讲,物业经营的资金筹措方式可分为自有资金与借贷资金两大类。其具体的筹措方式主要有:
1.自有物业收入
主要指自有物业的销售收入和出租收入。目前的趋势是,为了应付市场行情与产业政策的波动与变化,许多经营者将自己投资开发或购置的物业(主要是写字楼、酒楼、商场之类的物业)用于出租,以获取稳定的租金收入。
2.银行借贷
从银行透支以应付短期债务,或向银行借贷利率较高的长期贷款。
3.抵押贷款
以自身所拥有的物业作抵押物,向银行等金融机构申请长期贷款。抵押贷款一般是经营者筹集长期资金来源的重要途径。
4.发行债券
在市场经济日益发展的今天,债券发行已成为资金筹措的重要渠道。按发行的主体不同,可分为企业债券和金融债券两大类。
企业债券是项目投资公司(如房地产开发公司、物业公司)以债务人身份发行的债权凭证。持券人可凭此债券取得规定的利息并到期还本。金融债券是银行自身为筹集资金而发行的债权凭证,或受政府及企业委托而发行的债权凭证。债权人可凭债券到期收回本息,也可提前向银行申请贴现。
债券有规定的期限,到期就要还本付息,靠发行债券筹集资金而开发的房地产项目,一般都靠出售来收回投资,偿付债务本息及其他费用后即为投资利润。因此,在制定项目的筹资方案时,债券的还本付息期限通常就是该物业的投资开发期限。
5.发行股票
股票是股份制企业以股份形式集资、发放股息的凭证。认购股票是一种投资行为。认股后就只有从企业经营收入中按期领取股息的红利(即超过规定股息标准的利润)的权利。股票不能还本,只能在证券市场上转让和出售。故发行股票筹集的资金,可用作项目的长期资金。项目开发后可租赁经营,靠每年的租金收入支付股息、红利和其他费用后,形成投资者长期、稳定的利润。
在物业项目经营中,经营者自有资金所占的比例越少,其投资利润率就越高。若同一物业的两个投资方案(a、b)所获利润均为800万元,a方案需投入自有资金1000万元,b方案需投入自有资金2000万元。即使经营者可提供2000万元的自有资金,他也愿意选择a方案。因为a方案的自有资本利润率为80%(800/1000),而b方案的自有资本利润率只有40%(800/2000),经营者宁肯拿它拥有的2000万元资金投资两个或更多的项目,而不愿集中投资在一个项目上。作为经营者,他最关心的当然莫过于自有资金利润率(或称为自有资金收益率)了。
(二)物业经营的筹资成本
筹资成本是指经营者在一定时期为筹措资金而付出的全部费用。如前所述,资金的筹集就是依靠一定的手段购买资金在一定时期内的使用权。因而筹集资金是要付出代价的,这个代价就是筹资成本。筹资成本的高低取决于筹资方式、筹资使用期、筹资数额等因素。目前,我国的物业经营筹资成本主要是借款利息、发行股票与债券的股息及企业自有资金的存款利息等。
1.借款利息
指经营者向银行或其他金融信贷部门借款或抵押贷款、企业间资金拆借而付出的利息。借款利息按复利计算。利息的大小取决于借贷(还贷)方式、借贷期限、利率及借贷金额。
2.股息(或债券利息)
股息(或债券利息)是指公司发行股票与债券后,按一定的股息率(或债券利率)支付的利息。股息率的多少,取决于公司经营状况,投资分析时,应按当时的平均水平考虑。债券利率则是在发行时便已确定的。股息(或债券利息)的大小等于股息率(或债券利率)乘以发行股票(或债券)的总额。
3.公司自有
资金的存款利息
自有资金存款利息是一种虚拟的筹资成本,相当于把这笔自有资金存入银行而得到的存款利息。其利息额等于存款利率与自有资金额之积。
筹资成本的构成将随着国家金融体制的改革,房地产金融市场的进一步开放,筹资方式的多样化而发生变化。筹资成本的分析评价指标是筹资成本率,即筹资成本额与筹资总额之比:
筹资成本额
筹资成本率=―――――――――――――×100%
筹资总额
二、抵押贷款
抵押贷款属于担保贷款的一种,与信用放款相比具有风险小、安全性高的特点。在我国,由于社会主义市场经济体制的逐步建立与完善,市场机制的作用,加之许多历史的原因,银行贷款面临着诸多的风险。商业银行等金融企业也从自身的经营原则出发,借鉴发达国家的经验,更多地采用财产担保方式发放抵押贷款,是其信贷资金运用的最佳选择。抵押贷款既适宜于短期贷款,又适宜于长期贷款;既适宜于人民币贷款,又适宜于外汇贷款。因此,有必要在此对抵押贷款进行探讨。
(一)抵押贷款及其特点
抵押就是债务人在法律上把财产抵押权转让给债权人,作为债务人履行担保的一种形式。在债务清偿以前,债权人拥有财产的抵押权,以避免遭受经济损失,当债务人按期偿还债务,抵押财产关系结束;一旦债务人不能按期履行偿债责任,债权人具有处分抵押财产并优先受偿的权利,抵押的目的是为了担保债务的履行。
抵押贷款是指银行以及其他金融机构要求借贷人提供自己合法的财产作为抵押物而发放的贷款。借款人按期偿还贷款本息,贷款人把抵押物归还给借款人;否则,贷款人根据借款合同以及抵押协议处分抵押物,并以所得价款优先偿还贷款。所以,抵押贷款是以财产为担保物的一种放款方式。
抵押贷款相对于信用贷款而言,不仅具有银行信用的一般特征,而且具有自己独特的性质,具体体现在以下几个方面:
(1)“两权”分离具有双重性质。抵押贷款不仅具有信贷资金所有权和使用权分离的性质,而且具有抵押物抵押权和使用权分离的特点。抵押期间,抵押物抵押权属贷款人,使用权通常仍归借款人;只有按期偿还贷款本息,抵押物才能重新归还给借款人。因此,在整个抵押期间,无论是资金,还是抵押物,其抵押权和使用权都是分离的。
(2)贷款和抵押物具有融合性。抵押贷款是依靠抵押物价值而发放的贷款,也就是抵押数量受抵押物价值的制约。因此,抵押贷款将贷款与抵押物融合在一起,借款人为了取得定量的抵押贷款,必须提供足够价值的抵押物。
(3)担保具有凭物性。抵押贷款的担保是以借款人的财产作为抵押标的,必须提供实实在在的抵押物,才能获得贷款。因此,抵押物的担保须凭借现实的财产,可有效地避免贷款风险。
此外,相对于信用担保贷款而言,抵押贷款还具有担保责任现实性的特点。信用担保贷款人的实际责任发生在借款人借款到期不能偿还的时候,因而是一种“未来责任”;抵押贷款在办理贷款时提供实实在在的抵押品,否则便不能取得贷款,担保责任是现实的。
(二)抵押贷款的作用
抵押贷款是一种古老的贷款形式。在商品经济条件下,抵押贷款得到迅速的发展。在我国,抵押贷款业务尚在恢复,需要大胆实践,所以应该不断总结经验,提高其管理水平,以适应社会主义市场经济的要求,充分认识抵押贷款的作用,以利于进一步开展这项业务。
1.有利于物业管理公司增强信誉观念,按期偿还贷款
我国过去长期实行高度集中的计划经济体制,银行一直采用供给方式向工商企业提供贷款。随着社会主义市场经济的逐步建立,原来那种单一信用放款方式已不能适应经济发展的要求,并暴露出许多弊端,概括起来为“三化、三高”。所谓“三化”就是短期贷款长期化,长期贷款固定化,信贷资金财政化;“三高”指三个居高不下,即产品资金占用居高不下,逾期贷款比例居高不下,亏损挂账占用居高不下。这必然导致公司信誉度低,甚至发生赖账有理的怪现象,致使银行贷款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押贷款须将借款人所有的财产抵押给银行,因而有利于增强借款公司的偿债意识,提高其信誉观念,促使其按时清偿债务。
2.有利于保障信贷资金的安全性,提高银行资产质量
银行资产质量低下,大量逾期、呆滞贷款的出现,不仅严重影响银行的流动性和盈利性,而且直接威胁着信贷资金的安全和其债权人利益。抵押贷款所具有的担保责任现实性和凭物性特点,使银行在借款人一旦不能按期偿还贷款本息时,可依据抵押贷款合同强制处分抵押物,并享有优先受偿的权利;若借款企业破产,依据《中华人民共和国企业破产法》第32条“破产宣告前成立的有财产担保的债权,债权人享有就该担保物优先受偿的权利”的规定,银行同样享有破产企业财产拍卖后以价款优先受偿的权利
,这就大大增强了信贷资金的安全。因此,银行更多地以抵押方式放款,有利于提高资产的质量,也有利于保护债权人的利益,保障银行贷款的安全。
3.有利于物业管理公司增强风险约束机制,限制其短期行为
物业管理公司由于存在利益驱动性,因而具有强烈的扩大投资的需求。但是,因我国投资体制不完善,争项目、争投资现象普遍,缺乏投资风险意识,特别是对银行贷款能否按期归还,考虑甚少。采用抵押财产形式发放贷款,促使公司提高偿还贷款的自觉性,迫使公司从自身的经济利益出发考虑投资项目的可行性,可有效地避免盲目投资。因此,开展抵押贷款业务,有利于公司增强风险约束机制,限制短期行为。
4.有利于物业管理公司加速资金周转,保证再生产顺利进行
在生产经营过程中,公司因某种临时性原因亟须周转资金,可将存货、票据、证券等作为抵押物,向银行申请抵押贷款。这样,可使公司暂时闲置资产提前转化为货币资金,满足经营过程对资金的需求,加速资金周转,提高经济效益,保证再生产的顺利进行。
(三)抵押贷款的一般原则
如前所述,抵押贷款是以自己所拥有的物业作为抵押物向银行或其他金融机构申请长期贷款的筹资方式。公司在依赖抵押贷款而筹集资金时,应遵循如下原则:
1.公司的债务与其自有资产必须保持适当平衡关系的原则
尽管“负债经营”已成为当代企业经营的生财之道,然而恰当的举债规模仍然是企业经营要坚持的一个原则,不考虑自身的经济实力与承受能力,一味举债借款对公司是危险的。一遇市场波动,就会带来损失,甚至面临破产的危险。因而“量力而行”,保持公司的负债额与自有资本恰当的比例,是制定筹资方案,进行融资决策的一项基本原则。
2.尽可能均匀安排债务偿还期原则
集中于一个时期偿还债务,往往会使公司面临巨大的压力。为了保证公司有较稳定的资金供给,最好同时安排有较长期限的贷款,应力争借款有一定的偿还宽限期。
3.妥善安排,有效利用的原则
应尽量安排长期贷款用于项目的开发建设,短期贷款用于支付贷款本息及维持项目经营,充分利用好每一笔贷款。
4.统筹兼顾、全面考虑的原则
申请抵押贷款时不仅要认真考虑贷款利息,还应研究赋税条例、法律咨询等问题及因不能按时还贷而承受的惩罚性支出(滞纳金)等支出成本问题。
5.妥善制定还贷计划的原则
所有的抵押贷款均要按时偿还本息。因此,在每一笔贷款借款时都应制定好切实可行的环节、计划。尽可能均匀安排每年支付的贷款本息,以利于理财。
三、资金筹措方案的分析与评估
由于存在资金渠道多元化的现状,物业管理公司的资金筹措方案也必然有多种。为此,应对各方案进行分析比较,取其优者。
在对资金筹措方案进行分析以前,首先应剔除方案所存在的各种虚假因素,比较明显的是不同方案服务的对象不一致,即不是为同一项目而筹集的方案,它们之间显然没有可比性;又如筹集不同方案中的资金来源不落实或根本不可能,则不用分析就应否定该方案,再如方案中对各种资金的安排不合理,不符合要求,则也应对方案中的具体安排调整落实后再进行分析评估。通过分析评估,选择具有获取方便、使用安排最佳和资金成本最低的筹资方案。
(一)筹资结构分析
物业管理公司筹措资金的来源各有各的优缺点。一般而言,银行贷款手续比较简便,利率较低,基本无发行费用,但银行限制条件较多,使用贷款的风险较大。发行股票不需支付固定利息,股本不要归还,使用无风险,但发行手续较繁,成本较高。发行债券有利于保证企业的控制权,筹资成本较低,债息固定,而且是税前支付并且较低,但使用债券风险较大,会在还本付息期间给企业造成资金压力。企业自筹资金来源兼备了上述各种资金的优点,但一般数量有限,无法保证需求。所以,应该选择一个合理的筹资结构,使各种资金的组合达到风险最小、获取容易、成本最低的目的。
(二)筹资成本分析
银行贷款的资金成本是利息,利用国外贷款还要支付承诺费,股票的资金成本是各年的股利加发行费用,而债券则是固定利息加发行费用。自筹资金可以不计成本。资金成本一般用各项成本占各自资金总额的比例来表示。在成本支出时间不一致时,可以执行折现计算。筹资成本分析,主要是通过比较分析,选择条件优惠的资金来源,使综合资金成本最低。
综合资金成本的计算可以用加权平均法。在求出各项资金成本的基础上,将其分别乘以各项资金占总资金的比重并相加,即得加权平均资金成本。
(三)资金使用结构分析
筹集资金以后如何使用,实际上也是关系到资金成本的重要问题。资金的使用一方面应当按需要在不同的时间投入,另一方面应考虑不同来源的资金如何进行适当的安排。由于资金需求往往是跨年度的,资金的实际使用应该在必需的时候投入,以缩短资金占用时间。对于不同时期和不同成本的资金,应考虑得当,长期投资应用于固定资产,短期资金应用于流动资产;资金成本低的先投入,成本高的后投入。根据这些原则,将不同的资金作不同的搭配,形成最佳的使用结构。
(四)利率与汇率风险分析
第9篇 应急资金投入管理
安全生产资金投入保障制度为了进一步加强安全生产管理，确保对安全技术措施费使用的及时、到位，根据《安全生产法》并依据本公司《财务管理制度》的规定，结合本公司实际，特制订本制度。
一、公司设立安全生产专项资金专户，安全生产措施费专用于保障安全生产，实行专款专用，不得挪作他用；
二、安全生产措施费按计划列入成本，安全生产措施费的使用必须立项，原则上由公司具体掌握。各种安全技术设备，由公司安全生产管理部门安排专业人员购买、验收、管理，用于改善作业环境和机械设备的安全状况等。安全生产措施费用根据劳动部、全国总工会发布《安全技术措施计划的项目总名称表》、《建筑施工安全检查标准》制订，其包括的范围如下：
1、安全资料的编印、安全标志的购置及宣传栏的设置（包括报刊、宣传书籍、标语的购置）费用；
2、安全培训及教育费用；
3、职工劳动卫生安全防护的费用；
4、安全用电的费用，包括：标准化电箱、电器保护装置、电源线路的敷设、外电防护措施等；
5、起重设备及其他的安全防护设施（含警示标志）费用；
6、施工机具防护棚及其围栏的安全保护设施费用；
7、水上、水下作业的救生设备、器材及临边防护、警示设施费用；
8、抢险应急措施；
9、交通疏导、警示设施费用；
10、消防设施与消防器材的配置及保健急救措施费用；
11、安全网、安全帽、安全带等防护用品的购置费用；
12、按国家、所在省（自治区）、市规定的其它安全生产措施所涉及的费用。
三、公司对需具备安全生产条件所必须的资金投入，由公司安全管理部门或主要负责人确保资金的及时到位，正确使用，并对由于安全生产所必需的资金投入不足导致的后果承担责任。
四、公司安全生产专项资金的支出由公司安全管理部门按计划报批。
五、对不按规定使用措施费或安全措施落实不到位的部门，公司依照有关规章制度给予处分处罚。发生伤亡事故，危害职工身体健康的，应首先追究有关人员的责任。
六、公司对于安全生产工作成绩优异的部门、班组、个人给予适当奖励，奖励资金不使用公司安全生产专项资金。
第10篇 集团企业资金管理主管岗位职权
集团公司资金管理主管岗位职权
岗位使命
负责集团本部及全资子公司的资金调配、计划制订及资金运作。
主要岗位职责
负责解释集团公司及成员企业费用、现金、报销规定;
负责编制集团公司内部资金报表;
负责为集团公司及成员企业统一开立账户,并实施账户间的资金划转和结算;
负责根据相关法规,代表集团公司做好对成员企业贷款发放、贷款本金、利息的催收和回收以及贷款项目跟踪工作;根据国家政策,经集团公司领导批准,办理对成员企业的担保以及项目跟踪工作;
负责对各成员企业债务、担保和抵押情况进行跟踪、统计分析;对整个集团公司的债务、担保和抵押情况进行汇总分析;
负责收集、研究国内外市场信息,对集团公司的资金调配、计划制订及资金运作提出建议;
负责具体实施集团公司资金运作方案;
负责通知收到各单位的账款情况,答复各单位银行账务查询;
负责执行国家及集团公司财会清算相关制度,管理集团公司资金清算日常工作和收付款业务的顺利进行;
负责集团公司进行外汇申领工作;
负责资金管理档案的归档及文书处理。
主要管理权限
在工作职责范围内,对集团本部资金管理的工作有建议权
在资金管理工作范围内,有权要求相关人员给予配合
第11篇 物业维修资金使用管理作业指导书
1.0目的
规范物业公司启动专项维修资金工作程序。
2.0适用范围
适用于物业公司启动专项维修资金工作。
3.0相关文件
3.1《北京市专项维修资金使用管理办法(试行)》
3.2《住宅专项维修资金管理办法》(中华人民共和国建设部、财政部令第165号)
3.3北京市昌平区**苑小区业主委员会:《北京市昌平区**苑小区专项维修资金使用管理实施细则》(2006年7月29日)
3.4北京市昌平区**西苑小区业主委员会:《北京市昌平区**西苑维修资金使用管理制度》(2006年7月28日)
3.5北京市昌平区**东苑、北苑、中苑小区业主委员会:《北京市昌平区**东苑、北苑、中苑小区业主委员会专项维修资金使用管理制度》(2006年7月29日)
4.0职责
4.1社区服务办公室负责核实专项维修资金的归集、分户情况;财务部负责向社区服务办公室提供所需情况、数据。
4.2社区服务办公室配合银行做好业主查询卡的发放工作。
4.3社区服务办公室负责公司专项维修资金领导小组下设的'专项工作小组'(以下简称'工作组')日常工作的组织安排。
4.4专业公司提出大修计划,组织维修预算、施工方案等资料。
4.5物业管理部、总工程师办公室负责对大修计划进行审核,选择施工单位、确定费用预算。
4.6社区服务办公室将大修计划告知业委会并协助业委会组织召开业主大会,组织文字材料。
4.7经营管理处负责协助召开业主大会。
4.8专业公司和有关部门负责签署维修合同。
4.9物业管理部负责向政府小区办备案工作。
4.10财务部负责维修费预支、收款、结算工作。
4.11专业公司负责维修项目的施工监督、检查、办证工作。
4.12公司各管理部门负责监督相关部门工作的落实。
5.0社区服务办公室工作程序
5.1资料学习培训阶段
5.1.1社区服务办公室负责牵头组织,物业管理部、质量管理部、电梯管理公司、经营管理处根据不同的分工进行培训;
5.1.2学习'3.0相关文件'所列法规及文件;
5.1.3学习相关部门出具的《核查报告》;
5.1.4特种设备检测所出具的《特种设备定期检测报告》;
5.1.5学习相关专业知识。
5.2协助业委会召开委员会会议准备阶段
5.2.1社区服务办公室负责将涉及范围内业主的《专项维修资金划转清册》、《支用维修资金分户明细表》下载成册;
5.2.2与经营管理处、财务部就业主姓名、住宅面积、归集资金等业主资料进行核对;
5.2.3社区服务办公室根据提供的维修预算,作出《支用维修资金分户明细表(预算)》;
5.2.4将《小区内设施设备大修需使用住宅专项维修资金的函》提交业主委员会;
5.2.5将维修计划、费用预算、核查报告、施工单位资质、《支用维修资金分户明细表(预算)》提交业主委员会;
5.2.6社区服务办公室负责就召开业主委员会会议及会议议程、所需材料和业委会主任沟通。材料包括:向业委会提交的《关于启用维修资金的告知函》,鉴定部门出具的《核查报告》,《维修计划》、《费用预算》、《施工单位资质》、《专项维修资金分户明细》、《专项维修资金划转清册》等。
5.3召开业主委员会会议阶段
5.3.1由业委会主任提议、全体委员参加、居委会主任列席的专项维修资金使用专题会;
5.3.2由物业公司向全体委员出示使用维修资金的相关材料;
5.3.3由业委会主任作出《使用维修资金的议案》、《委托书》、《召开业主大会的方法》等提议;
5.3.4组织、推选涉及范围内业主代表组成'维修工程项目监督小组';
5.3.5全体业委会委员表决、签字,居委会主任监督签字;
5.3.6形成业主委员会决议。
5.4材料公示阶段
5.4.1社区服务办公室制作公示资料。
5.4.2经营管理处协助社区服务办公室在涉及范围内张贴公示资料。
5.4.3公示资料包括:《业主委员会召开业主大会的决议》、《核查报告》、《施工计划》、《维修单位资质》、《施工单位维修费用预算》、《预算费用分摊明细》、《维修项目工程领导小组》、《召开业主大会的方法》、《委托书》等。
5.4.4公示10天拍成照片留存。公示后将公示资料汇集成册备查。
5.5入户表决阶段
5.5.1配合业委会、居委会进行宣传;
5.5.2制作表决卡,与经营管理处做好入户准备;
5.5.3协助经营管理处组织人员入户发放、回收表决卡;
5.5.4对表决卡进行统计汇总;
5.5.5由业委会委托居委会、业主代表对表决结果进行抽查、确认,出具证明。
5.5.6协助业主委员会对表决结果进行公示。
6.0办理行政备案程序
6.1由物业管理部对以下资料进行审核:《支用维修资金申请》、《专项维修资金预支用备案表》、《施工合同》、《施工单位营业执照》、《资质证书》、《工程费用预算》、《鉴定报告》、《小区公示结果证明》、《业主决议(含统计结果)》、业委会出具的《同意使用维修资金的决议》、《维修费用分摊明细表》、《任务单》、《支取汇总表》、《支取清册》、《承诺书》。
6.2由社区服务办公室负责网上备案。
6.3物业管理部带以上材料到地区办事处及区、市建委小区办办理备案手续。
7.0费用预支程序
7.1由财务部对《维修费用分摊情况》进行审核;
7.2由财务部向银行提交《支用维修资金申请》、《专项维修资金预支用备案表》、《施工合同》、《施工单位营业执照》、《资质证书》、《工程费用预算》,相关部门出具的《核查报告》、《小区公示结果证明》、《业主决议(含统计结果)》、《同意使用维修资金的决议》、《维修费用分摊明细表》、《任务单》、《支取汇总表》、《支取清册》、《承诺书》等材料,到银行办理资金预支手续。
8.0维修施工程序
8.1由物业公司相关部门和工程项目领导小组对施工进行监督。
8.2施工现场明示施工单位、施工时间、安全提示等。
8.3施工单位遵守政府相关施工要求及规范。
8.4施工完成后物业公司组织专业人员及工程项目领导小组成员进行工程竣工验收,根据施工验收情况报质量检测机构检测。
8.5相关部门出具《工程验收合格证》及《工程费用决算单》。
8.6对施工过程影像资料留档。
9.0工程费用结算程序
9.1工程竣工验收合格后由财务部到银行办理资金结算手续;
9.2需准备以下材料:《维修费用结算单》、《维修费用发票》、根据工程结算单出具的《维修费用分摊明细》、《费用结算分户调整表》。
10.0材料备案程序
对以上所有涉及材料整理后备案存档,电子版档案、纸媒介档案(两份,业委会留存一份)分别存档。
11.0工作考核
启用公共维修资金工作考核纳入公司工作考核体系。
12.0需存档的文件或资料
12.1《业主委员会召开业主大会的决议》
12.2《核查报告》
12.3《施工计划》
12.4《施工单位资质证书》
12.5《施工单位营业执照》
12.6《施工合同》
12.7《施工单位维修费用预算》
12.8《支取维修资金分摊明细》
12.9《维修项目工程领导小组》
12.10《维修项目工程领导小组对费用预算进行审查的公告》
12.11《业主大会表决形式》
12.12《支用维修资金申请》
12.13《专项维修资金预支用备案表》
12.14由业委会审核后的《工程费用预算》
12.15相关部门出具的《鉴定报告》
12.16《小区公示结果证明》
12.17《业主决议(含统计结果)》
12.18专项维修资
金管理系统打印的《任务单》、《支取汇总表》、《支取清册》
12.19《承诺书》
12.20《工程验收合格证》
12.21《工程费用决算单》
12.22《费用发票复印件》
12.23《维修费用分摊明细》
12.24《费用结算分户调整表》
第12篇 某项目资金管理作业指导书
项目资金管理作业指导书
1.作业目的
房地产行业属于资金密集型的行业,资金是企业的血脉,资金管理是财务管理的重要环节,也是项目成功开发的必要保证。良好的资金管理能力,也是企业综合实力的体现,保证企业的资金富余时不闲置,困难时不短缺,始终维持最佳的现金保有量,是企业资金管理的重要目标。
2.主管岗位 总会计师
主办岗位资金管理
3.紧前工作条件
从取得土地使用权和相关土地技术指标开始到项目。
4.作业描述
4.1编制资金计划
4.1.1 总投资估算
房地产项目总投资包括直接成本、期间费用及税金。项目直接成本主要参考可行性研究报告,根据项目进展情况可以进行调整。期间费用可根据历史经验估计,营业费用一般不超过销售额的3%(普通住宅约1-2%,别墅项目略高)。管理费用与项目规模、人员编制、建设工期等因素有关,一般控制在建安投资的3%(本企业历年人均管理费用是个很重要的参数)。利息支出可简化计算,每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)*年利率。税金包含营业税及附加、土地增值税、所得税等(具体税种及税率以当地法规为准)。
需要注意的是,在通货膨胀期间,当项目持续周期较长时,需考虑物价上涨因素,避免因投资估算不足造成资金链断裂。
4.1.2资金支付计划
总投资估算一经确定,即可编制分年度投资计划,形成项目的用款需求。编制依据有已签订合同的付款条款,政府部门的报批报建规定,费用支出计划,房产预售预缴税金的规定等。资金支付计划应滚动编制,自当月起12个月以内的计划尽量细化到月份(尤其是3个月以内),以更好的指导资金筹措,以后年度可按季或年编制。为便于计划的动态调整,应及时进行实际付款与计划付款的对比分析,当月未付款项自动顺延至以后月份。与工程进度有关的付款计划应得到项目经理的确认。
4.1.3资金回笼计划
为控制贷款规模,使资金流入与流出相匹配,保持最佳现金保有量,销售管理岗位应及时提供资金回笼计划。根据项目的资金支付和回笼计划编制项目的筹资计划。当项目实际资金回笼与计划不符时,需随时对后期的资金回笼计划进行调整。
4.2选择筹资方案
项目投资的资金来源主要有自有资金(资本金加股东集资)、银行贷款、预售房款等。根据银行现行的房地产项目融资办法,项目的自有资金必须达到总投资的30%,而且四证齐全才能发放贷款,即使获得贷款也要接受银行监管,进行封闭式运作,回笼资金按一定比例优先偿还银行贷款。通常情况下,项目前期从土地获得到办好四证,是以自有资金为主,从四证取得到获准预售以银行贷款为主,预售以后现金流逐步由负转正,以回笼房款平衡资金流出。
根据公司信用等级的不同,银行贷款有信用贷款、抵押贷款、担保贷款等方式,单纯的项目公司多采用抵押贷款,贷款成本较高,为办理在建工程抵押需支付相应的评估费、公证费、财产保险费等手续费。
在银行贷款以外,项目公司可以考虑的融资方式还有房地产信托计划,地产投资基金,多方委托贷款等,一般用于取得四证以前的资金筹措。但这些方式往往成本更高,受到的政策限制更为严格。
4.3分析偿债能力
为确保项目借款能按时还本付息,维护公司的信用等级,应对项目的偿债能力进行分析,保持项目的现金流始终为正。以下计算表格可供参考。
项目偿债能力分析表
金额单位:万元 第1年 第2年 第n年 合计
一、本年借款
1. 年初借款本息累计
2. 本年借款
3. 本年应计利息
二、本年还本付息
1. 本年偿还本金
2. 本年支付利息
三、偿还借款的资金来源
1. 自有资金
2. 预售房款
3. 其他
四、现金盈余
项目贷款
1.作业目的
在总投资估算的基础上,按照项目的开发进度计划确定项目各阶段的资金需求。按照资金来源的可靠性、融资成本的高低、融资风险的大小,选择资金渠道。就目前阶段而言,银行贷款仍是开发房地产项目主要的资金来源,尤其是在取得土地权证,到预售之前的开发阶段,缺口资金往往通过银行贷款解决。其目的就是为了充分发挥财务杠杆的作用,利用债务资金提高自有资金的收益率。
2.批准岗位 董事长(或授权总经理):批准贷款和抵押。
主管岗位 总会计师:审核融资计划,落实融资银行,签署贷款合同。
主办岗位 资金管理:编制融资计划,收集和报送资料,贷款谈判,办理抵押手续,建立贷款台帐,按期还本付息。
3.作业描述
3.1 本主办岗位编制项目资金计划,合理安排收支结点,提出融资方案,经总会计师审核批准。
3.2 按照贷款银行的要求,由本主办岗位收集报送资料:
3.2.1 资本金达到项目总投资35%或以上的证明;
3.2.2三级以上的房地产开发资质证书;
3.2.3信用等级证书;
3.2.4 经年检的贷款卡和在贷款银行开立的银行帐号;
3.2.5 已纳入地方商品房建设计划的立项批文;
3.2.6《房地产权证(土地部分)》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》;
3.2.7资金封闭运作方案;
3.2.8项目可行性研究报告;
3.2.9 项目的规划设计文本;
3.2.10 项目重大的经济合同,包括土地使用权出让合同、总承包合同、营销策划合同等;
3.2.11 企业基本情况资料及财务资料。
3.3 贷款谈判:明确借款总额、期限、优惠利率、保证方式(抵押或担保)、用款和还款计划、抵押物评估价值等。
3.4贷款谈判的双方意见一致后,由总会计师在公司行政办公会议上提请审议,如贷款数额超过董事会授权额度的尚需报董事会审批。
3.5 经贷款银行内部贷审会审批同意后,由总会计师代表公司与贷款银行签订贷款合同,本主办岗位协助办理抵押登记手续。
3.6 根据公司资金情况和项目回笼情况,调整借贷计划,及时与贷款银行沟通协调,办理相关手续。
3.7 贷款到期付清,及时办理合同终止手续。如需展期,仍须由总会
计师提请公司行政会议审批。
4.贷款担保
银行一般要求项目公司以项目抵押来锁定风险(在建工程抵押费用较高),个别情况下银行会根据项目的性质、开发单位的资信等因素允许由实力较强、有代偿能力的公司提供担保。
4.1 项目分阶段抵押
4.1.1土地使用权抵押:在开发单位支付全部土地使用权出让金,获得《房地产权证(土地部分)》后,办理土地使用权抵押登记手续;
4.1.2房屋期权抵押:在项目建设开发投资总额完成25%以上,具备房屋期权抵押条件时,可办理房屋期权抵押手续,将房屋期权连同土地使用权一并抵押。
4.1.3现房抵押:工程已竣工验收,开发单位获得大产证后,将房屋期权抵押转为商品房现房抵押。
5.贷款额度
项目贷款额度的确定取决于抵押物的价值,房屋期权价值是以抵押时投入该项目的土地使用权出让金、拆迁安置补偿费、已支付的工程款(不包括预付款、库存材料与设备)的总和估算而得。
以房屋期权作为抵押的贷款,贷款额度一般不会高于抵押物价值的50%,以房地产现房作为抵押的贷款,贷款额度一般不会高于抵押物价值的70%。
6.贷款发放
6.1在发放贷款前,公司与贷款银行签订《财务监管协议》,项目公司在贷款银行开立保证金帐户、监管帐户及结算帐户,保证金帐户和监管帐户需预留信贷员印鉴,确保贷款资金在项目建设范围内封闭运作。保证金帐户核算贷款资金,监管帐户核算借款人投入的自筹资金和项目回笼资金。
6.2贷款银行确定贷款额度后,按照项目实际用款需求分次将贷款资金划入保证金帐户。
